XX園項(xiàng)目銷售手冊

北京萬科企業(yè)銷售部星園名目手冊2000年3月版講明名目手冊是為典型銷售講辭、統(tǒng)一對外口徑、利用銷控、加強(qiáng)客戶引導(dǎo)、促進(jìn)銷售、典型銷售治理、提高專業(yè)化水平制定，所有銷售人員務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行；按照不同時(shí)期的銷售對策，此名目手冊會做出調(diào)整，請及時(shí)比立、更新；鑒于目前星園在市場定位、營銷推廣方面的待定因素，故3月版局限講辭對策等按照往常解釋，待確定后，會及時(shí)更新。名目開發(fā)商簡介萬科集團(tuán)簡介-4-北京萬科-5-北京萬科物業(yè)-6-北京萬科星園名目簡介北京萬科星園“商品房銷售許可證〞復(fù)印件萬科星園命名緣故-7-區(qū)位、交通與環(huán)境-8-附地理位置圖、公交線路圖、交通潛力分析市政配套-9-規(guī)劃設(shè)計(jì)-10-分期開發(fā)謀劃-11-競爭分析12-248、成交客戶根基特征25-279、統(tǒng)一講辭28-29三、星園一期介紹1、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)30-31戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)32-33萬科星園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-34-樓盤面積表35-365、樓盤價(jià)格表-37-有關(guān)價(jià)格執(zhí)行的審批文件可售樓盤價(jià)格表客戶購房折扣規(guī)定-38-交房標(biāo)準(zhǔn)-39-附戶型圖：樓型立面圖、樓型剖面圖、戶型平面圖〔標(biāo)注尺寸、使用面積及建筑面積〕進(jìn)住、產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)文件及費(fèi)用41-431、個(gè)人購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料2、單位購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料3、辦理房產(chǎn)證所需繳納費(fèi)用進(jìn)住流程辦理進(jìn)住需提交資料辦理進(jìn)住需繳納費(fèi)用辦理裝修手續(xù)及費(fèi)用五、相關(guān)部門往來文件〔設(shè)計(jì)變更、培訓(xùn)〕-44-六、附：北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、預(yù)定書、補(bǔ)充協(xié)議、“兩書一證〞一、開發(fā)商簡介1.萬科集團(tuán)簡介萬科集團(tuán)萬科集團(tuán)全稱為—萬科企業(yè)股份，是中國大陸首批參照國際慣例公開招股上市的公司，也是國內(nèi)較早從事商品住宅開發(fā)的企業(yè)之一。公司于1988年介進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自1992年開始，明確房地產(chǎn)為公司核心業(yè)務(wù)，并進(jìn)行跨地域房地產(chǎn)經(jīng)營。在此期間，選擇了深圳、北京、上海、天津、沈陽、青島等區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)行中高檔都市居民住宅的規(guī)模開發(fā)，相繼推出了以“都市花園〞命名的精品住宅系列。秉承“以人為本〞的開發(fā)理念，通過十年的探究與悉心經(jīng)營，萬科地產(chǎn)以其注重“家〞與“園〞相結(jié)合的整體規(guī)劃、親情般的物業(yè)治理和超前的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，在同行中脫穎而出，成為國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。“萬科都市花園〞業(yè)已成為享譽(yù)全國的住宅品牌。萬科集團(tuán)地產(chǎn)名目深圳：天景花園、威登不墅、荔景大廈、景田都市花園深圳都市花園－桂苑、福景花園、萬科彩園、金景苑萬科俊園、萬科溫馨家園、萬科四季花城北京：北京萬科都市花園、北京萬科星園上海：上海萬科都市花園、上海萬科廣場、優(yōu)詩美地天津：天津萬科都市花園、天津萬科都市花園天津萬科中心、天津世貿(mào)廣場、天津萬科新城沈陽：沈陽萬科都市花園、紫金苑大連：大連萬科郵電大廈鞍山：鞍山東源大廈成都：成都萬興苑北海：北海萬科都市花園2.北京萬科北京萬科企業(yè)是萬科集團(tuán)屬下企業(yè)，現(xiàn)有北京萬科都市花園、星園兩個(gè)名目在建開發(fā)。北京萬科都市花園位于京城東北郊，首都國際機(jī)場四面的高級住宅開發(fā)地段。是北京萬科在京城投資開發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)名目，規(guī)劃用地約27萬平方米，總建筑面積28萬平方米?？v眼瞧往，小區(qū)一片紅磚墻、坡屋頂?shù)牡蛯有牵慌蓺W式建筑風(fēng)貌，與四面清新自然的田園氣息相照顧，不具韻味，深受客戶喜愛。目前，都市花園已建成7個(gè)小區(qū)，銷售率超過98%，已進(jìn)住1200余戶；在建中的百合園、云楓閣銷售率也已超過%。星園是北京萬科在京開發(fā)的第二個(gè)名目，占地11.2萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。小區(qū)位于亞運(yùn)村正北2公里，處在亞北森林公園與亞運(yùn)村商務(wù)圈的交界地帶，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全。小區(qū)目前處于規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整時(shí)期，估量于2000年6月中旬重新開盤，擬建成具有強(qiáng)烈現(xiàn)代都市風(fēng)格的高尚社區(qū)。1997年開始，北京被萬科集團(tuán)確定為跨地域投資的重點(diǎn)地區(qū)。北京萬科企業(yè)以“精品意識、長期瞧念、先鋒精神〞為宗旨，不斷提高投資開發(fā)水平，不僅為北京房地產(chǎn)市場提供一種高品質(zhì)的產(chǎn)品，更以該產(chǎn)品為載體提供一種全新的生活方式，以此為本原，謀求公司長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的開發(fā)。3.北京萬科物業(yè)北京萬科都市花園由北京萬科物業(yè)治理公司榮譽(yù)治理，于1997年獲得“北京市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)〞稱號，于1998年獲評“全國物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)〞。萬科集團(tuán)是國內(nèi)最早涉足物業(yè)治理領(lǐng)域的企業(yè)集團(tuán)之一。萬科的物業(yè)治理通過近十年的探究，以其典型化、專業(yè)化、人性化的侍候水準(zhǔn)在同行中脫穎而出，不斷取得驕人的成績。1996年10月，深圳萬科物業(yè)治理公司在國內(nèi)領(lǐng)先通過ISO9002第三方國際認(rèn)證。1996年12月，又在國內(nèi)首次物業(yè)治理投標(biāo)中一舉中標(biāo)。截止1998年底，萬科在全國各地開發(fā)的房地產(chǎn)名目中已有13個(gè)被建設(shè)部評為“全國物業(yè)治理優(yōu)秀〔示范〕小區(qū)〞。北京萬科物業(yè)治理公司自1995年成立以來，借助集團(tuán)物業(yè)治理優(yōu)勢，不斷追求典型化、專業(yè)化，憑借良好的侍候態(tài)度和完善的侍候保障體系，在北京地區(qū)形成了突出優(yōu)勢，在同行和客戶中樹立了良好的口碑。公司現(xiàn)有各類專業(yè)侍候人員200余人，本著“至誠侍候、熱和萬家〞的宗旨，為住戶提供房屋維護(hù)、正常保障、環(huán)境治理、商業(yè)娛樂配套等全方位的侍候，并致力于社區(qū)文化的建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。1999年年底，北京萬科物業(yè)公司成功接管建設(shè)部的物業(yè)治理，接管3個(gè)月來，萬科的物業(yè)治理受到建設(shè)部上下的一致好評。在內(nèi)部治理上，公司全面導(dǎo)進(jìn)ISO9002質(zhì)量治理體系，從細(xì)部著手，全面先進(jìn)，對職員進(jìn)行國際水準(zhǔn)、典型化的培訓(xùn)和治理，力爭培養(yǎng)出一支高素養(yǎng)、高水準(zhǔn)的物業(yè)治理隊(duì)伍，為客戶制造更高品質(zhì)的生活空間。北京萬科星園名目簡介附北京萬科星園“商品房銷售許可證〞復(fù)印件2、“萬科星園〞以“星〞命名，要緊緣故如下：詮釋之一：當(dāng)您為枯燥乏味的工作和生活而身心日趨疲乏的時(shí)候，您可曾想過，抬頭仰瞧久已遺忘的星空，換一種輕松的心情，感受自然的純真。所謂“天人合一〞，正是這種生活境地的超脫，對生活的終極體貼。當(dāng)環(huán)保已成為世人矚目的焦點(diǎn)，全社會的共同話題時(shí)，這種超脫境地，這種“天人合一〞的終極意識更為人們所眷念、所向往。以“星園〞命名，讓住在那個(gè)小區(qū)的人都有環(huán)保意識、終極意識。此之謂：走近自然，體會人一輩子。詮釋之二：天文學(xué)是一門布滿新奇色彩、無限奇異、讓人永久追求和探究的學(xué)科。從那個(gè)角度瞧，關(guān)于宇宙、銀河、星座的科普知識關(guān)于許多人---不管年終年幼、學(xué)識多寡，根基上有無窮吸引力的。以“星〞為名，引發(fā)人們對天文的向往，并在生活中融進(jìn)科普教育與活動(dòng)，融知識性與趣味性于一體，無疑將使住戶的生活更加豐富多彩。詮釋之三：“繁星點(diǎn)點(diǎn)，靈感無限延展〞。提起“星〞，總能產(chǎn)生許多夢幻感受，激發(fā)無限遐想。家住“星園〞，不禁讓人產(chǎn)生一種夢幻的“家園之旅〞，既親切自然，又浪漫溫馨。生活永久是夢幻多彩的。區(qū)位及交通、環(huán)境優(yōu)越的位置北京萬科星園地處亞運(yùn)村國際商務(wù)圈內(nèi)，位于亞運(yùn)村北部“綠色家園〞居住區(qū)內(nèi)，距亞運(yùn)村正北2.5公里，在紫玉山莊北邊約1500米，北苑路以西約200鄰13000畝環(huán)境怡人的國家森林公園，位置極為優(yōu)越。北苑路為雙向六車道，屬市級干道，道路中間為規(guī)劃中的輕軌鐵路，道路寬廣，路況良好。星園西側(cè)為規(guī)劃中的都市快速安立路(現(xiàn)為單行線)，南面的洼里路已全線開通，規(guī)劃中的北五環(huán)從小區(qū)南面500米處通過，交通十分便捷〔附位置圖〕。從亞運(yùn)村開車向北5分鐘，就能夠解脫擁堵的交通，在歡暢的道路上馳騁到達(dá)萬科星園。便捷的交通星園擁有良好的道路交通系統(tǒng)，北苑路、安立路均有多條途經(jīng)小區(qū)的公交車輛，]能夠到達(dá)。公共交通358、417臨線及小公共汽車〔北苑北站〕下車即可到達(dá)。已于1999年年底工作興建的北京市第一條輕軌交通13號線和地鐵5號線兩條交通動(dòng)脈，又將北京的重心北移了許多，它們均將在星園四面設(shè)站，屆時(shí)，將憑借自身正常、準(zhǔn)時(shí)、快捷、大運(yùn)量的特點(diǎn)，使小區(qū)居民的出行變得輕松、便利。周邊環(huán)境萬科星園位于京城正北，上風(fēng)上水、空氣清新、水源潔凈東北：規(guī)劃中的中心體育公園正西：40米寬的都市綠化隔離帶，綠化帶之外是規(guī)劃中有“北京最大綠肺〞稱的13000畝國家森林公園，營造出一個(gè)無與倫比的自然環(huán)境。東邊、南邊：高尚住宅小區(qū)〔紫玉山莊、北辰綠色家園〕西南：北京國際展覽體育中心〔待建〕附：地理位置圖、公交線路圖市政配套北京萬科星園位于都市機(jī)能極為優(yōu)越的亞運(yùn)村國際大社區(qū)，購物、娛樂、餐飲、休閑已自成完善體系。那個(gè)地點(diǎn)的生活消費(fèi)價(jià)格因其面對本地人士為主而顯得更加平易近人。作為現(xiàn)代的住宅區(qū)，萬科星園注重小區(qū)整體的協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性，重視小區(qū)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，而不是單純給客戶提供一套房，居住、交通、休閑、娛樂無一不得到細(xì)致周詳?shù)目紤]。商業(yè)：距家和超市〔北京最大的倉儲超市〕2公里，距北辰購物中心3.5公里，小區(qū)的東邊特別配套建設(shè)了一條龍侍候街，謀劃開設(shè)美食集中營、好書雅屋、影音天地、美儀沙龍、全天干洗、寵物樂園、迷你酒吧、家藝櫥窗等，客戶足不出園就能夠盡享一切生活便利。文教：北京劇院、炎黃藝術(shù)館、小牛津雙語幼兒園、芳草地小學(xué)、大社區(qū)內(nèi)有規(guī)劃的幼兒園和小學(xué)，星園內(nèi)部的中學(xué)謀劃與名校北師大二附中合作辦學(xué)，同時(shí)還謀劃與國際名校建立合作，聘請著名的外國教育專家來學(xué)校做參謀，引進(jìn)國際先進(jìn)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，相信高級上品的教育，一定可不能辜負(fù)做父母的對小孩的一片苦心。娛樂：中華民族園、奧體中心、康樂宮、高爾夫俱樂部、規(guī)劃中的體育公園，還有星園自建的會所更會以親切自然、貼近生活的風(fēng)格給小區(qū)業(yè)主帶來溫馨的感受。商務(wù)：五洲大酒店、陽光廣場、國際會議中心、凱迪克大酒店、名人廣場郵局：亞運(yùn)村郵局升值潛力：萬科星園地處規(guī)劃中的北苑邊緣集團(tuán)西部，該邊緣集團(tuán)今后將開發(fā)成一個(gè)布滿現(xiàn)代化的社區(qū)，成為北京北部上風(fēng)上水的中心旺地。又因其緊鄰?qiáng)W運(yùn)規(guī)劃用地，地處亞運(yùn)國際商圈，因此它將成為北京新的投資熱點(diǎn)。北京市規(guī)劃委員會于2000年3月已決定將北四環(huán)路南北兩側(cè)地區(qū)作為北京國際展覽體育中心的選址，主中心區(qū)規(guī)劃用地405公頃，能夠提供最正確的賽事組織條件、制造良好的生態(tài)環(huán)境，顯示現(xiàn)代化、高科技的特點(diǎn)，成為國際化色彩的大型多功能綜合社區(qū)。5．規(guī)劃設(shè)計(jì)萬科星園是萬科集團(tuán)在北京開發(fā)的現(xiàn)代都市住宅區(qū)。由新加坡著名的雅科本設(shè)計(jì)治理擔(dān)任總設(shè)計(jì)任務(wù)，國內(nèi)一流的北京市建筑設(shè)計(jì)研究院配合完成設(shè)計(jì)，從規(guī)劃到住宅單體設(shè)計(jì)、設(shè)備配置都展現(xiàn)了今后住宅的開發(fā)趨勢，堪稱是中外合作建筑設(shè)計(jì)的力作。雅科本設(shè)計(jì)治理簡介：星園小區(qū)由擅長作高層社區(qū)設(shè)計(jì)的新加坡著名建筑事務(wù)所—雅科本公司整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，其超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和全新的設(shè)計(jì)理念，在業(yè)界廣傳美譽(yù)，擁有豐富建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在東南亞、港、澳、臺開展設(shè)計(jì)工作，曾擔(dān)任新加坡公共組屋及私人開發(fā)商住宅設(shè)計(jì)，擁有大量住宅實(shí)例，其中深圳東海花園獲建設(shè)部小康住宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簡介：成立于1949年10月，是一個(gè)享有對外經(jīng)營權(quán)的大型綜合民用建筑設(shè)計(jì)、科研單位。本院擁有國家設(shè)計(jì)大師6名，一級注冊建筑師106人，二級注冊建筑師138人，每年完成工程750多項(xiàng)，建筑面積350萬平方米，在民用設(shè)計(jì)單位中排名第一位。星園的規(guī)劃設(shè)計(jì)借用雅科本公司的經(jīng)驗(yàn)，并利用自身在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的優(yōu)勢，充分考慮北京地區(qū)的季節(jié)特點(diǎn)、市場特點(diǎn)、客戶需求，摒棄了大多數(shù)規(guī)劃單調(diào)、呆板、模式化的平面布局，采納靈動(dòng)流暢的設(shè)計(jì)手法，將16幢以星座命名的建筑，如明亮星斗般點(diǎn)綴在綠草如茵的“星河〞中，生動(dòng)自然而不失和諧統(tǒng)一，靈動(dòng)流暢而富含韻律。總體規(guī)劃上將小區(qū)分為五個(gè)組團(tuán)〔每個(gè)組團(tuán)3-4棟〕，五個(gè)組團(tuán)向心布置，構(gòu)成星園住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu)。組團(tuán)每棟住宅之間又有區(qū)不，住宅凹凸錯(cuò)落〔12、18、26〕，標(biāo)志鮮亮，既豐富了生活空間又使客戶對自己的生活空間有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同感和回屬感。6．分期開發(fā)謀劃星園將按三期來開發(fā)一期：2001年9月交付使用，共6幢，計(jì)平方米，套二期：2002年月交付使用，共幢，計(jì)平方米，套三期：2003年月交付使用，共幢，計(jì)平方米，套會所：7．周邊及競爭對手分析重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析華亭嘉園總建筑面積43萬平方米在售面積22萬平方米平均單價(jià)9500元主力面積170M主力總價(jià)150萬元-170萬元開發(fā)商華遠(yuǎn)企劃銷售自銷建筑樓層32層規(guī)劃面積70M單價(jià)范圍8080元-10000元可售戶數(shù)576戶〔共1200戶〕售出戶數(shù)290戶銷售率50%開盤日期1998年9月交房日期2000年4、10月聯(lián)系62078017/8/9出行條件□□■□MACROBUTTONUncheckItt北臨北四環(huán)，東臨中華民族園，西距健翔橋、京昌高速路300米，周邊有386、380、387、305、345、407公交車通過區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，與亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)及中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)相瞧社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40%，地下停車、一戶一位產(chǎn)品營建□□■□□歐式外立面設(shè)計(jì)，迅達(dá)電梯，廚房、衛(wèi)生間精裝修、中心空調(diào)，戶型設(shè)計(jì)在朝向、采光上存在咨詢題景瞧締造□MACROBUTTONUncheckItt■□□15000平米中心花園，各種植物逾30種物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□華遠(yuǎn)自管，4.5元，保安監(jiān)控、可視對講系統(tǒng)小區(qū)配套□□■MACROBUTTONUncheckItt□游泳池、網(wǎng)球場、酒吧、健身房、桑那、托幼所、超市、餐廳、練功房、高爾夫練習(xí)場企劃營銷□□■□□廣告密度較大，現(xiàn)場氣氛較好，有樣板房，有一定的銷售流程品牌形象□□■□□公司實(shí)力較強(qiáng)，在京有多個(gè)名目，企劃中注重營造知名度，朝北房屋特別難銷售客源層面□□■□□外銷房，演藝界知名人士、自由職業(yè)者、金融界人士□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)?！艦楦偁巶€(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析慧忠北里總建筑面積110萬平方米在售面積110萬平方米平均單價(jià)普宅5000元甲級6400元主力面積130M主力總價(jià)70萬元-80萬元開發(fā)商華匯企劃銷售自銷建筑樓層高層塔樓、多層板樓規(guī)劃面積甲99M單價(jià)范圍甲6000元-6600元可售戶數(shù)售出戶數(shù)銷售率開盤日期銷售較早交房日期甲現(xiàn)房聯(lián)系64966471出行條件□□■□MACROBUTTONUncheckItt位于北辰左路和安立路之間，周邊有108、358支、328、417、602公交車通過區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)，屬90年代以來新建的規(guī)模較大的小區(qū)社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□高層和多層板樓建筑，規(guī)模大，小區(qū)內(nèi)檔次區(qū)不明顯，房屋采納兵營式排列產(chǎn)品營建□MACROBUTTONUncheckItt■□□樓外立面顏色單一，陳舊，奧的斯電梯，甲廚衛(wèi)精裝修，戶型設(shè)計(jì)在朝向、功能分區(qū)上存在咨詢題景瞧締造MACROBUTTONUncheckItt□■□□一般綠化，沒有景瞧物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□華民物管，甲2.5元-3.5元小區(qū)配套□MACROBUTTONUncheckItt■□□托幼所、超市、餐廳、小酒店、娛樂場所、學(xué)校，但檔次偏低企劃營銷MACROBUTTONUncheckItt□■□□廣告密度小，接待大廳面積小，無樣板房，營銷水平較差品牌形象MACROBUTTONUncheckItt□■□□公司規(guī)模開發(fā)，國營機(jī)制，沒有品牌形象客源層面MACROBUTTONUncheckItt□■□□在北、東、西城四面上班的人群，有局限為政府購房和拆遷戶，客源檔次區(qū)不較大□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)?！艦楦偁巶€(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析歐陸經(jīng)典總建筑面積48萬平方米在售面積現(xiàn)房2棟、期房5棟平均單價(jià)6250元主力面積134M2、146M2主力總價(jià)70萬元-90萬元開發(fā)商龍脈房地產(chǎn)企劃銷售偉業(yè)參謀建筑樓層高層塔樓、小高層板樓規(guī)劃面積88M單價(jià)范圍5357元-7000元可售戶數(shù)738戶〔期房〕售出戶數(shù)銷售率開盤日期1998年10月交房日期1999年8月、2000年6月聯(lián)系64915831出行條件□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于北苑路與慧忠路交匯處，周邊有358、417公交車通過區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村金融商貿(mào)圈，但周邊環(huán)境較亂，有煤場、臨建社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□高層塔樓和板式小高層建筑，人車分道，地下車庫、一戶一位產(chǎn)品營建□MACROBUTTONUncheckItt■□□歐式外立面設(shè)計(jì)，三菱電梯、毛坯房，現(xiàn)推出的二梯三戶，采光、朝向均較好，在市場上有一定吸引力景瞧締造□□■□□歐式園林設(shè)計(jì)、綠化率超過40%，中心廣場、庭院雕塑、小品落泉、物業(yè)治理□□■□□中海物管3.5元，有對講系統(tǒng)小區(qū)配套□□■MACROBUTTONUncheckItt□會所、游泳池、健身房、商場、餐超市、托幼所、超市、中小學(xué)校、老年活動(dòng)室、兒童樂園、體育館、環(huán)行散步道，配套較全，但這些硬件大多要在小區(qū)全部落成之后才開始，因此前期客戶在生活上會有不便之處企劃營銷□□■□□由專業(yè)的代理公司代理售樓，廣告密度較大，接待大廳面積大，無樣板房，有一定的銷售流程品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□民營公司，期待借助專業(yè)的銷售、編輯公司加快銷售客源層面□□■□□外企白領(lǐng)、局限私企，有相當(dāng)局限為二次置業(yè)者□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)。∨為競爭個(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析嘉銘園總建筑面積2.4萬平方米〔一期〕在售面積2.4萬平方米平均單價(jià)5300元主力面積130M主力總價(jià)70萬元開發(fā)商嘉銘房地產(chǎn)企劃銷售自銷建筑樓層一期多層、二期高層規(guī)劃面積80M單價(jià)范圍4930元-5980元可售戶數(shù)240戶〔一期〕售出戶數(shù)210戶銷售率90%開盤日期交房日期1999年9月聯(lián)系64971438出行條件□□■MACROBUTTONUncheckItt□北苑路以東300米,周邊有358、417公交車通過，但因名目不臨街，且從小區(qū)通往北苑路的道路擁擠狹窄，給客戶平常出行會帶來一定困難區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，在亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)邊，但周邊環(huán)境較差，有工廠、暫停工名目社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□多層建筑，地上停車、一戶一位產(chǎn)品營建□MACROBUTTONUncheckItt■□□毛坯房、獨(dú)立供熱供熱水通過供熱自動(dòng)交換景瞧締造□MACROBUTTONUncheckItt■□□一般綠化，無景瞧設(shè)計(jì)物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□待定小區(qū)配套MACROBUTTONUncheckItt□■□□生活設(shè)施配套較缺乏，一期只有超市、餐廳企劃營銷MACROBUTTONUncheckItt□■□□廣告密度較小，接待大廳面積小，簡單，無樣板房，品牌形象MACROBUTTONUncheckItt□■□□國營公司，沒有太多品牌可言客源層面MACROBUTTONUncheckItt□■□□局限私企、拆遷戶，客源在品位和層次上不及萬科□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)?！艦楦偁巶€(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析現(xiàn)代城總建筑面積48萬平方米在售面積9萬平方米平均單價(jià)8800元主力面積136M2、主力總價(jià)150萬元-170萬元開發(fā)商中鴻天企劃銷售自銷建筑樓層28層規(guī)劃面積73M單價(jià)范圍7800元-10000元可售戶數(shù)1500戶售出戶數(shù)850戶銷售率56%開盤日期1998交房日期99年年底、明年3、6、年底聯(lián)系65854441/2/3/5/6出行條件□□■MACROBUTTONUncheckItt□國貿(mào)以東800米，緊臨東三環(huán)和地鐵復(fù)八線出口周邊有多條公交車通過，構(gòu)成立體交通區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)國貿(mào)商圈內(nèi)，但周邊環(huán)境較差，有工廠、臨建、交通堵塞、空氣污染嚴(yán)重社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□現(xiàn)代高層建筑，中心花園，地下車庫，產(chǎn)品營建□□■□□現(xiàn)代歐式外立面設(shè)計(jì)、日本富士達(dá)電梯、精裝修，在裝修選材上力爭名牌，制造賣點(diǎn)景瞧締造□MACROBUTTONUncheckItt■□三塊足球場大的綠地、空中四合院物業(yè)治理□□■□□中海物管，3.5元，紅外線周邊報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、可視對講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程小區(qū)配套□MACROBUTTONUncheckItt■□□緊鄰國貿(mào)商圈，一期可不能有太多小區(qū)內(nèi)配套供客戶使用，以后會有健身房、超市、餐飲，但小區(qū)配套可不能成為本名目的賣點(diǎn)企劃營銷□□■□□廣告密度較大，現(xiàn)場氣氛較好，有樣板房，裝修、布置較有特點(diǎn)，有一定的銷售流程品牌形象□□■□□民營股份制、投資組合，在京的第一個(gè)名目，力創(chuàng)知名度客源層面□□■□□在東部上班的外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、二次置業(yè)者□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)。∨為競爭個(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析萬泉新新家園總建筑面積22萬平方米在售面積6萬平方米平均單價(jià)8000元主力面積180M主力總價(jià)140萬元開發(fā)商萬泉花園〔投資治理組合〕企劃銷售萬通鼎安國際物業(yè)治理建筑樓層6層規(guī)劃面積140M單價(jià)范圍7648元-9000元可售戶數(shù)售出戶數(shù)銷售率開盤日期1998年9月交房日期1999年8月聯(lián)系62633389/90出行條件□□■□□東距人大300米，距西北三環(huán)500區(qū)位概念□□■□□位于海淀區(qū)，與中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)相鄰社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□多層建筑、戶戶朝陽、地下停車、一戶一位、基于INTERNET的社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品營建□□■□□迅達(dá)電梯，毛坯房、廚房、衛(wèi)生間菜單式裝修景瞧締造□□■□□小區(qū)綠化率45%，33000平米集中綠地花園，中心花園廣場、水景雕刻廣場物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□自管，4.5元，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，智能安防系統(tǒng)小區(qū)配套□MACROBUTTONUncheckItt■□□一期無配套，二期配套有超市企劃營銷□MACROBUTTONUncheckItt■□□廣告密度較大，但較單一，現(xiàn)場氣氛較好，有樣板房，有一定的銷售流程品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□投資治理組合客源層面□□■□□以在西邊、中關(guān)村四面工作的外企、私企和自由職業(yè)者為主，從品位和層次來瞧與萬科接近□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)。∨為競爭個(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析華馨公寓總建筑面積43萬平方米在售面積22萬平方米平均單價(jià)7800元主力面積170M主力總價(jià)130萬元開發(fā)商華匯企劃銷售自銷建筑樓層6層、14層規(guī)劃面積38M單價(jià)范圍7000元-8800元可售戶數(shù)460戶售出戶數(shù)銷售率不行開盤日期1999年6月交房日期2000年4月聯(lián)系64966471出行條件□□■□MACROBUTTONUncheckItt位于北辰左路和安立路之間(慧忠北里小區(qū)內(nèi))，周邊有108、358支、328、417、602公交車通過區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，在亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)內(nèi)社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□小高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40%，地下停車、一戶一位,華馨公寓屬華匯公司開發(fā),因此所處小區(qū)檔次參差不齊,有公寓、甲宅、一般住房產(chǎn)品營建□□■□□歐式外立面設(shè)計(jì)，廚房、衛(wèi)生間精裝修景瞧締造□MACROBUTTONUncheckItt■□□庭院式布局，綠化率超過40%物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□華民物管，3.5元，保安監(jiān)控、可視對講系統(tǒng)小區(qū)配套□MACROBUTTONUncheckItt■□□成熟生活社區(qū)，娛樂、購物、餐飲、文化教育，但檔次偏低企劃營銷MACROBUTTONUncheckItt□■□□廣告密度今年開始加大，接待大廳面積較小，無樣板房，主推配套完善品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□國營公司，無品牌知名度客源層面□□■□□銷售情況在剛開盤時(shí)不行，小戶型有局限單身人士瞧好，隨工程形象和廣告力度的逐漸加大，營銷推廣作出調(diào)整，近期，銷售逐漸瞧好□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)?！艦楦偁巶€(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析和祥園總建筑面積17萬平方米在售面積17萬平方米平均單價(jià)6100元主力面積102M2、121M2主力總價(jià)66萬元、78萬元、91萬元開發(fā)商北京華匯房地產(chǎn)開發(fā)中心企劃銷售自銷建筑樓層22層規(guī)劃面積91M單價(jià)范圍6100元-7300元可售戶數(shù)1100戶售出戶數(shù)880戶銷售率80%開盤日期1999年3月份交房日期1999年年底聯(lián)系64809043/44出行條件□□■□MACROBUTTONUncheckItt位于北辰左路和安立路之間(慧忠北里小區(qū)內(nèi))，周邊有108、358支、328、417、602公交車通過區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，在亞運(yùn)村國際商貿(mào)圈內(nèi)社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□屬慧忠北里小區(qū)內(nèi)，整體規(guī)劃簡單，沒有新意產(chǎn)品營建□MACROBUTTONUncheckItt■□□高層塔樓，塑鋼窗，廚衛(wèi)有裝修，三部三菱電梯〔一梯10戶〕戶型在采光、朝向上存在咨詢題景瞧締造MACROBUTTONUncheckItt□■□□簡單綠化、無景瞧物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□華民物業(yè)治理3.5元小區(qū)配套□MACROBUTTONUncheckItt■□□與慧中北里共享配套設(shè)施企劃營銷MACROBUTTONUncheckItt□■□□一個(gè)月有兩到三次廣告，銷售大廳小且無樣板間品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□集體所有制，品牌形象不及萬科客源層面□MACROBUTTONUncheckItt■□□在亞運(yùn)村四面工作的私企，在客戶的品位及層次上略低與萬科□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)?！艦楦偁巶€(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析勝古家園總建筑面積18萬平方米在售面積9萬平方米平均單價(jià)8300元主力面積88M主力總價(jià)73萬元開發(fā)商北京東方極天公司企劃銷售北京勝古房地產(chǎn)公司建筑樓層22層規(guī)劃面積88M單價(jià)范圍6580元-9500元可售戶數(shù)654套售出戶數(shù)392套銷售率60%開盤日期1998年交房日期1#2#1999年7月交房3#樓1999年年底聯(lián)系64428663/65/67出行條件□□■□MACROBUTTONUncheckItt交通便利，四通八達(dá)，多達(dá)16條公交線路通達(dá)社區(qū)區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□緊靠北三環(huán)，安貞橋東北角北臨亞運(yùn)村，東瞧和平里商業(yè)區(qū)，社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□三棟現(xiàn)代高層建筑，綜合型封閉社區(qū)產(chǎn)品營建□□■□□歐式古典建筑風(fēng)格，廚衛(wèi)裝修，塑鋼窗，全封閉陽臺，自建燃?xì)鈾C(jī)房，集中供熱，24小時(shí)熱水，三菱電梯〔二梯八戶〕景瞧締造□MACROBUTTONUncheckItt■□□1.6萬平米休閑花園物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□鼎泰物業(yè)治理2元小區(qū)配套□□■□□室內(nèi)溫水游泳池、全空調(diào)商業(yè)侍候中心、文化活動(dòng)中心、占地1500平方米幼兒園、4650平方米小學(xué)、中學(xué)距小區(qū)僅200米企劃營銷□MACROBUTTONUncheckItt■□□一個(gè)月有兩到三次廣告,無樣板間，營銷水平一般品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□國企，知名度不高客源層面□□■□□作家、藝術(shù)家、科技人才、經(jīng)營治理人員等□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕n右邊為優(yōu)。∨為競爭個(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析新榮家園總建筑面積8.8萬平方米在售面積8.8萬平方米平均單價(jià)6350元主力面積130M主力總價(jià)82萬元-95萬元開發(fā)商中國新榮國際投資公司企劃銷售自銷建筑樓層27層規(guī)劃面積114M單價(jià)范圍5668元-6600元可售戶數(shù)648套售出戶數(shù)129套銷售率20%開盤日期1999交房日期2000年5月聯(lián)系64808899出行條件□□■□MACROBUTTONUncheckItt交通便利，108,328,358,380等多路公交直達(dá)。區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村國際商貿(mào)圈社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□地處慧忠北里小區(qū)內(nèi)，整體設(shè)計(jì)簡單，只有三棟高層，雙層地下車庫產(chǎn)品營建□MACROBUTTONUncheckItt■□□高級藝術(shù)四防門，高級密閉塑鋼窗，西北窗配雙層玻璃，提供菜單式裝修侍候，日立電梯〔三梯八戶〕景瞧締造□MACROBUTTONUncheckItt■□□6000平米超大中庭花園，圍繞進(jìn)口歐式云石噴泉物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□新榮物業(yè)治理2.5元小區(qū)配套□MACROBUTTONUncheckItt■□□共享慧中北里配套企劃營銷□MACROBUTTONUncheckItt■□□廣告密度大,銷售現(xiàn)場較大，有樣板間，營銷水平一般，銷售人員精神面貌不佳，但隨著迎千禧年活動(dòng)，銷售勢頭開始好轉(zhuǎn)品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□國企，知名度不及萬科客源層面□□■□□私企業(yè)主、白領(lǐng)等□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)。∨為競爭個(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析世紀(jì)寶鼎總建筑面積5萬平方米在售面積5萬平方米平均單價(jià)7000元主力面積130M主力總價(jià)91萬元-98萬元開發(fā)商北京九鼎房地產(chǎn)企劃銷售北京九鼎房地產(chǎn)建筑樓層24層規(guī)劃面積88.30M單價(jià)范圍6580元-7800元可售戶數(shù)240套售出戶數(shù)72套銷售率30%開盤日期1999年初交房日期2000年5月聯(lián)系64969990/92/93出行條件□□■□MACROBUTTONUncheckItt交通便利，62、386、408、409等多路公交汽車通過區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于朝陽區(qū)，地處亞運(yùn)村金融商貿(mào)圈內(nèi)，緊鄰北四環(huán)都市綠化帶及二十幾所文化教育機(jī)構(gòu)，周邊生活設(shè)施齊全。社區(qū)規(guī)劃MACROBUTTONUncheckItt□■□□周邊社區(qū)成熟便利產(chǎn)品營建□□■□□錯(cuò)層式樓中樓設(shè)計(jì)，4.4米的大開間，廚衛(wèi)精裝修，全地下車庫，電梯直達(dá)景瞧締造MACROBUTTONUncheckItt□■□□簡單綠化，無景瞧物業(yè)治理□□■□□中海物業(yè)治理3.5元小區(qū)配套MACROBUTTONUncheckItt□■□□與富成花園共用5500平米會所〔商店、泳池、茶館等〕企劃營銷□MACROBUTTONUncheckItt■□□一個(gè)月有兩到三次廣告，媒體投放量不大，有樣板間品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□國企，無知名度客源層面□□■□□私企及局限自由職業(yè)者□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)?！艦楦偁巶€(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析紫竹花園總建筑面積16萬平方米在售面積16萬平方米平均單價(jià)8400元主力面積160M主力總價(jià)130萬元開發(fā)商北京紫竹花園房地產(chǎn)公司企劃銷售自銷建筑樓層21層、14層規(guī)劃面積111.71M單價(jià)范圍7218元-9000多元可售戶數(shù)售出戶數(shù)銷售率開盤日期交房日期2000年9月聯(lián)系68906659/60/61出行條件□□■MACROBUTTONUncheckItt□東距西三環(huán)紫竹橋咫尺之遠(yuǎn)，北與香格里拉大飯店、華奧中心及摩托羅拉隔路相瞧，南接北京化工大學(xué)西院。區(qū)位概念□□■MACROBUTTONUncheckItt□位于海淀區(qū)，緊鄰中關(guān)村高科技園區(qū)社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□現(xiàn)代建筑風(fēng)格產(chǎn)品營建□MACROBUTTONUncheckItt■□□高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，中心可調(diào)式供熱系統(tǒng)，戶型設(shè)計(jì)注重舒適性，LG電梯直達(dá)兩層地下車庫景瞧締造MACROBUTTONUncheckItt□■□□共享開發(fā)商投資興建的化工大學(xué)綠化，小區(qū)內(nèi)無景瞧設(shè)計(jì)物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□物業(yè)治理公司待定，3.8元小區(qū)配套□□■□□專屬豪華會所，內(nèi)設(shè)健身室、網(wǎng)球場、桑拿室、兒童樂園等企劃營銷□MACROBUTTONUncheckItt■□□廣告密度較大，但形式單一，有樣板間企劃中注重制造知名度品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□外資，但知名度不及萬科客源層面□MACROBUTTONUncheckItt■□□外銷公寓，客戶要緊以在西邊工作的外企白領(lǐng)、私企、和自由職業(yè)者為主□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)?！艦楦偁巶€(gè)案所處等級。重點(diǎn)競重點(diǎn)競爭個(gè)案分析北辰綠色家園〔拂林園〕總建筑面積8.6萬平方米在售面積8.6萬平方米平均單價(jià)5200元主力面積118-170M主力總價(jià)60-80萬元開發(fā)商北京北辰實(shí)業(yè)股份企劃銷售自銷建筑樓層9層、14層板式規(guī)劃面積83M單價(jià)范圍4350元-6000多元可售戶數(shù)售出戶數(shù)接近100套銷售率開盤日期1999年10月交房日期2000年9月聯(lián)系64979868/64911808出行條件□□■□□同萬科星園，亞運(yùn)村以北3公里，北苑路西區(qū)位概念□□■□□位于朝陽區(qū)，緊鄰亞運(yùn)商貿(mào)圈，交通便捷社區(qū)規(guī)劃□MACROBUTTONUncheckItt■□□9層和14層的板式小高層，建筑立面為新古典主義風(fēng)格，產(chǎn)品營建□MACROBUTTONUncheckItt■□□毛坯房裝修，電熱膜供熱，戶型設(shè)計(jì)注重有用性，使用率較高，三菱電梯，景瞧締造□MACROBUTTONUncheckItt■□□中西式風(fēng)格結(jié)合，借鑒慕尼黑奧林匹克公園的自然與運(yùn)動(dòng)結(jié)合的形式，布置水景廣場、帶狀廣場，設(shè)有兒童樂園，形成森林與動(dòng)物的主題景瞧，物業(yè)治理□MACROBUTTONUncheckItt■□□北辰信誠物業(yè)治理有限責(zé)任公司治理，智能化物業(yè)管理小區(qū)配套□MACROBUTTONUncheckItt■□□家庭網(wǎng)絡(luò)布線，停車場實(shí)行感應(yīng)式IC卡，企劃營銷□MACROBUTTONUncheckItt■□□廣告密度較大，但形式單一，有樣板間企劃中注重制造知名度品牌形象□MACROBUTTONUncheckItt■□□國營股份制公司，客源層面□MACROBUTTONUncheckItt■□□客戶要緊以在北邊工作的私企、自由職業(yè)者、局限國企為主，客戶層次復(fù)雜□□■□□評選結(jié)果無等級，以萬科星園為標(biāo)準(zhǔn)〔圖標(biāo)居中位置〕右邊為優(yōu)。∨為競爭個(gè)案所處等級。成交客戶根基特征性不構(gòu)成：男女比例為61：39，業(yè)主的性不構(gòu)成盡管男性多于女性，但女性的決策作用在購房過程中仍不可小瞧。年齡構(gòu)成：以26-30歲的年輕人為主〔占43%〕，且這局限采辦人群購房戶型60%為三居室。來訪次數(shù)：來訪2次簽署預(yù)定書的占48%，來訪3次簽署預(yù)定書的占32%，星園對客戶存在著吸引力，應(yīng)更深層次的顯露星園的賣點(diǎn)，縮短客戶的成交周期。公司性質(zhì)：以外企和私企為主，分不占40%和31%。置業(yè)次數(shù)：58%的客戶為首次置業(yè)，36%的業(yè)主曾有過一次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。家庭構(gòu)成：以核心家庭夫婦+小孩為主，占49%，其次是夫婦購房，占38%。統(tǒng)一講辭有關(guān)取消中庭、聯(lián)廊的解釋：原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計(jì)更利于在南方等潮濕氣候條件下的通風(fēng)、對流，并增加舒適度，公司一次又一次研究，并與雅科本公司、北京設(shè)計(jì)院通過探討，決定應(yīng)更多的從客戶的利益動(dòng)身，從北京的季節(jié)特點(diǎn)、市場情況動(dòng)身，取消中庭、聯(lián)廊。如此做的好處：①增加使用率，，原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計(jì)使戶攤面積增加，客戶成本加大，取消后，能夠提高房屋內(nèi)的使用率，落低客戶購房本鈔票，②北京的季節(jié)特點(diǎn)是四季明顯，冬、夏季節(jié)漫長，枯干、多風(fēng)，原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計(jì)因上部不封頂，使樓中的保溫等都受到礙事，客戶居住在其間會有特別大風(fēng)險(xiǎn)，取消后能夠大大節(jié)約能源，減少消耗、落低風(fēng)險(xiǎn)。〔如有客戶提出取消中庭、聯(lián)廊，樓中的垂直綠化也將取消，公司是如何考慮的？首先做垂直綠化的本鈔票特別高，這些本鈔票最終將轉(zhuǎn)至客戶身上，取消中庭、聯(lián)廊并不意味沒有綠化，在景瞧的設(shè)計(jì)上公司會從客戶的利益動(dòng)身，保證客戶的居住環(huán)境?！橙∠姛崮ぁ⒏挠玫匕遢椛洳蔁岬慕忉專弘姛崮げ蔁嵩诒本┦且环N新型的材料，它的許多優(yōu)點(diǎn)更多的帶有未知的因素，公司此次決定改用地板輻射采熱，更多的是從客戶的角度動(dòng)身，公司不愿讓客戶擔(dān)負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榭蛻羰亲罱K的使用者。因此萬科公司作為一個(gè)集團(tuán)化、專業(yè)化的大公司，并可不能因?yàn)榕嘛L(fēng)險(xiǎn)，而拒盡創(chuàng)新，拒盡一切有可能帶來風(fēng)險(xiǎn)的新奇事物，公司深深明白，要在市場上永久維持不敗的地位，就要不斷超越自我，因此公司會在為客戶閃避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，不斷創(chuàng)新。取消原B1戶型，緣故：原B1戶型為154平方米，與A1戶型相差不到10平方米，但朝向等不及A戶型。盡管有相當(dāng)一局限客戶已采辦原B戶型，但通過公司的解釋，均已同意調(diào)換?？梢郧瞥觯ㄟ^調(diào)整的戶型，是更合理、更適宜客戶的。許多客戶盼瞧采辦設(shè)計(jì)合理的兩居戶型，星園原兩居戶型設(shè)計(jì)在30層樓中，為適應(yīng)市場和客戶的需求，公司決定將原B1戶型改為兩居戶型，滿足這局限客戶的需求。戶型修改方面的解釋：A1戶型的調(diào)整：調(diào)整后面積約165平方米〔原為162平方米〕，調(diào)整后的A戶型要緊優(yōu)點(diǎn):★客廳+餐廳面積增大，約41.64平方米，面寬可達(dá)5.6米〔凈〕；維持原有的更衣間，并在進(jìn)門處增加工人間，〔此房間因有對外的間接采光，因此能夠滿足客戶的多種需求〕；★臥房面積增大，主臥房可達(dá)18平方米，并單獨(dú)配備更衣間，提高生活檔次，兩個(gè)次臥房面積也比原設(shè)計(jì)增加2-3平方米，大大提高使用的方便性；衛(wèi)生間面積增大，主衛(wèi)能夠抵達(dá)6.19平方米，并配備雙面盆，使主人的生活品質(zhì)得到提升；★起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；★室內(nèi)交通面積減少，提高有效使用率；★A戶型的進(jìn)門不直截了當(dāng)對消防前室，增加正常性和私密性；電梯的噪音：餐廳局限與電梯緊鄰，公司在技術(shù)上已做了考慮并采取了相應(yīng)的防干擾措施。修改后的A戶型，在使用率方面得到大大提高，適合在生活上追求舒適的人士，寬大的起居空間適合朋友來訪、休閑交談，因此適合朋友廣泛的人士，工人間的設(shè)置，給人口較多的家庭帶來方便。A戶型給人的感受是舒適。B戶型的調(diào)整：調(diào)整后的面積約98平方米〔原為154平方米三居〕，調(diào)整后B戶型的優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分區(qū)，更大的增加主人的私密性；衛(wèi)生間為雙面盆設(shè)計(jì)，帶來更多的生活便利；維持原有的衣帽間；室內(nèi)交通面積少，提高有效使用率；起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；B戶型適合人口較少的家庭〔年輕的白領(lǐng)、年輕的夫婦、老年夫婦〔因B戶型有較好的朝向和采光〕〕也較適合有投資用途的人士采辦，B戶型要緊強(qiáng)調(diào)其有用、經(jīng)濟(jì)、溫馨的感受。C戶型的調(diào)整：調(diào)整后的面積約130平方米〔原為120平方米三居〕，調(diào)整后C戶型的優(yōu)點(diǎn)：臥房面積增大，主臥房可達(dá)14.79平方米，并單獨(dú)配備更衣間，提高生活檔次，兩個(gè)次臥房面積也比原設(shè)計(jì)增加2-3平方米，大大提高使用的方便性；起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；衛(wèi)生間面積增大，主衛(wèi)能夠抵達(dá)5.93平方米，并配備雙面盆，使主人的生活品質(zhì)得到提升；室內(nèi)交通面積少，提高有效使用率；C戶型適合年輕的三口之家，更強(qiáng)調(diào)溫馨的感受。要是B戶型和C戶型結(jié)合，更適合子女為父母購房，B戶型有特別好的朝向和采光，適合老年人的軀體特點(diǎn)，子女居住在C戶型，既方便照顧父母，又不失往自己生活的自由，父母同時(shí)享受到天倫之樂，擁有自己的空間。接聽時(shí)對星園位置的講明路徑1：北辰購物中心路口〔或陽光廣場路口〕，向東方向走，到北苑路后沿北苑路一直向北，通過家和超市和紫玉山莊，再沿北苑路開大概1.5公里〔北苑機(jī)動(dòng)車檢測場路口以北500米〕，航空2號院路口前向西〔能夠瞧到北辰綠色家園的廣告牌〕，向西開300米即到達(dá)萬科星園銷售接待中心。路徑2：從安慧橋一直向北，通過北辰購物中心、陽光廣場、安立花園、慧中北里小區(qū)后，到達(dá)紫玉山莊南面的路后向東，在家和超市路口前向北，沿北苑路北行大概2公里〔北苑機(jī)動(dòng)車檢測場路口以北500米〕，航空2號院路口前向西〔能夠瞧到北辰綠色家園的廣告牌〕，向西開300米即到達(dá)萬科星園銷售接待中心。路徑3：穩(wěn)定門乘坐358路公共汽車或358路小公共，航空2號院站下車，向西300米即到達(dá)萬科星園銷售接待中心。三、一期開發(fā)區(qū)域具體介紹規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)建筑的布置●住宅建筑與商業(yè)和公建分開，從而形成單純、寧靜的居住環(huán)境；公建設(shè)施布置在小區(qū)的四面，從而減少公共設(shè)施在使用時(shí)對居民帶來的干擾，同時(shí)也便于其他地區(qū)居民方便到達(dá)及使用；在小區(qū)的東南角設(shè)會所-形成該小區(qū)的標(biāo)志，使回來的居民見到會所就有一種到家的感受；每棟居住建筑均為南北向設(shè)置，使戶戶朝南并可獲得南北向的穿堂風(fēng)；獨(dú)立式建筑布局，使得整個(gè)小區(qū)可有自然風(fēng)流暢的通過；住宅窗位置、大小充分結(jié)合景瞧設(shè)計(jì)，每扇外窗都有花園美景，且無視線交叉，確保私密性；南北向住宅間距大于1.2倍的樓高，皆超過47米，東西向樓間距18米，即使在冬季時(shí)也可獲得有效日照；各獨(dú)立住宅相互圍合，既可形成組團(tuán)綠地，各組團(tuán)圍合，形成1萬多平方米的中心綠地，方便居民進(jìn)行豐富多彩的戶外活動(dòng)；各居住單體以不同的高度組成錯(cuò)落有致的小區(qū)形式，以豐富有韻律變化的整體形象，改變了以往居住建筑只能行列式呆板布局的格局，在亞北地區(qū)及至北京市呈現(xiàn)出嶄新的園林式居住建筑風(fēng)貌。交通組織依據(jù)對現(xiàn)有交通情況的考察，東部的北苑路是都市快速路，且規(guī)劃中的輕軌系統(tǒng)通過北苑路，東部是小區(qū)人流的要緊來源。西部是規(guī)劃中的立湯快速路安立段，南部距五環(huán)路只有500米。從這些來分析，交通設(shè)計(jì)，有如下考慮：除在東南會所出處和朝向體育公園的位置設(shè)人流出進(jìn)口外，在東、南、西、北向另設(shè)4個(gè)車行進(jìn)口；學(xué)校、郵局、商業(yè)均相對獨(dú)立設(shè)置，有自己的出進(jìn)口，以便有效的為整個(gè)區(qū)域侍候；B-2地塊內(nèi)設(shè)小區(qū)環(huán)道，將小區(qū)進(jìn)口以及會所和通向每棟住宅的輔助車道相連，車輛進(jìn)進(jìn)小區(qū)后沿小區(qū)環(huán)道進(jìn)進(jìn)地下停車場并搭乘通向各層的電梯返家；每排住宅前均設(shè)輔助車道與小區(qū)環(huán)道相連，且宅前皆有臨時(shí)停車位方便訪客停車。此車道緊急時(shí)可與設(shè)于步道下的隱性消防車道一起，作為環(huán)狀消防車道。當(dāng)步行人流從各進(jìn)口來到小區(qū)時(shí)，即可通過游園步道系統(tǒng)自由穿梭，徜徉在綠色自然環(huán)境中，悠然返回加中。景瞧空間設(shè)計(jì)小區(qū)西部的都市森林公園，小區(qū)中心綠地和北苑綠色家園體育公園渾然一體，使小區(qū)居民享有得天獨(dú)厚的綠色資源。環(huán)境設(shè)計(jì)圍繞“人與環(huán)境共生〞的主題展開。人之所處，目之所及皆有綠化景瞧，多層次的綠化形成豐富的景瞧和空間，從中心花園到組團(tuán)綠地，無不通過精心設(shè)計(jì)，使人徜徉其間，身心得到美好享受。景瞧設(shè)計(jì)也滲透到半地下車庫，通過開向上空的采光井與室外綠化結(jié)合，一掃往日地下車庫陰暗、郁悶之感，讓客戶情愿并樂于使用半地下車場。住宅組團(tuán)間有開敞的綠地空間，休憩、運(yùn)動(dòng)皆宜。更有大面積的中心綠地，由兩個(gè)會所與中心綠地聯(lián)系起來組成中心公園，供本小區(qū)居民自己享用，樂在其中；地下車場開敞并設(shè)有大片的綠化景瞧環(huán)境，從而擴(kuò)大了戶外地面空間的實(shí)際面積，并使空間環(huán)境的層次更加豐富和立體化；小區(qū)的消防車道是采納蜂窩狀高強(qiáng)度硬塑材料展設(shè)，可在緊急情況下供消防車搶救登高使用，但平常可在上種植草坪，用以加強(qiáng)小區(qū)的綠化效果，減少音質(zhì)硬質(zhì)地面裸露。地下停車場為更好的利用地下停車空間，制造自然漂亮的餓空間使用效果，豐富室外空間的層次和內(nèi)容，在設(shè)計(jì)中做了細(xì)致的處理。地下室設(shè)有多處開口，可與地面相通，用以獲得直截了當(dāng)?shù)淖匀徊晒夂屯L(fēng)；地下停車場布置園林水泉，以制造景瞧化的地下停車環(huán)境。帶有自然采光通風(fēng)和景瞧環(huán)境的地下停車場，一掃以往封閉式地下車庫的沉悶陰暗和不正常的印象，從而成為駕車人士如同使用地面車場一樣自然并情愿使用的地下空間。半地下車庫提供%車位。地下車場設(shè)有多處開口，與地面相通，用以獲得直截了當(dāng)?shù)淖匀徊晒馔L(fēng)。在地下車場布置園林水泉，制造景瞧化的地下停車環(huán)境，使得地下與地面綠化形成整體，象話滲透，在地下泊車也如地面停車一樣便捷、通暢，采納干式噴淋系統(tǒng)，更正常。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)調(diào)整后的A戶型要緊優(yōu)點(diǎn):★客廳+餐廳面積增大，約41.64平方米，面寬可達(dá)5.6米〔凈〕；維持原有的更衣間，并在進(jìn)門處增加工人間，〔此房間因有對外的間接采光，因此能夠滿足客戶的多種需求〕；★臥房面積增大，主臥房可達(dá)18平方米，并單獨(dú)配備更衣間，提高生活檔次，兩個(gè)次臥房面積也比原設(shè)計(jì)增加2-3平方米，大大提高使用的方便性；衛(wèi)生間面積增大，主衛(wèi)能夠抵達(dá)6.19平方米，并配備雙面盆，使主人的生活品質(zhì)得到提升；★起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；★室內(nèi)交通面積減少，提高有效使用率；★A戶型的進(jìn)門不直截了當(dāng)對消防前室，增加正常性和私密性；電梯的噪音：餐廳局限與電梯緊鄰，公司在技術(shù)上已做了考慮并采取了相應(yīng)的防干擾措施。修改后的A戶型，在使用率方面得到大大提高，適合在生活上追求舒適的人士，寬大的起居空間適合朋友來訪、休閑交談，因此適合朋友廣泛的人士，工人間的設(shè)置，給人口較多的家庭帶來方便。A戶型給人的感受是舒適。調(diào)整后B戶型的優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分區(qū)，更大的增加主人的私密性；衛(wèi)生間為雙面盆設(shè)計(jì)，帶來更多的生活便利；維持原有的衣帽間；室內(nèi)交通面積少，提高有效使用率；起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；B戶型適合人口較少的家庭〔年輕的白領(lǐng)、年輕的夫婦、老年夫婦〔因B戶型有較好的朝向和采光〕〕，也較適合有投資用途的人士采辦，B戶型要緊強(qiáng)調(diào)其有用、經(jīng)濟(jì)、溫馨的感受。調(diào)整后C戶型的優(yōu)點(diǎn)：臥房面積增大，主臥房可達(dá)14.79平方米，并單獨(dú)配備更衣間，提高生活檔次，兩個(gè)次臥房面積也比原設(shè)計(jì)增加2-3平方米，大大提高使用的方便性；起居室外帶陽臺，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的生活帶來便利；衛(wèi)生間面積增大，主衛(wèi)能夠抵達(dá)5.93平方米，并配備雙面盆，使主人的生活品質(zhì)得到提升；室內(nèi)交通面積少，提高有效使用率；C戶型適合年輕的三口之家，更強(qiáng)調(diào)溫馨的感受。要是B戶型和C戶型結(jié)合，更適合子女為父母購房，B戶型有特別好的朝向和采光，適合老年人的軀體特點(diǎn)，子女居住在C戶型，既方便照顧父母，又不失往自己生活的自由，父母同時(shí)享受到天倫之樂，擁有自己的空間。調(diào)整后D戶型的優(yōu)點(diǎn)：★位于樓座的偏頂層，寧靜；★維持屋頂?shù)穆杜_花園，面積可達(dá)63平方米；★往屋頂?shù)幕▓@須從洗衣房〔工人間〕通過，保證主臥房的正常和私密；★臥房套一書房，增大主人的活動(dòng)空間和便利性；★主臥房和起居廳均有采光陽臺，保證通風(fēng)、采光和視野；D戶型因其總面積適中，因此總價(jià)為客戶同意，加上其獨(dú)有的平層帶露臺，給客戶一全新的感受，適合提高生活品位的人士。調(diào)整后E戶型的優(yōu)點(diǎn)：★位于樓座的偏頂層，寧靜、正常；★屋頂兩層露臺花園，可充分發(fā)揚(yáng)主人的想象空間，設(shè)計(jì)成屋頂花園、沖浪浴缸、燒烤等功能；★全躍層豪華復(fù)式；★真正作到動(dòng)靜、干濕分開調(diào)整后F戶型的優(yōu)點(diǎn)：★位于樓座的最頂層，寧靜，真正擁有私密性；★整體布局合理，樓下局限同A型；★雙主臥設(shè)計(jì)，適合年輕人與父母同住；★戶內(nèi)所有居室均朝南，保證良好的采光；★客廳上部為挑空設(shè)計(jì)，增加客廳的豪華感；躍層戶型為星園中面積最大的戶型，在星園中只有為數(shù)不多的幾套，能夠增加主人的優(yōu)越感。適合家人較多、朋友較多，追求生活豐富多彩的人士。3、北京萬科星園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名目計(jì)量單位數(shù)值備注占地百分率人均占地〔M2/人〕規(guī)劃總用地M2127,665.8都市道路用地M216,265.8居住區(qū)用地M2111,400100%15.45住宅用地M262,63656.22%10.6道路用地M211,76010.56%1.63公建用地M228,36825.5%3.93公共綠地M211