在康寧物業(yè)管理公司總結會上的講話11月25日

在康寧物業(yè)管理公司總結會上的講話11月25日在康寧物業(yè)治理公司總結會上的講話11月25日

在康寧物業(yè)治理公司總結會上的講話

201*年，物業(yè)治理公司全體員工團結全都、開拓進取，緊緊圍繞年初制定的工作目標開展工作，在徐經(jīng)理的直接帶著下和全體員工的努力下，取得了可喜的成績，值得確定。這表現(xiàn)在，物業(yè)治理工作持續(xù)改良，物業(yè)效勞品質穩(wěn)步提升。公司的物業(yè)治理總體呈現(xiàn)出良好的進展勢頭。我們的品牌在和順屬于優(yōu)質品牌，仍舊保持著領先地位。

在這里，我謹代表集團公司向各位付出辛勤勞動的物業(yè)治理人員表示誠心的感謝！

隨著鳳凰城、濱河御苑二期的間續(xù)交房，今年的物業(yè)治理工作更加繁重，新的形勢和新的狀況給我們提出了新的挑戰(zhàn)。與之相適應的，就需要我們實行新的有效措施來應對。

應當說，集團公司非常重視物業(yè)治理工作，今年公司領導屢次進展了物業(yè)檢查，從中也發(fā)覺了不少問題。但是，僅僅通過定期檢查遠遠不能解決根本。根本之道還在于我們在座的物業(yè)治理人員提升自身素養(yǎng)、提高治理水平，加強日常治理。

總結以往幾次的檢查，主要存在的問題有：局部人員工作的主動性不夠，處理問題不夠準時，思想熟悉不高，消極等待觀望的現(xiàn)象時有發(fā)生。我在這里針對突出存在的幾個問題，提幾點建議：

一、負責人應發(fā)揮榜樣帶頭作用，處理好職權、責任、利益三者的關系。

工作能否做好，領導是關鍵。物業(yè)公司各個負責人應有高度的工作自覺和高度的責任感。這樣才能形成強大的工作指引力。目前，我們實行的是劃分三個片區(qū)進展治理。這三個片區(qū)的負責人應當發(fā)揮好帶頭作用，高度重視物業(yè)治理工作的特別意義。在日常工作中要創(chuàng)新思路，解放思想，真抓實干，敢想敢干，做到眼里有事，手上有活。同時要領先垂范，以身作則，充分運用自己的職權，在自己的職責范圍內發(fā)揮作用。

二、健全各項制度，狠抓落實，提升執(zhí)行力，將制度安排落到實處，以提高物業(yè)效勞水平。

我們當前雖然有一整套規(guī)章、制度在運行，但并不完善。尤其是在落實上有欠缺。一些制度僅僅停留在紙上，沒有落實到日常行為中；一些制度制定的初衷很好，但在實際中并不適合；還有些制度制定的很好很切合實際，但在落實過程中大打折扣，效果不明顯。如報修回訪記錄、保安巡邏制度的健全，臺賬資料的完善，環(huán)境衛(wèi)生的保持，這些工作可以通過自查自糾、限期整改等方法加以解決。

三、要有鼓勵、獎懲等制度保障。通過制定完善的業(yè)績考核制度，發(fā)揮競爭機制的作用，做到廣泛發(fā)動，有效鼓勵。在十一月九日的物業(yè)檢查會議上，我提出要制定實行百分考核制度，幫助以實行流淌紅旗的方法來調動大家的積極性。由于，只有引入競爭機制，只有創(chuàng)新治理手段，我們的團隊才會干勁十足，才有生氣活力。這里我要強調的是，考核要以結果為導向，要憑業(yè)績來說話。尤其是收費治理上，要有硬指標來加以保證。

四、加強溝通，準時反應，加強協(xié)調，親密協(xié)作，打造完善的物業(yè)效勞形象。

從縱向上來講，在工作中發(fā)覺問題應當準時反應到公司上級部門，不得隱瞞、拖延。這樣就可以將沖突掌握在萌芽狀態(tài)。否則的話，等到久拖不決或事態(tài)嚴峻時才向上反映，就會造成不必要的損失。

從橫向上來講，遇到麻煩的問題或需要其他部門協(xié)作的問題，要快速協(xié)調、有效溝通。不得推諉扯皮，之不理。在以往工作中，一些物業(yè)治理人員本身能夠解決的問題可以快速得以解決。但一些需要其他部門協(xié)作解決的問題經(jīng)常會久拖不決。針對這個問題，需要我們物業(yè)治理人員提高思想熟悉，要發(fā)揚“不為業(yè)主解決問題誓不罷休”的精神。加大合作力度，協(xié)調各部門之間的關系，發(fā)揮主動性積極性來開展工作。

五、提高自身素養(yǎng)，提升團隊分散力，做好團隊建立工作。

人員素養(yǎng)打算了團隊的精神面貌和企業(yè)文化。要想在劇烈的市場競爭中立于不敗之地，最根本的還是要提高素養(yǎng)，苦練內功。今年，由于鳳凰城、濱河二期的間續(xù)交房，我們的物業(yè)治理隊伍有所擴大。人員數(shù)量增加的同時，人員的質量也應當提高。

物業(yè)治理人員每天接觸的都是建安公司的老業(yè)主，他們的一言一行代表了公司的形象。在平常詳細的工作中，不僅需要他們吃苦耐勞，任勞任怨，還要留意效勞態(tài)度，留意行為標準，消失沖突、消失問題時則需要他們不厭其煩講道理，苦口婆心做工作?？傊獔猿帧皹I(yè)主至上”的理念開展工作。

另一方面需要強調的是，我們的人員效能需要提高。這一點可以通過提高薪酬的方法，提高工作效能。這樣不僅可以節(jié)省開支，同時可以提高工作效率。

在座的各位都知道，物業(yè)治理是一項涉及公司品牌形象和市場聲譽的重要工作，工作微小但影響深遠。做好物業(yè)效勞，對于集團公司的長遠進展意義非常重大。這一點需要大家提高熟悉、高度重視。

物業(yè)治理工作沒有止境，需要在座各位的不斷努力，才能到達臻于完善的境地。現(xiàn)在，我們的物業(yè)效勞在和順有口皆碑，但這并不意味著永久能夠保持這一領先地位。我們需要心存憂患意識，居安思危。在日常工作中，在座的各位要放下包袱，開動腦筋、多想方法，多做反省，精益求精，好上加好，以維護我們來之不易的良好聲譽。

擴展閱讀：小區(qū)物業(yè)治理方案范本

江蘇大豐市康寧小區(qū)

物業(yè)治理方案

(范本)

江蘇大豐瑞城物業(yè)治理有限公司

二○○七年一月十二日

名目

前言2-4

第一局部物業(yè)公司簡介5

其次局部10

第三局部14

第四局部22

治理效勞理念、方針、內容、運作機制、治理措施6－一、效勞理念二、方針三、內容四、治理運作機制五、

治理措施

治理經(jīng)營機構框架及治理目標11－一、治理經(jīng)營機構框架二、人員編制規(guī)劃三、治理效勞目標

日常物業(yè)治理運作15－一、前期介入階段的治理二、入住裝修階段的治理三、常規(guī)治理運作階段的治理

（一）治理處內部運作治理（二）給排水設備及水景治理

（三）消防治理

（四）機電設施養(yǎng)護和修繕治理（五）治安治理（六）清潔治理（七）園林綠化治理

（八）車輛治理（九）房屋治理

（十）物業(yè)治理工作抽查與考核治理

第五局部物業(yè)治理制度23－33

一、公司辦公室工作二、公司物業(yè)部治理工作

三、物業(yè)治理財務、資金的治理四、機電設備治理五、房屋治理六、治安、保衛(wèi)七、小區(qū)清潔八、園林綠化

九、車輛治理十、修理、養(yǎng)護十一、消防、安全十二、社區(qū)文化

十三、物業(yè)接收、入住前言

大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)興旺。工程占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅總建筑面積平方米，商業(yè)總建筑面積平方米，機動車停車位個。綠化率為%。小區(qū)配套設施完善?？祵幮^(qū)工程由公司開發(fā)建立。

若我們有幸進駐大豐康寧小區(qū)，將在廣闊業(yè)主的全面監(jiān)視、指導和支持下，全心全意為業(yè)主供應優(yōu)質效勞，真正做到物業(yè)的保值、增值，使大豐康寧小區(qū)的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿意業(yè)主對高品質生活的追求，為業(yè)主營造一個安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應可行的治理方案，并通過我公司專業(yè)化的治理效勞，將大豐康寧小區(qū)塑造成當?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。

我公司具有：雄厚的資金實力

本公司是專業(yè)物業(yè)治理公司，注冊資金50萬元。強大的技術保障力氣

我公司由資深物業(yè)治理公司香港港聯(lián)物業(yè)治理有限公司作為我公司的常年物業(yè)治理參謀。

一流的治理和合理的收費

現(xiàn)本公司具有國家3級物業(yè)治理資質，并培育出一批具有現(xiàn)場治理閱歷人才。同時公司結合日常治理工作制定了一套科學、完備的治理制度，形成了獨有的治理特色。

我公司的收費均依政府相關文件及開發(fā)定位為指導，合理定價、力爭使業(yè)主享受超值效勞。

豐富的物業(yè)接收閱歷

對物業(yè)的接收，我公司有著豐富的接收閱歷和一套科學完善的接收程序。公司財政支持準時到位，人員配置科學合理，物資預備充分，設施設備檢查交接細致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)治理公司責、權、利明晰，接收過程井然有序，使物業(yè)治理工作在最短時間內步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。

具有豐富的培訓閱歷和人才優(yōu)勢

本公司已形成一整套完善的“培訓考核淘汰”機制，使員工的素養(yǎng)與市場同步進展，同時，公司注意社會效益，現(xiàn)治理的工程已成為福州物業(yè)治理實習、培訓基地。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時間接收大型工程。

若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特殊承諾：

＊公司供應24小時工程人員值班，讓業(yè)主遇到困難能隨時得到我們的救濟＊小區(qū)接收后兩年內（在硬件配套達標的狀況下）到達“大豐市物業(yè)治理示范小區(qū)”的標準，三年內到達“鹽城市物業(yè)治理示范小區(qū)”的標準第一局部物業(yè)治理有限公司簡介

大豐市瑞城物業(yè)治理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于201*年10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司常年供應物業(yè)參謀，公司注冊資金50萬元，主營物業(yè)治理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務。

公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西臨省重點大豐中學，工程部由一批專業(yè)技術較強的水電工組成?，F(xiàn)治理面積20萬平方米,員工40多人，其中治理、技術人員60%以上具有大中專學歷。護衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術強的退伍軍人為主體，實行全封閉式治理模式。公司聘請高級園林技師為綠化部主管。具有高、中級技術職稱人員8人，初級技術職稱人員4人，物業(yè)治理持證上崗人員8人。本公司已具備物業(yè)治理企業(yè)三級資質的條件。

公司以“以人為本、效勞業(yè)主”為方針，奉行“誠信、高效、求實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的效勞理念。

本公司有豐富的人力資源，對物業(yè)治理效勞有豐富的實務閱歷，有創(chuàng)立“省級”優(yōu)秀物業(yè)治理工程的閱歷。

公司特別注意人力資源的培訓工作，在企業(yè)內部形成“培訓考核淘汰”體系，充分鼓勵員工的主觀能動性。在治理效勞上一貫施行“高起點、嚴要求、講效勞”，現(xiàn)已形成一整套標準、完整的治理運作體系，并有效地運行，。

除傳統(tǒng)意義上樓宇修理養(yǎng)護、清潔綠化、護衛(wèi)及消防外，還具有協(xié)作治理運作的工程詢問、物業(yè)詢問、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之連接，物業(yè)治理費行情調研和猜測、在確定目標客戶群后對治理收費之承受力量及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化效勞、保障效勞等全面效勞。其次局部治理效勞理念、方針、內容、運作機制及治理措施

一、效勞理念

堅持“以人為本”“專業(yè)效勞、專心治理”的理念，傾聽客戶的需求，供應創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)效勞。以“治理職能社會化，治理組織企業(yè)化，治理形式專業(yè)化，治理過程商業(yè)化，治理關系契約化”為治理目標。供應全方位綜合治理和全天候的優(yōu)質效勞，為小區(qū)業(yè)主供應一個“安全、干凈、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所治理的物業(yè)得到保值、增值。

二、方針

實現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”的方針，開展“效勞為主，多種經(jīng)營”，從治理效勞轉換經(jīng)營治理機制，求得自身的生存與進展。

三、內容

從“全天候效勞、全過程治理”的物業(yè)治理要求動身，效勞的重點內容有：

第一類前期治理

（一）接收驗收：對主體建筑、附屬設備、配套設施、道路、場地和環(huán)境

綠化。特殊重視綜合功能的驗收。

其次類物業(yè)的根底治理

（一）房屋建筑治理：此項是物業(yè)治理的根底工作，即對樓宇、附屬建筑

的保養(yǎng)、修理，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。

（二）房屋設備修理治理：對供排水、供電、市政公用設施、安防、消防

系統(tǒng)等設備的運行、保養(yǎng)、修理，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的根本保障。對此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術人才，制定一套完善、嚴謹、科學、合理的設備治理、操作流程的規(guī)章制度，運用電腦技術對設

備進展包括設備檔案、修理保養(yǎng)規(guī)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項進展治理，做到設備故障發(fā)生率掌握在1%以下。

第三類物業(yè)的綜合治理

（一）清潔治理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等

的去除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的潔凈干凈。

（二）綠化治理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護，供應良好的生態(tài)環(huán)境，并制造

條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿意業(yè)主的需要。

（三）消防治理：包括對業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設

施的養(yǎng)護，消防力氣的組織和治理。

（四）安全治理：包括小區(qū)范圍內的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括

排解各種干擾，處理小區(qū)內突發(fā)大事，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。“創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們全體員工肩負的職責與義

務，我們將24小時的嚴密護衛(wèi)效勞，實施人防、物防與技防的相結合。人防由監(jiān)控治理中心統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，白天寬松與夜晚嚴密相結合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內置式防盜窗花等手段提高防范力量，在充分強調人的因素的前提下，以技防為主，運用小區(qū)的智能化護衛(wèi)設施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點等，結合治理中心的統(tǒng)一治理，確保治安防范的快速反響。

（五）車輛治理：對小區(qū)內機動車輛、非機動車輛實施安全治理，疏導與

治理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。

（六）社區(qū)文化建立：社區(qū)文化是中國物業(yè)治理行業(yè)的重要特征。進入21

世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿意于過去剛剛進展起來的單一的物來治理效勞，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都盼望生活在社區(qū)文化氣息深厚，富有現(xiàn)代生活品嘗的環(huán)境之中，從而得到高品嘗人生體驗和精神上的滿意。因此，對于社區(qū)文化建立，憑借多年以來的治理閱歷，強調以社區(qū)成員為中心，敬重業(yè)主，信任業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調動業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建立，培育社區(qū)精神，提

高居民的文化素養(yǎng)，整合共享價值觀念，增加社區(qū)分散力和向心力，使物業(yè)治理收到事半功倍的成效。我們的目標是使康寧小區(qū)的文化建立具有代表性、先進性和有用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。

四、治理運作機制

公司每年與治理處簽訂治理目標、經(jīng)濟指標責任書，治理處各級員工與治理處簽訂效勞質量保證書，實行規(guī)劃目標責任制治理，同時，還貫以督導治理，全面質量治理，協(xié)調治理及實行值班經(jīng)理日常治理責任制。

嚴密、科學、標準的治理運作機制是為廣闊業(yè)主供應優(yōu)質、高效、便捷效勞的保證，更使治理運作漸漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)治理效勞運作機制如下：

（一）規(guī)劃目標治理依據(jù)《江蘇省物業(yè)治理條例》的要求，根據(jù)全國優(yōu)秀物業(yè)治理住宅

小區(qū)的標準制定各項治理指標；制定三年內將康寧小區(qū)創(chuàng)立成鹽城市物業(yè)治理示范住宅小區(qū)。

（二）督導治理實行有效的督導治理方式，對各職能部門實施監(jiān)視指導治理，保證

工作正常運作，提高工作效率和工作質量，詳細有以下四種作法：

⑴經(jīng)濟治理：公司與各級員工簽訂勞動責任狀，明確員工的權利與義務，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調發(fā)動工的工作積極性。

法規(guī)治理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來標準員工的言行，提高工作效率和工作質量。

行政治理：實行每月、每周部門具體的工作規(guī)劃，物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織治理級召開“早會”布署當日工作，下達工作任務，總結前一天的工作狀況，分析存在的問題，提出解決方法；并每周召集主管人員開一次辦公會，講評和布置工作，聽取匯報，分析存在問題，提出解決方法。鼓勵、培訓治理：物業(yè)治理是多工種的效勞行業(yè)，平凡而樸實無華，為預防員工在一每天的重復工作當中滋生惰性，我們實行通過各種培訓教育手段喚起、培育員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識，讓廣闊員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與治理中心利益全都性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素養(yǎng)和工作水平。

（三）全面質量治理。依據(jù)國家質量評定質量標準，全面推行質量治理，成立全面質量管

理小組，根據(jù)既定的質量治理操作規(guī)程標準，各級治理人員要仔細

檢查質量狀況，發(fā)覺質量問題準時訂正，使工作質量不斷提高。

⑵⑶

⑷（四）協(xié)調治理

運用協(xié)調的治理方法解決在治理效勞過程中常常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的沖突和沖突。一是鼓舞員工、業(yè)主對治理效勞工作提出合理化建議、批判意見或投訴，增加效勞氣氛和治理的分散力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴峻后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、效勞質量低劣，造成業(yè)主有不滿心情的問題時，若說服或協(xié)商無效，可實行行政方法，運用行政紀律與指令加以解決。

（五）實行中心值班經(jīng)理日常治理責任制治理處設值班調度室，由各部門經(jīng)理輪值行使治理日常工作的指揮

權，準時處理日常事務和突發(fā)大事，協(xié)調各部門的工作，承受業(yè)主

投訴，保證治理機制的高效運轉。這樣不但有利于治理，便利業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。

詳細圖示如下：

計算機輔

助治理系統(tǒng)

效勞地點反應任務A執(zhí)行員工督導1命令主管

查詢、輸入指令反應指示工作規(guī)劃輸出工程技工、樓管員投訴中心值班調度室業(yè)主和上級業(yè)務機關公司主管部門指示指示業(yè)主

五、治理措施

在詳細操作治理過程中，我們實行如下的十項措施：1．實施高素養(yǎng)人才隊伍，加強培訓、動態(tài)治理；

2．全面貫徹“以人為本”效勞理念，主動為業(yè)主供應動態(tài)的、主動的服

務；

3．實施制度化效勞、人性化治理，執(zhí)行鼓勵機制和末尾淘汰機制；

4．實行人防與技防相結合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇

防盜與安全設施，加強各崗位的警衛(wèi)及中心監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，做到萬無一失；

5.按“預防為主，宣傳先行，防消結合”指導思想，做好消防設備、設施的

日常維護保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全治理制度，組建一支義務消防隊，實行軍事化治理，提高員工突發(fā)大事的處理力量

6．清潔保潔是小區(qū)治理的一個重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細則及部

門崗位責任制，實行劃分區(qū)域，定期清洗樓道及公共通道，保持小區(qū)干凈，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物。7．美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內的花草樹木洗淋、

修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主制造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。8．設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的根本保障，我們在加強設備、

設施的日常維護、保養(yǎng)，對設備的故障準時修理與處理，定期檢查等日常工作外，做到因治理責任造成的責任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設備、設施完好率達98%以上。

9．為便利小區(qū)業(yè)主，滿意其要求，我們擬在小區(qū)內設置效勞中心，配置

相應的各種有償效勞和無償效勞，使小區(qū)內的業(yè)主在小區(qū)內就能解決生活中的各種需求。第三局部治理經(jīng)營機構框架及治理目標

一、治理經(jīng)營機構框架

治理公司如受托付治理康寧小區(qū)，將以治理公司優(yōu)秀的治理、專業(yè)物管、工程技術人才組成治理處治理架構，為小區(qū)供應優(yōu)質的治理和良好的效勞。

小區(qū)的治理實行物業(yè)經(jīng)理負責制，并輔以直線職能制治理方式。治理處工程經(jīng)理為小區(qū)治理的責任人和主要領導，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領導下進展工作。縱向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經(jīng)理負責，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學的網(wǎng)絡流程治理，做到既協(xié)調動作，又相互制約。

組織構造圖如下：董事長行政人事部總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部財務部經(jīng)營部治理處1康寧治理處

保潔部工程部保安部人事財務部

治理處

治理處職責范圍：

1）負責對小區(qū)實施綜合一體化治理在物業(yè)治理業(yè)務方面承受公司客戶部、工程部、護衛(wèi)部等部門的指導和監(jiān)視；

2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)治理質量體系標準，按標準要求實施治理；

3）完成與公司簽訂的年度治理目標和經(jīng)濟指標；4）治理調配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；

5）制定設施設備保養(yǎng)修理規(guī)劃，定期對全部的公共設施和設備如供水、供電、消防、環(huán)保、機電設備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施修理養(yǎng)護并配置相當?shù)闹卫砣藛T。

6）

負責業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調違章處理和落實；7）負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8）負責擬定小區(qū)月工作規(guī)劃；

9）負責日檢、周檢工作，并做好記錄，承受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)視檢查；

10）參與創(chuàng)立“大豐市物業(yè)治理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)治理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)治理示范小區(qū)”的考評工作，提高治理效勞水平；

11）小區(qū)的安全防范、消防治理工作；配專職護衛(wèi)人員，24小時值勤擔當門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務,確保小區(qū)安全。

12）協(xié)調供水、供電、供氣與物業(yè)治理有關部門的關系，有效開展工作。

13）理順關系、協(xié)調各方。幫助協(xié)作街道居委會，派出所、政府相關能部

門治理好小區(qū)的治安、流淌人口、消防、車輛、通訊等工作。

14）維持業(yè)主的合法權益，并供應必要的有償效勞，努力為業(yè)主排憂解難。

工程部職責范圍：

房屋、設備、設施的日常養(yǎng)護和定期修理，水、電氣、設備、設施的運行、養(yǎng)護。護衛(wèi)部職責范圍：

巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛治理

人事財務職責范圍：

處理有關人事財務方面的工作。

客戶部職責范圍：

處理業(yè)主投訴，巡察、回訪、跟蹤監(jiān)視作業(yè)人員業(yè)務。清掃、保潔、綠化治理。

二、人員編制規(guī)劃

本著小區(qū)治理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，具體之人員編制狀況請參閱治理費本錢測算。

治理處配置治理人員8名，詳細見下表：物業(yè)治理公司財務部門衛(wèi)2名

治理處主管1名護衛(wèi)部修理工1名保潔2名巡邏崗1名消防中控員1名三、治理效勞目標

總體目標：

在托付有效期內把康寧小區(qū)建立成“安全、文明、美麗、舒適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)到達硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的幫助下，其次年到達“大豐市物業(yè)治理示范小區(qū)”的目標，第三年到達“鹽城市物業(yè)治理示范小區(qū)”的目標。

分項治理指標：序號12指標名稱房屋完好率房屋零修、急修準時率國家標準達標標準98%以上100%100%100%治理指標實施措施分區(qū)負責，責任制人，實行日巡察制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。接到修理信息，修理人員在10分鐘內趕到現(xiàn)場修理、零修工程，準時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。345修理工程質量合格率治理費收繳率綠化完好率100%98%95%100%98%98%以上分項監(jiān)視，工程修理部嚴格把關，根據(jù)施工程序一步到位，杜絕返工，并準時回訪。超值效勞，按規(guī)定收取治理效勞費并定期公布收支狀況，增大透亮度，承受業(yè)主的監(jiān)視。建立專業(yè)綠化治理人員，進展對區(qū)內的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內的垃圾中轉6清潔、保潔率95%以上99%以上站及清潔器具進展消毒、殺菌，落實治理區(qū)域的責任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃潔凈。7道路完好率及使用率化糞池、雨水井，污水井完好率排水管，明、暗溝渠完好率停車場、單車棚完好率路燈完好率公共文體設施、12休息設施以及小品雕塑完好率1314小區(qū)治安案件發(fā)生率火災發(fā)生率違章發(fā)生率與處理率業(yè)主有效投訴率與處理率治理人員專業(yè)培訓合格率1%以下1%以下1%以下90%以上2%以上95%以上100%1%以下00100%1%以下100%100%100%實行24小時護衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，治理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結合。組建護衛(wèi)義務消防隊，定期培訓和演習，加強防火宣傳，對火災隱患準時處理，確?；馂陌l(fā)生率為0。建立三級穿插巡察制度，跟蹤治理，加強裝修戶的監(jiān)管，準時發(fā)覺，準時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。以人性化治理，根據(jù)政策、法規(guī)規(guī)定，依法治理，建立業(yè)主/業(yè)主投訴準時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。實行入職培訓、在崗培訓、內部培訓與外出學習。對有償效勞進展回訪制度，征詢業(yè)辦法見，對業(yè)主不滿足的問題進展整改。98%以上100%95%以上100%89101195%以上95%以上95%以上95%以上99%以上實行個人工作責任制，監(jiān)視考核機制，制定各項維護、99%以上保養(yǎng)、巡察的治理制度，對市政公用配套設施進展編號入檔治理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，100%98%以上不因治理責任造成堵塞、溢漫。15161718修理效勞回訪率95%以上第四局部日常物業(yè)治理運作

日常物業(yè)治理階段是物業(yè)公司實施公共設備設施治理與業(yè)主效勞功能的重要階段，針對康寧小區(qū)的特點，我們的物業(yè)治理工作將由前期介入階段、日常治理運作階段二個局部組成。

前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設計思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)治理的角度對設施設備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調研的結果，提前預備物業(yè)治理方案，為接收打下堅實的根底。

一、前期介入階段的治理

（一）介入、合理規(guī)劃

1、針對小區(qū)實際狀況，提前預備治理方案

在前期介入工作中，我們一方面參加小區(qū)規(guī)劃建立，另一方面，嚴密結合康寧小區(qū)的實際狀況，提前預備治理方案，提交詳實科學的物業(yè)治理可行性調研報告。對康寧小區(qū)的物業(yè)治理進展精確定位，并將有針對性地擬訂智能化治理方案、裝修監(jiān)管方案、治安治理方案、住宅停車治理方案、圍合式環(huán)境方案等。

2、提前對業(yè)主進展物業(yè)治理宣傳

為了更好地實施將來對康寧小區(qū)的治理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關學問，并組織局部康寧小區(qū)業(yè)主參觀學習，以求取得良好的社會效果，為日后治理工作的開展打下根底。

（二）做好驗收接收工作

在治理公司對康寧小區(qū)充分了解的根底上，通過接收驗收這一工作程序，進一步熟識物業(yè)整體的各項性能與特點，猜測治理中可能消失的問題，預備相應緊急大事的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。

康寧小區(qū)的驗收與接收程序如下：

成立驗接小組

制訂驗收標準及處理接收移交手續(xù)書

審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)覺問題，做好記錄，催促整改。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案

二、日常治理運作階段的治理

對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)治理運作階段，治理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注意每一個效勞工程人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。

（一）治理處內部運作治理

1、

治理處內部檢查工作

為標準治理處物業(yè)治理效勞的監(jiān)視和檢查工作，確保供應的效勞質量能滿意規(guī)定的要求。

（1）治理處樓管員負責轄區(qū)各項工作的日檢。（2）治理處各部門主管負責分管工作的周檢。（3）總公司實施不定期巡檢。用戶報修處理工作規(guī)程

盡快處理用戶的報修，標準修理工作，確保為用戶供應滿足的效勞。（1）治理處負責記錄報修，并傳達至工程部。

（2）工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及修理。

（3）工程部主管負責修理監(jiān)視，對“修理效勞工程表”以外的報

修內容進展評審。

3、

用戶投訴處理工作

確保用戶的投訴能準時、精確、合理地得到解決。（1）治理處負責對用戶投訴的記錄和協(xié)調處理工作。

（2）被投訴部門根據(jù)客戶部投訴處理的安排詳細解決有關問題。

2、（3）治理處負責對投訴處理的效果進展檢查。

4、

效勞收費治理

標準治理處效勞收費（包括治理費、水電費）程序，確保用戶對效勞的滿足。

（1）治理處為用戶供應有償修理效勞收費及每月治理費、水電費

的收取。

（2）治理處財務人員負責辦理各項費用的收取工作。

（3）樓管員負責派發(fā)各項收費通知單，并幫助財務做好各項費用

的催繳工作。

（4）工程修理人員負責對有償修理效勞進展計費。（5）治理處工程經(jīng)理助理對有償修理效勞收費進展審核。

5、

社區(qū)文化活動治理

治理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)立高品位的人文環(huán)境。

（1）客戶部負責編制社區(qū)文化活動規(guī)劃，并詳細組織實施。（2）治理處工程經(jīng)理助理負責審核、批準社區(qū)文化活動規(guī)劃。（3）治理處其他部門員工有責任協(xié)作社區(qū)文化活動的順當開展。6、

突發(fā)大事或特別狀況處理

確保治理處轄區(qū)內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)大事或特別時，能快速、堅決進展處理，愛護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。

（1）治理處應進展突發(fā)大事及特別狀況處理等的培訓，并負責搶

救現(xiàn)場指揮及督導。

（2）當值人員應嚴守崗位。

（3）護衛(wèi)員負責安全防范，工程人員負責水電供給及搶修。（4）其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參加搶救或搶險。

應急分隊工作規(guī)程

（1）由治理處全體員工組成小區(qū)應急分隊，以應付各類突發(fā)事

件。

（2）治理處工程經(jīng)理在緊急狀況下負責應急大事的全面處理。

（二）給排水設備及水景治理

7、

1、

給排水設備及水景運行治理

確保給排水設備保持良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。

（1）機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及特別報告。（2）給排水修理工負責給排水設備修理保養(yǎng)。

（3）工程部主管負責給排水設備設施綜合治理及上述工作的檢

查監(jiān)視。

（4）治理處工程經(jīng)理助理負責上述工作的檢查監(jiān)視。（5）物業(yè)主任負責向有關用戶通知停水狀況。操作

使給排水設備性能穩(wěn)定，保證正常運行。值班機電工負責給排水設備（設施）的操作巡查、記錄及特別狀況的報告。

給排水設備（設施）的修理保養(yǎng)

準時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。給排水修理工負責修理保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)視及外委修理的聯(lián)絡工作。

2、

3、

（三）消防治理

1、

中控室設備運行治理

確保中控室設備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。

（1）中控室護衛(wèi)員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。（2）中控室修理工負責中控室設備修理保養(yǎng)。

（3）工程部主管負責中控室設備的綜合治理及對上述工作的檢

查監(jiān)視。

（4）治理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)視。

中控室設備操作

確保消防設備、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設備操作。

2、

3、中控室設備修理保養(yǎng)

確保中控室設備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警

對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運行。（1）中控室修理工負責中控室設備修理保養(yǎng)。

（2）工程部主管對修理保養(yǎng)工作進展指導，檢查監(jiān)視及外委修理

的聯(lián)系工作。

4、防火治理

建立行之有效的消防治理安全體系，保證住宅區(qū)內用戶的生命和財產(chǎn)安全。

（1）中控室修理工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工

作。

（2）工程部主管對上述工作進展檢查監(jiān)視。（3）治理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負責。

火警、火災應急處理

定期演練對快速撲滅火災，保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。（1）中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。（2）工程人員負責消防設備運行。（3）義務消防隊員負責火場滅火。（4）樓管員負責現(xiàn)場修理戒備。

5、

（四）機電設施養(yǎng)護和修繕治理

對康寧小區(qū)公共設施機電運行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)治理質量標準標準運作，詳細主要工作內容如下：

1、

運行組：

保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運作并做好記錄;巡察設備房和設備運行狀況，做好巡查記錄;搞好設備房的物品治理，加強安全防范工作。

修理組：

負責機電設施，設備的各項修理、保養(yǎng)工作，并做好記錄;定期清潔所治理的設備和設備房;負責對設備設施進展全面巡察、檢查，發(fā)覺問題準時處理。

2、

（五）治安治理

１、護衛(wèi)隊治理

通過制定護衛(wèi)員內務、作風、紀律的治理規(guī)定，確愛護衛(wèi)員自身素養(yǎng)的提高，自覺維護護衛(wèi)工作的正常運行。

（1）護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內正常秩序維護。（2）護衛(wèi)班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)視、特別狀況的處理。（3）護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責管轄區(qū)治安工作的治理。

２、護衛(wèi)員儀容儀表要求及用語標準

保證護衛(wèi)員有良好形象、精神風貌、言語行為標準，提高效勞水平。（1）護衛(wèi)員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用標準用語。（2）當班護衛(wèi)班長負責催促檢查隊員的儀容、儀表和用語標準。（3）護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責檢查和考評

３、護衛(wèi)員軍事培訓

通過軍事化培訓，培育一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。

（1）護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的軍體培訓及考核。

（2）護衛(wèi)隊長負責監(jiān)視、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作與考評。（3）護衛(wèi)隊長負責檢閱、考評護衛(wèi)隊員整體軍體素養(yǎng)。

４、門衛(wèi)值班崗工作

通過對轄區(qū)進出人員的掌握，確保轄區(qū)的安全。（1）熟識本轄區(qū)內業(yè)主狀況。（2）維護轄區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生。

（3）嚴格執(zhí)行來訪人員登記制度。

（4）嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入治理制度。

（5）幫助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

（6）在大門做好人、車分道的把關工作。

9、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止擔心全大事發(fā)生。

（1）熟識各執(zhí)勤崗的職責和任務，幫助各個崗位處理疑難問題。（2）巡查樓層等公共部位設施設備完好狀況，做好記錄。（3）維持轄區(qū)內的治安秩序和交通秩序。（4）當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，準時

將當班狀況反應給相應部門。（5）隊長負責、督導工作，對工作提出改良方法及留意事項。

10、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng)，特殊是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況，確保消失特別狀況時能準時處理。

（1）負責消防監(jiān)控及錄像。

（2）負責本責任區(qū)內設施設備的保養(yǎng)。（3）負責相關消防表格的記錄。（4）聽從中控室工程師工作安排。

（5）保障消防電話的暢通。

（6）負責責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。

（六）清潔治理

對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔效勞。1、住宅區(qū)室內局部清掃效勞安排：

①早晨6：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天

面，清潔水池，清運雜物。

②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈

具、垃圾筒等公共設施。

2、住宅區(qū)室外局部清掃效勞安排：

①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃

圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。

②上午8：30將垃圾拖運到垃圾中轉站，并清洗中轉臺和排水溝及手推垃圾

車，并用噴霧器對中轉站及四周地面消殺噴藥。

③對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清

潔，每小時循環(huán)一遍。

④13：00－17：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進展保潔，每小時循環(huán)一遍。

（七）園林綠化治理

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排：

（1）每天上午6：30－9：30澆水。

（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，

每天下午14：00－16：00殺蟲、補缺、保潔，16：00－18：30澆水。

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內容：（1）整形造形：6次/年（2）施肥：春秋各一遍

（3）澆水：因時因地制宜澆水，澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（4）除雜草：中耕1遍/季，平常1遍/天，下雨天除外。

（5）補缺：視缺苗狀況準時補缺。

（6）殺蟲：1遍/周，發(fā)覺害蟲馬上毀滅

（八）車輛治理

對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛治理由小區(qū)出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。詳細治理方式如下：

1、車輛進崗：

（1）當發(fā)覺有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應馬上

走近車輛，向司機立正行舉手禮。

（2）當司機開啟車窗遞上固定保管卡后，確認業(yè)主車輛身份，并在卡上迅

速記錄車輛駛入時間及其他應填工程，交還給業(yè)主后人車放行。（3）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，

并在《車輛出入登記表》上精確記錄車輛狀況后，引導車進入停車場。（4）當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時，查證后放行，

并快速作好登記。

2、車輛出崗：

（1）當發(fā)覺有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保

管卡，并核對車牌號。假如是固定保管卡，快速填寫車輛駛出時間，交還給業(yè)主后馬上開啟擋車器。假如是臨時保管卡，核查進場時間，假如沒有超過半小時，開啟道閘放行，假如超過半小時，則應按標準收取停車費，順手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。

（2）在收卡驗證收費后，快速在《車輛出入登記表》上精確填寫有關內容。

（3）若后面有車緊跟，應馬上在車前示意停下后，馬上放下道閘，再按上

述規(guī)定處理下一輛車的放行。

（九）房屋治理

對康寧小區(qū)的日常房管事務治理，根據(jù)公司物業(yè)治理理質量標準標準運行。詳細治理方式如下：

1、每天工作安排：

上午8：00－8：30處理業(yè)主申報投訴;8：30－9：30巡察;9：30－11：30跟蹤監(jiān)視;14：00－15：30學習、培訓、整理檔案;15：30－16：30巡察;16：30－17：30走訪、回訪。

2、房管效勞內容：

（1）跟蹤監(jiān)視：日常3遍/天，入伙期間8小時/天（2）巡察：日常2遍/天，入伙期間8小時/天（3）走訪：3次/月，1遍/月

3、房管日檢工程：

（1）裝修巡察（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車輛治理（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）修理（9）機電設備（10）社區(qū)活動（11）員工宿舍（12）內容巡察4、房管日檢處理方法：

（1）記錄巡察發(fā)覺問題，搜集業(yè)主的反應意見。（2）對巡察中發(fā)覺的問題，分類進展處理。A、填寫意見轉呈表

B、發(fā)覺修理不合格，填寫修理記錄，安排修理。

C、發(fā)覺違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。D、發(fā)覺嚴峻不合格的，填寫訂正措施報告。

（十）物業(yè)治理工作抽查與考核治理

建立公司對治理處物業(yè)治理工作抽檢與考核規(guī)程，驗證效勞質量是否符合規(guī)

定的要求。

1、經(jīng)理擔當抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2、抽檢小組成員負責抽檢工作的實施。第五局部物業(yè)治理制度（名目）

為保證對小區(qū)制度化、標準化、標準化治理，物業(yè)治理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度名目）

一、公司辦公室工作：

1、公司組織機構和人員職責：1）公司組織構造示意圖2）治理部門職責

3）辦公室主任職責、權限4）辦公室人事主管工作職責5）辦公室文秘工作職責

6）文員工作職責7）接待員工作職責8）汽車司機工作職責9）門衛(wèi)工作職責。2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定2）培訓檢查制度

3）保密工作制度

4）辦公室檔案治理規(guī)定

5）公司培訓工作治理規(guī)定6）辦公環(huán)境治理規(guī)定7）公司固定資產(chǎn)治理規(guī)定8）印章使用治理規(guī)定

9）關于宣布全員職工處于戒備狀態(tài)的規(guī)定3、工作程序、標準標準：

1）各類公文辦理程序和時限要求

2）公文處理方法

3）治理處人員定編規(guī)定4）治理員工考核標準

5）公司文明禮貌用語及各專業(yè)效勞語言流程標準4、質量記錄、表格：

1）員工花名冊2）試用員工登記表

3）聘任（錄用）員工登記表4）員工調動（換崗）通知書5）離職手續(xù)6）辭退通知書7）固定資產(chǎn)登記表

二、公司物業(yè)部治理工作

1、組織機構、人員職責：1）物業(yè)治理部經(jīng)理職責

2）物業(yè)治理部治理人員職責3）文秘人員工作職責2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）檢查規(guī)定

2）不合格效勞處理跟蹤驗證規(guī)定3）物業(yè)治理信息的收集與處理規(guī)定4）物業(yè)治理部內部培訓規(guī)定

5）物業(yè)治理部文件、資料治理規(guī)定3、工作程序、標準、標準：

1）公共設施修理養(yǎng)護工程審批程序2）公共設施配套完善工程申報程序3）物業(yè)治理部投訴處理程序4、質量記錄、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計表3）來文清單

4）公共設施修理養(yǎng)護審批記錄5）公共設施配套完善工程申報記錄6）業(yè)主滿足率統(tǒng)計表

7）年度物業(yè)治理狀況統(tǒng)計表8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計表

9）文件發(fā)放、轉呈清單

10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計表

三、物業(yè)治理財務、資金的治理

1、組織機構、人員職責：

1）財務治理組織機構示意圖2）財務部門職責3）會計人員崗位職責

4）出納人員崗位職責5）收款員崗位職責2、規(guī)章制度、規(guī)定：

1）公司內部財務治理制度3、工作程序、標準：

1）房屋修理基金使用方法4、質量記錄、表格：

1）房屋修理基金申請表

2）季度房屋修理基金收支狀況公布表3）房屋修理清單

四、設施設備治理

1、組織機構、人員職責：

1）機電安裝修理工程部組織機構圖2）機電安裝修理工程部主管職責3）運行組人員職責4）修理組人員職責5）治理組人員職責2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）總值班治理規(guī)定2）配電房治理規(guī)定3）水泵房治理規(guī)定4）發(fā)電機房治理規(guī)定5）電氣修理治理規(guī)定6）供水治理規(guī)定7）設備分類代碼8）設備編號規(guī)定

9）機電安裝修理工程部周檢規(guī)定3、工作程序（含操作程序、標準）：1）機電安裝修理工程部動作程序2）柴油發(fā)電機操作規(guī)程3）停送電操作規(guī)定4、純技術性的規(guī)定：1）低壓配電柜掌握柜保養(yǎng)2）干式變壓器保養(yǎng)3）柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)4）水泵定期保養(yǎng)

5）水池、水箱的清洗6）風機的保養(yǎng)

7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的修理保養(yǎng)8）對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)9）空調設備的保養(yǎng)

10）火災報警掌握系統(tǒng)的保養(yǎng)11）自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12）防火卷簾門的保養(yǎng)13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14）滅火器的使用與保養(yǎng)15）機電設備修理保養(yǎng)后的檢驗5、質量記錄、表格：1）水泵月保養(yǎng)記錄2）設施設備清單3）設備臺帳4）設備標識卡5）設備保養(yǎng)規(guī)劃表

6）設備（機具）外委修理申請表7）設備修理記錄

8）設備事故報告單

9）水泵電機半年保養(yǎng)記錄10）風機半年保養(yǎng)記錄11）值班記錄

12）配電房、水泵房巡查記錄13）干式變壓器保養(yǎng)記錄14）發(fā)電機運行記錄15）發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄

16）配電柜、掌握柜保養(yǎng)記錄17）配電柜檢修工作票

18）操作票

19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄

20）水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表21）水池（箱）加藥記錄22）水池（箱）清洗記錄23）空調月保養(yǎng)記錄24）空調半年保養(yǎng)記錄25）消防設施月保養(yǎng)記錄26）消防設備年保養(yǎng)記錄27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28）對講報警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29）機電安裝修理工程部周檢表

五、房屋治理

1、組織機構、人員職責1）治理處機構圖

2）治理處工程經(jīng)理職責3）房屋治理員崗位職責4）收款員職責5）倉庫治理員職責6）資料員職責2、規(guī)章制度和規(guī)定1）倉庫治理規(guī)定2）物品驗證的規(guī)定3）物品選購治理規(guī)定4）鎖匙治理規(guī)定5）裝飾裝修治理規(guī)定6）裝修巡查規(guī)定7）裝修驗收規(guī)定

8）日巡察檢查工作規(guī)定9）治理處周檢工作規(guī)定

10）房屋工作檢驗標準和方法11）辦公物品治理規(guī)定12）回訪工作規(guī)定13）業(yè)主檔案治理規(guī)定3、工作程序、標準

1）物品入庫工作程序2）物品出庫工作程序3）接待工作程序4、質量記錄和表格1）鎖匙發(fā)放登記表

2）鎖匙借還/看房登記表3）放行條

4）治理處周檢記錄表5）辦理裝修手續(xù)登記表6）裝修驗收表

7）出入證發(fā)放、收回登記表8）處理違章記錄表9）日巡察檢查記錄表

六、安全防范治理

1、護衛(wèi)人員職責

1）護衛(wèi)經(jīng)理/隊長職責2）護衛(wèi)員紀律3）護衛(wèi)員職責4）巡邏崗位崗位職責5）護衛(wèi)員職業(yè)道德標準2、規(guī)章制度、規(guī)定

1）護衛(wèi)員交接班制度2）護衛(wèi)員儀容儀表規(guī)定3）護衛(wèi)員培訓規(guī)定

4）護衛(wèi)員領用物品治理規(guī)定

5）護衛(wèi)員處理問題或緊急大事的原則和方法6）護衛(wèi)員巡邏簽到規(guī)定

3、工作程序、標準、標準1）巡邏崗護衛(wèi)工作標準

2）常見的幾種可疑狀況及處理措施3）緊急集合方案

4）護衛(wèi)應急規(guī)劃和措施5）護衛(wèi)工作時限的規(guī)定6）護衛(wèi)員訓練考核標準7）護衛(wèi)效勞過程的檢驗8）護衛(wèi)工作檢驗標準4、質量記錄和表格1）護衛(wèi)員交接班記錄表2）月崗位安排表3）來訪登記表

4）小區(qū)治安巡邏登記表5）護衛(wèi)工作班檢表6）護衛(wèi)巡邏簽到表7）護衛(wèi)訓練考核表8）治安大事登記表9）請/銷假登記表

七、小區(qū)清潔

1、規(guī)章制度、規(guī)定1）清潔主管職責2）清潔員職責3）清潔員紀律

4）清潔員日工作程序5）清潔員工作應急措施6）房屋樓道清潔規(guī)定

7）公共場地和道路的清潔規(guī)定8）綠地的清潔規(guī)定9）會所的清潔規(guī)定

10）地下停車場的清潔規(guī)定

11）垃圾清運和垃圾中轉站的清潔規(guī)定12）垃圾池（箱）的