廣州市金沙洲地塊的房地產(chǎn)營銷策劃方案全解析

廣州市金沙洲房地產(chǎn)營銷籌劃方案年春秋兩季的中國出口商品交易會至今在此已舉辦了83屆。作為世界大都市協(xié)會的會員城市，廣州提出了建設現(xiàn)代化國際城市的宏偉目標，中心，商貿(mào)中心、信息中心、旅游中心和交通通訊樞紐，成為環(huán)境優(yōu)美、設施完備、布局廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十區(qū)和從年自廣州市第八次黨代會以來，在廣州市委、市政府的正確領導下，廣州市以科學開展觀統(tǒng)領全局，國民經(jīng)濟持續(xù)較快增長，不斷取得新成就，邁上新臺階。廣州整體宏觀經(jīng)濟向2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕6068.41億元，同比上年增長14.7%,比2002年增長71.2%,年平均增長14.4%。按戶籍人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值預計超過10000美元。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值預計超過7800美元。目前廣州市經(jīng)濟總量在全國2002年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為3.22:37.81:58.97,2006年地區(qū)生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為2.4:39.9:57.7。2006年廣州市工業(yè)總產(chǎn)值將到達8102.82億元，同比增長15.3%,比2002年增長1.0倍。2006年全市全社會固定資產(chǎn)投資為1696.38億元，同比增長9.0%,為2002年的1.68倍。2006年全市房地產(chǎn)投資總額為556.79億元，同比增長9.6%。2006年，社會消費品零售總額2182.77億元，比2002年增長59.2%。四、人民收入水平不斷提高。2006年全市職工平均工資為36273元，分別比上年和2002年增長7.2%和41.8%;城市居民年人均可支配收入為19851元，比2002年增長48.3%。廣州、北京、上海、深圳、重慶各城市間2006年GPD比照表1.12002-2006年廣州宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)近年廣州經(jīng)濟發(fā)展趨勢GDPGDP增速(%)DP(億元)02000年2001年2002年2003年200IGDP(億元)·—GDP增速(%)13.0房地產(chǎn)投資總額一般預算財政收入一般預算財政支出城鎮(zhèn)居民年人元市戶籍總人口萬人圖1.2廣州近年來經(jīng)濟開展趨勢廣州人均可支配收入廣州人均可支配收入→一人均可支配收入0年份2002年2003年2004年2005年2006年由圖1.1,圖1.2,圖1.3分析，廣州、北京、上海、深圳、重慶各城市間200圖廣州近年房地產(chǎn)完成投資情況2006年廣州全年房地產(chǎn)業(yè)投資實現(xiàn)增加值396.39億元，增長15.5%。全年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)完成投資556.79億元，同比上年增長9.6%。房屋施工面積5460.37萬平方米，房屋竣工面積1449.01萬平方米，同比上年分別上升2.8%和下降9.4%。從02年-06年，每年的投資表2006年房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)2006年比上年增長(%)房屋施工面積萬平房屋竣工面積萬平商品房銷售面積萬平商品房銷售合同金額商品房空置面積萬平2)、商品房銷售面積增加，空置率下降2006年，廣州市商品房銷售套數(shù)為112298宗，同比增加1.8%;全年商品房銷售面積1316.88萬平方米，同比增長3.5%。商品房銷售合同金額861.95億元，同比增長26.3%。從交易數(shù)據(jù)中可看出，近年廣州商品房交易面積年均為110大大高于交易面積的增幅，說明近年廣州市商品房銷售價格增速空置面積453.03萬平方米，同比下降15.6%。2006年，廣州市新建商品房均價為6806元/平方米，比上年上漲23.05%,房價漲幅是表近年廣州商品房市場吸納表〔含二手〕年份本年批準本年交易年度市場累計批準累計交易累計市場預售面積面積吸納率預售面積面積吸納率2003年2004年2005年2006年4)、市場呈現(xiàn)供不應求局面，市場吸納率增大由圖1.5分析，根據(jù)近三年商品房供求情況來看，2006年商品房的供給量最少。但2006年，新增商品房成交量為1158.07萬平方米，超過近三年成交水平。供給量在減少，但是每年的交易量在增加，市場呈供不應求的局面。而且，新增商品房卻低于近三年供給水平，新增量與交易量存在嚴重的市場缺口，市場吸納率高達126.27%。商品房供求狀況商品房供求狀況0口商品房竣工量(萬m2)圖廣州近年商品房供求狀況廣州房地產(chǎn)市場的總結：1)、廣州市房地產(chǎn)業(yè)開展呈現(xiàn)新的特點，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。2)、商品房存量“消化”加大，商品房銷售面積繼續(xù)增長，供給量減少，商品房空置量持續(xù)大幅下降，消化存量商品房取得明顯成效，呈現(xiàn)供不應求的局面。3)、廣州市商品住宅的價格已處在一個較高的水平，市場正在消化、承接。廣州經(jīng)濟增長導致房價高漲，面對著“國六條”“十五條細那么”“穗七條”“十部門聯(lián)合調整樓市”等政策的逐漸影響市場，再加上加息的壓力，預測廣州的房價可能回穩(wěn)或小幅回落。4)、“國十五條”,廣州地方細那么已出臺，90平方米戶型所占比例量的限制為整個城市建筑面積總量，而非每個工程總量。因此，從廣州市整體房地產(chǎn)市場來看，戶型結構6)、2006年的宏觀調控力度更大，僅央行加息就有兩次；對樓市的調控也從“宏觀”調整住房供應結構2006年調控政策核心調整住房供應結構2006年調控政策核心穩(wěn)定住房價格2007年將是2006年政策導向下的執(zhí)行年展望2007年，宏觀經(jīng)濟調控及對樓市的調控估計仍將深入、持續(xù)下去。2007年將是2006在2000-3000元/平方米徘徊。2000年開始方圓、祥景、時代、富力、正域、恒大等大型品牌開展商進駐，出現(xiàn)了一大批的生態(tài)型、體育型、建筑質量型、時尚型和山水型等樓盤在未來1-2年內白云區(qū)將會成廣州樓市開展的重點打造對象，區(qū)域樓市還將會不斷升溫。白云區(qū)是廣州市的文化、商貿(mào)、交通、旅游副中心之一，區(qū)：綜合開展區(qū)、中部集聚開展區(qū)、東北部聯(lián)合開展區(qū)、北部整合開展區(qū)、東部山林生態(tài)新出臺的政府規(guī)劃中將白云區(qū)2023年的規(guī)劃用地面積將由目前的825平方公里調整到市政規(guī)劃的出臺、區(qū)域功能的明細劃分，標準了區(qū)內各項設施分布，為白云區(qū)樓市開華南快速干線及地塊延線等市政配套的建設，使本區(qū)域與外區(qū)的連接更加便利，進一表1.4市政規(guī)劃利好因素簡析白云新城文化中心；規(guī)劃面積11.41平方公里，規(guī)劃人廣州白云國總規(guī)劃用地約27公頃，總投資約31億元，06年6月底可以完成會議中心主體工程，2007年1月投入使用，定位為省人東西走向的生態(tài)景觀廊道，與白云山、大金地鐵三號線北延線華南快速干線三期南湖國家旅游度假區(qū)圖近年白云區(qū)一手住宅成交情況由圖1.6分析，2006年，白云區(qū)的一手住宅成交面積呈現(xiàn)上漲趨勢，顯示白云區(qū)樓市隨著市中心可開發(fā)用地的減少，白云區(qū)樓市受到越來越多品牌開發(fā)商的青睞，進駐該白云區(qū)是現(xiàn)時廣州市供給量及成交量最多的區(qū)域之一，同越來越多的市政有利措施好落戶白云區(qū)，有利于樓市開展，白云區(qū)的樓市價格仍存在“北優(yōu)”戰(zhàn)略的實施，使白云區(qū)未來開展前景良2006年，廣州大道北和白云區(qū)金沙洲板塊高調崛起，使區(qū)的金沙洲E區(qū)南面，不僅擁有一線江景，位于珠江邊的務中心，而且交通方便，金沙洲依山傍水的優(yōu)美地貌和優(yōu)越的交通條件，使其具備了開發(fā)西部大型居住區(qū)，調整為廣佛都市圈中心的居住新城，并且做出了加快金沙洲大規(guī)模開發(fā)量參與的金沙洲開發(fā)建設熱潮已經(jīng)掀起。現(xiàn)在已經(jīng)進入金沙洲的品牌工程已經(jīng)有多個，分別為恒大集團、萬科集團、中海集團、保利集團等公司的工程。2004年位于南海黃岐、金沙洲板塊旁的萬科四季花城開售，為廣州樓市添加了一支強大的西翼房地產(chǎn)開發(fā)大軍。近期，中海地產(chǎn)的中海金沙灣工程打著“到中海金沙灣淘金去”的廣告口號吸引了大批的市規(guī)劃的再次調整，廣州西翼路網(wǎng)的建設，金沙洲地鐵六號線的施工，為金沙洲的開發(fā)鋪平道路。2007年到2023年，金沙洲將進入開發(fā)建設后期，將重點建設醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社區(qū)效勞等公共設施，位于A區(qū)和B區(qū)的最具良好居住環(huán)境的用地將推出出讓。2工程主要競爭對手分析和工程SWOT分析中海金沙灣開發(fā)商廣州中海地產(chǎn)營銷籌劃廣州合富輝煌房地產(chǎn)樓盤地點金沙洲大橋以南建設大道1號到上游中海金沙灣淘金去!總占面積總建面積130萬m2容積率實用率綠化率建筑形式高層洋房建筑風格配套設施幼兒園、小學、運動休閑中心、商務休閑中心、風情商業(yè)街外部環(huán)境東面臨珠江水系，江岸線約800米，江畔社區(qū)，在規(guī)劃的金沙洲商務中心的正南面，2023年之后可以享受金沙洲完善的商業(yè)配套交通管理費/m2/月裝修標準物業(yè)公司南海市中海物業(yè)管理>產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位西區(qū)共有16棟住宅，33層高戶型4室2廳使用面積(m2)銷售情況開盤時間2006年12月交樓時間2023年3月價格(元/m2)均價：6200最高：8000元〔望江單位〕銷售比例之前已經(jīng)推出A1-A6棟，“五一”推出A7-A9棟500多套高級>銷售狀況分析之前已經(jīng)推出A1-A6棟，銷售熱爆，今年“五一”之間將推出A7-A9棟500多套高級洋房1)、東面臨珠江水系，江岸線約800米，江畔社區(qū)2)、占地620畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯3)、車程30分鐘以內可輻射廣州主城區(qū)科四季花A產(chǎn)銷品比例科四季花A產(chǎn)銷品比例工程名稱萬科四季花城工程名稱萬科四季花城廣州萬科房地產(chǎn)廣州合富輝煌房地產(chǎn)開發(fā)商營銷籌劃樓盤地點白云區(qū)佛山南海黃歧潯峰洲路品比例告語銷售的單位方由4棟兩梯四戶的 容積用面稞l實用率建筑形式小高%-開盤時聞建筑風格m式的歐式建筑風格，類似北京的四銷售比例四季花城最后一期的電梯洋房于今年"4有才推出帶場中國銀行、廣州醫(yī)學院荔灣醫(yī)院、中由大學附屬四季花城外國語學校外部環(huán)境工程周邊有109萬平方米的生態(tài)公園，小湖相互貫穿，伴城湖、天雨湖與提香山、影月交通自金沙洲迅捷抵達內環(huán)路西場立交，由此可進入內環(huán)路、東風路、中山日9:00-17:00宏城廣場、泮溪灑家、宜安廣場、廣源好又多、萬國廣管理費/月物業(yè)公司深圳市萬科物業(yè)管理佛山分公司>城七期“灝山美筑”電梯洋房于2007年4月28日開盤，銷售火爆>優(yōu)劣勢分析2)、附近是“長青墓園”,對居住者產(chǎn)生心理影響>目標客戶分析(和中海金沙灣相似)工程名稱金碧海岸花園(在建，沒開盤)開發(fā)商廣州恒大集團營銷籌劃樓盤地點白云區(qū)金沙洲地鐵六號線終點站暫無占地面積54萬m2建筑面積88.66萬m2容積率實用率/綠化率/建筑形式高層洋房獨棟別墅建筑風格配套設施大型私家游艇碼頭、金碧國際大酒店、金碧海岸會所、幼兒園、小學外部環(huán)境東臨北江，對岸是“石門返照”美景。江岸線呈弧形，長，江岸綠化帶寬75米，地勢由江岸向內逐漸增高，占有背山面水的地形資源交通處于廣州20分鐘生活圈，東與廣州接壤，西距佛山僅10多公里，西江支流與廣州直接通航，水陸交通方便，地鐵6號線終點站，向南有白塔裝修標準物業(yè)公司>產(chǎn)品顯示1)、53棟高層住宅，253棟獨立別墅、雙聯(lián)排別墅2)、小區(qū)規(guī)劃總人口約為2萬人金碧海岸花園的準備在2007年下半年才開盤，目前對外公開的均價是8600元/平方米>優(yōu)劣勢分析2)、規(guī)劃設計因地制宜，掇山理水，擁有1800米長的沿江岸線3)、采取以人為本，植物造景自然式設計，充分表達“以人為本”,滿足不同人群的需求4)、地鐵6線終點站設在工程附近，2023年地鐵開通之后會升值工程名稱富力桃園開發(fā)商營銷籌劃樓盤地點水岸盡頭，是完美居住的延伸占地面積33萬m2建筑面積83萬m2容積率實用率綠化率建筑形式高層洋房多層洋房建筑風格翠綠、鮮橙、艷紅、芥黃、彩藍，5種別具匠心風格的南美海島風情幼兒園、小學、中學、會所、配套羽毛球場球、健身中心、中西餐廳、娛樂中心、瑜珈室、棋牌室、風情步行街、上海聯(lián)華大型超市、酒樓、醫(yī)院、郵局、銀行、電信營業(yè)廳、生鮮市場、兩大休閑運動園林公園、沿江綠化帶、盛夏亞馬遜園林、瑪雅親水園林、中央雅典湖外部環(huán)境交通地處東風路與環(huán)市西雙主干道交界處僅鄰地鐵5車：12、46、55、114、198、232、237、253、275、290、291、521路等管理費物業(yè)公司>產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位富力桃園“諾丁郡”E6-E8棟樓盤戶型2室2廳三室兩廳三室兩廳四室兩廳>銷售狀況總套數(shù)套未售套數(shù)已售套數(shù)3392套均價/m2總面積未售面積已售面積8600元/平方米“五一”期間，富力桃園主要推出的是“諾丁郡”E6-E8棟，銷售均價9500-13000元/m2,裝修標準2500元/m2。2007年11月可入住。1)、工程是富力集團至今為止開發(fā)的最大型居住社區(qū)，社區(qū)內配套設施極為完善，總共有60000平方米的公建配套3)、緊臨廣州市內外兩環(huán)線路，連接廣州三大交通動脈：東風西路、環(huán)市西路、南岸2)、物業(yè)管理不夠完善，不夠封閉，人員出入流動比擬高2)、絕大多局部是荔灣區(qū)和越秀老城區(qū)的一些二次置業(yè)者2006年，金沙洲已經(jīng)出讓了很多塊住宅性質的開發(fā)土地，目前在金沙洲也有一些工程分別處于報建和建設階段，還有在金沙洲附近地段也有一些處于熱銷的工程，所以這些工表工程其他競爭對手工程名稱凱德置地金沙洲工程荔港南灣保利紫薇花園富?；▓@工程位置白云區(qū)金沙洲住宅新荔灣區(qū)南岸路67號白云區(qū)匯僑路匯僑新城內白云區(qū)同嘉路(嶺南花園西沙洲站南面)占地面積?m20萬m2建筑面積100萬m2m容積率建筑類別別墅、高級公寓洋房高層洋房層洋房小高層樓宇開盤時間2007年年初2007年5月2006年10月2007年1月均價10000元/平方米8500元/平方米6500元/平方米7000元/平方米根據(jù)工程幾個競爭對手樓盤的來分析金沙洲區(qū)域的房地產(chǎn)工1)、在這個區(qū)域的房地產(chǎn)工程開發(fā)規(guī)模都相當?shù)卮螅缶植渴?0萬平方米以上圖2.1工程在金沙洲的位置工程地塊技術經(jīng)濟指標：面積為80759平方米，成交價款總額為4.13億元，地塊容積率為不大于2.0。建筑面積90平方米以下的戶型住房面積所占比重，必須到達開發(fā)建設總面積的80%以上。用地性質：商住。地塊位于東邊臨江，擁有800多米的江岸線，位于珠江邊的綠地旁，北面是金沙洲居可經(jīng)金沙洲大橋直通廣州市內環(huán)路，也可向南通過珠江大橋連通內環(huán)路，還可經(jīng)環(huán)城高速潯峰洲出入口快速至廣州各區(qū)，未來還可以經(jīng)地塊旁規(guī)劃中的大坦大橋，跨過大坦沙本工程的配套設施將主要由金沙洲商務中心完善的城市公共效勞和配套設施提供。在工程5分鐘車程區(qū)域內的設施包括：金融郵電效勞：位于金沙洲綜合效勞中心內，擁有大型商文化娛樂設施：包括文化活動中心(含小型圖書館、博物館、文化館)、青少年活動中醫(yī)療：將建設一個占地超過50畝的，容積率0.5的綜合醫(yī)院，提供衛(wèi)生防疫、婦幼保教育：金沙洲內擁有3所中學、9所小學、15個幼兒園。體育設施：1個占地6.36萬平方米的體育運動中心〔包括水上運動中心〕以及5個社藥店、儲蓄所等效勞，還有100個公廁。公園和公共綠地：位于金沙洲北面1個占地100萬平方米(1500畝)的城市級生態(tài)公園和區(qū)內5個社區(qū)公園。工程地塊地勢平坦，植被茂密，東面臨珠江水系江岸線約800米，自然條件良好，空“樂水”的居住習慣。如果工程以這個主題概念首次導入廣州市場，其特色必將受到市場2)、便捷的交通工程地塊位于廣州西出重要通道，交通體系完善，內外通達，進出便利。北環(huán)高速公路、廣佛公路等道路干線橫貫其中，地塊與廣州市中心緊密相連，地鐵6號線延長線將在這里設置2-3個站點，預計在2023年通車。區(qū)內有良好的道路路網(wǎng)，規(guī)劃通過四座橋梁實現(xiàn)與廣州市區(qū)的連接，其中金沙洲大橋、白沙河大橋已建成。從工程地塊到荔灣區(qū)，只需5多分鐘車程，到天河區(qū)只需要30多分鐘的車程，是廣州是城市人可接受的交通距離。金沙洲規(guī)劃有2個碼頭，可通過渡輪通達廣州內外的其他濱水地區(qū)。3)、目標客戶范圍廣勞和配套設施。如大型商場、超市、銀行、證券、工程容積率規(guī)定為小于或等于2.0。而且整個金沙洲為市政府重點打造的低密度居住隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質量要求的日益提高，城市近郊及局部遠郊樓盤開展迅猛。金沙洲地區(qū)位于廣佛都市圈的中心，是廣州市政府西聯(lián)的首要開展區(qū)工程用地規(guī)模相對與金沙洲其他工程的用地規(guī)模比擬會受到影響。金沙洲目前已有中海地產(chǎn)、保利集團、萬科地產(chǎn)、恒由于本工程的配套設施將主要由金沙洲提供，但是，金沙洲相關市政投入與配套還需一段時間才能完善，周邊各種生活配套、市政配套、交通配與本工程地塊相隔一條白沙河的有一間煤廠，而.30機遇金沙洲為廣州西區(qū)，在“西聯(lián)”政策的范圍內，是政府城工程到廣州、南海等中心區(qū)的距離不遠，隨著廣州市民私家車的進一步普及、交通網(wǎng)4)、金沙洲大型居住生活區(qū)的建成，將會有更多的金沙洲最新規(guī)劃中，將其建成為廣州市最具規(guī)模、最具現(xiàn)代、最具自然特色、管理最市場板塊之間的競爭仍在加劇，除了原有東部廣園板塊及南部海珠南洲路、華南板塊中海、保利、萬科、恒大等地產(chǎn)企業(yè)集團的企業(yè)品牌以及它們在金沙洲所開發(fā)工程形工程地塊投資過高，樓面地價已到達5000多元/m2,初步估計工程售價將到達8000元/工程地塊是通過“雙限雙竟”的方式拍得，受政府規(guī)定90平方米以下的中小戶型所占比例大于等于80%的政策限制，所以工程大戶型得不到很好的開展，買家范圍受到限制。為了更好的做好工程的市場定位，找準其購置對象，我們在工程的市場調查階段進行了一次市場調查。市場調查中發(fā)出問卷50份，收回問卷48份，其中有效問卷45份，有效率到達90%,其市場調查的結論如下：1)、41%的受訪者目前住房性質是自己所有，33%的受訪者是父母所有，24%是單位所2)、選擇71-90M2中小戶型的受訪者占51%,選擇91-110M2的受訪者占27%。而3)、85%的受訪者可接受的房價在8000元/M2以下。4)、36%的受訪者選擇小高層住宅，24%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的占40%,說明市民喜歡多層住宅的比例下降，高層住宅那么上升。5)、多數(shù)受訪者表示購置住宅的裝修要求是帶一般裝修或者是毛坯房，再者也希望提6)、受訪者喜歡的建筑風格也多樣化，說明喜歡中國傳統(tǒng)風格、歐陸風格、東南亞風格的人們都占相當一局部的比例。由于生活需求，傳統(tǒng)式的陽臺、落地玻璃陽臺在人們生活中還是最受歡送的。市民理想的客廳面積應該在16-25M2之間。民比擬喜歡的支付房款方式。電視、報紙、電臺播送、戶外廣告是受訪者關注樓盤信9)、27%的受訪者年齡在20-30歲之間，40%的受訪者年齡在30-40歲之間，這說明我部、企業(yè)管理人員/廠長經(jīng)理和個體戶等，家庭月均總收入的受訪者超過6000元的占80%,4工程的市場定位他們往往把目光投向一些郊區(qū)的樓盤，還有一些老城區(qū)的市民覺得把目光投向郊區(qū)樓盤，廣東人“以水為財”,對于一些“一線、二線江景”樓盤也比擬喜位的房款數(shù)比擬大，中等收入的人群將難以負擔。所以我的目標客群，而且我們的主力戶型集中在兩房兩廳和三房兩廳的中小戶型，面積在70-110平方米之間，根據(jù)我們前面的市場調查，現(xiàn)在市場上對這些戶型的需求最大以自住，也可以出租。由于金沙洲的商業(yè)配套相對不夠完善。我們樓盤也可以建設一些商1)、從地理上細分：廣州、佛山、南海三地各市的居民，重點是荔灣區(qū)、越秀區(qū)一帶2)、從購置人群上細分：廣東人外省人3〕從年齡上細分：以25-55歲的人群為主4)、從工作環(huán)境上細分：在廣州、佛山、南海三地工作的中高收入上班族以及個體經(jīng)5)、從經(jīng)濟狀況上細分：家庭月均總收入在6千以上的家庭為主2)、從購置人群上細分：廣東人外省人3)、從年齡上細分：以25-55歲的人群為主4)、從工作環(huán)境上細分：中高收入的白領階5)、從經(jīng)濟狀況上細分：家庭月均總收入在8千以上的家庭為主而且本小區(qū)的親水環(huán)境包括中心湖和小區(qū)東面800米長的臨江綠地，根據(jù)“這個世界上所住小區(qū)的要求，對整個小區(qū)進行“智能化”的設計，把整個工程建思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新同時將 獨創(chuàng)“大面積中心湖時代”引領住宅新潮流的全新概念 洪澤湖都是中國悠久歷史的發(fā)源地，這里土地肥沃，長久以來都是魚水之鄉(xiāng)。素有美女多湖文化在居住社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水概念”,更將為本案塑造更要拔高必然要求做足水文章，因此將珠江的活水引入社區(qū)的中心湖，加之本案東岸的800水邊堤、水舞廣場、水公園)、做出主題(錦鯉園、水幕電影、噴泉、小瀑布、九曲橋)。意想無窮!廣州、佛山、南海等地的〔包括國有公司、私人公司、中外合資公司、外資公司〕等3)、輔助客戶收入良好穩(wěn)定，家庭月均收入6千以上。30至50歲之間為主。5工程產(chǎn)品規(guī)劃設計建議圖5.1居住區(qū)規(guī)劃參考效果圖小區(qū)劃分為中、南、北三個組團。居住區(qū)采用來，使整個居住區(qū)有較好的整體性，向心性和均好性。建筑按前后，上下錯落有致的排列中組團：主要設計成由10棟6層的多層洋房組成南組團：主要設計成由7棟17層的中高層和3棟11層的小高層組成北組團：主要設計成由4棟17層中高層和4棟12層小高層組成表5.1物業(yè)類型分配建筑類型多層洋房小高層中高層套數(shù)200套250套200套注重環(huán)境保護，防止破壞性開發(fā)；表達“以人為本”宗旨，從住戶出發(fā)，進行人性化圖5.2小區(qū)建筑風格參考效果圖小區(qū)的住宅建筑呈不規(guī)那么的錯落布置，建筑各種休閑度假建筑中。以質樸的材質與柔和的色彩表現(xiàn)清雅的風格；以體量錯落來營造豐富的整體形象；以精雕的細部設計來表達建筑的精美感；再加通透的陽臺及落地大玻璃窗2)、建筑特征這種風格的建筑物質樸又不失去精美。有平緩的西班牙瓦屋頂，上下錯落的體量，大面積的落地玻璃窗，透明的陽臺，凹凸豐富的立面，還有著各種細部裝飾，如斗拱和精美的弧形窗框等。建筑物注重比例，上部構件精巧，下部件渾厚，以表達力度感；大落地玻式水系”的設計，在社區(qū)中央形成一個面積由1.2萬平方米的開闊中心湖，湖堤旁鋪滿綠樹、花叢、草地。構成整個工程的大型共享花園，表達湖光山色與東邊800米長的江岸綠化帶線形成整個區(qū)域的親水環(huán)境，實現(xiàn)“戶戶又水景”,“處處是圖5.3小區(qū)景觀參考圖片水灣：整個中心不是四方或者圓型的規(guī)劃設計，而是呈不規(guī)那么的內凹，外凸形成一水島：在湖中央填堆出幾個小型的水島，在島上分別種上小樹、灌木，花叢，或者堆石上清泉：湖中的淺水區(qū)，堆積相當數(shù)量的鵝卵石頭，從石縫出細水長流，形成潺潺水邊堤：中心湖岸邊是鵝卵小道的休閑步行區(qū)域，樹下布置石凳，為社區(qū)居民提供夕水公園：湖邊的小公園林將建成幾個以“水”為主題命名的主題公園。例如“鏡水花錦鯉園：利用湖中的小灣圍筑成一處專門養(yǎng)殖錦鯉的地方，而且專門設計喂養(yǎng)帶，讓中心區(qū)內道路為景觀道路，遵循“通而不暢”的設計原那么,在道路轉彎處設置景觀2)、小區(qū)路12米寬，組團路4米寬，入戶路2米寬。3)、動態(tài)系統(tǒng)充分利用地塊現(xiàn)有及規(guī)劃的市政路網(wǎng)組織區(qū)內外交通，以簡約的道路投資完善區(qū)內的步移景遷的曲