淺析前期物業(yè)管理中的法律問題

前期物業(yè)管理的定義與\o"法律"法律特征在2003年建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行管理辦法》中，第2條明確規(guī)定，前期物業(yè)管理是指在業(yè)主及業(yè)主大會(huì)選擇、聘請物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。2007年8月修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然沒有明確規(guī)定前期物業(yè)管理的概念，但在內(nèi)涵上基本延續(xù)了上述管理辦法中對(duì)前期物業(yè)管理的定義。因此，本文所涉及到的前期物業(yè)管理就是指在業(yè)主及業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選擇聘請物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理。綜合考慮前期物業(yè)管理定義、\o"民法"民法的基本法理和《\o"物權(quán)法"物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，可以總結(jié)出前期物業(yè)管理的法律特征，即：具有“不可避免性”、“過渡性”、“開發(fā)商的主導(dǎo)性”及“\o"合同法"合同法律關(guān)系的復(fù)雜性”。前期物業(yè)管理權(quán)法律性質(zhì)探討對(duì)前期物業(yè)管理權(quán)法律關(guān)系以及相關(guān)權(quán)利性質(zhì)在“私法”上的討論可以看出，開發(fā)商和物業(yè)公司可以通過房屋\o"買賣合同"買賣合同對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理上的權(quán)利進(jìn)行“綁架”，進(jìn)而合法地侵害業(yè)主合理權(quán)利。顯然，這種狀況是不合理的。筆者認(rèn)為，有必要對(duì)前期物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行“社會(huì)法”意義上的性質(zhì)認(rèn)定。物業(yè)管理權(quán)具有明顯的公益性。物業(yè)管理權(quán)基于包含成員權(quán)在內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生，因其管理的是眾多所有權(quán)人的共同利益。前期物業(yè)管理權(quán)所謀求和維護(hù)的就是所有權(quán)人共同的利益，而這種共同利益的維護(hù)行為使得物業(yè)管理權(quán)具備了某種公共權(quán)力的屬性，這種公共權(quán)力并不是一種國家的權(quán)力，實(shí)際上，它是一種社會(huì)權(quán)力；然而若沒有該種公共權(quán)力，物業(yè)管理權(quán)就無法實(shí)施。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也能找到立法者在這方面的努力，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條提倡開發(fā)商與物業(yè)公司相分離，且對(duì)住宅物業(yè)的開發(fā)商選定物業(yè)公司的招標(biāo)方式做出了明確規(guī)定。因此，把前期物業(yè)管理權(quán)定性為建筑物區(qū)分所有權(quán)衍生出來的新型物權(quán)，具有一定的社會(huì)性，是比較合理的。前期物業(yè)管理中存在的主要問題招標(biāo)程序存在瑕疵?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》以及《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》中規(guī)定，開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司應(yīng)該分離，實(shí)現(xiàn)分離的具體手段是招標(biāo)制度。顯然，法律訂立時(shí)，立法者已經(jīng)考慮到開發(fā)商與物業(yè)公司有可能相互勾結(jié)損害業(yè)主的利益。但是這兩部\o"行政法"行政法規(guī)在招標(biāo)制度的設(shè)計(jì)上留下了較大漏洞，實(shí)踐中開發(fā)商也正是利用了這些漏洞，對(duì)開發(fā)商與物業(yè)公司應(yīng)相分離的要求進(jìn)行了規(guī)避。首先，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的表述是“提倡開發(fā)商與物業(yè)公司相分離，與住宅物業(yè)相關(guān)聯(lián)的建設(shè)單位，應(yīng)采用招標(biāo)的方法選擇并聘請具有一定資質(zhì)的物管企業(yè)”。然而，在實(shí)踐中，存在有大量的非住宅的商業(yè)物業(yè)及住宅和商業(yè)相混合的物業(yè)類型。對(duì)這部分類型的物業(yè)，開發(fā)商完全可以自行成立物業(yè)公司進(jìn)行管理。其次，《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》中還規(guī)定，前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指那些依法進(jìn)行前期物管招標(biāo)的與物業(yè)建設(shè)相關(guān)聯(lián)的單位，通常前期物業(yè)管理招標(biāo)分為邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)兩種方式，如果招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)，則應(yīng)向3個(gè)及3個(gè)以上的物管企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。事實(shí)上，“邀標(biāo)制”存在法律缺陷。招標(biāo)人是開發(fā)商，它有權(quán)決定邀請參與投標(biāo)的物業(yè)公司，有權(quán)組織招標(biāo)活動(dòng)，這樣，就給開發(fā)商在招標(biāo)環(huán)節(jié)“做秀”留下了足夠的法律操作空間。甚至，歸屬于開發(fā)商名下的物業(yè)管理企業(yè)也能參與招投標(biāo)，這種招標(biāo)難免會(huì)完全淪為一種“過場”儀式，毫無公平可言，有違立法目的，更不利于保護(hù)公平競標(biāo)人及業(yè)主的權(quán)益。因而，我國的前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度還優(yōu)待于更為詳細(xì)具體的\o"法律法規(guī)"法律法規(guī)規(guī)范，以保證招投標(biāo)制度的公平及公正。前期物業(yè)管理中主體地位不平等。根據(jù)私法原理，民法所調(diào)整法律關(guān)系的前提是法律主體地位平等。然而，在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司和業(yè)主的地位在實(shí)質(zhì)上是不平等的。業(yè)主在購置物業(yè)的時(shí)候沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利，甚至對(duì)前期物業(yè)管理中雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成合意的權(quán)利也被綁架在了購買房屋的權(quán)利上。開發(fā)商與物業(yè)管理者往往是歸屬同一個(gè)企業(yè)或者是具有緊密聯(lián)系的主體，其物業(yè)合同的條款約定非常模糊與抽象，為物業(yè)公司逃避法律責(zé)任，恣意侵害業(yè)主利益留下空間。如果單純從民法的角度看，業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理者的地位在形式是平等的，業(yè)主有決定是否購買房屋的選擇權(quán)。但是，在購買房屋這種大宗商品的過程中，業(yè)主在信息上以及購買決策上的能力要大大弱于開發(fā)商。業(yè)主為了能在合適的價(jià)位和位置購買到房屋，往往會(huì)被迫接受不合理的物業(yè)管理?xiàng)l款。類似此種問題的解決，在其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，往往依賴\o"經(jīng)濟(jì)法"經(jīng)濟(jì)法部門的法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，由公權(quán)力出面解決實(shí)質(zhì)上的不公平。然而遺憾的是，我國目前對(duì)前期物業(yè)管理中的法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的法律法規(guī)相當(dāng)匱乏，而且基本沒有跳出私法意義上的調(diào)整手段，缺乏公權(quán)力的直接有力的調(diào)控，甚至連《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》能否在商品房買賣糾紛中得以適用都尚無定論。物業(yè)管理者利用其管理權(quán)侵犯業(yè)主的其他民法權(quán)利。實(shí)踐中，進(jìn)行前期物業(yè)管理的公司，經(jīng)常以維護(hù)小區(qū)安全為名，侵害業(yè)主的其他權(quán)利，例如，對(duì)裝修公司收取進(jìn)場費(fèi)，甚至阻止業(yè)主自己選擇的裝修者進(jìn)入小區(qū)。再如，物業(yè)公司以維護(hù)小區(qū)秩序?yàn)槊柚箻I(yè)主選擇的電信營運(yùn)商進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行開展語音與數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)，強(qiáng)迫業(yè)主高價(jià)使用被開發(fā)商準(zhǔn)入的電信運(yùn)營商。物業(yè)公司如此行為，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主在民