國八條新政解讀及北京市場表現(xiàn)

國國八條新政對市場的影響以后市走勢分析?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有5/9國八條新政對市場的影響及后市走勢分析【事件背景】2010年房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但并未阻止房價上漲的步伐。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年全國70個大中城市房價上漲了6.4%；中房信對全國重點城市監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，30個重點城市房價漲幅均超過10%，其中?？凇⒑贾?、太原、北京、上海、深圳等城市漲幅超過40%。2011年1月【政策要點】【調(diào)整稅費】對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。（營業(yè)稅將統(tǒng)一按照總額的5.5%征收，普通住宅也被納入調(diào)控對象之列，之前的規(guī)定是：1.不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。2.超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。3.不足5年的普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅；嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)所得稅意味著可能按照差價的20%征收，之前各地多采用總額的1%稅率征收。）【差別信貸】對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（首付比例上調(diào)一成）【增加土地出讓】今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。【限購升級】各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！拘抡蟊本┦袌霰憩F(xiàn)】由于本輪新政被媒體提前預(yù)知，在政策調(diào)控前兩周，二手房市場出現(xiàn)了較為明顯的一波上漲行情；新房市場則出現(xiàn)扎堆供應(yīng)的情況。而新政后，市場進(jìn)入了春節(jié)前最后一周，受春節(jié)和新政雙重影響，市場表現(xiàn)較為冷淡。由于春節(jié)因素干擾，新政效果需待節(jié)后市場進(jìn)入正常交易后方能得到正式檢驗。二手房出現(xiàn)恐慌性購房，成交大幅上漲二手房方面，“新國八條”雖然出臺，但地方細(xì)則尚未出盡，而且即將落地的北京版第三輪調(diào)控細(xì)則力度空前，特別是針對限購的政策非常嚴(yán)厲，趕搭政策末班車的恐慌性購房心理，進(jìn)一步助推了二手房成交量上揚。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年元旦后第一周（1月3日-9日），北京二手房成交3922套；第二周（1月10日-16日）則成交了5577套，環(huán)比上漲42%；到了第三周（1月17日-23日），北京二手房簽約量連續(xù)4日突破千套，總成交量達(dá)到5813套，環(huán)比前一周的簽約量除現(xiàn)房外都有明顯上漲，與去年同期相比則大幅上漲了64.9%，日均成交量達(dá)830套；第四周(1月24日—30日)，全市二手住宅網(wǎng)簽總量為2011年前四周北京二手住宅成交套數(shù)走勢從價格結(jié)構(gòu)來看，預(yù)計高端物業(yè)受到的沖擊會較大，高端項目的客戶群體多數(shù)已經(jīng)擁有兩套以上的住宅，是本次限購令明令禁止的，因此，高端住宅可能將面臨前所未有的沖擊。而中低端住宅以剛性需求為主，相對受到的沖擊較小。而改善性需求由于六成首付的要求也將受到一定的抑制，首此影響，中高端住宅的銷售也將受到一定的沖擊。當(dāng)然，本次新國八條最終的調(diào)控效果特別是對房價的影響取決于兩個方面：地方政府的執(zhí)行力和市場需求對政策的適應(yīng)力。和去年四月中旬一樣，政策很嚴(yán)厲，但最終地方執(zhí)行力度不一，購房者對調(diào)控政策快速消化等使得政策季度化，最終的調(diào)控效果并不理想。三、對企業(yè)的影響本次新國八條影響企業(yè)四個方面：1、空間：加快企業(yè)向三四線城市戰(zhàn)略布局的進(jìn)程三四線城市房地產(chǎn)市場受政策影響較小，因此我們認(rèn)為主要布局于三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本次調(diào)控中受影響相對較小。同時，這也將加快目前開發(fā)企業(yè)向三四線城市戰(zhàn)略布局的進(jìn)程。2、速度：高周轉(zhuǎn)企業(yè)相對沖擊較小秉承高速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在本次調(diào)控中表現(xiàn)出更強的抗壓性。高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)具有較為靈活的定價、推盤策略，在市場調(diào)整期內(nèi)更能有效的抓住市場需求，回籠資金。3、形態(tài)：資金優(yōu)勢有利于央企發(fā)力和洗牌；專注于三四線潛力企業(yè)受益，有望借機(jī)超車市場調(diào)整期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)之間的競爭將更依賴于資金的充裕程度。央企憑借雄厚的資金實力和強大的融資能力有望借機(jī)發(fā)力，收購、兼并項目從而對整個行業(yè)格局進(jìn)行重新洗牌。而那些一直以來專注于三四線城市的中型開發(fā)企業(yè)也有望從調(diào)控中獲益，憑借較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流實現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。四、建議政策的密集出臺，給企業(yè)提出新的命題：政策頻發(fā)期，如何建立快速反應(yīng)機(jī)制？我們建議企業(yè)應(yīng)在三個方面加強自身功力。1、加強專業(yè)判斷力，踏準(zhǔn)節(jié)點比做好產(chǎn)品更重要，這是當(dāng)前市場環(huán)境下的生存戰(zhàn)略；2、加強執(zhí)行力，市場調(diào)整期內(nèi)快速有效供應(yīng)才是王道；3、進(jìn)一步整合資源：輔業(yè)外包，壓縮自身主業(yè)運營周期，隨時等待市場的拐點。【附件：新國八條內(nèi)容】（一）進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。（四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。（六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)