2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估歷年考試高頻考點(diǎn)試題附帶答案

2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估歷年考試高頻考點(diǎn)試題附帶答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、指委托函、（）及附件等部分組成。A、估價(jià)師聲明B、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C、估價(jià)結(jié)果報(bào)告D、估價(jià)技術(shù)報(bào)告E、估價(jià)的假設(shè)和限制條件2.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)，包括（）A、政治思想素質(zhì)B、社交素質(zhì)C、執(zhí)業(yè)素質(zhì)D、倫理素質(zhì)E、身體素質(zhì)3.基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。所以，基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格，而是區(qū)域性的價(jià)格。4.資本化率是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際收益與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。5.成本法的基本公式為：新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益。6.土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利潤(rùn)）×土地增值收益率。7.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。所謂正常價(jià)格是指在公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，交易雙方均充分了解市場(chǎng)信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易價(jià)格。8.6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲方的權(quán)益。?據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。9.簡(jiǎn)述成本法的特點(diǎn)？10.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。11.估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和結(jié)論。因此，在撰寫(xiě)過(guò)程中要避免發(fā)生哪些錯(cuò)誤（）。A、技術(shù)路線錯(cuò)誤B、方法運(yùn)用錯(cuò)誤C、參數(shù)確定錯(cuò)誤D、報(bào)告格式錯(cuò)誤E、文字表述等其它常見(jiàn)錯(cuò)誤12.為評(píng)估某寫(xiě)字樓的價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類(lèi)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2005年10月30日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。13.假設(shè)開(kāi)發(fā)法使用的范圍有哪些？14.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則？15.不動(dòng)產(chǎn)的資本化率有（）A、綜合資本化率B、土地資本化率C、房地產(chǎn)資本化率D、建筑物資本化率E、房屋資本化率16.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是否要進(jìn)行年限修正？17.不動(dòng)產(chǎn)的自然特性包括：（）?????A、用途多樣性B、耐久性C、個(gè)別性D、涉及廣泛性18.收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它只適用于（）。A、有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估B、無(wú)收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估C、交易型不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估D、很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估19.不動(dòng)產(chǎn)是事物與權(quán)益的結(jié)合。其中不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附著物D、土地和建筑物組成的整體E、機(jī)器設(shè)備20.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A、10.2B、11.0C、11.3D、11.521.某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2％，從第8年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、85.45B、87.16C、88.50D、88.9022.簡(jiǎn)述成本法的使用范圍？23.簡(jiǎn)述成本法的實(shí)質(zhì)是？24.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則在計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A、52B、70C、68D、5025.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物現(xiàn)場(chǎng)鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報(bào)酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格。第2卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.路線價(jià)法的前提條件是由可供使用的科學(xué)合理的深度指數(shù)表和其他各種修正率；有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。2.（）指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，反映該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)在此時(shí)期內(nèi)的平均價(jià)格水平。A、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值B、理論價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、評(píng)估價(jià)格3.評(píng)估8號(hào)宗地的地價(jià)為（）元/m2A、740B、791C、891D、9904.簡(jiǎn)述新開(kāi)發(fā)土地有哪些，公式是有哪些？5.從估價(jià)目的和估價(jià)結(jié)果的形式看，市場(chǎng)比較法除了可以用于評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格外，還可以用于評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的租金，也可應(yīng)用于其它方法中有關(guān)參數(shù)的求取。6.利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，首先需要調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動(dòng)產(chǎn)最佳開(kāi)發(fā)利用方式B、弄清政府的規(guī)劃限制C、弄清土地權(quán)利狀況D、弄清開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期E、弄清不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況7.按剩余技術(shù)分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)，是以各方擁有的房地價(jià)值占高層建筑房地總價(jià)值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔(dān)該份額相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。8.（）就是將估價(jià)對(duì)象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格?進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。A、市場(chǎng)比較法B、收益法C、成本法D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法9.建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)，經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起到預(yù)期產(chǎn)生的收入開(kāi)始小于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于其自然壽命。10.簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法的特點(diǎn)？11.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，它適用于（）。A、工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估B、市場(chǎng)交易活躍，交易實(shí)例充足的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估C、具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估D、有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估12.某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計(jì)。該商場(chǎng)共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計(jì)該商場(chǎng)于1998年5月31日帶租金出售時(shí)的正常價(jià)格。13.現(xiàn)擬采用市場(chǎng)法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取了甲、乙、丙三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表： 又知，可比實(shí)例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實(shí)例甲為分期付款：首期96萬(wàn)元；第一年末72萬(wàn)，月利率1%；第二年末72萬(wàn)，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.5，2003年8月初的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.3。該類(lèi)房地產(chǎn)人民幣價(jià)格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值）。14.成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現(xiàn)為：（）。A、是一種經(jīng)濟(jì)成本B、是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、是指開(kāi)發(fā)商所付出的成本D、是消費(fèi)者的成本E、是實(shí)際成本15.簡(jiǎn)述折舊的種類(lèi)有？16.簡(jiǎn)述收益法的特點(diǎn)是？17.在估價(jià)過(guò)程中，確定估價(jià)結(jié)果后應(yīng)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告應(yīng)達(dá)到（）要求。A、特殊性B、全面性C、公正性D、準(zhǔn)確性E、概括性18.假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估外，該方法還可應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)投資決策分析。19.收益法是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。采用收益法測(cè)算出的價(jià)格通常稱為（）。A、市場(chǎng)價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C、收益價(jià)格D、成本價(jià)格20.某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年lO月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類(lèi)房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。21.可用成本法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)有（）。A、市場(chǎng)交易活躍、交易實(shí)例充足的不動(dòng)產(chǎn)B、既無(wú)收益又很少進(jìn)入交易的不動(dòng)產(chǎn)C、工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估D、商業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估E、住宅用地的價(jià)格評(píng)估22.假設(shè)開(kāi)發(fā)法有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種計(jì)算公式。所謂動(dòng)態(tài)和靜態(tài)之分，主要是是否考慮了（）。A、利息因素?B、資金的時(shí)間價(jià)值C、投資利潤(rùn)D、稅收費(fèi)用23.某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬(wàn)元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房地產(chǎn)通常可得到銀行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價(jià)格。24.某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。現(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬(wàn)元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為140萬(wàn)元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）25.估價(jià)對(duì)象為一出租寫(xiě)字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫(xiě)字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬(wàn)元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%，報(bào)酬率為8%。第3卷一.參考題庫(kù)(共25題)1.重建價(jià)格是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。2.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是由不動(dòng)產(chǎn)的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。3.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。4.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的步驟？5.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（）。A、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告B、審核估價(jià)報(bào)告C、出具估價(jià)報(bào)告D、估價(jià)資料歸檔6.某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/m2，現(xiàn)時(shí)取得該類(lèi)土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/m2，現(xiàn)實(shí)建造同類(lèi)建筑物每平方米為1100元，估計(jì)該建筑物有8成新，該類(lèi)建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。7.運(yùn)用市場(chǎng)比較法，比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強(qiáng)，評(píng)估結(jié)果越好。8.簡(jiǎn)述非正常交易情況的類(lèi)型？9.舊有不動(dòng)產(chǎn)公式是？10.為評(píng)估某寫(xiě)字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：???? （1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期 （2）交易情況分析判斷 交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度 （3）調(diào)查獲知該類(lèi)寫(xiě)字樓的價(jià)格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。? （4）房地產(chǎn)狀況分析判斷 房地產(chǎn)狀況中的三全因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例的狀況劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2002年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。11.社會(huì)因素主要是指社會(huì)狀態(tài)、人文、心理狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素。12.堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的預(yù)期收益原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員必須對(duì)價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的客觀、合理的預(yù)期收益進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，尤其是在收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益的確定上。13.土地的自然特性包括不可移動(dòng)性、耐久性、個(gè)別性、用途多樣性。14.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是宗地價(jià)格的一種評(píng)估方法。它是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在比較的基礎(chǔ)上，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地于估價(jià)期日價(jià)格的方法。該方法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、預(yù)期收益原理C、供求原則D、收益分配原則15.下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。A、消費(fèi)者的收入增加B、作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升16.估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如下： （1）收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示： 從2003年11月～2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。 （2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：? 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬(wàn)元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。? 該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。 各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示 （3）建筑物的重置價(jià)格為1100元/m2。? （4）建筑物耐用年限為60年，無(wú)殘值。? 試用成本法評(píng)估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場(chǎng)法和成本法求?。ㄈ缧栌?jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。17.簡(jiǎn)述地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別？18.通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法是（）。A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法C、成本法D、路線價(jià)法19.某公司通過(guò)參加拍賣(mài)競(jìng)得一面積為2500m2的土地的使用權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其酒樓本身進(jìn)行收益價(jià)格評(píng)估，估價(jià)期日為2009年3月12日。?據(jù)估價(jià)人員調(diào)查核實(shí)，此不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估期日尚可使用35年，當(dāng)?shù)赝?lèi)同檔次物業(yè)每月的營(yíng)業(yè)額為50萬(wàn)元每月管理費(fèi)和稅費(fèi)總計(jì)為30萬(wàn)元；經(jīng)市場(chǎng)比較法求得同交易圈內(nèi)使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權(quán)價(jià)格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。20.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A、說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求21.不動(dòng)產(chǎn)的（）使得不動(dòng)產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，每一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格都存在差異，因此不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。A、個(gè)別性B、不可移動(dòng)性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性22.通常選取多個(gè)可行的資本化率，計(jì)算得到幾個(gè)收益價(jià)格，對(duì)它們與其他估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析，最終確定可能的價(jià)格，做為收益法測(cè)算的估價(jià)價(jià)格。23.一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。24.基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)具有的特點(diǎn)是（）。A、它是一種區(qū)域性的價(jià)格B、是一種分用途的價(jià)格C、是一種平均價(jià)格D、是一種控制性的價(jià)格E、是無(wú)限年期的價(jià)格25.某建筑物的建筑面積為100m2，已經(jīng)使用10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，該建筑的經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元第1卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:A,C,D,E2.參考答案:C,D3.參考答案:正確4.參考答案:錯(cuò)誤5.參考答案:錯(cuò)誤6.參考答案:錯(cuò)誤7.參考答案:錯(cuò)誤8.參考答案: （1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值 ①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（萬(wàn)元） ②收益年限=40-6-=34（年） ③辦公樓現(xiàn)值為： （2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格 ①乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（萬(wàn)元） ②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11（年） ③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： （3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92（萬(wàn)元）9.參考答案: 1）在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分時(shí)，不宜采用成本法。 2）成本法評(píng)估的價(jià)格只是一種積算價(jià)格，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等情況考慮較少，缺陷。 3）成本法又可作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行可靠性研究的依據(jù)。10.參考答案: （1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格 ①建造成本：800萬(wàn)元? ②管理費(fèi)用：800×3%=24萬(wàn)元? ③投資利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90萬(wàn)元 ④建筑物的重置價(jià)格：800+24+54.9+50+120=1048.9萬(wàn)元 （2）計(jì)算建筑物的折舊額 ①墻壁、地面等損壞的折舊費(fèi)=18萬(wàn)元 ②裝修部分的折舊費(fèi)=200×2/5=80萬(wàn)元 ③設(shè)備部分的折舊費(fèi)=110×8/10=88萬(wàn)元 ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34萬(wàn)元? ⑤該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34萬(wàn)元11.參考答案:A,B,C,D,E12.參考答案: 估算寫(xiě)字樓于2005年10月30日的正常價(jià)格如下? （1）采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評(píng)估。? （2）求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格： （3）計(jì)算評(píng)估結(jié)果? 若將上述三個(gè)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)結(jié)果，則有：? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝（6310.52＋6391.66＋6019.78）／3＝6240.65元／m213.參考答案: 1）待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)（如生地、毛地、熟地） 2）土地這你、復(fù)墾 3）待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這是公事中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用 4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。 5）在建工程（包括停建工程） 6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法還應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策中：確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格。確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中可能發(fā)生的最高成本法費(fèi)用14.參考答案: 1）合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分、其他） 2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度） 3）估價(jià)期日原則（估價(jià)期日為現(xiàn)在時(shí)、過(guò)去時(shí)、未來(lái)時(shí)。意義：便于弄清估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)點(diǎn)，了解不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)狀況；為不動(dòng)產(chǎn)的交易、等級(jí)、管理及相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)的頒布實(shí)施提供時(shí)間界限；有利于估價(jià)人員選擇合適的估價(jià)方法，對(duì)年期修正系數(shù)、利息期等參數(shù)進(jìn)行設(shè)定。） 4）替代原則（不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定，由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者通過(guò)市場(chǎng)交易案例相互比較后決定，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還可通過(guò)比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。） 5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中特有的供求原則） 6）預(yù)期收益原則（過(guò)去收益的重要意義在于推測(cè)未來(lái)的收益變化） 7）貢獻(xiàn)原則（對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)以生產(chǎn)因素是否適當(dāng)，生產(chǎn)因素之組合是否均衡，各生產(chǎn)因素的貢獻(xiàn)率有多大。土地的貢獻(xiàn)是土地收益或地租） 8）公平原則（估價(jià)人員應(yīng)站在公正的立場(chǎng)上，遵循不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成理論及規(guī)律，運(yùn)用科學(xué)方法客觀公正地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估）15.參考答案:A,B,D16.參考答案: 1）當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； 2）當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，土地增值收益與成本價(jià)格都要進(jìn)行年期修正。（例如：以投資利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算利潤(rùn)的）*n不是剩余年限，是土地使用權(quán)年限。 3）當(dāng)評(píng)估宗地為轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余年期修正。17.參考答案:B,C18.參考答案:A19.參考答案:A,B,D20.參考答案:C21.參考答案:B22.參考答案: 1）不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、缺乏市場(chǎng)交易實(shí)例的區(qū)域。 2）對(duì)于既無(wú)收益有很少進(jìn)入市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)或公益性不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。 3）對(duì)于抵押貸款、拆遷、保險(xiǎn)總的不動(dòng)產(chǎn)的限制，不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)的“底價(jià)”。 4）工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估，不適用與商業(yè)住宅用地。 5）適用于全新或基本全新的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。 6）對(duì)使用時(shí)間較長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，不宜采用成本法。23.參考答案:通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。24.參考答案:D25.參考答案: （1）計(jì)算土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格VL （2）計(jì)算建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格VB? ①求建筑物重置價(jià)格C? C=1000×2000×3.0=600（萬(wàn)元）? ②求可修復(fù)部分折舊D1?D1=5（萬(wàn)元）? ③求裝修部分折舊D2? D2=30×2.5÷5=15（萬(wàn)元）? ④求設(shè)備部分折舊D3 D3=50×2.5÷15=8.33（萬(wàn)元）? ⑤求結(jié)構(gòu)部分折舊D4?D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（萬(wàn)元）? ⑥求折舊總額D? D=D1+D2+D3+D4=61.77（萬(wàn)元）? 則VB=C-D=600-61.77=538.23（萬(wàn)元）? （3）計(jì)算房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格V?V=VL+VB=98.26+538.23=636.49（萬(wàn)元）? 注：求土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用收益法公式進(jìn)行年期修正，不可用36/40方法計(jì)算。第2卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:正確2.參考答案:C3.參考答案:C4.參考答案: 1）包括： 填海造地、開(kāi)山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地、舊城區(qū)總拆除舊建筑物 2）公式： 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+土地增值收益）*修正系數(shù) 應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用=收益程度*設(shè)施總費(fèi)用 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）*投資利潤(rùn)率 土地增值收益 =（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）*土地增值收益率 價(jià)格修正用修正系數(shù)K5.參考答案:正確6.參考答案:B,C,E7.參考答案:錯(cuò)誤8.參考答案:A9.參考答案:錯(cuò)誤10.參考答案: 1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是從開(kāi)發(fā)商的角度分析、測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)。其可靠性如何取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地歸家的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；時(shí)候正確賬務(wù)了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值；是否正確確定了不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等 2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。前提如下：假設(shè)估價(jià)中設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下賤，并且不考慮物價(jià)上漲的影響；假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻或分段均勻投入的 3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法有兩種計(jì)算方式：采用折現(xiàn)的方式，將未來(lái)不同時(shí)點(diǎn)預(yù)期發(fā)生的現(xiàn)金流都統(tǒng)一折現(xiàn)到起始點(diǎn)；采用計(jì)息方式，將整個(gè)期間不同時(shí)點(diǎn)預(yù)期發(fā)生的支付都分別計(jì)息到完成開(kāi)發(fā)時(shí)11.參考答案:C12.參考答案: （1）計(jì)算各層可出租的面積 2000×60%=1200m2 （2）計(jì)算租期內(nèi)年凈收益?180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36萬(wàn)元 （3）計(jì)算第一層在租期滿后的年凈收益?200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4萬(wàn)元 （4）計(jì)算第一層的正常價(jià)格 13.參考答案: 14.參考答案:A,B,D15.參考答案: 1）物質(zhì)折舊：自然老化、正常使用所造成的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修所造成的損壞 2）功能折舊：由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失 3）經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化16.參考答案: 1）收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)。（地租地價(jià)理論和生產(chǎn)要素分配理論） 2）收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，所以求得的價(jià)格通常稱為“收益價(jià)格”。 3）收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動(dòng)產(chǎn)凈收益和資本化率確定的準(zhǔn)確度。17.參考答案:B,C,D,E18.參考答案:正確19.參考答案:C20.參考答案: （1）計(jì)算公式： 21.參考答案:B,C22.參考答案:B23.參考答案: （1）該房地產(chǎn)為有收益不動(dòng)產(chǎn)，適宜用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。 （2）計(jì)算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為： （3）用復(fù)合投資法計(jì)算資本化率：R＝70％×6％＋30％×10％＝7.2％ （4）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價(jià)格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益為2005年12月30日及以后的預(yù)期純收益，到估價(jià)期日收益年限已過(guò)4年，剩余收益年限為46年，則：24.參考答案: （1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式：? 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊? （2）求土地的重新取得價(jià)格? 因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格 （3）計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：? ①建安成本=600（萬(wàn)元）? ②管理費(fèi)用=600×3%=18（萬(wàn)元）? ③投資利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（萬(wàn)元）? ④銷(xiāo)售稅費(fèi)=90（萬(wàn)元）? ⑤開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=120（萬(wàn)元）? 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬(wàn)元） （4）計(jì)算建筑物折舊額? ①門(mén)窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬(wàn)元）? ②?裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬(wàn)元）? ③設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬(wàn)元）? ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬(wàn)元）? 建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬(wàn)元）? （5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬(wàn)元）25.參考答案: （1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式： （2）計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬(wàn)元）? （3）計(jì)算年總費(fèi)用? ①年家具設(shè)備的折舊費(fèi)=8000×（1-4%）/12=640（萬(wàn)元） ②年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200（萬(wàn)元）? ③年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3（萬(wàn)元）? ④營(yíng)業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15（萬(wàn)元）? 年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬(wàn)元）? （4）計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬(wàn)元）? （5）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 第3卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案:錯(cuò)誤2.參考答案:正確3.參考答案:正確4.參考答案: 1）搜集交易實(shí)例 2）選取可比實(shí)例 3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4）進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正 5）求取比準(zhǔn)價(jià)格5.參考答案:B6.參考答案: 7.參考答案:正確8.參考答案: 1）利害關(guān)系人之間的交易 2）急于出手或者急于購(gòu)買(mǎi)情況下的交易 3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 4）對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 5）有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易 6）相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易 7）特殊交易方式下的交易 8）稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易9.參考答案: 1）舊有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格—建筑物的折舊 2）舊有建筑物價(jià)格=建筑物的重