開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)模型研究

研究報(bào)告 1開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)模型研究聯(lián)合資信工商評(píng)級(jí)|宋瑩瑩|盧瑞20232024現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)發(fā)展及正常運(yùn)營(yíng)極其重要，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，擁有持續(xù)穩(wěn)定并周指導(dǎo)意義?，F(xiàn)金流對(duì)企業(yè)發(fā)展及正常運(yùn)營(yíng)極其重要，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，擁有持續(xù)穩(wěn)定并周本模型旨在建立房地產(chǎn)企業(yè)基于目前資源狀況及該企業(yè)歷史表現(xiàn)情況下的現(xiàn)金流狀態(tài)模擬，通過(guò)預(yù)測(cè)的現(xiàn)金類資產(chǎn)情況篩選風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。一、模型構(gòu)建房企短期償債來(lái)源主要包括期初存量現(xiàn)金類資產(chǎn)、當(dāng)期銷售回款和融資獲取的資金等，本模型旨在測(cè)算出房企當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得現(xiàn)金和借款獲取的資金等本模型預(yù)測(cè)1：以2022年房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)房企2023年底經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、投資性凈現(xiàn)金流和籌資性凈現(xiàn)金流情況，獲取2023年底現(xiàn)金類資產(chǎn)；202391的結(jié)果，2024年底經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、投資性凈現(xiàn)金流和籌資性凈現(xiàn)金流情況，獲取2024年底現(xiàn)金類資產(chǎn)。（2020－20222021－2023年20%、30%50%比例進(jìn)行。現(xiàn)金類資產(chǎn)按照以下公式進(jìn)行計(jì)算：2023年/2024年底現(xiàn)金類資產(chǎn)=2023年/2024年年初現(xiàn)金類資產(chǎn)+2023年/2024年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流+2023年/2024年投資性凈現(xiàn)金流+2023年/2024年籌資性凈現(xiàn)金流（一）經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流=銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金－購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金－支付給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金/支付各項(xiàng)稅費(fèi)+其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金凈額1、銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品及提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金主要為銷售住宅及商業(yè)等產(chǎn)品于當(dāng)2023房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品及提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金主要為銷售住宅及商業(yè)等產(chǎn)品于當(dāng)20222023年和2024年房企銷售變化情況。綜上可通過(guò)以下公式計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金。（+（年××+銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金×拿地比率×地貨比××）×（1）=（）=（2022﹣2021）/2021（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)需統(tǒng)一口徑）2202320239轉(zhuǎn)率進(jìn)行替代，拿地比率和銷售波動(dòng)率通過(guò)收集公開(kāi)資料獲取。2、購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金安支出預(yù)估企業(yè)的建安成本。綜上可以通過(guò)以下公式計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金。安支出預(yù)估企業(yè)的建安成本。綜上可以通過(guò)以下公式計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買商品、接受購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金=（購(gòu)地支出+建安支出）=上年銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金*拿地比率+（上年末并表在建面積+上年并表新開(kāi)工面積*波動(dòng)比率）*開(kāi)發(fā)折算率*每平米建安支出=（）新開(kāi)工面積波動(dòng)比率=前三年加權(quán)平均值（新開(kāi)工面積﹣上一年新開(kāi)工面積）售波動(dòng)率通過(guò)收集公開(kāi)資料獲取。3、支付給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金/支付各項(xiàng)稅費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)支付給職工或者為職工支付的現(xiàn)金及支付的各項(xiàng)稅費(fèi)與銷售存在一估的當(dāng)年的銷售商品、接受勞務(wù)收到的現(xiàn)金來(lái)預(yù)測(cè)該數(shù)據(jù)。支付給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金=當(dāng)年銷售商品、接受勞務(wù)收到的現(xiàn)金×前三年加權(quán)平均值（支付給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金/銷售商品、支付勞務(wù)收到的現(xiàn)金）支付各項(xiàng)稅費(fèi)的現(xiàn)金=當(dāng)年銷售商品、接受勞務(wù)收到的現(xiàn)金×前三年加權(quán)平均值（支付各項(xiàng)稅費(fèi)的現(xiàn)金/銷售商品、支付勞務(wù)收到的現(xiàn)金）4、其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金凈額數(shù)來(lái)估算該數(shù)據(jù)。其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金凈額=前三年加權(quán)平均值（其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流入-其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流出）（二）投資性凈現(xiàn)金流近三年投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額平均數(shù)來(lái)估算該數(shù)據(jù)。投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額=投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額=前三年加權(quán)平均值（投資活動(dòng)現(xiàn)金流入-投資活動(dòng)現(xiàn)金流出）1、取得借款收到的現(xiàn)金3（0.65企進(jìn)行融資加壓，故公式如下。國(guó)有房企取得借款收到的現(xiàn)金=（年初存貨×2-年初預(yù)收款項(xiàng)）/3×0.65非國(guó)有房企取得借款收到的現(xiàn)金=（年初存貨×2-年初預(yù)收款項(xiàng)）/3×0.65×加壓系數(shù)2、償還債務(wù)支付現(xiàn)金11/32023年需要償付債務(wù)規(guī)模。償還債務(wù)支付現(xiàn)金=年初短期債務(wù)（不包含應(yīng)付票據(jù)）×前三年加權(quán)平均值（當(dāng)年償還債務(wù)/不含應(yīng)付票據(jù)的短期債務(wù)）+年初長(zhǎng)期債務(wù)/33、分配股利、利潤(rùn)或償付利息支出的現(xiàn)金房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股利及利潤(rùn)分配的情況較少，且股利和利潤(rùn)分配存在不確定性；償付利息支出與企業(yè)全部債務(wù)存在一定關(guān)聯(lián)關(guān)系，故用分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金與全部債務(wù)比值的近三年加權(quán)平均值與年初全部債務(wù)來(lái)估算該數(shù)值。償付利息支出=年初全部債務(wù)×前三年加權(quán)平均值（分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金/（年初全部債務(wù)+年末全部債務(wù)）/2）4、其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金凈額三年加權(quán)平均數(shù)來(lái)估算該數(shù)據(jù)。其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金凈額=前三年加權(quán)平均值（其他與籌資活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流入-其他與籌資活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流出）二、模型適用性及局限性模型主要適用于以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房企，且該模型存在的局限性可能會(huì)致使預(yù)測(cè)結(jié)果存在一定偏差。該模型。該模型是以2022年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，先預(yù)測(cè)出2023年底現(xiàn)金類資產(chǎn)，再以2023年92023202420232024年各房企面臨的銷售及融資環(huán)境可能產(chǎn)生的變化情況。1、該模型假設(shè)同類型房企具有相同經(jīng)營(yíng)行為，現(xiàn)實(shí)中由于戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格等不同，可能在相同的資源稟賦情況下會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)營(yíng)行為；2、該模型主要使用數(shù)據(jù)來(lái)自通過(guò)前三年投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流進(jìn)行加權(quán)平均獲取預(yù)測(cè)的投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流或會(huì)存在高估情況。三、模型預(yù)測(cè)結(jié)果2023年仍會(huì)出現(xiàn)新的出險(xiǎn)房企。70家，其中國(guó)有492120222023年和202420241和表1所示，2023年底和2024年底現(xiàn)金類資產(chǎn)為負(fù)的企業(yè)中均以民營(yíng)房企為主，20241和表1所示，2023年底和2024年底現(xiàn)金類資產(chǎn)為負(fù)的企業(yè)中均以民營(yíng)房企為主，5,000.004,000.003,000.002,000.001,000.000.005,000.004,000.003,000.002,000.001,000.000.00-1,000.00-2,000.000 1020304050607080注：上圖銷售環(huán)境假設(shè)在2023年基礎(chǔ)上不發(fā)生變動(dòng)，即銷售波動(dòng)率為0%資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理表1模型預(yù)測(cè)的房企現(xiàn)金類資產(chǎn)為負(fù)情況（個(gè)）預(yù)測(cè)年份2023年底2024年底個(gè)數(shù)占比個(gè)數(shù)占比國(guó)有房企00%48.16%非國(guó)有房企628.57%733.33%合計(jì)68.57%1115.71%資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理202410%10%20232024222024023下，新增的現(xiàn)金類資產(chǎn)為負(fù)的房企均為民營(yíng)房企，而且由于部分房企2023年銷售下降明顯，致323現(xiàn)金類資產(chǎn)為負(fù)的房企均為民營(yíng)房企，而且由于部分房企2023年銷售下降明顯，致圖2不同銷售環(huán)境模型預(yù)測(cè)的房企2024年底現(xiàn)金類資產(chǎn)正負(fù)情況（單位：個(gè)）為正企業(yè)數(shù)量為正企業(yè)數(shù)量為負(fù)企業(yè)數(shù)量從內(nèi)到外圈模擬的銷售環(huán)境：銷售波動(dòng)率為-10%銷售波動(dòng)率為0%銷售波動(dòng)率為10%銷售等于2023年銷售波動(dòng)率615659581491211資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理表2銷售環(huán)境變化對(duì)模型2024年預(yù)測(cè)結(jié)果的影響（單位：個(gè)）銷售環(huán)境模擬情況銷售波動(dòng)率現(xiàn)金類資產(chǎn)由正轉(zhuǎn)負(fù)房企個(gè)數(shù)現(xiàn)金類資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正房企個(gè)數(shù)國(guó)有房企民營(yíng)房企國(guó)有房企民營(yíng)房企模擬情況1下降10%0100模擬情況2增長(zhǎng)10%0011模擬情況3和2023年銷售波動(dòng)率保持一致0410注：以上變動(dòng)為和2024年銷售波動(dòng)率為0的情景進(jìn)行對(duì)比資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理2023年銷售波動(dòng)率發(fā)現(xiàn)，7032家房企銷售波動(dòng)率45.71%419.05%2857.14%能力較弱；如果2024能力較弱；如果2024年銷售延續(xù)2023年的下降態(tài)勢(shì)，仍將有一定數(shù)量的房企發(fā)生流四、總結(jié)以上模型在預(yù)測(cè)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上具有一定預(yù)警作用，需要及時(shí)跟蹤和重點(diǎn)關(guān)注預(yù)測(cè)的現(xiàn)金類資產(chǎn)為負(fù)的房企流動(dòng)性變化情況；由于該模型存在較多假設(shè)和局限性，在未來(lái)的研究中還需要不斷改進(jìn)，以提高預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性。展產(chǎn)生負(fù)面影響，以監(jiān)測(cè)企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)及壓力，及時(shí)關(guān)注其流動(dòng)性變化。（1原因致使經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流預(yù)測(cè)值與實(shí)際值差異較大（2多或投資性現(xiàn)金流入較大致使以均值預(yù)測(cè)的結(jié)果與實(shí)際情況偏離較大（3差異較大4（5還需要不斷優(yōu)化該模型，以提高預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性。附件1房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流測(cè)算公式主要因素科目一級(jí)因素二級(jí)因素銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金已有土儲(chǔ)銷售回款（年初存貨×地貨比﹣年初預(yù)收款）×銷售比率×回款率×（1+銷售波動(dòng)率）當(dāng)年拿地當(dāng)年銷售回款上年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金×拿地比率×地貨比×銷售比率×回款率×（1+銷售波動(dòng)率）購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金購(gòu)地支出上年銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金*拿地比率建安支出（上年末并表在建面積+上年并表新開(kāi)工面積*波動(dòng)比率）*開(kāi)發(fā)折算率*每平米建安支出支付給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金當(dāng)年銷售商品、接受勞務(wù)收到的現(xiàn)金*前三年加權(quán)平均值（支付給職工或?yàn)槁毠ぶЦ兜默F(xiàn)金/銷售商品、支付勞務(wù)收到的現(xiàn)金）--支付各項(xiàng)稅費(fèi)的現(xiàn)金當(dāng)年銷售商品、接受勞務(wù)收到的現(xiàn)金*前三年加權(quán)平均值（支付各項(xiàng)稅費(fèi)的現(xiàn)金/銷售商品、支付勞務(wù)收到的現(xiàn)金）--其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金凈額前三年加權(quán)平均值（其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流入-其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流出）--投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額前三年加權(quán)平均值（投資活動(dòng)現(xiàn)金流入-投資活動(dòng)現(xiàn)金流出）--取得借款收到的現(xiàn)金（年初存貨*2-年初預(yù)收款項(xiàng)）/3*0.65×加壓系數(shù)--償還債務(wù)支付現(xiàn)金年初短期債務(wù)（不包含應(yīng)付票據(jù)）×前三年加權(quán)平均值（當(dāng)年償還債務(wù)/不含應(yīng)付票據(jù)的短期債務(wù)）+年初長(zhǎng)期債務(wù)/3--償付利息支出年初全部債務(wù)*前三年加權(quán)平均值（分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金/（年初全部債務(wù)+年末全部債務(wù)）/2）--其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金凈額前三年加權(quán)平均值（其他與籌資活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流入-其他與籌資活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金流出）--資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理附件2樣本房地產(chǎn)企業(yè)序號(hào)企業(yè)企業(yè)性質(zhì)1中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)2保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司中央國(guó)有企業(yè)3華潤(rùn)置地控股有限公司中央國(guó)有企業(yè)4招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司中央國(guó)有企業(yè)5上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)6綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)7中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)8中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)9大悅城控股集團(tuán)股份有限公司中央國(guó)有企業(yè)10深圳華僑城股份有限公司中央國(guó)有企業(yè)11中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)12保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（上海）中央國(guó)有企業(yè)13中交地產(chǎn)股份有限公司中央國(guó)有企業(yè)14中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)15中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)16中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)17中海宏洋地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中央國(guó)有企業(yè)18信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司中央國(guó)有企業(yè)19南國(guó)置業(yè)股份有限公司中央國(guó)有企業(yè)20廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司地方國(guó)有企業(yè)21建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)22北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)23北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司地方國(guó)有企業(yè)24金融街控股股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)25北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)26京投發(fā)展股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)27廈門國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)有限公司地方國(guó)有企業(yè)28北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)29北京城建投資發(fā)展股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)30聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)31深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)32中華企業(yè)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)33珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)34安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)35成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)36合肥城建發(fā)展股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)37南京棲霞建設(shè)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)38上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)39光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)40北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)41華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)42京能置業(yè)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)43重慶康田置業(yè)（集團(tuán)）有限公司地方國(guó)有企業(yè)44北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司地方國(guó)有企業(yè)45天地源股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)46西藏城市發(fā)展投資股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)47象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司地方國(guó)有企業(yè)48格力地產(chǎn)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)49上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司地方國(guó)有企業(yè)50萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公眾企業(yè)51大華（集團(tuán)）有限公司民營(yíng)企業(yè)52新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司民營(yíng)企業(yè)53新城控股集團(tuán)股份有限公司民營(yíng)企業(yè)54美的置業(yè)集團(tuán)有限公司民營(yíng)企業(yè)55杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司民營(yíng)企業(yè)56重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司民營(yíng)企業(yè)57復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司中外合資企業(yè)58廣東星河灣房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司外商獨(dú)資企業(yè)59北京路勁雋御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司民營(yíng)企業(yè)60廣西榮和有限責(zé)任公司