建筑項目申請報告

****************可行性研究報告二○一二年二月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章概論 1第一節(jié)工程名稱及承辦單位 1第二節(jié)編制依據(jù)和范圍 1第三節(jié)建設(shè)單位概況 2第四節(jié)研究結(jié)論 3第二章工程建設(shè)背景及必要性 6第一節(jié)工程建設(shè)背景 6第二節(jié)工程建設(shè)必要性 6第三章市場分析 10第四章建設(shè)條件與建設(shè)地址 13第一節(jié)建設(shè)地區(qū)概況 13第二節(jié)建設(shè)選址 16第三節(jié)自然條件 17第五章工程建設(shè)方案 20第六章工程實施方案與工程管理 25第一節(jié)實施進度方案 25第二節(jié)工程管理 25第三節(jié)工程招標(biāo)方案 26第七章工程組織管理 29第八章投資估算與資金籌措 31第一節(jié)投資估算 31第二節(jié)資金籌措 33第九章經(jīng)濟影響分析 34第一節(jié)經(jīng)濟效益分析 34第二節(jié)宏觀經(jīng)濟影響分析 39第十章社會影響分析 41第一節(jié)社會影響效果分析 41第二節(jié)社會適應(yīng)性分析 41第三節(jié)社會風(fēng)險及對策分析 42第十一章結(jié)論與建議 44第一節(jié)結(jié)論 44第二節(jié)建議 44第一章概論第一節(jié)工程名稱及承辦單位1、工程名稱：2、工程建設(shè)性質(zhì)：新建3、工程建設(shè)單位********法定代表人：***通訊地址：***范公亭西路1159號：***第二節(jié)編制依據(jù)和范圍一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制方法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》2、《國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要》3、《濰坊市國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《濰坊效勞業(yè)開展規(guī)劃綱要》4、《***城市總體規(guī)劃》5、《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》6、《房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究與經(jīng)濟評價》7、《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》、《投資工程可行性研究指南》8、工程用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等根底資料9、有關(guān)部門提供的證明和資料等二、研究范圍1、建設(shè)背景及必要性2、市場分析3、建設(shè)地址和建設(shè)條件4、工程建設(shè)方案5、工程組織管理6、實施方案與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經(jīng)濟影響分析9、社會影響分析第三節(jié)建設(shè)單位概況為開發(fā)濰坊“三北〞沿海地區(qū)，充分發(fā)揮沿海地區(qū)的土地優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，響應(yīng)市委、市政府經(jīng)濟戰(zhàn)略北移的重大決策，經(jīng)市政府〔2005〕121號文件批準(zhǔn)，于2005年8月成立了********。公司按《公司法》要求依法設(shè)置，公司運營由政府主導(dǎo)，采取市場化運作模式，一方面作為濰坊濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)根底設(shè)施的投資主體，另一方面作為濰坊濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)的融資平臺。是確保濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)各項工作順利的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的開展起著至關(guān)重要的作用。其所接管的資產(chǎn)及經(jīng)營的各類業(yè)務(wù)，均為壟斷性經(jīng)營，不存在行業(yè)競爭，公司經(jīng)營穩(wěn)定。公司作為濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)根底設(shè)施建設(shè)唯一融資平臺及投資主體，在開發(fā)區(qū)建設(shè)中具有較舉足輕重的地位，在政策、資金、運營方面得到的當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，企業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯，信譽度高，為各家銀行重點營銷客戶，2023年9月被評為濰坊銀行業(yè)最正確信貸誠信客戶。公司由濰坊市國有資產(chǎn)經(jīng)營投資公司、濰坊市投資公司、濰坊濱城投資開發(fā)按照5:3:2的比例投資成立，注冊資本為1億元人民幣。公司經(jīng)營范圍：對城市根底設(shè)施建設(shè)投資，建設(shè)資金的投資與管理，農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)根底設(shè)施開發(fā)。公司的主要職能是：承當(dāng)濰坊濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的根底設(shè)施建設(shè)和濰坊市境內(nèi)的沿海防潮大堤建設(shè)及黃濰輸油管道，德大、煙大鐵路、濰坊城市輕軌等重大工程的投融資建設(shè)。同時利用政府賦予的各項經(jīng)營權(quán)、專營權(quán)、搞好濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的整個配套建設(shè)工作。具體包括：市政道路、橋涵、雨污水管線、路燈、水系建設(shè)、綠化景觀建設(shè)、防潮堤建設(shè)等。公司還同時擁有政府賦予的土地儲藏、收購、開發(fā)權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)、城市廣揭發(fā)布權(quán)、城市公交及出租行業(yè)經(jīng)營權(quán)、礦產(chǎn)資源、鹽業(yè)資源及弱電管線等地下空間資源的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。第四節(jié)研究結(jié)論1、建設(shè)地址********工程位于***王府街道辦事處駐地。工程規(guī)劃用地面積1000畝。該地塊市政配套效勞設(shè)施齊全，交通、通訊方便，此地段具有極大的投資價值，。2、建設(shè)規(guī)模********工程規(guī)劃用地1000畝，總建筑面積514000平方米。規(guī)劃新建冷庫48000平方米，倉庫21000平方米，車間30000平方米，交易區(qū)30000平方米，沿街店鋪25000平方米，電子交易廳5000平方米，土特產(chǎn)及歐洲特產(chǎn)區(qū)60000平方米，住宅及安置區(qū)240000平方米，精品商貿(mào)街50000平方米，輔助面積5000平方米。該工程是集物流、商鋪、住宅于一體的綜合物流交易中心。3、物業(yè)管理該工程建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責(zé)進行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》及山東省人民政府發(fā)布的《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定為企業(yè)、商戶、居民提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理效勞。4、工程實施進度該工程建設(shè)期方案為4年。方案于2023年3月份開工建設(shè)，預(yù)計2023年2月工程全部竣工。5、投資估算該工程建設(shè)總投資為362215.9萬元，其中開發(fā)本錢279566.2萬元，期間費用82649.7萬元。期間費用主要包括銷售費用11759.7萬元，管理費用9498.6萬元，財務(wù)費用61391.4萬元。工程資本金108665.0萬元，占工程總投資的比例為30%6、資金籌措⑴建設(shè)單位自有資金：60000.0萬元；⑵申請銀行貸款：30000.0萬元；⑶股權(quán)融資：30000.0萬元。⑷上市融資：80000.0萬元7、經(jīng)濟和社會效益分析該工程的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和***城市開展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用。該工程建成后對***現(xiàn)代物流業(yè)的開展產(chǎn)生積極的推動作用，同時可帶動當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的開展，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。8、主要經(jīng)濟指標(biāo)表主要經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積畝10002總建筑面積平方米514000①冷庫平方米48000②倉庫平方米21000③車間平方米30000④交易區(qū)平方米30000⑤沿街店鋪平方米25000⑥電子交易廳平方米5000⑦土特產(chǎn)及歐洲特產(chǎn)區(qū)平方米60000⑧住宅及安置區(qū)平方米240000⑨精品商貿(mào)街平方米50000⑩輔助面積平方米50003建設(shè)期年44總投資萬元362215.95銷售及租賃收入萬元587984.46銷售稅金及附加萬元32339.17利潤總額萬元135400.58所得稅萬元33850.19稅后利潤萬元101550.410投資利潤率%37.411投資利稅率%62.312所得稅后內(nèi)部收益率%24.813財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)萬元37155.8第二章工程建設(shè)背景及必要性第一節(jié)工程建設(shè)背景***在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進的開展，近年來全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。為進一步加快城市經(jīng)濟開展步伐，實現(xiàn)***經(jīng)濟的超常規(guī)、跨越式開展，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設(shè)開展，為城市的建設(shè)開展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的開展速度。青州是一個文化沉淀很厚的城市，有著悠久的歷史，僅僅有記載的建筑就有5000多年。2006年，新一屆市委市政府面對青州的困境，提出了“抓城市建設(shè)也是生產(chǎn)力〞的口號，開始揭開***建設(shè)的新篇章。青州經(jīng)濟社會總體開展規(guī)劃的制定過程就充分表達了科學(xué)開展觀的思想，從2006年初的“兩城三片六大基地〞到后來成型的“一城四區(qū)六大基地〞開展格局的調(diào)整，充分表達了新一屆市委市政府實事求是、解放思想的理念，城市建設(shè)規(guī)劃的制定也是如此?！袄_框架，準(zhǔn)確定位，挖掘內(nèi)涵，重塑形象〞，立足青州豐厚的文化沉淀和獨具特色的城市面貌，突出古、青特色。建設(shè)古城，讓“古〞成為青州的文化底色；實施大環(huán)境綠化，讓“青〞成為青州的外面特征，努力打造現(xiàn)代化的中等城市。近年來，青州總體經(jīng)濟處于新的上升期，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資前景看好，經(jīng)濟開展?jié)摿^大，地理位置、交通條件的優(yōu)勢造就各個產(chǎn)業(yè)的自發(fā)性蓬勃開展，據(jù)此政府針對大市場現(xiàn)狀進行整體的、合理的規(guī)劃布局，該工程與政府開展政策相一致?；谏鲜霰尘埃?*******提出了********工程。第二節(jié)工程建設(shè)必要性一、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年方案綱要》中提出“大力開展現(xiàn)代物流業(yè)，加快建立社會化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流效勞體系，大力開展第三方物流，優(yōu)先整合和利用現(xiàn)有物流資源，加強物流根底設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流本錢〞。促進現(xiàn)代物流業(yè)開展是一項跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨部門的綜合性工作，涉及面廣、政策性強，需要各地政府和各有關(guān)部門協(xié)同配合，形成合力。大力開展現(xiàn)代物流業(yè)，對于推動和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益，增強綜合國力和企業(yè)競爭力具有十分重要的意義。為進一步推進我國現(xiàn)代物流業(yè)的開展，應(yīng)對國際金融危機對我國實體經(jīng)濟造成的沖擊，在全國范圍內(nèi)盡快形成物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化的現(xiàn)代物流效勞體系，國務(wù)院公布了《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》國發(fā)〔2023〕8號，為我國現(xiàn)代物流的開展提供了政策支持。為進一步發(fā)揮信息效勞業(yè)在優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高綜合競爭力和全面建設(shè)和諧社會中的作用，《山東省國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年方案綱要》中指出：大力開展新型流通業(yè)態(tài)，積極開展第三方物流，鼓勵支持開展電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式，加快構(gòu)筑起社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)?；默F(xiàn)代物流效勞體系。本工程的建設(shè)依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2023年本)》，屬于鼓勵類產(chǎn)業(yè)第二十九項“現(xiàn)代物流業(yè)〞中的第六條“第三方物流效勞設(shè)施建設(shè)〞工程。因此，********充分依托公司雄厚的實力開發(fā)建設(shè)********工程，促進現(xiàn)代化城市建設(shè)的進程和經(jīng)濟的開展，是國家鼓勵開展的產(chǎn)業(yè)，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。二、工程的建設(shè)符合地區(qū)政策和開展規(guī)劃大力開展效勞業(yè)，對于貫徹落實科學(xué)開展觀，推動全市經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康開展，加快構(gòu)建社會主義和諧社會具有重要的戰(zhàn)略意義。為此，濰坊市出臺了《濰坊效勞業(yè)開展規(guī)劃綱要》。規(guī)劃以2023-2023年為主要規(guī)劃期，對濰坊市效勞業(yè)的開展根底、戰(zhàn)略思想、開展目標(biāo)步驟、重點領(lǐng)域、空間布局和支撐措施作重點規(guī)劃?！稙H坊市國民經(jīng)濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要》中指出要重點開展的生產(chǎn)性效勞業(yè)之一是現(xiàn)代物流業(yè)：“發(fā)揮濰坊省級重要物流節(jié)點城市和重要物流通道的作用，重點培植骨干物流企業(yè)，逐步形成以物流園區(qū)、物流中心為依托，以大型物流企業(yè)為骨干、以信息化為支撐的現(xiàn)代物流效勞體系。鼓勵開展第三方、第四方物流，加快物流信息平臺建設(shè)，推廣應(yīng)用貨物自動分揀、可視化與貨物跟蹤、自動識別和標(biāo)識、電子結(jié)算等物流新技術(shù)，提升物流企業(yè)的專業(yè)化、信息化、社會化和規(guī)?；谒?。重點打造膠濟線物流帶、濱海臨港物流帶，壯大諸城、安丘、臨朐物流園區(qū)。重點建設(shè)魯東物流中心、濱海交通物流園、北海醫(yī)藥食品物流園、高密晟綺物流產(chǎn)業(yè)園、壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園、昌樂半島物流園、諸城糧食物流園、安丘青龍山工業(yè)倉儲物流園、山東晟鑫冷鏈物流園等重大物流工程。〞本工程可健全、提升濰坊市的物流業(yè)的開展需求，進而促進經(jīng)濟進步，加快了現(xiàn)代化城市開展的步伐。因此本工程的建設(shè)符合地區(qū)政策和開展規(guī)劃。三、我國具備物流倉儲產(chǎn)業(yè)開展的資源和優(yōu)勢我國的物流倉儲業(yè)在國家實施宏觀調(diào)控政策的推動下，提升了其運作效率和管理水平，凸顯了其開展的良好勢頭。⑴倉儲業(yè)務(wù)量增大，業(yè)務(wù)收入增長速度較快。隨著物流的迅速開展和社會需求的變化，我國倉儲業(yè)務(wù)量不斷增大，貨物吞吐量、平均庫存量、貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)等指標(biāo)都有明顯的提高。儲運業(yè)務(wù)收入的增長速度很快，倉儲保管收入、運輸配送收入、流通加工收入等的年增幅根本都到達了10%以上。⑵我國對倉儲業(yè)的固定資產(chǎn)投資額持續(xù)增長。倉儲業(yè)呈現(xiàn)了良好的開展勢頭，我國也加大了對倉儲業(yè)固定資產(chǎn)的投資力度。⑶倉儲技術(shù)獲得較快開展。自動化技術(shù)和信息技術(shù)的應(yīng)用已經(jīng)成為倉儲技術(shù)的重要支柱，自動貨架、自動識別和自動分揀等系統(tǒng)，以及條碼技術(shù)、RFID等技術(shù)已經(jīng)被越來越多的企業(yè)所關(guān)注和應(yīng)用。供給商管理庫存、零庫存等技術(shù)也開始在一些大型企業(yè)中使用。四、本工程的建設(shè)是促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，拉動經(jīng)濟增長的需要鋼鐵物流中心的建設(shè)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運輸、商業(yè)、效勞等行業(yè)的開展。因此，該工程開發(fā)建設(shè)的實施將極大地促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，拉動地方經(jīng)濟增長。五、是增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)時機，優(yōu)化物流業(yè)布局，推動區(qū)域經(jīng)濟快速開展的需要本工程的建設(shè)可搭建一個商業(yè)物流的平臺，以此打通區(qū)域物流通道。通過商貿(mào)物流可以同時帶動商品流、信息流、人才流、資金流，以及產(chǎn)品加工、運輸、金融等相關(guān)行業(yè)的開展，增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)時機，推動區(qū)域經(jīng)濟的快速開展。該工程可為社會提供20余個新就業(yè)崗位，為當(dāng)?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)時機，對社會的穩(wěn)定開展具有促進作用。綜上所述，該工程的建設(shè)不僅改善城市面貌，進一步完善城市根底配套設(shè)施，并且對***的經(jīng)濟開展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此，********的建設(shè)是十分必要的。第三章市場分析一、從宏觀政策分析隨著世界經(jīng)濟的快速開展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進步，現(xiàn)代物流業(yè)作為現(xiàn)代經(jīng)濟的重要組成局部和工業(yè)化進程中最為經(jīng)濟合理的綜合效勞模式，正在全球范圍內(nèi)得以迅速開展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟開展的動脈和根底產(chǎn)業(yè)，其開展水平成為衡量一個國家現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要指標(biāo)。為積極應(yīng)對新一輪國際金融危機的影響，落實黨中央、國務(wù)院保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的總體要求，國家制定了《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，作為物流產(chǎn)業(yè)綜合性的行動方案，以此促進物流業(yè)自身平穩(wěn)較快開展和產(chǎn)業(yè)升級?！段锪鳂I(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》中強調(diào)，實施物流業(yè)的調(diào)整和振興，實現(xiàn)傳統(tǒng)物流業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)變。物流業(yè)是融合運輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型效勞產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成局部，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產(chǎn)、拉動消費作用大，在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟開展方式和增強國民經(jīng)濟競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。針對實際情況，進一步加速物流開展，繼續(xù)建設(shè)一批全局性、關(guān)鍵性的物流根底設(shè)施，改造和籌建一批現(xiàn)代化水平的倉庫和配送中心，加強物流理論和技術(shù)的研究，搞好各主管部門之間的協(xié)作配合，提高物流管理水平，盡快改變物流落后的狀況，以適應(yīng)經(jīng)濟持續(xù)快速開展的需要?！渡綎|省現(xiàn)代物流業(yè)振興開展規(guī)劃》明確指出：物流是社會化大生產(chǎn)的根底性效勞行業(yè)，各行各業(yè)要運用現(xiàn)代物流管理理念和技術(shù)，實施采購、生產(chǎn)、銷售和物品回收物流的一體化運作。要進一步放開物流市場，培育壯大物流企業(yè)實力，提高市場競爭力。鼓勵現(xiàn)有運輸、倉儲、貨代、聯(lián)運、快遞企業(yè)的功能整合和效勞延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型。二、***政策優(yōu)勢分析干鮮果運營平臺的建設(shè)離不開政府的支持。青州政府大力支持開展農(nóng)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)，提出⑴發(fā)揮優(yōu)勢，因地制宜。⑵明確的市場定位。一般有四個層次的市場定位：①能夠培育形成的買全國、賣全國的“全國最大的〞、“北方最大的〞、“全省最大的〞專業(yè)市場；②能夠輻射省內(nèi)及周邊縣市區(qū)的專業(yè)市場；③以供給縣內(nèi)為主、輻射周邊縣市的專業(yè)市場；④供給全市及城市的功能性專業(yè)市場。⑶沿交通主干道擺布專業(yè)市場；⑷適當(dāng)集中開展，保持人流的聚集，貨物運銷的方便；⑸借鑒蘭山區(qū)的“五先五后〞經(jīng)驗，即先成市后建場、先繁榮后標(biāo)準(zhǔn)、先綜合后別離、先分散后集中、先簡易后提高。為促進干鮮果運營平臺的開展，***政府出臺一系列文件，以更加優(yōu)惠的政策和獎勵措施，吸引物流工程的投資。三、從資源方面分析果業(yè)是我省重要的傳統(tǒng)高效特色產(chǎn)業(yè)，競爭優(yōu)勢強，綜合效益好。以蘋果、桃、梨、葡萄四大樹種為主的水果總產(chǎn)量多年來一直居全國首位，出口額占全國的40%左右；以板栗、核桃為主的干果近年來開展較快。2023年，全省水果面積887萬畝、產(chǎn)量1419萬噸，分別占全國的5.5%和12.5%，其中蘋果面積、產(chǎn)量占到全國的14%和26%；干果面積536萬畝，產(chǎn)量84萬噸。果業(yè)的快速開展，對推動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟開展，增加農(nóng)民收入發(fā)揮了重大作用。***經(jīng)過幾年來抓農(nóng)副產(chǎn)品建設(shè)，果品產(chǎn)量迅速提高。到2023年，全市果品到達8億公斤，加上果用瓜4億公斤，瓜果總產(chǎn)量突破12億公斤。周邊臨朐、昌樂、沂水、沂源果品產(chǎn)量達30億公斤。我市及周邊縣市尚未建立輻射功能強的產(chǎn)地果品批發(fā)市場。我們抓住機遇順勢培育建設(shè)果品批發(fā)市場，將搶占先機迅速形成。四、從市場需求方面分析***現(xiàn)有干鮮果業(yè)戶280多家，分布在市區(qū)主干路兩側(cè)，規(guī)模小、檔次低、秩序亂，亂停亂擺、占道經(jīng)營嚴重，為配合城市新一輪規(guī)劃建設(shè)，***政府有意對這些分散的物流資源進行整合，使其聚集在物流基地內(nèi)，便于統(tǒng)一管理，形成規(guī)模效應(yīng)。因此，該工程的建設(shè)為干鮮果交易平臺提供包括“根底性的交易區(qū)域〞、“信息交易效勞〞和“商務(wù)配套效勞〞等全方位效勞，具體包括運輸、儲運、停車、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等根底效勞，同時具備商務(wù)辦公、展銷展示等相關(guān)配套效勞。第四章建設(shè)條件與建設(shè)地址第一節(jié)建設(shè)地區(qū)概況一、***概況青州，為古“九州〞之一。1986年由原益都縣撤縣設(shè)市?？偯娣e1569平方公里，屬半山區(qū)半平原地形結(jié)構(gòu)。轄3個街道、9個鎮(zhèn)。人口90萬。近年來，先后獲得國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國雙擁模范城、全國民族團結(jié)進步模范集體、國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)等國家級榮譽稱號17項，是山東30強、全國百強之一。青州區(qū)位優(yōu)越，交通便利。地處山東半島中部，膠濟鐵路和羊臨鐵路、濟青高速公路和長深高速公路在境內(nèi)交叉貫穿，309國道、膠王路等穿境而過，被列為山東半島城市群副中心城市。青州歷史悠久，文化燦爛。《尚書?禹貢》記載“海岱惟青州〞，因地處海〔東海〕岱〔泰山〕之間，位于中國東方，“東方屬木，木色為青〞，故名青州。自兩漢時期到明朝初年，青州一直是山東地區(qū)的政治、經(jīng)濟、軍事、文化、貿(mào)易中心?？軠?zhǔn)、范仲淹、宗澤、張叔夜等朝廷重臣，鄭道昭、歐陽修、王世貞等文壇巨匠，都曾居官青州；王曾、邢玠、鐘羽正、馮溥等一代名臣，燕肅、于欽等學(xué)術(shù)巨擘〔bo〕，都誕生在青州；還哺育過酈道元、黃庭堅、李清照、馮惟敏等一代名流。有國家一級博物館“青州博物館〞，有國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)云門山風(fēng)景區(qū)，國家森林公園仰天山森林公園和全國重點文物保護單位駝山。龍興寺佛教造像是中國“二十世紀(jì)百項考古發(fā)現(xiàn)〞之一。青州產(chǎn)業(yè)特色鮮明。農(nóng)業(yè)，培育形成了瓜菜、畜牧、花卉、果品、優(yōu)質(zhì)糧五大支柱產(chǎn)業(yè)，彌河銀瓜、青州蜜桃、敞口山楂等特產(chǎn)遠近聞名。工業(yè)，形成了以卡特彼勒山工為龍頭的機械制造業(yè)、以弘潤石化為龍頭的石油化工業(yè)、以中聯(lián)魯宏水泥為龍頭的冶煉建材業(yè)“三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)〞。效勞業(yè)，古城文化、佛壽文化、山地森林生態(tài)休閑、彌河水生態(tài)休閑“四大旅游片區(qū)〞初具規(guī)模；現(xiàn)代物流中心被列入山東省“十一五〞效勞業(yè)開展規(guī)劃，建成了鋼鐵物流園、港天保稅物流中心等一批物流園區(qū)；文化經(jīng)營單位400多家，形成書畫藝術(shù)城、鈺鏵文化市場等大型文化市場4處，年交易額10億多元。1、地理位置青州位于山東半島中部，北緯36度4分至36度8分，東經(jīng)118度0分至118度6分，為溫帶氣候。西接淄博市臨淄區(qū)，東臨昌樂縣，北靠壽光市和東營廣饒縣，南接臨朐縣。青州其南為沂蒙山區(qū)，其北為魯北平原及渤海，青州正當(dāng)此咽喉地帶，歷來為兵家必爭之地。青州境內(nèi)河網(wǎng)密布。面積1569平方公里，人口88萬。石灰石和鐵礦石的儲量較大。2、產(chǎn)業(yè)根底***是一座具有現(xiàn)代氣息的新興工業(yè)城市。近年來，***委、市政府以“工業(yè)立市〞為指導(dǎo)思想，加快工業(yè)經(jīng)濟開展步伐，全市工業(yè)擁有機械、化工、輕工、紡織、電子、冶煉、制藥等十幾個行業(yè)，主要工業(yè)產(chǎn)品達2000余種，其中52種產(chǎn)品獲國家、部、省優(yōu)產(chǎn)品。擁有青州卷煙廠、山東工程機械廠、山東起重機廠、堯王集團、弘潤化工、云門酒業(yè)等一批名牌企業(yè)。青州花卉種植歷史悠久，自古就有養(yǎng)花賞花的傳統(tǒng)。改革開放以來，青州花卉產(chǎn)業(yè)開展迅速，目前，全市花木種植面積10萬畝，花卉專業(yè)村120多個，從事花木及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員達5萬人，年花木交易額25億元，被國家林業(yè)局、中國花卉協(xié)會命名為“中國花木之鄉(xiāng)〞。近年來，***根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件和種植傳統(tǒng)，重點開展盆栽花卉,已初步形成了黃樓花卉片區(qū)、城區(qū)盆景片區(qū)、云門山蘭花片區(qū)、東高蘭花菊花片區(qū)、鄭母綠化苗木片區(qū)五大盆栽花卉生產(chǎn)片區(qū)，年產(chǎn)盆花3億盆，成為中國盆花生產(chǎn)中心、中國盆栽集散中心和中國花木物流中心。為進一步壯大花卉產(chǎn)業(yè)，***規(guī)劃論證了占地35平方公里花卉博覽園，先后有上海成美、浙江森禾、臺灣皇達等多家知名花卉企業(yè)落戶青州，最近又啟動建設(shè)了占地4000多畝的花卉高科技園，面向全國招聘了10名博士、碩士花卉高科技研發(fā)人才，大力推進全市花卉產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代花卉業(yè)邁進。***處于魯中山區(qū)與魯北平原接合處，山區(qū)、平原參半，有低山丘陵、河谷階地、山前平原等地貌；屬北溫帶亞濕潤季風(fēng)氣候，年平均氣溫12.8℃，年平均降水量700mm，且雨量集中在夏季，濕熱同步。適宜的氣候，肥沃的土壤，繁多的地貌類型，豐富的自然資源，使青州具有悠久的農(nóng)業(yè)開展歷史。青州的主要糧食作物有小麥、玉米、紅薯、高粱、大豆、小米等，是全國重要的商品糧基地。主要經(jīng)濟作物有花卉、煙草、桑蠶、藥材等。青州蔬菜品種繁多，有黃瓜、韭菜、辣椒、西紅柿、茄子、甘藍、菜葫蘆、香椿等，注重?zé)o公害栽培，不斷更新品種，形成了許多知名品牌，“東高牌〞韭菜、“朱良牌〞西紅柿、“高柳牌〞茄子等已通過山東省無公害食品認證，遠銷國內(nèi)外；青州辣椒干色澤紫紅、果肉肥厚、辣味適中、香氣濃郁，廣受韓國、日本、美國等客戶69的青睞。青州為全國重要瓜果產(chǎn)地，這里的蜜桃、蘋果、山楂、柿餅、核桃、西瓜、銀瓜等久負盛名，許多品種為當(dāng)?shù)鬲氂小８鶕?jù)青州獨特的資源優(yōu)勢，從20世紀(jì)90年代初，***委、市政府對農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略性調(diào)整，按照“依托優(yōu)勢，綜合開展，重點突破，形成特色〞的思路，實施特色農(nóng)業(yè)開展戰(zhàn)略。改變單一糧食種植的狀況，大力開展蔬菜、瓜果、花卉、畜牧四大支柱產(chǎn)業(yè)，堅持不懈地推進標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、國際化開展。經(jīng)過十幾年的努力，青州農(nóng)業(yè)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，全市6.4萬公頃土地，經(jīng)濟作物種植比重已經(jīng)超過50%。大棚瓜菜面積到達1.7萬公頃，主要集中在東北部平原低丘地區(qū)，譚坊鎮(zhèn)1400公頃土地，全部為瓜菜大棚，冬春季節(jié)，白茫茫一片大棚，一望無際，十分壯觀；西南山區(qū)已經(jīng)形成2萬公頃蜜桃、山楂、柿子等林果的種植規(guī)模，小流域治理卓見成效，山頂松柏戴帽，山坡林果扎腰，山下五谷飄香，荒山正在變成花果山；城區(qū)和黃樓、東高等鄉(xiāng)鎮(zhèn)花卉種植已達1000公頃，形成了江北最大的花卉、盆景、苗木集散中心和交易市場；畜牧業(yè)已形成1000萬只蛋雞生產(chǎn)基地，1000萬只肉鴨生產(chǎn)基地，30萬頭瘦肉豬生產(chǎn)基地，20萬頭肉牛肉羊生產(chǎn)基地，10萬頭奶牛生產(chǎn)基地。特色農(nóng)業(yè)的開展，增加了農(nóng)民收入，改善了群眾生活，也帶動了青州二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展。同時，特色農(nóng)業(yè)也成為重要的旅游資源。游覽參觀特色農(nóng)業(yè)，不但可以領(lǐng)略農(nóng)村風(fēng)光，增加農(nóng)業(yè)知識，享受農(nóng)70家風(fēng)情，還可以感受中國農(nóng)民戰(zhàn)天斗地的英雄氣概和開拓創(chuàng)新的精神風(fēng)貌，從而陶冶思想情操，提高審美品位。3、根底設(shè)施***地處山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)和膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的最西端,坐擁齊魯中心的區(qū)位優(yōu)勢,是連接膠東半島與中西部、陸域與海域的“樞紐〞。青州境內(nèi)有膠濟鐵路和新建的膠濟客運專線橫貫東西，在膠濟客運專線上新建的青州北站有旅客列車29對之多，其中濟南到青島的動車組有8對，是全國動車經(jīng)停最多的縣級車站之一。另有地方鐵路益羊鐵路和青臨鐵路連接渤海與魯中山區(qū)。公路方面，有濟青高速公路和東青高速公路。另有309國道，濟青公路和羊臨公路等貫穿青州全境，交通運輸極為方便快捷。4、自然資源礦產(chǎn)主要有鐵礦石、石灰石、堿石、紅粘土、黃沙等，開發(fā)前景廣闊，已探明的高品位鐵礦石儲量1.29億噸，石灰石、紅粘土儲量大品質(zhì)好，是良好的水泥材料。彌河黃沙和西南山區(qū)的石灰石取之不盡，用之不竭，黑色花崗石總儲量達５００萬立方米；青州紅絲硯是全國四大明硯之一。第二節(jié)建設(shè)選址該工程位于***境內(nèi)王府辦事處駐地，地塊場地平整寬闊，交通方便，環(huán)境舒適，該位置水、電、交通、通訊等根底設(shè)施齊全，地理位置十分優(yōu)越，是開發(fā)建設(shè)集中轉(zhuǎn)、倉儲、保稅、通關(guān)等效勞為一體的物流交易中心的理想位置。附：區(qū)域位置圖第三節(jié)自然條件一、地形、地貌***位于東經(jīng)118°00'-120°01',北緯36°30'-37°26',地處魯沂山區(qū)與魯北平原交接地帶,地勢自西南向東北逐漸傾斜。海撥高程最高點954.3米，最低點16.2米。境內(nèi)地貌類型以西南部低山丘陵、東南部崗丘，中、北部平原為主。該工程地處***王府街道辦事處駐地，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地勢較為平坦，易于施工。二、工程地質(zhì)1、地質(zhì)青州地處魯中山區(qū)和魯北平原結(jié)合部，優(yōu)勢突出，特產(chǎn)富饒。礦產(chǎn)主要有鐵礦石、石灰石、紅粘土、玄武巖等，其中鐵礦石和石灰石資源極為豐富。***西南部為山巒起伏的低山丘陵，東北部為山前洪積平原。地勢由西南向東北呈緩坡傾斜。山脈多呈西南——東北走向，主要山峰有駝山、云門山、玲瓏山、劈山、仰天山等30余座，海拔多在400米以上。全市主要有三種地貌類型：西南部為石灰?guī)r低山丘陵區(qū)，面積747.1平方公里，山脈呈西南、東北走向，海拔多在150米以上，最高的青崖頂海拔945.3米。土壤多為褐土，少部為棕壤，是該市的主要造林區(qū)。東南部為玄武巖崗丘區(qū)，面積125.6平方公里，土壤為褐土和潮土。北部為平原區(qū)，面積691.1平方公里，土壤以潮土和沙姜黑土為主。2、土壤***土壤類型有棕壤、褐土、潮土和砂姜黑土四大土類，又可細分為十個亞類，十五個土屬，五十七個土種。土壤分布具有明顯的垂直地帶性。大致是：海拔20—50米，主要為潮土、砂姜黑土和褐土；350—750米為褐土性褐土；750—950米出現(xiàn)棕壤性土、棕壤。棕壤、棕壤性土和褐土性土，主要分布在山丘地荒嶺坡，是林業(yè)用地的主要土壤。淋溶褐土、褐土、潮褐土，主要分布在山坡梯田、山區(qū)溝谷和大部平原地區(qū)，是全市最好的土壤類型，除局部為林業(yè)用地外，是農(nóng)業(yè)用地的主要地壤類型。褐土化潮土和潮土，主要分布在北部和東部低洼地區(qū)高燥部位，也屬較好的土壤類型。潮土和砂姜黑土，主要分布在北部低洼地區(qū)。三、氣象資料該工程所在地位于***，***屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四季清楚，雨量集中，雨熱同期。氣溫：年平均氣溫12.7℃年平均最高氣溫19.2℃極端最高氣溫40.7℃年平均最低氣溫7.7℃極端最低氣溫-21.4℃降水量：年平均降水量596.8mm年最大降水量1215.7mm年最小降水量372.3mm濕度：年平均空氣濕度67.5%年最大空氣濕度90%年最小空氣濕度55%風(fēng)向風(fēng)力：夏季主導(dǎo)風(fēng)向為：東南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向為：北風(fēng)最大風(fēng)速：20m/s最大凍土深度500mm四、水文***地下水水質(zhì)較好，PH值7.3-7.9?？傆捕?23-265毫克/升，屬中等到硬水范圍，適合飲用和灌溉，總儲量為105449億立方米，礦化度0.419-0.740克/升。地下水最豐富的是山前平原砂礫石層孔隙水，山前隱伏，灰?guī)r巖溶裂隙水和復(fù)蓋型第三系砂巖孔隙水。實際單井涌水量一般在1440-5265立方米/日，最大11151立方米/日。西部山區(qū)灰?guī)r巖溶裂隙水和東部玄武巖裂隙水，單井涌水量一般在150-960立方米/日。西南山區(qū)頁巖發(fā)布區(qū)和山前平原，無沙層分布區(qū)，地下水貧乏。***根據(jù)地域分布，大體可分為三大類型：中部、北部平原區(qū)水文地質(zhì)條件為第四系松散巖類孔隙潛水，面積693.44平方公里，占44.3%，含水巖組為更新統(tǒng)沖洪積沙礫石層。西南石灰?guī)r山區(qū)水文地質(zhì)條件為碳酸巖類裂隙巖溶水。面積為744.3平方公里，占41.6%。含水巖組主要為奧陶系厚層灰?guī)r、白云質(zhì)灰?guī)r和上寒武系薄層灰?guī)r。東南玄武巖丘陵區(qū)為玄武巖裂隙水。從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，該工程建設(shè)地點不會對工程建設(shè)造成不良影響。第五章工程建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模********工程規(guī)劃用地1000畝，總建筑面積514000平方米。規(guī)劃新建冷庫48000平方米，倉庫21000平方米，車間30000平方米，交易區(qū)30000平方米，沿街店鋪25000平方米，電子交易廳5000平方米，土特產(chǎn)及歐洲特產(chǎn)區(qū)60000平方米，住宅及安置區(qū)240000平方米，精品商貿(mào)街50000平方米，輔助面積5000平方米。該工程是集物流、商鋪、住宅于一體的綜合物流交易中心。二、規(guī)劃布局1、規(guī)劃目標(biāo)依據(jù)地塊的現(xiàn)狀功能特征和城市總體規(guī)劃要求，對其規(guī)劃的重點應(yīng)基于兩個方面：一是從城市總體開展戰(zhàn)略層次上進行統(tǒng)籌調(diào)整、強化其主體功能；二是從城市環(huán)境保護的角度出發(fā)，整合資源，改善環(huán)境，增加設(shè)置配套。⑴根據(jù)規(guī)劃區(qū)的功能特征，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，成為以干鮮果市場開展為核心，成為融市場、商業(yè)、工業(yè)、居住等功能于一體的區(qū)域。⑵降低人口密度，改善居住條件，整合公共綠地與配套設(shè)施，提高居住環(huán)境質(zhì)量。⑶結(jié)合專項規(guī)劃的要求，綜合解決干鮮果基地的交通和停車問題。⑷構(gòu)建格局清晰，整體有序的城市形態(tài)結(jié)構(gòu)，塑造沿膠王路現(xiàn)代都市風(fēng)格的城市空間景觀。2、功能定位⑴產(chǎn)品定位：為干鮮果交易平臺提供包括“根底性的交易區(qū)域〞、“信息交易效勞〞和“商務(wù)配套效勞〞等全方位效勞，具體包括運輸、儲運、停車、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等根底效勞，同時具備商務(wù)辦公、展銷展示等相關(guān)配套效勞。⑵影響范圍定位：以青州以及周邊地區(qū)為中心、輻射半徑200公里地區(qū)，形成強大的人流、車流、物流、資金流和信息流。⑶市場形象定位專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的干鮮果運營平臺。3、規(guī)劃思路⑴調(diào)整功能結(jié)構(gòu)，發(fā)揮土地利用價值，積極干鮮果商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)狀用地的土地價值與土地使用功能、使用強度不符，用地結(jié)構(gòu)不合理。規(guī)劃進行功能結(jié)構(gòu)調(diào)整，開展干鮮果產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮土地價值，促進地區(qū)經(jīng)濟開展。⑵完善道路交通系統(tǒng)和市政根底設(shè)施，改善人居環(huán)境。建立完善的道路交通體系，該地區(qū)現(xiàn)有道路路網(wǎng)指標(biāo)低，停車設(shè)施缺乏，制約了市場進一步開展，道路與市政設(shè)施的缺乏也嚴重影響該地區(qū)居民生活，因此，改善道路交通和市政根底設(shè)施條件，是提高居民生活質(zhì)量的前提。⑶增加綠色空間，改善生態(tài)環(huán)境，塑造城市形象。增加綠色開敞空間，突出城市空間形態(tài)意象，降低建設(shè)容量，改善城市生態(tài)環(huán)境，為市民提供休閑游憩場所，形成良好的城市環(huán)境面貌。4、城市各項功能的整合和完善⑴功能布局結(jié)構(gòu)用地布局以該地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開展、與環(huán)境提升為目標(biāo)，開展干鮮果市場產(chǎn)業(yè)鏈中心功能，形成“十字為軸。北側(cè)加工、西側(cè)市場、南側(cè)住區(qū)，綠帶環(huán)繞〞的形態(tài)結(jié)構(gòu)，重點培育市場功能，打造以干鮮果市場特色街和沿膠王路、北陽河、南陽河的城市景觀。⑵用地性質(zhì)用地性質(zhì)優(yōu)先考慮用于市場整合，增加公共綠地，完善道路交通及各項市政根底設(shè)施，滿足市場開展需要，在此根底上適當(dāng)開發(fā)建設(shè)住宅。①居住用地五孫路以東，地塊東南側(cè)，規(guī)劃以二類居住用地為主，完善居住配套設(shè)施。調(diào)整小學(xué)布局，減少學(xué)校數(shù)量，擴大學(xué)校規(guī)模。②商業(yè)用地沿膠王路南側(cè)、東側(cè)規(guī)劃路為商業(yè)用地，以配合市場開展運作，特色商業(yè)街。③市場用地沿膠王路以北、五孫路以東，基地東北側(cè)，膠王路以南、五孫路以西，基地西南側(cè)布置市場用地，市場主營各類干、鮮果品。④工業(yè)用地在膠王路以北，五孫路以西，基地西北側(cè)為一類工業(yè)用地，主要用于干、鮮果、蔬菜的冷藏、冷凍、加工、轉(zhuǎn)運，規(guī)劃設(shè)計為綠色環(huán)保廠區(qū)，結(jié)合南陽河、北陽河景觀，打造綠色環(huán)保、高效生態(tài)工業(yè)園區(qū)。⑤公共綠地規(guī)劃以膠王路兩側(cè)綠色帶為骨干，連接各綠化點，形成綠化網(wǎng)絡(luò)。沿河主要綠帶，在居住區(qū)增加綠地布點，在街道節(jié)點增設(shè)綠化開放空間，綠地分布采取集中與分散，點、線、面結(jié)合的方式，便于使用。5、開放空間及景觀界面⑴道路界面：膠王路、五孫路兩側(cè)景觀進一步改善，加強統(tǒng)一協(xié)調(diào)性。⑵沿河界面：南陽河、北陽河沿岸為傳統(tǒng)人文與自然景觀結(jié)合的景觀界面，沿河兩側(cè)控制帶狀綠地。6、街區(qū)環(huán)境⑴公共場所和外部空間應(yīng)考慮無障礙設(shè)計。⑵規(guī)劃地段內(nèi)各種街道標(biāo)識、指導(dǎo)符號、廣告標(biāo)志、公用照明應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，經(jīng)主管部門審批。⑶各種管線逐步埋設(shè)于地下，維護街區(qū)環(huán)境。⑷廣告、燈箱、指示牌的造型應(yīng)健康、優(yōu)美、選材精致。⑸建筑物懸掛的燈箱、廣告、招牌與人行道的凈空不少于3米。⑹與人行道垂直方向立柱的布置，其凈高度不得低于2.5米，總高度不得大于3.5米，不得侵入車行道，立柱不得影響行人交通。⑺沿道路布置的落地?zé)粝?、廣告、指示牌一般宜沿道路側(cè)面平行布置，盡量壓縮占道路橫斷面寬度。⑻在道路交叉口和綠化隔離帶內(nèi)不得設(shè)置影響交通視線的燈箱、廣告、標(biāo)示牌。⑼主、次干道兩側(cè)不得設(shè)置影響行車平安的閃爍照明廣告，確需設(shè)置的，應(yīng)經(jīng)有部門審查同意。7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積畝10002總建筑面積平方米514000①冷庫平方米48000②倉庫平方米21000③車間平方米30000④交易區(qū)平方米30000⑤沿街店鋪平方米25000⑥電子交易廳平方米5000⑦土特產(chǎn)及歐洲特產(chǎn)區(qū)平方米60000⑧住宅及安置區(qū)平方米240000⑨精品商貿(mào)街平方米50000⑩輔助面積平方米5000三、建筑工程1、設(shè)計依據(jù)①《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001②《建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)》GB50009-2001(2006版)③《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50010-2002④《建筑地基根底設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50007-2002⑤《建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50011-2001〔2023版〕⑥《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2023⑦《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50003-2001⑧《建筑樁基技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ94-2023⑨《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-20022、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)⑴本工程建筑結(jié)構(gòu)的平安等級為二級，結(jié)構(gòu)的重要性系數(shù)為1.0。⑵在正常設(shè)計、正常施工、正常使用、正常維護的情況下結(jié)構(gòu)主體的使用年限為50年。⑶本工程地基根底設(shè)計等級為乙級。3、結(jié)構(gòu)選型區(qū)內(nèi)小高層、高層建筑均采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)；區(qū)內(nèi)多層建筑均采用框架結(jié)構(gòu)。4、根底選型小高層、高層建筑采用鋼筋混凝土片筏根底；多層建筑采用鋼筋混凝土獨立根底。⑹根本風(fēng)壓：0.40KN/㎡根本雪壓：0.35KN/㎡5、采用主要原料：①混凝土：根底局部：C40，上部結(jié)構(gòu)：C25及C30；②砌體材料：粉煤灰磚、燒結(jié)磚、水泥沙漿及混合砂漿。③鋼筋：一級鋼-HRB235，二級鋼-HRB335，三級鋼-HRB400。第六章工程實施方案與工程管理第一節(jié)實施進度方案該工程工程建設(shè)期方案為4年。工程立項后，應(yīng)立即著手該工程的初步設(shè)計編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，建設(shè)單位落實各工程的建設(shè)條件，特別是工程建設(shè)資金的落實，保證工程進度。在整個建設(shè)過程中，要抓住設(shè)計、訂貨、土建、設(shè)備購置及管線安裝等各項重要環(huán)節(jié)，科學(xué)地協(xié)調(diào)和安排各項工作，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成各個子工程的建設(shè)。工程方案于2023年3月份開工建設(shè)，預(yù)計到2023年2月全部完成并竣工驗收，投入運營使用。詳見實施進度方案表：工程實施進度方案表時時間項目名稱2023.3-2023.2.1-.12工程立項施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計工程施工竣工驗收第二節(jié)工程管理根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《山東?。贾腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法＞實施方法》、《山東省根本建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)工作的暫行規(guī)定》和國家有關(guān)工程建設(shè)規(guī)劃實施意見等規(guī)定，要加強工程建設(shè)的管理。1、實行工程法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由工程法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負總責(zé)。2、實行工程招投標(biāo)制，對建設(shè)工程勘察設(shè)計、施工和主要設(shè)備、材料采購實行公開招標(biāo)。3、實行工程合同制，建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設(shè)備供給商簽訂相關(guān)合同，認真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束措施。4、實行工程監(jiān)理和竣工驗收制，確保工程質(zhì)量、防止資源浪費，切實杜絕“胡子〞工程和“豆腐渣〞工程。5、實行工程工程開工、竣工審計制，較大工程可委托審計機構(gòu)實行工程跟蹤審計，并按國家和省有關(guān)規(guī)定要求辦理。工程竣工決算應(yīng)經(jīng)工程單位內(nèi)部審核后，委托有相應(yīng)資質(zhì)的審計機構(gòu)復(fù)審。6、實行工程投資包干制，按批準(zhǔn)的預(yù)算投資額包干使用，規(guī)劃設(shè)計的建設(shè)內(nèi)容與各項投資必須到位，建設(shè)任務(wù)必須如期保質(zhì)保量完成，超支局部及時解決。7、實行工程竣工驗收備案制度。工程竣工后建設(shè)單位必須及時組織工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，驗收合格后，按規(guī)定報有關(guān)部門備案。未辦理竣工驗收的工程，不準(zhǔn)交付使用。第三節(jié)工程招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定，本工程工程的建設(shè)應(yīng)依法進行招標(biāo)，以提高建設(shè)工程質(zhì)量。1、招標(biāo)投標(biāo)的根本原那么根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》的要求，為確保工程建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護國家利益，本工程建設(shè)的各主要環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進行。根據(jù)本工程的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原那么：⑴公開原那么。工程工程招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開。⑵公平原那么。應(yīng)給予所有投標(biāo)人平等的時機，使其享有同等的權(quán)利，并履行共同的義務(wù)。⑶公正原那么。評標(biāo)時應(yīng)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對待所有的投標(biāo)人。⑷老實信用原那么。招標(biāo)人應(yīng)以老實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維護招投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。⑸獨立原那么。招標(biāo)人應(yīng)是獨立的法人，在招標(biāo)過程中應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。⑹接受行政監(jiān)督原那么。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。2、招標(biāo)⑴招標(biāo)程序根據(jù)有關(guān)規(guī)定，工程工程招標(biāo)應(yīng)按以下程序進行：①建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門提出招標(biāo)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件。或委托經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)辦理。②發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)通知書。③對招標(biāo)企業(yè)進行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場。④編制標(biāo)底。委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時，審定標(biāo)底。⑤工程開標(biāo)。由招標(biāo)單位主持，在招標(biāo)管理部門的監(jiān)督下進行。當(dāng)眾啟封標(biāo)書，宣布標(biāo)價，公開標(biāo)底，進行評標(biāo)、決標(biāo)。⑥簽訂承包合同，中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)管理部門簽發(fā)的中標(biāo)通知書，招、投標(biāo)雙方在一個月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，并經(jīng)招標(biāo)管理機構(gòu)審定。⑵招標(biāo)方案招標(biāo)方案主要包括：設(shè)計招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)等。①設(shè)計招標(biāo)。主要包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等。②施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施工之前，應(yīng)針對主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。⑶招標(biāo)根本情況詳見《山東省建設(shè)工程招標(biāo)方案》。⑷對中標(biāo)單位的要求①對中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其工程負責(zé)人、技術(shù)負責(zé)人通訊標(biāo)書中各專業(yè)技術(shù)負責(zé)人必須親自到現(xiàn)場，原那么上不得中途換人，如確實需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價等問題，應(yīng)由乙方負全責(zé)。②本工程不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)工程，也不允許將中標(biāo)的工程分解后向他人轉(zhuǎn)讓。第七章工程組織管理一、組織機構(gòu)該工程實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責(zé)制。按照精簡機構(gòu)，提高工作效率的原那么，盡量減少管理人員和工作人員。公司設(shè)置辦公室、財務(wù)部、招商部、預(yù)算部、工程技術(shù)部等。明確各部門的職責(zé)和權(quán)力，做到各司其職。二、組織管理在工程建設(shè)、組織機構(gòu)設(shè)置完成之后，進入正常的工程建設(shè)后，根據(jù)實際工程施工情況，應(yīng)注意以下幾個方面的管理：1、建立完善的科學(xué)管理體系管理體系的建設(shè)，要明確劃分各自職責(zé)范圍，確定管理目標(biāo)，各司其職，步調(diào)一致。為保證管理決策的科學(xué)化，應(yīng)采用現(xiàn)代化的管理體制和先進技術(shù)，建立各種信息檔案，采用數(shù)據(jù)分析方法去研究市場運營策略，使管理不斷趨向現(xiàn)代化。2、建立、健全規(guī)章制度建立、健全完整的管理條例和規(guī)章制度，確保工程進度和質(zhì)量。3、提高技術(shù)人員素質(zhì)，保證工程的正常實施管理和職能機構(gòu)的組成人員必須樹立高度的事業(yè)心、責(zé)任心、高水平的專業(yè)技能和勇于開拓的精神。主要領(lǐng)導(dǎo)人員要具有把握全局和相當(dāng)?shù)膶I(yè)水平。主要部門管理人員和技術(shù)骨干也要相對穩(wěn)定。全面提高全體從業(yè)人員的素質(zhì)。組織員工進行專業(yè)技術(shù)方面的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)以及交流。三、工程物業(yè)管理該工程的物業(yè)管理擬通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責(zé)進行物業(yè)管理。物業(yè)管理公司對該工程的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會化、專業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原那么，對工程開發(fā)建設(shè)的全過程〔規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售以及售后效勞等〕進行熟悉、改良和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項準(zhǔn)備，為竣工驗收、接管和物業(yè)管理奠定良好的根底。工程建成后，物業(yè)管理單位將嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》及山東省人民政府發(fā)布的《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民〞的原那么，對物業(yè)及配套設(shè)施進行維護、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運行。第八章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算一、估算依據(jù)及說明1、國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第三版〕2、國家計委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》3、中國國際工程咨詢公司編《投資工程經(jīng)濟咨詢評估指南》4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r估列5、裝置性材料購置按市場詢價估列6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)［1999］158號文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。7、建設(shè)單位管理費按工程費用的5.0%計列8、土地費用為24.72萬/畝，共計13017.7萬元。二、投資估算該工程建設(shè)總投資為362215.9萬元，其中開發(fā)本錢279566.2萬元，期間費用82649.7萬元。期間費用主要包括銷售費用11759.7萬元，管理費用9498.6萬元，財務(wù)費用61391.4萬元。工程資本金108665.0萬元，占工程總投資的比例為30%。詳見下表總投資估算表

總投資估算表序號工程名稱建筑面積〔㎡〕開發(fā)本錢費用〔萬元〕期間費用〔萬元〕合計〔萬元〕一開發(fā)本錢279566.21土地費用13017.713017.72前期工程費20591.220591.2⑴城市根底設(shè)施配套費3026.33026.3⑵人防異地建設(shè)費9405.09405.0⑶散裝水泥費201.8201.8⑷墻改費1008.81008.8⑸防雷費95.595.5⑹電器檢測費141.4141.4⑺建筑工程勞保費2098.22098.2⑻民工工資保證金1614.01614.0⑼環(huán)保評測15.015.0⑽地震評測20.020.0⑾可行性研究費40.040.0⑿招投標(biāo)費用403.5403.5⒀圖紙勘察設(shè)計審查2521.92521.93房屋開發(fā)費204801.8204801.8⑴建筑工程費1008757189973.1189973.1①銀行營業(yè)廳16535036377.036377.0②企業(yè)辦公37305089532.089532.0③商業(yè)134132414.32414.3④高層住822700.8⑤洋房429226009.16009.1⑥雙拼141421979.91979.9⑦地下25800030960.030960.0⑵配套工程費8070.18070.1⑶室外工程費6758.76758.74其他費用3026.33026.35不可預(yù)見費5790.05790.06稅費32339.132339.1二期間費用82649.782649.71銷售費用11759.711759.72管理費用9498.69498.63財務(wù)費用61391.461391.4三合計362215.9第二節(jié)資金籌措1、建設(shè)單位自有資金：108665.0.0萬元；2、申請銀行貸款：235000.0萬元；3、預(yù)售收入再投入：18550.9萬元。第九章經(jīng)濟影響分析第一節(jié)經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟效益分析的依據(jù)1、《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第三版〕2、《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》二、經(jīng)濟效益分析1、銷售及租賃收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市居民消費水平和工程所處地理位置，參照濰坊市房地產(chǎn)行情，確定工程銷售價格及銀行營業(yè)廳出租價格。采用平均銷售價格計算，企業(yè)辦公按10000元/m2，商業(yè)按13000元/m2，高層住宅按6500元/m2出售，雙拼按9000元/m2，洋房按7000元/m2出售，銀行營業(yè)廳按3.5元/m2·天，可實現(xiàn)收入587984.4萬元。根據(jù)工程實施進度方案，在第1年開展銷售工作，預(yù)計工程5年后全部售出，銀行營業(yè)廳在建設(shè)完成后開始出租。詳見銷售及租賃方案表表9-1單位:萬元年份工程第1年第2年第3年第4年第5年合計銷售比例20%25%25%20%10%100%銷售收入105096.4131370.5131370.5105096.452548.2525482.1租賃收入20834.120834.120834.162502.3總收入105096.4131370.5152204.6125930.573382.3587984.42、銷售稅金及附加該工程建成后可實現(xiàn)銷售稅金及附加共計32339.1萬元，其中營業(yè)稅29399.2萬元，城市維護建設(shè)稅2057.9萬元，教育費附加882.0萬元。詳見表9-2銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表表9-2單位：萬元序號工程名稱建設(shè)經(jīng)營期12345合計1營業(yè)稅5879.87349.87349.85879.82939.929399.22城市維護建設(shè)稅411.6514.5514.5411.6205.82057.93教育費附加176.4220.5220.5176.488.2882.0合計6467.88084.88084.86467.83233.932339.13、土地增值稅本工程實現(xiàn)增值額193429.3萬元，增值額超過扣除工程金額20％，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，應(yīng)繳土地增值稅58028.8萬元。詳見表9-3土地增值稅估算表土地增值稅估算表表9-3單位：萬元序號工程名稱計算依據(jù)金額1銷售收入587984.42扣除工程金額2.1+2.2394555.12.1總本錢費用362215.92.2銷售稅金及附加32339.13增值額1-2193429.34增值率3/249.02%5土地增值稅58028.84、總本錢費用該工程總本錢費用由建設(shè)投資、運營費用和財務(wù)費用構(gòu)成。運營費用為工程開發(fā)完成后，經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用包括管理費用和銷售費用，按銷售收入的2%計取。詳見表9-4投資及本錢費用估算表。投資及本錢費用估算表表9-4單位：萬元序號工程名稱建設(shè)經(jīng)營期12345合計1建設(shè)投資187892.1101172.7289064.82財務(wù)費用17540.417540.413155.38770.24385.161391.43運營費用2101.92627.43044.12518.61467.611759.7合計207534.5121340.516199.411288.85852.7362215.9三、利潤與利潤分配分析該工程實現(xiàn)利潤總額135400.5萬元，所得稅33850.1萬元。經(jīng)測算本工程投資利潤率為37.4%，投資利稅率為62.3%。詳見表9-5利潤與利潤分配表利潤與利潤分配表表9-5單位：萬元序號工程名稱建設(shè)經(jīng)營期12345合計1銷售收入105096.4131370.5152204.6125930.573382.3587984.42總本錢費用207534.5121340.516199.411288.85852.7362215.93銷售稅金及附加6467.88084.88084.86467.83233.932339.14土地增值稅11605.814507.214507.211605.85802.958028.85利潤總額-120511.6-12562.0113413.296568.158492.8135400.56所得稅0.00.00.019226.914623.233850.17稅后利潤0.00.00.057680.843869.6101550.48盈余公積金0.00.00.05768.14387.010155.09可分配利潤0.00.00.051912.739482.691395.4評價指標(biāo)投資利潤率＝〔利潤總額/總投資額〕×100%＝〔135400/362215.9〕×100%＝37.4%投資利稅率＝〔利稅總額/總投資額〕×100%＝〔135400+32339.1+58028.8〕/362215.9×100%＝62.3%四、償債能力分析。詳見表9-6貸款還本付息估算表貸款還本付息估算表表9-6單位：萬元序號工程名稱貸款利率建設(shè)經(jīng)營期12345合計一貸款還本付息7.46%1年初貸款累計235000.0176250.0176250.058750.02本年借款235000.00.00.00.00.0235000.03本年應(yīng)計利息17540.417540.413155.38770.24385.161391.44年末還本0.058750.058750.058750.058750.0235000.05年末付息17540.417540.413155.38770.24385.161391.46年末貸款累計30000.0176250.0117500.058750.00.07年末還本付息17540.476290.471905.367520.263135.1296391.4二還本付息資金來源77705.392746.588361.4126615.978337.1463766.31投資回收60164.975206.175206.160164.930082.5300824.52稅后利潤0.00.00.057680.843869.6101550.43財務(wù)費用17540.417540.413155.38770.24385.161391.4五、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析該工程稅后內(nèi)部收益率為24.8%。財務(wù)凈現(xiàn)值為37155.8萬元，基準(zhǔn)收益率Ic=12%。詳見表9-7現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表表9-7單位：萬元序號工程名稱建設(shè)經(jīng)營期123451現(xiàn)金流入105096.4131370.5152204.6125930.573382.31.1銷售收入105096.4131370.5152204.6125930.573382.32現(xiàn)金流出225608.1143932.538791.448589.329512.72.1建設(shè)投資207534.5121340.516199.411288.85852.72.2銷售稅金及附加6467.88084.88084.86467.83233.92.3土地增值稅11605.814507.214507.211605.85802.92.4所得稅0.00.00.019226.914623.23凈現(xiàn)金流量-120511.6-12562.0113413.277341.243869.64累計凈現(xiàn)金流量-120511.6-133073.6-19660.457680.8101550.4六、盈虧平衡分析固定總本錢盈虧平衡點=———————————————————×100%=362215.9/〔587984.4-32339.1-11759.7-58028.8〕×100%=74.6%經(jīng)測算，工程盈虧平衡點為74.6%，即銷售收入或售房量到達74.6%時，工程可保本。七、敏感性分析由于工程設(shè)計的一些參數(shù)在目前情況下是確定的，難以預(yù)計工程在經(jīng)營中的變化，這些變化將會影響到工程的經(jīng)濟效益。為此在工程計算期內(nèi)，從產(chǎn)品的銷售價格、經(jīng)營本錢、工程投資的變化，來分析對工程經(jīng)濟效益的影響。銷售價格、經(jīng)營本錢和工程投資發(fā)生變化對財務(wù)評價指標(biāo)的影響定量分析結(jié)果見表9-8感性分析表。敏感性分析結(jié)果表表9-8序號變動因素變動輻度內(nèi)部收益率%財務(wù)凈現(xiàn)值〔萬元〕1根本方案24.837155.82銷售收入+5%22.430611.8-5%27.443699.93經(jīng)營本錢+5%24.736922.2-5%24.937389.54