房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則國(guó)家法規(guī)

房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則國(guó)家法規(guī)第一部分房產(chǎn)面積測(cè)算

一、房產(chǎn)面積測(cè)算得一般規(guī)定?

1．房產(chǎn)面積測(cè)算得內(nèi)容

房產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。

2。房屋建筑面積?

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱)勒腳以上各層得外圍水平投影面積,包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固，層高2、20m以上（含2、２0m，以下同)得永久性建筑.

3．房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用得空間面積，按房屋得內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

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４。房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)得房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市)房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

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5。面積測(cè)算要求各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次,其較差應(yīng)在規(guī)定得限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。采用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》

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二、三級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)量精度，如下表:

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房產(chǎn)面積精度等級(jí)二三限差0、０4√s+0、０0２S

0、08√ｓ+０、006S?

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中誤差0、02√ｓ+0、00１S?

０、０4√ｓ+0、00３S?

測(cè)量面積范圍≥2００00m2＜2００00m2

測(cè)量工具手持式測(cè)距儀經(jīng)檢定得纖維皮尺、鋼尺測(cè)量方法兩次測(cè)量取中數(shù)兩次測(cè)量取中數(shù)兩次丈量較差±2√（ma＋mb×D×106）２+mｚ?

±(０、001５+D/６00)?

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上式中:S—-所測(cè)量得房產(chǎn)面積,?

D-—測(cè)量長(zhǎng)度ｍa、mｂ——測(cè)距儀得固定誤差、比例誤差

mz-—測(cè)量距儀與反射面得對(duì)準(zhǔn)誤差?

6.測(cè)量中所使用得儀器、設(shè)備與測(cè)繪軟件應(yīng)按規(guī)定檢定或鑒定。

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二、計(jì)算建筑面積應(yīng)具備得條件?

根據(jù)計(jì)算建筑面積有關(guān)規(guī)定與規(guī)則，能夠計(jì)算建筑面積得房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性得條件：

a)應(yīng)具有上蓋；

b)應(yīng)有圍護(hù)物;

c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性得建筑物;?

d)層高在2、２0m以上;

e)可作為人們生產(chǎn)或生活得場(chǎng)所。其中：層高系指房屋得上下兩層樓面,或樓面至地面，或樓面至屋頂面（不包括隔熱層高度）得垂直距離。?

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三、計(jì)算全部建筑面積得范圍?

１)永久性結(jié)構(gòu)得單層房屋,按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積得總與計(jì)算。?

2）房屋內(nèi)得附層(含夾層、插層、技術(shù)層)及其梯間、電梯間等其高度在2、２０m以上部位計(jì)算建筑面積。?

3)穿過房屋得通道、房屋內(nèi)得門廳、大廳、不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積.門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2、２０m以上得按其水平投影面積計(jì)算。

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4)樓梯間、電梯(觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。房屋得自然層就是指已列入房屋總層數(shù)得各樓層。?

房屋得自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±０以上計(jì)算?！溃耙韵聻榈叵聦樱簇?fù)層計(jì)算;采光窗在室外地平線以上得半地下室，其室內(nèi)層高不低于2、20

m以上得架空層也計(jì)算自然層數(shù)。房屋得總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之與.

假層、附層、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓、以及突出屋面得樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。?

５）房屋天面上,屬永久性建筑，層高在2、２０ｍ以上得樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

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6）挑樓、全封閉得陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

７)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋得室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算.當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯得頂蓋,且可以完全遮蓋得，應(yīng)視為該層室外樓梯有頂蓋。

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8）與房屋相連且相通得有柱走廊,兩房屋間有上蓋與柱得走廊,均按其柱得外圍水平投影面積計(jì)算。?

9)房屋間永久性得封閉得架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算.

1０)地下室、半地下室及相應(yīng)出入口，層高在2、２0ｍ以上得，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

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11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)得門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)得外圍水平投影面積計(jì)算。

12)玻璃幕墻、金屬幕墻及其她材料幕墻作為房屋外墻得,按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。既有主墻又有幕墻時(shí)，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。?

１３）屬永久性建筑有柱得車棚、貨棚等按柱得外圍水平投影面積計(jì)算。?

14）依坡地建筑得房屋,利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)得,按其高度在2、２０m以上部位得外圍水平面積計(jì)算.?

15)與室內(nèi)相通，并能正常利用得變形縫計(jì)算建筑面積。

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１６．房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂）得，按層高２、20m以上得部位計(jì)算房屋得建筑面積。?

17.突出外墻得落地凸窗、無油煙灶臺(tái),高度大于2、2０ｍ以上,按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積.

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１8。室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）瞧臺(tái)下空間加以利用得，高度在２、２０ｍ以上得部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積(多層按多層計(jì)）.

19.機(jī)械停車庫不論其高度與停放層數(shù)，均按一層計(jì)算建筑面積.

20。設(shè)有結(jié)構(gòu)層得立體倉庫、立體車庫按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積。?

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21.舞臺(tái)燈光控制室按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。?

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2２。有柱無圍護(hù)結(jié)構(gòu)得架空層，按其主墻體水平投影計(jì)算建筑面積.?

23。獨(dú)立戶室內(nèi)已封閉得花園房屋與陽光屋得按其水平投影計(jì)算建筑面積.

四、計(jì)算一半建筑面積得范圍

１、與房屋相連,有上蓋無柱得走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積得一半計(jì)算。?

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2、未封閉得陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積得一半計(jì)算。

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3、獨(dú)立柱、單排柱得門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑得,按其上蓋水平投影面積得一半計(jì)算.?

４、無頂蓋得室外樓梯按各層水平投影面積得一半計(jì)算.

5、有頂蓋不封閉得永久性架空通廊，按外圍水平投影面積得一半計(jì)算.?

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五、不計(jì)算建筑面積得范圍?

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1、層高小于２、20m以下得附層(含夾層、插層、技術(shù)層)與層高小于２、20m得地下室與半地下室。

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２、突出房屋墻面得構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性得玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。?

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3、房屋之間無上蓋得架空通廊。

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4、房屋得天面、挑臺(tái)、天面上得花園、泳池。

５、建筑物內(nèi)得操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物得空間安置得箱、罐得平臺(tái).

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6、騎樓、過街樓得底層以及穿過房屋得通道用作街巷通行得部分.?

７、臨街房屋底層得走廊,不論就是否有柱、就是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu),若作為公眾通行得社會(huì)性公共通道。?

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８、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造得房屋。

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9、活動(dòng)房屋,臨時(shí)房屋,簡(jiǎn)易房屋。１0、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

11、與房屋室內(nèi)不相通得變形縫。?

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1２.底層架空用作公共休憩、綠化園藝使用得以及空中花園。?

1３.利用樓梯下方空間得，因樓梯已計(jì)算建筑面積，該利用空間不再計(jì)算建筑面積。

１４．與室內(nèi)不相通得類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊得建筑，不計(jì)算建筑面積.

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15.非落地得凸窗、無油煙灶臺(tái),不計(jì)算建筑面積。

16.起隔熱作用得非結(jié)構(gòu)墻體不計(jì)算建筑面積。?

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１7。成套復(fù)式住宅上層為空得，其相關(guān)外圍墻體不計(jì)算建筑面積。?

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１８。無頂蓋或頂蓋投影面積小于陽臺(tái)、挑廊底板水平投影面積得，不計(jì)算建筑面積。

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1９．地下層中得水池不計(jì)算建筑面積。?

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六、特殊情況處理:

1。陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜得，按陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)底板水平投影計(jì)算建筑面積。

２。墻體向外傾斜得房屋，按各層底板水平投影計(jì)算建筑面積,墻體向內(nèi)傾斜得房屋，按距底板層高２、2０m處水平投影計(jì)算建筑面積.

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3.無柱廊、陽臺(tái)隔層設(shè)置上蓋得視為無頂蓋,不計(jì)算建筑面積.

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4。商業(yè)樓層、車庫層內(nèi)無間隔墻得權(quán)屬單元須埋設(shè)永久性界址標(biāo)志后才能進(jìn)行分戶測(cè)繪。

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第二部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

一、一般規(guī)定?

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㈠、共有建筑面積定義:?

一幢房屋得建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之與，并扣除已作為獨(dú)立使用得地下室、車棚、車庫為多幢房屋服務(wù)管理用房,公共用房以及人防工程等建筑面積,即為整幢房屋得共有建筑面積。

㈡、共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t:

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議得共有共用建筑面積得分?jǐn)倯?yīng)按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。?

2、產(chǎn)權(quán)各方無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議得，可按相關(guān)房屋得建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)??

3、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，僅限于本幢房屋內(nèi)得僅為本幢服務(wù)得共有建筑面積。4、整棟房屋在銷售與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分?jǐn)偡椒ā?/p>

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㈢、共有建筑面積得所有權(quán)與使用權(quán)：

1、房屋共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶分?jǐn)偯娣e得具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?未經(jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設(shè)計(jì)得使用功能。?

2、列入分?jǐn)偟霉灿薪ㄖ娣e得所有權(quán)，由參與共有建筑面積分?jǐn)偟酶鳟a(chǎn)權(quán)人共同所有。?

㈣、共有建筑面積得確認(rèn)方法:1、共有建筑面積范圍及功能得確認(rèn),以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)得建筑施工圖為依據(jù)。

2、經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收合格得房屋，對(duì)共有建筑面積范圍及功能得確認(rèn)，以房屋實(shí)際狀況為準(zhǔn)。

３、商業(yè)層、車庫層內(nèi)無間隔墻得權(quán)屬單元,其內(nèi)部通道等設(shè)施得設(shè)置如符合消防要求,該層共有建筑面積方可確認(rèn)。?

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㈤、共有建筑面積按比例分?jǐn)偟糜?jì)算公式為：δSｉ=K×Si

上式中：K=∑δＳｉ/∑Si

Ｋ：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)Ｓi：各產(chǎn)權(quán)單元套內(nèi)建筑面積δSi:各產(chǎn)權(quán)單元應(yīng)分得得分?jǐn)偯娣e㎡?

∑Si：參加分?jǐn)偟酶鳟a(chǎn)權(quán)單位套內(nèi)建筑面積總與?

∑δSi：需要分?jǐn)偟梅謹(jǐn)偯娣e之與，即本幢共有建筑面積。

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二、共有建筑面積得組成

㈠、共有建筑面積包括幢內(nèi)電梯井、管道井、公共廁所、垃圾道、樓梯間、屋頂梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵房、電梯機(jī)房、智能監(jiān)控室、消防設(shè)施房、消防通道、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢房屋服務(wù)得公共用房與管理用房得建筑面積，以水平投影面積計(jì)算.

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㈡、共有建筑面積還包括各產(chǎn)權(quán)單元與公共建筑之間得分隔墻以及外墻墻體水平投影面積一半得建筑面積。

㈢、山墻剔除標(biāo)準(zhǔn)墻厚一半后剩余得面積。

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三、不計(jì)入共有建筑面積得范圍

㈠、下列情形不計(jì)入共有建筑面積,但應(yīng)分?jǐn)偹诖毕嚓P(guān)得共有建筑面積。１、為多幢服務(wù)得管理用房、警衛(wèi)室;２、獨(dú)立使用得地下室、半地下室、車棚、車庫;

３、用作公共事業(yè)得設(shè)施用房以及為小區(qū)服務(wù)得市政設(shè)施配套用房；4、避難層（室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨(dú)立使用得部位。5、產(chǎn)權(quán)單位自營(yíng)、自用得房屋.?

㈡、下列情形不作為共有建筑面積，但不分?jǐn)偹诖眱?nèi)相關(guān)得共有建筑面積。１、作為人防工程得地下室。2、為多幢服務(wù)得配電間、水泵房等設(shè)備用房。

３、避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。４、幢與幢之間連接得通廊。

四、共有建筑面積得分?jǐn)偡椒?

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㈠、住宅共有建筑面積得分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

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1、各套房屋得分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)

其中：分?jǐn)傁禂?shù)＝幢內(nèi)共有共用建筑面積／幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之與?

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2、多層住宅樓原則上以幢為單位采用一級(jí)分?jǐn)?，如樓?nèi)各單元戶數(shù)不一致時(shí)，采用多級(jí)分?jǐn)偂?

㈡、商住樓共有建筑面積得分?jǐn)偡椒??

1、功能區(qū)域得劃分

(1）根據(jù)住宅與商業(yè)不同得使用功能,將整幢房屋劃分成不同得功能區(qū),按各自得建筑面積將整幢得共有共用建筑面積分?jǐn)偝勺≌c商業(yè)兩部分?

（2)功能區(qū)域得劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)得建筑施工圖得設(shè)計(jì)功能為準(zhǔn).（３)裙樓上有多個(gè)獨(dú)立塔樓得，則各塔樓應(yīng)為單個(gè)功能區(qū)。

（４）具有特定得服務(wù)對(duì)象以其實(shí)際作用功能不同設(shè)定不同功能區(qū)。?

２、共有建筑面積劃分

（1)商住樓得商業(yè)層內(nèi)單獨(dú)通往住宅得梯間（含室外樓梯）以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。

(2）服務(wù)于消防得人行樓梯、屋頂梯間與幢內(nèi)為本幢服務(wù)得其它共有空間列入幢共有建筑面積。?

（3)專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)得樓梯等其她共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。?

(4）專為商業(yè)部分服務(wù)得電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分得共有建筑面積。

3、住宅部分各套房屋得分?jǐn)偯娣e

套分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)?

其中：分?jǐn)傁禂?shù)＝(幢共有分?jǐn)偯娣e+住宅部分共有建筑面積）／住宅部分各套內(nèi)建筑面積之與

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4、商業(yè)部分各權(quán)屬單元得分?jǐn)偯娣e?

權(quán)屬單元得分?jǐn)偯娣e=權(quán)屬單元套內(nèi)面積×權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)

其中:權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)＝（層分?jǐn)偯娣e＋層內(nèi)共有面積）/層內(nèi)各權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積之與層分?jǐn)偯娣e=層套內(nèi)建筑面積×層分?jǐn)傁禂?shù)

其中：層分?jǐn)傁禂?shù)＝（幢共有分?jǐn)偯娣e+商業(yè)部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分各層套內(nèi)建筑面積+商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積）?

層內(nèi)共有建筑面積：專為本層服務(wù)得內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等其她為本層服務(wù)得共有建筑面積。

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㈢、多功能綜合樓等共建筑面積分?jǐn)偡椒?。１、根?jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖確定各功能區(qū)域范圍.2、參照商住樓得分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行共有面積分?jǐn)偂?

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第三部分名詞解釋?

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)換層，就是指建筑物某樓層因上部與下部得平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換.

消防避難層:簡(jiǎn)稱避難層，因消防需要在高層建筑中每隔一定高度留出某樓層作消防避難用。?

技術(shù)設(shè)備層：簡(jiǎn)稱技術(shù)層（設(shè)備層),專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)施得樓層。?

假層：位于兩自然層之間,在房屋外部難于判斷得局部樓層。

夾層:亦稱附層。位于房屋自然層內(nèi)得局部樓層，未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)得一部分.

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插層:位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去得局部樓層.?

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自然層：房屋得主要層次，即計(jì)入房屋總層數(shù)得各樓層。?

閣樓：坡屋頂下方空間加以利用得樓層、局部層高可能達(dá)到２、20m以上可計(jì)算建筑面積，但不能計(jì)入房屋總層數(shù)。

挑樓：就是樓房向外懸挑出底層得封閉樓層房屋，層高不低于2、２0m，按樓房處理。

騎樓:建在道路旁,部分底層面積用作行人公共通道得房屋.

過街樓:部分跨街道或街道穿過得房屋,稱為過街樓。?

陽臺(tái):具有底板、頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu),且與戶室開門連通,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)，晾曬衣物等得空間。

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封閉陽臺(tái):采用木質(zhì)、金屬質(zhì)或塑鋼與玻璃等材料對(duì)陽臺(tái)完全封閉，作為永久性使用得空間。

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平臺(tái)：亦稱露臺(tái)，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)得上人屋面或由住宅底層地面伸出室外得部分.躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上得住宅。?

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復(fù)式住宅:套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上得住宅,居室內(nèi)廳高為兩樓層高。

錯(cuò)層住宅：套內(nèi)部分空間地板與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一層,無重疊面積。

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廊:與房屋墻體相連，有頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)，作為通道得空間。?

柱廊：有頂蓋