全過程成本控制與精細(xì)化管理培訓(xùn)教材

全過程本錢控制與精細(xì)化管理內(nèi)容要點(diǎn)一、樹立統(tǒng)一的本錢管理理念二、本錢目標(biāo)管理詳解三、建立多層次的本錢管理體系?制定標(biāo)準(zhǔn)化的管理制度?構(gòu)筑完整的本錢管理業(yè)務(wù)平臺四、本錢管理中的困惑與解決一、本錢管理理念?房地產(chǎn)本錢管理行業(yè)與角色特征?六大要素：5W1H?房地產(chǎn)本錢管理認(rèn)識過程?當(dāng)前指導(dǎo)思想本錢管理的根本內(nèi)容----合理確定本錢與有效控制本錢房地產(chǎn)本錢管理的行業(yè)特征----單件性、復(fù)雜性與屢次性房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的本錢管理特征：1、施工企業(yè)確實(shí)定與控制—現(xiàn)場與花費(fèi)，管理上的問題2、造價咨詢公司確實(shí)定與控制—圖紙與定額，技術(shù)上的問題3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實(shí)定與控制—產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題；就是要知道哪些該花哪些不該花〔無效本錢〕，每局部花多少適宜〔匹配〕，合理配置本錢〔均衡〕。本錢的產(chǎn)品導(dǎo)向，本錢管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH1、本錢管理的目的〔WHY)—提升價值2、房地產(chǎn)工程的本錢構(gòu)成〔WHAT)—全本錢3、房地產(chǎn)工程本錢管理的出發(fā)點(diǎn)〔WHERE)—確定與控制4、本錢管理的階段〔WHEN)—全過程5、本錢管理的責(zé)任人〔WHO)—全員6、本錢管理的方法〔HOW〕—目標(biāo)管理本錢管理理念1、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標(biāo)2、利潤與本錢的關(guān)系—收入一定的情況下，本錢越低，利潤越大3、本錢管理的目標(biāo)是保證本錢的支出獲得最有效的收益—提升價值本錢控制不等于省錢,花得多會浪費(fèi)，花得少也會有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；防止價值不平和造成的浪費(fèi)4、本錢管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊的目標(biāo)本錢管理的目的〔WHY〕1、本錢的概念：一些根本概念的區(qū)別與聯(lián)系，本錢、造價、投資、費(fèi)用2、本錢構(gòu)成建造本錢=前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)開發(fā)本錢=土地費(fèi)用+建造本錢+開發(fā)間接費(fèi)全本錢〔即工程開展本錢〕=開發(fā)本錢+期間費(fèi)〔營銷和管理〕--注意區(qū)分全本錢與全壽命期本錢3、時間與空間上的分布時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實(shí)體+費(fèi)用房地產(chǎn)工程本錢的構(gòu)成〔WHAT〕—全本錢的概念1、合理確定—確定是控制的前提和根底，根據(jù)市場定價原那么，沒有準(zhǔn)確只有合理；本錢的決定因素:外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品定位〔理論上：供求關(guān)系，價值與價格〕本錢的影響因素:諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面〔如：資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)與溝通〕〔總之：所有造成無效本錢的原因〕本錢管理的立足點(diǎn)〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制本錢確定的方法：決不是靠定額算出來的，而是取決于對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料。本錢與產(chǎn)品的結(jié)合：菜單式本錢實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)〔發(fā)包〕，使產(chǎn)品與市場結(jié)合、使本錢測算得到市場檢驗(yàn)〔表達(dá)資源整合的根本內(nèi)容〕；本錢確定的過程：行業(yè)特點(diǎn)決定本錢的特點(diǎn)，單件性、復(fù)雜性、屢次性；從虛到實(shí)。本錢管理的立足點(diǎn)〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制2、有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為到達(dá)某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)?？刂频囊兀耗繕?biāo)、偏差測定、修正有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時反響能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中本錢管理的立足點(diǎn)〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制所有本錢管理工作都圍繞確定與控制進(jìn)行算來算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制目標(biāo)就會是控制結(jié)果確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品與市場相結(jié)合的原那么。本錢管理的立足點(diǎn)〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制1、階段?立項\籌劃\設(shè)計?發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2、對應(yīng)本錢實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)?虛擬：估、概、預(yù)算?現(xiàn)實(shí)：合同價、付款、結(jié)算價---從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包;本錢管理的階段〔WHEN〕—全過程立項階段—本錢測算，工程經(jīng)濟(jì)性評價籌劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與開展方案設(shè)計階段〔賣什么、設(shè)計什么、施工什么〕---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合工程定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到適宜的價格和單位，完備的合同〔與合作伙伴雙贏的關(guān)系〕施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，工程后評估各階段本錢管理重點(diǎn)內(nèi)容要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有本錢管理的責(zé)任，都要具有本錢意識?本錢意識：只要考慮了性價比問題，就是有本錢意識?控制主體：從“誰花錢控制誰〞到“誰花錢誰控制〞本錢管理的責(zé)任主體〔WHO〕—全員?全面、全過程本錢管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作?算得準(zhǔn)與畫得好一樣是根本功，圖畫的好并不等于設(shè)計得好；算得準(zhǔn)不等于本錢控制得好?作為甲方整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不管是設(shè)計、工程還是本錢人員；專業(yè)人員是專家型的管理者〔不是大廚是美食家〕?了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；本錢管理專業(yè)人員的職責(zé)1、目標(biāo)管理的內(nèi)容--目標(biāo)確實(shí)定與控制兩方面2、目標(biāo)確定的依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化4、目標(biāo)管理的過程—PDCA循環(huán)本錢管理的根本方法〔HOW〕—目標(biāo)管理三個階段?造價計算〔概、預(yù)、結(jié)〕--定額模式下，強(qiáng)調(diào)個人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價正確；?本錢控制—強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值?提升價值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊的共同目標(biāo)：面向向公司利益，講求性價比，提升產(chǎn)品和市場價值，創(chuàng)造效益本錢管理的認(rèn)識與開展過程結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展本錢管理工作當(dāng)前指導(dǎo)思想三個階段?技術(shù)層面：從產(chǎn)品質(zhì)量本錢的角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)價值管理?管理層面：通過提高整體專業(yè)水平和本錢意識，提高組織運(yùn)營效率；?經(jīng)營層面：結(jié)合財務(wù)與金融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財務(wù)指標(biāo)的需要；?戰(zhàn)略層面：以本錢管理優(yōu)勢培育核心競爭力。本錢管理開展方向二、本錢目標(biāo)管理詳解?目標(biāo)管理原那么?目標(biāo)制定的過程?目標(biāo)分解的方法?目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式1、目標(biāo)的內(nèi)涵：—不僅限于本錢目標(biāo)值本身、更要關(guān)注本錢背后的產(chǎn)品目標(biāo)2、目標(biāo)的作用：—目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做〞而不是“做了再算〞3、目標(biāo)的范圍：—本錢目標(biāo)是整個工程團(tuán)隊的目標(biāo)，靠團(tuán)隊實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)范圍覆蓋全本錢本錢目標(biāo)管理原那么?目標(biāo)制定的時間：幾個階段?目標(biāo)制定的方法：正向與反向?目標(biāo)制定的要求：本錢＋產(chǎn)品本錢目標(biāo)的制定過程?目標(biāo)的雛形從立項時開始形成，本錢水平是考慮是否立項的要素之一；區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素；?籌劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的本錢測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原那么上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；〔相互印證與關(guān)聯(lián)〕?實(shí)施方案〔二分法〕確定后，形成正式工程開展本錢目標(biāo)?施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整〔通常是在偏差較大的情況下〕，形成內(nèi)控目標(biāo)本錢目標(biāo)制定的時間正向測算：?測算依據(jù)－本錢與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此本錢目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：工程開展報告、籌劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；?測算方式－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和工程的特征，不一定是固定方式；?團(tuán)隊工作－前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)籌劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸l(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定?！补ぷ髦匦那耙啤潮惧X目標(biāo)制定的方法反向倒逼：?確定銷售價格水平；?確定利潤要求；?反推計算本錢水平?－－目標(biāo)需經(jīng)過各方的討論和審批〔可能需集團(tuán)審批〕，正式發(fā)布本錢目標(biāo)制定的方法?水平恰當(dāng)：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險；?依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；?內(nèi)容具體明確：本錢內(nèi)容明確〔比方同樣是高檔，各人心目中可能不同〕；考慮全面，不要漏項；?量化計算：盡可能有量化的計算，量價別離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的比照分析；?推行標(biāo)準(zhǔn)化：結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各工程的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；?強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標(biāo)對控制結(jié)果進(jìn)行考核本錢目標(biāo)制定的要求方式之一，按合同方案分解方式之二，按工程實(shí)體分解方式之三，按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)本錢目標(biāo)的分解方式之一：按合同方案分解目的：及時掌握實(shí)發(fā)生本錢，動態(tài)監(jiān)控各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評判依據(jù)之一?分解依據(jù)：甲方的分判與采購方案?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同工程標(biāo)?分解時間：開展方案完成后確定分解項及初步總目標(biāo)，設(shè)計階段完成各目標(biāo)值確實(shí)定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整〔范圍調(diào)整〕本錢目標(biāo)的分解方式之二：按工程實(shí)體分解目的：本錢數(shù)據(jù)合理性判定?分解依據(jù)：工程建設(shè)內(nèi)容〔設(shè)計圖紙及說明〕?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分局部項工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分〔專業(yè)與分項工程的劃分〕，可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；?分解時間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后比照分析本錢目標(biāo)的分解方式之三：按考核責(zé)任分解目的：落實(shí)本錢責(zé)任考核?分解依據(jù)：部門或崗位本錢管理職責(zé)及考核方法?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的本錢管理指標(biāo),以及輔助管理的工作要求?分解時間：開展方案完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定本錢目標(biāo)的分解?混淆幾種分解目的，導(dǎo)致幾種分解方式的混淆?混淆合同分類與本錢分解?分解深度不統(tǒng)一?實(shí)際比方案多出很多分判內(nèi)容〔經(jīng)驗(yàn)、看圖、溝通、合約、設(shè)計變更與完善、營銷等方面問題〕容易產(chǎn)生的問題–表達(dá)設(shè)計限額標(biāo)準(zhǔn)：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額–分?jǐn)倖栴}：作為本錢控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)效勞范圍在各期之間分?jǐn)?；–分解深度問題：明確分解目的，依本錢比照分析與動態(tài)監(jiān)控需要的采用不同分解方式，并非越細(xì)越好本錢目標(biāo)的分解-注意問題?控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計、選型與合約中：在設(shè)計和合約中表達(dá)甲方的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測本錢分塊、分步變?yōu)閷?shí)際本錢；?技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟(jì)適用性；?加強(qiáng)過程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)工程操作團(tuán)隊的本錢意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對本錢的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂本錢意識就是要考慮性價比；本錢目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?實(shí)行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化：動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)〔招標(biāo)、變更、結(jié)算〕與手段〔軟件與報表〕；?偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括本錢目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原那么：誰主張，誰舉證；?過程與結(jié)果的全面考核：考核的對象、要求、指標(biāo)；本錢目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?1、月報表：?2、每月變更匯總：?3、調(diào)整所需文件：?4、價值分析報告：?5、后評估報告本錢目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)-工作標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)本錢精細(xì)化管理的需求房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理是對全本錢、全過程、全方位的管理，需要全員參與責(zé)任本錢管理是有效的管理手段全本錢