名仕公館商鋪整體定位推廣課件

·名仕公館整合推廣案廈門(mén)梵城置業(yè)

2013年6月>>>>2013下半年的做法，與上半年及以往有所不同因?yàn)楫a(chǎn)品在變，市場(chǎng)在變，游戲規(guī)則在變價(jià)值導(dǎo)向，將是2013年下半年及的主旋律惟有，在自有價(jià)值的不斷驗(yàn)證和新興價(jià)值的不斷開(kāi)發(fā)中尋求制勝之道。困難和挑戰(zhàn)來(lái)自相對(duì)偏僻的地段及與競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的愈演愈烈，同時(shí)包括宏觀政策對(duì)樓市的調(diào)控，回暖熱情峰轉(zhuǎn)直下。

我們又該如何面對(duì)>>>>整合框架SPONSORSFRAMEWORK城南洞察項(xiàng)目洞察定位整合推廣策略城南洞察｛｝城市規(guī)劃格局>>>“一江兩岸建設(shè)規(guī)劃”城市向南發(fā)展，寧都新城崛起。城市發(fā)展重點(diǎn)戰(zhàn)略部署，城南新區(qū)的發(fā)展步入快車(chē)道。名仕公館，天賜龍港，東方麗都，錦繡泉城角逐城南市場(chǎng)，城南樓市風(fēng)起云涌。重點(diǎn)向南，城南樓市能量涌動(dòng)佳祥·東方麗都天賜龍港本案城市擴(kuò)張方向錦繡泉城豐富的土地資源、珍貴的自然環(huán)境以及濃郁的人文資源受到了眾多實(shí)力房企的青睞。目前包括江西永寶、華夏農(nóng)業(yè)、江西佳祥、贛州百佳……等實(shí)力房企進(jìn)駐城南，抓住城南新城中心發(fā)展核心，大手筆開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，天賜龍港、華夏·名仕公館、東方麗都、錦繡泉城……等品質(zhì)樓盤(pán)應(yīng)運(yùn)而生。實(shí)力名企角逐南移地產(chǎn)契機(jī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局>>>市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，價(jià)格敏感度高，房?jī)r(jià)漲幅慢；價(jià)格依舊是主導(dǎo)因素序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品各項(xiàng)目促銷(xiāo)優(yōu)惠方案項(xiàng)目及產(chǎn)品分析客群分析1天賜龍港內(nèi)街店面內(nèi)街推售，對(duì)本案影響不大交通便利\靠江上風(fēng)上水\配套綜合大市場(chǎng)\長(zhǎng)途汽車(chē)站\客家美食廣場(chǎng)公務(wù)員;在外務(wù)工人員;個(gè)體戶2梅江南苑沿街店鋪高總價(jià)，最高達(dá)4萬(wàn)多/平米.高總價(jià)市中心，交通便利，商業(yè)配套豐富，市場(chǎng)成熟老城區(qū)個(gè)體戶，外來(lái)投資人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶3東方麗都二期店面還未推出.一期已售罄，近期無(wú)商鋪推售雖未至縣區(qū)中心，但總體配套良好項(xiàng)目配套加以宣傳有利銷(xiāo)售(職校\體育館\醫(yī)院)公務(wù)員;個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;外出務(wù)工者;周邊城鎮(zhèn)4錦繡泉城沿街店鋪30—60㎡暫未公開(kāi)，銷(xiāo)售口估計(jì)2萬(wàn)/平米.對(duì)本案沖擊大周邊配套:;縣醫(yī)院;體育館;銀行;會(huì)所;加油站小戶型，主力30—60平，價(jià)格一到兩萬(wàn)。老城區(qū)個(gè)體戶外來(lái)投資人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶;求低總價(jià)者5泛華國(guó)際目前推售步行街店面存8888，簽約享受99折優(yōu)惠，初步定價(jià)2萬(wàn)社區(qū)配套有:幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所商業(yè)步行街、小學(xué)、幼兒園、游泳池、濱江公園、音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型購(gòu)物超市、游泳池等\.現(xiàn)售賣(mài)初步定價(jià)在1—2萬(wàn)區(qū)間，內(nèi)街步行街在售賣(mài)階段公務(wù)員;個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶;在外務(wù)工人員主力產(chǎn)品&價(jià)格>>>區(qū)域置業(yè)群體穩(wěn)定，高端客群有限主力客群>>>對(duì)外來(lái)置業(yè)的吸引力比較弱，所以外來(lái)置業(yè)的客群較少，除非具備特殊資源的投資性產(chǎn)品購(gòu)鋪客戶主要為私營(yíng)業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶，返鄉(xiāng)置業(yè)投資三大群體城市南移規(guī)劃，生活商業(yè)配套、工業(yè)園、投資升值是吸引下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要因素往往因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總量有限，消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)守舊保守，對(duì)房地產(chǎn)等大宗商品的消費(fèi)非常謹(jǐn)慎，消化能力弱，高端購(gòu)買(mǎi)力有限項(xiàng)目洞察｛｝本案雄踞城南發(fā)展橋頭堡，商圈價(jià)值無(wú)限>>>首先看大市場(chǎng)的情況研判一：本案雄踞寧都向南拓展橋頭堡目前寧都在售樓盤(pán)主要集中分布于城市南、北兩部，將成為寧都南北擴(kuò)張的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)。泛華·國(guó)際社區(qū)佳祥·東方麗都天賜龍港本案城市擴(kuò)張方向城南首站，南來(lái)北往的便捷之城通達(dá)方能暢達(dá)，永寧大橋/環(huán)城路/城南大橋/寶塔路等交通路網(wǎng)通達(dá)全城，永寧大道、體育館、中山路商圈等優(yōu)質(zhì)配套近在咫尺，城市生活盡在掌控之中研判二：Strength(優(yōu)勢(shì)分析)Weakness(劣勢(shì)分析)Opportunity(機(jī)會(huì)分析)Threat(威脅分析)1、雄踞城南發(fā)展橋頭堡；2、客家美食文化廣場(chǎng)年底完工，環(huán)城路改造，星級(jí)酒店進(jìn)駐，商業(yè)配套越發(fā)完善；3、底層商鋪沿街退線30米，更多創(chuàng)富空間；4、本地開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)可接受度較高。1、層高較低，面積較大，導(dǎo)致單套總價(jià)較高，購(gòu)屋門(mén)檻較高；2、3號(hào)樓不能分開(kāi)賣(mài)，兩層銷(xiāo)售，二層利用率不大，成銷(xiāo)售難點(diǎn)；3、地塊周邊生活配套較少，作為商鋪在售項(xiàng)目，地塊缺少蘊(yùn)含商業(yè)價(jià)值的核心競(jìng)爭(zhēng)力。1、房地產(chǎn)2013年宏觀調(diào)控力量空前，觀望氣氛漸濃，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)有不同情況的壓縮；2、2013年銀根緊縮，影響資金流向，導(dǎo)致回款難度增加及財(cái)務(wù)費(fèi)用增大，特別對(duì)于大宗投資消費(fèi)會(huì)更加謹(jǐn)慎；1、限購(gòu)令等政策會(huì)導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火爆，量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象應(yīng)該會(huì)提早出現(xiàn)；2、排外性質(zhì)的限購(gòu)令會(huì)讓寧都人返鄉(xiāng)置業(yè)，特別有實(shí)力在發(fā)達(dá)城市的買(mǎi)家。研判三：本案現(xiàn)階段推廣產(chǎn)品與定價(jià)均有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)客家美食廣場(chǎng)年底完工,贛江紅國(guó)際大酒店進(jìn)駐,永寧大橋全面通車(chē),名仕公館商業(yè)配套日益完善，新商圈的形成，沿街店鋪規(guī)劃退線30米，創(chuàng)造更多的創(chuàng)富空間。環(huán)城路改造，市政配套建設(shè)加快，未來(lái)城南繁華可見(jiàn)。研判四：新商圈的形成，商業(yè)配套日益完善。依據(jù)樓盤(pán)品質(zhì)及低端，中高檔項(xiàng)目以公務(wù)員、資金實(shí)力的商人為主，中檔項(xiàng)目以泛公務(wù)員、個(gè)體戶為主；置業(yè)目的絕大多數(shù)以自用為主，少部分投資，表明整體市場(chǎng)依然以剛性需求為主導(dǎo)，投資目的占極少部分，市場(chǎng)泡沫成分不多。研判五：本案商鋪推售，投資型置業(yè)客群有待進(jìn)一步的挖掘大環(huán)境下，名仕公館現(xiàn)存的問(wèn)題>>>再來(lái)看產(chǎn)品的問(wèn)題☆現(xiàn)階段本案住宅售罄，商鋪推售時(shí)機(jī)不夠純熟，本案目前存在的問(wèn)題：1、工程形象差，項(xiàng)目周邊配套進(jìn)展緩慢，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不足；2、招商工作進(jìn)展緩慢嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象樹(shù)立；3、價(jià)格抗性較高，地產(chǎn)調(diào)控新政影響持續(xù)，目標(biāo)客群觀望情緒濃重；4、與區(qū)域其他項(xiàng)目相比本案產(chǎn)品層高較低，產(chǎn)品面積較大，二層利用率不大，產(chǎn)品本身沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成本案的銷(xiāo)售難點(diǎn)；5、促銷(xiāo)力度不夠，廣告投放剛開(kāi)始，效果尚不明顯；階段推廣面臨問(wèn)題名仕公館商鋪整體定位推廣小結(jié)：本案雖坐擁得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，新商圈的形成，價(jià)值無(wú)限。但現(xiàn)階段工程進(jìn)度慢，形象差，顧客對(duì)項(xiàng)目信心不足，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象的建立，對(duì)銷(xiāo)售有滯后。措施：加快工程進(jìn)度，優(yōu)化外立面，營(yíng)造火熱的商業(yè)氛圍，帶動(dòng)商鋪推售。名仕公館商鋪整體定位推廣>>>再看客戶的問(wèn)題>>>一組數(shù)據(jù),很關(guān)鍵蓄客量：截止至現(xiàn)在累計(jì)成交店面6套，客戶成交區(qū)域劃分2個(gè)會(huì)同、3個(gè)梅江鎮(zhèn)、一個(gè)蔡江?？蛻舫山宦殬I(yè)劃分信用社1個(gè)、郵政各1個(gè)、單位2個(gè)、個(gè)體戶1個(gè)、診所1個(gè)。來(lái)訪客戶的成交率不足10%，有效客戶量嚴(yán)重不足，后期蓄客任務(wù)艱巨.量？拓客面：數(shù)據(jù)上看，成交率梅江占據(jù)主導(dǎo)地位，項(xiàng)目在宣傳推廣面上應(yīng)進(jìn)一步深挖目標(biāo)傳達(dá)客群，吸納更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的有效客戶。>>>另一組數(shù)據(jù),很重要面？>>>再看價(jià)格的問(wèn)題名仕公館商鋪整體定位推廣>>>關(guān)于價(jià)格、成交率價(jià)格高？成交低？成交率：1#和2#產(chǎn)品面積區(qū)間相差不大，均價(jià)也相差不大，但3#樓兩層銷(xiāo)售，戶型大，總價(jià)高，二層利用率不大，將成為銷(xiāo)售難點(diǎn)，出現(xiàn)了較強(qiáng)的銷(xiāo)售抗性，直接反應(yīng)于較高的價(jià)格定位上。因此，我們認(rèn)為，針對(duì)3#銷(xiāo)售策略應(yīng)加大促銷(xiāo)優(yōu)惠力度，使成交價(jià)格趨于合理，

3.8-4.2米的層高與雙層，可打買(mǎi)一層送兩層概念。樓號(hào)套數(shù)面積（㎡）均價(jià)總價(jià)1#402625.8410880.422#241526.6811706.20178716253#241503.2810434.47156859326#325546.178132.3045103129合計(jì)107230938本案商鋪戶型結(jié)構(gòu)面積大，高總價(jià)，成銷(xiāo)售難點(diǎn)名仕公館商鋪整體定位推廣>>>回顧前期的推廣商鋪有價(jià)，商圈無(wú)價(jià)主題推廣，點(diǎn)明了名仕公館商圈價(jià)值，具備品牌高度。餐飲娛樂(lè)街區(qū)沿街金鋪8888元/㎡起，高舉高打，低開(kāi)低走。但商鋪的定位沒(méi)有凸顯，我們是什么類(lèi)型的商鋪，什么資源扶持等需要細(xì)化加強(qiáng)海報(bào)突出教育商圈價(jià)值與商鋪價(jià)值，大形象突出，掌舵財(cái)富領(lǐng)地，但海報(bào)整體缺乏統(tǒng)一調(diào)性，細(xì)化需要加強(qiáng)。商鋪戶型解析，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)與收益等需要加強(qiáng)，讓消費(fèi)者看到實(shí)在的收益，輔助購(gòu)買(mǎi)。洞察小結(jié)>>>蓄客量方面，商鋪在蓄客和拓客面上宣傳推廣力度都是嚴(yán)重不足的，為確保后續(xù)推售產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售，后期在宣傳推廣策略上需進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，進(jìn)一步提高上門(mén)客戶量和擴(kuò)大蓄客渠道銷(xiāo)售方面，目前的銷(xiāo)售抗性，主要體現(xiàn)在了較高的價(jià)格定位和大戶型上，下階段的銷(xiāo)售策略調(diào)整應(yīng)加大意向客戶維系，提高滯銷(xiāo)戶型的促銷(xiāo)優(yōu)惠力度推廣方面，對(duì)原有的項(xiàng)目定位和媒體廣告表現(xiàn)做進(jìn)一步的梳理和完善，以更加精準(zhǔn)的定位向市場(chǎng)進(jìn)行推廣由此，我們對(duì)名仕公館有了一些新的認(rèn)識(shí)和理解｛｝定位整合商鋪銷(xiāo)售需要較高的氣勢(shì)和起點(diǎn)，否則可能面臨后繼乏力的狀況。項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品等基本特質(zhì)無(wú)法改變，我們依舊來(lái)得及深挖項(xiàng)目的價(jià)值，對(duì)其重新包裝。氣勢(shì)十分重要，自我圈層的界定直接決定了你和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)；起點(diǎn)十分重要。起點(diǎn)越高，銷(xiāo)售的持續(xù)性越強(qiáng)。持續(xù)的話題性是保持項(xiàng)目活力的關(guān)鍵因素。PARTONE項(xiàng)目整體形象定位李嘉誠(chéng)說(shuō)：房地產(chǎn)最重要的三個(gè)要素：第一是地段；第二是地段；第三還是地段……地段決定了項(xiàng)目的基本屬性；地段決定了未來(lái)價(jià)值；地段決定了客戶后代的血統(tǒng)……以下是由濱江想到的……上海。黃浦江。外灘。5公里長(zhǎng)的一段江濱道路，見(jiàn)證了一個(gè)城市的歷史。。。早在100多年前，列強(qiáng)就開(kāi)始瓜分黃浦江畔的土地興建豪宅，各國(guó)使館、幫派私邸林立，各國(guó)銀行和商行聚集此地，形成了繁榮的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚。廈門(mén)。鷺江。鷺江道。夾在鼓浪嶼和廈門(mén)島之間的短短的1公里的道路，現(xiàn)在是全廈門(mén)最使人垂涎的地段。一百年前鷺江道便是閩南最著名的商業(yè)中心，早期各國(guó)銀行和商行聚集此地，形成了繁榮的商業(yè)街區(qū)。寧都梅江，汽車(chē)站，客家美食廣場(chǎng)，高端星級(jí)酒店相擁短短的一公里，將是寧都未來(lái)的繁榮領(lǐng)地。城南崛起，梅江河畔將是人們安居的第一選擇，梅江河畔有步行公園、多個(gè)住宅小區(qū)等，歷年來(lái)寧都先后投資巨資用于修建江濱路，除了修建環(huán)城路之外，還用于修建步行公園和休憩設(shè)施，環(huán)城橋道，這里未來(lái)將匯聚無(wú)限的人流。名仕公館商圈將會(huì)成核心領(lǐng)地，匯聚大型商超，銀行和商行，繁榮可見(jiàn)?？焖俪鞘谢?，城南濱江板塊的稀缺性愈發(fā)突出，土地的價(jià)值快速增長(zhǎng)客家美食文化廣場(chǎng)年底完工，依托超五星高端商務(wù)酒店和汽車(chē)站絕版配套，商業(yè)配套日趨完善，名仕公館物業(yè)價(jià)值顯著提升。城南正在大步發(fā)展，寧都工業(yè)園建設(shè)加進(jìn)。寧都城南版塊，工業(yè)發(fā)展快，商業(yè)氛圍足，寧都工業(yè)園正在建設(shè)中，園區(qū)規(guī)劃面積3000畝,目前已完成征地2013.642畝,開(kāi)發(fā)面積1200多畝,還有近800畝的土地儲(chǔ)備，未來(lái)的幾年將初具規(guī)模，城南黃金地，愈發(fā)減少，土地價(jià)值不斷攀升，黃金商圈錯(cuò)過(guò)不再。②未來(lái)的幾年，城南特別是江濱板塊的價(jià)值將進(jìn)一步加大，本案處于永寧大橋橋頭堡，環(huán)城路第一站，汽車(chē)站環(huán)伺，進(jìn)出寧都均是必經(jīng)之地，黃金地段，鎏金商圈！名仕公館商鋪整體定位推廣板式景觀高層+全沿街黃金旺鋪，絕佳產(chǎn)品打造貴胄領(lǐng)地社區(qū)黃金旺鋪，掌舵多個(gè)小區(qū)消費(fèi)人潮，汽年進(jìn)出寧都兩百萬(wàn)人潮，高端商務(wù)酒店商旅人潮，絕佳產(chǎn)品打造貴胄領(lǐng)地汽車(chē)站+客家美食廣場(chǎng)+贛江紅國(guó)際大酒店，絕佳配套打造絕版黃金鋪城南發(fā)展，城市規(guī)劃者指引的方向，三大商圈帶動(dòng)如數(shù)消費(fèi)人潮，環(huán)城路四通八達(dá)，汽車(chē)站近守，萬(wàn)畝工業(yè)園建設(shè)。無(wú)論何種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，比較贏得市場(chǎng)，商圈決定商鋪，人潮帶來(lái)錢(qián)潮。此等發(fā)展黃金鋪，寧都很難重現(xiàn)。稀缺性，吸金性，親水性，未來(lái)性，創(chuàng)富性，繁華感，國(guó)際感項(xiàng)目整體形象定位呼之欲出：形象定位：濱江商務(wù)區(qū)，財(cái)富黃金街定位語(yǔ)：前所未見(jiàn)是遠(yuǎn)見(jiàn)定位拓展語(yǔ)：華夏金街，舉世無(wú)雙名仕公館商鋪整體定位推廣定位：濱江商務(wù)區(qū)，財(cái)務(wù)黃金地名仕公館商鋪整體定位推廣名仕公館商鋪整體定位推廣名仕公館商鋪整體定位推廣>>廣告語(yǔ)延展（甄選）名仕公館買(mǎi)鋪，坐享三代富21沿街旺鋪1+2，買(mǎi)一層送兩層銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提升其他建議PARTTWO產(chǎn)品優(yōu)化建議3、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提升外部環(huán)境體驗(yàn)當(dāng)前銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)存在部分需整改的內(nèi)容，從外部來(lái)看有以下部分：售樓處外部美化不足，檔次感欠缺；無(wú)綠化喬木，無(wú)法烘托外部氛圍；現(xiàn)場(chǎng)無(wú)銷(xiāo)售氛圍烘托，售樓處外部環(huán)境差，沒(méi)有商業(yè)氛圍。外部環(huán)境示意內(nèi)部環(huán)境示意專(zhuān)業(yè)專(zhuān)注——售樓處確保環(huán)境干凈整潔銷(xiāo)售輔助資料擺放顯眼，方便客戶索取銷(xiāo)售沙盤(pán)即使清理營(yíng)造溫馨的銷(xiāo)售環(huán)境其他建議：推廣策略｛｝如何持續(xù)不斷實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群深入挖掘及確保層層鎖客最終成交？講渠道前，讓我們?cè)賮?lái)看一下產(chǎn)品：35—132㎡一層，90——134㎡雙層，35——1500㎡多層沿街黃金旺鋪產(chǎn)品的多元化，決定客群分散于各行各地域階層，以寧都城區(qū)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)移民客為輔，同時(shí)共性為“具備支付能力”與“寧都本土”『名仕公館』商鋪營(yíng)銷(xiāo)，渠道必須升級(jí)，找到客戶，成敗關(guān)鍵！客戶性格描摹I.他們祖籍在寧都及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著事業(yè)和生活的原因，與寧都城區(qū)發(fā)生越來(lái)越密切的聯(lián)系；II.他們多大數(shù)喜歡寧都城區(qū)的生活氣息，已經(jīng)或考慮在寧都城區(qū)定居；III.這群人或商或政，絕大多數(shù)是社會(huì)的中堅(jiān)層，有著受人尊敬的職業(yè)以及令人羨慕的收入，有相對(duì)穩(wěn)定的家庭環(huán)境及親友階層。IV.擁有相對(duì)廣泛的社交圈，已經(jīng)養(yǎng)成自己鮮明的生活方式，關(guān)注圈層中的領(lǐng)導(dǎo)人物影響力，處于事業(yè)、生活的上升階段，更注重自身社會(huì)地位認(rèn)同。處于事業(yè)上升有生活追求的寧都中堅(jiān)階層！地域分散、行業(yè)分散、極具主見(jiàn)，信任大眾媒體渠道原則I.滿足大眾眼球、取悅目標(biāo)族群需求，讓輿論影響購(gòu)買(mǎi)；II.創(chuàng)新渠道，精準(zhǔn)找準(zhǔn)客戶，形成快速成交；III.設(shè)置利益鏈，讓客戶告訴客戶，讓客戶找客戶；IV.圈層定制服務(wù)，讓客戶影響客戶，互相催眠。企業(yè)團(tuán)體渠道鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)渠道中高端消費(fèi)口碑渠道其他渠道——渠道組成渠道1：企業(yè)團(tuán)體渠道操作策略：無(wú)孔不入，先邀約到場(chǎng)，爾后推銷(xiāo)操作時(shí)間：大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)展前，邀約至參與，了解項(xiàng)目（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)放后）影響人群：寧都城幾大區(qū)域各大企業(yè)開(kāi)拓方式：以名單獲得為主，短信、DM直郵邀約為主企業(yè)主登記聯(lián)系方式黃頁(yè)登記企業(yè)所在地、聯(lián)系方式短信數(shù)據(jù)庫(kù)篩選郵政數(shù)據(jù)庫(kù)篩選傳播概念：圈層活動(dòng)++項(xiàng)目形象操作策略：無(wú)孔不入，先邀約到場(chǎng)，爾后推銷(xiāo)渠道2：鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道（走量渠道）利益按鈕：返折團(tuán)購(gòu)活動(dòng)操作時(shí)間：圍繞項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，尤其以雙節(jié)返鄉(xiāng)期間重點(diǎn)挖掘影響人群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層、生意人（梅江、會(huì)同，賴(lài)村為主）通過(guò)社區(qū)、大隊(duì)、企業(yè)等具有影響力的人物，打開(kāi)渠道。并針對(duì)性進(jìn)行巡演活動(dòng)。開(kāi)拓方式：扎堆團(tuán)購(gòu)、輪回巡演、人脈匯聚（短期外接待點(diǎn)設(shè)立）傳播概念：稀缺價(jià)值+貴賓優(yōu)惠利益按鈕：雙節(jié)返折團(tuán)購(gòu)活動(dòng)渠道3：中高端消費(fèi)者渠道操作策略：借用渠道+跨界營(yíng)銷(xiāo)+定制活動(dòng)操作時(shí)間：大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)展前，邀約至參與，了解項(xiàng)目（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)放后）影響人群：寧都中高端消費(fèi)群體開(kāi)拓方式：客戶資源互換短信、DM直郵，借用其營(yíng)銷(xiāo)渠道發(fā)放項(xiàng)目宣傳資料，圈層活動(dòng)邀約其客戶參與；百貨高端消費(fèi)VIP客戶、銀行VIP客戶、保險(xiǎn)公司貴賓會(huì)員、茶道會(huì)所、健身俱樂(lè)部會(huì)員、高級(jí)美容會(huì)所會(huì)員等——打通貴賓客戶經(jīng)理關(guān)系傳播概念：圈層活動(dòng)+項(xiàng)目形象操作策略：借用渠道，跨界營(yíng)銷(xiāo)，定制活動(dòng)尋找客戶，成敗關(guān)鍵下半年急需解決的三大問(wèn)題下半年解決三大問(wèn)題一、如何在競(jìng)品項(xiàng)目中脫穎而出，成為客戶的首選。二、如何解決市場(chǎng)對(duì)區(qū)域價(jià)值不看好或不認(rèn)同的問(wèn)題。三、樓市輿論觀望抬頭，工程節(jié)點(diǎn)（贛江紅國(guó)際大酒店進(jìn)駐），讓客戶在下半年出手。策略闡述>>>“線上高招”：短信、戶外——高舉高打，大形象、高品質(zhì)招攬客戶——低開(kāi)低走，性價(jià)比促動(dòng)銷(xiāo)售“線下講理”：軟文、公關(guān)——炒商圈，個(gè)性包裝強(qiáng)力推廣，講究性價(jià)比——炒店鋪，強(qiáng)化商圈優(yōu)勢(shì)外，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，PK全市——樹(shù)品牌，從開(kāi)發(fā)商品牌到項(xiàng)目品牌——賺人氣，吸納新客源，擴(kuò)充蓄客量——走出去，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客，廣開(kāi)通路7—8月9-11月12月項(xiàng)目形象高度提升期目標(biāo)：完成項(xiàng)目整體價(jià)值提升，為后續(xù)具體產(chǎn)品推售奠定核心價(jià)值支撐實(shí)施關(guān)鍵：1.新形象釋出2.贛江紅大酒店裝修實(shí)景綻放3.商鋪全面招商，蓄積新客戶項(xiàng)目產(chǎn)品宣傳推廣期新客戶積累期目標(biāo)：開(kāi)展產(chǎn)品宣傳、最大限度積累意向客戶，為后續(xù)集中認(rèn)籌奠定基礎(chǔ)實(shí)施關(guān)鍵：1.開(kāi)展重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)2.戶外廣告增點(diǎn)及原內(nèi)容更換3.“中秋國(guó)慶”雙節(jié)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)4.項(xiàng)目招商會(huì)5.贛江紅國(guó)際大酒店體驗(yàn)活動(dòng)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期目標(biāo)：充分挖掘階段推售產(chǎn)品內(nèi)、外在價(jià)值，促進(jìn)客戶上門(mén)、成交實(shí)施關(guān)鍵：1.持續(xù)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目推介會(huì)2.項(xiàng)目再次招商會(huì)3.意向客戶營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)>>>項(xiàng)目各階段推廣組織實(shí)施>>>項(xiàng)目各階段推廣組織實(shí)施7-8月份執(zhí)行要點(diǎn)（形象提升期）——線上廣告推廣主題前所未見(jiàn)是遠(yuǎn)見(jiàn)南江濱上，最后席位稀缺旺鋪選擇，多變空間35—1500㎡沿街旺鋪，靈動(dòng)多變，稀缺無(wú)阻檔致富，沿街金鋪名仕公館沿街金鋪退線30米，更多致富空間。>>>項(xiàng)目各階段推廣組織實(shí)施（７—8月）7—8月份執(zhí)行要點(diǎn)——線下活動(dòng)推廣主題濱江商務(wù)區(qū)，財(cái)富黃金街高峰論壇暨招商品鑒會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2013年８月25日（周日）下午14：00-17：00活動(dòng)主題：濱江商務(wù)區(qū)，財(cái)富黃金街高峰論壇暨招商品鑒會(huì)活動(dòng)地點(diǎn)：富麗華酒店活動(dòng)形式：論壇（主題演講+圓桌對(duì)話）、問(wèn)答、茶歇活動(dòng)規(guī)模：50-100人明