西元營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告8

西元國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告河南維京地產(chǎn)顧問(wèn)公司2012年2月報(bào)告內(nèi)容第二部分目標(biāo)分解第一部分任務(wù)分析第四部分銷售執(zhí)行第五部分整體推廣及費(fèi)用預(yù)算第三部分銷售問(wèn)題解決一、任務(wù)分析2011年工作回顧推售層面：推盤(pán)層次不明確，節(jié)點(diǎn)意識(shí)不強(qiáng)，大量客戶流失。推廣層面：大眾傳播連續(xù)不強(qiáng)，小眾傳播匱乏?，F(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行：售樓部位置差，現(xiàn)場(chǎng)感染力不強(qiáng)，核心賣點(diǎn)不突出，銷售缺乏殺客手段。2011年?duì)I銷總結(jié)2011年工作回顧推售層面：吸取2011年教訓(xùn)，確定節(jié)點(diǎn)，明確節(jié)奏。推廣層面：堅(jiān)持部分大眾傳播渠道，加強(qiáng)小眾傳播滲透力。現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行：增加臨時(shí)售樓部，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)地鐵概念演繹力，系統(tǒng)銷售培訓(xùn)。2011年?duì)I銷問(wèn)題解決之道全年任務(wù)及節(jié)點(diǎn)全年銷售目標(biāo)：2.15億元！市場(chǎng)成交慘淡，任務(wù)比2011年更重！全年銷售節(jié)點(diǎn)：東塔開(kāi)盤(pán)5月底6月初（依認(rèn)籌量微調(diào)）商業(yè)開(kāi)業(yè)10月1號(hào)（需招商和工程配合）全年工程節(jié)點(diǎn)：東塔和西塔的預(yù)售證4月底以前東塔和西塔的交房時(shí)間7月份交房避免2011年問(wèn)題重演，確定節(jié)點(diǎn)，有序銷售！寫(xiě)字樓的交房時(shí)間和商業(yè)的開(kāi)業(yè)時(shí)間，是我們本年度最重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)！7月份以前，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，7月份以后，現(xiàn)房銷售，現(xiàn)房是最有殺傷力的武器，直接分流鄭州市預(yù)售寫(xiě)字樓市場(chǎng)的客戶！總貨量盤(pán)點(diǎn)物業(yè)類型總體情況待售情況面積/㎡套數(shù)/套均價(jià)/元/㎡銷售額面積/㎡套數(shù)/套均價(jià)銷售額地鐵商鋪1814.631605427198480984439.13355641625648145寫(xiě)字樓西塔11153.21176730081418433352554743226197820.81寫(xiě)字樓東塔18192.48125850015463608018192.51258500154636080后街商鋪3807.61712000456912003807.6171200045691200合計(jì)34967.92478——38024049725964.2231——252173245.8自項(xiàng)目2010年底入市銷售以來(lái)，至今銷售約1.28個(gè)億。待售總貨量銷售目標(biāo)約2.52億元，全年銷售目標(biāo)2.15億元，全年項(xiàng)目整體銷售率達(dá)到90%左右！項(xiàng)目年底基本達(dá)到清盤(pán)！2012年的銷售，對(duì)西元國(guó)際廣場(chǎng)的整體銷售來(lái)講，占比高，任務(wù)重！二、目標(biāo)分解地鐵商鋪剩余單位分析套數(shù)面積目標(biāo)銷售額其他地鐵商鋪總體情況1601814.639800萬(wàn)已經(jīng)銷售情況（已簽約）1251357.5（76%）7283萬(wàn)均價(jià)53788元/平米待銷售情況35439.13（24%）2564萬(wàn)均價(jià)約55000元/平米待售商鋪35個(gè)，總面積439.13平米，總貨值2564萬(wàn)元。東邊靠近地鐵口16個(gè)商鋪,西邊待售19個(gè)商鋪.

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721222945313234353638541219210010110210315715816015413513493949596979899地鐵商鋪剩余單位分析

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721222945313234353638541219210010110210315715816015413513493949596979899地鐵商鋪的銷售為實(shí)際使用面積,沒(méi)有計(jì)算公攤.目前待售地鐵商鋪可以分為四類:第一類:西邊南側(cè)一排大鋪,單鋪面積16平米左右.單價(jià)4.5萬(wàn)/平米,總價(jià)72-79萬(wàn).離地鐵出口和下沉式廣場(chǎng)越遠(yuǎn),商業(yè)價(jià)值越底第二類,1號(hào)鋪,2號(hào)鋪,157號(hào)鋪,158號(hào)鋪,160號(hào)鋪,多為拐角附近的商鋪,開(kāi)間小,進(jìn)深大,商業(yè)價(jià)值較低.第三類:4平米左右的小鋪,總價(jià)60余萬(wàn),單價(jià)12-16萬(wàn)元/平米.單價(jià)太高,去化難度大.第四類:東邊地鐵街鋪,北邊單價(jià)7.4萬(wàn)/平米,南邊單價(jià)8萬(wàn)/平米,自然先去化北邊,再去化南邊.寫(xiě)字樓西塔剩余房源分布圖寫(xiě)字樓西塔共計(jì)176套，目前可售單位54套，集中在9-13層高樓層,面積共計(jì)3525平米。按照均價(jià)7400元/平米計(jì)算，總貨值約2619萬(wàn)元。西塔可售單位面積都較小,54.3-104.2平米.10樓和12樓去化明顯好于9樓和11樓,樓層價(jià)格差沒(méi)有起到較好的價(jià)格引導(dǎo)作用..寫(xiě)字樓西塔可售單位分布

南向西向北向東向樓層1234567891011121314151617181920967.555.754.354.355.755.767.5101.485.256.5104.210

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1167.555.754.354.356.754.3

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85.256.5104.21254.354.355.754.3101.485.256.51367.555.754.354.356.754.355.754.355.767.5101.456.585.263.243.743.763.2

85.256.5104.2寫(xiě)字樓東塔和地鐵商鋪可售單位分析寫(xiě)字樓東塔5-13層，124個(gè)單位。待售總面積18192.48平米。按照均價(jià)8500元/平米計(jì)算，總貨值1.54億元！商業(yè)后街一層，二層連鋪，待售商鋪17個(gè)，待售總面積3807.6平米。按照均價(jià)12000元/平米計(jì)算，總貨值4569萬(wàn)！物業(yè)類型總體情況待售情況面積/㎡套數(shù)/套均價(jià)/元/㎡銷售額面積/㎡套數(shù)/套均價(jià)銷售額待售比例地鐵商鋪1814.631605427172832839439.1335564162564814526%寫(xiě)字樓西塔11153.21176730055220612.1935255474322619782032%寫(xiě)字樓東塔18192.481258500018192.51258500154636080100%后街商鋪3807.6171200003807.6171200045691200100%合計(jì)34967.92478——128053451.225964.2231——252173245.866%全年2.15億元的總目標(biāo)，寫(xiě)字樓東塔總銷額1.54億元，占比最高。寫(xiě)字樓東塔的銷售是2012年項(xiàng)目銷售重中之重！后街商鋪總銷額4569萬(wàn)，賣好了東塔和后街商鋪，完成全年基本任務(wù)。隨著東塔的開(kāi)盤(pán)熱銷和商業(yè)開(kāi)業(yè)，西塔的銷售和地鐵商鋪的銷售問(wèn)題迎刃而解。項(xiàng)目可售單位分析總結(jié)甲方要求的任務(wù)目標(biāo)為：季度12341時(shí)間3月份4-6月7-9月10-12月13年1月份任務(wù)2000萬(wàn)1億元4000萬(wàn)4000萬(wàn)1500萬(wàn)三、銷售問(wèn)題解決排除萬(wàn)難，一切以銷售為重！積力之所舉，則無(wú)不勝也；眾智之所為，則無(wú)不成也。項(xiàng)目銷售關(guān)鍵問(wèn)題明細(xì)：一、臨時(shí)售樓部二、項(xiàng)目樓體的外包裝三、確定東塔和西塔的預(yù)售證四、確定東塔交房日期五、確定開(kāi)業(yè)日期六、釋放已簽約的商業(yè)招商成果（為避免銷售對(duì)招商成果不清楚，建議實(shí)行招商成果每月通報(bào)會(huì)，方便銷售及時(shí)了解項(xiàng)目招商進(jìn)度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售宣傳）1、位置：昭示性強(qiáng)2、面積：大小無(wú)需要嚴(yán)格的限制，功能齊全；3、包裝：風(fēng)格凸顯濃郁的商務(wù)氛圍，將地鐵、綜合體、區(qū)位、交通、升值、保值的核心價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行包裝，以現(xiàn)場(chǎng)影響客戶。臨時(shí)售樓部項(xiàng)目銷售關(guān)鍵問(wèn)題解決思路項(xiàng)目銷售關(guān)鍵問(wèn)題解決思路臨時(shí)售樓部解決辦法項(xiàng)目銷售關(guān)鍵問(wèn)題解決思路售樓部包裝及導(dǎo)示系統(tǒng)：售樓部吊旗，展板等現(xiàn)場(chǎng)包裝商務(wù)賣點(diǎn)展示。門頭更換，醒目，提高昭示性。道旗更換。主體商業(yè)包裝示意：極速高效寫(xiě)字樓熱銷中寫(xiě)字樓東塔，西塔樓體包裝示意：項(xiàng)目銷售關(guān)鍵問(wèn)題解決思路宣傳短片：售樓部銷售道具。系統(tǒng)展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)。地鐵商務(wù)的氛圍。臨時(shí)售樓部播放展示。后期可以作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)宣傳短片持續(xù)使用。南京路上世博倒計(jì)時(shí)燈箱，人來(lái)人往，十分醒目。鄭州地鐵1號(hào)線開(kāi)通是否也可用倒計(jì)時(shí)？項(xiàng)目宣傳短片+開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)+地鐵1號(hào)線開(kāi)通倒計(jì)時(shí)提高現(xiàn)場(chǎng)地鐵概念演繹力地鐵1號(hào)線站點(diǎn)分布圖。清晰地鐵1號(hào)線各站點(diǎn)位置。明確地鐵1號(hào)線對(duì)于鄭州城市各個(gè)功能組團(tuán)的聯(lián)接作用。地鐵1號(hào)線工程進(jìn)度每月播報(bào)。2012年實(shí)現(xiàn)軌通，全部工作轉(zhuǎn)入地下，1號(hào)線從此不再影響鄭州交通。2013年7月份左右試運(yùn)行，2013年底正式投入運(yùn)營(yíng)。地鐵2號(hào)線和地鐵3號(hào)線的動(dòng)工時(shí)間，運(yùn)營(yíng)時(shí)間。突出地鐵1號(hào)線的優(yōu)勢(shì)。地鐵口物業(yè)投資價(jià)值手冊(cè)（先商務(wù)后商業(yè))地鐵口商務(wù)物業(yè)投資價(jià)值實(shí)例展板四、銷售執(zhí)行時(shí)間3-5月6-8月9-10月11-12月任務(wù)9000萬(wàn)4000萬(wàn)3000萬(wàn)4000萬(wàn)主推產(chǎn)品東塔東塔，西塔地鐵商鋪東塔，西塔商業(yè)后街確定節(jié)奏，主次分明。上半年重點(diǎn)寫(xiě)字樓，下半年重點(diǎn)商業(yè)。不同階段，產(chǎn)品線相對(duì)清晰，一個(gè)階段盡量以一種產(chǎn)品為主。2月3月4月5月6月7月8月11月9月10月2012年12月1月2013年確定節(jié)奏，主次分明。上半年重點(diǎn)寫(xiě)字樓，下半年重點(diǎn)商業(yè)。東塔蓄客期間，西塔封盤(pán)銷售。東塔開(kāi)盤(pán)以后，西塔剩余單位推出，寫(xiě)字樓進(jìn)入強(qiáng)銷期。10月1號(hào)主體商業(yè)開(kāi)業(yè)前，對(duì)地鐵商鋪進(jìn)行一輪銷售，并同時(shí)完成商業(yè)后街招商。后街運(yùn)營(yíng)半個(gè)月后，開(kāi)始進(jìn)行商業(yè)后街的蓄客，計(jì)劃11月10日商業(yè)后街開(kāi)盤(pán)。最后幾個(gè)月，商業(yè)后街，地鐵商業(yè)和寫(xiě)字樓部分清盤(pán)銷售。2月階段主推產(chǎn)品安排東塔認(rèn)籌主推產(chǎn)品線

東塔剩余西塔剩余西塔封盤(pán)地鐵商鋪后街商鋪東，西塔剩余作為2012年的回款主力，寫(xiě)字樓的銷售決定了全年的回款目標(biāo)！2012年市場(chǎng)環(huán)境

2012年全年政策環(huán)境不會(huì)有大的改變，調(diào)控為主旋律。逐步增加流動(dòng)性，非住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)最快在今年下半年出現(xiàn)。宏觀政策面：住房市場(chǎng)是調(diào)控重點(diǎn)。讓住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，擠出市場(chǎng)泡沫，堅(jiān)決遏制住房投資投機(jī)需求及轉(zhuǎn)變住房市場(chǎng)性質(zhì)應(yīng)該是中央政府一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不僅不會(huì)退出或轉(zhuǎn)向，而且會(huì)進(jìn)一步推出嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作的住房政策。資金退出住宅投資市場(chǎng)，對(duì)非住宅產(chǎn)品，反而相對(duì)是利好。住宅限購(gòu)政策公布后，非住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性的“小陽(yáng)春”即時(shí)最好例子。銀行調(diào)控面：年初北京、上海等地重新調(diào)整一般商品房標(biāo)準(zhǔn)，一些城市首套住房按揭貸款利率開(kāi)始回歸到基準(zhǔn)利率等。中國(guó)人民銀行2月18日晚間宣布，從2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。差別化的信貸政策和逐步增加流動(dòng)性?！胺€(wěn)增長(zhǎng)”應(yīng)該為今年調(diào)控主旋律。其他商品房市場(chǎng)。政府調(diào)控房地產(chǎn)，絕不希望房地產(chǎn)崩盤(pán)。一線城市房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)，銷量大幅度下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)量階段過(guò)剩。局部地產(chǎn)商跑路。政策調(diào)控出現(xiàn)了階段性勝利。非住宅類商品房一方面陷入市場(chǎng)大環(huán)境不景氣的漩渦，另一方面，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的增加，也存在一定的機(jī)會(huì)。2012年鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)

2011年，受住宅限購(gòu)政策影響，地產(chǎn)商紛紛加大寫(xiě)字樓推售以求變現(xiàn)。2012年，鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，供求關(guān)系比處于2009年以來(lái)低位。2011年新增供應(yīng)量為95.05萬(wàn)㎡，月均去化8萬(wàn)㎡，較去年上漲21.38%；2011年鄭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交面積為77.69萬(wàn)㎡，同比下降17.0%。供求比為1.22:1。2011年鄭州市寫(xiě)字樓成交均價(jià)為12471元/㎡，較去年上漲46.3%。但成交均價(jià)呈現(xiàn)后勁不足的態(tài)勢(shì)，疲軟趨勢(shì)明顯。競(jìng)爭(zhēng)激烈，供大于求！價(jià)格疲軟，后勁不足！升龍寫(xiě)字樓營(yíng)銷研究

推廣力度大，頻次高。推廣促銷走量是王道！升龍中環(huán)項(xiàng)目指標(biāo)較高。2011年6月中旬開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8900元/平米，先推低樓層，再推高樓層，分批推售?，F(xiàn)正主推31-36層。使用過(guò)得營(yíng)銷手段：5套特價(jià)房。買寫(xiě)字樓送精裝公寓。6%租金補(bǔ)貼。賣街鋪送6萬(wàn)元純金。購(gòu)房送LV系列的奢侈品等等。寫(xiě)字樓東塔整體營(yíng)銷局面總結(jié)

寫(xiě)字樓東塔10月份開(kāi)始認(rèn)籌，截止目前，3個(gè)月的時(shí)間認(rèn)籌14套，認(rèn)籌不理想!造成該狀況的原因主要體現(xiàn)在：1、寫(xiě)字樓核心價(jià)值闡述不明確，沒(méi)有引起市場(chǎng)的共鳴；（淡化商圈概念，強(qiáng)化商務(wù)概念。強(qiáng)化地鐵升值優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化項(xiàng)目整體配套優(yōu)勢(shì)）2、調(diào)控為主旋律，市場(chǎng)大環(huán)境整體疲軟。3、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。4、沒(méi)有找準(zhǔn)有效目標(biāo)客戶。5、西區(qū)對(duì)寫(xiě)字樓需求量少，且渠道傳播沒(méi)有針對(duì)性；6、項(xiàng)目寫(xiě)字樓總體量小，難以塑造形象；7、寫(xiě)字樓東塔面積大，總價(jià)高，置業(yè)門檻較高。寫(xiě)字樓6大核心價(jià)值：1、地鐵！地鐵上蓋寫(xiě)字樓，極大的升值潛力及發(fā)展前景；2、據(jù)守西區(qū)門戶！毗鄰汽車西站，入鄭咽喉要塞；3、三維立體交通！地鐵、BRT、公交，通達(dá)全城的立體交通；4、9層6部電梯！5A級(jí)電梯配置，快捷高效辦公；5、準(zhǔn)現(xiàn)房，即將交房！即買即用，即買即收益；6、完善配套！購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)，一站式辦公配套。產(chǎn)品決定客戶寫(xiě)字樓東塔整體營(yíng)銷破解價(jià)格策略先保量，再保價(jià)。低開(kāi)高走，保證整體旺銷局面！保價(jià)舉措一：通過(guò)東塔的旺銷帶動(dòng)西塔剩余單位價(jià)格上揚(yáng)。保價(jià)舉措二：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天保證促銷力度，開(kāi)盤(pán)即調(diào)價(jià)，買房就升值。保價(jià)舉措三：在項(xiàng)目旺銷的前提下，集中推出頂層復(fù)式產(chǎn)品，作為價(jià)格標(biāo)桿，帶動(dòng)其他樓層高價(jià)銷售！低開(kāi)高走，分批調(diào)價(jià)！寫(xiě)字樓東塔5-12層開(kāi)盤(pán)實(shí)收價(jià)格控制在8000-8200元/平米左右。寫(xiě)字樓東塔整體營(yíng)銷破解推售節(jié)奏2012年2月3月4月5月6月7月8月9月認(rèn)籌蓄客東塔蓄客造勢(shì)開(kāi)盤(pán)加推頂層復(fù)式強(qiáng)銷期2012年2-6月份，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。2012年7月份以后，現(xiàn)房銷售。強(qiáng)銷期認(rèn)籌蓄客，集中開(kāi)盤(pán)。銷售有節(jié)奏，推廣有章法。1、挖掘自用客戶、引導(dǎo)投資客戶！2、線上廣告?zhèn)鞑ィ€下主動(dòng)出擊，登門拜訪，以行銷出奇制勝！3、大客戶實(shí)行高層對(duì)話，小客戶進(jìn)行“現(xiàn)場(chǎng)熏陶，頭腦風(fēng)暴”，全面開(kāi)展圈層營(yíng)銷！4、關(guān)系營(yíng)銷和渠道營(yíng)銷。本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)具有關(guān)聯(lián)性，比如有一定財(cái)富和社會(huì)地位，渴望和更高階層的人交流并獲得身份的認(rèn)同。因此，借用社會(huì)上的各種俱樂(lè)部、協(xié)會(huì)、商會(huì)，進(jìn)行高端口詢傳播，是開(kāi)展關(guān)系營(yíng)銷和渠道營(yíng)銷的基礎(chǔ)。寫(xiě)字樓東塔整體營(yíng)銷破解推廣渠道實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略！增加線下小眾傳播渠道投入！第一階段的銷售實(shí)施（2012年3-5月）銷售目標(biāo)：9000萬(wàn)。東塔認(rèn)籌蓄客，集中開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)目標(biāo)銷售69套以上。主推單位：主推東塔；實(shí)施西塔和地鐵商鋪及后街封盤(pán)。必備條件：2月底，售樓部導(dǎo)示系統(tǒng)更改。商招及樓體包裝到位。3月底之前，設(shè)置臨時(shí)售樓部。重新制作項(xiàng)目宣傳短片。確定東塔和西塔的預(yù)售許可證及交房日期第一階段銷售執(zhí)行策略1、推售策略：東塔認(rèn)籌及開(kāi)盤(pán)

借勢(shì)銷售：每月控制5套西塔單位。2、價(jià)格策略：東塔低價(jià)入市，低開(kāi)高走。以“快”制勝！集中推出，快速去化。東塔年前蓄客不力。年后需要再次啟動(dòng)推廣。125個(gè)單位，目標(biāo)銷售額1個(gè)多億，只有4個(gè)月的時(shí)間，時(shí)間緊，任務(wù)重。結(jié)合市場(chǎng)，區(qū)域租賃行情，及地鐵因素，我司認(rèn)為東塔部分均價(jià)可參照標(biāo)準(zhǔn)為：8000-8500元。東塔開(kāi)盤(pán)銷售均價(jià)，除頂層復(fù)式單位外，實(shí)收均價(jià)不低于8000元/平米。3、銷控策略：“周周擠牙膏”，每周控制西塔推售單位數(shù)量，制造稀缺旺銷假象。

東塔蓄客，西塔封盤(pán)。東塔開(kāi)盤(pán)以后，利用東塔高價(jià)旺銷，促進(jìn)西塔高價(jià)銷售。東塔開(kāi)盤(pán)以后，加大東塔低樓層銷控力度，集中推售西塔高樓層剩余單位。階段消化以后，提高西塔剩余單位價(jià)格，再推售東塔低樓層剩余，相互促進(jìn)，靈活銷控。

層差銷控，利用高低樓層價(jià)格差制造旺銷勢(shì)頭帶動(dòng)整體節(jié)奏。4、利用項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，先租后賣，帶租約銷售。引入主力企業(yè)（單位），比如銀行中原區(qū)分行等等，帶動(dòng)中小企業(yè)扎堆入駐！對(duì)于知名企業(yè)或者銀行，可以考慮企業(yè)冠名權(quán)。案例：浦發(fā)國(guó)際金融中心。5.認(rèn)籌策略：廣開(kāi)渠道，由量到質(zhì)，定點(diǎn)解籌，以點(diǎn)帶面。認(rèn)籌政策：降低認(rèn)籌門檻，增加認(rèn)籌優(yōu)惠，由量到質(zhì)。認(rèn)籌方式一：1萬(wàn)抵5萬(wàn)，3萬(wàn)抵8萬(wàn)。認(rèn)籌方式二：3萬(wàn)元辦理日增值認(rèn)籌卡。購(gòu)買150平米單位，日增值1500元，購(gòu)買150平米以下單位，日增值1000元。6.開(kāi)盤(pán)策略：積蓄力量，集中引爆，現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)，以眾逼寡，促進(jìn)成交。開(kāi)盤(pán)政策：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即時(shí)簽約額外贈(zèng)送優(yōu)惠。在享受認(rèn)籌優(yōu)惠的基礎(chǔ)上給予特出優(yōu)惠。5月底之前，東塔目標(biāo)銷售70套單位，按照50%的轉(zhuǎn)化率，需要認(rèn)籌150組左右。東塔，西塔銷售優(yōu)惠方式付款方式優(yōu)惠：按揭99折，分期（6+4）98折，一次性97折。（整體控制6個(gè)點(diǎn)）活動(dòng)促銷優(yōu)惠：2個(gè)點(diǎn)老帶新優(yōu)惠：控制在1個(gè)點(diǎn)左右，轉(zhuǎn)化為優(yōu)惠額度。購(gòu)買西塔55平米左右的單位，老帶新統(tǒng)一優(yōu)惠5000元。（面價(jià)44萬(wàn)以上，折扣1.13個(gè)點(diǎn)左右。）購(gòu)買100-150平米左右單位，老帶新統(tǒng)一優(yōu)惠10000元。（100平米單位面價(jià)84萬(wàn)以上，最多折扣1.2個(gè)點(diǎn)。130平米以上單位，面價(jià)120萬(wàn)以上，優(yōu)惠不到1個(gè)點(diǎn)）購(gòu)買150平米以上單位，老帶新統(tǒng)一優(yōu)惠15000元。（面價(jià)150萬(wàn)以上，最多折扣1.0個(gè)點(diǎn)。）考慮老帶新為老業(yè)主減免半年物業(yè)管理費(fèi)。如何挖掘?qū)懽謽强蛻羟?.老帶新新推廣擴(kuò)大新客戶基數(shù)。同時(shí)深挖老帶新。老帶新優(yōu)惠力度適當(dāng)提高。老帶新優(yōu)惠不以優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)，以優(yōu)惠額度體現(xiàn)。擴(kuò)大老客戶范圍為擴(kuò)大老帶新客戶基數(shù)，老客戶包括西元成交客戶，金源第一城業(yè)主，甚至海南項(xiàng)目業(yè)主也為老客戶。海南項(xiàng)目中河南籍客戶，以及跟河南有業(yè)務(wù)聯(lián)系的海南項(xiàng)目業(yè)主，都有機(jī)會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)新客源。2.現(xiàn)場(chǎng)包裝3.大眾傳播西區(qū)寫(xiě)字樓電梯廣告，碧沙崗戶外廣告。網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目網(wǎng)站，搜房網(wǎng)，聊齋網(wǎng)階段廣告，項(xiàng)目業(yè)主論壇，項(xiàng)目?jī)r(jià)值軟文解析，活動(dòng)報(bào)道軟文報(bào)紙：東塔認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)前少量報(bào)版廣告電臺(tái)：5月份電視臺(tái)：3-5月份電視臺(tái)飛播廣告，“東進(jìn)鄭州第一站，企業(yè)發(fā)展橋頭堡”。4.小眾渠道短信:持續(xù)發(fā)送。電話直銷:針對(duì)西區(qū)廠礦企業(yè)主，電話營(yíng)銷。（西區(qū)工商局收集企業(yè)法人名冊(cè)，西區(qū)車管所收集豪車車主信息。汽車4S店，車友會(huì)滲透）派單:萬(wàn)達(dá)地下停車場(chǎng)裕達(dá)國(guó)貿(mào)停車場(chǎng)，西區(qū)車管所，工商局門口等等。掃樓：西區(qū)寫(xiě)字樓，商住樓，一部分辦公較多的住宅小區(qū)等類寫(xiě)字樓地毯式訪問(wèn)。直接拜訪：行業(yè)協(xié)會(huì)拜訪。銀行類租賃及購(gòu)買客戶拜訪。夾報(bào)/DM直投：西區(qū)大河報(bào)，東方今報(bào)夾報(bào)；鞏義，上街等大河報(bào)夾報(bào)等（針對(duì)區(qū)域投資客）已入伙的海南項(xiàng)目，DM直投，挖掘河南籍業(yè)主投資1.東塔1批次開(kāi)盤(pán)必備條件：A.預(yù)售證，西塔遺留問(wèn)題處理。B.做好大客戶銷控。C.認(rèn)籌量問(wèn)題。2.東塔階段執(zhí)行策略：認(rèn)籌期造勢(shì)期（2012年2-3月）：高峽蓄水，營(yíng)造勢(shì)能。（推廣策略：集中火力，迅速升溫。）認(rèn)籌蓄客期（2012年3-5月中旬）：主動(dòng)出擊，迅速切入。（定點(diǎn)引爆，全城沸騰）2012年5月20號(hào)，開(kāi)盤(pán)。利用開(kāi)盤(pán)熱銷，加推頂層復(fù)式與西塔單位。（持續(xù)轟炸，保持溫度）。第一階段（東塔）銷售實(shí)施2012年2月3月4月5月6月7月8月9月認(rèn)籌蓄客東塔蓄客造勢(shì)開(kāi)盤(pán)加推頂層復(fù)式強(qiáng)銷期2012年2-6月份，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。2012年7月份以后，現(xiàn)房銷售。強(qiáng)銷期改“座銷”為“行銷”“座銷”方式等客上門，被動(dòng)接待“直銷”針對(duì)目標(biāo)客戶，上門直銷東區(qū)寫(xiě)字樓客戶資源，電話直銷“掃雷”模式對(duì)碧沙崗等目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽牵≌k公物業(yè)地毯式搜索。“公關(guān)”方式強(qiáng)調(diào)個(gè)性化銷售，關(guān)系營(yíng)銷或組織營(yíng)銷。強(qiáng)調(diào)對(duì)每個(gè)意向客戶決策關(guān)系網(wǎng)的分析和公關(guān)，更強(qiáng)調(diào)一種團(tuán)隊(duì)協(xié)作銷售。第一階段（東塔）銷售方式第一階段的（東塔）認(rèn)籌活動(dòng)認(rèn)籌時(shí)間：3月1日-5月20日認(rèn)籌方式：不確定具體單位，認(rèn)籌客戶可以同時(shí)登記多個(gè)意向單位。開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行預(yù)銷控，給認(rèn)籌客戶確預(yù)留定位置。開(kāi)盤(pán)后，通知客戶可以選擇的單位和位置。截止上午12點(diǎn)，客戶都有選擇和猶豫的機(jī)會(huì)。認(rèn)籌原則：

大客戶優(yōu)先，推薦樓層盡量往高樓層發(fā)展。（11層,12層，13層）散戶目前優(yōu)先選擇的樓層為5層至10層；大客戶優(yōu)先于小客戶解籌選房，價(jià)格表需要提前確定，先對(duì)大客戶進(jìn)行去化。每套房源收認(rèn)籌金3萬(wàn)元。第一階段的（東塔）認(rèn)籌活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)內(nèi)容及流程：1、認(rèn)籌活動(dòng)：從3月中旬開(kāi)始，每個(gè)來(lái)看房的客戶都可參加認(rèn)籌，認(rèn)籌越早優(yōu)惠越多。意向購(gòu)買整層及整層以上的大客戶由營(yíng)銷部具體談判其樓層及價(jià)格優(yōu)惠等，其它客戶告知認(rèn)籌原則，繳納意向金憑意向單參加寫(xiě)字樓認(rèn)籌活動(dòng)。2、認(rèn)籌流程：

客戶到場(chǎng)根據(jù)客戶需求面積引導(dǎo)客戶進(jìn)行認(rèn)籌（介紹認(rèn)籌原則，確定意向單位）客戶繳納認(rèn)籌意向金5月20日前通知客戶參加確定的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)?？蛻舾鶕?jù)價(jià)格進(jìn)行繳納定金并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)付清50%首付款。認(rèn)籌優(yōu)惠方案：認(rèn)籌方式一：1萬(wàn)抵5萬(wàn)，3萬(wàn)抵8萬(wàn)。認(rèn)籌方式二：3萬(wàn)元辦理日增值認(rèn)籌卡。購(gòu)買150平米單位，日增值1500元，購(gòu)買150平米以下單位，日增值1000元。第一階段的（東塔）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：5月20日（暫定，根據(jù)認(rèn)籌量可適當(dāng)調(diào)整開(kāi)盤(pán)時(shí)間）開(kāi)盤(pán)方式：認(rèn)籌不確定具體單位，認(rèn)籌客戶可以同時(shí)登記多個(gè)意向單位。開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行預(yù)銷控，給認(rèn)籌客戶確預(yù)留定位置。開(kāi)盤(pán)后，通知客戶可以選擇的單位和位置。截止上午12點(diǎn)，客戶都有選擇和猶豫的機(jī)會(huì)。開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓部。具體執(zhí)行：詳看開(kāi)盤(pán)活動(dòng)執(zhí)行報(bào)告。第一階段的（東塔）促銷活動(dòng)銷活動(dòng)保證每月2場(chǎng)，一般在每周周六展開(kāi)。時(shí)間活動(dòng)主題目標(biāo)客戶活動(dòng)目的費(fèi)用控制3月10日一年之計(jì)在于春萬(wàn)物復(fù)蘇，養(yǎng)生講座金源第一城業(yè)主成交老業(yè)主公布“老帶新”最新政策5000元3月17日西元“3.15”工地開(kāi)放日成交老業(yè)主維系老業(yè)主，老帶新5000元3月24日東塔認(rèn)籌活動(dòng)即西元主力商家見(jiàn)面會(huì)東塔意向客戶地鐵商鋪意向客戶階段消化地鐵商鋪意向客戶20000元4月14日西區(qū)企業(yè)員工“百團(tuán)大戰(zhàn)”第二階段西區(qū)寫(xiě)字樓員工挖掘新客戶50000元4月28日小型專場(chǎng)企業(yè)管理培訓(xùn)課老客戶，意向客戶挖掘新客戶10000元5月5日現(xiàn)代辦公室風(fēng)水老客戶，意向客戶挖掘新客戶10000元5月12日特色店鋪經(jīng)營(yíng)方法及業(yè)態(tài)的注意事項(xiàng)成交老業(yè)主老帶新10000元5月20日CEO下午茶活動(dòng)老業(yè)主，目標(biāo)客戶，意向客戶挖掘新客戶10000元第一階段的（東塔）促銷活動(dòng)工地開(kāi)放日活動(dòng)。體現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，維系老業(yè)主。希望通過(guò)客戶親自體驗(yàn)工地狀況、建設(shè)過(guò)程及監(jiān)督建筑質(zhì)量，讓項(xiàng)目品質(zhì)得到真實(shí)見(jiàn)證?，F(xiàn)場(chǎng)物料，工程進(jìn)度，工程質(zhì)量展示，工程監(jiān)督工作機(jī)制介紹。工程師介紹部分工程質(zhì)量注重細(xì)節(jié)等等。釋放招商成果：品牌商家見(jiàn)面會(huì)暨商鋪業(yè)主答謝會(huì)活動(dòng)時(shí)間：3月底目的：商業(yè)推售階段收官?；顒?dòng)組織：1.邀請(qǐng)入駐CCmall的知名品牌商家至現(xiàn)場(chǎng)與客戶見(jiàn)面2.講解品牌商家自身情況、西元國(guó)際商鋪推介3.與品牌屬性相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，例如：百麗——模特時(shí)裝秀等。第一階段的（東塔）促銷活動(dòng)針對(duì)商務(wù)人群：先感染員工，再影響老板。東塔蓄客初期，針對(duì)辦公樓員工，設(shè)置團(tuán)體活動(dòng)，能夠有效產(chǎn)生樓盤(pán)聲勢(shì)，產(chǎn)生話題?；顒?dòng)一：西區(qū)企業(yè)員工“百團(tuán)大戰(zhàn)”。聯(lián)合單位：區(qū)工會(huì)等?；顒?dòng)方式：邀請(qǐng)西區(qū)所有私營(yíng)企業(yè)，舉行西元杯企業(yè)員工圍棋（象棋）比賽。報(bào)名方式：團(tuán)體報(bào)名。每家企業(yè)出3名員工，加蓋公司公章。（公司正式員工，非職業(yè)棋手。）大賽實(shí)行單輪淘汰制。大賽分四個(gè)階段：3月10號(hào)以前，報(bào)名階段。3月26日之前，第一輪比賽，每天都可以安排多家企業(yè)到售樓部舉行對(duì)抗，角逐16強(qiáng)。4月份，第二輪比賽，16強(qiáng)抽簽周末捉對(duì)廝殺，角逐3強(qiáng)。5月份，第三輪比賽，員工退場(chǎng)，老板上陣。冠軍，亞軍，季軍。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：參與獎(jiǎng)，到售樓部參與第一輪比賽，有參與小獎(jiǎng)品。

16強(qiáng)獎(jiǎng)品，隊(duì)員每人5000元。3強(qiáng)隊(duì)伍員工，每人3000元。冠軍得主，員工獎(jiǎng)金翻翻。三位老板得到精美禮品。人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算參與48500240003強(qiáng)9300027000老板禮品3150500合計(jì)50000配合單位：鄭州棋院配合活動(dòng)：金源第一城業(yè)主象棋大賽配合活動(dòng)：象棋（圍棋）大師表演配合活動(dòng)：企業(yè)家下午茶活動(dòng)第二階段的銷售實(shí)施（2012年6-8月）銷售目標(biāo)：4000萬(wàn)。主推單位：東塔強(qiáng)銷，利用東塔銷售時(shí)機(jī)，促進(jìn)西塔單位銷售。必備條件：東塔和西塔的交房時(shí)間確定并執(zhí)行。項(xiàng)目主體商業(yè)開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)，主力商家進(jìn)場(chǎng)裝修。第二階段（東塔，西塔）銷售執(zhí)行策略1、價(jià)格策略：利用東塔強(qiáng)銷，適度提高西塔價(jià)格。最后剩余單位不多時(shí)，可采取一口價(jià)策略。2、銷控策略：階段銷控，每周推出的單位都不多，制造旺銷輿論和產(chǎn)品稀缺氛圍。3、加大招租宣傳，先租后賣，帶租約銷售。（主要針對(duì)東塔大戶型單位）在各大寫(xiě)字樓租賃信息網(wǎng)站，發(fā)布寫(xiě)字樓租賃信息。制定較高的租金標(biāo)準(zhǔn)，簽訂三-五年租賃合同。然后根據(jù)付款方式的不同，再給予優(yōu)惠和折扣。使得租賃者得實(shí)惠，又能從數(shù)字上制造出較高的租賃行情。4、活動(dòng)策略：此階段不做大型推廣活動(dòng)，不間斷暖場(chǎng)活動(dòng)周周開(kāi)展。5、老帶新策略：加大老帶新力度。持續(xù)不斷從成交業(yè)主里挖掘銷售機(jī)會(huì)。6、推廣策略：突出項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房，現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)?？刂仆茝V成本。堅(jiān)持用更多的常規(guī)渠道和低廉的小眾渠道。1、對(duì)目前西塔的成交狀況分析，解決客戶遺留問(wèn)題；2、以東塔開(kāi)盤(pán)熱銷，帶動(dòng)西塔尾盤(pán)銷售，同時(shí)可對(duì)售價(jià)進(jìn)行上調(diào)。西塔尾盤(pán)的銷售執(zhí)行第二階段（東塔，西塔）活動(dòng)主線7月份，西元國(guó)際廣場(chǎng)東塔，西塔交房活動(dòng)。第二階段的（東塔，西塔）促銷活動(dòng)其他促銷活動(dòng)：聯(lián)合鄭州企業(yè)管理公司做小型專場(chǎng)企業(yè)管理培訓(xùn)課（雙贏，降低成本）聯(lián)合銀行VIP客戶做小型理財(cái)講座（鄭州寫(xiě)字樓投資價(jià)值分析等）每月1次。地鐵商鋪的銷售執(zhí)行（2012年9-10月）銷售目標(biāo)：3000萬(wàn)。主推產(chǎn)品：地鐵商鋪。附帶產(chǎn)品：東塔，西塔的剩余。同期完成：商業(yè)后街招商完成。必備條件：寫(xiě)字樓物業(yè)入伙裝修，帶來(lái)人氣。

政府明確拉出2013年地鐵運(yùn)營(yíng)的時(shí)間表。主體商業(yè)主力商家的裝修。主體商業(yè)開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備主體商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣。地鐵商鋪，部分客戶退房，主要原因有以下三點(diǎn)：1.我們沒(méi)有有效規(guī)避租賃稅費(fèi)（鄭州地稅局商鋪?zhàn)赓U綜合稅率30%左右）2.不能令人信服地釋放開(kāi)業(yè)時(shí)間。時(shí)間不確定，確定能否執(zhí)行？3.返租，什么時(shí)候返？按照合同最后截止開(kāi)業(yè)日期6月30日，最遲從10月份開(kāi)始按季返租。調(diào)整返租模式，直接返總價(jià)。確定開(kāi)業(yè)時(shí)間。

一、價(jià)格策略：目前地鐵鉆鋪的采用“返租年8%三年，按季返還”的銷售模式不合理，對(duì)運(yùn)營(yíng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，且未達(dá)到降低投資門檻。1、建議將3年返租直接充抵房款2、有效利用商業(yè)開(kāi)業(yè)契機(jī)進(jìn)行銷售；可以適當(dāng)提高售價(jià)。二、推廣策略：借主體商業(yè)開(kāi)業(yè)大勢(shì)！用主體商業(yè)帶動(dòng)地鐵商鋪的銷售。借主力商家的品牌優(yōu)勢(shì)，消化地鐵商鋪。地鐵商鋪的營(yíng)銷策略第三階段（地鐵商鋪）的主要活動(dòng)西元國(guó)際廣場(chǎng)招商成果發(fā)布會(huì)即地鐵口物業(yè)投資說(shuō)明會(huì)。已進(jìn)場(chǎng)裝修的主力商家名單。第三階段（地鐵商鋪）的活動(dòng)促銷活動(dòng)：特色店鋪經(jīng)營(yíng)方法及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的注意事項(xiàng)地鐵內(nèi)商業(yè)便利性消費(fèi)為主。以報(bào)刊亭，便利店，自動(dòng)售賣機(jī)等為主。這些便利性的消費(fèi)利于匆匆而過(guò)的行人。第三階段（地鐵商鋪）促銷活動(dòng)促銷活動(dòng)：到訪即送星美電影票或其他主力店優(yōu)惠券。第三階段的（地鐵商鋪）的客戶渠道客戶渠道：1.老帶新2.現(xiàn)場(chǎng)包裝3.大眾傳播西區(qū)寫(xiě)字樓電梯廣告，碧沙崗戶外廣告。網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目網(wǎng)站，搜房網(wǎng)，聊齋網(wǎng)階段廣告，項(xiàng)目業(yè)主論壇，項(xiàng)目?jī)r(jià)值軟文解析，活動(dòng)報(bào)道軟文報(bào)紙：東塔認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)前少量報(bào)版廣告電臺(tái)：5月份電視臺(tái)：考慮鞏義電視臺(tái)廣告。關(guān)注鞏義富人群體。推廣渠道：大眾傳播為主。后街的銷售實(shí)施銷售目標(biāo)：4000萬(wàn)。主推單位：商業(yè)后街必備條件：招商完成。商業(yè)后街與主體商業(yè)一起開(kāi)業(yè)。后街問(wèn)題所在：?jiǎn)栴}1：商鋪位置處于項(xiàng)目整體的死角，無(wú)法與外部街道形成溝通；問(wèn)題2：社區(qū)住宅底商，獨(dú)立單邊鋪位，無(wú)法成街；問(wèn)題3：商鋪2層200左右，且為1+1商業(yè)，招商難度大，銷售客戶少；問(wèn)題4：通道寬度18米，不能與商場(chǎng)形成互動(dòng)溝通；難點(diǎn)：商業(yè)后街是本項(xiàng)目商業(yè)中，位置相對(duì)較差，面積最大，總價(jià)最高的部分。優(yōu)勢(shì)：70年產(chǎn)權(quán)。商業(yè)后街銷售執(zhí)行策略先造“市”，再造“勢(shì)”。商業(yè)有了人流，有了人氣，銷售問(wèn)題自然能解決。先招商運(yùn)營(yíng)，后銷售變后鋪為前鋪，變“死鋪”為“活鋪”！商業(yè)后街定位：樂(lè)活創(chuàng)業(yè)市集。通過(guò)樂(lè)活創(chuàng)業(yè)市集，將商業(yè)整體人流向內(nèi)流動(dòng)，將消費(fèi)進(jìn)行延伸，使后街的商業(yè)成為真正的樂(lè)活鋪。營(yíng)銷節(jié)奏安排8月9月10月11月招商銷售開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)裝修12月商業(yè)后街階段執(zhí)行策略：1.招商策略：結(jié)合政府工會(huì)，針對(duì)下崗職工，自由職業(yè)者，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商，解決就業(yè)問(wèn)題。2.開(kāi)業(yè)借勢(shì)：和主體商業(yè)一起開(kāi)業(yè)，為后街銷售蓄客造勢(shì)。3.蓄客借勢(shì)：利用創(chuàng)業(yè)市集火爆的經(jīng)營(yíng)，后街銷售蓄客。4.銷售借勢(shì):利用經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，展開(kāi)后街銷售。帶租約銷售首推銷售方式：商業(yè)后街價(jià)格策略商業(yè)后街一二樓不能分割銷售，定價(jià)建議為：12000元/㎡。由于單個(gè)商鋪2層面積200平米左右，總價(jià)約240萬(wàn)。面積較大，總價(jià)較高。短期銷售返租（二年）每年返租8%，2年返租16%，可一次性返還，充抵首付款。單個(gè)商鋪面價(jià)300萬(wàn)，單價(jià)15000元/㎡，貸款150萬(wàn)，首付約100萬(wàn)。第四階段的（商業(yè)后街）的客戶渠道1.老帶新2.現(xiàn)場(chǎng)包裝3.大眾傳播西區(qū)寫(xiě)字樓電梯廣告，碧沙崗戶外廣告。網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目網(wǎng)站，搜房網(wǎng)，聊齋網(wǎng)階段廣告，項(xiàng)目業(yè)主論壇，項(xiàng)目?jī)r(jià)值軟文解析，活動(dòng)報(bào)道軟文報(bào)紙：東塔認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)前少量報(bào)版廣告電臺(tái)：5月份電視臺(tái)：考慮鞏義電視臺(tái)廣告。關(guān)注鞏義富人群體。推廣渠道：大眾傳播為主。五、整體推廣及費(fèi)用概算清盤(pán)信息傳播期后街價(jià)值釋放期清盤(pán)信息傳播期持銷期形象塑造期，產(chǎn)品價(jià)值深化物業(yè)價(jià)值深化期東塔蓄客期東塔強(qiáng)銷期東、西塔清盤(pán)期后街強(qiáng)銷期清盤(pán)期2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2012年2013年銷售主線推廣思路宣傳物料準(zhǔn)備完畢闡述地鐵價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值釋放VIP信息告知開(kāi)盤(pán)信息深化項(xiàng)目?jī)r(jià)值推廣核心釋放熱銷信息強(qiáng)調(diào)投資保障釋放特價(jià)、優(yōu)惠信息強(qiáng)調(diào)稀缺及升值釋放后街及地鐵商鋪銷售信息強(qiáng)調(diào)投資收益釋放清盤(pán)信息制造銷售緊迫感推廣主線綜合體商圈，地鐵口商務(wù)VIP會(huì)員登記中5月19日西元國(guó)際廣場(chǎng)盛大開(kāi)盤(pán)西元國(guó)際廣場(chǎng)最后10套，特價(jià)7999起低投資、高回報(bào)20萬(wàn)購(gòu)一鋪西元國(guó)際廣場(chǎng)火爆熱銷中一年升值50%少量鋪位特惠中傳播階段劃分2月傳播策略借勢(shì)：借地鐵大勢(shì)，突出寫(xiě)字樓保值投資；借交房大勢(shì)，成就寫(xiě)字樓熱銷；造勢(shì)：傳播造勢(shì)，線下小眾傳播，線上大眾傳播寫(xiě)字樓階段推廣主題階段營(yíng)銷主題宣傳重點(diǎn)蓄客期綜合體商圈，地鐵口商務(wù)淡化商圈概念，強(qiáng)化商務(wù)概念。強(qiáng)化地鐵升值優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化項(xiàng)目整體配套優(yōu)勢(shì)。認(rèn)籌期鄭州商務(wù)主板，成長(zhǎng)型企業(yè)基地，一站式辦公標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)在于寫(xiě)字樓投資屬性，升值空間（契合度高的案例對(duì)比）強(qiáng)銷期經(jīng)濟(jì)周期避風(fēng)港，企業(yè)發(fā)展頭等艙強(qiáng)化項(xiàng)目保值增值屬性。清盤(pán)期最后席位，只待500強(qiáng)企業(yè)。標(biāo)榜自我，強(qiáng)調(diào)稀缺成長(zhǎng)型企業(yè)：作為發(fā)展中企業(yè)，他們考慮什么？配套資源+商務(wù)潛力+社會(huì)認(rèn)同度+運(yùn)營(yíng)成本1、區(qū)域資源整合優(yōu)勢(shì)2、小型智能工作空間3、低總價(jià)進(jìn)駐門檻4、全新的企業(yè)辦公形象他們需要西元國(guó)際廣場(chǎng)更賣一個(gè)企業(yè)跨越式發(fā)展的機(jī)遇西元國(guó)際廣場(chǎng)賣地鐵，賣未來(lái)西元國(guó)際廣場(chǎng)賣寫(xiě)字樓產(chǎn)品鄭東新區(qū)商務(wù)主板成長(zhǎng)性企業(yè)較低的支付能力500強(qiáng)的游戲圈子百億投資打造中心區(qū)地鐵不是我們唯一的賣點(diǎn)支撐：成長(zhǎng)型企業(yè)逐鹿大鄭州的商務(wù)主板借力支點(diǎn)，以成大勢(shì)2012西元置業(yè)升級(jí)鄭州商務(wù)主板借商務(wù)血脈地鐵1號(hào)線的發(fā)展勢(shì)頭，以精細(xì)智識(shí)投入借力支點(diǎn)突入鄭州商務(wù)群雄之林打造百年基業(yè)前瞻基地致敬！向商務(wù)新格局！壁壘突破鄭東新區(qū)已經(jīng)設(shè)置了壁壘，無(wú)庸諱言以百億市政建設(shè)投入構(gòu)建世界500強(qiáng)的游戲平臺(tái)輕易豈容涉足承載鄭州引以為傲的新經(jīng)濟(jì)突前思維激情與創(chuàng)造，理性與務(wù)實(shí)企業(yè)精神在鄭州傳承你的OFFICE在哪里？在繼續(xù)委身一個(gè)不太像寫(xiě)字樓的寫(xiě)字樓？在繼續(xù)因?yàn)楣鹃T面而損失客戶？在繼續(xù)妥協(xié)10分鐘一趟的電梯？引擎驟動(dòng)2012年西元置業(yè)升級(jí)鄭州商務(wù)主板支點(diǎn)經(jīng)濟(jì)，引擎驟動(dòng)至低門檻入主鄭州商務(wù)主板一個(gè)創(chuàng)造新經(jīng)濟(jì)神話的支點(diǎn)一個(gè)競(jìng)技世界500強(qiáng)的平臺(tái)奇跡，繼續(xù)上演！項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目2012