2012年10月18日招遠(yuǎn)金桂苑二期溝通提案

每個人的心中都有一個花園。。。每個人心里都有一座花園。

這花園里，開滿了五顏六色的花朵。紅色的花，欲望與熱情；橙色的花，華美與喜悅；白色的花，純潔與神圣；紫色的花，高貴與典雅；藍(lán)色的花，清新與寧靜；青色的花，堅強(qiáng)與莊重；黑色的花，神秘與靜寂……《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：愛在心中的花園

種滿想念

在這個美麗的季節(jié)

紀(jì)念滿滿的思念

你是心中的花園

經(jīng)常開滿玫瑰

偶而飄下落葉

變成幸福的誓言

在這個愛的季節(jié)

安靜地站在幸福前2012’花開金都金桂苑二期溝通提案——合智輝煌

2012·10·18用理性驅(qū)動一個市場的信心不負(fù)期望用激情引領(lǐng)一個項目的旺銷騰飛在即版權(quán)聲明：本文版權(quán)歸合智輝煌策略設(shè)計有限公司所有，未經(jīng)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。前言：本報告將拋棄過多繁瑣的理論和華而不實的辭藻，直接切入主題，從目前國內(nèi)及招遠(yuǎn)本地房地產(chǎn)形勢和市場調(diào)研報告入手，結(jié)合本項目自身質(zhì)素和前期銷售情況，從產(chǎn)品、渠道、推廣三方面著手，找到一條適合當(dāng)前市場、當(dāng)前產(chǎn)品的暢銷之路。謹(jǐn)呈：金地地產(chǎn)ATTENTION案前的思考我們面對的是怎樣的項目？怎樣的市場環(huán)境？“舊盤新作”是我們對本次任務(wù)比較直接的表述。我們面對的不僅是曾經(jīng)的金桂苑，更有在新政市場下即將面世的新組團(tuán)，金桂苑的新形象與價值展示將是我們工作的重點(diǎn)。中央對房地產(chǎn)的調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲，市場向下的趨勢已經(jīng)無法扭轉(zhuǎn)，迎接我們的，是地產(chǎn)業(yè)即將到來的寒冷冬天……我們的推廣該如何取得效果的最大化？我們必須在推廣中采取非常規(guī)的手法，以整合的傳播體系，點(diǎn)對點(diǎn)攻擊，層層擊破，從而達(dá)到我們的推廣目的。我們提出的必須是有針對性的策略方法論一：知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，只有對市場了如指掌才能制定正確的營銷策略！PART1市場篇市場篇Step1：全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析國務(wù)院:嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策，房價上漲過快二三線城市要采取限購措施7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。強(qiáng)調(diào)指出當(dāng)前存在的主要問題是：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設(shè)的措施不完善，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強(qiáng)。政策方向主要內(nèi)容地方政府各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房價控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房價合理回歸保障房建設(shè)完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)限購限貸等繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投資投機(jī)性購房。已實施住房現(xiàn)購措施的要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。2012年上半年全國市場情況政策背景：上半年房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲，“三限”“兩提”措施陸續(xù)出臺2010年至今，中央四次出臺調(diào)控樓市政策，且調(diào)控力度逐次增強(qiáng)2012年上半年，限購、限價等行政干預(yù)措施的出臺使得調(diào)控力度升級，加上房貸的收緊，“三限”措施構(gòu)成了上半年嚴(yán)厲的政策背景雖然新“國八條”各項措施已基本落地，但由于中央遏制房價過快上漲的決心十分堅定，若房價出現(xiàn)異動，調(diào)控政策仍有加碼空間。政策類別政策出臺時間政策要點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)政策新“國八條”1.26二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；限購、限價。共有42個城市根據(jù)“國八條”要求出臺限購政策，包括直轄市、省會城市和計劃單列市共34個，以及無錫、蘇州、三亞、溫州、佛山、金華、紹興、永康等商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定3.16商品房銷售按照“一房一價”明碼標(biāo)示，不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。金融政策上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率上半年6次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款金率，合計上調(diào)3個百分點(diǎn)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上半年2次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率，合計上調(diào)0.5個百分點(diǎn)。（7月6日再次加息0.25個百分點(diǎn)）全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis調(diào)控組合拳之后的市場景象是...那么Part1市場環(huán)境2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis上半年商品住宅總體成交量平穩(wěn)，但城市有所分化上半年全國商品住宅總體成交量平穩(wěn)增加，非限購區(qū)域成交面積增長快–

上半年全國商品房銷售面積4.44億平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%–

選取的19個城市上半年商品住宅成交面積5968萬平方米，同比略減少2.6%，顯示非限購區(qū)域是成交面積增長的主要來源–

中西部城市成交量大，但今年受限購影響同比有所萎縮，成交量高速增長勢頭有所減慢–

一線城市以及東部沿海城市成交量同比普遍有所增加，一是去年受4.17政策影響成交低迷，今年市場表現(xiàn)好于去年同期；二是部分城市不限購受限購政策影響，2季度各地成交面積走勢分化–一線城市的滬穗深（去年受4.17影響成交低迷）、不限購的東莞、中山以及供應(yīng)增加的濟(jì)南2季度成交面積同比增長–北京的限購最嚴(yán)格（5年納稅證明），開發(fā)商推盤不積極，市場成交低迷–大部分二三線城市2季度成交量受限購政策影響，同比萎縮明顯，顯示二三線城市今年限購影響遠(yuǎn)大于去年4.17的信貸收緊2012年上半年主要城市交易情況一覽城市2012年上半年2010年上半年套數(shù)（套）面積（萬㎡）同比10年均價（元㎡）同比10年套數(shù)（套）面積（萬㎡）均價（元㎡）北京43972458.51-19.87%18277-11.95%51837572.2320757上海65809669.367.91%1468611.83%59840620.2813132天津44717459.015.71%91911.60%42283434.229046重慶81826728.14

-26.03%699830.10%103857984.415379深圳16470140.110.72%18798-10.07%14452126.5320903杭州12307132.670.42%18369-10.20%11234132.1120456南京19579201.92-6.75%12872-19709216.53-蘇州19843229.9620.19%1060914.41%18686191.339273青島39326382.573.98%8958-37991367.92-寧波21550171.474.88%13035-3.41%17965163.4913495廈門9375108.99-8.82%1395325.70%10295119.5311100福州9455105.970.08%1275133.69%9536105.899538長沙41396444.89-34.87%601423.16%63394683.074883合肥50220487.63-6.34%63193.34%58078520.666115哈爾濱21749265.37.93%74651.55%23277245.87351?？?37490.72-60.74%958824.63%20156231.087693三亞782076.19-21.53%20383-6.50%1025797.0921800貴陽25401275.06-3.33%4608-2.74%24102284.544738昆明40623345.7126.87%66118.36%34559272.5272.52012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交面積走勢圖(單位：萬平方米)受政策影響，一線城市成交量呈下降趨勢，北京、上海、重慶下降趨勢極為明顯Part1市場環(huán)境2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交金額走勢圖(單位：億元)成交金額也呈下降趨勢，并且上海、北京以及重慶表現(xiàn)得最為明顯Part1市場環(huán)境2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交套數(shù)走勢圖(單位：套)近六個月主要一線城市成交套數(shù)同樣趨于下降，其中受政策影響較大的是北京、上海和重慶這三座城市Part1市場環(huán)境2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis全國商品住宅成交金額同比增加上半年全國商品房銷售額2.5萬億元，同比增長24.1%，其中，住宅銷售額增長22.3%

19個城市上半年商品住宅成交金額5549億元，同比增加6.7%不限購的東莞、中山以及樓價升幅最顯著的成都成交金額增長最大2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis商品住宅成交均價同比普遍有較大增長上半年全國住宅累計銷售均價5536元/平方米，同比上漲9.0%選取的19個城市中，中西部城市商品住宅成交均價同比漲幅大，普遍在10%以上廣州、深圳房價平穩(wěn)甚至下降主要是外圍中低價樓盤、限價樓盤成交占比大增。2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis7月份全國主要城市住宅市場成交面積：逾五成城市成交面積環(huán)比下跌，跌幅較上月減少重點(diǎn)城市廣州、重慶、杭州和武漢成交量皆環(huán)比下降，其中福州跌幅最大，下降幅度達(dá)35.8%，其次是汕頭，下滑幅度為35.4%。南京及深圳受樓盤促銷活動及開發(fā)商推盤放量的影響，商品住宅市場相對火熱，環(huán)比漲幅均超過20%。深圳,+26.5%廈門,+47.3%北京,+12%南京,+20.3%連云港,+42.2%均值均值,-3.8%廣州,-23.2%福州,-35.8%汕頭,-35.4%重慶,-18%南充,-31.4%貴陽,-22.2%全國主要城市住宅市場成交價格：多數(shù)城市成交價格變化平穩(wěn)，全國均價環(huán)比微漲0.2%全國主要城市中，平均價格為8874元/平方米，環(huán)比6月價格上漲0.21%，其中2/3的城市上漲，1/3的城市下跌，漲跌幅在1%以內(nèi)的城市占4/5。均值均值,+0.2%廈門,+1.2%重慶,-1.3%福州,+1.4%長沙,+0.8%南充,+1.3%廣州,+0.6%寧波,-1.4%揚(yáng)州,-0.4%成都,-0.4%2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis房企拿地量、價均處于階段性回落狀態(tài)，顯示房企拿地謹(jǐn)慎2012年前5月，十大品牌發(fā)展商包括萬科、保利、中海、招商、金地、遠(yuǎn)洋、龍湖、綠城、富力、雅居樂新增土地儲備用地面積1233萬㎡，較去年同期減少21%。地價方面：今年以來十大品牌發(fā)展地價方面，今年以來十大品牌發(fā)展商新增土地平均樓面地價呈回落趨勢，整體看，目前品牌發(fā)展商拿地態(tài)度較為謹(jǐn)慎2012年上半年全國市場情況全國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1Nationalrealestatemarketanalysis下半年品牌房企加快出貨，拿地態(tài)度仍以謹(jǐn)慎為主品牌房企為完成全年目標(biāo)，下半年加快出貨–富力：下半年會推出10個項目–恒大：上半年開了33個新盤，下半年新開盤的數(shù)量不會比上半年有下降–萬科：如果土地價格出現(xiàn)調(diào)整，會堅持60%的銷售速度要求，回籠資金拿地15家品牌房企（不含保利）與2010年底的土地儲備合計4.2億㎡，是其2010年銷售面積的近9倍。土地儲備充足，品牌房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎–恒大：“下半年地不怎么買了”，下半年計劃在國內(nèi)減少信貸，進(jìn)一步改善財務(wù)指標(biāo)，降低負(fù)債–萬科：譚華杰表示，萬科將密切關(guān)注下半年土地市場可能出現(xiàn)的機(jī)會1~9月全國房價同比上漲9.1%而住宅樓面地價同比下跌10%廣州樓市限購一周年，成交量同比降59%，價格同比下滑5%10月中旬被其監(jiān)測的35個城市中，28個城市樓市成交量同比下降，14個城市成交量跌幅在50%以上溫州低價賣房火線撤退滬樓市或到僵局突破口多銀行跟風(fēng)上調(diào)房貸利率搬起石頭狠砸樓市的腳調(diào)查顯示，全國城市的部分銀行首套房貸款利率在取消7折利率的同時，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-30%不等。目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍為5%-10%，濟(jì)南在5%-20%，長沙、武漢則更高，在10%-30%；長春則創(chuàng)紀(jì)錄，部分股份制銀行利率高達(dá)10.575%

房地產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入冬季市場篇Step2：區(qū)域環(huán)境市場研判A:城市宏觀環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket地理位置：招遠(yuǎn)市招遠(yuǎn)市地處山東半島西北部，位于東經(jīng)120°08′～120°38′，北緯37°05′～37°33′之間。東接棲霞市，西靠萊州市，南與萊陽、萊西兩市接壤，北以龍口市為鄰，西北瀕臨渤海，海岸線長13.5公里。全市總面積1433.18平方公里。地形地貌:招遠(yuǎn)屬低山丘陵地帶，山區(qū)、丘陵分別占總面積的32.9%和38.4%。地勢東北部、中部和西部偏高，東北部的羅山山脈高為群首，主峰海拔759米，周圍分布有海拔500米以上的山頭21個，境內(nèi)河流11個流域160余條，多為源短流急的時令河。氣候：暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性半濕潤氣候，四季分明，光照充足，年平均氣溫11.5℃，年平均降雨量671.1毫米。冬無嚴(yán)寒,夏無酷暑,春秋季節(jié),陽光充足而不曝,適于北方水果生長；空氣濕潤而清潔，風(fēng)力柔和。自然環(huán)境A:城市宏觀環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket人口：全市總面積1433.18平方公里。轄14個鎮(zhèn)（街道、區(qū)），724個行政村，40個居委會。2010年，全市總?cè)丝?7.09萬人，其中城鎮(zhèn)人口25.43萬人。人口出生率6.11‰，死亡率10.27‰，自然增長率-4.16‰。有少數(shù)民族23個，681人。人口與行政區(qū)劃行政區(qū)劃：招遠(yuǎn)市現(xiàn)轄羅峰、泉山、夢芝、大秦家4個街道辦事處及蠶莊、辛莊、張星、金嶺、玲瓏、阜山、畢郭、夏甸、齊山9個鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全市共724個行政村。土地面積最大的鎮(zhèn)為阜山鎮(zhèn)，195.92平方公里；轄村最多的鎮(zhèn)為張星鎮(zhèn)，轄91個行政村；玲瓏、蠶莊、阜山為盛產(chǎn)黃金的重鎮(zhèn)；辛莊為沿海城鎮(zhèn)；張星則為中國“龍口粉絲”的發(fā)祥地和中國北方的“石材之鄉(xiāng)”；省級開發(fā)區(qū)招遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是現(xiàn)代化的新市區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)、對外開放新區(qū)。區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket2010年，在最新公布的全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣中排名第42位，2010年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值452.96億元，按可比價格計算，比上年增長15.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值27.07億元，增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值275.36億元，增長11.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值150.52億元，增長23.4%。三次產(chǎn)業(yè)比例為6.0:60.8:33.2。全社會固定資產(chǎn)投資完成261.77億元，增長23.4%。實現(xiàn)財政總收入55.63億元，增長25.5%；地方財政一般預(yù)算收入22.56億元，增長25.3%。年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額305.7億元，比年初增加45.52億元，其中儲蓄存款余額166.28億元，增加19.01億元。人民幣各項貸款余額129.38億元，增加26.03億元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展A:城市宏觀環(huán)境招遠(yuǎn)市市GDP和人均GDP保持著高速增長的態(tài)勢。特別是2010年，招遠(yuǎn)市GDP總量突破450億元，正處于經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展上行通道中。

招遠(yuǎn)GDP增長A:城市宏觀環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket經(jīng)濟(jì)發(fā)展A:城市宏觀環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket2010年末城鎮(zhèn)化率49.8%，比上年提高4.9個百分點(diǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資6.6億元，增長26.9%。城市人均道路面積17.74平方米，人均綠地面積17.31平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率38.5%。自來水普及率100%，燃?xì)馄占奥?9.85%，集中供熱普及率85%。開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房5.93萬平方米，竣工5.93萬平方米。村鎮(zhèn)建設(shè)完成投資2.1億元，增長33.7%。城市建設(shè)A:城市宏觀環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21424元，增長14.4%；人均消費(fèi)性支出14968元，增長9.0%；人均住房建筑面積35.51平方米。城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資31970元，增長12.6%。農(nóng)村居民人均純收入10624元，增長14.5%；人均生活消費(fèi)支出5557元，增長16.2%；人均住房面積39.7平方米。人民生活在2010年，招遠(yuǎn)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長12.6%，達(dá)到21424元/人。保持了快速的高額度增長。城鎮(zhèn)居民可支配收入?yún)^(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket人民生活A(yù):城市宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長A:城市宏觀環(huán)境區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket固定資產(chǎn)投資不斷加大城市化進(jìn)程不斷加快人民收入增長迅速小結(jié)：招遠(yuǎn)自然環(huán)境優(yōu)越，人居舒適指數(shù)較高，城市經(jīng)濟(jì)連年高速增長，固定資產(chǎn)投資不斷加大，城市化進(jìn)程持續(xù)加快，人民收入連年遞增，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來良好的基礎(chǔ)。自然環(huán)境四季分明B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況開發(fā)規(guī)?？涨胺糯?。統(tǒng)計顯示，一季度，招遠(yuǎn)在建樓盤施工面積166.2萬平方米，比去年同期的102.8萬平方米，多63.4萬平方米。本季度新增開發(fā)面積32.1萬平方米,比去年同期的9.3萬平方米,增加22.8萬平方米,增長243.2%。主要體現(xiàn)在濱海新區(qū)新開4家樓盤、東城新區(qū)的新增樓盤及城區(qū)內(nèi)7個樓盤均在一季度順利動工開發(fā)。一季度，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25194萬元，比去年同期增長303.7%。樓市銷售形勢火爆。一季度，實現(xiàn)合同銷售72830平方米，比去年同期的33501平方米，增加39329平方米，增長117.4%。其中：住宅實現(xiàn)銷售69792平方米，增長120.7%，商用網(wǎng)點(diǎn)房實現(xiàn)銷售1668平方米，增長6.3%，車庫、草棚等其他銷售1370平方米，增長336.3%，住宅銷售占主導(dǎo)地位。在住宅銷售中，90平方米及以下小戶型實現(xiàn)銷售17916平方米，增長247%，90-140平方米中戶型實現(xiàn)銷售30253平方米，增長116.4%，140平方米及以上大戶型實現(xiàn)銷售21623平方米，增長73.3%。以中小戶型銷售增長速度最快。從現(xiàn)房銷售與期房銷售比較看，現(xiàn)房實現(xiàn)銷售7941平方米，同比下降54.4%，期房實現(xiàn)銷售64889平方米，同比增長303.7%?，F(xiàn)房銷售大幅下降，整季度銷量不足一萬平方米，而期房銷售大幅增加，形成強(qiáng)烈反差。原因是現(xiàn)房供應(yīng)緊張，一季度實現(xiàn)銷售的現(xiàn)房大多為以前的剩房，地角偏、樓層差或通風(fēng)采光相對較差。區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket上半年招遠(yuǎn)樓市形式火爆量價齊升中小戶型增速最快B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況商品房售價陡升。數(shù)據(jù)顯示，一季度，商品房平均售價3440元/平方米，比去年同期的2984元/平方米，增加456元/平方米，上漲15.3%。其中，住宅平均售價3414元/平方米，增加463元/平方米，上漲15.7%。住宅銷售是商品房銷售的主角，其中，小戶型平均售價3100元/平方米，增加94元/平方米，上漲3.2%，中戶型平均售價3280元/平方米，增加316元/平方米，上漲10.7%，大戶型平均售價3860元/平方米，增加946元/平方米，上漲32.5%。從大中小三個戶型可以看出，大戶型一反往常的沉寂狀態(tài)，顯得極為活躍，從中也可以看到大量投資型購房的影子。商品房待售面積大幅度減少。一季度，待售面積110680平方米，比去年同期下降11.7%。其中，住宅待售66810平方米，比去年同期下降32%，網(wǎng)點(diǎn)商用房待售22314平方米，比去年同期上升47.1平方米。車庫草棚等其他用途房屋待售21556平方米，比去年同期上升231.1%。現(xiàn)房待售下降的只有住宅，可以市民對住宅的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他需求。住宅中，小戶型現(xiàn)房待售只有531平方米，同比下降96.6%，中戶型現(xiàn)房待售25071平方米，同比下降38%，大戶型現(xiàn)房待售41208平方米，同比上升1.5%。

區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket從大中小戶型待售情況看，小戶型需求最為旺盛，幾無房源可售可買，而大戶型仍然空置較多，房源供應(yīng)充足。老城區(qū)B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況濱河區(qū)新城區(qū)西城區(qū)南城區(qū)合智輝煌將招遠(yuǎn)樓市按照地理位置和自然環(huán)境的不同劃分成六個板塊，其中濱河區(qū)項目與其他三個板塊部分重疊。城市向北！區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket城市向東！北城區(qū)招遠(yuǎn)樓市整體以金泉河與溫泉路為中心軸線發(fā)展，其大的發(fā)展方向為東向、北向。合智輝煌將招遠(yuǎn)樓市按照地理位置和自然環(huán)境的不同劃分成老城區(qū)、新城區(qū)、南城區(qū)、北城區(qū)、西城區(qū)、濱河區(qū)六個板塊，目前市場上呈現(xiàn)多層、小高層為主，高層建筑為輔的行業(yè)特點(diǎn)，各板塊又各有側(cè)重不同：城區(qū)區(qū)域調(diào)性代表樓盤建筑形態(tài)區(qū)域均價（元/㎡）老城區(qū)

中高檔龍馨佳苑、悅福苑

多層、小高層為主3300-3500新城區(qū)

中高檔阜康佳苑、鳳凰城

小高層和高層為主3400-3700濱河區(qū)中高檔水悅逸品多層、小高層、高層4400北城區(qū)

中高檔御金府、玲瓏和園小高層、高層為主3000-3500西城區(qū)中檔錦繡江南、麗山花園多層、小高層3400南城區(qū)

中低檔金娃小區(qū)、龍湖名園多層、小高層為主3050B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket比較項老城區(qū)新城區(qū)濱河區(qū)北城區(qū)西城區(qū)南城區(qū)硬件資源生活配套齊全自然資源豐富/道路通暢/配套較新城市景觀資源城市延伸空間廣闊，景觀和市政配套貧乏距離市中心較近，配套設(shè)施完善程度不高工業(yè)區(qū)，土地資源相對豐富軟件資源居住氛圍良好/客戶認(rèn)可度高品牌開發(fā)商價值提升配套完善，受中心客戶群體青睞多家開發(fā)商進(jìn)駐，競爭激烈交通配套完善居住氛圍相對較差/品質(zhì)一般客戶特征歸納本地居民、公務(wù)員企業(yè)主、高級公務(wù)員及部分自住客戶企業(yè)客、自住客、公務(wù)員基本上以中低端客戶，自住為主老城區(qū)客戶群體老年人以及城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住群體為主片區(qū)發(fā)展瓶頸地塊規(guī)模有限、道路規(guī)劃落后，擁堵、臟亂差等目前配套較老城區(qū)相對落后一些河景資源可挖掘的潛力有限，對居住品質(zhì)提升不大城市配套和景觀與新城區(qū)有明顯差距，片區(qū)價值提升有待時間市政單位較為集中，很難有大的社區(qū)規(guī)劃道路規(guī)劃及生活配套相對落后片區(qū)發(fā)展預(yù)測未來發(fā)展空間受限，如有大的城市舊改項目實施或可帶動發(fā)展良好的城市配套和優(yōu)越的景板塊成為招遠(yuǎn)樓市的最高端河景資源和與城市的緊密聯(lián)系能在一定程度繼續(xù)帶動片區(qū)發(fā)展板塊發(fā)展空間和潛力較大西城區(qū)受環(huán)境和城市規(guī)劃的限制短時間內(nèi)難以有大的發(fā)展城市規(guī)劃的限制和該片區(qū)工業(yè)的現(xiàn)狀，片區(qū)住宅短時間內(nèi)難以形成較大的規(guī)模B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket板塊競爭格局北城區(qū)新

城

區(qū)西城區(qū)南城區(qū)老城區(qū)濱河區(qū)麗水苑麗景苑御金府鳳凰城格林小鎮(zhèn)御景華城玲瓏和園金桂苑阜康佳苑水悅藍(lán)山麗山花園悅福苑水悅逸品龍馨佳苑錦繡江南悅福苑西苑新村文竹苑領(lǐng)秀城【板塊競爭凸顯】隨著主城區(qū)往東、往北的大發(fā)展方向，各板塊之間的競爭將加大，項目所在北城區(qū)板塊價值需要挖掘與塑造。本案招遠(yuǎn)在售樓盤一覽表（上）：序號項目面積區(qū)間(㎡)價格(元／㎡)

地址電話開發(fā)商1水悅藍(lán)山87－130待定永照路666號8387666玲瓏置業(yè)2御金府90－1303300-3500天府路與北園路交匯處8079999招金集團(tuán)3格林小鎮(zhèn)120－300待定溫泉路鳳凰嶺公園東側(cè)8386666金潮實業(yè)4鳳凰城126－2363700溫泉路102號8067777金光房地產(chǎn)5悅福苑102－1303500初山路158號8329777新悅城投\鴻福德潤6御景華城88－160待定初山東路與天府路交匯處8161777煙臺裕景興業(yè)房地產(chǎn)7金桂苑76－1403200-3300金暉路與初山路口交匯8227699金地置業(yè)有限公司8水悅逸品120－2204400招遠(yuǎn)市河?xùn)|路396號8325666玲瓏置業(yè)9阜康佳苑90－2103400溫泉路北金暉路東8151111煙臺昊佳地產(chǎn)10錦繡江南48－1403400針織廠北200米8032111仁和置業(yè)B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket招遠(yuǎn)在售樓盤一覽表(下）：序號項目面積區(qū)間(㎡)價格(元／㎡)

地址電話開發(fā)商11玲瓏和園86－1303000招金路555號8385333玲瓏置業(yè)12星海灣40－1003400濱海新區(qū)8318333大華置業(yè)13金海岸37－1003300-3400濱海新區(qū)金海大道8099999恒泰置業(yè)14龍馨佳苑88－1303300羅峰路與金城路之間8117777云龍置業(yè)/金光地產(chǎn)15龍湖名園60－1203050金城路與文三線交匯處8276677金興房地產(chǎn)16金娃小區(qū)60－110待定夢芝路南、環(huán)山路東8118123金地房地產(chǎn)17金暉小區(qū)56－2002300-3500金暉路東、西晨鐘路北8115888金暉房地產(chǎn)B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket河西路河?xùn)|路天府路金城路溫泉路金暉路金龍路泉山路普照路羅峰路初山路初山路夢芝路招金路招金路瓏路玲鳳凰嶺公園府前路市政府體育公園本案金暉花園泉山小區(qū)豪景苑中礦金業(yè)悅溪園水悅藍(lán)山中醫(yī)院金都百貨鳳凰城錦繡江南悅福苑龍馨佳苑麗湖五期御景華城春色東城本案金暉路怡水花園水悅逸品金泉世家文苑小區(qū)定福苑阜康佳苑御金府招遠(yuǎn)樓市圖格林小鎮(zhèn)項目周邊3km范圍內(nèi)，新開盤住宅均價為

3000-3300元/㎡。玲瓏和園B:招遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場環(huán)境研判2Judgedtheregionalmarket城市向東、向北發(fā)展，區(qū)域樓市放量較大上半年樓市火爆量價齊升小戶型需求旺盛，幾無房源，大戶型空置多，房源充足樓價上揚(yáng)短期反向刺激需求量擴(kuò)大小結(jié)受房產(chǎn)大勢影響，本地居民觀望態(tài)勢日趨濃厚市場篇Step3：競爭項目深度解析1.玲瓏和園：該項目距本項目較近，競爭性較強(qiáng)，規(guī)劃和景觀沒有太多亮點(diǎn)。開發(fā)商：山東玲瓏置業(yè)有限公司地理位置：招金路555號銷售熱線：8385333證照情況：五證兩書齊全開發(fā)樓棟：28（2棟小高、26棟多層）總套數(shù)：1000余戶交房時間：2012.12公攤：13﹪方向差：20元/㎡起價：2700元/㎡均價：3000元/㎡最高價：3200元/㎡面積范圍:

80－130㎡備注：地暖，分戶計量。送太陽能。車庫：50000－70000元五樓送閣樓，40－50㎡，不計入銷售面積。單價3128元/㎡，實價3043元/㎡優(yōu)惠策略：一次性9.7折、按揭9.8折

現(xiàn)在交10000元頂12000元

戶型及面積：

3－2－1：86.11－90.19㎡

104.5－109.24㎡銷售率為100%

126－127.4㎡

戶型：2.阜康佳苑開發(fā)商：煙臺昊佳地產(chǎn)地理位置：溫泉路以北金暉路以東(廣電北)銷售熱線：8151111建筑形態(tài)：多層、小高層、高層開發(fā)樓棟：共10棟，其中5棟多層（6層）3棟小高層（11層，7＃8＃8＃為130㎡）2棟高層（17層，10＃一個單元、11＃2個單元）車庫價格：分別為8.5萬、9.5萬、10萬面積范圍：90－210㎡

均價：多層為3350元/㎡

小高層及高層為3450元/㎡層差：10、40、80、100元/㎡不等優(yōu)惠策略：一次性付款9.8折，按揭9.9折。首付50﹪，貸款行，煙臺銀行。整體規(guī)劃：戶型：開發(fā)商：招金集團(tuán)地理位置：天府路與北園路交匯處銷售熱線：8079999規(guī)劃樓棟：28棟一期首推1＃7＃11＃17＃19＃共計182套房一樓均帶小院20余㎡面積分別為92㎡／97㎡／103㎡／113㎡／116㎡／119㎡／120㎡(實售)價格：起價：

3110元/㎡(高層)3210元/㎡(小高層)3380元/㎡(多層)均價：

3500元/㎡(多層)3300元/㎡(小高層)最高價：3700元/㎡(多層)3．御金府：與項目相距較近，市場定位有一定重疊，對本項目競爭性較強(qiáng)。方向差價：7＃東西方向差20元/㎡

1＃7＃11＃17＃19＃東西方向差40元/㎡層差：1＃層差20元/㎡

7＃層差10元/㎡

11＃17＃19＃層差20元/㎡，其中五樓／六樓層差100元/㎡首推房源當(dāng)天剩余43套:

1＃余15套

7＃余11套

11＃余4套

17＃余7套

19＃余6套

小結(jié)：

多層相對比較暢銷，面積為113㎡

116㎡

119㎡，共余17套房源，均為頂樓。

其中高層小高層余下房源為較高樓層及頂樓。

當(dāng)天客戶群體70%左右為招金集團(tuán)內(nèi)部員工。

御金府整體規(guī)劃：

上圖為120㎡上圖為97㎡戶型位于1＃－3＃戶型位于6＃7＃

上圖為91㎡上圖為119㎡戶型位于6＃7＃戶型位于4＃5＃

上圖為119㎡上圖為124㎡

戶型位于17＃－22＃戶型位于8＃－16＃4．水悅藍(lán)山：毗鄰龍王湖和西山游樂園，水景公園地產(chǎn)，屬于市南區(qū)板塊，位置相對較偏，對本項目有一定競爭性。開發(fā)商：玲瓏置業(yè)地理位置：永照路666號(電業(yè)局西200米)代理商：天地人銷售熱線：8387666/999占地面積：27026㎡總建筑面積：61859㎡建筑形態(tài)：小高層、高層共規(guī)劃樓棟：9棟其中（3棟高層）車位數(shù)：410總套數(shù)：458戶層高：2.9米樓間距：36－40米媒體推廣：高炮兩室兩廳一衛(wèi)87㎡/90㎡

108/66套占總比例的37.99%三室兩廳一衛(wèi)99㎡/109㎡

44/22套占總比例的14.41%三室兩廳兩衛(wèi)108㎡/126㎡/130㎡

108/22/44套占總比例的37.99%

100㎡

44套占總比例的9.61%項目地勢呈北高南低，現(xiàn)未開盤，目前在金都百貨二樓有展場。

C戶型兩室兩廳一衛(wèi)/建筑面積約為90B2戶型/三室兩廳兩衛(wèi)/建筑面積約126㎡A2戶型三室兩廳一衛(wèi)/建筑面積約為109㎡/D戶型/三室兩廳兩衛(wèi)/建筑面積約為130㎡A1戶型/三室兩廳一衛(wèi)/建筑面積約為99㎡E戶型/三室兩廳兩衛(wèi)/建筑面積約108㎡F戶型/兩室兩廳一衛(wèi)/建筑面積約為87㎡5.金潮．格林小鎮(zhèn)：因建筑形態(tài)有一定重疊，對本項目有一定競爭性。開發(fā)商：金潮實業(yè)地理位置：溫泉路鳳凰嶺公園東側(cè)代理商：峻德國際銷售熱線：8386666項目現(xiàn)場接待中心，每天客戶來訪量4組左右。工程進(jìn)度：打地基過程中。預(yù)計開盤時間：2012.9預(yù)計入住時間：2012.12最近推廣媒體：1.短信

2.電視滾動字幕容積率：1.33占地面積：17400㎡左右總建筑面積：260000㎡左右交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯分五期開發(fā)建筑形態(tài)分為：板樓低層多層小高層高層一期首推100套，面積100－300㎡左右，預(yù)計8月底開盤別墅共計36戶，占總比率的36％其中，雙拼別墅：8戶占別墅比率的22.2％三聯(lián)排：為3層共12戶占別墅比率的33.3％（1層面積在100㎡左右，2層面積在80－90㎡左右）四聯(lián)排：共16戶占別墅比率的22.2％（面積200－300㎡左右）洋房(四層)：共64戶，占總比率的64％（面積為120－150㎡左右）另外還有8棟18層小高層，規(guī)劃未定。小結(jié)：地理位置溫泉路東端。致力打造招遠(yuǎn)第一別墅區(qū)。與本案之間競爭較弱。整體規(guī)劃：6.鳳凰城：開發(fā)商：招遠(yuǎn)金光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：溫泉路102號全案營銷：山外山（銷售屬于開發(fā)商的團(tuán)隊）銷售熱線：8067777物業(yè)公司：金鳳物業(yè)1.5元/㎡容積率：2.5綠化率：38％占地面積：57000㎡總建筑面積：120000㎡工程進(jìn)度：一期現(xiàn)房，二期封頂。二期預(yù)計交房時間為2012年9月份。推廣媒體：基本沒做推廣，樓體上掛橫幅。優(yōu)惠策略：1.新推B座售樓處表價減300元/平方

2.找關(guān)系的話可能在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再抹幾十元的零頭層高：3米建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻窗戶用材：斷橋鋁合金雙層中空地上停車位：146個，一期停車位226個車庫：112個，停車位售價8－10萬/個

總戶數(shù)：437戶分二期開發(fā)一期C座、D座屬于尾盤階段，所余戶型為一梯兩戶的，三室兩廳兩衛(wèi)176.97㎡二期A座、B座（其中A座封盤中）現(xiàn)售B座：為高層，25層。下面兩層底商，住宅共23層。兩個單元，一梯三戶共計138戶。其中三層帶花園，70㎡左右，為自家永久性使用。面積及配比：一梯三戶均為南北通透。東西打頭141㎡

共計46戶占總比例的33.3％西單元的東戶、東單元的西戶為139㎡三室兩廳二衛(wèi)共計46戶占總比例的33.3％東西單元的中間戶面積為126㎡三室兩廳一衛(wèi)共計46戶占總比例的33.3％B座開盤一個月左右的時間銷售率約13％左右。價格：層差：50元/㎡東西差：100元/㎡其中三層帶花園：打頭為4838元/㎡中間為4738元/㎡四層起價：實價為3438－3538元/㎡3738－3838元/㎡（表價）減掉優(yōu)惠300元/㎡均價：實價3700元/㎡左右最高價：實價4538元/㎡小結(jié)：戶型面積均為126－236㎡左右，面積偏大，開發(fā)商自行銷售，基本沒有廣告推廣，開盤至今銷售量不大。一個月左右的開盤銷售時間，售出房源約20套左右。其中141㎡打頭房型出售10套左右，126㎡約四套左右，139㎡約四五套。整體規(guī)劃：戶型圖：

139.8㎡三室兩廳兩衛(wèi)169.7㎡三室兩廳兩衛(wèi)上圖為126㎡三室兩廳一衛(wèi)7.悅福苑：開發(fā)商：招遠(yuǎn)市新悅城市投資有限公司招遠(yuǎn)鴻福德潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：初山路158號(針織廠家家悅對面)全案營銷：青島盈眾銷售熱線：8329777、8359777物業(yè)費(fèi)：0.6元/月電梯費(fèi)：0.4元/月開發(fā)樓棟：共8棟一期1－6＃二期7、8＃其中：4＃5＃6＃三棟樓為沿街，下面兩層底商。開盤時間：2012.7.16工程進(jìn)度：一期封頂。預(yù)計交房時間為2012年10月份。優(yōu)惠政策：１.送裝修金開盤前三天定房送10000元四至六天送8000

七至九天送6000十至十二天送4000十三至十五天送2000２.一次性付款9.8折。貸款9.9折。３.送太陽能熱水器、熱力分戶計量表、暖氣及天然氣接口費(fèi)。價格：均價：3500元／㎡戶型、面積：E戶型三室兩廳一衛(wèi)104㎡所在樓棟4＃5＃6＃起價3500元／㎡C戶型117㎡三室兩廳兩衛(wèi)打頭房所在樓棟1＃3＃J戶型120㎡三室兩廳兩衛(wèi)B1戶型127㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖:戶型：6.御景華城開發(fā)商：煙臺裕景興業(yè)房地產(chǎn)有限公司代理公司：置地前景地理位置：招遠(yuǎn)市開發(fā)區(qū)初山東路與天府路交匯處銷售熱線：8161777／8165777建設(shè)用地面積：197000㎡總建筑面積：404000㎡

容積率：1.48綠化率：41％建筑密度：22％停車位:1852總戶數(shù)：2314建筑形態(tài)：多層高層樓層狀況：4＋1、5＋1、6＋1、10＋1、16、17、18整體規(guī)劃：戶型、面積及價格：上圖：得房率260％戶型面積約98.55㎡

送負(fù)一層面積約62㎡贈送車庫面積約25㎡

下沉庭院面積約10㎡平層庭院面積約45㎡

北向庭院面積約16㎡贈送面積約158㎡上圖：得房率246％建筑面積約122.58㎡

送負(fù)一層面積約69㎡下沉庭院面積約45㎡

北向庭院面積約40㎡贈送面積約179㎡上圖：得房率145％建筑面積約88.07㎡贈送平臺面積約6㎡贈送露臺面積約8㎡贈送飄窗面積約3㎡贈送院子面積約22㎡總贈送面積約39㎡上圖：得房率136％建筑面積約108．8㎡贈送平臺面積約6㎡贈送露臺面積約9㎡贈送飄窗面積約2㎡贈送院子面積約20㎡總贈送面積約37㎡上圖：得房率106％建筑面積約114．77㎡贈送露臺面積約4㎡贈送飄窗面積約3㎡總贈送面積約7㎡上圖：得房率130％建筑面積約143．07㎡贈送南露臺面積約10㎡贈送北露臺面積約23㎡贈送飄窗面積約3㎡贈送露臺面積約7㎡總贈送面積約43㎡上圖：得房率134％建筑面積約162.67㎡贈送南露臺面積約18㎡贈送北露臺面積約25㎡贈送飄窗面積約4㎡贈送錯層露臺面積約7㎡總贈送面積約54㎡8.水悅逸品開發(fā)商：招遠(yuǎn)玲瓏置業(yè)有限公司地理位置：招遠(yuǎn)市河?xùn)|路396號銷售熱線：8325666/8325999建筑形態(tài)：多層（花園洋房）、小高層、高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力采暖：地暖電梯：奧迪斯占地面積：72000㎡建筑面積：120000㎡容積率：1.71綠化率：36.43%開盤時間：2012.1.8交房時間：2012.4開發(fā)樓棟：13棟，包括3棟多層、8棟小高層、2棟高層總戶數(shù)：509面積范圍：120－220㎡

主力面積：120－180㎡均價：4400元/㎡

最高價：6000元/㎡優(yōu)惠策略：一次性付款9.6折，按揭9.8折整體規(guī)劃：戶型：9.錦繡江南開發(fā)商：招遠(yuǎn)仁和置業(yè)有限公司地理位置：金城路(針織廠北200米路西)銷售熱線：8032111、8032666面積范圍：50－130㎡均價：3400元/㎡備注：價格3300－4000元/㎡戶型及面積：兩室兩廳72.97㎡位于18＃三室兩廳88.32㎡位于6－10＃三室兩廳94.26㎡位于11＃12＃三室兩廳兩衛(wèi)127㎡位于13＃15＃2012.8.6認(rèn)購情況二期共推出360套房源。優(yōu)惠政策：一期成交客戶送精美禮品二期多層(69㎡－110㎡)，活動期間交20000，享開盤禮二期小高層(48㎡－140㎡)，活動期間交20000，享三重禮送電梯公攤面積，送十年電梯費(fèi)，最高折扣9.7折．小高層開4棟(1＃2＃3＃5＃)1＃：東梯一梯兩戶142㎡共20套西梯一梯四戶88㎡共20套2＃3＃：兩個單元一梯三戶東西打頭117㎡共80套中間戶48㎡共40套5＃：兩個單元一梯兩戶

142㎡共40套多層開4棟(30＃32＃33＃35＃)30＃：四個單元一梯兩戶東西打頭92㎡共10套其中87㎡共30套32＃33＃35＃：四個單元一梯兩戶東西打頭87㎡共30套其余82㎡共90套即將推出戶型：整體規(guī)劃：一期戶型：10.星海灣開發(fā)商：大華置業(yè)地理位置：濱海新區(qū)銷售熱線：8318333開盤時間：2010.7.9竣工時間：2012.5占地面積：200000㎡建筑面積：300000㎡容積率：1.3建筑形態(tài)：多層、小高層、高層開發(fā)樓棟：40余棟總套數(shù)：1000余戶綠化率：45﹪裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝、精裝起價：3000元/㎡均價：3400元/㎡最高價：4000元/㎡面積范圍：40－100㎡一室：40㎡二室：80㎡三室：93㎡11.金海岸開發(fā)商：招遠(yuǎn)恒泰置業(yè)有限公司地理位置：濱海新區(qū)金海大道銷售熱線：8099999／8277777開盤時間：2012.4.29入住時間：2013.12交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯(外墻：高檔涂料入戶門：鋼制安全門內(nèi)墻：大白窗戶：鋁合金中空玻璃

陽臺：開放式陽臺

有線電視、電話、寬帶入戶)容積率：2.52綠化率：40％占地面積：138700㎡總建筑面積：350000㎡建筑形態(tài)：5層和6層的洋房11層／17層／30層和31層的公寓均價：3300-3400元/㎡整體規(guī)劃：戶型：1戶型1室1廳1衛(wèi)1廚37.09㎡2戶型1室1廳1衛(wèi)1廚49.00㎡3戶型2室1廳1衛(wèi)1廚59.00㎡4戶型2室1廳1衛(wèi)1廚64.89㎡

5戶型3室2廳1衛(wèi)1廚71.00㎡戶型3室2廳2衛(wèi)1廚89.00㎡

8戶型3室1廳1衛(wèi)1廚96.08㎡14.龍馨佳苑開發(fā)商：山東云龍置業(yè)／招遠(yuǎn)金光地產(chǎn)地理位置：羅峰路與金城路之間(玲瓏路以北)策劃顧問：山外山電話：8117777證件：齊全采暖：地暖建筑形態(tài)：多層／小高層開盤時間：2012.5(三期)工程進(jìn)度：封頂交房時間：2012.9.30總建筑面積：450000㎡公攤：10％容積率：1.38綠化率：38％開發(fā)分期：三期總套數(shù)：3000余戶(84棟)車庫：73000－80000元左右小棚：18000－20000元左右優(yōu)惠政策：一次性付款9.8折，按揭9.9折起價:

3188元／㎡

均價:

3300元／㎡

最高價:

3480元／㎡

層差:

50元／㎡

方向差:

100元／㎡(20號樓)其他無差別戶型：12.龍湖名園開發(fā)商：招遠(yuǎn)市金興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：金城路與文三線交匯處西南銷售電話：8276677、8237778規(guī)劃樓棟：7棟（1棟小高7#商業(yè)樓）總套數(shù)：202套住宅起價：2890元/㎡均價：3050元／㎡最高價：3200元/㎡面積范圍：60－120㎡網(wǎng)點(diǎn)起價：4528元/㎡均價4780元/㎡左右閣樓價格：70000－80000元/戶一樓帶院：130000－140000元/戶78㎡三室兩廳一衛(wèi)13.金娃小區(qū)開發(fā)商：招遠(yuǎn)金地房地產(chǎn)整合推廣：萬家信源地理位置：夢芝路南、環(huán)山路東銷售熱線：8118123占地面積：60多畝總套數(shù)：600規(guī)劃樓棟：17棟首推（全部為多層4＋1）有3梯，有4梯，面積60-110平米戶型結(jié)構(gòu)：60多平米多為頂樓（5樓）其他樓層80-110的價格：待定，最低首付6萬起，一樓增送私家花園。整體規(guī)劃：戶型：

A戶型70㎡左右兩室B戶型90㎡左右三室

14.金暉小區(qū)

開發(fā)商：招遠(yuǎn)市金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理：

北京錦林莊地理位置：金暉269號銷售熱線：8115888占地面積：300000㎡建筑面積：350000㎡容積率：1.17規(guī)劃分期：3(一期觀景苑／二期麗水苑／三期麗景苑)總套數(shù)：800套建筑形態(tài)：多層、小高層目前均價：2300-3500元/㎡層差、方向差：50元/㎡起價：2600元/㎡精裝公寓：56－110㎡

4300元/㎡起價麗水苑：100－140㎡

3300元/㎡起價一期觀景苑：北區(qū)開工時間：2000.5竣工時間：2001.10建筑面積：440000㎡規(guī)劃樓棟：9總戶數(shù)：200戶型面積：150－200㎡南區(qū)開工時間：2004.5竣工時間：2005.5占地面積：120000㎡建筑面積：140000㎡規(guī)劃樓棟：21（17棟多層面積范圍120－150

4棟小高層8－12層范圍160－200㎡）總戶數(shù)：600余戶地下停車場，一期銷售價格為均價1500元/㎡

二期麗水苑

開工時間：2004.6

竣工時間：2005.10

戶型面積：87－115㎡

規(guī)劃樓棟：24棟

總戶數(shù)：600

其中20棟5層的，4棟12層小高層

二期銷售價格為均價格為1350元/㎡板塊案名開盤時間總建(m2)容積率產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品及戶型面積（m2）目前報價（元/m2)北城區(qū)玲瓏和園

約12萬多層小高層86－1303000龍馨佳苑2012.5450000㎡1.38多層小高層88－1303300錦繡江南待定多層小高層48－1403400悅福苑2012.7小高層102－1303500御景華城待定404000㎡1.48多層高層88－160待定金桂苑2012.3143155㎡1.39多層（5+閣）76－1403300招遠(yuǎn)北城區(qū)板塊項目基本信息【項目整體規(guī)劃】玲瓏和園

龍馨佳苑悅福苑御景華城金桂苑社區(qū)規(guī)劃行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局產(chǎn)品細(xì)節(jié)3000平中心景觀廣場寬居戶型社區(qū)音樂系統(tǒng)2萬平米商業(yè)街/10萬平米的園林生活陽臺/客廳、餐廳完全獨(dú)立使用共8棟一期1－6＃,4＃5＃6＃三棟樓為沿街，下面兩層底商/地下車庫，人車分流招遠(yuǎn)唯一城市藝墅洋房,5萬平綜合商業(yè)航母，水景、花海、坡地精致戶型全明設(shè)計、南北通透和布局緊湊,海派園林設(shè)計大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃較為豐富，點(diǎn)式建筑注重社區(qū)園林，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯；小規(guī)模社區(qū)板式排布，公共綠化較少，主要以周邊成熟配套為賣點(diǎn)招遠(yuǎn)北城區(qū)板塊項目基本信息項目名稱已推售套數(shù)產(chǎn)品戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)戶型面積段（m2）供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)成交占比28962R85-94118841.02%118041.23%99-1051926.63%1856.46%3R85-941184.07%1184.12%101-12095432.94%93932.81%120-14044415.33%44015.37%合計2896100%2862100%12722R83-9363650%63351.72%3R105-12663650%59148.21%合計1272100%1224100%5221R63-6831961.11%29064.30%2R92-10114527.78%13429.71%3R133-1655811.11%275.99%合計522100%451100%5061R40-6039177%11182%2R73-8511523%2418%合計506100%135100%總計5196—5196—4672—招遠(yuǎn)北城區(qū)板塊供求結(jié)構(gòu)分析區(qū)域內(nèi)供求最多戶型為85-95㎡兩房，占總供應(yīng)37.5%，銷售率近100%其次為105-125㎡三房，占總供應(yīng)34.3%，銷售率達(dá)96.3%【一房戶型】在售項目產(chǎn)品特征分析錦繡江南錦繡江南48㎡54㎡在售項目產(chǎn)品特征分析【兩房戶型】錦繡江南金桂苑玲瓏和園龍馨佳苑87㎡76㎡86-90㎡88㎡三房面積多在100-120平方米左右，注重戶型方正實用，南北通透、臥室朝南最大化在售項目產(chǎn)品特征分析【三房戶型】龍馨佳苑玲瓏和園金桂苑錦繡江南悅福苑106㎡104-109㎡98㎡117㎡120㎡北城區(qū)新

城

區(qū)西城區(qū)南城區(qū)老城區(qū)濱河區(qū)麗水苑麗景苑御金府鳳凰城格林小鎮(zhèn)御景華城玲瓏和園阜康佳苑水悅藍(lán)山麗山花園悅福苑水悅逸品龍馨佳苑錦繡江南西苑新村文竹苑本案【板塊競爭凸顯】隨著主城區(qū)往東、往北的大發(fā)展方向，各板塊之間的競爭將加大，項目所在新城區(qū)板塊隨著眾多樓盤的紛紛上市將成為未來招遠(yuǎn)樓市最耀眼的區(qū)域。龍泉花園方法論二：深度挖掘項目亮點(diǎn)，引起客戶購買欲；當(dāng)沒有亮點(diǎn)的時候，就制造亮點(diǎn)！PART2產(chǎn)品篇從市場調(diào)研情況和本項目現(xiàn)場質(zhì)素來看，本案產(chǎn)品內(nèi)部及外部并無明顯優(yōu)勢存在，項目沒有核心競爭力怎么辦沒有亮點(diǎn)，我們就制造亮點(diǎn)從市場調(diào)研情況和本項目現(xiàn)場質(zhì)素來看，本案產(chǎn)品內(nèi)部及外部并無明顯優(yōu)勢存在，經(jīng)合智輝煌金桂苑提案組詳細(xì)研究認(rèn)為：打造一個與眾不同的“活色生香”社區(qū)是我們目前最佳選擇產(chǎn)品力提升——花香之城計劃怎樣投資少，又能創(chuàng)造出與眾不同且能夠確實吸引消費(fèi)者的亮點(diǎn)呢？在金桂苑綠化上下功夫。達(dá)到：看到的是花（百花迷人眼）聞到的是香（馨香撲鼻來）產(chǎn)品力提升——花香之城計劃通過綠化苗木的選配，讓社區(qū)四時花開，香氣四溢，成為招遠(yuǎn)第一個以“花、香”迷人的社區(qū)。從醫(yī)學(xué)的角度來講，花香不單能帶給人嗅覺的享受，更能帶來心理的愉悅，而且長期在花香四溢的環(huán)境里生活，對增強(qiáng)人的身體素質(zhì)也會帶來很大的好處。相信通過媒體廣告的全力配