2011年鑫地·登封市項(xiàng)目前期工作思路

河南和信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司鑫地.登封市項(xiàng)目前期工作思路《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：WHERE發(fā)展戰(zhàn)略WHAT解讀項(xiàng)目WORTH創(chuàng)造價(jià)值WAY鋪就坦途W(wǎng)ISH鑫地期望逆向思維正向思維Wish氣勢恢弘，王者歸來鑫地根植登封，多年發(fā)展奠定騰飛基礎(chǔ)。2011年新項(xiàng)目強(qiáng)力出擊，將以產(chǎn)品持續(xù)領(lǐng)先、項(xiàng)目的成功帶領(lǐng)品牌的持續(xù)成功，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展的再次跨越！以項(xiàng)目的成功帶動品牌的再次飛升！WHAT解讀項(xiàng)目政策跟蹤解讀市場概況解讀項(xiàng)目本體解讀政策跟蹤1.新政之下看市場2008年以來，政府為了抑制房價(jià)上漲過快，接二連三出臺一系列調(diào)控政策，持續(xù)打壓房價(jià)。2011年春節(jié)過后，新國八條、限購令、房產(chǎn)稅、銀行加息、地方版限購令等政策也分踏而至，房地產(chǎn)調(diào)控市場是熱鬧非凡。新政之下，全國住宅2月份成交狀況受政策影響，2月份全國一線城市房地產(chǎn)成交同比大幅下降，價(jià)格也迅速回，二線、三線城市也紛紛受到政策重大影響。2.鄭州地方版限購令解讀鄭州地方版限購令規(guī)定：鄭州市內(nèi)5區(qū)和鄭東新區(qū)，都實(shí)行限購。已有一套住房的本市戶籍家庭，持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€(gè)人所得稅一年以上的非本市戶籍家庭限購一套。對已有兩套住房的本市戶籍，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上居住證或社?；騻€(gè)人所得稅證明的持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€(gè)人所得稅的非本市戶籍暫停在本市向其售房。3.鄭州版限購令對樓市產(chǎn)生的影響房價(jià)增速短期內(nèi)放緩，投資市場受到強(qiáng)勢壓制。投資渠道逐漸多樣，商業(yè)地產(chǎn)迎來春天。登封屬于四線、五線城市，房價(jià)基本不受政策影響，而且將以快速的發(fā)展速度與三線城市接軌，增升空間很大。鄭州地方版限購令反而給項(xiàng)目帶來了機(jī)會。4.新政及鄭州版限購令對登封房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響鄭州地方衛(wèi)星城市機(jī)會點(diǎn)5.政策對本項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)限購令投資客流入周邊衛(wèi)星城市政策影響大政策影響小機(jī)會面前，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)不我待！1.城市概況登封市歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，礦產(chǎn)資源多樣，旅游資源得天獨(dú)厚，少林文化博大精神，是全國著名的文物之鄉(xiāng)，資源大市，旅游名城，功夫之都。登封隸屬省會鄭州，位于河南省中西部，中岳嵩山南麓，總?cè)丝?4萬。市境東西長56千米，南北寬35.5千米，總面積1220平方千米。登封距鄭州直線距離約60公里，走高速行車大約40分鐘左右，距新鄭機(jī)場僅68公里。

登封市2.登封市城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)·登封市北面環(huán)山，未來城市發(fā)展方向確定為東西兩大方向，西面受地形影響，發(fā)展受限，城市長遠(yuǎn)發(fā)展只能沿老城區(qū)發(fā)展軸線輻射向東拓進(jìn)，逐漸形成一體化的城市格局。老城區(qū)：政治經(jīng)濟(jì)文化中心功能定位：旅游服務(wù)，城市公共設(shè)施建設(shè)，居住用地。規(guī)劃范圍：東至中岳廟景區(qū)，西至201國道，南至玉皇廟，北至環(huán)山公路，總面積12平方公里。東城區(qū)：風(fēng)景區(qū)邊緣經(jīng)濟(jì)為主要功能的新城區(qū)功能定位：綜合服務(wù)功能區(qū)，新興物流園區(qū)、普通級安置居住社區(qū)、生態(tài)型城市居住社區(qū)，教育科研基地。規(guī)劃范圍：東起焦河，北至環(huán)山公路，西至中岳廟，南至少洛高速公路，規(guī)劃面積約11.05平方公里。西城區(qū)：少林武術(shù)健身基地功能定位：少林武術(shù)城，武術(shù)健身科研基地、休閑健身生活基地。規(guī)劃范圍：東至207國道，西至少林河，南至穎河路，北至207國道，總面積3.4平方公里本案3.房地產(chǎn)角逐的熱帶區(qū)域登封市城市現(xiàn)有格局為——“一路三區(qū)”以交通軸少林大道為發(fā)展脈絡(luò)，貫穿東西，串聯(lián)登封市東區(qū)、西區(qū)，南區(qū)。按照登封總體規(guī)劃——“南移東擴(kuò)”的發(fā)展思路，未來登封的南區(qū)和東區(qū)將成為房地產(chǎn)角逐的熱帶區(qū)域。向南向東HOT少林大道環(huán)山路穎河路207國道HOT4.區(qū)域經(jīng)濟(jì)1106年以來，登封市旅游經(jīng)濟(jì)迅速崛起，帶動城市經(jīng)濟(jì)迅速增長，經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，后勢強(qiáng)勁。固定資產(chǎn)投資不斷增加，為城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)定保證。工業(yè)基礎(chǔ)良好，居民購買能力強(qiáng)。5.區(qū)域產(chǎn)業(yè)登封是一個(gè)資源型城市，主要靠礦產(chǎn)資源和旅游文化資源帶動城市的發(fā)展。登封目前已形成以能源為依托，工業(yè)為主導(dǎo)，旅游為特色的發(fā)展格局。礦產(chǎn)資源集聚區(qū)旅游資源集聚區(qū)項(xiàng)目名稱中凱·龍城嵩基·鴻潤城嵩山一號項(xiàng)目地址少林大道陽城路交匯南100米潁河路中段（鐵路公司對面）大禹路與太石路交匯西100米開發(fā)商登封中凱置業(yè)有限公司河南嵩基房地產(chǎn)有限公司河南聯(lián)大置業(yè)有限公司占地面積（萬㎡）7.78.925.5建筑面積（萬㎡）15188.2容積率1.92.01.5建筑風(fēng)格中式建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約，略帶新古典西班牙物業(yè)形態(tài)花園洋房（5層）、小高層（11+1、13+1、14+1）6層多層、小高層、22-26層高層等別墅、電梯洋房主力戶型78-85㎡二房、113-134㎡三房、155㎡左右四房、150-200㎡花園洋房90㎡左右二房、113㎡左右三房、138㎡及以上四房200-400的聯(lián)排和雙拼銷售均價(jià)小高層4000元/㎡、花園洋房7000元/㎡高層3900，多層4800元/㎡10000元/㎡綜合評價(jià)目前登封市檔次最高樓盤，產(chǎn)品素質(zhì)較好，售價(jià)較高，小高層銷售較好，銷售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)較好。在登封屬于中等素質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理能力有待提升。一期排號5萬抵6.5萬；一期清盤期一次性付款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)并送2年物業(yè)費(fèi)。背靠太室山，資源型別墅，洋房已售罄，別墅300平米左右的賣的不錯(cuò)，400以上的剩的較多，案場氣氛平淡，廣告推廣做得少效果圖6.登封市目前典型項(xiàng)目中凱龍城實(shí)景照片欣賞中凱龍城目前是登封主流市剛需市場綜合品質(zhì)最高的樓盤項(xiàng)目，其價(jià)格也是最高的。目前主要剩余小高層產(chǎn)品，價(jià)格在4900左右，花園洋房已售完，價(jià)格已達(dá)7000元/m2。嵩山一號實(shí)景照片欣賞嵩山一號占據(jù)稀缺的太室山自然資源，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，享受成熟市政配套，名山、公園就在家門口，是典型的養(yǎng)老、休閑度假、養(yǎng)生、居住的首選物業(yè)居所。但昂貴的房價(jià)使普通人群不敢問津。1）登封房地產(chǎn)市場目前整體發(fā)展水平還比較落后，多數(shù)樓盤規(guī)模很小，高品質(zhì)樓盤開發(fā)的比較少，著名品牌房產(chǎn)企業(yè)逐漸入駐登封房地產(chǎn)開發(fā)市場，品牌、品質(zhì)、中高端產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。2）大多產(chǎn)品規(guī)劃中組團(tuán)劃分僵化，難以形成大氣規(guī)劃格局，建筑排布以“兵營式”排布為主，低密度項(xiàng)目客戶細(xì)分不足；同物業(yè)類型產(chǎn)品的面積區(qū)間近似；別墅供應(yīng)戶型面積整體偏大；整體設(shè)計(jì)水平相對較低，中規(guī)中矩但缺乏亮點(diǎn)；創(chuàng)新運(yùn)用不足；開發(fā)商有一定景觀意識，但營建水平參差，多數(shù)樓盤景觀的打造仍停留在小區(qū)綠化的初級階段；建筑立面風(fēng)格多元化，但精細(xì)化普遍不足，大部分別墅項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)較普通，未能體現(xiàn)高尚住宅的品質(zhì)感.市場價(jià)值及機(jī)會研判：發(fā)現(xiàn)市場間隙，為產(chǎn)品創(chuàng)造機(jī)會！到達(dá)地塊的第一印象：項(xiàng)目地塊比較荒涼，交通不完善，離市區(qū)有一定距離。地塊現(xiàn)狀：地形以梯田式坡地為主，地塊目前多為附近村民生產(chǎn)用地，多數(shù)田地已植入樹木。What解讀項(xiàng)目地塊實(shí)景照片項(xiàng)目四至項(xiàng)目地塊位于登封市區(qū)東南方向約2公里處的一地勢偏高的土丘之上，東側(cè)為散落村莊，南側(cè)為村民用地，西側(cè)與勞教所相鄰，北側(cè)距公路約800米。本項(xiàng)目東側(cè)西側(cè)北側(cè)南側(cè)周家溝村附近村民耕地附近村民耕地登封市勞教所項(xiàng)目研究標(biāo)的界定項(xiàng)目屬性：城中村改造開發(fā)用地面臨問題：（1）近350畝開發(fā)用地和近50畝改造安置用地開發(fā)位置的界定。（2）項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)用地物業(yè)檔次及物業(yè)類型的定位，如何填補(bǔ)市場的空白。(3)針對項(xiàng)目階梯式地形現(xiàn)狀，怎樣避開其不利影響？發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目成功品牌成功跨越發(fā)展Where城市發(fā)展之上看項(xiàng)目本案根據(jù)登封市城市發(fā)展方向，和本項(xiàng)目的物業(yè)位置我們簡單的對本項(xiàng)目做一競爭SWOT分析。23S優(yōu)勢（Strength）1、根據(jù)《2001-2020年登封市城市總體規(guī)劃》，登封市未來發(fā)展方向以東南方向和西面為主，總體模式為“南擴(kuò)東進(jìn)”，市場將乘“南擴(kuò)東進(jìn)”的勁風(fēng)2、地處登封的東大門，距鄭州、新鄭機(jī)場、許昌最近。毗鄰國道，緊挨鄭少洛高速；3、項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢；5、臺地地形高差發(fā)揮可較好的產(chǎn)品演繹。W劣勢（Weakness）1、項(xiàng)目處在登封市南環(huán)，交通不完善，目前生活配套不成熟，無商業(yè)氛圍；2、看守所近在咫尺，對居住產(chǎn)生負(fù)面影響；3、由于地形不規(guī)則，增大開發(fā)投入成本；4、因附近無競爭樓盤，啟動項(xiàng)目的廣告宣傳投入會較高。O機(jī)會（Opportunity）1、登封經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，東南板塊的發(fā)展?jié)摿Α|南板塊區(qū)域?yàn)槲磥?-10年，登封市城市發(fā)展的方向；2、產(chǎn)品差異化和區(qū)隔性，以及產(chǎn)品高性價(jià)比優(yōu)勢對客戶的吸引力；3、無直接競爭樓盤沖突，具備區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)桿的可能。T威脅（Threat）1、未來中高端項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，將會分流客戶；2、政府對別墅產(chǎn)品審批的嚴(yán)控，會影響項(xiàng)目開發(fā)

進(jìn)程；3、當(dāng)調(diào)控政策成為常態(tài)，中長期對項(xiàng)目的預(yù)期影響。SWOT分析

通過SWOT分析可以看到項(xiàng)目：

優(yōu)勢＞劣勢

機(jī)會＞威脅通過SWOT分析我們的啟發(fā)依據(jù)登封市目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本狀況，品質(zhì)樓盤逐漸起步，考慮本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制性因素，我們建議尋求市場的差異化，填補(bǔ)登封市房地產(chǎn)市場的空白成為本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。以市場導(dǎo)向，樹立項(xiàng)目高端品質(zhì)形象，引領(lǐng)登封房地產(chǎn)市場發(fā)展，拿出鄭州高端產(chǎn)品市場同臺的視野和高度，打造省區(qū)域標(biāo)桿，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、企業(yè)利潤最大化。啟示設(shè)定產(chǎn)品差異化、制造市場機(jī)會成為本項(xiàng)目能否順利開發(fā)成功的關(guān)鍵！中端路線中高端路線高端路線一般小多快大較大不大較快很大大少慢對品牌的塑造影響對項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響市場直接競爭壓力利潤變現(xiàn)速度我們做出的選擇產(chǎn)品開發(fā)三種模式：走鑫地普通產(chǎn)品路線走中凱龍城產(chǎn)品路線走嵩山一號產(chǎn)品路線不具特色，逐漸退出歷史舞臺。容易復(fù)制，但原有的地段、配套價(jià)值無法復(fù)制，超越實(shí)現(xiàn)難度極大。定位太高，消化速度慢，不是登封市主流剛需市場產(chǎn)品，昂貴的房價(jià)往往使人們避而遠(yuǎn)之。Worth創(chuàng)造價(jià)值中高端產(chǎn)品，中等價(jià)格本項(xiàng)目的客戶定位為了提高我們產(chǎn)品的品質(zhì)和影響力，我們對本項(xiàng)目的前期的客戶定位為：圈子里的人。項(xiàng)目產(chǎn)品塑造期，我們的產(chǎn)品不是什么人都能買。以特殊人群的確立，傳播我們項(xiàng)目的品牌影響力，最終逐步實(shí)現(xiàn)我們項(xiàng)目的定位目標(biāo)。對圈子的解釋：麻將圈子、洗澡圈子、政商圈子、政府圈子、煤老板圈子、朋友圈子。

自我實(shí)現(xiàn)尊重需要安全需要生理需要社會需要功能化——關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活功能指標(biāo)住區(qū)化——開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群均質(zhì)化等方面的因素品質(zhì)化——關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備工藝帶來的舒適度和人性化程度，開發(fā)專業(yè)化加強(qiáng)特色化——產(chǎn)品開始對位客戶個(gè)性特征和精神需求，趨向多元和特色定制化——產(chǎn)品充分契合個(gè)體客戶的功能身份和個(gè)性需求需求類型客戶需求層次分析根據(jù)馬斯若人性需求金字塔模型，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求層次定位為社會需要與尊重需要，對應(yīng)的需求類型是定制化與特色化。游離客戶10%-20%看好區(qū)域未來發(fā)展前景的本地、異地投資客重要客戶20%-30%1.登封各城鄉(xiāng)區(qū)私營企業(yè)主2.老城區(qū)生活改善型居民群體3.周邊平頂山、洛陽、鄭州、鄢陵、長葛、禹州、等外來客登封政府高管及私營礦主高級公務(wù)員登封各企業(yè)老板核心客戶50%-60%本項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群分類根據(jù)5W定位模型的推演，實(shí)現(xiàn)綜合價(jià)值最大化要求，本項(xiàng)目市場定位為：項(xiàng)目市場定位新城區(qū)，中岳嵩山之榻——中原首家臺地三維立體流水別墅示范居住城。意義：地形資源為依托，樹立市場絕對的領(lǐng)導(dǎo)者地位。根據(jù)項(xiàng)目前期特殊客戶群定的界定，依據(jù)本項(xiàng)目在市場產(chǎn)品檔次的界定，項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，我們對本項(xiàng)目一期開發(fā)物業(yè)類型的建議：【項(xiàng)目產(chǎn)品定位】低密度物業(yè)形態(tài)+多層電梯洋房以5W定位思路為依據(jù)：高于中凱龍城有別于嵩山一號的高品質(zhì)產(chǎn)品路線鄭州市典型別墅產(chǎn)品及價(jià)格參考項(xiàng)目名稱所在區(qū)域產(chǎn)品類型面積段（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）盛景豪庭惠濟(jì)區(qū)聯(lián)排356—426未定未開盤怡豐森林湖惠濟(jì)區(qū)聯(lián)排、疊拼180-25011000180-250普羅旺世金水區(qū)聯(lián)排、疊拼、雙拼148-46318000170-460聯(lián)盟新城鄭東新區(qū)聯(lián)排、疊拼、雙拼218-45120000220-800林溪灣新鄭市龍湖鎮(zhèn)聯(lián)排、雙拼200-400未定·未開盤，預(yù)計(jì)500萬/套正商紅河谷新鄭市龍湖鎮(zhèn)雙拼、聯(lián)排240預(yù)計(jì)10000-15000240-360天倫莊園惠濟(jì)區(qū)聯(lián)排、疊拼167-42011000180-460調(diào)研簡述：鄭州市別墅產(chǎn)品集中于聯(lián)排和疊加兩種類型，均價(jià)在11000-20000之間，月均去化1-6套，受價(jià)格影響，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)面積開始受到控制。產(chǎn)品建議|戶型建議|方案（1）經(jīng)濟(jì)效益分析面積配比：住宅面積合計(jì)為30.35萬方，實(shí)現(xiàn)銷售總額23.97億。類型m2面積區(qū)間體量占比套數(shù)占比銷售均價(jià)（元/m2)銷售總額（元）聯(lián)排別墅106210.3180-26035%28%100001062103000雙拼別墅30345.8200-28010%12%11000333803800電梯花園洋房166901.9120-16055%60%80001335215200合計(jì)303458100%100%2397318200總用地面積容積率總建筑面積233450（350畝）1.3303458暫且考慮350畝物業(yè)形態(tài)為純粹的電梯洋房和別墅產(chǎn)品，我們大致測算：產(chǎn)品建議|戶型建議|方案（2）經(jīng)濟(jì)效益分析面積配比：住宅面積合計(jì)為30.35萬方，實(shí)現(xiàn)銷售總額31.7億。總用地面積容積率總建筑面積233450（350畝）2.0466900若考慮350畝物業(yè)形態(tài)為復(fù)合類型產(chǎn)品，我們大致測算：類型m2面積區(qū)間體量占比套數(shù)占比銷售均價(jià)（元/m2)銷售總額（元）聯(lián)排別墅56028180-26012%17%10000560280000雙拼別墅14007200-2803%5%11000154077000電梯花園洋房210105120-16045%38%80001680840000高層140070100-14030%25%42005882940004669080-9010%15%4200196098000合計(jì)466900100%100%3179589000【項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位】經(jīng)過兩個(gè)方案的對比分許，我們可清楚的看到方案二的整體銷售額比方案一多出近7個(gè)億，考慮到項(xiàng)目的綜合效益最大化我們對本項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位建議是：低密度物業(yè)形態(tài)+多層電梯洋房+高層綜合業(yè)態(tài)的物業(yè)類型建筑風(fēng)格導(dǎo)向分析產(chǎn)品價(jià)值戰(zhàn)略價(jià)值資源稀缺不可復(fù)制鑫地高端產(chǎn)品系確立戰(zhàn)略占領(lǐng)鄭州高端項(xiàng)目市場以高端產(chǎn)品為跳板，加快企業(yè)戰(zhàn)略升級。引領(lǐng)鄭州別墅市場發(fā)展差異化策略依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值和企業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值，根據(jù)市場上別墅主流建筑風(fēng)格趨勢以及市場的接受度，我們多本項(xiàng)目建筑風(fēng)格做出如下建議：鄭州市場上代表性別墅（含亞別墅）建筑風(fēng)格產(chǎn)考聯(lián)盟新城天倫莊園古德佳苑怡豐森林湖正商紅河谷銀河丹堤本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議以地中海風(fēng)格為主、塑造南歐文化；異域生活元素，品享生活之美。以登封市場為依據(jù)，追尋項(xiàng)目差異化的建筑風(fēng)格類型；以鄭州市場為依據(jù)，標(biāo)識項(xiàng)目在城市建筑中的位置；地中海西班牙建筑風(fēng)格我們對本項(xiàng)目建筑風(fēng)格的建議：登封首家真正意義的洋房概念社區(qū)！開發(fā)主題：地中海風(fēng)情院落社區(qū)本項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)想1、近400畝樓盤，中型偏大的樓盤。2、初步考慮分四期開發(fā)。3、一期樹立形象，做足品質(zhì)。我們建議以別墅和花園洋房為主。4、二期逐漸跟進(jìn)，以花園洋房、泛別墅類產(chǎn)品為主，實(shí)現(xiàn)利潤的快速實(shí)現(xiàn)。5、三期逐漸出現(xiàn)中端產(chǎn)品，大眾產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目廣泛的客戶群。6、四期、建高層，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化。一期四期三期二期項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)想社區(qū)以天然地形為依托，以環(huán)形規(guī)劃道路為基礎(chǔ)，“兩軸、四帶”組團(tuán)式規(guī)劃，充分融入地域文化特色，盡展社區(qū)風(fēng)情文化生活之品味。社區(qū)規(guī)劃以一核心立體景觀疊水水系為軸線，三大組團(tuán)相呼應(yīng)的規(guī)劃方法，以塑造社區(qū)主景觀為主，統(tǒng)籌社區(qū)全方位風(fēng)景文化的塑造，最終使社區(qū)成為最適合人們居住的自然立體流水別墅典范。項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)想核心立體景觀區(qū)一個(gè)核心，三大組團(tuán)項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)想形象示范區(qū)依據(jù)項(xiàng)目地勢，產(chǎn)品初步設(shè)想為：規(guī)劃在整體布局的基礎(chǔ)上為分區(qū)分片針對性規(guī)劃，社區(qū)利用天然地形條件和得天獨(dú)厚的水資源優(yōu)勢，以意大利臺地園為設(shè)計(jì)手法依托，運(yùn)用“坊、階、庭、園、院等因素充分表達(dá)社區(qū)的歐陸風(fēng)情奢享和中式院落詩意的濃郁。一期一期產(chǎn)品建議如下：（經(jīng)濟(jì)型為主，市場主流產(chǎn)品但品質(zhì)檔次要高）開發(fā)體量約40000方。一期項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議前期以別墅高端低密度物業(yè)樹立項(xiàng)目高端品質(zhì)形態(tài)啟市，以花園洋房帶動項(xiàng)目整體人氣的提高，利潤的實(shí)現(xiàn)。戶型面積面積區(qū)間體量占比套數(shù)占比總面積電梯洋房120-160m255%60%22000雙拼別墅220-280m210%12%12000聯(lián)排別墅200-250m235%28%6000合計(jì)100%100%40000項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)想/示范區(qū)形象形象示范區(qū)一期亮點(diǎn)二：雙層挑高，三錯(cuò)層創(chuàng)新依據(jù)一：當(dāng)前市場獨(dú)棟別墅多為2-3層，有挑高，但沒有錯(cuò)層的創(chuàng)新設(shè)計(jì)；依據(jù)二：購買獨(dú)棟別墅的主要驅(qū)動因素是尊貴感的彰顯，且對挑高有需求愿望。意義：保證空間的錯(cuò)落，極大地提升尊貴和氣派的空間享受。不但能夠填補(bǔ)市場該類別墅空間相對空缺，且能迎合置業(yè)者的喜好。依據(jù)三：類似產(chǎn)品在其他城市是暢銷型產(chǎn)品，得到過市場的檢驗(yàn)，且有相對較為成熟的方案借鑒。小獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想西班牙風(fēng)格基本特征——本項(xiàng)目要從形態(tài)、材質(zhì)、色彩、庭院空間、細(xì)節(jié)元素等方面把握追本逐源——?dú)v史上西班牙曾經(jīng)先后受到羅馬帝國、阿拉伯帝國的侵占與統(tǒng)治，直到15世紀(jì)后，才重新回到基督教世界，基督教文化和穆斯林文化的滲透與融合形成了現(xiàn)有多元的西班牙文化。采用低坡屋頂，屋頂多為紅色筒瓦；墻體厚重，多為白色、米色、異型墻面；屋檐朝兩側(cè)平緩?fù)馍欤瑧魞?nèi)有庭院；門廊和窗多呈拱形，給建筑物外部增添立體感，窗洞略小。紅瓦、白墻、坡屋頂、拱形窗戶、鐵藝……都是西班牙風(fēng)格的典型要素，元素繁多，對于本項(xiàng)目而言主要從四個(gè)方面進(jìn)行把握——建筑外形的營造；材質(zhì)和色彩的搭配；庭院空間的打造；細(xì)節(jié)元素的把握。目前開發(fā)商僅處于外形與色彩的模仿階段。對這四方面把握到位將能極大地提升項(xiàng)目的競爭力。高低錯(cuò)落、不對稱、不規(guī)整的建筑外形設(shè)計(jì)，增添立面層次感的同時(shí)形成豐富的天際線建筑外形的營造建筑以遠(yuǎn)高近低的層級方式排布，錯(cuò)落有致，通過緩坡屋頂營造豐富的天際線。外立面設(shè)計(jì)著重突出整體的層次感和空間表情，通過空間層次的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)立面的單一和呆板。高低錯(cuò)落高低錯(cuò)落富設(shè)計(jì)感的外立面層次變化通過不同材料的搭配使用，呈現(xiàn)豐富的社區(qū)質(zhì)感和色彩變化，體現(xiàn)項(xiàng)目熱烈的小鎮(zhèn)居住氛圍材質(zhì)和色彩的搭配文化石貼面Stucco外墻抹灰紅陶土筒瓦鐵藝注重不同材料的搭配，通過材料的質(zhì)感對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重。豐富的色彩搭配：米黃或白搭配紅色屋頂，夾雜深色文化石，以暖色調(diào)營造強(qiáng)烈視覺沖擊。主體采用stucco涂料墻面，局部搭配采用石材或面磚，此外，大量運(yùn)用木材鐵藝進(jìn)行點(diǎn)綴，營造豐富的立面質(zhì)感，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格斑駁的、古樸的風(fēng)韻。注重庭院、花園、露臺、回廊等設(shè)計(jì)，豐富空間層次的變化，營造社區(qū)及家庭的交流氛圍庭院空間的打造庭院、花園、露臺等是豐富家庭生活與交流空間不可或缺的重要元素，本項(xiàng)目的低密度產(chǎn)品可適當(dāng)采用，展現(xiàn)西班牙風(fēng)情的同時(shí)提升舒適度；社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施可考慮局部采用回廊設(shè)計(jì)，通風(fēng)、遮蔭、供人休閑。入戶花園石材和陶土磚的拼裝，體現(xiàn)品味的庭院入口圍合或半圍合的庭院圍合或半圍合的庭院大露臺回廊回廊回廊門窗及其他構(gòu)造裝飾中融入西班牙設(shè)計(jì)元素，完善風(fēng)情營造的同時(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目精細(xì)化程度細(xì)節(jié)元素的把握拱形門窗木窗扇鐵藝裝飾的小窗石窗花陶瓦筒木花架露臺煙囪一步陽臺土陶制品西班牙濱海風(fēng)格：拱形門窗、木窗扇、木花架；西班牙山地風(fēng)格：煙囪、石窗花、鐵藝、陶藝；南加州改良風(fēng)格：白色簡潔的立面。不同的西班牙風(fēng)格對細(xì)節(jié)元素的運(yùn)用有所差異本項(xiàng)目可在不同的組團(tuán)、不同的產(chǎn)品上，通過對立面、材質(zhì)、色彩、細(xì)節(jié)的處理，構(gòu)造出不同的西班牙風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)。領(lǐng)導(dǎo)者追隨者挑戰(zhàn)者物業(yè)類型大聯(lián)排\雙拼別墅中聯(lián)排別墅小聯(lián)排別墅容積率0.600.700.83單套面積390-470m2340-410m2260-350m2地上面積270-290m2240-260m2180-220m2地下面積120-180m2100-150m280-120m2花園面積150-200m2100-150m280-120m2層數(shù)地上2.5層+地下1層地上3層+地下1層地上3層+地下1層客廳層高5m4.5m4.5m車庫及車位數(shù)半地下車庫雙車位地面車庫雙車位地面車庫子母車位臥室數(shù)量4-5個(gè)4-5個(gè)3-4個(gè)首層功能空間客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、工人房客廳、餐廳、家庭室、廚房、公用衛(wèi)生間、車庫客廳、餐廳、廚房、次臥室、公用衛(wèi)生間、車庫二層功能空間次臥區(qū)、家庭室次臥區(qū)、家庭室次臥區(qū)、家庭室三層功能空間主臥區(qū)主臥區(qū)主臥區(qū)地下室功能空間家庭影院、健身室、棋牌室家庭影院、工人房家庭影院、棋牌室、工人房聯(lián)排別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想亮點(diǎn)：超大前后花園超大花園超大花園依據(jù)：置業(yè)者注重追求生活品質(zhì)和生活的情趣，渴望擁有尊貴的感覺；意義：從大的社區(qū)方面給予置業(yè)者良好氛圍的同時(shí)，從戶型創(chuàng)新的方面給予置業(yè)者良好的享受，拉開和其他同類型產(chǎn)品的品質(zhì)差距。聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)差異點(diǎn)建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想物業(yè)類型下疊上疊單套面積180-200m2160-180m2地上面積160-180m2140-150m2地下面積40-50m220-30m2層數(shù)地上2層+地下1層地上2層車庫及車位數(shù)半地下車庫雙車位地面車庫雙車位臥室數(shù)量3-4個(gè)3-4個(gè)首層功能空間客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、次臥房客廳、餐廳、家庭室、廚房、公用衛(wèi)生間、次臥區(qū)、二層功能空間主臥區(qū)、次臥區(qū)，家庭室主臥區(qū)、家庭室地下室功能空間家庭影院、健身室、棋牌室疊加別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想疊加別墅設(shè)計(jì)差異點(diǎn)建議亮點(diǎn)：有天有地依據(jù)一：依據(jù)坡地地形，及錯(cuò)落的大露臺設(shè)置，實(shí)現(xiàn)有天有地的新型疊加別墅；依據(jù)二：置業(yè)者注重追求生活品質(zhì)和生活的情趣，渴望擁有尊貴的感覺；意義：從大的社區(qū)方面給予置業(yè)者良好氛圍的同時(shí)，從戶型創(chuàng)新的方面給予置業(yè)者良好的享受，拉開和其他同類型產(chǎn)品的品質(zhì)差距。項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想聯(lián)排別墅產(chǎn)品示意亮點(diǎn)一：退臺花園依據(jù)：置業(yè)者注重追求生活品質(zhì)和生活的情趣，渴望有尊貴的感覺。意義：從大的社區(qū)方面給予置業(yè)者良好氛圍的同時(shí)，從戶型創(chuàng)新的方面給予置業(yè)者良好的享受，視野、景觀效果比普通洋房好。花園洋房差異點(diǎn)建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想多層洋房帶電梯主仆入戶分離超大入戶空中花園超大主人衛(wèi)生間獨(dú)立工人房亮點(diǎn)二：洋房帶電梯設(shè)計(jì)依據(jù)一：市場當(dāng)前的洋房類產(chǎn)品一般為5層且不帶電梯；在入戶門的處理上基本為單入戶門，由此看該戶型創(chuàng)新上的設(shè)計(jì)相對是市場稀缺；依據(jù)二：置業(yè)者注重追求生活品質(zhì)和生活的情趣，渴望有尊貴的感覺。意義：從大的社區(qū)方面給予置業(yè)者良好氛圍的同時(shí)，從戶型創(chuàng)新的方面給予置業(yè)者良好的享受，拉開和其他同類型產(chǎn)品的品質(zhì)差距。花園洋房差異點(diǎn)建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想小高層住宅——提升項(xiàng)目容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想四期小高層住宅差異點(diǎn)建議依據(jù)一：本項(xiàng)目可提高層高，加大立體空間，同時(shí)配合大露臺設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)平層大宅的居住感受。依據(jù)二：客戶需求在此居住的心理需求與普通的市區(qū)項(xiàng)目是有所不同的，在次更看重于自然的融合，居住品質(zhì)的提升。意義：通過產(chǎn)品的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)與自然的融合，同時(shí)與市場的普通產(chǎn)品形態(tài)形成差異化，奠定項(xiàng)目的優(yōu)勢所在。亮點(diǎn)：高層高，大露臺，平層大宅。項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想提升水系景觀的參與性，通過水岸的理，強(qiáng)調(diào)水景與周邊休閑功能的互動主景觀水系打造水岸的處理多樣化，有些以原生態(tài)植被覆蓋、有些以木棧道相連，交叉掩映；水景與岸邊休閑步道、廣場、涼亭等相搭配，成為社區(qū)鄰里交往的公共空間；結(jié)合木材、植物、石塊等元素形成親水平臺、淺水坡岸設(shè)計(jì)，增強(qiáng)人的參與性和體驗(yàn)價(jià)值；部分景觀資源最佳的標(biāo)桿產(chǎn)品可采用親水設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)水資源的私有化。木棧道休閑步道親水別墅親水平臺淺水坡岸休閑步道西班牙風(fēng)情廣場——通過大型主題廣場和組團(tuán)內(nèi)小廣場營造熱烈的異域風(fēng)情與鄰里交流空間西班牙風(fēng)情營造廣場是西班牙、乃至歐洲文化不可獲取的元素，是本項(xiàng)目展現(xiàn)西班牙風(fēng)情的重要載體；規(guī)模不在大，重在風(fēng)情營造，充分體驗(yàn)熱烈濃郁的西班牙風(fēng)情；項(xiàng)目的大型主題廣場設(shè)置在主入口，是進(jìn)入社區(qū)及商業(yè)街的必經(jīng)之路，此外，社區(qū)內(nèi)部分組團(tuán)也可打造小型廣場，作為鄰里交流空間。大型主題廣場組團(tuán)內(nèi)小廣場廣場上通過各種西班牙元素的建筑小品極盡渲染西班牙風(fēng)情西班牙風(fēng)情營造廣場內(nèi)點(diǎn)綴充滿西班牙風(fēng)情的元素：標(biāo)志性塔樓、地面的藝術(shù)馬賽克，彩瓷的水池，小型噴泉、小提琴雕塑、西班牙風(fēng)情雕塑……具有歐洲特色的地面拼接和鋪裝地面馬賽克雕塑小品標(biāo)志性塔樓標(biāo)志性塔樓彩瓷噴水池陶土罐小型噴泉西班牙風(fēng)情小品——具備不同寓意和功能的建筑小品在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)社區(qū)風(fēng)情，豐富園趣西班牙風(fēng)情營造社區(qū)內(nèi)部用不同類型的景觀小品提供休憩、裝飾、展示、照明等功能，通過其豐富的藝術(shù)內(nèi)涵為人們提供充滿情趣的室外休閑空間，營造異域風(fēng)情。風(fēng)情文化商業(yè)街——結(jié)合地塊內(nèi)部規(guī)劃路進(jìn)行打造，提升社區(qū)文化氛圍的同時(shí)滿足配套需求景觀道路營建結(jié)合地塊內(nèi)部規(guī)劃路，打造一條西班牙風(fēng)情文化商業(yè)街，作為項(xiàng)目的主要景觀大道，風(fēng)格上與西班牙的建筑風(fēng)格相統(tǒng)一；建議采用錯(cuò)落有致的排布形式，避免過于呆板，上層可建退臺洋房；前期提升形象，弱化陌生感，后期滿足基本配套需求。社區(qū)內(nèi)曲線化道路系統(tǒng)——曲型的歸家道路，營造溫馨、精致、充滿情趣的社區(qū)氛圍景觀道路營建內(nèi)部道路曲線化，營造曲徑通幽的景觀變化，提升郊區(qū)生活氛圍的同時(shí)減緩車速，弱化人車混行的缺點(diǎn)；充滿情趣及休閑特質(zhì)的道路鋪裝，增添生活趣味，多種植被樹種的搭配，營造層次豐富的生態(tài)居住環(huán)境，提升社區(qū)品質(zhì)感植物景觀運(yùn)用多種植被樹種的搭配，考慮季節(jié)變化形成的視覺效果，打造層次不同的立體綠化體系；社區(qū)水系、組團(tuán)、私家庭院等通過植物景觀的運(yùn)用，營造生態(tài)的社區(qū)環(huán)境；對于本項(xiàng)目70%90m2內(nèi)的多層產(chǎn)品而言，組團(tuán)內(nèi)的綠化是提升產(chǎn)品品質(zhì)感的關(guān)鍵手段。核心展示區(qū)的營建要點(diǎn)提示核心展示區(qū)的建設(shè)必須在項(xiàng)目開始銷售前完成，因此需要提前設(shè)計(jì)、提前施工；建議把門前大路裝點(diǎn)成為通往社區(qū)的形象景觀大道，提升項(xiàng)目品質(zhì)感；核心展示區(qū)內(nèi)的主景觀盡可能開闊、包括水系，注重會所、商業(yè)街與水景的位置的關(guān)系與結(jié)合，會所規(guī)模約1500平方米，前期作為項(xiàng)目的銷售中心；會所風(fēng)格必須與樓盤整體相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)昭示性與品質(zhì)感，以西班牙的建筑風(fēng)格襯托項(xiàng)目的風(fēng)情基調(diào)；選取景觀資源較佳的位置設(shè)置樣板房，同時(shí)考慮室內(nèi)外景觀的結(jié)合，充分發(fā)揮其展示價(jià)值。核心展示區(qū)的營建要點(diǎn)提示案例借鑒建筑立面借鑒立面處理上采用“純正”的西班牙建筑風(fēng)格，造型別致，空間變化多樣，錯(cuò)落有致。案例借鑒產(chǎn)品借鑒景觀營造借鑒景觀風(fēng)格充分結(jié)合立面，一步一景，重點(diǎn)營造院落式景觀，既淡化了地形的高差感，同時(shí)豐富了組團(tuán)內(nèi)部空間。本項(xiàng)目必須走特色路線，以匯聚項(xiàng)目的人氣。項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)想/項(xiàng)目特色的延伸迷你高爾夫、網(wǎng)球場，項(xiàng)目開發(fā)一些特色的配套產(chǎn)業(yè)，吸引客戶群，因?yàn)檫@些東西在登封其他地方都見不到。項(xiàng)目服務(wù)特色一流的社區(qū)搭配一流的物業(yè)服務(wù)，高素質(zhì)的物業(yè)管理公司為你營造和諧健康的陽光小區(qū)，VIP專車為您提供最便利的看房服務(wù)。戶型建議戶型建議戶型建議戶型建議產(chǎn)品創(chuàng)新-疊拼戶型多功能廳客廳會客廳露臺車庫餐廳臥室臥室產(chǎn)品建議|戶型建議|雙拼（聯(lián)排）別墅設(shè)計(jì)原則：前后庭院，雙門入戶，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，獨(dú)梯獨(dú)戶，體現(xiàn)尊貴。四層小樓一戶人家兩項(xiàng)門廳三大豪廳五大庭臺產(chǎn)品建議|戶型建議|多層洋房設(shè)計(jì)原則：舒適型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)則更多考慮的是如何提升產(chǎn)品附加值和對總價(jià)的控制，在樓體設(shè)計(jì)上融合了疊拼別墅與多層花園洋房的建筑優(yōu)點(diǎn)。1層獨(dú)立入口3、4層入口3層地下室入口平層贈送3層的地下室贈送3層的下沉庭院躍層躍層閣樓贈送露臺贈送54321贈送1的層庭院產(chǎn)品建議|戶型建議|別墅建議設(shè)計(jì)原則：寬敞客廳，奢華露臺、功能俱全、價(jià)值更優(yōu)（贈送附加值多）。地下一層地上二層地上三層地上一層Way鋪就坦途推廣形象營銷策略活動擬定

主推案名：鑫地·香盛花堤（Fragrantflowerdamfilled）鑫地·榮域（Gloryland）鑫地·碧水藍(lán)軒鑫地·愛登堡（

EdinburghCastle）鑫地·海德公園(HydePark)鑫地·景潤天下鑫地山水

案名建議推廣建議|案名建議身份價(jià)值：品質(zhì)社區(qū)，尊崇地位區(qū)域價(jià)值：優(yōu)質(zhì)位置，前景美好英倫風(fēng)格，異域風(fēng)情，國際化生活品質(zhì)交通便利，城市發(fā)展第一站。環(huán)境價(jià)值：景觀優(yōu)越，空氣宜人，健康生活價(jià)值：配套完善，高檔板塊，居住舒適市政配套規(guī)劃逐漸起步，居住度假功能兼?zhèn)?。綠地、生態(tài)，公園，規(guī)劃親水景觀客戶需求產(chǎn)品利益共性鏈接歐陸生態(tài)人文典范社區(qū)營銷策略|形象定位|主題定位生態(tài)，宜居，健康交通便利，產(chǎn)品奇缺，市場占有率低健康，舒適，生態(tài)建筑元素未來城市熱點(diǎn)地區(qū)，升值潛力無限，城市標(biāo)桿之作歐陸風(fēng)情，人文社區(qū)生態(tài)莊園，疊水規(guī)劃城市浪漫所在，狀園傳奇，優(yōu)尚生活。國際創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代化生活潮流典范項(xiàng)目特色產(chǎn)品訴求SLOGAN營銷策略|形象定位|Slogan建議【自然生態(tài)·地中海優(yōu)尚生活】生態(tài)典范社區(qū)的概念營銷推廣手段營銷方式快速的項(xiàng)目形象信息發(fā)布；占領(lǐng)推廣通道；快速的項(xiàng)目細(xì)節(jié)出現(xiàn)，樹立形象；快速的項(xiàng)目接待現(xiàn)場建立，收攏目標(biāo)客戶快打快收、內(nèi)部咨詢期與認(rèn)購期重疊，回籠現(xiàn)金；簡化銷售期。小步快跑、開盤前通過有效營銷，拉升均價(jià)。市區(qū)銷售處與現(xiàn)場銷售處結(jié)合?？鞝I銷策略|營銷思路|營銷主題根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將整體營銷計(jì)劃細(xì)分為前期籌備期、準(zhǔn)備期、認(rèn)籌期、開盤期、持續(xù)期等五個(gè)步驟。“150天”營銷籌備兼認(rèn)籌期10.16開盤（擬定）實(shí)現(xiàn)首期推盤的60％以上（銷控提價(jià)），加推二期2012年3月份9.3012.16.前期產(chǎn)品、規(guī)劃籌備期營銷策略|營銷思路|營銷計(jì)劃4.309.10一、展點(diǎn)營銷營銷策略|營銷思路|戰(zhàn)略組合二、彌補(bǔ)配套

本項(xiàng)目可與引進(jìn)雙語幼兒園入駐，引進(jìn)商家。1.展點(diǎn)：少林大道2.人員：設(shè)立專職售樓部，負(fù)責(zé)各展點(diǎn)的現(xiàn)場接待、電話對接、接待客戶、追蹤迫其落定直至成交。資料準(zhǔn)備：展點(diǎn)派送DM頁宣傳資料，派送小禮品，手紙盒等。3.促銷活動結(jié)合階段性促銷政策同時(shí)各展點(diǎn)可放置“看房專車”一部，對誠意客戶可承諾專車接送，以增強(qiáng)其看房興趣與可能?！罢堖M(jìn)來+走出去”大眾坐堂式動態(tài)坐銷，內(nèi)外互動“請進(jìn)來”——現(xiàn)場接待中心：接待戶外廣告導(dǎo)入和吸引走過路過客戶“走出去”——以區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位為為核心，展開主動的上門推介和企業(yè)團(tuán)購。三、動態(tài)坐銷，內(nèi)外互動營銷策略|營銷思路|戰(zhàn)略組合四：SP活動

主題一：“相約嵩山”有獎(jiǎng)?wù)魑牟邉澯靡猓和ㄟ^“有獎(jiǎng)?wù)魑摹?，體現(xiàn)東城區(qū)交通、環(huán)境、諧和之美，吸引與兒童相關(guān)的家長、老師參與，拓寬本案的客戶群體。并通過媒體發(fā)布，擴(kuò)大東城區(qū)的形象傳播效果，項(xiàng)目形象、優(yōu)越的地理位置會得到更好的傳播效果。促銷應(yīng)用：與《大河報(bào)》聯(lián)手凡獲獎(jiǎng)作品均可在《大河報(bào)》發(fā)布，并實(shí)施全家優(yōu)惠活動券或者購房優(yōu)惠。營銷策略|營銷思路|戰(zhàn)略組合五：產(chǎn)品說明會

組織媒體，召開項(xiàng)目的規(guī)劃活產(chǎn)品說明會，引發(fā)市場關(guān)注，時(shí)刻更新市場信息，不僅可提升項(xiàng)目的品牌形象，同時(shí)也為后期的銷售工作進(jìn)行鋪墊及蓄客功能。營銷策略|營銷思路|戰(zhàn)略組合2.定價(jià)6項(xiàng)參照值①東比西貴；“東為上”、“紫氣東來”有祥瑞降臨之意，“東”比“西”貴；②景觀參照；臨近景觀區(qū)位置略高于偏離景觀區(qū)位置；③道路參照；小區(qū)內(nèi)部道路交通便捷、便于停車的位置價(jià)格略高；④景觀小品參照；小區(qū)內(nèi)景觀小品四周的位置價(jià)格略高；⑤主入口參照（貼近入口價(jià)高）；愈臨近主入口，景觀好、視野開闊、出行便捷價(jià)格高；⑥樓層參照：傳統(tǒng)上一層價(jià)格最低，樓層越高越貴，頂層相對便宜，一層如果帶花園價(jià)格略高。定價(jià)策略原則：①銷售、工程進(jìn)度；②房型位置；③低開高走平收；④市場情況調(diào)整；⑤一房一價(jià)營銷策略|營銷思路|價(jià)格策略現(xiàn)場接待中心市區(qū)接待中心根據(jù)現(xiàn)行進(jìn)度，無法為銷售配合，建議先行建設(shè)市區(qū)接待中心

。選址建議：少林大道（最好方便停車）在項(xiàng)目情況廣而告之的同時(shí)，又提高客戶的來訪量；三個(gè)月內(nèi)無項(xiàng)目施工形象，客戶在市區(qū)便于尋找銷售中心，在所有廣告表現(xiàn)上，可清晰明了的告知客戶銷售中心的位置。通過現(xiàn)場包裝來訪銷售中心是客戶信息渠道的重要來源之一，并且又節(jié)約廣告費(fèi)用；便于識別，醒目、裝修高檔漂亮的銷售中心本身也是一種推廣；市區(qū)來往人流量大，并方便來訪了解樓盤，能擴(kuò)大宣傳影響力設(shè)置看房車后，在看房的途中，還可以欣賞一路風(fēng)景，讓客戶自己對比新區(qū)和老區(qū)的差異（環(huán)境、建筑等）提升本項(xiàng)目的價(jià)值營銷策略|接待展示|設(shè)置思路因本案離傳統(tǒng)市心較遠(yuǎn)，故建議在市中心繁華地帶設(shè)置接待處，主要功能是為吸納市區(qū)中青年及有換房需求的目標(biāo)客戶，并利用其影響力升級市場知名度。選址以到達(dá)項(xiàng)目有暢達(dá)的交通，以及選擇地有豐富的人流量，以達(dá)到知名度擴(kuò)展和有效客戶的大量生成。其內(nèi)部主要功能為項(xiàng)目品牌的展示及產(chǎn)品銷售的接待。從長期而言是為今后健發(fā)品牌起到一個(gè)定點(diǎn)宣傳的平臺，也為后續(xù)項(xiàng)目起到持續(xù)性的客戶積累作用。人口密集交通快捷積極展開咨詢、宣傳、蓄水鮮明的門頭形象營銷策略|接待展示|市區(qū)接待通過市區(qū)位置的長期駐扎，深化全市及地區(qū)性客戶市場印象看房巴士接送看房，體現(xiàn)未來的配套便利優(yōu)勢選擇在人流密集的地方，挖掘潛在客源，加強(qiáng)傳播力度營銷策略|接待展示|市區(qū)接待由市區(qū)到項(xiàng)目的看房車.，體現(xiàn)項(xiàng)目特色樓盤硬件建筑特色園林景觀圈層特征地段優(yōu)勢：交通便利，半小時(shí)都市圈，一小時(shí)國際圈，發(fā)展?jié)摿^大。自然環(huán)境優(yōu)越：生態(tài)文化名城、聞名旅游城市。原生態(tài)居地，富氧生活。全線攻略：住宅+配套商業(yè)滿足生活精神需求；優(yōu)創(chuàng)空間：各面積段創(chuàng)優(yōu)戶型，滿足成長家庭充分需求。極致奢華：經(jīng)典建筑風(fēng)格，英倫風(fēng)情詮釋貴胄氣質(zhì)。全景建筑：規(guī)劃落地窗和凸窗。美麗視界：更多綠化景觀，視界更開闊；節(jié)能環(huán)保：小區(qū)內(nèi)建筑生態(tài)元素英倫風(fēng)情：景觀的規(guī)劃理念；水漾心馳：立體疊水莊園式生活，親水規(guī)劃締造華美風(fēng)度；鮮氧生活：原生態(tài)居地，時(shí)刻暢享鮮氧；互動園林：內(nèi)部園林，休閑娛樂，暢想小區(qū)知富階層品味出眾，素質(zhì)偏高功能提升生態(tài)健康社區(qū)未來城市核心。營銷策略|推廣思路|賣點(diǎn)薈萃鑫地香盛花堤交互性的――找到目標(biāo)客戶，讓目標(biāo)客戶找到項(xiàng)目知名度美譽(yù)度生態(tài)性——原生態(tài)生活區(qū)，健康生活廣告推進(jìn)賣點(diǎn)演繹-達(dá)成營銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化-活動營銷――形成魚群效應(yīng)

-樹立品牌形象-形象性——新城地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)封殺與精確阻擊――戶外媒體、報(bào)紙、電視等大眾媒體的節(jié)點(diǎn)集中封殺；商函、DM、短信等目標(biāo)客戶的資料庫阻擊。營銷策略|推廣思路|整體思路廣告宣傳（軟硬結(jié)合）軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。硬廣告：媒體發(fā)布廣告活動促進(jìn)（文武雙作）文作：公關(guān)、事件活動武斗：促銷活動現(xiàn)場烘托（促進(jìn)購買）1.產(chǎn)品形象識別系統(tǒng)，包括logo、名片等系列識別設(shè)計(jì)；2.工地及戶外包裝，包括工地美化，路徑引導(dǎo)戶外廣告發(fā)布等3.樣板樓、樣板間、售樓處的裝修與布置通過廣告、公關(guān)活動、現(xiàn)場烘托有機(jī)組合的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣

營銷策略|推廣思路|推廣手段通過點(diǎn)、線、面的推廣區(qū)域，進(jìn)行有機(jī)組合達(dá)到對受眾的廣告全面覆蓋效果

以整盤形象擴(kuò)展市場半徑，建立區(qū)域標(biāo)桿形象、擴(kuò)張廣域知名形象全市推廣借助優(yōu)勢區(qū)位、整盤形象和建發(fā)品牌擴(kuò)大市場導(dǎo)入半徑；媒體覆蓋和體驗(yàn)式營銷挖掘全市同質(zhì)客戶，并打響本項(xiàng)目廣域知名度。針對周邊產(chǎn)業(yè)性目標(biāo)客戶的直效營銷，通過直效媒體、專項(xiàng)SP活動進(jìn)行最大程度的客戶消化，突出項(xiàng)目產(chǎn)品特色，強(qiáng)化客層特征，鎖定有效客戶關(guān)注。區(qū)域覆蓋以整體規(guī)模為基礎(chǔ)，進(jìn)行產(chǎn)品的有力訴求，區(qū)域戶外和人員派報(bào)全面覆蓋，迅速樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，壟斷區(qū)域消費(fèi)市場，快速去化區(qū)域客戶分眾行銷點(diǎn)線面營銷策略|推廣思路|推廣手段營銷策略|推廣思路|媒體組合在不同時(shí)段結(jié)合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報(bào)紙、戶外、DM、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場包裝

蓄勢期尾盤期持銷期強(qiáng)銷期電信帳單報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)市區(qū)社區(qū)戶外高炮、接待中心公交／高炮／電臺SP，PR活動SP/PR活動推介會定點(diǎn)廣告+直郵+戶外報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信區(qū)域戶外新聞炒作PR活動陣地包裝營銷策略|推廣思路|媒體策略品牌建立情感訴求

品牌提升進(jìn)度拉動強(qiáng)勢促銷公關(guān)互動項(xiàng)目引導(dǎo)形象樹立蓄水引導(dǎo)期強(qiáng)銷期持銷期和清盤期開盤期品牌銷售慣性銷售營銷策略|推廣思路|推進(jìn)策略文化行銷,公關(guān)造勢,行業(yè)互動\促銷落定現(xiàn)場活動\媒體互動地區(qū)巡展產(chǎn)品挺市客服聯(lián)誼\社區(qū)活動\主題公關(guān)口碑贏市財(cái)富論壇\精英峰會品牌成就板塊筑底，形象造勢差異開局起價(jià)贏市3-4個(gè)月1-2個(gè)月3-4個(gè)月2-4個(gè)月蓄水引導(dǎo)開盤強(qiáng)銷持銷尾盤大眾傳博為主,分眾為輔主訴形象,話題造勢確立標(biāo)桿口碑傳博贏取市場，大眾傳博為主,分眾為輔標(biāo)桿形象實(shí)景體驗(yàn),產(chǎn)品力促銷售廣告保溫,老帶新客服聯(lián)誼促銷售清盤促銷,商業(yè)包裝運(yùn)營為主集團(tuán)介紹板塊渲染項(xiàng)目背景新盤信心項(xiàng)目介紹賣點(diǎn)推介新盤上市戶型推介景觀優(yōu)勢居住文化生活品質(zhì)熱銷信息·居住文化·生活品質(zhì)·戶型賣點(diǎn)建筑風(fēng)格·外立面準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)成熟社區(qū)·一期結(jié)構(gòu)封頂竣工交樓·現(xiàn)房入伙·答謝促銷穩(wěn)步去化，清盤掃尾重點(diǎn)內(nèi)容主題媒體公關(guān)事件深耕厚植——東進(jìn)號角——區(qū)域價(jià)值呼之欲出璀璨大盤，榮耀開盤歐韻典范，健康名邸區(qū)域先河，成就完美生活歐陸風(fēng)情，國際先鋒品質(zhì)奢華建筑，詮釋貴胄風(fēng)范名流豪圈，造就人文之圈一期榮耀落幕，二期入市營銷策略|推廣思路|階段推廣社區(qū)形象圍墻、引導(dǎo)旗、精神堡壘包裝，形成項(xiàng)目前期的陣地廣告視覺沖擊，吸引區(qū)域客戶的關(guān)注。營銷策略|推廣思路|形象包裝以戶外投放廣告，擴(kuò)大宣傳。以“攻守兼顧”的戰(zhàn)略部署使四面八方進(jìn)出鄭州市區(qū)的客戶群體直接了解項(xiàng)目信息，形成“合圍攻勢”。區(qū)域和高速、高架戶外看板、高炮有效的引導(dǎo)市區(qū)客，形成關(guān)注。選址：鄭少洛高速、207國道、永登高速、登封至嵩山、少林寺等景點(diǎn)道路。適當(dāng)考慮鄭州典型區(qū)域點(diǎn)的覆蓋。營銷策略|推廣思路|戶外廣告精美的印刷品，提升品質(zhì)，傳遞信息。樓書、傳單、海報(bào)、DM手冊等，這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求很高，內(nèi)容要重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各個(gè)準(zhǔn)確定位，在人的視覺上能達(dá)到一定的沖擊。營銷策略|推廣思路|直投雜志短信：短信（本地移動、聯(lián)通）受眾范圍廣、覆蓋面將近本地家庭的97.35%，信息可直達(dá)每一位目標(biāo)群體，具有強(qiáng)制性依據(jù)項(xiàng)目自身的情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補(bǔ)，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。

營銷策略|推廣思路|信息轟炸將項(xiàng)目優(yōu)美環(huán)境、卓越品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、先進(jìn)開發(fā)理念、制作成三維動畫片或?qū)ｎ}片。

制作內(nèi)容：推出“系列廣告”之“形象版”、“規(guī)劃介紹版”、“賣點(diǎn)介紹版”?！靶蜗蟀妗敝饕瞥鲰?xiàng)目的形象定位；“規(guī)劃介紹版”主要介紹項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑特色、地理位置和環(huán)境等；“賣點(diǎn)介紹版”主要從項(xiàng)目的園林環(huán)藝、建筑風(fēng)格、文化品位、配套設(shè)施、等方面分別介紹。加強(qiáng)項(xiàng)目從總體到細(xì)部全面介紹宣傳。1、宣傳方式可用于售樓處、促銷點(diǎn)的播放，同時(shí)也可以對意向客戶發(fā)行，使其能在家中享受項(xiàng)目的優(yōu)美意境。2、安排在電視中插播。電視片的制作主要安排在形象期，重點(diǎn)宣傳主要放在開盤后期。3、戶外顯示屏廣告：作為戶外顯示屏廣告新軍，以流動性強(qiáng)，接觸廣、時(shí)間保存久、廣告記憶深刻而越來越受到客戶的認(rèn)可，其戶外顯示屏廣告的效果暫露鋒芒。4、網(wǎng)絡(luò)廣告：作為傳媒新貴，被稱為第五媒體，以時(shí)尚、信息傳遞快、點(diǎn)擊率高而逐步受到行業(yè)的認(rèn)可，又特別是房產(chǎn)和汽車行業(yè)，同時(shí)符合項(xiàng)目目標(biāo)群體的消費(fèi)趨向。營銷策略|推廣思路|電子樓書活動1：“項(xiàng)目”媒體推介會/售樓處開啟典禮/項(xiàng)目奠基儀式主題：深耕厚植，構(gòu)筑優(yōu)尚生活目的：擴(kuò)大影響，樹立品牌形象，吸引目標(biāo)客戶，為開盤造勢。對象：政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，意向客戶，媒體；地點(diǎn)：項(xiàng)目地塊內(nèi)容：提前完成邀請函，用以分發(fā)意向客戶、各大領(lǐng)導(dǎo)，邀請參加媒體推介會。媒體配合：軟文炒作，戶外投放。營銷策略|推廣思路|活動擬定活動2：健康長跑目的：擴(kuò)大影響，樹立品牌形象，吸引目標(biāo)客戶，為開盤造勢。對象：意向客戶，自愿者，媒體；地點(diǎn)：市區(qū)售樓部——嵩