從長租公寓資產證券化看養(yǎng)老產地產金融創(chuàng)新的可能性

從長租公寓資產券化看養(yǎng)老地產金融創(chuàng)的可能性！“華爾街有句名言如果有穩(wěn)定現(xiàn)金流就將它證券”?！辟Y產證券化是指具有穩(wěn)定現(xiàn)流的資產，過破產隔離，結構化分層等技手段，發(fā)行產支持證券從而進行融資的業(yè)務活動。種融資模式于大資金投、穩(wěn)定現(xiàn)金流的長租公寓與老地產非常用。目前，國長租公寓已逐步開始試水產證券化，睿養(yǎng)老將從租公寓的運營模式出發(fā)，通分析目前市上已推出的租公寓資產證券化產品，進探尋對養(yǎng)老產的啟示。1長租公寓資產券化模式目前長租寓資產證券模式主要為資產抵押券（ABS投資信基金（類REITs產抵押貸款券（CMBS1、資產押債券（ABS）資產抵押債券（ABS）是指私基金或者信，以委托貸款或信托貸款的方貸款給有經權的項目公，資產運營方以租金作為抵，用租金產的現(xiàn)金流償貸款。圖1：資產抵押債券（ABS）交易結構簡圖2、不動產投資信托基金（類REITs）不動產投資信托金（類REITs是指私募基金或托以商業(yè)地產為抵押貸給資產持有，然后將抵貸款的債權注入資產池，發(fā)證券化融資資產持有人商業(yè)地產租金、管理費等收償還貸款。圖2：不動產投資信托基金類REITs）交易結簡圖、商業(yè)地產抵押貸證券（CMBS）商業(yè)地產抵押貸證券（CMBS）是指私募基或者信托通過收購股份和向目公司貸款有和投資包物業(yè)以及租金收益權的項目司，項目公以商業(yè)地產值和租金等償還貸款，專項劃執(zhí)行到期出時，原始益人有優(yōu)先收購權，可以優(yōu)收購回注入目公司的物產權。圖3：商業(yè)地產抵押貸款證（CMBS）交結構簡圖2長租公寓資產券化模式案例1、自持型招創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓資支持專項計招商蛇口作央企在長租公寓領域早已進的產業(yè)布局及戰(zhàn)略規(guī)劃招商蛇口擁有的長租公寓資多為持有成低廉，運營熟，具有租金收入穩(wěn)定、運模式清晰的點，這符合產證券化對于基礎資產現(xiàn)金的相關要求適宜作為開資產證券化業(yè)務的優(yōu)良的基資產。表1：“招商創(chuàng)融-招商口資產支持劃”產品素表招商創(chuàng)融-招蛇口長租公資產支持專項計劃國內首單CMBS產品，原始權益人通過押物業(yè)資產得資金，并到期償還貸款后除抵押。原權益人保留物業(yè)資產的所有權，可分配抵押期間地增值的紅利采用儲架發(fā)行模式（一次審、分期發(fā)行模60，產品期限18，以存量長公寓租金現(xiàn)流為底層資產。圖4：“招商創(chuàng)融-招商口長租公寓產支持專項劃”交易結構圖2、自持型新派公權益型房托產支持專項劃新派公寓權益型托資產支持項計劃被稱國內首單權益型公寓類REITs，產品總模2.7，發(fā)行利率為5.3%。采用“專計劃+SPV”的交易構。其優(yōu)先級資產持證券評級為AAA，未借助第三方行增信，體了新派公寓自身優(yōu)質的資產和良的運營管能力。表2：“新派寓權益型房托資產支專項計劃”產品要素表該項目采用了目權益型類REITs產品的典型結構，即原始權益人設立私募金，由私募金直接或間持有項目公司的股權，同時私募基金向目公司或項公司股東發(fā)放委托貸款，項公司持有標物業(yè)。專項計劃發(fā)行資支持證券募合格投資者資金，用以收購和持有私募金份額，進持有項目公股權及債權，間接享有標的物產權。該產的基礎資產私募基金份額，標的物業(yè)經凈收益用以配資產支持券投資人預期收益；基礎資的處置所得以分配投資本金。圖5：“新派公寓權型房托資產支持專計劃”交結構圖3、自持保利公寓權性房托資產支持專計劃國內首央企租賃住房REITs—“中聯(lián)海開源-保利地租賃住房一號資產支持專項劃”發(fā)售總模50元，利用基資產組成SPV，再通過股+債的方式收購SPV股權。該單產品采取儲、分期發(fā)行制，在交易可以公開轉讓和交易的比例達90%儲架額度期兩年。以專項計劃間接持有的標物業(yè)產生的金流作為第還款來源，增信措施包括資支持證券的構化分層、的物業(yè)租金收入及權利維持對優(yōu)先級的額覆蓋。表3：“保利公寓權性房托資產支持專計劃”產要素表圖6：“保利公寓權性房托資產支持專計劃”交結構圖4、轉租魔方公寓信受益權資產支持專計劃魔方公項目采用了“專項計劃+信托”的雙SPV結構信托端由過資金提供方作為始權益人出設立資金信，取得信托受益權，以該等托受益權作基礎資產。信托向魔方中國魔方北京、方上海、魔廣州發(fā)放信托貸款，借款人其在8一線、二線城市營的30物業(yè)4000間公寓未來三的租金收入為還款來源證券端由資產支證券投資者納認購款認資產支持證券，專項計劃設。專項計劃原始權益人買信托受益權，取得基礎資。原始權益收回過橋資，實現(xiàn)退出。信托向受讓信托益權的專項劃分配信托益，專項計劃向資產支持證投資者兌付產支持證券魔方ABS發(fā)行票面利率為4.8%-5.4%表4：“魔方公寓信受益權資產支持專計劃”產要素表圖7：“魔方公寓信受益權資產支持專計劃”交結構圖5、托管“中信證·自如1房租分期信托益權資產支持專項計劃”該專項計劃品總規(guī)模5，發(fā)行利率5.39%。采用的是租賃+消金融'模，引入了底資產的循環(huán)貸交易結構。根據(jù)信托的交易排，信托的環(huán)期內，受人將以信托貸款回收款于循放款日持續(xù)放符合放款準的信托貸款。在專項計劃循環(huán)期按季息，分配期月付息，投資者循環(huán)期不償本金，分配過手攤還本。圖8：“中信證券·自如1房租分期信托益權資產支專項計劃”易結構圖3不同運營式下的長租公寓資證券化路徑通過以上案例的比分析，可發(fā)現(xiàn)目前市上根據(jù)長租公寓推出的資產券化產品交結構設計的異和創(chuàng)新都與這些產品的運模式和底層產有關。長租公寓運營?？煞譃樽猿?、轉租型、管型三類，三種不同模式可選擇不同的產證券化路。表5：不同運營模式下的長公寓資產證化選擇目前，市場上長公寓的資產券化產品的行利率在4.8—5.4%間，加上擔費、管理費費用，最后融資成本大約為7%-8%，這與行授信貸款本基本相持。另外，資產證券作為銀行的外資產，不用企業(yè)的授信額度，從實際果來看，資證券化為發(fā)人提供了一條傳統(tǒng)融資方式外的融資渠，可以降低業(yè)融資的門檻，幫助信用級較低的發(fā)起取得高信用別的融資成本，確實不失為一種創(chuàng)新的資方式?；氐金B(yǎng)老地產資證券化探索一話題，首，必須注意到的是，就目前件來看，養(yǎng)地產要運用產證券化模式進行融資仍面諸多問題，如：1、目養(yǎng)老機構床數(shù)量少，從規(guī)模言還不足以現(xiàn)資產證券；養(yǎng)老地產的相關務制度尚不全，也客觀在公建民營項目轉移利潤操作，對后資產證券化操作與實現(xiàn)形成一定阻礙；資產證券化對母司的信譽要較高，目前然大型地產公司也漸涉足老行業(yè)，但業(yè)中仍以中企業(yè)為主，這在一定程度上味著母公司信譽度方面有待提升。因此，從未