地標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目管理方案

地標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目管理方案

前

言

金色領(lǐng)地作為十堰市集住宅、商場(chǎng)一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。十堰謙科物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開展工作

舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。

尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。

優(yōu)雅：高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。

第一部分

十堰謙科物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

公司簡(jiǎn)介

……

二、

公司總經(jīng)理介紹

……

三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：

團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理

1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。

2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。

財(cái)務(wù)部：

1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。

2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。

3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。>；

第二部分

***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案

通過(guò)對(duì)“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé)：

部室主要工作職責(zé)：

總經(jīng)理：

1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；

2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施；

3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；

4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)；

5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；

6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；

7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；

8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。

辦公室：

1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；

3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；

4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司庫(kù)房的管理工作。

***管理處：

1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作；

3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；

4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作；

5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；

6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。

7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。

二、人員配備情況：（2）、家居清潔服務(wù)

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。

（3）、家居殺蟲服務(wù)

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。

（4）、家政服務(wù)

包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。

（5）、租賃服務(wù)

包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。

；（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

（二）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

2、設(shè)備管理

設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。

（2）、設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，

（5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。

7、空調(diào)系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設(shè)施管理

（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。

（3）、交通車輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。

9、綠化管理

定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理

（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。

11、治安管理

（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。

（2）、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)到95%以上。

五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃

根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見附件一）和《培訓(xùn)計(jì)劃》（見附件二）。

第三部分

***管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況

物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：

一、

人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月）

總經(jīng)理

1名

1000

=1000

物業(yè)經(jīng)理

1名

1500

=1500

工程主管

1名

1200

=1200

保安隊(duì)長(zhǎng)

1名

1200

=1200

財(cái)務(wù)經(jīng)理

1名

800

=800

行政部經(jīng)理

1名

800

=800

技術(shù)員

4名

800

=3200

綠化保潔主管

1名

800

=800

附加30.70%作為津貼及福利

11

3223.5

13723.5

三個(gè)月小計(jì)為

41170.5

二、

員工制服（每人兩套）

11*200

2200

三、

區(qū)外圍設(shè)施

大垃圾桶（生活垃圾）

15個(gè)

50

=750

不銹鋼垃圾筒（樓層用）

20個(gè)

80

=1600

指示牌（若干）

=1000

大堂及車庫(kù)廣告欄/廣告牌

5個(gè)

500

=2500

大堂用吸水/吸坐墊

2張

200

=400

小計(jì)：

6250

四、

管理處各辦公室用品及設(shè)備

辦公桌椅

15套

300

=4500

文件柜

7套

500

=3500

對(duì)講機(jī)（含備件）

10套

1200

=12000

電腦

2套

4500

=9000

打印機(jī)

1臺(tái)

2000

=2000

復(fù)印機(jī)

1臺(tái)

10000

=10000

傳真機(jī)

1臺(tái)

1500

=1500

保險(xiǎn)箱

1個(gè)

1500

=1500

管理公司/處用紙張/信封/名片

=5000

飲水機(jī)

2臺(tái)

100

=200

裝訂機(jī)

1臺(tái)

300

=300

照相機(jī)

1臺(tái)

1000

=1000

管理處裝修

=60000

會(huì)議室家具

1套

4000

=4000

辦公細(xì)項(xiàng)物品

=10000

小計(jì)：

124500

五、工程部用品

1、

測(cè)試儀表

個(gè)

200

萬(wàn)用電表

個(gè)

500

電流流量度：300A

個(gè)

800

電流鉗式800A

個(gè)

1500

電流鉗式3000A

個(gè)

1500

對(duì)地阻值測(cè)試表

個(gè)

1500

絕緣值測(cè)試表（500V-1000V）

個(gè)

1500

溫度計(jì)：電子數(shù)字式

個(gè)

200

手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表

個(gè)

300

手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)

個(gè)

1500

電源測(cè)試電筆

支

20

卷尺：1M

把

30

卷尺：5M

把

300

鋼尺：3M

把

50

鋼尺：1M

把

300

水平尺：600MM

把

250

角尺：300MM

把

250

小計(jì)：

2、

安全設(shè)備

高空工作安全帶：降傘式

套

1200

50/500反光衣

件

100

耳塞100DB

打

500

耳筒500DB

個(gè)

500

安全過(guò)濾口罩：100CDN

打

500

護(hù)眼罩：眼鏡式

個(gè)

200

護(hù)眼罩：全式

個(gè)

500

護(hù)眼罩：焊接用

個(gè)

1200

護(hù)鏡（焊接用1000GDA）

個(gè)

600

手套：綿布

打

200

手套：皮革

打

400

鋁梯：1M

把

1000

鋁梯：1、5M

把

1500

鋁梯：4M

把

3000

高空工作臺(tái)：6米全護(hù)式

個(gè)

15000

高壓電工全護(hù)裝

套

2500

連輸工具：軸流板式車

部

200

手推車

部

200

小計(jì)：

3、

工具

木鋤

把

50

扳手：活動(dòng)150MM

把

50

扳手：200MM

把

50

扳手：300MM

把

100

扳手：450MM

把

150

菊花板身：3MM36MM

套

350

組合式：4MM-45MM

套

500

夾具：大力鉗（平口）

把

50

O形夾100MM

個(gè)

50

O形夾：150MM

個(gè)

50

O形夾：200MM

個(gè)

50

O形夾：300MM

個(gè)

50

虎鉗150MM

個(gè)

200

鋼管工具連彎頭

套

1500

切割工具：水管用切刀

把

200

鐵片用剪刀

把

100

界刀

把

30

剪刀把50

緊急爆破工具：大手錘

個(gè)

100

斧頭（消防隊(duì)用）

個(gè)

150

鐵筆

支

100

壓力鉗

把

800

潤(rùn)滑油加油槍

把

200

6角起子（0、5MM-16MM）

套

100

管子鉗：200MM

把

50

管子鉗：300MM

把

50

管子鉗：450MM

把

100

管子鉗：600MM

把

300

拉釘鉗

把

150

小計(jì)

4、

手工具

螺絲起子：平咀形100MM

X

4MM

支

30

150MM

X

6MM

支

30

200MM

X

8MM

支

30

250MM

X

8MM

支

30

400MM

X

10MM

支

30

十字形：100MM

X

3MM

支

30

175MM

X

4、5MM

支

30

250MM

X

6MM

支

30

350MM

X

7、5MM

支

30

電子部件專用：平咀

套

40

十字咀

套

40

平咀鉗

把

30

尖咀鉗

把

30

斜口鉗

把

30

專線開口鉗

把

100

剪線鉗

把

100

鯉魚鉗

把

30

水泵鉗

把

60

彈簧專用用尖咀鉗：平咀

把

300

弓咀

把

300

電線護(hù)套管鉗：100A以上

把

500

800A以上

把

1500

手鋸：金屬450MM

把

50

手鋸：150MM

把

30

手鋸：木工600MM

把

100

手鋸：250MM

把

50

手錘：電工

把

50

手錘：球表1KG

把

50

手錘：1、5KG

把

50

手錘

套

200

吊重滑輪1噸

套

1500

鐵鉆

個(gè)

200

木工專用工具

套

1200

泥水工專用工具套800

5、

電動(dòng)/機(jī)械工具

手電鉆電池式0-12MM

把

1200

油壓手電鉆：小

把

1500

大把2500

油壓式手電錘：小

把

1000

鋸條式切割機(jī)

把

800

片式切割機(jī)：小

把

1000

大把1500

金屬磨輪式切割機(jī)：手提小

把

1000

手提大

把

1500

磨輪床

部

1500

60A電焊機(jī)

部

2000

氣焊槍：氧氣式

套

3500

乾手機(jī)：小

套

1000

大

套

2500

高壓水槍（手提式）

套

2000

高壓氣泵（手提式）

套

2000

高壓吹風(fēng)扇（手提式）

部

1500

高壓吸塵機(jī)（手提式）

部

1500

手提射燈

支

350

氣動(dòng)打釘槍

把

600

小計(jì)：

工具共計(jì)：30000.00

6、

值班室/辦公室家具

值班工作桌、椅

7套

400

=2800

工具2桌

2張

600

=1200

工具柜

2個(gè)

1000

=2000

物料架

2個(gè)

1000

=2000

工具箱

7個(gè)

200

=1400

文件架

7個(gè)

100

=700

小計(jì)：10100

六、保安部用品

值班電筒（充電式）

20套

100

=2000

雨具

20套

80

=1600

辦公桌椅

9套

500

=4500

小計(jì)：8100

啟動(dòng)預(yù)算總計(jì)：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根據(jù)對(duì)貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行：

第一種：完全托管型。

該種方式操作簡(jiǎn)便、靈活，易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤的前期物業(yè)管理工作?！?