峨眉山七里坪考察報告

峨眉山、花水灣旅游度假工程考察報告第一局部考察工程根本情況一、藍(lán)光峨秀湖國際度假區(qū)工程概況：工程位于世界聞名的自然文化雙遺產(chǎn)、佛教旅游名山、溫泉療養(yǎng)圣地的峨眉山，距天下名山山門1.5公里，峨眉山主城區(qū)7公里。工程占地8平方公里〔約12000畝〕，總投資100億元，總建筑面積超過500萬平方米，是藍(lán)光集團(tuán)峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)2023年傾力打造的一個以國際小球運(yùn)動公園、超五星級度假酒店群、文化演藝中心及會議會展中心、主題風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、世界級的溫泉養(yǎng)生集群等五大核心主題，以高端商務(wù)休閑度假為核心，體驗(yàn)式文化旅游為特色，形成吃、住、行、會、娛、購一條龍休閑度假體系的高端旅游度假工程。工程開發(fā)周期5-8年，一期占地571畝，其中住宅占地280畝，安娜塔納酒店區(qū)160畝，中國院子商業(yè)區(qū)131畝。合作伙伴：戰(zhàn)略規(guī)劃：王志綱工作室旅游規(guī)劃：美國MCM集團(tuán)總體規(guī)劃、建筑設(shè)計：加拿大蔡德勒建筑師事務(wù)所、法國夏邦杰建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計：深圳巖濤景觀設(shè)計示范區(qū)售樓中心、樣板房裝飾設(shè)計：高文安設(shè)計酒店運(yùn)營：MINOR國際酒店集團(tuán)酒店品牌：Anantara安娜塔拉溫泉SPA酒店峨秀湖國際度假區(qū)總平圖工程業(yè)態(tài)：工程包括度假物業(yè)〔獨(dú)立別墅、四合院、八孖屋、聯(lián)排別墅、花園洋房及精裝酒店式公寓〕，五星級酒店不少于3個，容納1500人的大劇院1個，容納不少于6000人的會展中心1個，主題樂園及商業(yè)街工程1個，溫泉主題公園工程1個，體育運(yùn)動公園1個〔18洞高爾夫球場〕，游客中心1個，以及雙語幼兒園、雙語小學(xué)、老年康療中心、社區(qū)廣場等公共市政配套設(shè)施。峨秀湖國際度假區(qū)總平圖工程情況：工程開發(fā)節(jié)點(diǎn)度假物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期工程住宅產(chǎn)品以別墅為主，分別為獨(dú)立別墅、四合院、八孖屋、聯(lián)排別墅、花園洋房〔6層帶電梯〕及酒店式公寓〔7層帶電梯〕。度假物業(yè)面積區(qū)間：酒店式公寓面積為40-50㎡，花園洋房面積約80-90㎡，八孖屋、聯(lián)排別墅面積約90-120㎡，獨(dú)立別墅、四合院面積約180-200㎡建筑風(fēng)格：新中式風(fēng)格及新亞洲風(fēng)格。裝修程度：酒店公寓及花園洋房全裝修，別墅為清水房。其中酒店公寓為全裝全配，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-1800元／㎡，花園洋房為全裝，不帶家電，裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/㎡。戶型特點(diǎn)：大量的采用落地窗、大露臺，在戶型布局上力求增大建筑空間與大自然的接觸面。開盤時間：一期一批次于2010年8月8日開盤，推出162套房源〔其中58套洋房，104套酒店公寓〕。銷售價格：酒店公寓均價7100元／㎡，花園洋房均價6800元／㎡付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，分期優(yōu)惠0.5〔6個月3次付清〕銷售情況：一期一批次已根本售完?？蛻羧海阂詷飞健⒍朊忌?、成都等投資、度假客戶為主?，F(xiàn)場照片：工程小結(jié)：工程依托峨眉山的自然資源、佛教文化資源、溫泉療養(yǎng)、以及氣候條件，將12000畝的土地打造成為世界級的度假中心，集會議、文化、養(yǎng)生為一體，其核心定位、功能定位明確。工程交通可達(dá)性較好，從成都出發(fā)只需2小時車程，其路況較好。同時，政府已規(guī)劃工程直接連接成樂高速公路的高速路段，以及已在建的成綿樂高鐵的終點(diǎn)站〔只需40分鐘〕，大大縮短了對外交通及心理距離，為度假物業(yè)的銷售奠定了根底。從戰(zhàn)略規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、售樓中心設(shè)計、樣板房裝飾設(shè)計、酒店運(yùn)營等合作機(jī)構(gòu)均與國際知名團(tuán)隊進(jìn)行合作，表達(dá)出工程國際性、專業(yè)性。銷售策略采用快速開發(fā)，快速回籠資金的手法，從拿地到開盤僅用了8個月的時間，簡直可用神速兩字來形容，在酒店、球場、溫泉尚未呈現(xiàn)的情況下，僅靠總體規(guī)劃，在3000㎡的會所〔接待中心〕、花園洋房和酒店式公寓示范單位的映襯下，立即銷售。工程宣傳過程中，運(yùn)用ANANTARA國際酒店的品牌進(jìn)行概念炒作，核心區(qū)以“蓮花造型〞進(jìn)行規(guī)劃，以豪華會所的裝修風(fēng)格表達(dá)工程新中式的整體風(fēng)格。工程同時挖掘了當(dāng)?shù)胤饘W(xué)文化，使前往峨眉山金頂?shù)挠稳?，以工程為起點(diǎn)，形成整體朝拜路線，從壁畫到景觀小品的氣氛營造，表達(dá)出工程特色。銷售現(xiàn)場的銷售物料準(zhǔn)備齊全，采用了先進(jìn)的科技產(chǎn)品，如電子樓書、三維模型、互動沙盤、視頻播放廳等，多個角度詮釋工程形象及功能定位。工程缺乏之處：由于前期準(zhǔn)確時間倉促，前往工程現(xiàn)場及售樓中心的導(dǎo)視系統(tǒng)不夠完善，整體裝修不夠精致，廣告制作略顯粗糙。二、峨眉半山·七里坪工程概況：工程位于世界自然與文化雙遺產(chǎn)地，中國四大佛教名山及5A級風(fēng)景區(qū)峨眉山中山段，距成都180公里，約3小時，距峨眉山門30公里，約50分鐘，距離峨眉山金頂26公里,峨眉山零公里僅3.5公里。工程占地15000畝，約10平方公里，整個工程呈太師椅狀，背靠峨眉山，面向四川盆地，為罕見的高山臺地。工程總建筑面積約150萬平方米，由四川金杯集團(tuán)投資、四川洪雅半山旅游開發(fā)共同開發(fā)集半山風(fēng)情小鎮(zhèn)、山地高爾夫運(yùn)動場、溫泉運(yùn)動會所、山地戶外合作伙伴：建筑設(shè)計：美國HZS豪張思建筑設(shè)計咨詢聯(lián)合四川省建筑設(shè)計院共同設(shè)計景觀設(shè)計：英國羅賓訊景觀設(shè)計公司球場設(shè)計：美國羅杰板塊規(guī)劃：工程劃分了三個板塊，第一板塊是以溫泉會所、山地運(yùn)動、度假村落及商業(yè)小鎮(zhèn)為核心的“半山風(fēng)情小鎮(zhèn)〞板塊。集“避暑休閑、度假居住、溫泉養(yǎng)生、美食購物、戶外運(yùn)動〞為一體；第二板塊是以高爾夫?yàn)楹诵牡摹鞍肷礁郀柗颞暟鍓K。由高爾夫球場及會所、超五星級山地主題酒店、高爾夫度假別墅、會議中心等組成的山地高尚商務(wù)度假區(qū)；第三板塊山脊以北為藝術(shù)家村落為主題的養(yǎng)身文化度假區(qū)。工程業(yè)態(tài)：工程包括度假物業(yè)〔多層洋房、湖景洋房、疊拼別墅、DIY定制別墅、山地獨(dú)棟洋房、企業(yè)會所〕、3個18洞高爾夫球場、1個練習(xí)場、3個風(fēng)情小鎮(zhèn)、1個國際會議中心、2個會所〔運(yùn)動會所、溫泉會所〕、2個超五星級酒店〔溫泉酒店、主題酒店〕、1個戶外運(yùn)動中心、游人效勞中心等設(shè)施。工程情況：1、商業(yè)情況一期風(fēng)情小鎮(zhèn)已呈現(xiàn)1萬多㎡，由17幢3-4層600-700平米獨(dú)立商業(yè)組成。外力面以灰白為主色調(diào)，風(fēng)格頗具川西民居風(fēng)格，其功能包括餐飲、酒吧〔娛樂〕、高端畫廊、茶吧、文化購物，力圖打造出云南麗江的味道。在招商方面，采用三年免租金的優(yōu)惠政策，目前已吸引了局部商家進(jìn)場裝修。2、球場建設(shè)情況2023年被國土資源部檢查后，球場一直未動，預(yù)計在今年年底修建高爾夫練習(xí)場，具體情況暫不明確。3、度假物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期工程住宅產(chǎn)品以4層度假洋房為主，配少量疊拼別墅、雙拼別墅。度假物業(yè)面積區(qū)間：多層洋房面積為40-130㎡，疊拼別墅90-120㎡裝修程度：清水房。戶型特點(diǎn)：戶型大量采用庭院、陽臺、露臺、退臺等形式，使產(chǎn)品層次更豐富，與景觀相融合，別墅產(chǎn)品均采用溫泉入戶開盤時間：2009年6月6日、2023年5月30、2010年7月5日銷售價格：4層度假洋房一批次價格3800-5600元／㎡，二批次均價6200，三批次均價8000元／㎡，疊拼別墅價格13000-18000元／㎡付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠3%、伏季購房優(yōu)惠3%〔截止8月底〕、老帶新客戶優(yōu)惠1%銷售情況：一二批次已售完，目前銷售三批次云湖組團(tuán)，多層洋房已售50%左右，余幾套115㎡疊拼別墅客戶群：以樂山、眉山、成都、德陽、重慶、浙江等地投資、度假客戶為主注：4層度假洋房中，有200套〔位于一期最南端，面積40㎡米、戶型為套一，含小客廳、大陽臺、廚房〕作為鄉(xiāng)村度假酒店，采用固定投資模式，按售價〔含裝修〕與客戶簽8年租約，每年7％的投資回報，目前已對外進(jìn)行經(jīng)營，房間價格400元／晚。其它物業(yè)采取分時度假、代租的模式，購房者不住的時候，可交與管理公司為業(yè)主提供代租效勞，收入按比例分成〔物管公司與業(yè)主三七分成〕。4、現(xiàn)場照片工程小結(jié)：工程依托峨眉山的自然資源和氣候條件將15000畝的土地打造成為世界級避暑度假區(qū)。工程通達(dá)性不佳，離成都約3小時車程，特別是從峨眉山景區(qū)大門到工程30公里，車程約50分鐘,系盤山公路彎道較多，駕駛平安及舒適感不佳。工程整體開發(fā)沒有層次，整體景觀檔次不夠，現(xiàn)房與期房間無明顯標(biāo)識隔斷，施工現(xiàn)場和看房通道也混亂不堪，沒能把半山的自然景觀有效結(jié)合。銷售采用“低開高走〞的策略，開盤以3800元/㎡的低價入市，吸引投資客戶，隨著一期物業(yè)的呈現(xiàn)和宣傳推廣的深入，價格開始上漲，目前多層洋房〔清水〕的均價8000元/㎡，疊拼別墅〔清水〕價格1.3-.1.8萬/㎡。由于工程體量較大，市場容量有限，除了常規(guī)營銷外，還增加了成都、樂山售樓部，并在重慶、溫州、德陽以及其它城市舉行產(chǎn)品推薦會，以吸引更多的外地客戶，為工程銷售奠定了根底。工程缺乏之處：廣告投放比例失衡，大局部投入到市區(qū)及高速的戶外和道旗上，嚴(yán)重忽略了現(xiàn)場的整體包裝。售樓中心面積較小，形象、檔次欠佳；小區(qū)指示系統(tǒng)、樣板示范區(qū)制作和包裝均不到位。三、花水灣度假小鎮(zhèn)工程概況：花水灣度假小鎮(zhèn)位于成都市大邑縣，是川西黃金線的中心點(diǎn)，距離成都市中心〔天府廣場〕89公里，車程約90分鐘,是大成都范圍內(nèi)唯一短途可及的溫泉區(qū)。小鎮(zhèn)總規(guī)劃范圍4平方公里、外圍保護(hù)范圍10平方公里，是由政府主導(dǎo)、中國中鐵二局集團(tuán)整體打造的成都首個純度假性質(zhì)小鎮(zhèn)。該工程包括五星級酒店、溫泉、高爾夫、房地產(chǎn)、商業(yè)、根底市政設(shè)施等，總投資30億元，整體開發(fā)周期5-6年。其中房地產(chǎn)開發(fā)占地1008畝，分五期開發(fā)，一期占地80畝，總建筑面積22206平方米，總戶數(shù)191戶，容積率0.42。工程業(yè)態(tài)：度假物業(yè)〔MINI別墅、類獨(dú)棟別墅、獨(dú)棟別墅、定制莊園〕、五星級名人度假酒店、國際會議中心、五星級溫泉水會、4個不同主題的風(fēng)情商業(yè)街、生態(tài)趣味高爾夫〔約2000畝，正在與政府談〕、山地運(yùn)動系統(tǒng)〔如徒步探險登山道、戶外露營區(qū)、戶外燒烤區(qū)、山地自行車俱樂部、越野車俱樂部、森林瑜伽區(qū)等〕。工程情況：商業(yè)情況商業(yè)規(guī)劃：西嶺一品〔特色餐飲一條街〕商業(yè)內(nèi)街寬10米長約400米。建筑形態(tài)：2-3層內(nèi)廊式商業(yè)建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格商鋪設(shè)計：開間5-8米進(jìn)深8-10米，層高3米，面積50-80㎡業(yè)態(tài)組合：本地特色餐飲，小超市，泳裝店，電信移動效勞所，銀行等銷售方式：只租不售經(jīng)營方式：經(jīng)營者以本地特色餐飲為主，規(guī)模較小，檔次較低經(jīng)營狀況：商鋪空置率較高，業(yè)態(tài)凌亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃及招商運(yùn)營商業(yè)包裝：商業(yè)街內(nèi)運(yùn)用雕塑及植物小品來美化商業(yè)環(huán)境，街道兩旁運(yùn)用歐洲各國旗幟，突出歐洲商業(yè)街氣氛。可2、可售物業(yè)情況建筑形態(tài)：一期工程產(chǎn)品為MINI聯(lián)排別墅、雙拼別墅、類獨(dú)棟別墅度假物業(yè)面積區(qū)間：MINI聯(lián)排別墅90-138㎡、雙拼別墅100-131㎡、類獨(dú)棟別墅170-180㎡裝修程度：清水房、可提供菜單式裝修戶型特點(diǎn)：戶型大量采用庭院、陽臺、露臺，雙面大開窗等方式，整體空間有浪漫度假的元素和氣氛，每戶帶私家花園和獨(dú)立車位；除聯(lián)排別墅外，其它產(chǎn)品均采用溫泉入戶開盤時間：2023年月4日銷售價格：mini聯(lián)排別墅均價7500元/㎡，雙拼別墅價格8000元/㎡，類獨(dú)棟別墅價格9000元/㎡左右付款方式及優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠11%、按揭優(yōu)惠10%銷售情況：整體情況不理想，從4月份開盤以來，目前銷售情況約20%左右客戶群：以成都、大邑等地投資、度假客戶為主工程小結(jié)：工程依托花水灣的溫泉資源，將康體、水療、商務(wù)、運(yùn)動、休閑、旅居、家庭度假等多種旅游元素有機(jī)結(jié)合，并打造成“雪山下、溫泉上、高爾夫旁、純度假〞的高檔次生態(tài)度假為主題的旅游度假小鎮(zhèn)。該工程的交通可達(dá)性較好，從成都出發(fā)僅需1.5小時，路況較好。另外，政府已規(guī)劃了成都至大邑的高鐵，未來出行方