2011年度北京京漢君庭游銷推廣方案

2011年度營銷推廣方案京漢君庭Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一部分：宏觀市場第二部分：競爭分析第三部分：客戶分析第四部分：銷售計劃與產(chǎn)品分析第五部分：2011年度營銷主線第六部分：階段性營銷策略第七部分：費用預算第八部分：新政影響預案第九部分：廣告創(chuàng)意表現(xiàn)目錄Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一部分：宏觀市場Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.隨著香河自身的不斷摸索，經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的不斷作用和區(qū)域政治環(huán)境的不斷改善，香河當前的發(fā)展?jié)撡|(zhì)正在朝著更加高速、更加昂揚的方向推進，香河的區(qū)位價值正在發(fā)生重大變革。第一個方面：香河與京津之間的經(jīng)濟關系造就了香河特色產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展?！厣a(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟資源分布的差異性和強勢方的利益保護，使政府和企業(yè)為了避免無效競爭而自覺地根據(jù)當?shù)貙嶋H有所為、有所不為地選擇錯位發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供了分類支持。香河的第一城、家具城、紙制品包裝、金屬制品等行業(yè)就是在這種區(qū)域分工和錯位競爭的背景下產(chǎn)生發(fā)展起來的。以此說開去，香河的未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將同樣具有更大的拓展空間和光明的發(fā)展前景。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二個方面：以重點城市為核心的“圓形市場區(qū)”發(fā)展最終將打破，香河在京津兩地的空檔地位正在被全面彌合?！?jīng)濟的彌合市場機制本身具有很大的經(jīng)濟性和彌合性，多個圓形中心地之間的空檔和真空必然會隨著生產(chǎn)要素的流動而被彌合填補。一個中心地市場區(qū)能夠打破圓形束縛，多個中心地市場區(qū)也將會打破圓形，出現(xiàn)交錯重疊的正六邊形市場區(qū)，實現(xiàn)各中心地之間“力”的平衡。目前，北京938路公交車已經(jīng)直通香河，北京區(qū)號的電話也即將進入香河，數(shù)十年來不可逾越的邊界屏障近幾年已經(jīng)被大大突破。這足可以說明京津的“圓形市場區(qū)”已經(jīng)開始變?yōu)榱呅问袌鰠^(qū)，香河相對的“真空”狀態(tài)和市場空檔正在被京津兩地所彌合，區(qū)域經(jīng)濟開始出現(xiàn)更加經(jīng)濟性的發(fā)展。第三個方面：隨著京津“極化效應”的完成，“擴散效應”即將全面產(chǎn)生。——人口及資源的擴散目前，京津兩地生產(chǎn)生活成本進一步提高，發(fā)展空間繼續(xù)縮小，擁擠成本日益加大，大量剩余要素已經(jīng)開始向外擴散，出現(xiàn)了“騰籠換鳥”、“退二進三”等“逆城市化”現(xiàn)象，主動外溢和被動外溢交織進行，區(qū)位勢能大量釋放。香河去年以來有100多個千萬元以上二三產(chǎn)業(yè)項目，其中有一半多的項目是京津的獨資或合資項目。香河新開盤的幾個高檔樓盤，80%以上由京津人口或欲打算在京津長期發(fā)展的人購買。這也預示著京津全面擴散香河的時代已經(jīng)悄然來臨。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第四個方面：行政壁壘進入破冰時代，京津?qū)颖奔跋愫拥膮^(qū)域認同感明顯加強。——行政區(qū)域壁壘的破冰從2004年的《廊坊共識》，到后來的《京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃》，京津兩地越來越認識到區(qū)域經(jīng)濟合作的重要性。北京大七環(huán)、首都第二機場新址都給廊坊和香河帶來了極大的利好消息。2008年4月，北京市印發(fā)了《關于進一步加強與周邊地區(qū)合作，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的意見》，標志著三方合作從“紙上空談”已經(jīng)演變?yōu)橹鲃訉嵺`。最近，河北省又和北京市簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中包含了輕軌交通向廊坊延伸的合作事宜。這些都預示著行政壁壘已經(jīng)破冰，香河的區(qū)位價值將得到更高體現(xiàn)，發(fā)展前景將更加光明。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2011年1月，香河縣縣委副書記張顯強表示，未來幾年香河將建成“四區(qū)六基地”，包括高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)；還有養(yǎng)老基地、健身康復基地、休閑度假基地、觀光農(nóng)業(yè)基地、綠色有機蔬菜基地和宜居生活基地；還要打造“現(xiàn)代生產(chǎn)之城”、“生態(tài)宜居之城”、“生活品位之城”。盡管起步較晚，但由于粘連了“CBD東擴”和“通州新城”等概念，政府有統(tǒng)一的市政規(guī)劃，加上地價和房價相對低廉，和同樣緊鄰北京的燕郊、固安、涿州等河北郊縣相比，香河縣擯棄了各自為政、小打小鬧的房地產(chǎn)發(fā)展模式，云集了萬科、五礦、首創(chuàng)、富力、綠地、萬通等全國性開發(fā)商。光是大的養(yǎng)老基地就簽了三個：民政部愛晚養(yǎng)老基地、首創(chuàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園、世貿(mào)天階健康產(chǎn)業(yè)園。此外，綠地將在這里打造一個“華北民用進出口商品自由貿(mào)易區(qū)”；萬通開發(fā)了低密度住宅項目“運河生態(tài)城”；而萬科和五礦則打算結(jié)合新農(nóng)村建設，在這里建設一個體驗式的“田園城鎮(zhèn)”，其社區(qū)功能中包含了農(nóng)業(yè)觀光、采摘、農(nóng)產(chǎn)品加工、休閑體育、親子樂園、老年樂園等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.未來的香河住宅市場將會全面開花，從開發(fā)商實力、開發(fā)水平、產(chǎn)品品質(zhì)等方面均將有一個質(zhì)的飛躍，香河將逐漸形成一個未來市場關注的新熱點；全國性品牌開發(fā)商的進入，使得購房者對該區(qū)域的產(chǎn)品品質(zhì)將有一個比較高的預期，隨之房價預計將有一個比較平穩(wěn)的上升；從目前土地信息看，2011年香河將會出現(xiàn)較大量的供給，同時需求方面北京限購、限貸、居高不下的房價等溢出因素將會提供給香河比較大的需求市場；屆時應會出現(xiàn)供銷兩旺的局面，但應做好應對政策調(diào)控帶來的短期波動的預案。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.網(wǎng)絡調(diào)查顯示限購造成了“不公平說”；普遍認為無法降低房價；認為強力限購是政府調(diào)控的短期行為，超半數(shù)人將持有房產(chǎn)期待升值；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.不出臺細則延續(xù)現(xiàn)有政策或細則溫和參照北京、天津地區(qū)，出臺強力調(diào)控限購細則需求向外擠壓，對香河區(qū)域形成利好完全限購，制約銷售吸引在北京無法購房的人成為主力客群（約140萬）需最大限度搶奪香河本地客戶成為主力客群(本地10萬）區(qū)域性派單區(qū)域性短信群發(fā)專業(yè)性房地產(chǎn)網(wǎng)地鐵信報企事業(yè)單位以合作單位的拓展看房班車針對性定向群體的優(yōu)惠措施華聯(lián)商場路演區(qū)域性派單當?shù)仄笫聵I(yè)單位拓展針對家具城客戶推薦增設額外優(yōu)惠從全國一二線36城市強制限購令分析，背后隱含著政府引導經(jīng)濟發(fā)展過快地區(qū)人口及資源流向、促進三四線城市發(fā)展以保證全國均衡發(fā)展的潛在目的；因此我們有理由相信在“環(huán)首都經(jīng)濟圈”、“京津冀一體化”等規(guī)劃的大背景下，香河未來的發(fā)展長期向好，但應謹慎對待短期內(nèi)政策的整體調(diào)控。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二部分：競爭分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目名稱總建面容積率規(guī)劃戶型區(qū)間對外報價(元/㎡)預計成交均價(元/㎡)京東新城（香公館）24萬m22.1由18棟樓組成，一期開盤6棟樓60-90平米起價5200元/平米，均價5400元/平米，最高價5600元/平米。一次性98折，可貸款預計成交價在5000元/平米左右。據(jù)銷售人員說近期將漲價龍盛四季城180平方米1.82建筑類型有高板、花園洋房、別墅，社區(qū)組團商業(yè)項目項目以6-17層板樓為主報價6500元、最低報價5680元，，全款95折，貸款99折成交均價在5700-5800元左右。香城酈舍30萬m22.95由14棟高層和2棟酒店式公寓組成99平米兩居主力對外報價在6500元/平米(較上月上漲3%左右），一次性優(yōu)惠200元/平米，貸款優(yōu)惠100元/平米1月底2月初新開盤，三居室房源充足約為6200-6500元/平米，一居室剩余不多，約為5600-5800元/平米中央帝景（泊瀾峰）9.9萬平米2.359棟11-18層高層50-140平米的1-3居對外報價6800元/平米均價未開盤，排號階段北京堂樾7萬平米3.2項目由4棟15層小高層組成80-90平米2居占80%，100-130平米三居占20%對外報價均價6500元/平米成交預計在5800-6000左右塞納城邦（北京領郡one）住宅16.13萬m23.3917層板樓，1梯3戶40平方米一居-120平方米三居，主力戶型為90平方米兩居蓄客對外報價6500元/平米預計成交均價5800-6000元/平米左右珠光御景30萬平米1.9總戶數(shù)：3000戶70-130平米對外報價6700-7000元/平米目前沒有房源Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.京東新城（香公館）均價5200元/平米起，5400元/平米均珠光御景均價6700元/平米龍盛四季城均價6500元/平米香城酈舍均價6500元/平米京漢君庭

均價6280元/平米塞納城邦（北京領郡one）均價6500元/平米中央帝景二期（泊瀾峰）均價6800元/平米此價格均為市場報價，成交價略低于該價格北京堂樾均價6300-6500元/平米Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.售樓地址:河北省香河縣開發(fā)商:河北美聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最低單價:4800元/㎡均價:5000元/㎡歷史價格:2010年11月17日-至今

起價4600元/㎡

均價4800元/㎡

最高價5200元/㎡建筑面積:24萬平方米占地面積:140畝開盤時間:2010年11月中旬開盤入住時間:2011年12月31日前入住綠化率:45%容積率:2.1暖氣:22元每平米供水系統(tǒng):市政供水樓座展示：2000多套京東新城（香公館）項目介紹：位于香河開發(fā)區(qū)，距離北京國貿(mào)40公里，公交938路無障礙暢達，規(guī)劃中京唐高鐵10分鐘，毗鄰萬科、富力項目、形成樓盤三國。小區(qū)周邊配套齊全，大型商業(yè)區(qū)、華聯(lián)超市、銀行、郵局、醫(yī)療、學校、餐飲、娛樂等。香公館社區(qū)一期18棟樓主力戶型一居室50—63平米，兩居室83—93平米，三居室107—130平米。1..2..3層送10平米的大露臺，頂層復試贈送26—60多平米大露臺。共分三期開發(fā)一期18棟樓。京東新城于11月份開盤，一期推盤6棟樓，8-17層電梯板樓，均價5100元/平米，起價4900元/平米，最高報價5400元/平米，目前一居已售完，剩余兩居、三居為主。外地人可貸款50%，一次性付款98折，2012年6月30日交房。今年1月27日推出新年優(yōu)惠：5號樓特價5000元/平，特價活動一直持續(xù)到春節(jié)期間。項目在售1-3居，面積為59-130平方米。其中：一居59.95平米；二居83.31、93.84、94.05平米；三居127.69、130.68平米。另外還有復式面積為127、126、148平米的上躍，贈送50-60平米左右的露臺。其余房源均價5400元/平，一次性付款98折。銷售員介紹近期將漲價。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.龍盛四季城項目位置北京周邊河北省香河縣香河安平經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)京津公路東側(cè)安平道口南500米開發(fā)商:香河縣龍盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（據(jù)說是三強的啟程項目后期）最低單價:5680元/平米均價:報價6500元/平米（毛坯）促銷方案一次性95折、貸款99折、可辦戶口、每60個號抽一個大獎，資金10萬元建筑面積:180萬平米占地面積:100公頃開盤時間:2011.1.8入住時間:2011.8綠化率:35%容積率:1.82暖氣:市政集中供暖供水系統(tǒng):市政統(tǒng)一供水物業(yè)費用地上為1元/平米/月，地下室無物業(yè)費所開樓號：8、9、11（15-18層2梯3戶，其中8號樓只開一個單元）套數(shù)：593套房，已售310套戶型：一居55平米、兩居70-80平米、三居90平米－124平米價格：均價6500元、最低5680、最高7000左右現(xiàn)項目在售9號和11號樓，，均價6500元/平米，目前僅剩戶型面積為70-82平米的2居，位于樓座13-16層。目前購房可享受全款95折，貸款99折，期房，2011年年底辦理入住。據(jù)售樓處介紹，項目還將推出二期房源，具體開盤時間暫定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.香城酈舍

6月份，2#樓共推出300套房源，簽約108套，據(jù)銷售員介紹大多數(shù)房源銷售給銀行、政府部門以及內(nèi)部員工。7月持續(xù)銷售，均價4900-5000元/平米，付款50%每平米優(yōu)惠50元，一次性付款每平米優(yōu)惠100元。8月份，持續(xù)銷售，目前2#樓已銷售85%左右，銷售價格與上月一致。9月中旬即將有新樓座推出3#、6#，開盤價格在5100元左右，面積在57-89平米。9月份，香城酈舍均價4800元/平米，售42-122平米的1-3居，其中一居面積42平米左右；二居面積80平米左右；三居面積為98-122平米左右。預計2011年年底交房。目前購買一號樓可享受7千抵12000元的優(yōu)惠，其他房源可享受全款每平米減100元、貸款每平米減50元的優(yōu)惠。項目由14棟26層高的建筑和兩棟酒店式公寓組成。目前售樓處樣板間已經(jīng)開放，有意向的購房者可前往參觀。售樓處表示，目前購房河北省內(nèi)戶口首付需要30%，外地戶口必須全款。二期8號樓（共4個單元）于2月上旬開盤，在售戶型面積為30（開間）-110平米的1-3居。小戶型開間均價為5700元/平米，其余均價為6500元/平米。8號樓位于小區(qū)中心，地理位置較好。在售樓體分板樓和塔板結(jié)合兩種類型，其中板樓共15層，2梯2戶；塔板結(jié)合共26層，2梯3戶、2梯5戶。優(yōu)惠活動：全款方式每平米可減200元（約為96折），按揭方式每平米可減100元。期房，入住時間為2012年中旬建筑面積：300000平方米占地面積：100005平方米綠化率：38.86%容積率：2.95

香城酈舍位于河北香河新華大街和五一路交口，南側(cè)為政府預留的50畝地行政審批中心，東側(cè)為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的山水田園小區(qū)，西側(cè)為即將改造的五一渠和五一路。北側(cè)為規(guī)劃中的香河北環(huán)。香城酈舍占地150畝，由14棟高層和2棟酒店式公寓組成。開盤時間：2010年5月入住時間：2011年12月物業(yè)：廊坊榮盛物業(yè)管理公司Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目一直處于排號階段，預計2011年4月開盤，主推戶型為57—142平米1-3居，均價6800元/平米。期間有兩種優(yōu)惠活動：第一，1000元排號費，開盤可抵10000元房款；第二，排號登記后，每天減去100元，直到開盤為止。中央帝景二期（泊瀾峰）項目位于香河淑陽大街與永泰路交叉口，屬老城區(qū)的核心位置，距離各種商業(yè)、生活配套較近，通往北京的公共交通目前有938快和938支線(慢）。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.北京堂樾項目位置香河永泰路北段開發(fā)商廊坊環(huán)亞代理公司北京捷行社房地產(chǎn)建筑單位河北宏巖建筑總建面7萬平米容積率3.2樓間距50米樓棟3棟15層小高層組成，一梯兩戶、一梯四戶層高2.9米總戶數(shù)745開盤時間2011.1.18交房時間2011年底綠化率38%車位數(shù)300物業(yè)費1.2得房率80%-82%項目一期2棟樓15層，1號樓5個單元一梯兩戶，2號樓4個單元一梯四戶，在售戶型為70-90平方米2居，116-123平方米三居，均價6500元/平米左右。一次性99折貸款無折扣。點評：該項目規(guī)模較小，與中央帝景屬一個代理商，以80平米兩居為主，客源主要是北京投資+自住和香河自住客戶。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.塞納城邦（北京嶺郡one)位于香河秀水街與五一路交叉口，項目以高層為主附帶一至二層的臨街商業(yè)，住宅以一梯3戶的17層板式為主，另有1500平米三星級商業(yè)會所，共11棟樓，1644戶。戶型面積為一居40㎡-60㎡、二居70㎡-90㎡、三居100㎡-120㎡；主力戶型為90平方米兩居，2010年12月入住。一期1、2、3、5、7號樓4月17日開盤，成交均價為6300元/平米；4、6號樓5月1日開盤。目前成交均價約為6097元/平米（毛坯），銷售現(xiàn)場有退房客戶的情況出現(xiàn)。11月下旬，北京嶺郡one新推樓盤“塞納城邦”推出新樓座1、2、3#樓分三次推出，共570套左右，27層板塔，開盤銷售情況良好，67平米一居，82-90平米兩居，108-110平米三居，目前成交價在5200元/平米左右，對外報價5800元/平米，送地下室。并可以先幫客戶辦戶口再解決貸款問題，4#樓目前正在排號中，一次性付款95折優(yōu)惠。2011年1月8日（周六）開的是五號樓22層的，主要賣80-90平米的，均價6300元，實際成交價在5500元/平米左右，已沒什么房源，現(xiàn)在接受排號，每周開一棟樓，下期開盤1月16日開11號樓26層的?？赊k戶口，一次性付款95折優(yōu)惠。2月16日,項目均價5480-6480元/平，在售1-5、11、17號樓，1-5號樓房源已經(jīng)不多。板樓，共26層，2梯4戶，戶型朝南，面積60-170平米1-3居，此外還有復式、上躍，面積為300平方米。項目于2011年9月1日交房。停車位為地下，可租可售，人車分流，具體優(yōu)惠信息未定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.樓盤地址香河五一路北段西側(cè)100米開發(fā)商香河珠光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

環(huán)線位置六環(huán)以外建筑形態(tài)板樓

高層裝修情況毛坯占地面積160000平米建筑面積300000平米容積率1.9綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)3000戶開盤時間2010年9月28日預計交房時間2011年12月售樓處電話4008188811轉(zhuǎn)57897物業(yè)公司珠光物業(yè)車位數(shù)1500珠光御景珠光御景：15號樓2010年9月28日開盤，16號樓2010年11月6日開盤。項目15、16號戶型面積為87、88平方米兩居，15號樓3個單元，16號樓4個單元，2梯4戶，均價5200元/平方米,2012年6月入住。一次性付款可享受98折優(yōu)惠。11月份珠光御景項目剩余房源不多，對外報價6500元/平米。成交價在5500元/平米。新樓座預計明年開放。去年12月份已開第四棟樓；主要戶型為二居105平米、三居130平米；已銷售60套；由于目前推盤樓座不多，沒有可售房源，珠光故意拉高報價，對外報價6400至7000，一次性97折，貸款98折。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.小結(jié)競爭項目均較去年12月價格有所上漲，漲幅約為2-3%；目前受新政影響部分項目（香城酈舍）加快了推盤速度，但受證件取得的影響預計部分樓盤（珠光御景、中央帝景二期等）將會于3月底4月初推盤銷售；銷售現(xiàn)場人氣方面，香城酈舍和京東新城（香公館）兩個項目客戶到訪較多，非周末時間市調(diào)期間1個小時內(nèi)約有4-6組客戶；除塞納城邦和京東新城（香公館）未明確表示不能辦理外，其他項目對外地人基本停貸；但限購的說法還沒有明確，等待河北地區(qū)細則的出臺；報價方面，除個別項目外，平均價格水平在5800—6500元/平米左右，優(yōu)惠后約為5500-6200元/平米左右；優(yōu)惠力度不一，除本項目外一次性付款最高優(yōu)惠約為96折、貸款折扣較少；成交客戶也以北京的投資和北京投資兼自住客戶居多；市場上在售房源以兩居最多；其中一居、兩居暢銷，各項目的三居室均比較滯銷，存貨量較大，銷售有難度。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三部分：客戶分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年成交客戶統(tǒng)計——區(qū)域分布主要成交區(qū)域以朝陽為主，輔助通州、海淀、香河、外地和石景山；豐臺、西城、昌平、大興也有部分客戶，客群覆蓋面相對較廣，2011年加大北京二線區(qū)域拓展。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年成交客戶統(tǒng)計——年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成相比2009年有所變化，年齡偏年輕化，31-40歲的構(gòu)成比例達到40%，其次是20-30歲的構(gòu)成比例，這與投資比例的增加以及客戶看好區(qū)域未來的發(fā)展有很大關系。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年成交客戶統(tǒng)計——購房目的購房目的相比2009年有一定區(qū)分，這與其推貨產(chǎn)品有很大關聯(lián)。2010年投資比例占到61%，自住比例達到31%，自住兼投資達到8%。推貨面積偏小加之下半年河北利好政策出臺，香河區(qū)域未來發(fā)展利好，投資客比例明顯增加。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年成交客戶統(tǒng)計——付款方式2010年整體反饋，一次性付款比例明顯增加，達到48%；其次是商貸比例，占到42%；分期只占到10%。這與2010年宏觀調(diào)控收縮貸款比例以及購房總價有很大關系。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年成交客戶統(tǒng)計——媒體渠道構(gòu)成從成交客戶反饋，朋友所占比例較大，達到27%；其媒體渠道主要以紙媒和網(wǎng)絡為主，戶外、派發(fā)和短信為輔，進行線上線下整合推廣，為開盤蓄客和強銷階段提供較好的支持。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客群分布北京自住白領北京地緣投資客戶養(yǎng)老自住客戶家具城客戶香河本地客戶河北省其他地區(qū)（香河周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）學生Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年成交客戶分析可以得出，北京客群已成為京漢君庭的主力客戶群，這部分客群成為北京高房價的打壓者、擠出者以及看好香河區(qū)域未來發(fā)展的投資者，他們有的沒有能力在北京購房，有的看好區(qū)域發(fā)展投資房產(chǎn)，而香河的價格優(yōu)勢和區(qū)域發(fā)展正在成為他們的現(xiàn)實棲息地和投資原始股。備注：受政策影響，河北省以外客戶購房暫停放貸，這對北京客戶無疑產(chǎn)生很大影響，影響了這部分客戶置業(yè)香河的步伐和積極性。但隨著香河區(qū)域價值的被認同，加大一次性付款優(yōu)惠后，該類客戶逐漸再次匯聚。北京客群——第一大客戶主力群Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.香河本地客群（含地緣客戶和家具城客戶）始終是君庭的立足之本。香河地緣性客群是京漢君庭主打本地競爭優(yōu)勢之根本。備注：京漢君庭在品質(zhì)和形象方面已立足香河，在一定程度上與五一路競爭項目缺少一定的競爭優(yōu)勢；京漢君庭一期已正式入住，這也是京漢君庭樹立項目品質(zhì)和形象，成就項目地位的機會。香河本地客群——力保地緣客戶群Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.來電情況（2011年1月至2月16日）累計來電401組，其中1月份305組，2月份196組。來電來源報紙廣告網(wǎng)絡短信群發(fā)DM夾報DM派單朋友推薦老客戶介紹及老業(yè)主再購企事業(yè)派發(fā)戶外合計北京青年報新京報京華時報信報北京晚報法制晚報消費廣場焦點新浪樂居愛房網(wǎng)搜房網(wǎng)搜狐網(wǎng)百度網(wǎng)易趕集網(wǎng)五一路廣告牌及售樓處廣告牌公交車身公交車站亭圍擋月累計數(shù)

1

63123168413043110

8172

1936

1401累計比例0%0%0%0%0%0%1%8%6%42%10%7%1%1%0%2%0%2%4%0%0%5%9%0%0%0%100%來電中主要渠道為網(wǎng)絡、戶外廣告牌、五一路售樓處和朋友推薦外國外地河北北京不詳合計香河當?shù)睾颖逼渌貐^(qū)北京其他地區(qū)昌平朝陽西城大興東城豐臺海淀懷柔石景山順義通州延慶燕郊211284741014212369291622817264010.5%2.7%7.0%1.0%18.5%2.5%35.4%3.0%0.7%1.5%2.2%7.2%0.2%1.5%0.5%7.0%0.2%1.7%6.5%100.0%來電中北京地區(qū)占82%，河北省占8%，其余約為10%來電客戶主要詢問價格、房源、貸款等問題Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.來訪情況（2011年1月至2月16日）累計來訪288組，其中1月份222組，2月份66組。來訪來源報紙廣告網(wǎng)絡短信群發(fā)DM夾報DM派單企事業(yè)派發(fā)朋友推薦老客戶介紹及再購內(nèi)部員工及推薦關系信報看房團戶外工地圍擋路過不詳合計北京青年報新京報京華時報信報北京晚報法制晚報消費廣場焦點網(wǎng)新浪樂居愛房網(wǎng)搜房網(wǎng)搜狐網(wǎng)百度其他廣告牌秀水街售樓處廣告牌五一路售樓處公交車站亭月累計數(shù)

2

6422816721

4

39105

4921731675288累計比例0%0%0%1%0%0%2%1%1%10%6%2%1%0%0%0%1%0%14%3%2%0%17%7%25%0%2%2%2%100%

外地河北北京不詳合計區(qū)域

天津東北其他香河當?shù)睾颖逼渌貐^(qū)北京昌平朝陽西城大興東城豐臺海淀懷柔石景山順義通州延慶燕郊本月累計數(shù)量332536467891114415

10418

39288比例1.0%1.0%0.7%18.4%2.1%16.0%2.4%30.9%3.8%0.3%1.4%1.4%5.2%0.0%3.5%1.4%6.3%0.0%1.0%3.1%100%來訪中北京地區(qū)占73.6%，河北省占20.5%，其余約為6%；來訪中以廣告牌、五一路售樓處、朋友推薦和網(wǎng)絡為主要渠道。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.日來訪趨勢顯示，由于春節(jié)長假導致來訪降低，節(jié)后來訪逐漸上升，但2月份（4組/日）仍未達到1月份平均水平（8組/日）。來訪客戶中，需求以兩居為主約占6成，其次三居和一居各占2成。四居及復式產(chǎn)品幾乎無需求。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.近期成交中：成交原因：主要為價格（34%）、戶型（21%）及開發(fā)商實力（19%）及區(qū)域價值（9%）——價格依然是客戶關注的重中之重，產(chǎn)品、開發(fā)商實力和潛在價值促成成交；成交周期：主要集中在一周內(nèi)（50%）和當天成交（31%）2種狀態(tài)——決策期較短，我項目同比的市場吸引力較大，需求比較迫切；成交客戶信息獲知渠道為：五一路售樓處及廣告牌（31%）、已購客戶介紹（17%）、愛房網(wǎng)（17%）、焦點網(wǎng)（10%）、未購朋友推薦（8%）以及公司員工自購或推薦（6%）?！捎诮跓o集中推廣，現(xiàn)有媒體發(fā)揮了較大作用。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.近期成交中：客戶所在區(qū)域：依次為北京朝陽（29%）、香河當?shù)兀?9%）、北京石景山（13%）、東城（8%）、西城（6%）、海淀和昌平（均為4%）——與去年基本一致，香河當?shù)乇壤兴仙?；置業(yè)次數(shù)：以一次置業(yè)比例最高52.9%、二次置業(yè)為29%，三次及以上置業(yè)為18.8%——首次置業(yè)比例明顯上升，超過半數(shù)；成交客戶購房年齡：集中在31-40歲（48%）和21-30歲（25%）兩個年齡段，其次41-50歲占18.8%?！?1-40歲年齡段較為集中8%13%2%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.近期成交中：成交需求方面：以三居最多、兩居其次——這與我項目在售貨源及促銷優(yōu)惠有直接關系；成交客戶職業(yè)性質(zhì)：私營/個體/自由職業(yè)者占4成，私企職員占2成，政府/機關/公務員占1成半，其余2成半的客戶工作性質(zhì)比較分散；按戶籍統(tǒng)計：河北省站44%（其中香河本地12%）、外省市32%，北京地區(qū)24%?！^10年北京地區(qū)客戶比例下降，河北省其他地區(qū)客戶增多。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.19%近期成交中：付款方式：多選擇一次性付款——這與促銷政策有關；購買用途：自住比例上升約為（42%），自住兼投資和投資兼自住比例為19%，純投資為36%該比例大幅下降。20%持平11%25%11%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1-2月中旬時隔元旦小假期和農(nóng)歷新年為傳統(tǒng)的淡季，且未有大規(guī)模推廣，來電（9通/日）來訪（6.4組/日）較去年12月均較大幅度下降，正月十五之后一周來電來訪均有所提高（來電12.7通/日、來訪11.3組/日）。與現(xiàn)場銷售員溝通了解到：國八條出臺后，受北京15條細則的出臺，客戶觀望情緒增加，來電多咨詢貸款、限購等問題；尤其是我項目主要購買人群為北京市區(qū)客戶預計受到新政一定影響。目前雖河北省尚未有細則，但可以預計客戶的觀望將在未來一段時期內(nèi)持續(xù)。另一方面，北京嚴厲的新政打壓下，外地在京工作群體的居住需求將進一步擴散到北京周邊地區(qū)，若河北省調(diào)控政策滯后出臺或者溫和出臺后，將對香河地區(qū)是個潛在利好。主力客群仍為北京客群，但投資比例明顯下降，一次及二次置業(yè)、自住購房性質(zhì)為主；客群看重價格及區(qū)域升值潛力、戶型及開發(fā)商實力；主要通過五一路售樓處、已購客戶介紹、愛房網(wǎng)絡以及五一路廣告牌獲知本項目信息，成交決策周期較快。在下階段的推廣中將加強此幾方面。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第四部分：銷售計劃與產(chǎn)品分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.一期：2、3、8、9/4、6號樓到2011年8月銷售率達到100%；二期：5號樓到2011年5月銷售率達到100%；11號樓到2011年12月銷售率達到78%；三期：1號樓到2011年4月銷售率達到100%；四期：16號樓2011年6月26日開盤銷售，15號樓8月6日開盤銷售，13號樓10月1日開盤銷售，17號樓11月12日開盤銷售，四棟樓到2011年12月底需達到的銷售率分別為：16號樓95%，15號樓70%，13號樓34%，17號樓45%，四期整體銷售率60%；2011年預計銷售總面積：5.62萬平米；預計銷售總金額2.8億.2010年結(jié)轉(zhuǎn)余貨：可售156套；可售面積19472平米；可售金額9725萬元。計劃當年實現(xiàn)余貨銷售率86%；計劃銷售面積16664平米；計劃銷售均價4994元/平米；計劃銷售金額8321萬元。2011年新推：可售834套；可售面積66225平米；可售金額33113萬元；計劃當年實現(xiàn)余貨銷售率60%；計劃銷售面積39540平米；計劃銷售均價5000元/平米；計劃銷售金額19770萬元。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一批推盤(6月/8月）第二批推盤(10月/11月）6月8月10月11月供貨時間集中在下半年；上半年消化余貨為主。調(diào)控政策的不確定性造成了銷售的風險性，推盤節(jié)奏應隨市場的波動而及時調(diào)整。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.E戶型3室2廳2衛(wèi)145.86平米E反戶型3室2廳2衛(wèi)145.86平米B1戶型3室1廳1衛(wèi)110.85平米B2戶型2室2廳1衛(wèi)91.33平米B1反戶型3室1廳1衛(wèi)111.49平米E戶型3室2廳2衛(wèi)145.86平米E反戶型3室2廳2衛(wèi)145.86平米16#標準層平面圖Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.A-00室2廳1衛(wèi)59.19平米B-12室2廳1衛(wèi)97.04平米A-21室2廳1衛(wèi)73.19平米A-11室2廳1衛(wèi)72.8平米B-22室2廳1衛(wèi)107.61平米A-0反0室2廳1衛(wèi)59.19平米B-1反2室2廳1衛(wèi)97.04平米A-2反1室2廳1衛(wèi)77.91平米B-32室2廳1衛(wèi)111.36平米B-42室2廳1衛(wèi)112.33平米Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.B1戶型3室1廳1衛(wèi)96.48平米B2戶型2室2廳1衛(wèi)77.93平米B1反戶型3室1廳1衛(wèi)95.32平米B1戶型3室1廳1衛(wèi)96.48平米B2戶型2室2廳1衛(wèi)77.93平米B1反戶型3室1廳1衛(wèi)95.32平米17#標準層平面圖Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.上半年蓄勢待發(fā)，下半年連環(huán)轟炸1月2月4月5月6月3月7月9月10月11月12月16號樓6月26日開盤銷售15號樓8月6日開盤銷售第一階段第二階段第四階段13號樓10月1日開盤銷售17號樓11月12日開盤銷售醇熟大戶型年底促銷蓄客期存貨消化期項目形象強化為主持續(xù)銷售期交房交房開盤強銷期新年促銷為主第三階段8月6月20日16/17取證7月30日13/15取證銷售金額912370700978920920469845483000377044502750回款金額11254588821400851847322736482695288234072445推廣費用41.9023.5034.6034.1033.6034.408.9051.407.405.408.054.40側(cè)重產(chǎn)品宜居價值賣點闡述Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Strength優(yōu)勢1、家具城商圈核心，距離優(yōu)勢2、離縣城政務、商業(yè)中心較近3、產(chǎn)品線豐富，可低可高自控性強4、項目一期已入住，二期準現(xiàn)房年內(nèi)入住，社區(qū)日漸成熟Weakness劣勢1、周邊環(huán)境雜亂，出行道路欠整治2、西側(cè)路臨街商業(yè)規(guī)劃更改后對主入口形象帶來不可知的風險3、項目位置比較靠里對外欠缺形象，客戶容易被五一路項目攔截4、主要推貨集中下半年，不可控性風險加大，年度任務的完成壓力巨大。Opportunity機會1、新家具城的建造和開業(yè)、產(chǎn)業(yè)升級帶來可觀前景2、環(huán)首都經(jīng)濟圈、京東新城規(guī)劃的推進，將逐步形成無過渡的城市群離3、香河市政基礎建設的發(fā)力4、品牌開發(fā)商的集中開發(fā)，區(qū)域熱度將持續(xù)升溫5、北京最嚴厲限購令細則的出臺，對工作在北京的外地人（占購房需求的1/3比例）購房需求進行了對外擠壓，給香河市場帶來機會Threat威脅1、房地產(chǎn)市場若加深調(diào)控將力度，對香河市場可能再次形成沖擊2、區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商加速推盤，區(qū)內(nèi)競爭激烈3、利率和存款準備金的進一步上調(diào)，政府對流動性緊縮的舉措導致投資比例下降，影響到未來的香河投資市場Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.新宜居Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.社會文明（區(qū)域環(huán)境）經(jīng)濟富裕（未來潛力）環(huán)境優(yōu)美（生態(tài)綠色）資源承載（周邊資源）生活便捷（交通配套）公共安全（社區(qū)環(huán)境+京漢品牌）京漢君庭呈現(xiàn)相知相守的六大宜居標準Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第五部分：2011年度營銷思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Problem?Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.利用廣告推廣，優(yōu)化項目整體形象，增加項目美譽度及客群信賴度Howtodeal?婚房情感產(chǎn)品虛實給我們的感情安個家[

]如何拉升項目形象？展示婚房專家形象Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、以強化京漢企業(yè)11年開發(fā)的品牌實力，區(qū)別本土開發(fā)項目，站穩(wěn)香河市場(華北地區(qū)多個品質(zhì)項目開發(fā)實例佐證，蟬聯(lián)2年北京地產(chǎn)品牌價值TOP10殊榮)；2、以產(chǎn)品差異化產(chǎn)品的開發(fā)脫穎而出，借鑒1#的成功銷售，加強13#、15#小戶型產(chǎn)品的推售，以特色產(chǎn)品突出市場。3、深化與家具城的緊密聯(lián)系，大力拓展香河本地大中型企事業(yè)單位、團體、與我公司合作的相關單位的渠道作為直效營銷的基礎管道。4、可選擇重要節(jié)點，在香河當?shù)厝顺本奂瘏^(qū)以路演方式，進行項目推介，抓住香河當?shù)乜腿?。Howtodeal?如何立足香河，在品牌開發(fā)商及當?shù)亻_發(fā)商的雙重競爭中脫穎而出？展示京漢品牌開發(fā)實力Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、全方位的灌輸環(huán)首都經(jīng)濟圈、京東新城等未來發(fā)展?jié)摿Γ脜^(qū)域發(fā)展概念的持續(xù)借勢；2、在拉升項目形象的同時配合多重促銷、優(yōu)惠政策，利用項目發(fā)展?jié)摿Γ^續(xù)吸引投資、自住兼投資型客群；3、挖掘集團旗下的北京項目客戶資源，利用其對京漢品牌的忠誠度進行重點拓展；4、利用局部區(qū)域派發(fā)，抓住北京二圍城區(qū)的客戶（朝陽、通州、豐臺、大興、順義、昌平等）5、利用《信報》地鐵派發(fā)渠道以及線下看房團的資源配合，不斷增加北京客群；6、增加各類看房團（網(wǎng)絡、報紙）以及集團下屬合作的企事業(yè)單位的拓展。7、引入可執(zhí)行北京貸款政策的貸款銀行進入，異地放貸，便于留住北京地區(qū)客戶。Howtodeal?如何擴大北京地區(qū)溢出客群？展示未來潛力Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、利用戶外廣告牌，完善現(xiàn)有項目道路指引，實現(xiàn)五一路售樓處到繡水街售樓處的無縫鏈接；2、趁第一季度銷售壓力不大，在春暖花開之際盡快完成售樓處周邊及一期、二期現(xiàn)房區(qū)的園林景觀實景展示；3、盡快完成繡水街售樓處內(nèi)部的重新裝修、裝飾，提升項目品質(zhì)感與殺傷力；4、提升四期（13/15/16/17號樓）公共部分裝修標準與基本配置，凸顯品質(zhì)感。Howtodeal?如何改善現(xiàn)場環(huán)境，提升產(chǎn)品配置，增加殺傷力？展示現(xiàn)房樣板區(qū)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1、利用現(xiàn)場“執(zhí)子之手·與君偕老”系列暖場活動，維持項目熱度。尤其是一期已經(jīng)入住，2011年加強老客戶關系口碑營銷；2、長期給予老帶新及老業(yè)主再購優(yōu)惠政策；3、利用集團短信平臺，將京漢旗下所有購房業(yè)主均納入有效客戶范疇，及時發(fā)送銷售信息、節(jié)日問候；4、加強物業(yè)服務質(zhì)量，明確物業(yè)服務標準，提升項目滿意度及美譽度。Howtodeal?如何深度挖掘日漸增多的老客戶資源，加大老帶新比例？展示美譽度Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.市場地位：市場追隨者，借勢而發(fā)——跟上萬科，比肩珠江，超越三強形象：婚房專家、品牌開發(fā)——適宜熟齡家庭居住的改善型婚房品牌產(chǎn)品：準現(xiàn)房、配置升級、示范樣板——練就內(nèi)功，支撐價格全面提升客群：自住/北京溢出的首次置業(yè)+改善型置業(yè)投資/投資兼自住推廣渠道：派發(fā)、短信、戶外、網(wǎng)絡、看房團、活動、報紙等Position！價格策略：在市場穩(wěn)定的前提下，趁勢拉升；保持有效地付款優(yōu)惠幅度以及老帶新等促銷政策?！习肽昀糜嘭浀南?、準現(xiàn)房等特殊產(chǎn)品完成價格拉升，下半年利用新推貨量景觀樓座持續(xù)提升。目標：將君庭項目打造成整個集團繼綠港后新的利潤創(chuàng)造點擴大北京客群爭取香河客群Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第六部分：階段性營銷策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一階段：2011年1月-3月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.一二期剩余產(chǎn)品的集中消化第一階段營銷核心Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.廣告主題：“御兔迎春，新年特惠”輔標1：最高特惠5萬+全款驚喜92折”輔標2：環(huán)首都經(jīng)濟圈第一站，家具城核心首席80-150平米居住宅邸，準現(xiàn)房發(fā)售第一階段營銷推廣主題繼續(xù)強化環(huán)首都經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃的概念，同時以準現(xiàn)房、家具城板塊核心首席等賣點吸引客戶關注，再以優(yōu)越的性價比及付款優(yōu)惠等留住客戶。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷策略一：紙媒策略1、《信報》+看房團投放時間：2--3月2、香河消費廣場推廣投放時間：1—3月營銷策略二：派發(fā)策略1、香河本地派發(fā)投放時間：1--3月2、北京外圍城區(qū)派發(fā)（朝陽、通州、大興、豐臺、順義、昌平等）投放時間：2—3月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷策略三：現(xiàn)場活動1、活動之一：“京漢君庭--家庭春季運動會”老客戶維護活動策略目的：在售樓處現(xiàn)場邀約老客戶，增加溝通交流機會，維護老客戶關系，挖掘老帶新?；顒訒r間：3月中上旬策略實施：利用舉辦周末家庭運動會，組織一些健康的運動項目，如放風箏、跳繩、拔河等，讓客戶積極參與、感受君庭項目。2、活動之二：香河本地華聯(lián)商場路演策略目的：挖掘香河本地客群?；顒訒r間：3月下旬4月初策略實施：利用周五-周日連續(xù)3天的商場路演，宣傳項目最新信息，打響在香河當?shù)氐闹?，配合現(xiàn)場銷售政策加緊余貨的銷售以及新房源的推介。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷策略四：戶外、短信、DM組和網(wǎng)絡合營銷策略投放時間：短信：1—3月每周1—2次。夾報DM：2月底—3月戶外：加強戶外指引，在2月底前完成新戶外的設立網(wǎng)絡：3月啟動網(wǎng)絡廣告投放，持續(xù)發(fā)布香河新形象及銷售信息。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷策略五：現(xiàn)場策略1、圍擋現(xiàn)場指引策略策略目的：秀水街售樓處外工地圍擋畫面更換、五一路售樓處門頭/精神堡壘畫面根據(jù)新主題進行更換，體現(xiàn)產(chǎn)品價值，增添銷售氛圍，提升來訪人氣。2、加強老客戶維護力度策略目的：在一定程度上利用活動維護老客戶，增加老客戶帶新客戶的的成交率。3、維持看房班車的頻次、包裝班車車身策略目的：根據(jù)網(wǎng)絡團購營銷、市區(qū)派發(fā)、短信群發(fā)，維持一定頻度的看房班車，從市區(qū)吸引客戶到現(xiàn)場，提升來訪量，增加成交量。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二階段：2011年4月--6月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目形象拔升16/15#樓快速蓄客第二階段營銷核心Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.核心主標：“執(zhí)君之手，與庭偕老”輔標：環(huán)首都經(jīng)濟圈一線景觀，80-140平米核心樓座，為全民定制的幸福棲居第二階段階段營銷推廣主題（年度形象建立）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷策略一：購房蓄客優(yōu)惠多大禮1：蓄客登記送婚房裝修基金4月登記送2萬元/套5月登記送1.5萬元/套6月登記送1萬元/套；大禮2：購房即送價值3千元的甜蜜海南游；大禮3：現(xiàn)場看房即送驚喜禮品一份；大禮4：老帶新客戶均獲得一年物業(yè)費；大禮5：購房客戶可參與購房大抽獎活動備注：以上大禮包將測算促銷費用，根據(jù)分攤調(diào)整銷售執(zhí)行價格。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.營銷策略二：短信、派發(fā)、網(wǎng)絡、紙媒全面啟動圍繞“執(zhí)君之手與庭偕老”的主題推廣，建立項目婚房專家的高端品牌形象；利用有效渠道進行形象建立和蓄客優(yōu)惠信息傳遞，做到虛實結(jié)合。時間：4—6月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.活動之一：為“愛”播下幸福的種子——京漢君庭植樹節(jié)時間：2011年4月中旬地點：京漢君庭售樓處及一期園區(qū)或售樓處外園林借春暖花開之際，讓業(yè)主、客戶帶著親手為小區(qū)種下一棵樹、一朵花，種下愛的種子，讓它在京漢君庭發(fā)芽成長。營銷策略三：“婚房——愛系列”現(xiàn)場活動活動之三：“家俱城”+“北京商場”路演開盤預熱活動策略目的：增加蓄客量，在香河紅星美凱龍、華聯(lián)商場中心、通州家樂福、通州區(qū)域進行以活動路演+派發(fā)形式路演4天（香河紅星美凱龍、香河華聯(lián)，通州、朝陽各1天），宣傳蓄客信息，提供班車，加大現(xiàn)場來訪量?；顒訒r間：五一期間（每天路演針對不同區(qū)域、不同客群）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.活動之三：“愛”她就裝給她看——京漢君庭家裝設計展時間：2011年5月中旬——5月底對象：已入住業(yè)主和客戶均可參與親手設計自己的家。并邀請北京家具、飾品、裝修、手繪、布藝等與家具產(chǎn)業(yè)相關的小型公司、個人，針對新品樓座提供家裝設計創(chuàng)意。內(nèi)容：1、專業(yè)家裝公司講解裝修流行趨勢。2、聯(lián)合家具城管委會、知名設計公司、家具品牌單位提供家裝方案。3、客戶們自己動手做家裝設計，最終進行評選。營銷策略三：“婚房——愛系列”現(xiàn)場活動Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.活動之四：“愛的傳承”——京漢君庭幼兒園體驗月時間：2011年6月中旬地點：京漢君庭售樓處內(nèi)容：1、幼兒園招生宣講會，在售樓處舉行，請金色搖籃人員講解幼兒園優(yōu)勢、招生政策。2、兒童綜藝演出。由演藝公司組織實施，專業(yè)演員結(jié)合幼兒園節(jié)目，打造一臺別具童趣的演出。營銷策略三：“婚房——愛系列”現(xiàn)場活動活動之五：開盤活動時間：2011年6月底Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三階段：2011年7月—10月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.15/16#持續(xù)銷售13/17#開始蓄客第三階段營銷核心Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.核心主標：婚房專家，開啟幸福生活輔標一：京漢君庭開盤熱銷篇——環(huán)首都經(jīng)濟圈景觀第一線，婚房專家示范項目輔標二：成熟配套篇——30萬平米，家具城核心，金色搖籃幼兒園輔標三：交通便利篇——愛情跟著感覺而走，城市跟著路走第三階段階段營銷推廣主題Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.媒體策略：紙媒、網(wǎng)絡：階段性投放，支持開盤熱銷宣傳；短信、派發(fā)、DM夾報：持續(xù)投放，發(fā)布開盤信息，重點區(qū)域覆蓋；戶外和工地圍擋：根據(jù)新主題進行畫面的及時更換；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.活動策略——以感受型周末活動暖場為主活動一：“夏樂”HOT音樂節(jié)時間：7月中下旬——8月初內(nèi)容：戶外消夏啤酒燒烤音樂節(jié)活動二：開盤活動時間：2011年8月6日活動三：月圓·人團圓——中秋節(jié)游園時間：9月10日內(nèi)容：在售樓處內(nèi)及園區(qū)舉辦中秋節(jié)游園及表演活動Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.活動策略——以感受型周末活動暖場為主活動四：開盤活動時間：2011年10月1日活動五：“秋趣”京郊采摘一日游時間：2010年10月底內(nèi)容：組織新老業(yè)主到北京周邊采摘葡萄或者其他應季水果，吃農(nóng)家飯、體驗農(nóng)家樂Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.17#11月下旬開盤銷售年度完美收官第四階段營銷核心Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.核心主標：“這個圣誕結(jié)婚吧”輔標一：30萬平米家具城核心成熟社區(qū)，婚房專家130平米升級舒適三居圣誕促銷第三階段階段營銷推廣主題Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5Client