淺談物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)委如何評(píng)標(biāo)

淺談物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)委如何評(píng)標(biāo)發(fā)布時(shí)間：2010-03-23

隨著我市物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)不斷完善,越來(lái)越多的物業(yè)管理項(xiàng)目在選聘物業(yè)企業(yè)時(shí)都采用了公開招投標(biāo)的形式。物業(yè)管理招投標(biāo)一般可分為招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)五階段，其中評(píng)標(biāo)是其中最為重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理評(píng)標(biāo)是指對(duì)投標(biāo)文件，依據(jù)招標(biāo)方的招標(biāo)要求，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，進(jìn)行評(píng)審和比較，從而找出符合法定條件的最佳投標(biāo)。

一、評(píng)標(biāo)的目的和原則

物業(yè)管理招投標(biāo)工作如何體現(xiàn)維護(hù)業(yè)主利益，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的自我發(fā)展，評(píng)標(biāo)是體現(xiàn)招標(biāo)工作公平、公開、公正的關(guān)鍵所在。

評(píng)標(biāo)活動(dòng)遵循的基本原則就是公平、公開、公正原則。

二、評(píng)標(biāo)的程序

《招標(biāo)投標(biāo)法》第38條規(guī)定：“招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)、影響評(píng)標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果。”

評(píng)標(biāo)活動(dòng)具有保密性和獨(dú)立性。為保證評(píng)標(biāo)的公正，保證評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員免受外界壓力或影響，評(píng)標(biāo)工作應(yīng)該在嚴(yán)格保密情況下進(jìn)行。

1、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成。

沈陽(yáng)市現(xiàn)已對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)和管理，已制定并實(shí)施了沈房[2006]177號(hào)文件《關(guān)于印發(fā)沈陽(yáng)市物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)標(biāo)專家管理辦法的通知》，對(duì)招投標(biāo)專家進(jìn)行監(jiān)督管理，招投標(biāo)機(jī)構(gòu)可考慮認(rèn)定一批物業(yè)管理專家，建立一個(gè)專家名冊(cè)或?qū)＜規(guī)?，主要參與本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作，以體現(xiàn)“公開、公平、公正”的原則。

（1）評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人依法組建，負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)活動(dòng)，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人或者根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人。

（2）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單一般應(yīng)于開標(biāo)前確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。

（3）評(píng)標(biāo)委員會(huì)設(shè)負(fù)責(zé)人的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)人由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員推舉產(chǎn)生或者由招標(biāo)人確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)人與評(píng)標(biāo)委員會(huì)的其他成員有同等的表決權(quán)。

（4）評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

2、研究招標(biāo)文件，編制評(píng)標(biāo)表格。

成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀招標(biāo)文件，研究招標(biāo)方對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的具體要求，熟悉和了解招標(biāo)該項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)文件中規(guī)定各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)和技術(shù)投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方法和在評(píng)標(biāo)過(guò)程中需要考慮的相關(guān)因素等。

通過(guò)研究招標(biāo)文件制定出適應(yīng)該物業(yè)類型的評(píng)分表格，根據(jù)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)列出具體的評(píng)分細(xì)則，注明所占的評(píng)分比重，未避免分?jǐn)?shù)懸殊差距很大，評(píng)分的細(xì)則越詳細(xì)越好。

3、投標(biāo)文件的初步評(píng)審和投標(biāo)文件的澄清。

初步審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款和規(guī)定且沒(méi)有重大偏離和保留。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以以書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中不明確、表述不一致或有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容進(jìn)行澄清和說(shuō)明，但澄清和說(shuō)明的內(nèi)容不得超出招標(biāo)文件范圍或做實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)。此時(shí)，評(píng)委可根據(jù)報(bào)價(jià)的高低或招標(biāo)文件中規(guī)定的其他方法對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行排序。

4、廢標(biāo)。

（1）以虛假方式謀取中標(biāo)；

（2）低于成本報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)；

（3）不符合資格條件或拒不對(duì)投標(biāo)文件澄清、說(shuō)明或改正；

（4）未能在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)。

5、投標(biāo)偏差和有效投標(biāo)不足的處理。

投標(biāo)偏差有重大偏差和細(xì)微偏差兩種。重大偏差指不符和招標(biāo)文件規(guī)定的要求、完成項(xiàng)目的期限超過(guò)招標(biāo)文件的期限、無(wú)投標(biāo)人授權(quán)代表簽字和加蓋公章、未按招標(biāo)文件要求提供投標(biāo)擔(dān)?；驌?dān)保有問(wèn)題。有上述情況之一的，并未做實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的，作廢標(biāo)處理。細(xì)微偏差指?jìng)€(gè)別地方有漏洞或者技術(shù)信息和數(shù)據(jù)不完整，補(bǔ)正后對(duì)其他投標(biāo)方?jīng)]有造成不公平結(jié)果的，這種情況不影響投標(biāo)文件的有效性。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)上述規(guī)定否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，若有效投標(biāo)不足3個(gè)使得投標(biāo)明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以否決全部投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。

6、詳細(xì)評(píng)審及召開答辯會(huì)。

經(jīng)初步評(píng)審合格的投標(biāo)文件，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)

商務(wù)文件提供的內(nèi)容是否符合要求，提供的要件是否通過(guò)年檢，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、體系認(rèn)證證書等，答辯會(huì)上投標(biāo)方還要提供這些要件的原件。企業(yè)近三年的財(cái)務(wù)狀況（體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力、資產(chǎn)狀況和勞動(dòng)生產(chǎn)率）、物業(yè)管量、主要業(yè)績(jī)、獲獎(jiǎng)情況及企業(yè)背景等。企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)度一方面可通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)信息系統(tǒng)網(wǎng)站查詢，另一方面可以通過(guò)實(shí)地的考察，調(diào)查該企業(yè)所管物業(yè)項(xiàng)目的具體情況，業(yè)主的口碑如何等。技術(shù)文件中提到的各項(xiàng)內(nèi)容是否全面，內(nèi)容豐富，若招標(biāo)文件中要求提供已管項(xiàng)目的合同復(fù)印件，主要看已簽合同是否過(guò)期、合同文本是否規(guī)范。

4、管理人員的配備及管理。

這項(xiàng)是評(píng)分的重點(diǎn)之一。物業(yè)管理實(shí)際上是一項(xiàng)服務(wù)性工作，項(xiàng)目管理的好壞直接取決于管理人員的水平。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的人員配置，人員配置是否合理也直接影響到物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的高低。管理服務(wù)人員的管理也決定后期日常服務(wù)的水平。對(duì)于住宅小區(qū)，保安、保潔人員的錄用比較關(guān)鍵，是聘用社會(huì)閑散人員還是退伍軍人或是正規(guī)保安公司培訓(xùn)的專業(yè)技術(shù)人員，保潔員的文化素質(zhì)要求很重要。管理服務(wù)人員的學(xué)歷證明、是否都有崗位證書及其管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)等，這些都是打分點(diǎn)。崗位培訓(xùn)，根據(jù)不同的物業(yè)項(xiàng)目，要進(jìn)行上崗前的崗位培訓(xùn)，要看看標(biāo)書中是否有崗位培訓(xùn)計(jì)劃。

5、管理方式。

這是企業(yè)的特色所在，突顯企業(yè)的個(gè)性化，新穎獨(dú)特的管理方式也能吸引評(píng)委注意力，更進(jìn)一步的閱讀你的實(shí)施方案，也是標(biāo)書的給分點(diǎn)。

6、日常的物業(yè)管理服務(wù)。

這項(xiàng)是評(píng)分的重點(diǎn)。包括保安消防管理、保潔管理、設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修管理及智能化服務(wù)。各項(xiàng)管理服務(wù)的實(shí)施方案，具體的操作方法，細(xì)化到每一個(gè)面每一個(gè)點(diǎn)，如有地下車庫(kù)的如何科學(xué)管理，園區(qū)保安白天和夜間都是如何管理的，梯間、樓道、及其他公共部位具體的保潔方法等，智能化服務(wù)是指為園區(qū)配套的智能監(jiān)控設(shè)備的管理服務(wù)。

7、各項(xiàng)管理的規(guī)章制度。

建立健全的規(guī)章制度，對(duì)日常的維護(hù)和管理起到監(jiān)督和考察的作用。包括公眾制度、內(nèi)部管理規(guī)定及制度、崗位職責(zé)（不同的崗位員工的崗位職責(zé)）。

8、各項(xiàng)承諾指標(biāo)。

包括日常管理工作中各項(xiàng)工作要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋完好率、綠化完好率、維修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率、清掃保潔率、業(yè)主滿意率等。還有就是對(duì)招標(biāo)方的承諾，也是吸引招標(biāo)方的亮點(diǎn)，如最終的管理目標(biāo)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保證物業(yè)項(xiàng)目達(dá)國(guó)標(biāo)或是省標(biāo)。這項(xiàng)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)是各項(xiàng)指標(biāo)是否全面，合理。

9、管理費(fèi)用測(cè)算。

這是投標(biāo)書的重要項(xiàng)目，評(píng)分的關(guān)鍵看各項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算的依據(jù)是否有理有據(jù)合乎該市的法律規(guī)定。過(guò)低的投標(biāo)報(bào)價(jià)未必是好的報(bào)價(jià)，有的企業(yè)為了獲取項(xiàng)目壓低報(bào)價(jià)，未考慮到后期管理運(yùn)做所帶來(lái)的隱患，降低管理服務(wù)成本，最終導(dǎo)致無(wú)法履行正常的合同條款。

10、其他。

投標(biāo)方為日后的物業(yè)管理所提供的特殊的服務(wù)設(shè)施、設(shè)備，或后期的管理設(shè)想（如園區(qū)入住期間的管理服務(wù)策劃，包括開園儀式、為新進(jìn)業(yè)主提供小禮物等，增進(jìn)與業(yè)主的關(guān)系），后期管理設(shè)想、社區(qū)文化活動(dòng)等。這些都是評(píng)委評(píng)分的給分點(diǎn)。

五、評(píng)標(biāo)注意事項(xiàng)

為了保證評(píng)標(biāo)工作的公平、公正，為招標(biāo)人推薦合格的中標(biāo)候選人，評(píng)委在評(píng)標(biāo)中，應(yīng)注意以下幾方面的情況。

1、評(píng)委在評(píng)標(biāo)工作中可以就涉及評(píng)標(biāo)的問(wèn)題發(fā)表自己的觀點(diǎn)和意見，但不得要求其他評(píng)委按自己的觀點(diǎn)和意見評(píng)分，所有評(píng)委應(yīng)根據(jù)自己的觀點(diǎn)和意見獨(dú)立評(píng)分，承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。評(píng)標(biāo)過(guò)程中要特注意投標(biāo)單位的技術(shù)能力。

2、在評(píng)標(biāo)過(guò)程中,評(píng)委不應(yīng)與投標(biāo)人私下交換意見。

3、堅(jiān)持封閉評(píng)標(biāo)的原則，在評(píng)標(biāo)工作結(jié)束前，請(qǐng)參加評(píng)標(biāo)的評(píng)委不要離開評(píng)標(biāo)工作現(xiàn)場(chǎng)安排的休息地點(diǎn)。

4、在評(píng)標(biāo)工作結(jié)束后，評(píng)標(biāo)人須對(duì)評(píng)標(biāo)的有關(guān)情況嚴(yán)加保密，不得再與其他投標(biāo)人談及評(píng)標(biāo)事宜，評(píng)標(biāo)人所用的評(píng)標(biāo)資料一律不得帶離現(xiàn)場(chǎng)。

5、在評(píng)標(biāo)工作期間，所有涉及評(píng)標(biāo)的人員應(yīng)將手機(jī)或其他移動(dòng)通信設(shè)備關(guān)閉。

6、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)每次開、評(píng)標(biāo)過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)控和錄像。

7、在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員對(duì)同一問(wèn)題意見不一致的，應(yīng)按照