光大證券-2011房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

積重難返，調(diào)控沒(méi)有回頭路光大證券研究所房地產(chǎn)萬(wàn)知2021年11月14日——2021年房地產(chǎn)投資策略

整理課件2021年地產(chǎn)股跑輸大盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年我們持續(xù)看空房地產(chǎn)，根本面和股票走勢(shì)與我們的觀點(diǎn)完全一致。2021年我們繼續(xù)看空！2整理課件核心觀點(diǎn)調(diào)控沒(méi)有回頭路,樓市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地產(chǎn)維持“中性評(píng)級(jí)〞一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在需求端過(guò)度市場(chǎng)化,供給端完全壟斷，導(dǎo)致長(zhǎng)期供給偏緊投資需求旺盛房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期二、調(diào)控沒(méi)有回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大，局部未限購(gòu)城市銷(xiāo)售仍然旺盛限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化政策反復(fù)后果嚴(yán)重大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資三、樓市明年成交量前低后高年中大量供給上市、下半年房?jī)r(jià)調(diào)整，但跌幅有限房?jī)r(jià)不會(huì)大跌四、股票年中見(jiàn)底，上升空間小年中政策見(jiàn)底即股票見(jiàn)底上升空間小，行業(yè)進(jìn)入低速增長(zhǎng)期維持“中性〞評(píng)級(jí)3整理課件反轉(zhuǎn)性條件——什么條件下可以看好？反彈行情前提——政策見(jiàn)底，年中趨勢(shì)性行情前提——政策放松，概率0%4整理課件一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在1、消費(fèi)需求過(guò)度市場(chǎng)化2000-2021年是改善需求頂峰，2005年后開(kāi)始首次置業(yè)頂峰數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5整理課件一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在1、消費(fèi)需求過(guò)度市場(chǎng)化保障房建設(shè)嚴(yán)重缺失數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind6整理課件一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在2、供給完全壟斷2004年8.31大限后，土地購(gòu)置面積根本不增長(zhǎng)，購(gòu)置費(fèi)增速遠(yuǎn)高于面積增速數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind7整理課件一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在3、投資需求旺盛貨幣超發(fā)：M2/GDP不斷擴(kuò)大，2021年三季度M2超2021年GDP35萬(wàn)億。數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind8整理課件一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在3、投資需求旺盛巨額儲(chǔ)蓄隨時(shí)尋求增值保值的投資時(shí)機(jī)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind9整理課件一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在4、房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期政策從未奏效：政策與房?jī)r(jià)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind2002年，經(jīng)營(yíng)性土地全部招拍掛2003年，房?jī)r(jià)漲，提高第二套住房首付比例2004年，8.31大限，所有經(jīng)營(yíng)性用地正式招拍掛2005年，舊國(guó)八條，新國(guó)八條2006年，新國(guó)六條2007年，清繳土地增值稅，嚴(yán)格二套房貸2021年，大力支持住房消費(fèi)2021年，兩次調(diào)控，限購(gòu)10整理課件一、導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在5、市場(chǎng)化手段已無(wú)能為力地產(chǎn)核心問(wèn)題在于土地制度，市場(chǎng)手段只能壓需求，不能增供給2004年8.31大限后，完成開(kāi)發(fā)土地面積增速出現(xiàn)系統(tǒng)性下降〔政府為何能接受，土地收入仍增長(zhǎng)〕數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind11整理課件二、調(diào)控回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化1、房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大又見(jiàn)負(fù)利率圖：實(shí)際儲(chǔ)蓄利率數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind12整理課件二、調(diào)控沒(méi)有回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化1、房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大儲(chǔ)蓄搬家，10月份凈搬出7000億元圖：新增居民儲(chǔ)蓄數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind13整理課件二、調(diào)控沒(méi)有回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化1、房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大新政以來(lái)限購(gòu)城市成交下滑嚴(yán)重，而未限購(gòu)城市有高位企穩(wěn)跡象圖：限購(gòu)與非限購(gòu)城市成交指數(shù)〔2021年9月份周均成交量為1000〕數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind14整理課件二、調(diào)控沒(méi)有回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化1、房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大非限購(gòu)城市成交很快企穩(wěn)，擠出效應(yīng)有所顯現(xiàn)，需求流向限購(gòu)城市的周邊區(qū)域北京周邊的燕郊、香河也已出臺(tái)限購(gòu)措施，十一后，惠州集中出現(xiàn)日光盤(pán)圖：東莞〔左圖〕、惠州〔右圖〕成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind15整理課件二、調(diào)控沒(méi)有回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化2、限購(gòu)令恐長(zhǎng)期化供求關(guān)系未得根本改變，限購(gòu)范圍隨時(shí)可能擴(kuò)大，且長(zhǎng)期限購(gòu)：限購(gòu)城市：關(guān)注福州和?？谡呤欠?021年1月1日會(huì)放松數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind時(shí)間城市本市戶(hù)籍家庭納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明

擁有2套住房

有1套房無(wú)該證明的9月30日深圳限購(gòu)2套禁止購(gòu)房限購(gòu)1套禁止購(gòu)房禁止購(gòu)房10月1日廈門(mén)新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房10月7日上海新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房10月9日寧波新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房禁止購(gòu)房10月10日福州新購(gòu)1套住房禁止購(gòu)房限購(gòu)1套禁止購(gòu)房禁止購(gòu)房10月11日杭州新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房10月12日南京限制購(gòu)買(mǎi)第三套住房

限制購(gòu)買(mǎi)第三套住房

限制購(gòu)買(mǎi)第三套住房10月12日溫州新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房禁止購(gòu)房10月13日天津新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房10月14日海口新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房10月15日廣州新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房禁止購(gòu)房10月16日三亞限購(gòu)1套限購(gòu)1套限購(gòu)1套10月18日大連新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房新購(gòu)1套住房16整理課件二、調(diào)控沒(méi)有回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化3、政策反復(fù)后果嚴(yán)重投資高增長(zhǎng)依仗銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售額依仗投資需求，09年教訓(xùn)，房?jī)r(jià)漲幅100%：圖：房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind17整理課件二、調(diào)控沒(méi)有回頭路，限購(gòu)范圍恐?jǐn)U大且長(zhǎng)期化4、大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保障房實(shí)施到位的話(huà)，商品房投資下滑的影響可由保障房完全抵消根據(jù)我們的預(yù)測(cè)模型〔歷史誤差5%以?xún)?nèi)〕，2021年全年房地產(chǎn)投資增速為8.5%左右，假設(shè)2021年新增1000萬(wàn)套保障房建設(shè)量，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將達(dá)21.3%數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind18整理課件三、樓市成交量前低后高，價(jià)格穩(wěn)中有降1、年中大量供給上市，下半年房?jī)r(jià)將調(diào)整2021年新開(kāi)工面積過(guò)大，2021年年中陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，新開(kāi)工面積增速圖數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind19整理課件三、樓市成交量前低后高，價(jià)格穩(wěn)中有降2、二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)壓力大2021年新開(kāi)工量，是2021年全國(guó)成交面積的1.5倍，且大局部位于二三線(xiàn)城市數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind20整理課件三、樓市成交量前低后高，價(jià)格穩(wěn)中有降3、房?jī)r(jià)下跌空間有限，預(yù)計(jì)不超過(guò)10%從未經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的投資熱，供給長(zhǎng)期偏緊房?jī)r(jià)穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)轉(zhuǎn)型的前提房?jī)r(jià)下跌10%，全國(guó)城鎮(zhèn)居民財(cái)富減少9萬(wàn)億，相當(dāng)于2021年可支配收入的85%政府對(duì)房?jī)r(jià)的下跌容忍度有限預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下降10%，銷(xiāo)售額同比2021年下降19%政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，溫家寶，房?jī)r(jià)下跌的害處多講講重點(diǎn)，要有圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind21整理課件四、股票年中見(jiàn)底，上升空間小1、年中成交量見(jiàn)底，價(jià)格開(kāi)始調(diào)整，政策也隨之見(jiàn)底政策底是股票底：政策與地產(chǎn)股圖數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind2007年二套房22整理課件四、股票年中見(jiàn)底，上升空間小2、地產(chǎn)進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，估值難以提升限購(gòu)令下，市場(chǎng)需求貼近真實(shí)消費(fèi)需求改善需求、首次置業(yè)需求頂峰重疊期已過(guò)人口現(xiàn)斷層，未來(lái)十年購(gòu)房主力數(shù)量持續(xù)下降首次置業(yè)者逐步成為市場(chǎng)成交主力，規(guī)模和支付能力雙降數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind23整理課件五、地產(chǎn)股投資策略1、行業(yè)上升趨勢(shì)——增長(zhǎng)和PE是