萊坊-房地產(chǎn)行業(yè)：深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)季度報(bào)告

DDKnight萊Frank坊季度報(bào)告2023年第四季度/research第四季度，深圳甲級(jí)寫字樓租賃需求經(jīng)歷上一季度的大幅釋放后震蕩下行，深圳甲級(jí)寫字樓空置率及租金持續(xù)承壓。租金需求溫和復(fù)蘇，但供過于求的矛盾未能進(jìn)是深圳全市企業(yè)租賃需求的三大支柱行易成交活躍，共錄得4宗寫字樓大宗交易，易總額為人民幣53.05億元，同比下降超60%，大宗交易買家仍然以謹(jǐn)慎觀望態(tài)度為主。全年大宗交易征詢量按季度逐步上大影響，深圳全市甲級(jí)寫字樓空置率將繼基本面未有結(jié)構(gòu)性改善、經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力尚顯不足的背景下，預(yù)估整體市場(chǎng)租賃需求將維持相對(duì)疲軟的狀態(tài)，全市整體市場(chǎng)租圖一：深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)圖一：深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)[1]2023年第四季度凈吸納量109,997平方米資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金新增供應(yīng)只計(jì)算可出租面積，即不包括自用辦公面積2023年第四季度新增供應(yīng)177,000平方米2023年第四季度租金元/平方米/月2023年第四季度空置率24.3%2.1%圖二：圖二：2023-2026各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米3,0002,5002,00050020232024202520260注：其他包括華強(qiáng)北，車公廟，蛇口，寶安中心區(qū)2023年的預(yù)計(jì)供應(yīng)包括已入市的項(xiàng)目蔡屋圍表示羅湖區(qū)資料來源:萊坊研究部福田中心區(qū)科技園蔡屋圍后海前海其他Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4圖三：深圳甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)人民幣/平方米/月2502402302202102001901802014201520162017201820192020202120222023資料來源:萊坊研究部23.7%↑0.2%22.4%↑0.5%↓0.9%↓1.3%↓4.6%30.0%↓2.3%↓0.3%↑2.3%↓1.7%35.7%↓8.0%40.3%↑6.7%↓4.8%33.8%↑5.5%↓6.7%24.2%↓2.7%體市場(chǎng)平均租金繼續(xù)下跌，全市甲級(jí)寫字樓租金錄得174.3元/平方米/月，按季下跌續(xù)抬升的空置率影響已連續(xù)下降6個(gè)季度，科技園和后海租金相對(duì)平穩(wěn)，剩余5個(gè)子市場(chǎng)租金均錄得環(huán)比超4%的跌幅。因空置率維持高位、核心客群需求疲軟疊加周區(qū)域業(yè)主大幅調(diào)低租金以加速去化，超過羅湖成為本季度跌幅最大的子市場(chǎng)。從全本面未有結(jié)構(gòu)性改善，新增租賃需求將維戶仍將是租賃談判的強(qiáng)勢(shì)方，業(yè)主因去化壓力將提供更為靈活的租賃價(jià)格方案，全表表一：深圳甲級(jí)寫字樓各細(xì)分市場(chǎng)參考指標(biāo)，2023年第四季度圖四：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米圖四：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)1,60030%1,40025%1,20020%1,00080015%60010%4005%2000201320142015201620172018201920202021202220230%資料來源:萊坊研究部注：2023的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量及凈吸納量為累計(jì)值2023的空置率為第三季度的空置率表二：甲級(jí)寫字樓主要租賃成交，2023年第四季度華海金融創(chuàng)新大廈愛奇跡電子煙23,0004,000前海周大福金融大廈招商前海經(jīng)貿(mào)中心華金律師事務(wù)所上海華訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2,9102,3582,1582,0002,000前海鴻榮源中心1,400資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)本季度，全市新增供應(yīng)大幅回落至17.7神州數(shù)碼國際創(chuàng)新中心。業(yè)主主動(dòng)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，但受新增供應(yīng)入市及需求放緩影響，本季度凈吸納量約11萬平方米，環(huán)比下降超25%，全市空置率繼續(xù)抬升1.1%至米，而過去10年年均凈吸納量?jī)H為57萬平方米，深圳整體市場(chǎng)的供需剪刀差進(jìn)一步2023年深圳全市企業(yè)租賃需求的三大核心推動(dòng)引擎。本季度中，TMT躍升至租賃需求首位，以31.7%的需求面積占比領(lǐng)先互聯(lián)網(wǎng)及電子元器件生產(chǎn)，交易類型多為子商務(wù)企業(yè)的需求帶動(dòng)，于本季度位列全體市場(chǎng)的信心逐步修復(fù)，盡管本季度需求增長(zhǎng)顯著，以27%的成交宗數(shù)占比實(shí)現(xiàn)了36%的成交面積占比，平均單宗交易成交面積達(dá)2,600平方米。縱觀全年，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定陰霾預(yù)計(jì)2024年第一季度，在深圳全市將有超50萬平方米的新增供應(yīng)入市，但需求端提振緩慢，企業(yè)租賃需求仍將維持相對(duì)疲軟的狀態(tài)，供需矛盾的加劇將極大概率會(huì)繼續(xù)抬升全市空置率水平。2023年第四季度，深圳寫字樓投資市場(chǎng)活躍度大幅提升，共錄得4宗大宗交易，購買用途均為自用，總交易金額達(dá)人民幣億元，同比下降超60%，盡管全年交易問詢量按季度緩慢升溫，但投資市場(chǎng)整體仍以觀望態(tài)度為主。首宗交易為國有企業(yè)深圳市大沙河建設(shè)投資有限公司購置深灣睿云中心寫字樓20-27層，合共約1.94萬平方米額約人民幣9.9億元，成交單價(jià)約人民幣第二宗交易為深圳羅湖投資控股有限公司購置潤(rùn)弘大廈T1座大部分單元，合共約3萬平方米，成交金額約人民幣6億元，成交單價(jià)約人民幣20,000元/m2，對(duì)比之第三宗交易為福田某科技分公司購買華潤(rùn)前海大廈T5棟寫字樓單元，合共約2,328平方米，總成交金額約人民幣1.58億最后一宗交易為深圳玉禾田智慧城市運(yùn)營集團(tuán)購置中糧大悅廣場(chǎng)29-32金額約人民幣5.6億元，成交單價(jià)約人民幣隨著全球經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)疊加各國央行利率已接近本輪緊縮周期的峰值，2024年或進(jìn)入下一輪寬松周期，預(yù)估中國量化寬松的貨幣政策將持續(xù)加碼，投資市場(chǎng)對(duì)標(biāo)的物業(yè)的資本化率要求將有所上升，大宗交易買家仍將維持審慎觀望的態(tài)度，有穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將受到大宗交易買家的持續(xù)關(guān)注。2023年第四季度各主要區(qū)域甲級(jí)寫字樓存量、租金和空置率各主要區(qū)域甲級(jí)寫字樓存量、租金和空置率華強(qiáng)北存量:租金空置率:33.8%福田中心區(qū)存量:227租金:215.4空置率:13.6%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率部分?jǐn)?shù)據(jù)或因數(shù)據(jù)庫調(diào)整而存在差異，具體數(shù)值以本季度為準(zhǔn)后海951車公廟存量:60租金:188.3空置率:存量:184空置率:18.3%56空置率:24.2%存量:155租金:155.8租金:134.3空置率:23.7%租金:163.9空置率:40.3%空置率:35.7%科技園存量:租金:空置率150.7寶安中心區(qū)存量:103存量:12330.0%存量:25:22.4%前海蛇口羅湖如果您對(duì)我們的研究報(bào)告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部深圳商業(yè)物業(yè)服務(wù)部研究及咨詢部朱磊高級(jí)董事，中國區(qū)研究及咨詢部主管+862160321769laurence.zhu@楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@簡(jiǎn)家宏深圳董事總經(jīng)理及華南區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管+8675566613141ken.kan@王兆麒