房地產金融-房地產貸款與房地產信托基金

銀行貸款是指銀行根據(jù)國家政策以還本付息為條件，以一定的利率將資金貸放給資金需要者，并約定期限歸還的一種經濟行為。房地產業(yè)銀行貸款主要包括有關土地儲備、房地產的開發(fā)及流動資金的貸款和商業(yè)用房及個人住房相關貸款。商業(yè)銀行貸款目前仍是是我國房地產企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發(fā)資金來自商業(yè)銀行。概念商業(yè)銀行貸款優(yōu)勢與劣勢

銀行貸款的優(yōu)勢在于：①銀行系統(tǒng)具備成熟的開發(fā)貸款體系，各種調查和審查手續(xù)相對固定，融資程序簡單，融資速度較快；②銀行貸款的成本主要是利息支出，相對上市融資和債券融資來說，節(jié)省了大筆的發(fā)行費用，因此通過銀行貸款融資是一種成本較低的外源性融資渠道；③銀行貸款具有財務杠桿作用，貸款利息在稅前支付，因此具有抵稅作用。銀行貸款的劣勢在于：①受國家宏觀調控政策影響較大；②對開發(fā)商信用和實力有較高要求；③開發(fā)貸款的期限較短，多為1～3年，而且一般要以不動產作為抵押。

企業(yè)自有資金是指企業(yè)在設立時各出資方投入的資金、經營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金以及資本公積金。概念企業(yè)自有資金優(yōu)勢與劣勢企業(yè)自有資金的優(yōu)勢在于這些資金由企業(yè)自由支配，受外界的制約和影響較小；融資成本較低，不存在融資費用。其劣勢在于自有資金受企業(yè)自身積累能力限制，融資規(guī)模通常較小。

預收賬款是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預先收取購房者的定金或購房款以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。概念預收賬款優(yōu)勢與劣勢預收賬款的優(yōu)勢在于成本低；另外，房地產開發(fā)應付賬款的多少往往取決于企業(yè)自身的談判能力。例如企業(yè)與供應商、施工單位進行談判時可以要求工程達到什么階段按比例支付多少款項，這樣房地產企業(yè)就可以避免一次性付出全部款項，從而獲得了對剩余資金暫時的使用權。其劣勢在于受市場影響大，當房地產市場低迷時，預收帳款將減少，企業(yè)無法保證獲得持續(xù)穩(wěn)定的資金。股票融資，是股份制房地產企業(yè)通過股票市場獲得資金的一種方式。隨著資本市場的日益發(fā)達，股份制房地產企業(yè)上市發(fā)行股票融資成為重要的融資渠道。概念類型股票融資在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。優(yōu)勢與劣勢股票融資包括直接上市股票融資和上市后再融資和借殼上市融資。直接上市股票融資就是首次發(fā)行上市，即通過IPO來直接上市獲得資金；上市后股票再融資是指公司上市以后通過發(fā)行可轉債、配股、增發(fā)新股等方式獲得資金；借殼上市股票融資是指通過購買上市公司的股權成為其大股東，然后注入優(yōu)良資產和具有良好收益預期的資產，徹底改變上市公司的經營業(yè)績，從而達到證監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，從而完成在證券市場的融資。上市股票融資的優(yōu)勢在于：①形成穩(wěn)定而長期占用的資本，有利于增強公司的實力，為債務融資提供基礎；②資金使用風險較小，股本不存在固定到期日，也不存在固定股利支付義務和支付風險；③通過上市融資所獲得的資金數(shù)額較大。上市融資的劣勢如下。(1)上市融資對公司財務、法律、未來發(fā)展等方面的要求較高，融資的難度較大。(2)新股發(fā)行會稀釋原有股權結構，從而直接影響或削弱原有股東對公司的控制權。(3)上市融資所需成本較高。(4)股票發(fā)行過量會直接導致每股收益下降，從而不利于股價上揚。債券融資是指房地產企業(yè)依照法定程序發(fā)行企業(yè)債券獲得資金的一種融資渠道，在發(fā)行債券時約定在一定期限內還本付息。債券的持有人有權在到期日取得本金和利息，但無權參與企業(yè)的日常經營和管理。概念類型債券融資在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。優(yōu)勢與劣勢按照有無特定的財產擔保，可分為抵押債券和信用債券；按照是否記名可分為記名債券和無記名債券；按照能否轉換為公司股票，可分為可轉換債券和不可轉換債券；按能否提前贖回可以分為可提前贖回債券和不可提前贖回債券。債券融資的優(yōu)勢在于：①債券融資具有財務杠桿作用，只要企業(yè)息稅前利潤高于債券利息率，負債率保持在一定水平，企業(yè)就可以通過發(fā)行債券獲得財務杠桿帶來的好處；②債權人無權參與企業(yè)日常的經營管理，因此債券融資不會稀釋股東的控制權；③企業(yè)所需支付的債券利息可以作為費用在稅前支付，具有抵稅作用；④當企業(yè)破產時，債權人具有優(yōu)先受償權，因此債權人比股權人所承擔的風險小，相應的融資成本也比股票低。債券融資的劣勢在于：①我國對發(fā)行債券的房地產企業(yè)要求較嚴格，擬發(fā)行債券的房地產企業(yè)先要向證券主管部門申請，在符合評級標準以后，還要求用其財產作抵押。對于負債過多，無力提供抵押品的公司一般不準許發(fā)行債券；②通過債券融資的數(shù)量有限，通常公司發(fā)行債券不能超過公司總資產的一定比例；③債券到期后，公司必須按照約定還本付息，因此債券到期時對企業(yè)的資金流動性要求較高，企業(yè)面臨的支付風險比較大。其他融資渠道在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。1)租賃融資房地產租賃融資是指擁有土地經營權的房地產開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設房地產，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產項目開發(fā)的長期貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自發(fā)開發(fā)的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。2)回租融資回租融資是開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經營。開發(fā)商作為物業(yè)的所有人，既想保持對該物業(yè)的所有權以獲得該物業(yè)的連續(xù)收益，又期望出讓該物業(yè)獲得資金以減少自身資金的占用，而投資者也期望能夠獲得可觀的收益，于是可以采用回租融資的方式。3)回購融資回購融資是指，開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業(yè)。通過回購融資，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，同時在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產權。另外，開發(fā)商可以對物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處。4)其他融資機構貸款其他融資機構包括房地產保險公司、房地產抵押公司、房地產基金管理公司以及房地產財務公司等。5)合作開發(fā)融資(1)合作開發(fā)的概念。房地產企業(yè)的合作開發(fā)融資是選擇一家或多家投資者合作開發(fā)房地產項目，一般是雙方先投資成立合資項目公司，然后以項目公司為主體來進行房地產的開發(fā)，項目公司的利潤由投資雙方共同分享。(2)合作開發(fā)的類型。房地產合作開發(fā)包括合資、前沿貨幣合約以及房地產辛迪加。(3)合作開發(fā)的優(yōu)劣勢。合作開發(fā)的優(yōu)勢在于房地產開發(fā)企業(yè)尋找一家或幾家有經濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是一種分散和轉移籌資負擔的較好方法，對于緩解開發(fā)企業(yè)自身資金壓力、轉嫁風險大有好處。其劣勢在于合作開發(fā)融資渠道中，最為關鍵的是找到愿意進行合作開發(fā)的投資者，而尋找投資者的過程往往要花費較長的時間。另外，如果項目開發(fā)后經營業(yè)績很好，則房地產開發(fā)企業(yè)為合資合作而損失的項目利潤將較大。房地產開發(fā)貸款是指為了滿足開發(fā)項目開發(fā)建設資金的需要，房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得的項目土地使用權或在建工程作為抵押物，向金融機構申請的貸款。房地產開發(fā)貸款只能用于指定的項目，不能挪用于其他項目。概念房地產開發(fā)貸款在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。分類1)按貸款用途分類依據(jù)貸款的用途，房地產開發(fā)貸款有以下幾種類型。(1)土地購置貸款。(2)土地開發(fā)貸款。(3)房地產開發(fā)項目建設貸款。2)按照開發(fā)內容分類按照開發(fā)內容的不同，房地產開發(fā)貸款又有以下幾種類型。(1)住房開發(fā)貸款。(2)商業(yè)用房開發(fā)貸款。(3)土地開發(fā)貸款。(4)房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。土地收購儲備是指城市政府通過設立的專責機構，統(tǒng)一負責行政區(qū)域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。

土地收購儲備制度的建立，有利于政府實施集中統(tǒng)一的土地供應，實現(xiàn)政府對土地一級市場的絕對壟斷，提高政府通過土地供應對房地產市場進行宏觀調控的能力和土地市場的透明度，促進城市土地資源的有效利用和房地產市場與社會經濟的協(xié)調發(fā)展。土地收購儲備土地儲備貸款在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。土地儲備貸款1)按貸款用途分類依據(jù)貸款的用途，房地產開發(fā)貸款有以下幾種類型。(1)土地購置貸款。(2)土地開發(fā)貸款。(3)房地產開發(fā)項目建設貸款。2)按照開發(fā)內容分類按照開發(fā)內容的不同，房地產開發(fā)貸款又有以下幾種類型。(1)住房開發(fā)貸款。(2)商業(yè)用房開發(fā)貸款。(3)土地開發(fā)貸款。(4)房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。房地產抵押貸款是指借款人(抵押人)以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人(抵押權人)提供債務履行擔保、獲得貸款的行為。在建工程抵押貸款在建工程抵押貸款是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。商用房地產抵押貸款商用房地產抵押貸款是指購買商用房地產的機構或個人，以所購買房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買各類住房的抵押貸款。個人住房抵押貸款包括政策性(住房公積金)住房抵押貸款、商業(yè)性住房抵押貸款和個人住房組合貸款3種類型。房地產抵押貸款二級市場是指買賣抵押房地產債權的市場。房地產抵押銀行將已抵押的房地產債權轉讓給一定的機構，這些機構將成千上萬的已抵押房地產債權打包推向金融市場，將其轉化為房地產抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，從而實現(xiàn)房地產抵押貸款市場與資本市場的融合。概念功能房地產抵押貸款二級市場在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥?！?2)

經濟適用住房建設用地應采取行政劃撥方式供應。發(fā)展的條件(1)滿足貸款銀行的發(fā)展需要。(2)滿足債券投資者的投資需求。(3)房地產抵押貸款二級市場的發(fā)展促進房地產市場的發(fā)展。(1)成熟的房地產市場。成熟的房地產市場是保證交易標的合法性的關鍵。(2)成熟的抵押貸款一級市場。發(fā)展抵押貸款二級市場，首先需要有一個健全的房地產抵押貸款一級市場。(3)成熟的證券市場。只有成熟的證券市場，才能保證股票、證券價格同資產和生產發(fā)展相聯(lián)系，才能保證交易規(guī)范地進行。房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。概念發(fā)展的意義房地產投資信托基金分類(1)引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融構架，從而促進整個房地產市場的快速發(fā)展。(2)引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高房地產投