探討農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的土地產(chǎn)權(quán)變更

探討農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的土地產(chǎn)權(quán)變更目錄相關(guān)概念1流轉(zhuǎn)原則與形式2農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀3流轉(zhuǎn)中的土地產(chǎn)權(quán)變更4問題分析與探討5一、相關(guān)概念1.農(nóng)村土地：是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。2.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)：是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、和一定處分的權(quán)利。3.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)：是指農(nóng)民可根據(jù)個人意愿合理的將土地占有、實(shí)用等權(quán)利從土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來，通過出租、轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)營者或農(nóng)戶的一種行為，實(shí)質(zhì)上就是農(nóng)村土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)的流轉(zhuǎn)。一、相關(guān)概念4.土地產(chǎn)權(quán)：是指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。一般用“權(quán)利束”加以描述，土地產(chǎn)權(quán)包括一系列各具特色的權(quán)利，它們可以分散擁有，當(dāng)聚合在一起時(shí)代表一個“權(quán)利束”，包括土地所有權(quán)及與其相聯(lián)系的和相對獨(dú)立的各種權(quán)利，如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等。5.土地產(chǎn)權(quán)變更：包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等方面的權(quán)利人、權(quán)利范圍、指向等信息和權(quán)力的變化及更新。二、流轉(zhuǎn)原則與形式流轉(zhuǎn)原則（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）是流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期剩余期限；（四）是流轉(zhuǎn)的對象須有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力；（五）是在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先。二、流轉(zhuǎn)原則與形式轉(zhuǎn)讓

繼承

轉(zhuǎn)包

出租

入股

互換

流轉(zhuǎn)形式三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1全國范圍內(nèi)初具規(guī)模。從全國范圍看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)已有一定的規(guī)模。2地區(qū)間不平衡：（1）南方和東北地區(qū)高于華北和西北地區(qū)；（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)比例較高；（3）部分農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)出地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)比例較高。3流轉(zhuǎn)方式中“轉(zhuǎn)包”占主導(dǎo)地位，流轉(zhuǎn)方式以非正式的交易為主。四、土地產(chǎn)權(quán)變更權(quán)利人受讓方：可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。承包方：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。四、流轉(zhuǎn)中的土地產(chǎn)權(quán)變更承包方與受讓方的相關(guān)權(quán)利1.【流轉(zhuǎn)主體自主權(quán)】：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。

2.【流轉(zhuǎn)費(fèi)用及收益歸屬】：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。3.【流轉(zhuǎn)補(bǔ)償】：承包方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

四、流轉(zhuǎn)中的土地產(chǎn)權(quán)變更4.承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。5.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。6.承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。7.受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。四、流轉(zhuǎn)中的土地產(chǎn)權(quán)變更8.受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。9.受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。10.承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地承包經(jīng)營管理部門各備案一份。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

五、問題分析與探討農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題：

1.農(nóng)村社會保障體系不完善，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)意識不強(qiáng)：土地為農(nóng)民提供了農(nóng)民自己和國家都無力承擔(dān)的社會保障功能，能提供給勞動者最低生活保障，為失去勞動力的老年人提供養(yǎng)老保險(xiǎn)，更重要的是土地起到失業(yè)保險(xiǎn)的作用?；诋?dāng)前的社會現(xiàn)實(shí)，農(nóng)村社會保障缺失、非農(nóng)就業(yè)既不高也不穩(wěn)、市民化進(jìn)程較慢，導(dǎo)致農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地的可能性不大。農(nóng)地流轉(zhuǎn)還存在一些風(fēng)險(xiǎn)，決定了農(nóng)民不肯輕易離開土地，農(nóng)民把土地作為命根子來看待，認(rèn)為有了土地，生活就有退路，即使從其他行業(yè)賺不到錢了還可以回來種田，可以依靠土地養(yǎng)老。雖然當(dāng)前政策允許有償流轉(zhuǎn)，但土地流轉(zhuǎn)價(jià)格比較低，流轉(zhuǎn)得不到較高的收入。所以，許多農(nóng)民寧愿守著，也不急于流轉(zhuǎn)。

五、問題分析與探討2.農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，容易產(chǎn)生土地糾紛：由于農(nóng)民文化程度偏低、法律意識不強(qiáng)，他們簽訂土地承包合同往往不規(guī)范、權(quán)利義務(wù)約定不明確。農(nóng)地流轉(zhuǎn)大多不是通過市場進(jìn)行交易，大多在熟人、親戚、朋友之間進(jìn)行，土地流轉(zhuǎn)多以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行，口頭協(xié)議往往不規(guī)范，也不完整，穩(wěn)定性差，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的期限不明確，交易雙方權(quán)利義務(wù)不清晰，不便于管理，而且容易日后產(chǎn)生不必要的糾紛和矛盾。另外，口頭協(xié)議的隨意性，造成接包方缺乏長期經(jīng)營的打算，舍不得增加投入，難以達(dá)

到高效增產(chǎn)的目的。

五、問題分析與探討3.農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系不健全，影響了集體土地流轉(zhuǎn)：現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系不健全，村級集體經(jīng)濟(jì)組織主體地位不明確，經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，一部分鄉(xiāng)村集體有名無實(shí)，長期處于癱瘓狀態(tài)。農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展勢頭很好，但還沒有形成氣候。農(nóng)業(yè)教育和科研單位、農(nóng)業(yè)企業(yè)覆蓋面狹窄。國家專業(yè)技術(shù)服務(wù)部門作為主導(dǎo)力量功能弱化，使得農(nóng)戶的各種服務(wù)需求難以得到滿足。目前多數(shù)地區(qū)的農(nóng)業(yè)服務(wù)主要集中在統(tǒng)一提供糧種和統(tǒng)一灌溉等有限的幾個項(xiàng)目上，滿足不了農(nóng)民在再生產(chǎn)過程中對社會服務(wù)的各種需要。在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施落后、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不穩(wěn)定的情況下，多余勞動力外出打工以增加收入，而打工帶有一定風(fēng)險(xiǎn)，使他們不愿放棄土地，制約著集體土地的流轉(zhuǎn)。

五、問題分析與探討

4.中介服務(wù)體系不完善，土地流轉(zhuǎn)信息不暢通：目前，集體土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格評估機(jī)制和體系不完善，集體土地咨詢業(yè)不成熟，公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)不健全，在一定程度上影響了集體土地的流轉(zhuǎn)。我國城市土地流轉(zhuǎn)的中介組織已經(jīng)有了較大地發(fā)展，但服務(wù)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的中介組織相當(dāng)匱乏，流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善，缺少一個自下而上、網(wǎng)絡(luò)狀、多功能的中介服務(wù)體系，造成買賣雙方信息不暢，土地供求雙方的信息流動受阻，需要轉(zhuǎn)出土地和需要轉(zhuǎn)入土地之間缺乏信息聯(lián)系，缺乏中介服務(wù)，只是在狹小范圍內(nèi)進(jìn)行交易，阻礙了土地流轉(zhuǎn)在更大范圍內(nèi)進(jìn)行，這在一定程度上也提高了土地流轉(zhuǎn)的交易費(fèi)用?，F(xiàn)有法律鼓勵在同區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，這對于農(nóng)地資源的配置也很不利，降低了經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)在更大范圍內(nèi)優(yōu)化配置的可能性。

五、問題分析與探討

5.地方政府與民爭利，農(nóng)民流轉(zhuǎn)權(quán)利易受侵害：部分地方政府以經(jīng)營城市為名，濫用征地權(quán)，把擠占征用的農(nóng)地獲得的收益作為取得財(cái)政收入的手段，利益的驅(qū)動為政府“權(quán)力轉(zhuǎn)讓土地”提供了溫床。一些地區(qū)為片面地追求農(nóng)業(yè)規(guī)模發(fā)展，隨便改變土地承包關(guān)系，用行政手段將農(nóng)戶的承包地轉(zhuǎn)租給企業(yè)經(jīng)營，嚴(yán)重影響了農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。還有些地方為了降低開發(fā)成本，更多地招商引資，借土地流轉(zhuǎn)或規(guī)模經(jīng)營之名，隨意變更土地的農(nóng)業(yè)用途，強(qiáng)迫農(nóng)民長時(shí)間、低價(jià)格、大規(guī)模出讓土地經(jīng)營權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中與民爭利，甚至隨意調(diào)整承包土地，變相剝奪農(nóng)戶的土地權(quán)益。

多屬性難題并尋求解決途徑。

五、問題分析與探討

6.土地流轉(zhuǎn)制度存在缺陷：雖然我國《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定了承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式流轉(zhuǎn)，但我國農(nóng)村并未形成合理有效的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，如流轉(zhuǎn)客體有限，流轉(zhuǎn)性質(zhì)不明確，流轉(zhuǎn)種類的不科學(xué)性和流轉(zhuǎn)程序的不規(guī)范性。流轉(zhuǎn)障礙主要在于：一是將農(nóng)業(yè)承包合同定位于債權(quán)合同，因而土地承包經(jīng)營權(quán)人轉(zhuǎn)包土地或轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)需經(jīng)發(fā)包人同意;二是依我國《擔(dān)保法》第37條之規(guī)定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)原則上不可抵押。不可抵押限制了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。對此，有學(xué)者提出了質(zhì)疑：“這一規(guī)定未必合適，農(nóng)地使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓，為何就不能設(shè)定抵押權(quán)呢?”由此導(dǎo)致的結(jié)果是生產(chǎn)力無法重新配置，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整處于要么重新調(diào)整土地承包關(guān)系，要么放棄規(guī)模經(jīng)營的尷尬局面，土地的資源配置效率低下。五、問題分析與探討土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是讓農(nóng)民不僅擁有土地使用權(quán)而且擁有在承包期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓權(quán)。2002年8月通過的《農(nóng)村土地承包法》對調(diào)整農(nóng)地承包關(guān)系作出了進(jìn)一步規(guī)范，但相關(guān)制度不完善和配套措施不健全。農(nóng)地賦予農(nóng)民以生存保障的福利機(jī)制，限制了土地流轉(zhuǎn)；同時(shí)由于土地承包經(jīng)營權(quán)屬于契約規(guī)定的債權(quán)性質(zhì)而不是法律賦予的物權(quán)，使農(nóng)民集體和農(nóng)戶對農(nóng)地實(shí)際上沒有交易權(quán)、租讓權(quán)、抵押權(quán)，導(dǎo)致一些農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)嚴(yán)重“異化”，出現(xiàn)侵農(nóng)害農(nóng)事件。五、問題分析與探討案例1998年9月，興化市某村對村集體土地進(jìn)行二輪承包。原告卞某取得6.2畝集體土地承包經(jīng)營權(quán)，但未實(shí)際耕種，而是將其中的3.1畝承包地流轉(zhuǎn)給被告張某耕種，另3.1畝承包地流轉(zhuǎn)給馬某耕種，后馬某又將該3.1畝土地流轉(zhuǎn)給被告周某耕種至今。上述流轉(zhuǎn)均未訂立書面合同，亦未對原告的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行變更。后原告起訴兩被告要求返還該6.2畝承包地使用權(quán)。起訴時(shí)該承包地已種植大麥，收獲期在6月上旬。

五、問題分析與探討【判決結(jié)果】：原告卞某于1998年9月取得興化市釣魚鎮(zhèn)某村6.2畝集體土地承包經(jīng)營權(quán)，雖未實(shí)際耕種，但在30年承包期限內(nèi)，卞某依法享有該6.2畝土地承包經(jīng)營權(quán)，故原告要求兩被告返還該6.2畝承包地，依法應(yīng)予支持。兩被告雖實(shí)際耕種多年，但未取得承包經(jīng)營權(quán)，亦未有明確的流轉(zhuǎn)協(xié)議，其拒絕返還無法律依據(jù)。因兩被告已在承包地種植農(nóng)作物，返還承包地的履行期限應(yīng)為該農(nóng)作物收獲期屆滿至下一耕種期開始前，參考本地時(shí)節(jié)，以6月30日前為宜。

五、問題分析與探討【評析】：我國現(xiàn)階段的家庭土地承包經(jīng)營權(quán)具有社會保障的性質(zhì)，是農(nóng)民的主要生存依靠。因此，法律上對家庭承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定作了嚴(yán)格規(guī)定?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。本案兩被告雖實(shí)際耕種多年，但未取得承包經(jīng)營權(quán)，亦未有明確的流轉(zhuǎn)協(xié)議，而原告卞某仍為合法承包經(jīng)營權(quán)人，因此，應(yīng)支持原告的請求。返還承包地的履行期限應(yīng)為地上農(nóng)作物收獲期屆滿后至下一耕種期開始前。承包地確實(shí)無法在上述期間返還的，在明確承包方享有土地承包經(jīng)營權(quán)的前提下，應(yīng)視具體情況給予承包方適當(dāng)補(bǔ)償。參考文獻(xiàn)1.《中華人民共和國土地法律法規(guī)全書》，法律出版社，版本2012年1月第二版，書號ISBN978-7-5118-2700-5;2.李以學(xué),彭超,孔祥智.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及模式分析.中國農(nóng)經(jīng)信息網(wǎng),2009;3.劉作凱,戚玉龍,劉源.從產(chǎn)權(quán)視角