2012年8月28日遼寧綠島雍雅溪境2012年下半年推廣方案

遼寧綠島·雍雅溪境2012年下半年推廣方案2012.8.28目錄A----項(xiàng)目定位B----客群分析C----推廣計(jì)劃D----平面表現(xiàn)A----項(xiàng)目定位SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)臨近沈蘇快速干道，來往沈陽市區(qū)方便，距離沈大高速3分鐘車程。項(xiàng)目所在位置屬蘇家屯行政區(qū)域，周邊蘇家屯檢察院、公安分局、交通局、國稅局、國土資源局、糧食局等行政機(jī)關(guān)匯集。項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)、幼兒園、文化廣場(chǎng)、沈陽市第二醫(yī)院、公園商場(chǎng)、便利店等為業(yè)主提供就醫(yī)、運(yùn)動(dòng)、購物等便利生活。項(xiàng)目宗地規(guī)整，為項(xiàng)目前期規(guī)劃提供良好基礎(chǔ)，也為后期業(yè)主的居住提供舒適的環(huán)境。地緣性客戶對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)期關(guān)注。面積區(qū)間是40-130平，其中，70-120平為主力面積段。項(xiàng)目提供從一室到四室全覆蓋功能戶型。劣勢(shì)項(xiàng)目宗地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，周邊居民對(duì)開發(fā)商的信任度降低。項(xiàng)目被老舊小區(qū)包圍，若不在丁香街（項(xiàng)目西側(cè)）設(shè)置園區(qū)主入口，前往園區(qū)的道路曲折，導(dǎo)致項(xiàng)目直觀性較差。機(jī)會(huì)項(xiàng)目周邊新建小區(qū)甚少，改善居住需求的客群較多，為項(xiàng)目銷售醞釀了良好的市場(chǎng)環(huán)境。威脅無明顯威脅小結(jié)：項(xiàng)目位于蘇家屯行政區(qū)，也是傳統(tǒng)的居住區(qū)，周邊配套相對(duì)齊全，是蘇家屯當(dāng)?shù)厝司幼〉氖走x地。項(xiàng)目自身面積適中，項(xiàng)目提供從一室到四室全覆蓋功能戶型。結(jié)合當(dāng)前公積金貸款政策，滿足客群付款方式的需求。項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)值樹核心板塊：獨(dú)踞蘇家屯行政區(qū)，為區(qū)域發(fā)展核心，處于政府重點(diǎn)建設(shè)之中。遠(yuǎn)見價(jià)值崛起，生活第一時(shí)間搭載區(qū)域價(jià)值騰飛。

四通八達(dá)：執(zhí)掌蘇家屯交通樞紐，臨近沈蘇快速干道，通往沈陽市內(nèi)、沈大高速皆方便、快捷。一站生活：地處傳統(tǒng)的居住區(qū)。悅享周邊齊全配套，是蘇家屯當(dāng)?shù)厝司幼〉氖走x地。項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園、沈陽市第二醫(yī)院、公園商場(chǎng)、便利店等為業(yè)主提供就醫(yī)、運(yùn)動(dòng)、購物等便利生活。純粹自然：低容積率，35%的高綠化率，為您提供了愜意的生活氛圍，北歐風(fēng)情元素融入園林的每個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，讓您走進(jìn)園區(qū)，即刻感受秀美、自然和優(yōu)雅。

舒適空間：40-130平全覆蓋功能戶型，格局方正，在增加采光的同時(shí)，滿足傳統(tǒng)的居住需要。功能性與舒適度巧妙結(jié)合，所享超乎所想。戶型合理、配套資源相對(duì)齊全，滿足客群基本生活需要。項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值：區(qū)域內(nèi)絕無僅有蘇家屯政務(wù)區(qū)唯一改善型生活住區(qū)項(xiàng)目定位語政務(wù)核心區(qū)

首席

全配套

生活城項(xiàng)目Slogan主推：居有芳鄰

宅有仕鄰釋義：

芳，花草馨香，充滿青春朝氣；仕，仕途，多指官宦名仕之意。

居有芳鄰：居住的地方有花草為鄰，有青春為鄰，有自然為鄰。

宅有仕鄰：家所在的地方有名仕為鄰，有正氣為鄰，有領(lǐng)者為鄰。商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！氣質(zhì)天成

領(lǐng)域之家釋義：

氣質(zhì)，沉穩(wěn)，清峻慷慨；領(lǐng)域，區(qū)域，亦或區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)者。

地處政務(wù)區(qū)核心，一種沉著正派的氣質(zhì)自然天成，又是在這區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)袖之家。出則繁華

入則隱世釋義：

出門就是政務(wù)核心區(qū)，價(jià)值核心，繁華茂地；入門是小溪潺潺，花鳥蟲魚，世外桃源。備選：理性廣告語與紳士為鄰的靜謐院邸釋義：

紳士，為官君子；靜謐，安逸寧靜，升華心境的一種“靜”的境界。

院，庭院，相較于“園”與“苑”更為自在、親切。

與為官為民的君子為鄰，處于繁華勝地，卻能獨(dú)享一片安逸的院子，安靜的天地。盛放于心間的花園私邸釋義：

心間，指代的就是項(xiàng)目的中心區(qū)位置，以及政務(wù)區(qū)核心；花園表示自然舒居。備選：感性廣告語B----客群分析核心客群周邊行政機(jī)關(guān)公務(wù)員重點(diǎn)客群地緣性客群偶得客群區(qū)域周邊、外阜客群核心客戶——周邊行政機(jī)關(guān)公務(wù)員

心理特征：以自住為主，考慮工作的便捷和改善生活的需要。家庭年收入在15-20萬，具備公積金貸款資歷。多為灰色收入人群，懂得享受生活，希望得到尊重，愿意與自己同級(jí)別或更高級(jí)別的人士共聚一所外乎重點(diǎn)客戶——地緣性客戶

心理特征：項(xiàng)目周邊多為老舊小區(qū)，有改善居住條件的需求。他們熟悉了這里的生活，在感情上對(duì)該區(qū)域有一定的依賴性。換房、升級(jí)居住空間的置業(yè)初衷，使他們更重視產(chǎn)品性價(jià)比，渴望同等價(jià)位下舒適的居住環(huán)境。偶得客戶：蘇家屯周邊居民為兒女購置婚房。在沈拼搏一族安置外地父母。C----推廣計(jì)劃推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)：形象期集中投放媒體，縮短形象推廣周期，引起市場(chǎng)關(guān)注度臨時(shí)售樓處開放，創(chuàng)造與客戶需求對(duì)接的捷徑蓄客階段制定促銷政策及手段，促進(jìn)蓄客開盤大賣圈層營銷以小眾媒體為主，覆蓋整個(gè)區(qū)域，促進(jìn)成交圈層活動(dòng)、促銷政策、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)，提高蓄客，促進(jìn)成交推廣策略推廣策略：基于對(duì)項(xiàng)目的理解，考慮以“政務(wù)核心區(qū)、配套齊全、生活氛圍濃郁”的形象切入整盤推廣。通過推廣，讓更多人了解項(xiàng)目，購買項(xiàng)目，短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的銷售銷售力釋放促進(jìn)蓄客，促成成交樹立項(xiàng)目形象通過媒體，集中引爆項(xiàng)目，打造區(qū)域影響力產(chǎn)品解讀通過產(chǎn)品利益點(diǎn)的訴求，喚起客戶購買欲望推廣節(jié)奏商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！推廣節(jié)奏：蓄客期9月樹立項(xiàng)目形象，釋放項(xiàng)目利益點(diǎn)，集中蓄客階段開盤10月達(dá)到一定蓄客量，集中開盤銷售期11月-12月通過圈層活動(dòng)，展現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，帶動(dòng)銷售推廣階段階段主題推廣目的8月9月10月11月12月籌備期8月【九】負(fù)盛名/聞名不如見面【十】破天驚/院子里的家“熟”了歲末拾「遺」/院子里的家依然守候！推廣執(zhí)行—第一階段第一階段蓄客期（2012年9月）階段主題：【九】負(fù)盛名/聞名不如見面推廣目的：9月本案售樓處開放，因此，以“9負(fù)盛名”作引入，以“聞名不如見面”深入，引起受眾興趣，引發(fā)話題討論，樹立項(xiàng)目形象，促進(jìn)口碑傳播。營銷活動(dòng)：9月中旬臨時(shí)售樓處開放、9月12-16日秋季房交會(huì)、9月30日中秋節(jié)應(yīng)用戶外廣告牌吸引客群關(guān)注，再通過派發(fā)DM的形式針對(duì)目標(biāo)客群有效地進(jìn)行投放，以此提升蓄客量。最后應(yīng)用擬定銷售優(yōu)惠政策促進(jìn)成交或積累誠意客戶。大眾媒體：設(shè)立網(wǎng)絡(luò)通欄，在網(wǎng)絡(luò)通欄中發(fā)布項(xiàng)目形象及產(chǎn)品信息，在市場(chǎng)制造聲音，引起關(guān)注度。媒體類別媒體名稱輸出內(nèi)容媒體規(guī)格投放時(shí)間網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)/新浪網(wǎng)項(xiàng)目形象產(chǎn)品信息通欄全年投放媒體選擇戶外媒體：先應(yīng)用戶外媒體（廣告牌）樹立項(xiàng)目形象，對(duì)外釋放產(chǎn)品信息，吸引客群的關(guān)注。媒體類別媒體名稱輸出內(nèi)容媒體規(guī)格投放時(shí)間戶外蘇家屯公鐵橋項(xiàng)目形象產(chǎn)品信息廣告牌9月開始投放建議全年投放媒體選擇小眾媒體：（1）DM直投對(duì)外發(fā)布項(xiàng)目形象及產(chǎn)品信息，通過三點(diǎn)一線的形式對(duì)外進(jìn)行投放，促使客戶到訪。三點(diǎn)：一線：以本案為起點(diǎn)2公里之內(nèi)所有住宅區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行逐一【掃店式】派發(fā)DM（2）短信投放投放方向：針對(duì)本案目標(biāo)客群針對(duì)每月話費(fèi)100--300元之間的移動(dòng)用戶發(fā)送項(xiàng)目及產(chǎn)品信息{1、人群集中地，大潤發(fā)區(qū)域內(nèi)：{2、行政機(jī)關(guān)單位外擴(kuò)區(qū)域：渾南新區(qū)小眾媒體：（3）居民區(qū)公告牌在項(xiàng)目周邊小區(qū)公告牌上張貼海報(bào)，釋放項(xiàng)目及產(chǎn)品信息，從項(xiàng)目周邊挖掘潛在客群。

媒體選擇公告牌小眾媒體：（4）周邊渠道如項(xiàng)目周邊門市張貼海報(bào)，派發(fā)印有項(xiàng)目利益點(diǎn)的餐具包裝、紙巾盒，為出租車派發(fā)紙巾盒。媒體選擇臨時(shí)售樓處開放：時(shí)間：2012年9月中旬地點(diǎn)：蘇家屯區(qū)營銷動(dòng)作：通過開放活動(dòng)，在市場(chǎng)內(nèi)制造聲音，引起區(qū)域客群關(guān)注，打造區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目形象，為后續(xù)的銷售做好基礎(chǔ)。營銷活動(dòng)秋季房交會(huì)：時(shí)間：2012年9月12-16日地點(diǎn)：渾南新區(qū)奧體中心銷售動(dòng)作：前期由銷售部門對(duì)直銷進(jìn)行簡(jiǎn)單的銷講培訓(xùn)，使銷售了解本案利益點(diǎn)及產(chǎn)品信息，便于客戶詢問時(shí)做出及時(shí)的答復(fù)。在房交會(huì)上，由多名直銷統(tǒng)一著裝，覆蓋式派發(fā)DM，樹立項(xiàng)目形象，在市場(chǎng)制造聲勢(shì)，引起關(guān)注度。營銷活動(dòng)中秋節(jié)：時(shí)間：2012年9月30日地點(diǎn)：臨時(shí)售樓處營銷動(dòng)作：針對(duì)目標(biāo)客群及誠意客戶發(fā)送節(jié)日祝福短信，或?qū)碓L客戶派發(fā)節(jié)日相關(guān)禮品，如中國結(jié)、兔子鑰匙扣等寓意吉祥的小禮品，展現(xiàn)項(xiàng)目誠意，樹立項(xiàng)目品牌形象，促進(jìn)銷售。營銷活動(dòng)推廣執(zhí)行—第二階段第二階段開盤（2012年10月）階段主題：【十】破天驚/院子里的家“熟”了推廣目的：10月為本案重要節(jié)點(diǎn)——開盤，因此，以“十破天驚”作引入，沖擊受眾感官，遇見驚喜；進(jìn)而引入“院子里的家熟了”，使受眾感到親切，仿若自己的家一般。釋放項(xiàng)目利益點(diǎn)，了解項(xiàng)目未來生活狀態(tài)，集中開盤。營銷活動(dòng)：十一黃金周、10月中旬開盤10月黃金周在臨時(shí)售樓處舉辦暖場(chǎng)活動(dòng)，如手工DIY，石膏娃娃填色、沙畫等趣味性活動(dòng)，可使客戶停留在售樓處，增添售樓處人氣，營造熱銷場(chǎng)面，有利于攔截過往客群。大眾媒體：設(shè)立網(wǎng)絡(luò)通欄，在網(wǎng)絡(luò)通欄中展現(xiàn)項(xiàng)目未來的生活狀態(tài)，釋放項(xiàng)目利益點(diǎn)及開盤信息和促銷政策。媒體類別媒體名稱輸出內(nèi)容媒體規(guī)格投放時(shí)間網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)/新浪網(wǎng)釋放開盤信息促銷政策通欄全年投放媒體選擇商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！戶外媒體：對(duì)外展現(xiàn)項(xiàng)目未來的生活狀態(tài)，釋放項(xiàng)目利益點(diǎn)及開盤信息和促銷政策。媒體類別媒體名稱輸出內(nèi)容媒體規(guī)格投放時(shí)間戶外蘇家屯公鐵橋釋放開盤信息促銷政策廣告牌10月前夕媒體選擇小眾媒體：（1）DM直投對(duì)外發(fā)布項(xiàng)目形象及產(chǎn)品信息，通過三點(diǎn)一線的形式對(duì)外進(jìn)行投放，促使客戶到訪。三點(diǎn)：一線：以本案為起點(diǎn)2公里之內(nèi)所有住宅區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行逐一【掃店式】派發(fā)DM（2）短信投放投放方向：針對(duì)本案目標(biāo)客群針對(duì)每月話費(fèi)100--300元之間的移動(dòng)用戶發(fā)送項(xiàng)目及產(chǎn)品信息{1、人群集中地，大潤發(fā)區(qū)域內(nèi)：{2、行政機(jī)關(guān)單位外擴(kuò)區(qū)域：渾南新區(qū)十·一黃金周促銷：時(shí)間：2012年10月黃金周地點(diǎn)：臨時(shí)售樓處營銷活動(dòng)：擬定促銷政策，十一期間購房享受折扣，有驚喜豪禮相送，通過優(yōu)惠政策，讓客戶感受到實(shí)惠，促成成交。營銷活動(dòng)項(xiàng)目開盤：時(shí)間：2012年10月中旬地點(diǎn)：臨時(shí)售樓處營銷活動(dòng)：開盤熱銷采用排卡式促銷，前50名大優(yōu)惠，之后每20名優(yōu)惠遞減，逼定成交。營銷活動(dòng)推廣執(zhí)行—第三階段第三階段銷售期（2012年11-12月）階段主題：歲末拾「遺」/院子里的家依然守候推廣目的：

11—12月為銷售期，又趕年末，因此以“歲末拾遺”作主題，動(dòng)之以情，進(jìn)而通過“院子里的家依然守候”曉之以理，讓受眾自身主觀認(rèn)可，不留遺憾。通過展現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，全面提升項(xiàng)目形象營銷活動(dòng)：11月制定圈層活動(dòng)，12月初售樓處圣誕節(jié)氣氛包裝。對(duì)區(qū)域客戶做圈層活動(dòng)，穩(wěn)抓區(qū)域內(nèi)的政務(wù)客群，提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，以此吸引其他客群。大眾媒體：設(shè)立網(wǎng)絡(luò)通欄，在網(wǎng)絡(luò)通欄中展現(xiàn)項(xiàng)目未來的生活狀態(tài)，釋放項(xiàng)目利益點(diǎn)及促銷政策。媒體類別媒體名稱輸出內(nèi)容媒體規(guī)格投放時(shí)間網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)/新浪網(wǎng)項(xiàng)目形象產(chǎn)品信息通欄全年投放媒體選擇戶外媒體：對(duì)外展現(xiàn)項(xiàng)目未來的生活狀態(tài)，釋放項(xiàng)目利益點(diǎn)及促銷政策。媒體類別媒體名稱輸出內(nèi)容媒體規(guī)格投放時(shí)間戶外蘇家屯公鐵橋項(xiàng)目形象產(chǎn)品信息廣告牌11月前夕媒體選擇商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！小眾媒體：（1）DM直投對(duì)外發(fā)布項(xiàng)目形象及產(chǎn)品信息，通過三點(diǎn)一線的形式對(duì)外進(jìn)行投放，促使客戶到訪。三點(diǎn)：一線：以本案為起點(diǎn)2公里之內(nèi)所有住宅區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行逐一【掃店式】派發(fā)DM（2）短信投放投放方向：針對(duì)本案目標(biāo)客群針對(duì)每月話費(fèi)100--300元之間的移動(dòng)用戶發(fā)送項(xiàng)目及產(chǎn)品信息{1、人群集中地，大潤發(fā)區(qū)域內(nèi)：{2、行政機(jī)關(guān)單位外擴(kuò)區(qū)域：渾南新區(qū)項(xiàng)目說明會(huì)：時(shí)間：2012年11月地點(diǎn)：區(qū)域機(jī)關(guān)單位營銷活動(dòng)：考慮到政務(wù)人員行事低調(diào)，一般不會(huì)參與售