新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究 -以碧桂園為例

.56資料來源：根據(jù)碧桂園2016-2020年年度報(bào)告中相關(guān)數(shù)據(jù)整理由表2可以看出，從2017年實(shí)施新收入準(zhǔn)則后的四年碧桂園的收入總額由比較大的波動(dòng)。其中，相較于2016年度，碧桂園的收入總額在2017年和2018年呈現(xiàn)快速增長模式，尤其在2018年其收入增長率達(dá)到最大為67.1%。此增長在銷售上由最直接的體現(xiàn)：截至2018年底，碧桂園權(quán)益的合同銷售金額5018.8億元，權(quán)益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增加31.25%和23.06%，均價(jià)為9267元每平方米，增速大幅超過行業(yè)平均水平。然而在2019以及2020年度收入的漲幅大幅度下滑，特別是在2020年其收入總額出現(xiàn)首次下滑，同比下降了4.7%。碧桂園在財(cái)報(bào)中對(duì)收入下滑進(jìn)行了解釋，受到了2020年新冠疫情的影響，部分項(xiàng)目工程及樓盤交付、確認(rèn)收入放緩。同時(shí)，我們可以看出碧桂園主要的收入來源還是來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，均占比96%以上，其余4.0%來自其他部分。這里特別說明一下：碧桂園為首家且唯一一家提前使用新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)。在港交所上市的，適用的是HKFRS15，我們所討論的是CAS14(2017)，但是這兩個(gè)收入準(zhǔn)則在核心內(nèi)容上并沒有明顯的差異，都是追隨《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)——來自客戶合同的收入》的腳步。新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析——以碧桂園為例盈利能力影響分析盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。利潤是企業(yè)內(nèi)外有關(guān)各方都關(guān)心的中心問題、利潤是投資者取得投資收益、債權(quán)人收取本息的資金來源,是經(jīng)營者經(jīng)營業(yè)績和管理效能的集中表現(xiàn)，也是職工集體福利設(shè)施不斷完善的重要保障。表3新舊準(zhǔn)則下碧桂園財(cái)務(wù)指標(biāo)的對(duì)比：（單位：億元）準(zhǔn)則財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)行準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則營業(yè)收入2,269.001981.34營業(yè)成本1681.141514.23銷售毛利率25.91%23.58%資產(chǎn)總額10,496.6910,674.27利潤總額465.22346.72總資產(chǎn)報(bào)酬率6.99%5.48%資料來源：根據(jù)碧桂園2017年年度報(bào)告以及同花順中相關(guān)數(shù)據(jù)整理毛利率反映的了企業(yè)的基本競爭狀況和成本控制水平，是企業(yè)生存和發(fā)展的基本前提。如果毛利率薄弱，代表企業(yè)所在行業(yè)的競爭程度較高。根據(jù)上述對(duì)比表具體而言，新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，碧桂園的銷售毛利率增長了2.33%。其增長主要來源于營業(yè)收入相對(duì)于舊收入準(zhǔn)則增長了287.66億元，同比增長了14.52%，從而也促使了銷售毛利的增長。營業(yè)收入增長的主要原因是根據(jù)新收入準(zhǔn)則規(guī)定，地產(chǎn)項(xiàng)目正式開發(fā)前，可以按照實(shí)際施工進(jìn)展進(jìn)行部分銷售收入確認(rèn)，分散了收入確認(rèn)的時(shí)間，還可以更為合理的衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本投入與收入確認(rèn)。同時(shí)在計(jì)量收入時(shí)，更綜合的考慮可變對(duì)價(jià)、重大融資成分等其他因素。總資產(chǎn)報(bào)酬率表示企業(yè)全部資產(chǎn)獲取收益的水平，全面反映了企業(yè)的獲利能力和投入產(chǎn)出狀況。總資產(chǎn)報(bào)酬率高，說明企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用效率好，也意味著企業(yè)的資產(chǎn)盈利能力強(qiáng)，所以這個(gè)比率越高越有利。由上表數(shù)據(jù)可以看出，碧桂園施行新收入準(zhǔn)則前后總資產(chǎn)報(bào)酬率的變化比較大，增長了1.5%。其變動(dòng)的主要原因有兩方面，一方面為利潤總額的影響，利潤總額的增加主要來源于營業(yè)收入，其原因是新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用對(duì)銷售收入確認(rèn)的影響；另一方面是來自2017年末資產(chǎn)總額的變動(dòng)，降低了177.58億元，其變動(dòng)情況在2017年年報(bào)中有披露。對(duì)于資產(chǎn)總額的變動(dòng)，根據(jù)舊收入準(zhǔn)則和新收入準(zhǔn)則的兩項(xiàng)會(huì)計(jì)規(guī)定，我們可以看到碧桂園在舊收入準(zhǔn)則下的資產(chǎn)規(guī)模仍高于新收入準(zhǔn)則下的資產(chǎn)規(guī)模。主要原因是：舊收入準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)，碧桂園是依據(jù)交付房屋時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。實(shí)際上，這些存貨不再具有資產(chǎn)屬性，因?yàn)榘从?jì)劃出售但未交付的房屋已經(jīng)為企業(yè)帶來了經(jīng)濟(jì)利益，并且將來將不再能夠?yàn)楣編斫?jīng)濟(jì)利益。這就導(dǎo)致收入確認(rèn)的延遲，以至于賬簿上保留了大量存貨金額，從而資產(chǎn)規(guī)模整體虛增。總體來看，在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則后，碧桂園的盈利能力有所漲幅，集團(tuán)整體的經(jīng)營情況朝著積極的趨勢穩(wěn)步前進(jìn)。營運(yùn)能力影響分析企業(yè)營運(yùn)能力分析就是要通過對(duì)反映企業(yè)資產(chǎn)營運(yùn)效率與效益的指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算與分析，評(píng)價(jià)企業(yè)的營運(yùn)能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益指明方向。有利于企業(yè)管理當(dāng)局改善經(jīng)營管理。有助于投資者進(jìn)行投資決策。有助于債權(quán)人進(jìn)行信貸決策。表4新舊準(zhǔn)則下碧桂園財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比：（單位：億元）準(zhǔn)則財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)行準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則應(yīng)收賬款平均余額289.44289.44存貨3930.604148.34資產(chǎn)總額10,496.6910,674.27營業(yè)收入2,269.001,981.34營業(yè)成本1,681.141,514.23總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/次0.280.24存貨周轉(zhuǎn)率/次0.520.46應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率/次7.846.85資料來源：根據(jù)碧桂園2017年年度報(bào)告以及同花順中相關(guān)數(shù)據(jù)整理總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這一指標(biāo)反映了企業(yè)總資產(chǎn)和總收入之間的關(guān)系。指標(biāo)越高，說明企業(yè)總資產(chǎn)營運(yùn)能力越強(qiáng)。如果說總資產(chǎn)產(chǎn)值率僅僅反映了企業(yè)生產(chǎn)過程中資產(chǎn)的利用效果，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映出整個(gè)經(jīng)營過程中資產(chǎn)的利用效率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用與衡量資產(chǎn)規(guī)模和銷售水平之間的配比情況。根據(jù)表4可以看出，在施行新收入準(zhǔn)則后，2017年碧桂園集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低了0.04。我們看到明顯增長的主要在于營業(yè)收入的增長以及資產(chǎn)總額的降低。營業(yè)收入的增長主要在于銷售收入的確認(rèn)，而資產(chǎn)總額的降低是由于在在就收入準(zhǔn)則下存貨金額的虛增。整體看該比率有所增長，這將有利于企業(yè)的經(jīng)營效率和盈利能力。存貨周轉(zhuǎn)率，即表示存貨在報(bào)告期（通常為一年）內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，既體現(xiàn)企業(yè)對(duì)存貨的去化速度，也體現(xiàn)企業(yè)的存貨資金占用是否合理。該比值越高，說明存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)越高，存貨資金利用效率也越高。具體來說，存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)營業(yè)成本與平均存貨的比值。根據(jù)上述表4分析，碧桂園集團(tuán)應(yīng)用新收入準(zhǔn)則后，受重分類及存貨確認(rèn)的影響，其2017年年末的存貨調(diào)減了217.74億元，營業(yè)成本調(diào)增了166.91億元，導(dǎo)致其存貨周轉(zhuǎn)率相比于采用現(xiàn)行準(zhǔn)則計(jì)算出的存貨周轉(zhuǎn)率有所增長，但變動(dòng)不大。相對(duì)與行業(yè)平均水平0.35來說，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)平均水平。這表明公司的業(yè)務(wù)狀況良好。應(yīng)收賬款收款率，體現(xiàn)了應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和企業(yè)的收賬效率。一般而言，企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款回收得越快;反之，則企業(yè)的營運(yùn)資金過多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。根據(jù)表4分析，新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，在應(yīng)收賬款不變的情況下，營業(yè)收入增加287.66億元，而營業(yè)收入中銷售收入的提前確認(rèn)是導(dǎo)致萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所降低的主要原因?？偟膩碚f，在施行新收入準(zhǔn)則后，碧桂園集團(tuán)的營運(yùn)能力的變動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，其變動(dòng)主要是受到銷售確認(rèn)影響的營業(yè)收入的增加。償債能力影響分析企業(yè)償債能力，靜態(tài)的講，就是用企業(yè)資產(chǎn)清償企業(yè)債務(wù)的能力；動(dòng)態(tài)的講，就是用企業(yè)資產(chǎn)和經(jīng)營過程創(chuàng)造的收益償還債務(wù)的能力。企業(yè)有無現(xiàn)金支付能力和償債能力是企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵。表5新舊準(zhǔn)則下碧桂園集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比：（單位：億元）準(zhǔn)則財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)行準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則流動(dòng)資產(chǎn)8,679.158,800.58資產(chǎn)總額10,496.6910,674.27流動(dòng)負(fù)債7,695.378,043.90負(fù)債總額9,330.579,623.87流動(dòng)比率112.78%109.41%資產(chǎn)負(fù)債率88.89%90.16%資料來源：根據(jù)碧桂園2017年年度報(bào)告以及同花順中相關(guān)數(shù)據(jù)整理流動(dòng)比率是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比，一般認(rèn)為該比例為2：1即流動(dòng)比率應(yīng)該保持在2比較適宜。根據(jù)表5數(shù)據(jù)可得，碧桂園集團(tuán)應(yīng)用新收入準(zhǔn)則后的流動(dòng)比率增加了3.38%。其變動(dòng)一方面來自于流動(dòng)資產(chǎn)中存貨在就收入準(zhǔn)則下的虛增；另一方面主要變動(dòng)是來源于流動(dòng)負(fù)債的大幅下降。其主要原因是在新收入準(zhǔn)則下，將財(cái)務(wù)報(bào)表中“預(yù)收客戶賬款”項(xiàng)目符合新收入準(zhǔn)則規(guī)定的部分拆分為合同負(fù)債。在碧桂園2017年年報(bào)中披露，當(dāng)年3880.2億元的預(yù)收客戶賬款全部被拆分。因此，流動(dòng)比率有所增幅。但是應(yīng)用新收入準(zhǔn)則前后流動(dòng)比率都是低于2這一水平的，說明碧桂園集團(tuán)的短期償債能力理論上不強(qiáng)。盡管在實(shí)施新準(zhǔn)則后有所增加，但增幅十分小，說明碧桂園存在潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率，反映了總體的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平和杠桿收益水平以及償債能力的重要指標(biāo)。該指標(biāo)越大，說明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越重；反之，說明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越輕。理論上該比率需保持在50%比較合理，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，這一比例可以提升至60%～70%，略高于70%也尚且合理，但不能高于80%。從表5數(shù)據(jù)來看，碧桂園集團(tuán)應(yīng)用新收入準(zhǔn)則后的資產(chǎn)負(fù)債率降低1.27%，說明其長期償債能力有所增強(qiáng)。其變動(dòng)來源于是負(fù)債總額的減幅為3%，以及在舊收入準(zhǔn)則下虛高的資產(chǎn)總額的降幅。但碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率明顯高于行業(yè)平均水平，說明碧桂園集團(tuán)的長期償債能力在全行業(yè)中也處于相對(duì)劣勢地位?？偟膩碚f，在施行新收入準(zhǔn)則后，碧桂園的償債能力有所提升，但整體沒有產(chǎn)生大的變動(dòng)，還是存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)用新收入準(zhǔn)則下碧桂園集團(tuán)應(yīng)注意的問題加強(qiáng)各部門的合作新收入準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的基礎(chǔ)是合同的簽訂。合同簽署不僅涉及財(cái)務(wù)部門，而且涉及許多其他部門。與客戶簽訂合同的條件。這些要求房地產(chǎn)公司的有關(guān)部門加強(qiáng)聯(lián)系與合作，并及時(shí)傳達(dá)合同內(nèi)容，從而讓企業(yè)更快熟悉新收入準(zhǔn)則的要求。此外，房地產(chǎn)公司的利潤與其他上下游公司緊密相關(guān)，例如與其開展業(yè)務(wù)的供應(yīng)商以及有其他交易往來的合作企業(yè)。因此，公司需要及時(shí)與團(tuán)體利益相關(guān)者團(tuán)結(jié)并進(jìn)行溝通。碧桂園是一家相對(duì)有影響力的房地產(chǎn)公司。有許多影響整個(gè)機(jī)構(gòu)的子公司和分支機(jī)構(gòu)。因此，需要做好每個(gè)公司與母公司之間的溝通和協(xié)調(diào)。提供財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理活動(dòng)的核心，而財(cái)務(wù)人員又是財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行者，一個(gè)企業(yè)成敗與財(cái)務(wù)活動(dòng)有著密切聯(lián)系。悉數(shù)近年來發(fā)生的財(cái)務(wù)案例，其企業(yè)的失敗無一不與財(cái)務(wù)鏈條的斷裂相關(guān)。因此提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)關(guān)系企業(yè)的發(fā)展。新的收入標(biāo)準(zhǔn)為財(cái)務(wù)人員提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，并要求他們具有更高的整體素質(zhì)。根據(jù)新收入準(zhǔn)則規(guī)定，確認(rèn)和計(jì)量收入的會(huì)計(jì)處理與合同履約義務(wù)緊密相關(guān)。財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，應(yīng)正確識(shí)別合同中的履約義務(wù)，以便對(duì)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)或時(shí)段做出正確的判斷。因此，提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)要從提高道德水平、促進(jìn)業(yè)務(wù)知識(shí)、實(shí)現(xiàn)能力認(rèn)可等方面采取的措施，培養(yǎng)和提升財(cái)務(wù)人員的管理意識(shí)、理財(cái)意識(shí)，增強(qiáng)參與預(yù)測與決策的能力，使其發(fā)現(xiàn)問題、解決問題時(shí)能站在企業(yè)發(fā)展的高度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員的信息反饋?zhàn)饔?、決策咨詢作用、管理中心作用。提高信息披露質(zhì)量信息披露是影響公司行為和保護(hù)中小股東利益的有力工具。強(qiáng)有力的披露制度有助于吸引資金，維持公眾對(duì)資本市場的信心。股東和潛在投資者需要得到定期的、可靠的、可比的和足夠洋細(xì)的信息，從而使他們能對(duì)經(jīng)理層是否稱職做出評(píng)價(jià)，并對(duì)股票的價(jià)值評(píng)估、持有和表決做出有根據(jù)的決策。新收入準(zhǔn)則對(duì)信息披露提出了更具體的要求，規(guī)定資本市場在新準(zhǔn)則實(shí)施年度對(duì)有關(guān)執(zhí)行新準(zhǔn)則的影響提供清晰、詳細(xì)的信息披露，以便能夠直觀地看到相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表每個(gè)項(xiàng)目的影響的性質(zhì)和程度。幫助報(bào)表使用者更好的理解新準(zhǔn)則下公司相關(guān)列報(bào)的變化。結(jié)論與展望研究結(jié)論新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，改變了收入確認(rèn)的理念，開啟了收入確認(rèn)新篇章。新準(zhǔn)則收入確認(rèn)的理念與舊準(zhǔn)則是完全不同的，舊準(zhǔn)則在解決實(shí)務(wù)時(shí)存在一些邊緣化的地方，對(duì)特殊交易指引不清晰。新收入準(zhǔn)則下，不再機(jī)械地區(qū)分是銷售商品提供勞務(wù)還是建造合同，而是采用了一個(gè)統(tǒng)一的模型，一個(gè)模型就能解決各行各業(yè)收入確認(rèn)的問題。這個(gè)模型就是“五步法模型”，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于多重安排的合同，或者是復(fù)雜、特殊的交易，新準(zhǔn)則都提供了更多的指引。本文選取在2017年施行新收入準(zhǔn)則的碧桂園集團(tuán)為案例，通過分析新收入準(zhǔn)則在收入適用范圍、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)以及條件和收入計(jì)量這幾個(gè)方面的改變，從而深入分析這些變化對(duì)萬科集團(tuán)盈利能力、營運(yùn)能力和償債能力這三個(gè)方面相關(guān)指標(biāo)的影響。最后，提出優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理和積極加強(qiáng)合作，尋求政府支持的建議措施。在新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用下，碧桂園的盈利能力、營運(yùn)能力和償債能力這三個(gè)方面相關(guān)指標(biāo)都有所漲幅。同時(shí)使得企業(yè)整體朝著一個(gè)比較積極的方向發(fā)展。隨著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，暴露的問題越來越多，尤其是收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)重疊、概念混亂、財(cái)務(wù)指標(biāo)失真等問題。正是這些在實(shí)務(wù)中函待解決的問題催生了新收入準(zhǔn)則。新收入準(zhǔn)則在舊準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改革，統(tǒng)一了收入確認(rèn)、計(jì)量以及列報(bào)和披露的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)將適用于各個(gè)行業(yè)(特殊情況除外)。研究不足與展望由于新收入準(zhǔn)則實(shí)施時(shí)間較短，使得數(shù)據(jù)范圍所涵蓋的年份有限，并且本文僅以碧桂園集團(tuán)為研究對(duì)象有一定的局限性，并不能完全分析出準(zhǔn)則實(shí)施所帶來的全面影響。新收入準(zhǔn)則確實(shí)有效彌補(bǔ)了舊準(zhǔn)則存在的不足，但這并不意味著新的準(zhǔn)則就是完美無缺的。從更長遠(yuǎn)的角度來看，應(yīng)用新收入準(zhǔn)則的過程中可能會(huì)暴露出其它需要改進(jìn)的地方。但盡管如此本文對(duì)新收入準(zhǔn)則對(duì)上市公司的影響做了大致的總結(jié)，希望對(duì)相關(guān)企業(yè)能產(chǎn)生一定的幫助,關(guān)于新收入準(zhǔn)則帶來的影響仍需隨著實(shí)施的深入繼續(xù)進(jìn)行研究。參考文獻(xiàn)[1]劉哲.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的