204購(gòu)房合同秦兵指南

204購(gòu)房合同秦兵指南goodmengood發(fā)表于搜房網(wǎng)-上海業(yè)主論壇-知雅匯(志成花苑)第1章合同背景第1條合同原則〔a1〕:鑒于目前買賣雙方往往因合同內(nèi)容不明造成諸多爭(zhēng)議，為充分保護(hù)雙方的合法權(quán)益，明確出賣人與買受人的合同義務(wù)，雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就買受人購(gòu)買出賣人房屋一事達(dá)成本合同?！瞐l〕秦兵釋義：這份合同依據(jù)了很多法律，但是我們?cè)谶@里只說(shuō)《合同法》，這是因?yàn)槲易约赫J(rèn)為《合同法》相對(duì)于其他幾部法律來(lái)說(shuō)，立法質(zhì)量最高、性能最穩(wěn)定，所以壽命可能會(huì)最長(zhǎng)。其實(shí)法律與其他商品一樣，也是一種物品，只不過(guò)這種物品是由政府來(lái)生產(chǎn)制造，而且可以不限次數(shù)的大量使用，其內(nèi)容更為抽象罷了。但無(wú)論如何，法律既然是一種物品，就會(huì)涉及功能、質(zhì)量、價(jià)格成本問(wèn)題。法律的質(zhì)量與商品不一樣，電視好看不好看可以立即發(fā)現(xiàn)去退貨，但法律的質(zhì)量卻只有法律人才能感覺(jué)出來(lái)。好的法律可以救世救人，使天下由混亂歸于太平，像劉邦的《約法三章》;壞的法律則能殺人不見(jiàn)血。我希望這份合同依據(jù)的是一部良法，希望那些本著善良的目的進(jìn)行交易的人能夠受到法律的保護(hù)。說(shuō)到“受法律保護(hù)”，大家常說(shuō)自己的合同是“受法律保護(hù)”，至于其中的含義是什么可能未必人人都理解。我認(rèn)為此話的本義是說(shuō)：如果一份合同是合法的，那么合同本身就是法律，只不過(guò)僅能約束合同雙方罷了;違反合同就是違反法律，所以要受到制裁。因此我們都希望自己的合同，特別是對(duì)自己有利的合同，都是受到法律保護(hù)的有效合同。第2條文字定義［a2丨：合同中所稱“合同”、“本合同”、“約定”等系指目前出賣方、買受方所簽訂的補(bǔ)充合同，其他合同則冠以合同的具體名稱;本合同中所稱“房屋”、“本房屋”等系指目前出賣人、買受人雙方簽訂合同即將買賣的房屋，其房屋性質(zhì)包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等;本合同中所稱“本樓”或者“樓房”系指買受人所購(gòu)房屋所位于的樓座;本合同中所稱“公共服務(wù)設(shè)施”亦稱為配套公建，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用、行政管理和其他本社區(qū)內(nèi)目的為不特定多數(shù)人使用的設(shè)施及設(shè)備;本合同中所稱“總房?jī)r(jià)”，是指買受人為購(gòu)買房屋所支付的全部?jī)r(jià)款，包括定金、首付款、銀行貸款、保險(xiǎn)金、維修基金等;本合同中所稱“小區(qū)”、“社區(qū)”系指房屋所處的社區(qū);本合同中所指“退房”，是指由出賣人退還買受人支付的購(gòu)房款后，買受人將房屋或者取得房屋的權(quán)利交還給出賣人的行為?！瞐3〕〔a2〕秦兵釋義：合同中最復(fù)雜的就是文字的定義。在簽訂合同以前，大家都知道房屋是指什么、樓房是指什么、第十六層是第十六層，因?yàn)槟菚r(shí)交易還沒(méi)有達(dá)成，弱者還不是弱者，強(qiáng)者也不是強(qiáng)者，一切還都是平等的。但是當(dāng)合同簽字后，特別是消費(fèi)者付款后，強(qiáng)弱之間的地方全部都確定了，這時(shí)就會(huì)有人想從中獲得除了合同約定以外的其他利益，最好的就是既可以拿錢又不辦事，這時(shí)一個(gè)比較常用的方法就是“混淆是非”。合同可以混淆的東西太多太多了(否則怎么會(huì)有那么多的案件,)，其中最多的就是對(duì)概念的不同解釋。你說(shuō)十六層是從地面正負(fù)零的地方開(kāi)始計(jì)數(shù)，我說(shuō)的是從地下兩層開(kāi)始計(jì)數(shù)。雖然大家心照不宣，但是總有一方要達(dá)到自己的目的。要想避免這種情況，最簡(jiǎn)單的方法就是在合同簽字以前對(duì)概念先解釋一下，此時(shí)多花一分鐘，可能就會(huì)節(jié)省幾個(gè)小時(shí)的法律辯論，我認(rèn)為還是值得的?！瞐3〕秦兵釋義：為什么消費(fèi)者明知不簽訂一份完善的合同會(huì)產(chǎn)生危害，但仍然會(huì)有很多人放棄自己的權(quán)利呢,有三方面的原因：第一是房地產(chǎn)業(yè)危害結(jié)果基本上沒(méi)有顯性;第二是消費(fèi)者自身對(duì)危害結(jié)果沒(méi)有明確的預(yù)期;第三是輕信能夠避免，看到自己的樓盤(pán)很多人都在購(gòu)買，也認(rèn)為自己大概沒(méi)有問(wèn)題，總是想如果有問(wèn)題人家都會(huì)去鬧的，但是不知道很多人都這樣想，以為別人會(huì)反抗，認(rèn)為自己可能從中受益。這樣消費(fèi)者不但對(duì)自己的受害沒(méi)有預(yù)期，反而對(duì)自己受益卻有高度的預(yù)期，這種放任心理使自己受到了傷害。第3條合同標(biāo)的〔a4〕:本房屋位于市區(qū)（縣）路號(hào)樓層室，房屋所在樓房共有單元層，買受人所購(gòu)房屋以自然習(xí)慣計(jì)數(shù)處于單元層，朝向?yàn)椋壳疤幱谡谑┕ぃɑ蛞呀?jīng)完工）的狀態(tài)，施工進(jìn)度參照由出賣人提供的照片?！瞐4〕秦兵釋義：房屋合同最重要的首先就是房屋的地址，這本來(lái)不必多說(shuō)，但是不少人還是敢在這上面打主意，此處寫(xiě)得明確一點(diǎn)，好像并不是一件很難的事情。有的房屋建在幾個(gè)行政區(qū)劃的邊緣地帶，這時(shí)就涉及戶口及子女入學(xué)的行政區(qū)劃問(wèn)題。有的開(kāi)發(fā)商在做廣告時(shí)只籠統(tǒng)地說(shuō)個(gè)大地名，等到入住后辦戶籍手續(xù)時(shí)，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際登記區(qū)域并不是你想要的地方。此處以條款明確，發(fā)生糾紛時(shí)可以以合同為據(jù)。004合同目的第4條合同目的〔a5〕：出賣人知道買受人購(gòu)買房屋系為自己住用、通過(guò)出租獲得利潤(rùn)或者在房屋升值時(shí)通過(guò)及時(shí)轉(zhuǎn)讓獲得利潤(rùn)，或者行使相關(guān)的所有權(quán)或用益物權(quán)以獲得利益。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。〔a5〕秦兵釋義：商品房消費(fèi)者是消費(fèi)者嗎,從1995年開(kāi)始，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)、中國(guó)消費(fèi)者報(bào)、中國(guó)法學(xué)會(huì)就在不停地進(jìn)行討論。討論的目的有三個(gè)：一是確定商品房消費(fèi)者的消費(fèi)者身份;二是確定商品房買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的調(diào)整;三是當(dāng)商品房消費(fèi)者受到欺詐時(shí)，能夠獲得雙倍的賠償?，F(xiàn)在八年已經(jīng)過(guò)去，大家還在討論與呼喊，但是這個(gè)目的仍然沒(méi)有達(dá)到。最近最高人民法院出了個(gè)司法解釋，有人就以為目的已經(jīng)達(dá)到，認(rèn)真看一下才發(fā)現(xiàn)解釋里說(shuō)最高賠償一倍，而《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是說(shuō)最低一倍，兩者差遠(yuǎn)了。此條的目的雖然無(wú)法直接說(shuō)明消費(fèi)者的消費(fèi)者身份，但是可以說(shuō)明我為什么要購(gòu)買此處的房屋，是對(duì)合同目的的解釋。為什么要說(shuō)合同目的呢,因?yàn)樵诤贤穆男兄校赡軙?huì)出現(xiàn)因合同解除而退房。有時(shí)判斷是否需解除合同的依據(jù)，就是看合同目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)，如果實(shí)現(xiàn)了，就是有違約可能也不會(huì)導(dǎo)致合同解除;如果沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，就是一方把大部分事情都做好了，也要解除。此條還涉及一個(gè)賠償責(zé)任的問(wèn)題，中國(guó)的合同法有一個(gè)預(yù)期損失的規(guī)定，是說(shuō)如果因?yàn)橐环降脑驅(qū)е铝硪环绞艿綋p失應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。這種賠償有時(shí)是針對(duì)直接的損失，有時(shí)則是針對(duì)間接的損失，例如購(gòu)買房屋以后進(jìn)行出租獲得的房租，就是間接的損失。過(guò)去法庭對(duì)間接的損失賠償請(qǐng)求支持的比較少，但是我看到今年最高人民法院的司法解釋，已經(jīng)明確了這一點(diǎn)。第5條使用限制:出賣人承諾在買受人購(gòu)買此房屋后，本樓內(nèi)其他房屋僅可作為住宅使用;為保持居住環(huán)境的安靜與安全，除非經(jīng)過(guò)買受人書(shū)面同意，本樓內(nèi)其他房屋絕不作為公司辦公之商業(yè)用房。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第6條房屋歷史〔a6〕:出賣人承諾本房屋內(nèi)未發(fā)生過(guò)自殺、死亡等其他可能嚴(yán)重影響買受人心理安定的行為，并承諾房屋內(nèi)部及周圍不可能存有違背買受人宗教信仰的現(xiàn)象。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。〔a6〕秦兵釋義：2003年7月31日星期四，我在廣西南寧參加廣西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)舉辦的“房地產(chǎn)合同霸王條款點(diǎn)評(píng)”,期間劉俊海博士講到美國(guó)的一個(gè)案例，說(shuō)一名消費(fèi)者購(gòu)買房屋后,得知原來(lái)在該房屋里發(fā)生過(guò)一起死亡事件，于是要求退房，結(jié)果出賣人很痛快的答應(yīng)了退房要求。我認(rèn)為此現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)寫(xiě)入合同,當(dāng)時(shí)我與廣西意遠(yuǎn)律師事務(wù)所王錦意律師坐在一起，他說(shuō)還應(yīng)當(dāng)加入宗教信仰的內(nèi)容，此為本條的形成過(guò)程。第7條購(gòu)買過(guò)程〔a7〕:買受人此前曾希望購(gòu)買第樓室，但出賣人聲稱已經(jīng)與其他第三方簽訂了該室買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋。如果買受人發(fā)現(xiàn)原選住宅的買賣合同晚于本買賣合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人支付的違約金為每平方米一千元，或向買受人支付總額不低于十萬(wàn)元的賠償款。〔a7〕秦兵釋義：現(xiàn)在賣房子有個(gè)習(xí)慣，就是先賣不好的后賣好的，所謂凡事從難入手。所以一個(gè)樓盤(pán)的廣告一出來(lái)，你去看往往好的房子已經(jīng)沒(méi)有了，這就會(huì)讓你很著急，看到這么多好東西沒(méi)有了，只能根據(jù)售樓員的建議選擇一套了，是不是受騙了只有在入住的時(shí)候才能發(fā)現(xiàn)：原來(lái)自己買得最早、買得最差、買得最貴，即使是這樣如果有此條款在此，能夠得到10萬(wàn)元的補(bǔ)償，心理也算平衡一點(diǎn)。第8條協(xié)商地點(diǎn)〔a8〕：本合同目前的簽訂地點(diǎn)為市區(qū)（縣）路號(hào)樓層室，合同的履行地點(diǎn)為房屋所在地;考慮到本合同的簽訂及履行過(guò)程可能較為漫長(zhǎng)，在簽訂及履行過(guò)程中，由各方依次選擇談判地點(diǎn)，出賣人選擇的地點(diǎn)為出賣人銷售場(chǎng)所市區(qū) （縣）路號(hào)，買受人選擇的地點(diǎn)為買受人及買受人的代理人指定的場(chǎng)所市區(qū)（縣）路號(hào)，各方應(yīng)在會(huì)面協(xié)商時(shí)準(zhǔn)備好應(yīng)當(dāng)提供的文件資料，以節(jié)省雙方時(shí)間與成本?！瞐8〕秦兵釋義：有的合同履行起來(lái)非常方便，今天簽字付款明天就可以入住 ，好像沒(méi)有什么太多的協(xié)商，但是有時(shí)事情卻沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。北京的一些開(kāi)發(fā)商在距離城內(nèi)較遠(yuǎn)的郊縣注冊(cè)，付款時(shí)在城里，談判時(shí)卻要提前三天預(yù)約然后開(kāi)車兩個(gè)多小時(shí)到城外，最后消費(fèi)者往往堅(jiān)持不下去而不了了之。中國(guó)目前房地產(chǎn)營(yíng)銷有個(gè)特點(diǎn)，就是一切以開(kāi)發(fā)商為中心，從談判地點(diǎn)就可以體現(xiàn)此點(diǎn)。我們可以將房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)比較一下，現(xiàn)在如果你要發(fā)布廣告，哪怕就是200元的廣告費(fèi)，廣告公司也會(huì)派人到你的辦公室簽訂合同、提供報(bào)樣、收款，但是你就是購(gòu)買100萬(wàn)元的房屋，銷售員也不會(huì)到你指定的地方進(jìn)行談判。這證明營(yíng)銷水平的初級(jí)化與競(jìng)爭(zhēng)的不充分，所以我認(rèn)為暫時(shí)可以不用買房，等待一段時(shí)間，當(dāng)銷售員開(kāi)始到消費(fèi)者家里協(xié)商合同時(shí)，價(jià)格自然就會(huì)降下來(lái)了，而且隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，住宅質(zhì)量也會(huì)不斷提高。第9條土地權(quán)利〔a9〕:本項(xiàng)目由本市政府有關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)為:;批準(zhǔn)主要內(nèi)容為:;本宗土地原所有權(quán)人為:，原土地使用權(quán)人為:，國(guó)有土地出讓（劃撥）合同編號(hào)為:;土地使用證號(hào)碼為:土地使用權(quán)期限為:年（自年月日至年月日），土地使用權(quán)性質(zhì)為:（商業(yè)或住宅）?！瞐9〕秦兵釋義：中國(guó)的土地法是世界上最復(fù)雜的土地法，國(guó)家擁有土地所有權(quán)可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)村集體也有土地所有權(quán)但是卻不能直接開(kāi)發(fā)，個(gè)人只能有土地使用權(quán)但是房屋卻可能隨時(shí)被拆除，70年的土地使用權(quán)不知道依靠什么保障,,人類歷史上積累幾千年的物權(quán)概念、所有權(quán)概念、出租與轉(zhuǎn)讓、物權(quán)變動(dòng)等成熟的理論在中國(guó)都出現(xiàn)了問(wèn)題。從這一點(diǎn)來(lái)看，雖然我們沒(méi)有為世界的土地制度解決什么問(wèn)題，但是卻提出了問(wèn)題。此條是重復(fù)《國(guó)有土地使用權(quán)證》的部分內(nèi)容，因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者只是看了一眼土地使用權(quán)證，以為一切都是真的了，等最后發(fā)現(xiàn)對(duì)方根本沒(méi)有土地使用權(quán)證時(shí)，卻無(wú)法證明對(duì)方的欺詐，如果能夠?qū)⑦@些寫(xiě)出來(lái)，總是一份不錯(cuò)的證據(jù)。第10條權(quán)利擔(dān)?！瞐10〕：考慮到目前出賣人尚不能出示《國(guó)有土地使用證》， 為保證買受人的權(quán)利，出賣人承諾于年月日前向買受人提供正式《國(guó)有土地使用證》，并且承諾在他項(xiàng)權(quán)利記載中不會(huì)有任何擔(dān)保抵押記錄。如到期不能提供符合無(wú)擔(dān)保抵押記錄的土地使用權(quán)證書(shū)，則買受人有權(quán)要求退房，出賣人則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同所述違約責(zé)任;如出賣人不同意退房，或者同意退房但沒(méi)有自同意之日起日內(nèi)使買受人取回全部房款以前，則出賣人都將因缺少《國(guó)有土地使用證》而每日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金?！瞐10〕秦兵釋義：大多數(shù)人都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)最后會(huì)分給多個(gè)消費(fèi)者，但是越來(lái)越多的事實(shí)證明消費(fèi)者有時(shí)根本得不到土地使用權(quán)，也就得不到房屋所有權(quán)。這是因?yàn)椤锻恋厥褂脵?quán)證》一開(kāi)始只是讓消費(fèi)者看的，一旦看完了就會(huì)立即抵押給銀行，銀行不但擁有了土地使用權(quán)，而且還根據(jù)法律的規(guī)定獲得了房屋所有權(quán)，當(dāng)出賣人破產(chǎn)的時(shí)候，消費(fèi)者既得不到房屋也拿不回房款，更有甚者還要將現(xiàn)在的房屋給銀行抵賬用。第11條相關(guān)許可證〔a11〕：用地規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)為，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)碼，建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)碼;施工許可機(jī)構(gòu)，施工許可證號(hào)碼，開(kāi)工證號(hào)碼;建筑企業(yè)：總設(shè)計(jì)單位，注冊(cè)建筑師姓名，注冊(cè)建筑師號(hào)碼：，總施工單位，總監(jiān)理單位：?！瞐12〕〔all〕秦兵釋義：對(duì)于房屋來(lái)說(shuō)，最重要的應(yīng)當(dāng)是質(zhì)量，而房屋質(zhì)量可以說(shuō)由設(shè)計(jì)、施工和建筑材料三者來(lái)決定。消費(fèi)者不但有權(quán)知道房屋設(shè)計(jì)、施工和建筑材料的詳細(xì)情況，而且有權(quán)在利益受到侵害的情況下向他們要求賠償，但是目前很少有消費(fèi)者關(guān)注這些問(wèn)題，大家對(duì)質(zhì)量還沒(méi)有什么敏感性，普遍認(rèn)為所有的房屋質(zhì)量都是一樣的，我們?cè)谶@里只不過(guò)做最簡(jiǎn)單的說(shuō)明罷了。目前消費(fèi)者所受欺詐還有一種，房屋開(kāi)始銷售時(shí)先提供一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般來(lái)說(shuō)這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)比較好，綠化、會(huì)所、停車場(chǎng)樣樣俱全，而且都經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，可等到消費(fèi)者付了錢，有人就會(huì)拿著新的規(guī)劃設(shè)計(jì)去進(jìn)行變更，因?yàn)槲覀兊姆刹唤惯@種變更，不過(guò)變更之后，情況就發(fā)生了變化，好的東西都沒(méi)有了，綠化、會(huì)所、停車場(chǎng)都有可能成為永遠(yuǎn)的回憶，消費(fèi)者欲告無(wú)門，因?yàn)楹髞?lái)一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)也是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的，這個(gè)程序?qū)⑵墼p合法化了，本條不過(guò)是將最開(kāi)始的規(guī)劃證明進(jìn)行初步的登記而已?！瞐12〕秦兵釋義：變更規(guī)劃是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書(shū)面征得受影響的購(gòu)房人同意，并經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給購(gòu)房人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這項(xiàng)管理辦法還要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)，以及共用建筑面積分?jǐn)偳闆r;共用建筑面積的分?jǐn)偨?jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得更改。第12條銷售許可證〔a13〕：房屋銷售許可機(jī)構(gòu)為，房屋預(yù)售（銷售）許可證號(hào)碼。出賣人承諾其預(yù)售許可文件系依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定合法取得，并可以向買受人提供辦理銷售許可的全部文件。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金?！瞐13〕秦兵釋義：中國(guó)目前的期房銷售大概需要有幾種行政許可證呢，它們之間的先后順序是怎么樣的呢,很多人都有可能糊涂，其實(shí)我也經(jīng)常糊涂，但是從理想狀態(tài)來(lái)看，其許可內(nèi)容及程序大概如下：立項(xiàng)批準(zhǔn)：一般是先由開(kāi)發(fā)商或者投資商向城市計(jì)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)要在某地建設(shè)住宅一處，或者說(shuō)與某某公司合作，利用原來(lái)的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請(qǐng)大部分都可獲得批準(zhǔn)。建設(shè)用地許可證：開(kāi)發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，說(shuō)我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行。規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說(shuō)可以，那么就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。土地使用權(quán)證:開(kāi)發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到土地管理局，問(wèn)是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我,土地管理局一般也會(huì)說(shuō)可以，你交了土地出讓金后，我就給你一個(gè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》。其實(shí)這是一開(kāi)始就說(shuō)好的，如果此時(shí)不批前面的工作不就白費(fèi)了嗎,建設(shè)工程規(guī)劃許可證:開(kāi)發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說(shuō)你看我的這個(gè)工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎,規(guī)劃局說(shuō)可以批準(zhǔn)，這樣就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的內(nèi)容是不一樣的，后者是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)，前者則證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。不要以為只有一個(gè)人在這個(gè)地方容易犯糊涂， 99%的人（包括很多開(kāi)發(fā)商）都和你一樣，所以別因?yàn)榭床欢@個(gè)而感到自己弱智。5施工許可證:開(kāi)發(fā)商拿著上述幾套手續(xù)和與建筑承包商簽訂的合同，到建設(shè) 委員會(huì)進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。細(xì)心一點(diǎn)的人分析一下，都可以發(fā)現(xiàn)，上述五個(gè)證件的取得可不是直線順序下來(lái)，每個(gè)許可證取得之前，不僅需要另外一個(gè)或者幾個(gè)許可，還需要其他的工作內(nèi)容，更重要的是為什么批準(zhǔn)、為什么不批準(zhǔn)，都在于某些人的一念之間。開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到自己的目標(biāo)，在沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，他會(huì)怎么辦呢,當(dāng)然是疏通關(guān)系了，如果換成是你，你也會(huì)這樣。做這些事情只有認(rèn)識(shí)到中國(guó)國(guó)情的人才能去辦，所以中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多由港臺(tái)人士參與，少有美歐企業(yè)進(jìn)入，就是因?yàn)樗麄儾涣私庵袊?guó)的國(guó)情。我們當(dāng)然希望開(kāi)發(fā)商與行政機(jī)關(guān)之間關(guān)系遠(yuǎn)一點(diǎn)，如果開(kāi)發(fā)商不得不保持這種關(guān)系，那么維持關(guān)系的成本最終都要由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。0頂或踩的標(biāo)志正在載入用戶簽名信息工具箱［編輯］TOPgoodmengoodPosted:2006-7-166:42:09只看該作者*空間|博客|相冊(cè)|短信息Re:204購(gòu)房合同秦兵指南沙發(fā)goodmengood發(fā)表于搜房網(wǎng)-上海業(yè)主論壇-知雅匯（志成花苑）第13條銷售廣告〔a14〕:買受人根據(jù)出賣人于年月日刊登在報(bào)第版的廣告，參考出賣人提供的廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡(luò)文檔），與出賣人就購(gòu)買房屋一事進(jìn)行協(xié)商?！瞐15〕〔a14〕秦兵釋義：本來(lái)房地產(chǎn)廣告不經(jīng)約定就可以作為合同或者合同的要約，在訴訟中直接成為支持消費(fèi)者簽訂合同的重要依據(jù)。但是建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》卻剝奪了消費(fèi)者的這種權(quán)利。這個(gè)條例規(guī)定：廣告不寫(xiě)入合同不得作為合同的內(nèi)容。這條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，實(shí)際上是允許開(kāi)發(fā)商大做廣告，只要不寫(xiě)入合同就行。最高人民法院對(duì)于廣告視為要約的條件是，廣告說(shuō)明和允諾具體明確、對(duì)合同訂立和價(jià)格確定有重大影響，具體適用時(shí)則要提供相應(yīng)的證據(jù)。所以現(xiàn)在我們沒(méi)有辦法，為了保護(hù)自己的期待權(quán)益，只能用復(fù)雜的文字將一幅幅美麗的廣告畫(huà)寫(xiě)出來(lái)，為的是實(shí)現(xiàn)廣告中所描述的美好理想。有人說(shuō)：通向地獄的道路上往往布滿了鮮花，我想有時(shí)廣告就是通向這條大道的指路牌?！瞐15〕秦兵釋義：根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，“要約”是指對(duì)特定人發(fā)出的、希望訂立合同的意思表示，要約一經(jīng)受要約人承諾即對(duì)要約人具有法律約束力?！耙s邀請(qǐng)”則是向不特定的多數(shù)人發(fā)出的、希望他人向其發(fā)出要約的意思表示，要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人沒(méi)有法律約束力。許多開(kāi)發(fā)商以廣告是要約邀請(qǐng)為由，拒絕按照廣告履行合同，并且不會(huì)因此而承擔(dān)違約責(zé)任。消費(fèi)者往往會(huì)“啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不第14條廣告承諾:出賣人就其所發(fā)布的廣告及其他說(shuō)明資料承諾如下:廣告承諾(1)房屋及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容進(jìn)行 約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細(xì)節(jié)作出說(shuō)明時(shí)，則出賣人 提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供的房屋、周邊環(huán)境及公共服務(wù)設(shè)施將符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述;TOC\o"1-5"\h\z(2)對(duì)于廣告中沒(méi)有尺寸標(biāo)明的，將以房屋為高度基準(zhǔn)等比例放大或減少 ;(3)出賣人承諾在合同或廣告中所說(shuō)明的公共服務(wù)設(shè)施均可在買受人入住時(shí)投入 使用，如果本社區(qū)可能進(jìn)行分期建設(shè)，則前述設(shè)備及設(shè)施均與后期工程無(wú)關(guān)。 (4)如不能達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。〔 a16〕〔a16〕秦兵釋義：開(kāi)發(fā)商隨意利用廣告進(jìn)行欺詐的情況將會(huì)隨著《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的實(shí)施而有所減少。根據(jù)這部司法解釋，商品房廣告原則上認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告作為合同內(nèi)容。但如果開(kāi)發(fā)商在銷售廣告中和宣傳資料中，就其開(kāi)發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施作出具體確定的說(shuō)明和允諾，并由此對(duì)消費(fèi)者決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在這種特定的情形下，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。需要提醒廣大消費(fèi)者注意的是，如果開(kāi)發(fā)商在廣告中注明“本廣告僅作宣傳用途，不作為要約"，表明開(kāi)發(fā)商已明確此廣告不作為要約，不受廣告意思表示的約束。即使是該廣告對(duì)所售房屋及相關(guān)設(shè)施作出具體確定的說(shuō)明，恐怕消費(fèi)者要求開(kāi)發(fā)商為“貨不對(duì)版”承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的請(qǐng)求也很難得到法院的支持。第15條廣告解釋〔a17〕:廣告平面圖中所列面積如無(wú)特別說(shuō)明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關(guān)于綠化園林的面積與位置應(yīng)當(dāng)與房屋具有相同的比例〔 a18〕。如實(shí)際情況與廣告數(shù)量誤差超過(guò)3%，且此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金?！瞐17〕秦兵釋義：不僅廣告中的內(nèi)容要寫(xiě)到合同里，而且廣告的語(yǔ)言也要寫(xiě)到合同中，特別是對(duì)廣告中明確表明的數(shù)字，要在合同中明確約定這些內(nèi)容的含義，因?yàn)閺V告欺詐都是從這里開(kāi)始的?！瞐18〕秦兵釋義：目前廣告最吸引客戶的大概有三種方式，一是價(jià)格，二是位置與戶型，三是綠地與園林。價(jià)格很容易寫(xiě)入合同，戶型也會(huì)用圖紙來(lái)表示，但是綠地與園林一般很難寫(xiě)到合同里，原因在于消費(fèi)者不會(huì)使用文字來(lái)表示園林，包括園林在小區(qū)的位置、面積、形狀、構(gòu)成、植物種類、園林的保養(yǎng)等。一般談判時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)作出種種非文字承諾以保證能夠兌現(xiàn)，大部分消費(fèi)者想到既然無(wú)法表述就會(huì)放棄，其實(shí)此處最容易出現(xiàn)欺詐，因?yàn)闆](méi)有合同描述，僅僅憑借廣告無(wú)法明確確定開(kāi)發(fā)商是否違約以及違約責(zé)任。在204合同中我們沒(méi)有從細(xì)節(jié)上說(shuō)明園林及綠化的具體內(nèi)容，只是強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)：一是園林綠化的廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同的一部分;二是園林綠化的位置與面積應(yīng)當(dāng)與房屋尺寸具有相同的比例;三是相應(yīng)的違約責(zé)任，包括解除合同及民事賠償。比較好的是看到小區(qū)總平面圖，或者將園林總平面圖、庭院圖、道路圖、花壇圖、屋頂圖等全部?jī)?nèi)容附在合同后面，并且明確圖紙的具體內(nèi)容，這樣才能有效的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。我認(rèn)為越是在無(wú)法描述的地方越容易出現(xiàn)違約，如果消費(fèi)者不能把握細(xì)節(jié)，那么就通過(guò)確定參照物的方式來(lái)進(jìn)行合同描述。第16條樣板間〔a19〕：考慮到目前出賣人制作的樣板間是促使買受人購(gòu)買房屋的重要原因，出賣人承諾房屋在質(zhì)量、面積、裝修的標(biāo)準(zhǔn)等方面均不低于樣板間，對(duì)于足以影響質(zhì)量的瑕疵，買受人可以選擇以下兩種方式要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任:兩倍賠償:出賣人根據(jù)質(zhì)量導(dǎo)致的價(jià)格變化，以物品價(jià)格與安裝、重作價(jià)格的兩倍向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，且在入住之日起一個(gè)月內(nèi)支付;解除合同:出賣人有權(quán)解除合同要求退房;暫不解除合同要求退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。〔a19〕秦兵釋義：消費(fèi)者在看樣板間的時(shí)候會(huì)感到非常滿意，等到收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)事實(shí)與想像完全不同，消費(fèi)者面臨的不僅是房產(chǎn)價(jià)值大打折扣，在心理上也造成極大的失落和憤怒。為了避免承擔(dān)責(zé)任，絕大多數(shù)發(fā)展商還會(huì)在實(shí)際交屋前將樣板房拆除，讓購(gòu)房者“死無(wú)對(duì)證”，因此購(gòu)買者看樣板房時(shí)，應(yīng)自帶一把卷尺，丈量一下各房間的面積和層高，確認(rèn)一下其是否真實(shí)，因?yàn)橥R時(shí)搭建的樣板間其內(nèi)墻隔斷比實(shí)體樣板間要薄，戶內(nèi)面積會(huì)有所增大，給購(gòu)房人造成錯(cuò)覺(jué)。還應(yīng)確認(rèn)一下室內(nèi)擺放的家具尺寸是不是有所縮小，尤其是雙人床、衣柜的大小，對(duì)室內(nèi)空間的視覺(jué)感受也會(huì)有明顯的影響，再對(duì)照售樓書(shū)的房屋面積進(jìn)行比較。也可帶上內(nèi)行人去看房，多問(wèn)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，這樣可避免吃虧。當(dāng)然，把您關(guān)心的重要指標(biāo)記錄下來(lái)簽進(jìn)合同最為重要。目前樣板間的制作過(guò)程已經(jīng)高度專業(yè)化了，樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、燈光、內(nèi)飾已經(jīng)到了很難復(fù)制的程度，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)樣板間時(shí)考慮的因素已經(jīng)超過(guò)房屋本身，因?yàn)槌藦V告以外樣板間是最能打動(dòng)人心的了，只是消費(fèi)者在看到豪華無(wú)比的樣板間時(shí)，一定要想一想：我得到的房屋真的這樣美麗嗎,第17條保留時(shí)間〔a20〕：出賣人承諾在買受人入住后三年內(nèi)保存樣板間，并且承諾在拆除樣板間時(shí)征得買受人的同意，否則將向買受人支付十萬(wàn)元賠償金〔a20〕秦兵釋義：既然樣板間這樣重要，而且既然它這樣難以復(fù)制，有人就會(huì) 想能不能只讓它在簽訂合同時(shí)使用，合同簽字付款后就把它拆了，省去太多的麻煩,但是作為消費(fèi)者總是想讓它盡可能長(zhǎng)的保留下來(lái)，在訴訟期間可以作為最有力的證據(jù)，所以樣板間的存廢爭(zhēng)議在入住后就開(kāi)始進(jìn)行了，只不過(guò)大部分都以開(kāi)發(fā)商的勝利而告終。寫(xiě)出一條合同條款的目的就是想讓我們?cè)谑〉耐瑫r(shí)能夠得到一點(diǎn)補(bǔ)償。0頂或踩的標(biāo)志0正在載入用戶簽名信息工具箱［編輯］TOPgoodmengoodPosted：2006-7-166：42：32只看該作者*空間|博客|相冊(cè)|短信息Re：204購(gòu)房合同秦兵指南板凳goodmengood發(fā)表于搜房網(wǎng)-上海業(yè)主論壇-知雅匯（志成花苑）發(fā)商違約責(zé)任的約定;或雖約定了雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違 約責(zé)任之約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)購(gòu)房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。在我看到的案件里，18平方米的房間變成10平方米的事情是有的，6平方米的廚房變成12平方米的大餐廳也是有的，當(dāng)然別以為這些都是免費(fèi)的，一分錢也不會(huì)少要，只是很多原來(lái)可能具有較高使用價(jià)值的空間只能當(dāng)儲(chǔ)藏室使用了，我想這總是一種損失。如果消費(fèi)者不在乎這種損失，而且認(rèn)為自己不可能遇見(jiàn)這種百里挑一的好事，此條是可以不寫(xiě)的。在全部的合同里，我始終想讓消費(fèi)者明白：你有選擇權(quán)?你可以選擇保護(hù)自己的權(quán)利，也可以選擇放棄自己的權(quán)利。如同你對(duì)生活的追求一樣:你有權(quán)利選擇幸福，也有權(quán)利選擇痛苦，只是要做好迎接它的準(zhǔn)備。0頂或踩的標(biāo)志0正在載入用戶簽名信息工具箱［編輯］TOPgoodmengoodPosted：2006-7-166：42：55只看該作者*空間|博客|相冊(cè)|短信息Re：204購(gòu)房合同秦兵指南4樓goodmengood發(fā)表于搜房網(wǎng)-上海業(yè)主論壇-知雅匯(志成花苑)第4章房屋面積第20條筑建面積：文字定義：房屋銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。總建筑面積為_(kāi)平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_(kāi)平方米，陽(yáng)臺(tái)建筑面積_平方米，室內(nèi)墻體面積為_(kāi)平方米，分?jǐn)偟墓灿妹娣e為_(kāi)平方米。第21條建筑面積變化：面積范圍：買受人所購(gòu)房屋約定建筑面積為_(kāi)平方米，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，面積在_至_平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。平方米的，出(2)面積超出:買受人所購(gòu)房屋建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，大于_賣人無(wú)權(quán)要求買受人支付多余價(jià)款，且超出合同約定面積的房屋所有權(quán)仍然歸買受人所有，出賣人應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。面積不足:買受人所購(gòu)房屋建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，小于_平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理產(chǎn)權(quán)登記;當(dāng)此面積小于_，買受人有權(quán)解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。面積費(fèi)用:鑒于目前買受人所購(gòu)房屋面積所適用的契稅為,%，如因出賣人原因使登記面積擴(kuò)大，導(dǎo)致買受人不得不支付更多的稅費(fèi)，則由出賣人承擔(dān)此等多支付的稅費(fèi);買受人同時(shí)有權(quán)不支付由于面積擴(kuò)大所引起的各種費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)用等)的增加，必須支付的由出賣人承擔(dān)，同時(shí)買受人保留退房的權(quán)利。 第22條分?jǐn)偟墓妹娣e:(1)文字定義:可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與房屋在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)的建筑物的建筑面積?；驹瓌t:此部分僅存在于本樓內(nèi)部或與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有相連結(jié)的部分且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。未經(jīng)買受人同意計(jì)入公攤面積的，買受人有權(quán)不支付價(jià)款。分?jǐn)倶?gòu)成:公共門廳、電(樓)梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務(wù)的其它設(shè)備間為公共部分，其面積計(jì)入公攤面積;房屋與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半計(jì)入公攤面積。第23條套內(nèi)建筑面積:(1)文字定義:套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三者之和(2)面積范圍:買受人所購(gòu)房屋約定套內(nèi)建筑面積為_(kāi)平方米，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，面積在_至_平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。(3)面積超出:買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，大于_平方米的，出賣人無(wú)權(quán)要求買受人支付多余價(jià)款，且超出合同約定面積的房屋所有權(quán)仍然歸買受人所有，出賣人應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。面積不足:買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，小于_平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值，雙倍向買受人支付價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。比例增加:如建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都增加的，應(yīng)當(dāng)按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的，買受人無(wú)須為任何增加的面積支付費(fèi)用。比例減小:如建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都減少的，應(yīng)當(dāng)按相同比例減少;建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照最有益于買受人的原則退款，包括要求出賣人退還全部房款、面積變化應(yīng)退的雙倍房款，買受人有權(quán)選擇諸多退款方案中的一個(gè)。第24條套內(nèi)使用面積:(1)文字定義:套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間(如臥室、起居室等)墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。(2)面積構(gòu)成:臥室面積_平方米，書(shū)房面積_平方米，客廳面積_平方米，衛(wèi)生間面積各為_(kāi)平方米，面積由房屋內(nèi)部測(cè)量尺寸長(zhǎng)寬相乘所得;合同面積以出賣人現(xiàn)有的平面圖紙所注明的套內(nèi)使用面積為標(biāo)準(zhǔn)。第25條使用面積變化:(1)面積范圍:買受人所購(gòu)房屋約定套內(nèi)使用面積為_(kāi)平方米，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，面積在_至_平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。(2)面積超出:買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)使用面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，大于_平方米的，出賣人無(wú)權(quán)要求買受人支付多余價(jià)款，且超出合同約定面積的房屋所有權(quán)仍然歸買受人所有，出賣人應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。面積不足:買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)使用面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，小于_平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定使用面積的差值，雙倍向買受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測(cè)結(jié)果辦理產(chǎn)權(quán)登記。第26條單元面積:考慮到衛(wèi)生間、廚房等房間的面積縮小將嚴(yán)重破壞其使用功能，因此出賣人衛(wèi)生間、廚房等的套內(nèi)使用面積如果減少超過(guò)0.3平方米則買受人有權(quán)退房，暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。)臺(tái)面積并不計(jì)算在買受人購(gòu)買面積之中，第27條露(曬)臺(tái)面積:鑒于露(曬出賣人將面積為_(kāi)平方米的露臺(tái)之使用權(quán)交付給買受人，買受人在使用過(guò)程中無(wú)須支付物業(yè)管理費(fèi);如出賣人或者第三人或者行政機(jī)構(gòu)阻礙買受人使用此部分面積，則出賣人應(yīng)當(dāng)退還給買受人的費(fèi)用為平均房?jī)r(jià)的三倍與按露臺(tái)(曬)總建筑面積之積。第28條測(cè)量機(jī)構(gòu):為保證面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，本房屋由出賣人先行委托測(cè)量機(jī)構(gòu)在房屋竣工后進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，所委托的測(cè)量機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是取得國(guó)家測(cè)繪局頒發(fā)的測(cè)量資格證書(shū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，測(cè)量行為不得委托給他人;沒(méi)有取得國(guó)家測(cè)繪局測(cè)量資質(zhì)證書(shū)的機(jī)構(gòu)其測(cè)量結(jié)果無(wú)效，買受人有權(quán)拒絕支付房款。如不能達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第29條規(guī)范與成果:為保證交易的公平性，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的規(guī)定，向買受人出示測(cè)繪圖，圖中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明套內(nèi)空間及公攤部位的位置與面積構(gòu)成的尺寸，房屋分?jǐn)偟墓貌糠?、面積及全部長(zhǎng)度尺寸應(yīng)當(dāng)注明，以使買受人可以皮尺對(duì)圖中標(biāo)明的面積進(jìn)行核對(duì)。如不能達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第30條面積核實(shí):因分?jǐn)偟墓妹娣e涉及范圍大、操作過(guò)程復(fù)雜，使買受人核對(duì)及查實(shí)的成本較高，有可能產(chǎn)生欺詐機(jī)會(huì)，為此買受人有權(quán)根據(jù)測(cè)量報(bào)告對(duì)任何一個(gè)尺寸進(jìn)行核實(shí)，此等核實(shí)無(wú)需復(fù)雜的測(cè)量工具，僅憑于普通市場(chǎng)上購(gòu)買的合格米尺等測(cè)量工具即可進(jìn)行測(cè)量。如出賣人對(duì)此測(cè)量工具的準(zhǔn)確性表示異議，應(yīng)據(jù)買受人的指示申請(qǐng)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)量工具的銷售單位進(jìn)行相關(guān)工具質(zhì)量鑒定，買受人不申請(qǐng)的或者申請(qǐng)后有關(guān)機(jī)構(gòu)沒(méi)有給出測(cè)量工具不合格結(jié)論的，則視為測(cè)量工具符合質(zhì)量要求。第31條測(cè)量爭(zhēng)議:買受人入住前有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶進(jìn)行測(cè)量，如果測(cè)量結(jié)果與出賣人提供的測(cè)量結(jié)果有差異，則雙方均有權(quán)提請(qǐng)法院或者有關(guān)機(jī)構(gòu)就雙方爭(zhēng)議進(jìn)行評(píng)判;在此以前買受人有權(quán)在不支付任何價(jià)款的前提下先行入住，并且根據(jù)最有益于買受人原則在不同測(cè)量結(jié)果之間進(jìn)行選擇并支付相關(guān)費(fèi)用。第32條違約推定:考慮到測(cè)量過(guò)程的復(fù)雜，買受人無(wú)法對(duì)全部尺寸進(jìn)行核實(shí)， 而出賣人委托的測(cè)量機(jī)構(gòu)做為專業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)保證全部測(cè)量尺寸的真實(shí)與準(zhǔn)確性;為此買受人有權(quán)以抽檢的方法來(lái)核算全部測(cè)量結(jié)果的質(zhì)量。雙方約定買受人可以對(duì)任何一尺寸進(jìn)行核實(shí);如買受人測(cè)量得到的任一尺寸結(jié)果，與出賣人提供的測(cè)量報(bào)告結(jié)果不同，或出賣人提供測(cè)量報(bào)告中并不包括此尺寸，則推定出賣人提供的全部公攤面積尺寸均存有欺詐;為此買受人有權(quán)拒絕支付全部公攤面積的費(fèi)用，出賣人不得以此為理由拒絕交付房屋，并仍應(yīng)及時(shí)為買受人辦理《房屋所有權(quán)證》。第33條違約責(zé)任:當(dāng)出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價(jià)款作為違約金，不能退回的，逾期則每天應(yīng)當(dāng)支付總房?jī)r(jià)百分之一的違約0頂或踩的標(biāo)志正在載入用戶簽名信息工具箱［編輯］TOPgoodmengoodPosted:2006-7-166:43:11只看該作者*空間|博客|相冊(cè)|短信息Re:204購(gòu)房合同秦兵指南5樓goodmengood發(fā)表于搜房網(wǎng)-上海業(yè)主論壇-知雅匯（志成花苑）第5章建筑設(shè)備:第34條用水供應(yīng):出賣人在買受人入住時(shí)提供24小時(shí)供水，水源由市政機(jī)構(gòu)提供，壓力為_(kāi);出賣人在買受人入住時(shí)提供24小時(shí)熱水，溫度為_(kāi)，價(jià)格為_(kāi)元/噸。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房 ;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。 第35條排水設(shè)施:出賣人在入住時(shí)保證買受人室內(nèi)的排水設(shè)施可以正常使用，室內(nèi)排水共有地漏_個(gè)，分布在衛(wèi)生間、廚房等，并承諾可以保證排水順暢和無(wú)異味 。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人應(yīng)向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一。第36條管道密封:出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人入住時(shí)提供管道壓力測(cè)試數(shù)據(jù)，并保證 管道在十年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)任何非人為泄漏;如果室內(nèi)發(fā)生液體或氣體泄漏，導(dǎo)致買受人的裝飾裝修家具損壞的，如果出賣人不能證明自己沒(méi)有責(zé)任，則推定出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)以5倍裝修家具款額或者每人每日500元作為賠償，以補(bǔ)償買受人在選擇裝修企業(yè)、設(shè)計(jì)施工方面所支付的費(fèi)用與耗費(fèi)的時(shí)間;如液體或氣體的泄漏給買受人或其親屬或其他人員造成傷害，則出賣人應(yīng)當(dāng)同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任及侵權(quán)責(zé)任。第37條禁行管線:出賣人承諾不在房屋內(nèi)通行任何公用管線。所謂公用管線是指管線內(nèi)的物、液或氣體不直接從此管內(nèi)進(jìn)入到買受人室內(nèi)且供買受人單獨(dú)使用。如有通過(guò)，則視為合同的變更，買受人有權(quán)拒絕支付任何費(fèi)用，并有權(quán)要求出賣人進(jìn)行修改。在修改完成以前，買受人有權(quán)先行入住，但視為房屋仍末交付;不能修改的，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第38條電梯使用:本單元共有電梯_部，且不得少于兩部，品牌為_(kāi)，型號(hào)為_(kāi)，額定載重量不得低于1000公斤，每部電梯服務(wù)住戶數(shù)量不得超過(guò)30戶;買受人可以24小時(shí)使用電梯，并可以通過(guò)使用此電梯直達(dá)房屋所處層樓，等待時(shí)間不得超過(guò)3（或18）分鐘;有叁部以上電梯的，除特別聲明外各電梯均應(yīng)在6點(diǎn)到18點(diǎn)運(yùn)行。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第39條電梯安全:電梯安全的責(zé)任由出賣人承擔(dān)，電梯由出賣人或者出賣人付 費(fèi)委托的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)終生保修及維護(hù);當(dāng)買受人或其親屬或其他人員因乘坐電梯受到傷害，出賣人除向買受人支付全部醫(yī)療救助費(fèi)用以外，還應(yīng)當(dāng)支付五十萬(wàn)元賠償;如果造成買受人及其親屬死亡的，則向死者親屬支付叁佰萬(wàn)元賠償金。受害人及相關(guān)權(quán)利人有權(quán)要求出賣人同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。第40條消防設(shè)施:出賣人提供的消防設(shè)施為_(kāi)，該設(shè)施在交房時(shí)應(yīng)取得消防機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。0頂或踩的標(biāo)志正在載入用戶簽名信息工具箱［編輯］TOPgoodmengoodPosted:2006-7-166:43:29只看該作者*空間|博客|相冊(cè)|短信息Re:204購(gòu)房合同秦兵指南6樓goodmengood發(fā)表于搜房網(wǎng)-上海業(yè)主論壇-知雅匯（志成花苑）第6章電氣部分第41條電力供應(yīng):出賣人承諾以符合市政要求的民用電標(biāo)準(zhǔn)提供電力供應(yīng)，并承諾絕對(duì)不以施工用電向買受人提供電力供應(yīng)；所提供的電力負(fù)荷_KVA計(jì)費(fèi)設(shè)備為_(kāi)，插座位置_，數(shù)量_，供電平面圖_，可使用時(shí)間:_年_月_日起。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第42條通訊設(shè)施:本房屋室內(nèi)線路數(shù)量_條，出口位置見(jiàn)圖紙，可使用時(shí)間為_(kāi)年_月_日起。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房 ；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第43條其他線路:有線電視線不少于一條，出口位置在_，使用時(shí)間_年_月_日起。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。0頂或踩的標(biāo)志0正在載入用戶簽名信息工具箱［編輯］TOPgoodmengoodPosted:2006-7-166:43:45只看該作者*空間|博客|相冊(cè)|短信息Re:204購(gòu)房合同秦兵指南7樓goodmengood發(fā)表于搜房網(wǎng)-上海業(yè)主論壇-知雅匯（志成花苑）第7章供暖與燃?xì)獾?4條供暖設(shè)備:供暖設(shè)備名稱_，型號(hào)為_(kāi)，生產(chǎn)企業(yè)_，采用標(biāo)準(zhǔn)_。此設(shè)備安全使用時(shí)間不低于20年，出賣人保證燃?xì)庠O(shè)備的安全性，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任，在產(chǎn)品質(zhì)量爭(zhēng)議時(shí)由出賣人承擔(dān)質(zhì)量無(wú)瑕疵的證明責(zé)任。第45條技術(shù)指標(biāo):考慮到室內(nèi)溫度是保證買受人正常居住的重要條件，出賣人承諾供暖設(shè)備暖氣片_組，每組_片，并承諾房屋在封閉狀態(tài)下的室溫不低于 20度，且保證達(dá)到此條件時(shí)每月用氣量不高于300立方米，每月支付的采暖費(fèi)用不高于300元。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。第46條暖氣計(jì)費(fèi):本房屋所使用暖氣價(jià)格不高于政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)費(fèi)方式為 _，價(jià)格_元每月每平方米;出賣人承諾應(yīng)當(dāng)于_年_月_日開(kāi)通暖氣供應(yīng)。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房;如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的千分之一。第47條燃?xì)馄焚|(zhì):考慮到燃?xì)夤?yīng)系保證買受人正常居住生活的重要條件，出，計(jì)量設(shè)備_，計(jì)費(fèi)方式及價(jià)格_，燃?xì)獍踩b置為_(kāi);燃?xì)饨桓顿u人承諾燃?xì)庠O(shè)備使用時(shí)間為_(kāi)年_月_日。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人按日支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的千分之一。下面是泰戈?duì)杽?lì)志經(jīng)典語(yǔ)錄，歡迎閱讀。不需要的朋友可以編輯刪除??上帝對(duì)人說(shuō)道:“我醫(yī)治你，所以要傷害你;我愛(ài)你，所以要懲罰你?！比绻e(cuò)過(guò)太陽(yáng)時(shí)你流了淚，那么你也要錯(cuò)過(guò)群星了。天空中沒(méi)有翅膀的痕跡，但我已飛過(guò)。當(dāng)你把所有的錯(cuò)誤都關(guān)在門外，真理也就被拒絕了。錯(cuò)誤經(jīng)不起失敗，但是真理卻不怕失敗。離我們最近的地方，路程卻最遙遠(yuǎn)。我們最謙卑時(shí)，才最接近偉大。愛(ài)就是充實(shí)了的生命，正如盛滿了酒的酒杯。月兒把她的光明遍照在天上，卻留著她的黑斑給她自己。生命因?yàn)楦冻隽藧?ài)，而更為富足。果實(shí)的事業(yè)是尊重的，花的事業(yè)是甜美的，但是讓我做葉的事業(yè)罷，葉是謙遜地專心地垂著綠蔭的。上帝對(duì)人說(shuō)道:“我醫(yī)治你，所以要傷害你;我愛(ài)你，所以要懲罰你?！比绻e(cuò)過(guò)太陽(yáng)時(shí)你流了淚，那么你也要錯(cuò)過(guò)群星了。天空中沒(méi)有翅膀的痕跡，但我已飛過(guò)。當(dāng)你把所有的錯(cuò)誤都關(guān)在門外，真理也就被拒絕了。錯(cuò)誤經(jīng)不起失敗，但是真理卻不怕失敗。離我們最近的地方，路程卻最遙遠(yuǎn)。我們最謙卑時(shí)，才最接近偉大。愛(ài)就是充實(shí)了的生命，正如盛滿了酒的酒杯。月兒把她的光明遍照在天上，卻留著她的黑斑給她自己。生命因?yàn)楦冻隽藧?ài)，而更為富足。果實(shí)的事業(yè)是尊重的，花的事業(yè)是甜美的，但是讓我做葉的事業(yè)罷，葉是謙遜地專心地垂著綠蔭的。失敗可以導(dǎo)致勝利，死亡可以導(dǎo)致永生。任何事物都無(wú)法抗拒吞食一切的時(shí)間。虛偽的真誠(chéng)，比魔鬼更可怕。母親不僅僅屬于家庭，而且還屬于世界。我嘗過(guò)做母親的痛苦，但卻沒(méi)有做母親的自由。鳥(niǎo)翼系上黃金，這鳥(niǎo)便永遠(yuǎn)不能在天上翱翔真理是嚴(yán)酷的，我喜愛(ài)這個(gè)嚴(yán)酷，它永不欺騙。果實(shí)的事業(yè)是尊貴的，花的事業(yè)是甜美的;但是讓我做葉的事業(yè)吧，葉是謙遜地、專心地垂著綠蔭的。夜把花悄悄地開(kāi)放了，卻讓白日去領(lǐng)受謝詞。有時(shí)候，兩個(gè)從不相識(shí)的人的確也很可能一見(jiàn)面就變成了知心的朋友。青春啊，難道你始終囚禁在狹小圈子里?你得撕破老年的蠱惑人心的網(wǎng)。全是理智的心，恰如一柄全是鋒刃的刀。它叫使用它的人手上流血。要使生如夏花之絢爛，死如秋葉之靜美。權(quán)力把受害者的百般苦惱看作忘恩負(fù)義真理之川從他的錯(cuò)誤的溝渠中流過(guò)。虛偽的真誠(chéng)，比魔更可怕。休息與工作的關(guān)系，正如眼瞼與眼睛的關(guān)系。抽象概念作為一種見(jiàn)解倒是不錯(cuò)的，但應(yīng)用到人們身上，就不那么行得通了你可以從外表的美來(lái)評(píng)論一朵花或一只蝴蝶，但你不能這樣來(lái)評(píng)論一個(gè)人。世界上的一切偉大運(yùn)動(dòng)都與某種偉大理想有關(guān)。我們把世界看錯(cuò)了，反說(shuō)它欺騙我們我給你愛(ài)的陽(yáng)光，同時(shí)給你光輝燦爛的自由。順境也好，逆境也好，人生就是一場(chǎng)對(duì)種種困難無(wú)盡無(wú)休的斗爭(zhēng)，一場(chǎng)以寡敵眾的戰(zhàn)斗。——羅賓德拉納特?泰戈?duì)栒胬泶┝艘律延X(jué)得事實(shí)太拘束了，在想象中，她卻轉(zhuǎn)動(dòng)得很舒暢。如果把所有的錯(cuò)誤都關(guān)在門外的話，真理也要被關(guān)在門外了。貞操是從豐富的愛(ài)情中生出來(lái)的資產(chǎn)。有些事情是不能等待的。假如你必須戰(zhàn)斗或者在市場(chǎng)上取得最有利的地位，你就不能不沖鋒、奔跑和大步行進(jìn)。在哪里找到了朋友，我就在哪里重生。愛(ài)是亙古長(zhǎng)明的燈塔，它定晴望著風(fēng)暴卻兀不為動(dòng)，愛(ài)就是充實(shí)了的生命，正如盛滿了酒的酒杯。那些僅僅循規(guī)蹈矩過(guò)活的人，并不是在使社會(huì)進(jìn)步，只是在使社會(huì)維持下去醫(yī)治罪惡的正確方法是和它進(jìn)行斗爭(zhēng)在任何情況之下，天神都不會(huì)用鐐銬來(lái)束縛他所創(chuàng)造的人的;他使他們的生活經(jīng)常發(fā)生變化，從而得到啟發(fā)。只有人類精神能夠蔑視一切限制，相信它的最后成功，將它的探照燈照向黑暗的遠(yuǎn)方。不要從你自己的袋里掏出勛績(jī)借給你的朋友，這是污辱他的。埋在地下的種子產(chǎn)生果實(shí)，卻并不要求什么報(bào)酬。情報(bào)對(duì)敵人和我們周圍的世界的了在老年時(shí)，會(huì)有許多閑暇的時(shí)間，去計(jì)算那過(guò)去的日子，把我們手里永久丟失了的東西，在心里愛(ài)撫著。真理只有用它受到的阻力和反對(duì)來(lái)檢驗(yàn)它是真是假,,真理必須通過(guò)它在各個(gè)時(shí)代受到的反對(duì)和打擊被人重新發(fā)現(xiàn)。生命是永恒不斷的創(chuàng)造，因?yàn)樵谒鼉?nèi)部蘊(yùn)含著過(guò)剩的精力，它不斷流溢，越出時(shí)間和空間的界限，它不停地追求，以形形色色的自我表現(xiàn)的形式表現(xiàn)出來(lái)。我寧愿要那種雖然看不見(jiàn)但表現(xiàn)出內(nèi)在品質(zhì)的美。靜止便是死亡，只有運(yùn)動(dòng)才能敲開(kāi)永生的大門。我希望你照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見(jiàn)引入歧途。如果錯(cuò)過(guò)了太陽(yáng)時(shí)你流了淚，那么你也要錯(cuò)過(guò)群星了。要是童年的日子能重新回來(lái)，那我一定不再浪費(fèi)光陰，我要把每分每秒都用來(lái)讀書(shū)!月兒把她的光明遍照在天上，卻留著她的黑斑給它自己。人所追求的，不過(guò)是看到“新事物”以無(wú)比壯麗的姿態(tài)出現(xiàn)在那摧毀“舊事物”的火焰頂上罷了。我們的生命是天賦的，我們惟有獻(xiàn)出生命，才能得到生命。如果你對(duì)一切錯(cuò)誤關(guān)上了門，那么真理也將將