房地產(chǎn)開發(fā)成本核

房地產(chǎn)開發(fā)本錢核算土地獲得價(jià)款前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)資本化利息開發(fā)間接費(fèi)編輯課件〔一〕土地獲得價(jià)款：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)：

1.土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

2.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及拆遷補(bǔ)償

①土地征用費(fèi)；②耕地占用費(fèi)；③安置養(yǎng)老費(fèi)；④拆遷補(bǔ)償費(fèi)；⑤土地補(bǔ)償費(fèi)。

3.合作補(bǔ)償款：補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作建房分配的房屋本錢和稅金。

4.中介費(fèi)

5.其他：含契稅、初始登記費(fèi)等。

編輯課件〔二〕前期工程費(fèi)；在取得土地開發(fā)權(quán)之后，工程開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、三通一平“等前期費(fèi)用。

1．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

①勘察及丈量費(fèi)；②規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：含景觀設(shè)計(jì)；③競(jìng)標(biāo)設(shè)計(jì)補(bǔ)償費(fèi)

2．三通一平費(fèi)

①臨時(shí)道路；②臨時(shí)用電；②臨時(shí)用水；④場(chǎng)地平整；⑤臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

3．可行性研究費(fèi)

①可行性研究編制費(fèi)；②市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)；③工程建設(shè)咨詢費(fèi)等

4．人防費(fèi)

5．市政配套費(fèi)

6．其他

①招標(biāo)代理及管理費(fèi)；②配套方案征詢費(fèi)；③測(cè)繪費(fèi)；④工程保險(xiǎn)費(fèi)；⑤環(huán)境評(píng)估費(fèi)；⑥竣工檔案編制費(fèi)；⑦日照分析：⑧審圖費(fèi)；⑨曬圖費(fèi)。編輯課件〔三〕根底設(shè)施費(fèi)：建筑物外紅線內(nèi)的根底設(shè)施支出。1．室外給排水系統(tǒng)①上水配套費(fèi)；②雨污水；③直飲水；④熱水等2．室外電氣系統(tǒng)①供電配套工程費(fèi)；②其他；3．室外燃?xì)庀到y(tǒng)①燃?xì)馀涮踪M(fèi)；②其他；4．通訊系統(tǒng)：、寬帶，有線電視等。5．環(huán)衛(wèi)設(shè)施6．采暖系統(tǒng)7．其他編輯課件〔四〕建筑安裝工程費(fèi)：工程開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用。

1．建筑結(jié)構(gòu)工程①根底工程：如樁基②主體結(jié)構(gòu)工程；③門窗工程；④公共部位精裝修；⑤室內(nèi)精裝修；⑥樣板房：主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具等費(fèi)用。

2.設(shè)備及設(shè)備安裝工程

①室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備；②室內(nèi)設(shè)備及安裝：空調(diào)、電梯、上下壓配電等；③消防系統(tǒng)；④智能化系統(tǒng)：保安、電信、衛(wèi)星電視等。

3.室外總體工程①道路系統(tǒng)：小區(qū)道路、圍墻、門衛(wèi)、標(biāo)識(shí)等；②園林環(huán)境工程：綠化建設(shè)等。

4．工程管理費(fèi)①工程監(jiān)理費(fèi)；②咨詢費(fèi)；③施工合同外獎(jiǎng)金；④質(zhì)監(jiān)費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)。

5．其他

編輯課件〔五〕公建配套設(shè)施費(fèi)：開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。

1．會(huì)所，物業(yè)樓；2．兒童樂園；3．學(xué)校、幼兒園；4．游泳池；5．網(wǎng)球場(chǎng)；6．其他。

〔六〕資本化利息：直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

1．利息支出；2．利息收入；3．匯兌損益；4．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)。

編輯課件〔七〕開發(fā)間接費(fèi)：與工程開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費(fèi)用性支出；以及與工程推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。

1．工程管理費(fèi)

①行政管理費(fèi)：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事工程開發(fā)部門的行政費(fèi)。②在建工程抵押費(fèi)：評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記手續(xù)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。

2．營(yíng)銷費(fèi)用：工程開盤前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、售樓書，模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用。

①媒介廣告