收益還原法范例

☆收益還原法范例收益還原法是在估算估價(jià)對(duì)象在未來(lái)每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和（土地價(jià)值）的一種方法。依據(jù)土地估價(jià)《規(guī)程》，其計(jì)算公式：地價(jià)=土地年純收益HX[1-1/（1+r）n]其中：r——土地還原率n——估價(jià)對(duì)象使用年限確定房地年總收益據(jù)調(diào)查，目前待估宗地M1區(qū)域內(nèi)建筑水平、裝修水平相似的四、五層商業(yè)綜合樓如xx廣場(chǎng)、八商場(chǎng)、八廣場(chǎng)等的—層正常出租情況為35-45元/平方米?月二層以上平均租金可達(dá)10-15元/平方米?月；本次選用八廣場(chǎng)、xx廣場(chǎng)及xx市場(chǎng)出租調(diào)查資料作為比較案例，根據(jù)影響商業(yè)租金的各因素及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)確定各因素修正指數(shù)，具體情況詳見(jiàn)下表：影響因素說(shuō)明待估宗地案例1案例2案例3商場(chǎng)xx廣場(chǎng)xx廣場(chǎng)xx商場(chǎng)情況說(shuō)明修正指數(shù)情況說(shuō)明修正指數(shù)情況說(shuō)明修正指數(shù)情況說(shuō)明修正指數(shù)建筑結(jié)構(gòu)框架框架鋼混混合用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)出租面積5433.4317968.7420249.086295.02平均月租金待估一層45元/平方米一層40元/平方米一層租金35米/平方米待估二層以上15元/平方米二層以上15元/平方米二層以上10元/平方米臨路條件臨xx東大街100臨xx東大街100臨乂乂東大街100臨xx東大街100朝向朝北100朝南106朝北100朝北100臨街寬度30米10083米102161.810555米101寬深比0.581002.2102.42.25102.41.83102.4經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)100鞋、手機(jī)通訊等103家俱99迪廳、內(nèi)衣店97建筑物功能建筑年代早功能較100成新度高，建筑功能103成新度高，建筑功能102建筑年代早功能落96

落后好較好后商場(chǎng)內(nèi)部攤位出租利用方便程度差100高105較高104較差101修正后一層月租金（元/平方米）36.4935.42落后好較好后商場(chǎng)內(nèi)部攤位出租利用方便程度差100高105較高104較差101修正后一層月租金（元/平方米）36.4935.4235.98修正后二層以上月租金（元/平方米）12.1613.2810.28最終確定值（求平均值）一層35.96二層11.912、房地出租年總費(fèi)用經(jīng)了解，當(dāng)?shù)胤康爻鲎饽昕傎M(fèi)用主要包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等。（1） 管理費(fèi)：指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用主要包括房屋管理人員工資等，據(jù)了解，該項(xiàng)費(fèi)用一般按房地產(chǎn)年租金收益的2%—5%計(jì)。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鲎夤芾碣M(fèi)的客觀水平和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次取4%。則：管理費(fèi)二房地年總收益x4%（2） 維修費(fèi)：指房屋所有者為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，據(jù)了解，當(dāng)?shù)氐姆课菥S修費(fèi)一般為房屋重置總價(jià)的1.5%—3%。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鲎馐袌?chǎng)行情，參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi)支出，本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象上同類(lèi)建筑物重置總價(jià)的2%計(jì)算。根據(jù)委托方提供的資料和現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象上的建筑物為主體五層、局部六層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，且出租面積為5433.43建筑平方米。根據(jù)、年度xx市區(qū)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，—等框架結(jié)構(gòu)房屋重置價(jià)格為1000-1500元/平方米。考慮其實(shí)際情況，本次評(píng)估取1000元/平方米，則：維修費(fèi)二房屋出租面積*房屋重置價(jià)格x2%（3）房屋年折舊費(fèi)，指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。本次評(píng)估中根據(jù)各估價(jià)對(duì)象建筑物實(shí)際建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，確定各估價(jià)對(duì)象建筑物的年折舊值。若房屋耐用年限〈房屋可使用年限，則年折舊費(fèi)=房屋重置總價(jià)*（1-殘值率）/房屋可耐用年限；若房屋可使用年限＜房屋耐用年限，則年折舊費(fèi)二房屋重置總價(jià)/房屋可使用年限。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察：估價(jià)對(duì)象為主體五層、局部六層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，1993年建成，房屋耐用年限為60年，至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用年限為13年，房屋剩余使用年限（即土地使用年限）為40年，即房屋可使用年限為53年〈房屋耐用年限，則年折舊費(fèi)二房屋重置總價(jià)/房屋可使用年限，具體情況詳見(jiàn)下表：表3-2-1估價(jià)對(duì)象建筑物年折舊一覽表出租房屋建筑面積重置價(jià)（元/平方米）房屋重置總價(jià)房屋耐用年限房屋已使用年限房屋剩余使用年限年折舊費(fèi)房屋總折舊費(fèi)房屋現(xiàn)值5433.4310005433430.0060.0013.0040.00102517.551332728.114100701.89（4）保險(xiǎn)費(fèi)：指房屋所有者為使自己的房屋免遭意外損失而向保險(xiǎn)公司投保應(yīng)支付的費(fèi)用。據(jù)了解，目前，xxx般按房屋現(xiàn)值的1.5%。一2%。保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)收。本次評(píng)估按房屋現(xiàn)值的2%。計(jì)算，則：房屋現(xiàn)值二重置總價(jià)-年折舊費(fèi)x已使用年限保險(xiǎn)費(fèi)二房屋現(xiàn)值x2%。（5）稅金：指房地產(chǎn)出租者按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)部門(mén)交納的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等，本次取17.55%,（現(xiàn)在的年總收益*17.6%）其中：①房產(chǎn)稅:依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（一九八六年九月十五日國(guó)務(wù)院發(fā)布）可知，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。則房產(chǎn)稅稅金二房地年總收益x12%;②營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加：依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令［1993］第136號(hào)）營(yíng)業(yè)稅取房地年總收益的5%；根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)［1985］19號(hào)）可知城建稅以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%，則本次評(píng)估中納稅人的所在地在市區(qū)，城建稅為營(yíng)業(yè)稅的7%；征收教育費(fèi)附加時(shí)除教育費(fèi)附加外還征收地方教育費(fèi)附加，依據(jù)《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》及《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》及其它相關(guān)規(guī)定，教育費(fèi)附加以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為3%，而地方教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的1%,合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的4%。綜合上三項(xiàng)合計(jì)為房地年總收益的5.55%;

稅金及費(fèi)用合計(jì)為房地年總收益的17.55%。(6)空損費(fèi)：指房屋可能出現(xiàn)的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，通過(guò)對(duì)該區(qū)域房屋出租情況的調(diào)查，以每年空置一個(gè)月的租金損失計(jì)。即：空損費(fèi)二房地出租年總收益門(mén)2綜上：房地出租年總費(fèi)用二管理費(fèi)+維修費(fèi)+年折舊費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+空損費(fèi)，見(jiàn)表3-2-2。管理費(fèi)維修費(fèi)稅金保險(xiǎn)金管理費(fèi)維修費(fèi)稅金保險(xiǎn)金折舊費(fèi)空損費(fèi)純收益42800.00108668.60187785.008201.40102517.5589166.67539139.223、房地年純收益房地年純收益=房地年總收益.房地年總費(fèi)用4、 房屋年純收益依據(jù)土地估價(jià)《規(guī)程》和2005年8月公布實(shí)施的《xxx區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》房屋年純收益二房屋現(xiàn)值x房屋還原利率通常情況下房屋