市場(chǎng)營(yíng)銷策劃某著名房產(chǎn)公司商業(yè)綜合項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)營(yíng)銷建造策劃書

市場(chǎng)營(yíng)銷策劃某著名房產(chǎn)公司商業(yè)綜合項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)營(yíng)銷建造策劃書XXXX年xx月xx日項(xiàng)目發(fā)展策劃書公園。項(xiàng)目所處的高新區(qū)始建于1988年，1991年3月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新紫荊西路北側(cè))有倍特幼兒園(對(duì)外接收學(xué)生)、用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于今年9月30日前完成首期用北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段(約150米)居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于2000年12月31根據(jù)“用地協(xié)議”,高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建配套(如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等)位于該路的北段。元華路東側(cè)有部分舊房(已列入拆遷范●根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有2鐘路程)和一環(huán)路(距地塊四分鐘路程)可便利達(dá)到市中心內(nèi)各地(十五分鐘到●雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有中1200雨水管線(沿紫荊西路排往肖家河),●供電情況：沿紫荊西路現(xiàn)有10千伏架空供電線●水量：肖家河河道寬約10米，河堤寬4~7米，堤高一般在4~4.5米，從會(huì)在2001年3月份完成。護(hù)綠地寬5米+河道寬10米+防護(hù)綠地寬5+公園60米)的濱河公園，擬做成開GDP100億元；工業(yè)總產(chǎn)值200億元(現(xiàn)有外資企業(yè)240多家，高新技術(shù)企業(yè)275家，年產(chǎn)值過千萬元企業(yè)70多家，過億元企業(yè)20家。區(qū)內(nèi)目前人口約20萬);2010年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)GDP450億元，工業(yè)總產(chǎn)值1050億元，建成中國(guó)重要的博士，高新區(qū)管委會(huì)每年給予每人補(bǔ)助5萬元(共兩年),由其個(gè)人自行支配。統(tǒng)計(jì)顯示，1999年成都房地產(chǎn)共完成投資93.97億元，較98年增長(zhǎng)17.5%,其中完成住宅投資55.4億元，增長(zhǎng)21.7%。99年新開商品房593.45萬m2,同比增長(zhǎng)17.8%,新開工項(xiàng)目比重為44.7%。2000年1—3月成都市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.3億元，同比增長(zhǎng)34%,其中住宅8.23億元，同比增長(zhǎng)27.8%,新開工面積182.34萬m2,同比增長(zhǎng)96.2%。1999年新開工總規(guī)模中，住宅面積為460萬平方米，占84.8%;1999年商品房竣工總量達(dá)444.24平方米，同比增長(zhǎng)36.7%。1999年全年銷售商品房370.5萬平方米，同比增長(zhǎng)11.7%。其中，住宅占64.3%,安居房為104.7萬平方米，占31.1%;別墅、高檔公寓為15.65萬平方米，占4.6%);寫字樓8.98萬平方米，同比增長(zhǎng)16.2%;商業(yè)用房22.28萬平房278.9萬平方米，同比增長(zhǎng)25.1%,占住宅銷售的82.8%,比重較98年上升99年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額68.26億元，同比增長(zhǎng)38.8%,其中住宅銷售54.43億元，同比增長(zhǎng)26.2%。2000年7月市統(tǒng)計(jì)局對(duì)成都狀況等進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示：今年有12.2%,即9萬家庭打算購(gòu)房。1998年末空置商品房136.9萬平方米，其中住宅空置面積91.42萬平方米；1999年末空置商品房124.83萬平方米，同比減少8.88%,其中住宅空置面積79.35萬平方米，同比下降13.2%;2000年5月末空置商品房119.46萬平方米，比1999年同期增加7.88%,比今年一季度末的107.93萬平方米擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置量為82.59萬平方米，比1999年同期(70.31萬平方米)增加17.47%,比今年一季度末的72.07萬平方米增加14.6%。收入人士，潛力巨大。2000年1月成都市住宅項(xiàng)目綜合價(jià)格2659元/平方米，與99年末2658元/平方米的價(jià)格水平相比略有上升。全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)(特別是成價(jià)4000元/m2以上);中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等(售價(jià)在3300元/m2以上)。列表如下：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型占地面積(畝)建筑面積(萬平米)入伙日期(元/平米)銀都花園多層、小高層2空殼中華園多層、小高層空殼9紫竹苑多層、小高層85紫荊嘉園多層5多層、小高層65廚衛(wèi)裝修牡丹名邸9層電梯公寓4空殼王府花園18層電梯公寓2三九雅園多層5空殼芳草地多層84空殼盤古花園電梯公寓1電梯公寓2空殼錦繡花園多層2錦官新城電梯公寓2錦官城電梯公寓52●功能齊備，水、電、氣(部分小區(qū)中央供熱)等齊全以上),休閑娛樂場(chǎng)地寬闊(游泳池、會(huì)館、中心廣場(chǎng)等具備),商業(yè)中心便利，高層電梯為主(世紀(jì)錦苑、錦繡花園),但總體上以150～250平方米的大戶型為達(dá)476.6萬平方米，個(gè)人購(gòu)房278.9萬平方米，同比增長(zhǎng)25.1%,占住宅銷售的3.####設(shè)計(jì)構(gòu)想該項(xiàng)目土地面積為456畝(30.96萬平方米),其中住宅用地23.38萬平方米，總體容積率為1.5~1.6,其中首期暫定為1.3總建筑面積為46.5~49.5萬平方米，其中住宅建筑面積約44~47萬平方米，公共建筑面積24000平方米。車位配比為1:0.5,全部地下停車，預(yù)留各樓型所占比例大致為：多層約占70%;小高層約占15%;四~五層復(fù)式約戶型以中等規(guī)模的戶型(70～85平方米的二房，120～140平方米的三房)為主，并以120～140平方米的戶型為主打戶型，結(jié)合少量150～200平方米的檔次可預(yù)設(shè)500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三種，風(fēng)格和4.####的發(fā)展計(jì)劃此處編制的進(jìn)度計(jì)劃主要為前期工作計(jì)劃和首期(100畝土地)開發(fā)、銷售4.2.1“####”前期發(fā)展計(jì)劃(附表一)4.2.2“####”首期發(fā)展計(jì)劃(附表二)5.1工程管理范圍(6)組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計(jì)、建立、質(zhì)檢單位，共同負(fù)責(zé)確保“####”取得政府5.2.1工程管理架構(gòu)(附表三)5.3工程管理工作制度5.3.3項(xiàng)目合約審定表(附表五);地產(chǎn)部其它部門合約部地產(chǎn)部其它部門合約部部物資部其它分包商裝修分包商安裝分包商土建分包商市政配套工程承包商各主管副總經(jīng)理程工程監(jiān)理公司政府行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)業(yè)主管部門查、修改選定參與投標(biāo)報(bào)況、分析書項(xiàng)目合約審定表合約金額(元)□固定總價(jià)□固定單價(jià)□標(biāo)價(jià)+概算增減□其它自年月日至年月日口必須為合約組成部分(□有□無)□必須為合約組成部分 6.1發(fā)展總投資(RMB)89,564萬元6.1.1投資項(xiàng)目1.地價(jià)(不含息)31,610萬元2.前期費(fèi)用850萬元3.建安及相關(guān)費(fèi)用34,591萬元4.銷售、管理費(fèi)5,075萬元5.不可預(yù)見費(fèi)3670萬元預(yù)售時(shí)間從2001年度2季開始，至2004年底為止。項(xiàng)目神仙樹土地項(xiàng)目高新大道東側(cè)住宅小區(qū)土地面積(m2)容積率(倍)資料總發(fā)展面積(m2)可銷售面積(m2)計(jì)劃發(fā)展期(年)位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自高檔住宅賣方/合作方名稱我方擬占權(quán)益(%)收購(gòu)費(fèi)用米收購(gòu)方式買斷項(xiàng)目背易此項(xiàng)目由成都市高新區(qū)政府與##成都公司及四川大陸集投資計(jì)劃總投資額(萬元)土地費(fèi)用(不含利息)計(jì)劃投入資本金(萬元)其他費(fèi)用(萬元)計(jì)劃借貸金額(萬元)建安及相關(guān)費(fèi)用(萬元)計(jì)劃借貸比率(%)預(yù)期稅前成本(元/m2)資金需求最高點(diǎn)(萬元)資金需求最高期(年份)2002年1季度營(yíng)銷預(yù)期銷售總收入(萬元)預(yù)期售價(jià)(元/m2)3.600(住宅)入伙后3個(gè)月售完，銷售期49個(gè)月目標(biāo)市場(chǎng)首次及二次置業(yè)人士預(yù)期盈利預(yù)期稅后利潤(rùn)(元/m2)成本利潤(rùn)率(%)稅后利潤(rùn)總額(萬元)自有資金內(nèi)部年收益率(%)盈虧平衡點(diǎn)(元/m2)3,083(可售面積)內(nèi)部年收益率(%)(借貸部分計(jì)息)動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)部年收益率(%)(全投資不計(jì)息)編制意見負(fù)責(zé)人簽字：年月日(1)區(qū)域性市場(chǎng)進(jìn)一步明朗(2)消費(fèi)群體的基本特征。(3)廣告大戰(zhàn)不惜重金(4)購(gòu)房消費(fèi)投資性明顯(6)政策刺激房市利好。(2)不利因素(3)有利因素中華園西臨銀都花園成都銀都發(fā)展有限公司成都武海置業(yè)有限公司成都置信實(shí)業(yè)有限公司占地220畝，總建筑面積約20萬平方米占地320畝，總建筑面積約26萬多層、小高層多層、小高層多層、小高層單位面積(m2)768戶，768個(gè)綠化率(%)現(xiàn)樓價(jià)(元/m2)552000年10月2000年9月2000年10月銷售率(%】一、二期銷售率為100%,目前銷物管費(fèi)(元/m2/月)2米的水面循環(huán)過濾，大型會(huì)所，網(wǎng)小區(qū)賣點(diǎn)小區(qū)突出強(qiáng)調(diào)：1、小區(qū)規(guī)模大，品牌好前幾期的銷售率達(dá)100%;2、立面設(shè)計(jì)好，錯(cuò)落有致；3、小區(qū)環(huán)境做的非常漂亮，綠化率大容積率小。大；2、以復(fù)式和別墅為主；3、小區(qū)突出強(qiáng)調(diào)的是：1、品牌好，是立面設(shè)計(jì)豐富；4、價(jià)格合理；5、物業(yè)管理井然有序。做的相當(dāng)成功，已成為成都市高檔備，基本達(dá)到智能化標(biāo)準(zhǔn)；3:小其缺點(diǎn)是：1、戶型面積偏大；2、與周邊高檔小區(qū)相比，其價(jià)格偏高。獨(dú)立車位的設(shè)計(jì)很吸引人；3、小區(qū)立面設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致；4、小區(qū)配套較齊備。其缺點(diǎn)是：1、戶型面積過大，目配欠佳；3、小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)的環(huán)境差其缺點(diǎn)是在戶型設(shè)計(jì)上欠佳。處岷江新希望房地產(chǎn)開發(fā)公司占地418畝，總建筑面積約38萬多層、小高層單位面積(m2)綠化率(%)現(xiàn)樓價(jià)(元/m2)2001年3月銷售率(%)物管費(fèi)(元/m2/月)清水房小區(qū)賣點(diǎn)服務(wù)；3、24小時(shí)緊急醫(yī)療救護(hù)系統(tǒng)開通；4、立面新穎、別致。小區(qū)突出特點(diǎn)是：1、小區(qū)立面設(shè)檔小區(qū)差；2、與周邊同類型小區(qū)主，其目標(biāo)市場(chǎng)狹窄。7.2.2同期物業(yè)對(duì)比成都花園金沙花園萬達(dá)集團(tuán)與成都市青羊區(qū)政府和市統(tǒng)建辦聯(lián)合占地1300畝，總建筑面積約120萬平方米。多層、小高層單位面積(m2)預(yù)期樓價(jià)(元/m2)入伙時(shí)間預(yù)售時(shí)間2000年9月清水房園廣場(chǎng)，18000平方米的大型規(guī)劃會(huì)所，中央空調(diào)，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，可視對(duì)講監(jiān)控，專小區(qū)賣點(diǎn)小區(qū)突出強(qiáng)調(diào)的是：1、為止最大的小區(qū)；2、小區(qū)綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，擁有占地285畝的花園廣場(chǎng)，4萬平方米的休閑廣場(chǎng)；3、中央空調(diào)；4、新穎的建筑材料；5、配套齊備，已達(dá)歐美先進(jìn)國(guó)家水平，實(shí)現(xiàn)家庭安全智能化、家庭通訊智能化、物業(yè)管理智能化；6、建筑模式豐富多樣，呈現(xiàn)出高低錯(cuò)落、層次分明的立體視角效果。(1)三期項(xiàng)目較缺乏整體性。分期開發(fā)與市政配套較難協(xié)調(diào)，電纜廠及鐵路支(2)三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。由(4)項(xiàng)目位于元華路以南，而紫金苑、大世界商業(yè)廣場(chǎng)以及銀都花園等一些中(1)公司品牌實(shí)力是一大賣點(diǎn)。這就可以讓購(gòu)房者相信開發(fā)商的實(shí)力，達(dá)到放(2)小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、配套等。小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的渲染主要體現(xiàn)在周邊與體育公園(1)住宅面積在70—120平米的最受歡迎，占77%;120—150平米的占9%。(2)有42%的人選擇南面而居，39%的選擇西面，16%選擇東面。這說明城南(3)對(duì)套型的選擇：有80%的對(duì)套二、套三成為首選，其中套二的選擇率34%,套三的選擇率為46%,套四的選擇為16%。(4)大多數(shù)認(rèn)為2500元/m'以下可以接受，3000元/m2以上的只占1%。(5)購(gòu)房考慮因素重要性的排名是：價(jià)格26%、環(huán)境23%、物管17%、配套15%、結(jié)構(gòu)11%、開發(fā)商信譽(yù)8%。(6)對(duì)居住環(huán)域的選擇：一、二環(huán)之間71%,二環(huán)以外15%、一環(huán)內(nèi)10%、府河內(nèi)4%,這說明住宅郊區(qū)化的觀念逐步形成。算術(shù)平均值(元/m2)平均(元/m2)說明環(huán)境價(jià)值自然環(huán)境(1)城南項(xiàng)目均價(jià)在：3000元左右，這里將以(2)由環(huán)境價(jià)值、開發(fā)價(jià)值、延伸價(jià)值和機(jī)會(huì)(3)結(jié)合城南目前住宅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，本案開發(fā)價(jià)值室內(nèi)空間布局公共環(huán)境藝術(shù)延伸價(jià)值營(yíng)銷推廣品牌塑造我們將建議采用以下與項(xiàng)目本身概念定位相【####】的附加價(jià)值：■首屆【####】環(huán)保行為藝術(shù)周(1)低價(jià)入市價(jià)格策略。小高層電梯公寓3100元/m起價(jià)；多層(六層)3300元/m起價(jià)；連體別墅(復(fù)、(2)動(dòng)態(tài)價(jià)格，逐步提高幅度為3%左右，總調(diào)幅度為9%,估算如下頁圖表所示：結(jié)構(gòu)時(shí)間階段銷售率工程進(jìn)度均價(jià)小高層多層連體別墅小區(qū)商場(chǎng)2001年5月預(yù)訂期頂小高層多層連體別墅小區(qū)商場(chǎng)2001年6、7、8月正式銷售期 已封頂做外墻小高層小區(qū)綠多層連體別墅小區(qū)商場(chǎng)2001年9、10、11月強(qiáng)銷期小高層多層連體別墅小區(qū)商場(chǎng)12月、1月、2月技銷期已入住小高層多層連體別墅小區(qū)商場(chǎng)交房一月后尾