二手房買(mǎi)賣(mài)易糾紛最常見(jiàn)合肥律師解讀如何處理課件

二手房買(mǎi)賣(mài)易糾紛最常見(jiàn)合肥律師解讀如何處理1精選課件ppt目前，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)存在諸多糾紛，就此，合肥律師以其曾代理的三起二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛為廣大購(gòu)房者解讀。2精選課件ppt案例1：“零首付”買(mǎi)房買(mǎi)出麻煩3精選課件ppt2009年6月，王先生了解到大連某房屋中介公司有一套房源價(jià)格很合適，價(jià)格才18.3萬(wàn)元。王先生找到中介公司，表示自己的資金都投在了股票市場(chǎng)，暫時(shí)不想動(dòng)用，因此問(wèn)中介公司首付款能不能低一些。4精選課件ppt中介告訴王某，這套房源可以做成“零首付”，即只需交納幾千元的首付款即可，剩余房款都用貸款方式解決。不久，王先生、中介及房主吳某三方簽訂了一份居間合同，為了滿足可以“零首付”的貸款條件，表面上約定王先生的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為21.3萬(wàn)元，而三方一致同意實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格仍為18.3萬(wàn)元。5精選課件ppt合同簽訂后，王先生支付首付款3000元，并辦理了首付款資金監(jiān)管。王某支付中介費(fèi)4000元，通過(guò)了貸款審批。6精選課件ppt合同簽訂后不久，房主吳某以王某沒(méi)有履行購(gòu)房能力，“零首付”貸款違法為由要求解除合同。7精選課件ppt為此，王某多次和吳某及中介協(xié)商，表示就算銀行貸款辦不下來(lái)，也可以用現(xiàn)金支付，而且，王某還主動(dòng)提出愿意多支付一些房款，但吳某無(wú)論如何都要求解除合同。為此，各方一直僵持不下。8精選課件ppt律師解讀9精選課件ppt本案中吳某要求解除合同的兩個(gè)理由都不能成立。其第一個(gè)理由為王某沒(méi)有履約能力。根據(jù)合同法第68條規(guī)定，吳某以此為理由拒絕履行合同是在行使不安抗辯權(quán)，但吳某的理由并不能成立，因?yàn)閰悄巢荒茏C明王某存在喪失或可能喪失履約能力的情形。10精選課件ppt其主張解除合同的第二個(gè)理由是合同約定的所謂“零首付”違法。該理由同樣不能成立，依據(jù)合同法56條的規(guī)定，即使有關(guān)“零首付”的約定無(wú)效，也并不必然導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同整體無(wú)效。11精選課件ppt因?yàn)椋荣J款再付房款僅僅是對(duì)付款方式的約定，如果王先生能以其他合法方式支付房款，并對(duì)吳某的權(quán)利沒(méi)有損害的話，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在整體上仍然有效。12精選課件ppt案例2：看房協(xié)議拴住了誰(shuí)？13精選課件ppt2011年4月，周某與大連某房屋中介公司簽訂了一份《看房協(xié)議》，約定周某委托中介買(mǎi)房，中介人員陪同周某看房屋，如房屋買(mǎi)賣(mài)不成交，中介不收服務(wù)費(fèi)，同時(shí)周某保證不與所看房屋的所有人私下成交，否則賠償雙倍中介費(fèi)。14精選課件ppt但是，由于中介公司工作人員疏忽，只記載了房屋在某小區(qū)，沒(méi)有注明門(mén)牌號(hào)。當(dāng)日，中介派人陪周某到房主孫某家看房。此后經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，孫某和周某達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并于當(dāng)日辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。15精選課件ppt為此，中介公司大為光火，以周某違反看房協(xié)議為由，要求賠償損失。周某以所看房屋不是《看房協(xié)議》約定的房屋為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。律師解讀16精選課件ppt中介公司出具的《看房協(xié)議》標(biāo)明了所看房屋坐落的小區(qū)，同時(shí)也可以證明周某購(gòu)買(mǎi)的房屋也坐落在該小區(qū)，那么中介公司就完成了第一輪舉證責(zé)任，需要周某證明所看房屋為該小區(qū)內(nèi)的另一戶正在出售的房屋，如果周某無(wú)法完成該舉證責(zé)任，則周某要按照《看房協(xié)議》的約定承擔(dān)違約責(zé)任。17精選課件ppt案例3：簽訂獨(dú)家代理后房主私自賣(mài)房18精選課件ppt隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)控，二手房交易日漸萎縮，為了盡快出售房屋，2011年6月，丁某和大連某房屋中介公司簽訂了一份《獨(dú)家代理協(xié)議》，協(xié)議約定：19精選課件ppt由中介公司代理丁某位于沙河口區(qū)的一套房屋，委托期限為6月25日至8月25日。價(jià)格150萬(wàn)元，服務(wù)報(bào)酬為實(shí)際成交總價(jià)的1.5%。20精選課件ppt同時(shí)，雙方還約定，丁某在委托期限內(nèi)獨(dú)家委托中介出售房屋，丁某不再委托第三方出售，若違反該約定，丁某則按出售房屋總價(jià)的3%支付違約金。21精選課件ppt協(xié)議簽訂后，看房的來(lái)了一撥又一撥，但房屋卻一直沒(méi)有出售，7月，丁某自行聯(lián)系將房屋以150萬(wàn)元出售，為此，中介認(rèn)為丁某構(gòu)成違約，要求支付違約金即房屋總價(jià)的3%。22精選課件ppt律師解讀23精選課件ppt根據(jù)丁某與中介公司簽訂的《獨(dú)家代理協(xié)議》，丁某未經(jīng)中介公司允許，不得再委托其他中介公司代理出售房屋，但并未禁止丁某直接與買(mǎi)受人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同，因此，丁某直接與他人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同的行為并不是違約行為，依