2024年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報(bào)告

2024年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報(bào)告2024年4月目錄一、全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：風(fēng)起云涌，五足鼎立 PAGEREFToc372212194\h41、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)概述 PAGEREFToc372212195\h4（1）代理銷售 PAGEREFToc372212196\h5（2）代理租賃 PAGEREFToc372212197\h5（3）物業(yè)管理 PAGEREFToc372212198\h6（4）資產(chǎn)管理 PAGEREFToc372212199\h7（5）咨詢顧問 PAGEREFToc372212200\h72、服務(wù)業(yè)五大行：物管業(yè)務(wù)占據(jù)半壁江山 PAGEREFToc372212201\h73、崛起：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線擴(kuò)張與兼并收購(gòu) PAGEREFToc372212202\h9（1）地域擴(kuò)張 PAGEREFToc372212203\h10（2）產(chǎn)品線擴(kuò)張 PAGEREFToc372212204\h12（3）兼并收購(gòu) PAGEREFToc372212205\h13二、中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：星星之火，燎原之勢(shì) PAGEREFToc372212206\h141、伴隨行業(yè)走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)前景廣闊 PAGEREFToc372212207\h142、發(fā)展歷程：傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)現(xiàn)代 PAGEREFToc372212208\h16（1）萌芽階段（1988-1995） PAGEREFToc372212209\h16（2）起步階段（1996-2024） PAGEREFToc372212210\h16（3）擴(kuò)張階段（2024-2024） PAGEREFToc372212211\h17（4）整合階段（2024至今） PAGEREFToc372212212\h173、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)由住宅主導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)過渡 PAGEREFToc372212213\h184、具體業(yè)務(wù)發(fā)展的方向 PAGEREFToc372212214\h20（1）傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)：傭金費(fèi)率下調(diào)，市場(chǎng)集中度提升 PAGEREFToc372212215\h20（2）物業(yè)資產(chǎn)管理：市場(chǎng)空間廣闊，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 PAGEREFToc372212216\h22（3）金融服務(wù)：蓄勢(shì)待發(fā)，靜待機(jī)遇 PAGEREFToc372212217\h25三、標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn) PAGEREFToc372212218\h271、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭：全國(guó)布局完成，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn) PAGEREFToc372212219\h272、一手代銷+顧問策劃業(yè)務(wù)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先位置 PAGEREFToc372212220\h29（1）代理銷售 PAGEREFToc372212221\h29（2）顧問策劃 PAGEREFToc372212222\h313、有取：拓展物管金融，延長(zhǎng)服務(wù)線 PAGEREFToc372212223\h31（1）拓展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) PAGEREFToc372212224\h32（2）進(jìn)入金融服務(wù)業(yè) PAGEREFToc372212225\h33（3）提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) PAGEREFToc372212226\h344、有舍：做自己，不跟隨 PAGEREFToc372212227\h34（1）二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) PAGEREFToc372212228\h35（2）電商代銷 PAGEREFToc372212229\h355、盈利預(yù)測(cè) PAGEREFToc372212230\h36一、全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：風(fēng)起云涌，五足鼎立1、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，狹義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)指房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，廣義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包含了物業(yè)管理業(yè)，形成包括研發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售（包括樓盤代理、經(jīng)紀(jì)）、物業(yè)管理、投資顧問、評(píng)估等的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相輔相成，圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，針對(duì)不同主體的服務(wù)需求開展業(yè)務(wù)，形成了包括顧問策劃、資產(chǎn)評(píng)估、代理銷售、二手經(jīng)紀(jì)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊。目前我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍主要集中在住宅物業(yè)市場(chǎng)，相比之下國(guó)外的大型綜合房地產(chǎn)服務(wù)公司業(yè)務(wù)重心更集中在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，并提供了物業(yè)管理、租賃代表、資產(chǎn)管理等房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的服務(wù)。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)總體景氣趨勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)高度相關(guān)，但房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊特性，受到不同因素的影響，面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)的敏感程度亦有所不同。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)主要為五個(gè)業(yè)務(wù)板塊：（1）代理銷售代理銷售的范疇涵蓋了住宅、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型，以及一手物業(yè)和二手物業(yè)的銷售代理服務(wù)，收入主要來源于成功交易所帶來的傭金收入。代理銷售業(yè)務(wù)的發(fā)展取決于物業(yè)成交量及物業(yè)成交價(jià)格兩個(gè)關(guān)鍵因素，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣，信貸環(huán)境寬松且市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲時(shí)，代理銷售業(yè)務(wù)將呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由于傭金收入的性質(zhì)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入隨周期波動(dòng)較大。（2）代理租賃代理租賃涵蓋了寫字樓、商場(chǎng)及住宅等物業(yè)的租賃服務(wù)，其中不同房地產(chǎn)服務(wù)商的業(yè)務(wù)重點(diǎn)不同，房地產(chǎn)中介類公司以住宅租賃業(yè)務(wù)為主，而國(guó)際五大行則集中于商業(yè)物業(yè)及豪宅的租賃服務(wù)。代理租賃業(yè)務(wù)收入性質(zhì)也屬于傭金類收入，因此受經(jīng)濟(jì)周期影響亦頗大。但與代理銷售不同之處在于其與企業(yè)發(fā)展情況聯(lián)系更緊密，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，就業(yè)人數(shù)增加時(shí)，企業(yè)對(duì)于商業(yè)物業(yè)的租賃需求上升，帶動(dòng)租賃業(yè)務(wù)的活躍程度及租金的增長(zhǎng)。（3）物業(yè)管理與傭金類收入的業(yè)務(wù)板塊不同，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入屬于費(fèi)用類收入，企業(yè)客戶希望通過外包物業(yè)管理的形式節(jié)省資源投入，提升管理效率，并以簽訂管理合同的形式厘定管理費(fèi)率，每年向物業(yè)管理公司提交固定比率的管理費(fèi)用。因此，物業(yè)管理費(fèi)用收入有一定的“粘性”，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較小。隨著甲級(jí)寫字樓及高檔商場(chǎng)存量的增加，企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)水平要求的提升以及物業(yè)持有公司資源集中及成本控制的需求，未來物業(yè)管理業(yè)務(wù)仍有較大發(fā)展空間。由于業(yè)務(wù)發(fā)展仍不成熟，管理水平亟需提高，目前我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)商該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展較為緩慢，高端物業(yè)管理市場(chǎng)目前主要仍被國(guó)際五大行壟斷。（4）資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中定位較高也較難進(jìn)入的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展需要依托于成熟的金融體系和投資環(huán)境，隨著房地產(chǎn)基金的興起，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在發(fā)達(dá)國(guó)家已取得較大進(jìn)展，我國(guó)目前仍處于起步階段。與基金管理相似，資產(chǎn)管理的收入分為管理費(fèi)用及激勵(lì)費(fèi)用，前者取決于管理資產(chǎn)規(guī)模（AUM）的大小，后者取決于基金的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，因此該項(xiàng)業(yè)務(wù)雖對(duì)周期有一定的防御性，但爆發(fā)式增長(zhǎng)仍取決于物業(yè)價(jià)值表現(xiàn)。（5）咨詢顧問咨詢顧問業(yè)務(wù)涵蓋的范圍很廣，包括項(xiàng)目前期咨詢服務(wù)、土地及物業(yè)估值服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)咨詢服務(wù)、營(yíng)銷策劃咨詢服務(wù)等貫通產(chǎn)業(yè)鏈上下游的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)對(duì)象也不局限于開發(fā)商，還包括政府、銀行、企業(yè)等主體。咨詢顧問業(yè)務(wù)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化、精細(xì)化的發(fā)展而逐漸形成的，與市場(chǎng)上咨詢公司的業(yè)務(wù)模式相似，其收入以顧問費(fèi)的形式產(chǎn)生，隨著企業(yè)咨詢需求而產(chǎn)生。收入隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資、開發(fā)、并購(gòu)等活動(dòng)而波動(dòng)，屬高附加值、高壁壘的業(yè)務(wù)板塊。2、服務(wù)業(yè)五大行：物管業(yè)務(wù)占據(jù)半壁江山房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展至今，涌現(xiàn)出5家具有多年物業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商，分別是戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、仲量聯(lián)行（JLL）、高力國(guó)際（Colliers）及第一太平洋戴維斯（Savills）。五大行均為大型跨國(guó)集團(tuán)，在世界主要地區(qū)和城市均有布點(diǎn)，業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣和工程顧問等，打造房地產(chǎn)行業(yè)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。從五大行總體情況來看，物業(yè)管理是五大行收入占比最多的部分，平均占40%，物業(yè)租賃收入約占26%。在地區(qū)分布方面，美洲是第一大市場(chǎng)，收入占比高達(dá)54%。盡管國(guó)際地產(chǎn)顧問公司的業(yè)務(wù)范圍和區(qū)域布局都很廣，但是每家公司都會(huì)有自己強(qiáng)項(xiàng)和重點(diǎn)區(qū)域，如世邦魏理仕的優(yōu)勢(shì)主要在高端物業(yè)管理上，第一太平洋戴維斯的優(yōu)勢(shì)在于高端寫字樓和住宅物業(yè)管理上，高力國(guó)際的強(qiáng)項(xiàng)在于零售、招商，戴德梁行更多涉足估價(jià)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，仲量聯(lián)行的優(yōu)勢(shì)在于一手交易。從區(qū)域分布來看，盡管都經(jīng)過了全球化的歷程，但各個(gè)公司的側(cè)重區(qū)域也有所不同，世邦魏理仕與高力國(guó)際的業(yè)務(wù)主要集中在美洲，戴德梁行和仲量聯(lián)行區(qū)域分布相對(duì)均衡，仲量聯(lián)行更集中于歐洲，第一太平洋戴維斯美洲業(yè)務(wù)較少，主要集中在歐洲和亞太地區(qū)。中國(guó)作為一個(gè)兵家必爭(zhēng)之地，早在上世紀(jì)80年代就獲得五大行垂青，以世邦魏理仕為例，由1988年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)至今，業(yè)務(wù)遍及北京、長(zhǎng)沙、成都、重慶、大連、廣州、杭州、青島、上海、天津、武漢、沈陽、深圳以及全中國(guó)100多座城市約13處項(xiàng)目辦公室，提供的包括零售地產(chǎn)、住宅、辦公樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)設(shè)施管理、投資、戰(zhàn)略顧問、項(xiàng)目與開發(fā)服務(wù)以及市場(chǎng)研究等專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)。3、崛起：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線擴(kuò)張與兼并收購(gòu)全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了3個(gè)階段：第一階段：1780-1950：18世紀(jì)末五大行中的仲量聯(lián)行和戴德梁行的前身分別在英國(guó)成立，業(yè)務(wù)主要集中在個(gè)別城市的單項(xiàng)業(yè)務(wù)，各公司的初始業(yè)務(wù)板塊有所不同，如第一太平洋戴維斯以處理農(nóng)業(yè)用地起家，仲量聯(lián)行起初是一家拍賣行，發(fā)展速度較為緩慢。第二階段：1950-1980：本土整合階段，有實(shí)力的房地產(chǎn)服務(wù)商開始在本土（歐洲、美國(guó)）大規(guī)模擴(kuò)張，整合后的世邦魏理仕及高力國(guó)際均于70年代崛起，業(yè)務(wù)模式逐漸多樣化，形成如今全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的雛形。第三階段：1980至今：全球整合階段，五大行開始真正崛起，隨著全球化的發(fā)展，五大行通過大規(guī)模并購(gòu)的方式進(jìn)入全球市場(chǎng)，并發(fā)展成涵蓋物業(yè)租賃、物業(yè)管理、資本市場(chǎng)、投資管理、評(píng)估咨詢、開發(fā)服務(wù)的全服務(wù)跨國(guó)集團(tuán)，行業(yè)集中化和精細(xì)化程度加強(qiáng)。從五大行的歷史發(fā)展軌跡，我們總結(jié)出三個(gè)特點(diǎn)：地域擴(kuò)張、產(chǎn)品線擴(kuò)張、兼并收購(gòu)。以上三個(gè)特點(diǎn)也是使得五大行可以在上世紀(jì)80年底以來規(guī)模得以迅速擴(kuò)大的主要原因。（1）地域擴(kuò)張五大行的發(fā)展均經(jīng)過了由本土區(qū)域擴(kuò)張向全球擴(kuò)張的階段，通過區(qū)域擴(kuò)張，房地產(chǎn)服務(wù)商可以進(jìn)入市場(chǎng)容量較大（如美國(guó)、歐洲）或市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大（如亞太地區(qū)）的國(guó)家和地區(qū)，通過利用現(xiàn)有品牌及成熟的商業(yè)模式在異地?cái)U(kuò)張復(fù)制，并借助并購(gòu)加快擴(kuò)張速度，獲取當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)知識(shí)、人才。以世邦魏理仕為例，1968年上市之后，借助并購(gòu)，公司業(yè)務(wù)先后拓展到西北部西雅圖；東部的馬里蘭州，弗吉尼亞州，華盛頓哥倫比亞特區(qū)，賓夕法尼亞州，紐約州，馬薩諸薩州；東南部的佐治亞州和佛羅里達(dá)州；中北部的明尼蘇達(dá)州，伊利諾亞州，堪薩斯州和科羅拉多州。1996年，從西爾斯中獨(dú)立出來的世邦魏理仕于實(shí)現(xiàn)第二次IPO，募資8000萬美元，并制定了更為雄心勃勃的戰(zhàn)略目標(biāo)：“成為行業(yè)領(lǐng)先的，具備全球覆蓋，業(yè)務(wù)垂直整合的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司。確立新戰(zhàn)略定位后，世邦魏理仕開始第二輪整合，業(yè)務(wù)迅速由美國(guó)拓展到全球57個(gè)國(guó)家400多間辦公室，成為全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)商。（2）產(chǎn)品線擴(kuò)張五大行的發(fā)展均經(jīng)過由單一產(chǎn)品向全服務(wù)產(chǎn)品線的擴(kuò)張過程，各個(gè)公司的產(chǎn)品線發(fā)展略有不同，如仲量聯(lián)行最早是一家拍賣行，第一太平洋戴維斯以處理農(nóng)業(yè)用地起家，世邦魏理仕成立之初主要業(yè)務(wù)是物業(yè)銷售和租賃，其后逐漸向物業(yè)外包、按揭服務(wù)等業(yè)務(wù)線延伸。進(jìn)入20世紀(jì)末，五大行更大舉發(fā)展投資管理業(yè)務(wù)，其中最引人注目的是2024年仲量聯(lián)行前身JonesLangWootton與以投資管理見長(zhǎng)的LaSallePartners合并，形成現(xiàn)在的仲量聯(lián)行JonesLangLaSalle，截至2024年，仲量聯(lián)行的管理463億美元的房地產(chǎn)投資資產(chǎn)，在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金公司中排名第五，管理資產(chǎn)規(guī)模大于凱雷、高盛等知名投資管理機(jī)構(gòu)。產(chǎn)品線的擴(kuò)張除了單純擴(kuò)大業(yè)務(wù)總體規(guī)模之外，還有顯著的協(xié)同效應(yīng)，產(chǎn)生各業(yè)務(wù)線之間的交叉銷售機(jī)會(huì)，提升公司在全行業(yè)的整體影響力。未來客戶一定是多樣化需求，綜合服務(wù)是未來的一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)椴豢赡茏鳛橐粋€(gè)項(xiàng)目選十多家中介公司來服務(wù)，這樣不是創(chuàng)造價(jià)值，而是增加成本，因此公司通過產(chǎn)品線擴(kuò)張形成了一個(gè)服務(wù)鏈?zhǔn)潜赜芍贰＃?）兼并收購(gòu)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在全球范圍來講是一個(gè)相對(duì)分散的行業(yè)，近年來隨著大型房地產(chǎn)服務(wù)商全球擴(kuò)張及產(chǎn)品線擴(kuò)張，行業(yè)集中度逐漸提高，五大行從2024年-2024年4年期間營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)37.83%，達(dá)到156億美元，而促使五大行發(fā)展的重要途徑和手段則為兼并收購(gòu)。通過收購(gòu)，公司既可以彌補(bǔ)弱勢(shì)區(qū)域，進(jìn)入新市場(chǎng)，也可以延長(zhǎng)并強(qiáng)化公司的業(yè)務(wù)線。在2024年JonesLangWootton與LaSallePartners合并后，仲量聯(lián)行在接下來10年間完成了涉及13個(gè)國(guó)家業(yè)務(wù)的35筆兼并收購(gòu)，其中僅2024年一年就完成了13筆收購(gòu)，擴(kuò)張速度驚人。2024-2024年期間，五大行用于收購(gòu)的現(xiàn)金支出累計(jì)達(dá)到57.21億美元，僅世邦魏理仕2024年收購(gòu)TrammellCrowCompany單筆交易金額就高達(dá)22億美元（非全部現(xiàn)金支付）。未來隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張，將呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，相當(dāng)一批規(guī)模小、實(shí)力弱、專業(yè)化水平低的公司將被淘汰出局或被兼并，整個(gè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)向規(guī)模化和集中化邁進(jìn)。二、中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：星星之火，燎原之勢(shì)1、伴隨行業(yè)走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)前景廣闊以中國(guó)大陸、香港和發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)為代表，我們將房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式演變過程劃分為三個(gè)主要階段：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)金融每一個(gè)階段，特有的經(jīng)濟(jì)特征、優(yōu)勢(shì)特征與需求特征綜合決定了行業(yè)內(nèi)主流的業(yè)務(wù)模式。目前我國(guó)城市化率剛剛突破50%，處于開發(fā)與持有模式并重的階段，同時(shí)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)開始起步，未來隨著城市化率的提高，發(fā)展空間巨大。同時(shí)，與美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)收入結(jié)構(gòu)相比，我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)占行業(yè)總收入比例較少，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍以住宅開發(fā)為主，未來隨著經(jīng)濟(jì)、人口、行業(yè)發(fā)展的變化，房地產(chǎn)服務(wù)占全行業(yè)總收入的比例將逐漸上升。2、發(fā)展歷程：傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)現(xiàn)代總體而言，我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：（1）萌芽階段（1988-1995）1988年12月深圳成立了國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份，成為我國(guó)第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。1992年鄧小平同志南巡講話之后，商品房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，在改革開放的前沿地區(qū)和沿海大城市，零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)。（2）起步階段（1996-2024）1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到法律承認(rèn)。2024年出臺(tái)“23號(hào)文”停止福利化分房，一方面促進(jìn)了大量存量房進(jìn)入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，從而使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)獲得了快速的發(fā)展。（3）擴(kuò)張階段（2024-2024）中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛，全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。該時(shí)期行業(yè)中成長(zhǎng)起一批門店過百、人員過千的大型企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國(guó)、合富輝煌、偉業(yè)顧問等。（4）整合階段（2024至今）伴隨著限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)以及全球金融危機(jī)來帶的增長(zhǎng)放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)、投資需求受到較大程度的抑制，商品住房市場(chǎng)和二手住房市場(chǎng)開始盤整，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也相應(yīng)出現(xiàn)了“洗牌”的局面，一些品牌不過硬、經(jīng)營(yíng)管理不善的企業(yè)逐步被淘汰出局，而一些優(yōu)秀的品牌企業(yè)則逆市擴(kuò)張，布局全國(guó)，占據(jù)了更大的市場(chǎng)份額。在集中度提升的同時(shí)，行業(yè)開始往專業(yè)化和精細(xì)化方向發(fā)展，部分企業(yè)開始探索新的業(yè)務(wù)模式，如房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、物業(yè)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)投資及金融服務(wù)等?？v觀國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐步走向成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并成為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行中不可或缺的重要一環(huán)。目前我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)正漸漸由傳統(tǒng)粗放走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，伴隨嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制建立、全社會(huì)地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)邁向深層次、高附加值，我們有理由相信，未來我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將大有可為。3、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)由住宅主導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)過渡通過對(duì)比世邦魏理仕和世聯(lián)地產(chǎn)的收入占比可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍以傭金類收入業(yè)務(wù)為主，代理銷售占世聯(lián)地產(chǎn)收入的73%，而物業(yè)管理則占世邦魏理仕收入的35%，傭金類收入占比極少。這與我國(guó)當(dāng)前以住宅物業(yè)為主的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特性有關(guān)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，城市化率及第三產(chǎn)業(yè)占比較高，使得商業(yè)物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)成為國(guó)際五大行的主要業(yè)務(wù)核心。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以住宅物業(yè)為主導(dǎo)，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，支撐住宅物業(yè)的18-44歲居民的居住需求將達(dá)到頂峰并開始進(jìn)入停滯期，新增住宅套數(shù)增量明顯下降，空臵率上升，住宅市場(chǎng)趨于飽和。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)GDP及就業(yè)人口占比將不斷提升，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的需求，未來我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將迎來重大發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)也將由住宅主導(dǎo)的傭金類中介服務(wù)向以商業(yè)住宅為主導(dǎo)的物業(yè)管理、投資管理、咨詢顧問等費(fèi)用類咨詢管理服務(wù)轉(zhuǎn)變，并打造包括物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣和工程顧問等業(yè)務(wù)范疇的房地產(chǎn)行業(yè)全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。4、具體業(yè)務(wù)發(fā)展的方向（1）傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)：傭金費(fèi)率下調(diào)，市場(chǎng)集中度提升房地產(chǎn)住宅一手代理及二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，進(jìn)入門檻較低，但由于上世紀(jì)90年代以來，尤其是2024年出臺(tái)“23號(hào)文”停止福利化分房后，商品房市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)，也為房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)帶來了快速發(fā)展的“黃金十年”，涌現(xiàn)出過萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。然而隨著金融危機(jī)帶來的市場(chǎng)降溫以及調(diào)控政策的出臺(tái)，這項(xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出優(yōu)勝劣汰，集中度提升的局面。未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)仍將是兵家必爭(zhēng)之地。代理經(jīng)紀(jì)收入很容易受到房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)波動(dòng)的影響，主要受到成交量、成交價(jià)格以及傭金費(fèi)率的影響。今年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比增速達(dá)到19.7%，商品房銷售額54028億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)33.9%。伴隨行業(yè)調(diào)控機(jī)制轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效，新一屆政府上臺(tái)后的表態(tài)不談壓抑房?jī)r(jià)，而是以更市場(chǎng)化的手段增加供給，有利于平抑房?jī)r(jià)的過快上漲，有利于行業(yè)向穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)將會(huì)在這一大背景下逐步趨穩(wěn)，行業(yè)集中度繼續(xù)攀升。價(jià)格方面，2024年9月，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比上升9.48%，環(huán)比上升1.07%，漲幅不斷擴(kuò)大；一線城市同比上升19.56%，環(huán)比上升2.48%；二線城市同比上升8.45%，環(huán)比上升0.73%；三線城市同比上升3.63%，環(huán)比上升0.69%。一線城市及重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)維持上漲態(tài)勢(shì)，供應(yīng)充足的三、四線城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)。從市場(chǎng)占有率上來看，行業(yè)集中度提升的趨勢(shì)越來越明顯，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的四家上市房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的代理銷售市場(chǎng)份額已經(jīng)從2024年的4.9%上升到2024年的8%，三年時(shí)間提升了3.1個(gè)百分點(diǎn)，隨著龍頭企業(yè)完成全國(guó)布局，市場(chǎng)資源不斷向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，并形成信息和房產(chǎn)資源網(wǎng)絡(luò)，提供更多選擇，降低購(gòu)房者的時(shí)間成本。與此同時(shí)，大型企業(yè)也通過并購(gòu)的方式進(jìn)入自己不熟悉的區(qū)域，例如世聯(lián)地產(chǎn)收購(gòu)濟(jì)南信立怡高、四川嘉聯(lián)興業(yè)、重慶緯聯(lián)地產(chǎn)等公司股權(quán)，以此加快區(qū)域擴(kuò)張的速度。房地產(chǎn)策劃代理Top10企業(yè)的市場(chǎng)份額自2024年以來呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由7%上升至12%。市場(chǎng)集中度提升趨勢(shì)明顯。另一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大企業(yè)已可通過擴(kuò)張形成規(guī)模效益，并以降低傭金費(fèi)率的方式提高市場(chǎng)份額，近年來傭金費(fèi)率已由過去的1%以上降至0.9%以下，并穩(wěn)定在0.8%-0.9%區(qū)間。傭金費(fèi)用率的下調(diào)使得市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略更集中于擴(kuò)大市場(chǎng)份額，無法形成規(guī)模效益的企業(yè)將面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，而龍頭受益于行業(yè)集中度提升，未來傳統(tǒng)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)仍有發(fā)展空間，最后形成類似香港的地區(qū)乃至全國(guó)寡頭市場(chǎng)。（2）物業(yè)資產(chǎn)管理：市場(chǎng)空間廣闊，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理涵蓋的意義很廣泛，包括了公寓、辦公樓、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)的資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)持有者對(duì)于物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)水平的要求越來越高。與此同時(shí)，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資源集中及成本控制，物業(yè)管理服務(wù)外包的需求也不斷提高，行業(yè)市場(chǎng)前景空間廣闊。在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，寫字樓的物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比較大。自90年代后，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)一二線城市開始大規(guī)模建立辦公寫字樓，在短短二十年，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)逐漸從零星開發(fā)發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模和層次。在數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，寫字樓的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提升，新落成的寫字樓中5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的數(shù)量不斷增加，而這部分寫字樓對(duì)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)也將相應(yīng)提高。目前我國(guó)地產(chǎn)服務(wù)商物業(yè)管理業(yè)務(wù)仍處于起步階段，無論是從管理項(xiàng)目的個(gè)數(shù)還是管理面積上來看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際五大行，一線城市的高端寫字樓委托管理項(xiàng)目大多由五大行等國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商包攬，而我國(guó)本土服務(wù)商則主要擴(kuò)張青島、合肥等二線城市項(xiàng)目。目前國(guó)際五大行對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)要求了一定的利潤(rùn)率，價(jià)格未必是二線城市業(yè)主承受范圍之內(nèi)，因此我國(guó)地產(chǎn)服務(wù)商于二線城市具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于代理、經(jīng)紀(jì)乃至于咨詢業(yè)務(wù)，物業(yè)管理具有一定的抗周期屬性，物業(yè)管理收入屬于費(fèi)用類收入，隨經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)小，且寫字樓等物業(yè)一旦選定一家房地產(chǎn)服務(wù)商作為物業(yè)管理公司，更改或棄用原公司的幾率不大，具有粘性，有助于穩(wěn)定公司業(yè)績(jī)，平滑收入波動(dòng)。從第一太平洋戴維斯的業(yè)務(wù)收入情況來看，交易顧問等業(yè)務(wù)受到金融危機(jī)沖擊較大，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率受到金融危機(jī)的影響最小，且收入一直呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出物業(yè)管理業(yè)務(wù)起到的穩(wěn)定作用。根據(jù)《2024-2024年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》，截至2024年上半年全國(guó)二十大主要城市寫字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓總存量接近3400萬平方米，而新增供應(yīng)面積則達(dá)到1121萬平米，增長(zhǎng)幅度高達(dá)32%。截至2024年底，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占就業(yè)人數(shù)比例僅為36.1%，而這一比例在美國(guó)則高達(dá)81.9%，未來十年間產(chǎn)業(yè)升級(jí)將繼續(xù)持續(xù)，而第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也將進(jìn)一步快速向二十大主要城市聚集。按照每年20%的增速推算，到2024年底全國(guó)二十大主要城市寫字樓總量約為2.1億平米。經(jīng)測(cè)算，由此產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)總收入為247億/年。注：美國(guó)市場(chǎng)包括八大核心區(qū)域：亞特蘭大、芝加哥、達(dá)拉斯、休斯頓、洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓目前大部分國(guó)內(nèi)企業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)還停留在物業(yè)管理價(jià)值鏈的低端，即基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占據(jù)主營(yíng)收入的90%以上，屬于勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)，進(jìn)入門檻低，運(yùn)營(yíng)毛利低，易于復(fù)制，既無法滿足現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)要求，也無法在市場(chǎng)上形成持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要突破價(jià)值鏈低端，應(yīng)通過合理運(yùn)籌、技術(shù)整合與運(yùn)營(yíng)手段，全面提高物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率及收益，提供基礎(chǔ)服務(wù)以外的增值服務(wù)，例如世聯(lián)地產(chǎn)目前就物業(yè)管理業(yè)務(wù)，正與IBM合作開發(fā)一套物業(yè)管理IT服務(wù)系統(tǒng)，整合數(shù)據(jù)及各種溝通聯(lián)絡(luò)方式，提升租戶與業(yè)主體驗(yàn)，為物業(yè)持有人提供長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)健的現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值，從而改變當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的微利模式與發(fā)展困境。（3）金融服務(wù)：蓄勢(shì)待發(fā)，靜待機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)與金融緊密掛鉤，無論是房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)參與群體，都呈現(xiàn)出金融化的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，不管是前期拿地、中期建設(shè)，還是后期回款，現(xiàn)金流的充裕及健康程度，都將在很大程度上決定地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至開發(fā)企業(yè)的成敗。從投資的角度來講，房地產(chǎn)的商品屬性越來越向金融產(chǎn)品靠近，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)貨幣市場(chǎng)有巨大的相互作用力，而且房地產(chǎn)作為一種獨(dú)特的資產(chǎn)類別，為投資者提供了投資的機(jī)遇，投資者可通過多種方式參與房地產(chǎn)投資。目前我國(guó)仍未推出REITs、MBS等具有房地產(chǎn)屬性的金融工具，隨著房地產(chǎn)金融頂層設(shè)計(jì)的逐步完善，市場(chǎng)空間將進(jìn)一步釋放。最后，從參與群體來看，金融類機(jī)構(gòu)的參與度不斷提高，銀行、信托、私募房地產(chǎn)基金等金融機(jī)構(gòu)紛紛入場(chǎng)，根據(jù)西方經(jīng)驗(yàn)，各類房地產(chǎn)基金在市場(chǎng)中的比重未來將進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)服務(wù)商提供的金融服務(wù)包括按揭代理、融資擔(dān)保、小額貸款、投資管理等服務(wù)，其中市場(chǎng)空間最廣闊的是投資管理服務(wù)，也是國(guó)際五大行金融服務(wù)中的業(yè)務(wù)重心，仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資及世邦魏理仕旗下的世邦魏理仕環(huán)球投資分別在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金公司中排名第五和第十二位，領(lǐng)盛投資管理資產(chǎn)高達(dá)463億美元。我國(guó)的房地產(chǎn)基金起步較慢，2024年上海中城聯(lián)盟投資管理股份作為國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)由多位地產(chǎn)商共同出資設(shè)立。經(jīng)過10年發(fā)展，截至2024年底，活躍于中國(guó)市場(chǎng)的私募房地產(chǎn)基金管理公司共178家，其中本土私募房地產(chǎn)基金管理公司141家，外資公司31家，合資機(jī)構(gòu)6家。根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2024年到2024年共有221支針對(duì)亞洲市場(chǎng)（投資范圍包括中國(guó)大陸地區(qū)）的私募房地產(chǎn)基金成功完成募集，涉及募資總額達(dá)366.68億美元，涉及投資總金額為186.67億美元。然而，我國(guó)私募房地產(chǎn)基金的法律地位還沒有完全確立，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的投資主體—機(jī)構(gòu)投資者還沒有形成，缺少私募房地產(chǎn)基金的合格基金管理人才等。我國(guó)私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，正在探索的發(fā)展初期。三、標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn)1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)龍頭：全國(guó)布局完成，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)之一；2024年8月28日，世聯(lián)地產(chǎn)在深交所上市，成為目前唯一一家家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。經(jīng)過20年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國(guó)性的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，擁有子公司、控股公司共53家（含并購(gòu)公司），為全國(guó)200多個(gè)城市的客戶、超過5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。截止2024年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國(guó)設(shè)立并運(yùn)營(yíng)的全資子公司41家、控股子公司3家（不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司）基本完成代理顧問業(yè)務(wù)的全國(guó)布局；業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)代理銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，公司將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)。2、一手代銷+顧問策劃業(yè)務(wù)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先位置（1）代理銷售公司2024年前三季度一手物業(yè)代理銷售額為2208億元；同比增加57.15%；一手物業(yè)代理市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升至4.1%，持續(xù)領(lǐng)銜全行業(yè)。代理費(fèi)模式上，主要為純粹的代理費(fèi)，即合同約定初始代理費(fèi)率，根據(jù)銷售情況，對(duì)代理費(fèi)率跳點(diǎn)爬坡；部分采取保證金收益分成方式，即公司預(yù)先會(huì)給開發(fā)商打保證金（基本約100~200萬元），若達(dá)合同規(guī)定，則有代理費(fèi)，如不達(dá)則承擔(dān)喪失保證金風(fēng)險(xiǎn)；公司未來有望更為傾向于保證金模式，一定保證金下，公司涉及房屋驗(yàn)收等更多環(huán)節(jié)，更多參與更多發(fā)現(xiàn)，可更早知道相關(guān)需求（如裝修服務(wù)等），有助于公司服務(wù)點(diǎn)的新增與拓展；為避免資金壓力過大，合理控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，公司代銷業(yè)務(wù)不采取包銷模式，穩(wěn)健增長(zhǎng)舍棄其較高銷售費(fèi)率；整體看，公司代銷費(fèi)率與行業(yè)前10名中較低，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健且議價(jià)能力明顯。行業(yè)洗牌，大浪淘沙的時(shí)代下，作為具規(guī)模效應(yīng)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)勢(shì)的龍頭，公司有望進(jìn)一步拓展市場(chǎng)份額：未來公司代銷業(yè)務(wù)，在布局城市的逐步成熟下，調(diào)到新區(qū)域的人員其人均效能能不斷提升；公司在銷售環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化方面進(jìn)行提升，亦能降低整體成本；此外，當(dāng)前公司代銷額在深圳市占率高達(dá)50%，與中原地產(chǎn)基本持平；考慮當(dāng)前公司代銷業(yè)務(wù)全國(guó)布局已基本完成，考慮到中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)代理市場(chǎng)正處于“規(guī)模化”向“聚集”轉(zhuǎn)變的階段，而深圳等成熟市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入平衡階段：處于領(lǐng)導(dǎo)地位2至3家企業(yè)會(huì)占據(jù)絕大部分市場(chǎng)份額，其他競(jìng)爭(zhēng)者影響力和市場(chǎng)份額極為有限。未來，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)集中度的提升將體現(xiàn)在每一個(gè)城市和地區(qū)，深圳今天的競(jìng)爭(zhēng)格局很可能成為其它城市的未來。（2）顧問策劃公司顧問策劃業(yè)務(wù)于國(guó)內(nèi)市占第一，策劃業(yè)務(wù)目前主要分為戰(zhàn)略顧問（面向地方政府或土地運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)）、住宅開發(fā)咨詢顧問及商用綜合體物業(yè)服務(wù)（面向開發(fā)商），業(yè)務(wù)當(dāng)前形式主要為咨詢服務(wù)及銷售報(bào)告，平均單案子咨詢費(fèi)約在40-50萬左右；對(duì)智力較高要求的特性，及公司多年專業(yè)化知識(shí)積累形成較高壁壘，且顧問策劃使公司可于項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的早期即進(jìn)入，先行優(yōu)勢(shì)促使該業(yè)務(wù)與代理銷售等后續(xù)業(yè)務(wù)良性聯(lián)動(dòng)。3、有?。和卣刮锕芙鹑?，延長(zhǎng)服務(wù)線長(zhǎng)期來看，隨城市化階段及購(gòu)房人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開發(fā)商利潤(rùn)空間收窄的大背景下，傳統(tǒng)代理銷售及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定收益能力有限，城市功能和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，以及客戶需求層次的提升對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品和服務(wù)提出了更高的要求。與合富輝煌等大部分房地產(chǎn)服務(wù)商不同，世聯(lián)地產(chǎn)不滿足于將業(yè)務(wù)重心完全放在代理銷售上，而是向世邦魏理仕等五大行學(xué)習(xí)，大力發(fā)展金融服務(wù)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，致力于成為全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)集成式服務(wù)商。（1）拓展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)公司于2024年通過對(duì)青島雅園物業(yè)管理60%股權(quán)的收購(gòu)，正式進(jìn)軍物業(yè)管理業(yè)務(wù)，青島雅苑原為新地地產(chǎn)集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司，所管主要為新地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；今年8月，公司對(duì)北京安信行資產(chǎn)管理公司60%股權(quán)進(jìn)行收購(gòu)，安信行主要專注于IT、通訊企業(yè)總部辦公樓物業(yè)管理，總部物業(yè)單樓業(yè)權(quán)較為集中，管理成本較低。物業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展使得公司進(jìn)入物業(yè)營(yíng)運(yùn)階段，進(jìn)一步延伸物業(yè)服務(wù)鏈；未來公司將進(jìn)一步通過收購(gòu)合適物管企業(yè)，及利用代銷顧問早期介入物業(yè)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步拓展物管業(yè)務(wù)，有望于在做大基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，結(jié)合世聯(lián)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，疊加高利潤(rùn)的資產(chǎn)策劃、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和租賃服務(wù)業(yè)務(wù)，形成高于同行的盈利能力。（2）進(jìn)入金融服務(wù)業(yè)公司2024年通過對(duì)盛澤擔(dān)保（持股62.5%）、世聯(lián)投資（持股100%）、世聯(lián)信貸（間接持股100%，2024年3月末調(diào)整后股權(quán)結(jié)構(gòu)為：世聯(lián)地產(chǎn)持71%，世聯(lián)投資持29%）三家公司的收購(gòu)，進(jìn)軍金融服務(wù)行業(yè)。目前公司金融服務(wù)業(yè)務(wù)區(qū)域上仍局限于深圳，當(dāng)前為與房地產(chǎn)相關(guān)的擔(dān)保、小額貸款及按揭服務(wù)；其中小額貸款占比較重，主要貸給代銷的購(gòu)房者，幫其支付部分首付款，利率在14%左右；未來將進(jìn)一步利用其主業(yè)積累優(yōu)勢(shì)，拓展地產(chǎn)開發(fā)投融資咨詢及相關(guān)基金服務(wù)；若頂層設(shè)計(jì)放松后，公司將積極進(jìn)軍房地產(chǎn)基金等新業(yè)務(wù)。（3）提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)8月19日，公司與臺(tái)灣恒安照護(hù)（臺(tái)灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌）集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，當(dāng)前協(xié)議仍為框架；目前世聯(lián)地產(chǎn)已于北京、成都、南昌、武漢等地接觸較多前期養(yǎng)老項(xiàng)目，公司由于自身缺乏具體實(shí)施養(yǎng)老服務(wù)能力，與較為成熟的專業(yè)第三服務(wù)方，而另一方面，恒安照護(hù)于大陸缺少渠道，公司可成為其與需求對(duì)接的橋梁，合作促使雙方資源共享，共同拓寬服務(wù)點(diǎn)及范圍；當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目仍處於探討期，公司提早進(jìn)入為未來相關(guān)需求涌現(xiàn)建立應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)，奠定先行優(yōu)勢(shì)。未來在公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)拓展下，公司逐步進(jìn)入中高端住宅社區(qū)物管，著眼社區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)需求，有望通過其物管及咨詢對(duì)接服務(wù)點(diǎn)，外包于恒安照護(hù)進(jìn)一步展開合作。4、有舍：做自己，不跟隨業(yè)務(wù)拓展考驗(yàn)公司如何在有限的資源下做出最優(yōu)的選擇，而世聯(lián)在業(yè)務(wù)選擇上不盲從，根據(jù)自身情況，明確戰(zhàn)略導(dǎo)向，有所取舍，合理配臵。（1）二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以“世聯(lián)行”為品牌，定位于中高端客戶市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容為二手房租賃與買賣。目前現(xiàn)狀：公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)份額、門店數(shù)量、營(yíng)業(yè)收入等整體規(guī)模方面均低于行業(yè)內(nèi)的大型經(jīng)紀(jì)公司（中原、合富）?？紤]實(shí)體店鋪?zhàn)饨鸱矫孑^高開支，以及較大業(yè)績(jī)波動(dòng)特性，公司不斷對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)門店進(jìn)行縮減，視其為公司戰(zhàn)略保留業(yè)務(wù)，控制規(guī)模保障風(fēng)險(xiǎn)，可視局勢(shì)變化靈活調(diào)整。（2）電商代銷基于“實(shí)體至線上”的銷售渠道部分轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)下，相對(duì)易居積極進(jìn)軍電商代銷業(yè)務(wù)（新浪房產(chǎn)頻道及百度房產(chǎn)頻道），出于建立自身的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)所面臨競(jìng)爭(zhēng)者先行優(yōu)勢(shì)、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力要求、過大成本開支等多方面因素，世聯(lián)地產(chǎn)并未發(fā)展自身電商業(yè)務(wù)（兩年前曾開發(fā)居善網(wǎng)，后取消）。從當(dāng)前臵業(yè)習(xí)慣及特點(diǎn)看，線上代銷沖擊有限；在天津四個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)合代理中，公司利用自身渠道與易居“線上下互動(dòng)”渠道較量下，所售樓盤量結(jié)果約為4:3（世聯(lián)：易居），公司自身代銷渠道優(yōu)勢(shì)仍然明顯；在獲取電商對(duì)于公司擴(kuò)大營(yíng)銷輻射面等優(yōu)點(diǎn)上，未來公司有望采取與電商（如搜房網(wǎng)）合作的方式，不建立自身互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，也更有利于合作開展。5、盈利預(yù)測(cè)我們預(yù)測(cè)公司2024-2024年?duì)I業(yè)收入分別為27億、35億和43億，EPS為0.76、1.00和1.21元。公司定位清晰，業(yè)務(wù)體系完善，完成全國(guó)布局，規(guī)模優(yōu)勢(shì)盡顯，并將在未來繼續(xù)擴(kuò)張物業(yè)管理與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)板塊，向“中國(guó)的世邦魏理仕”這一目標(biāo)大步闊進(jìn)。我們看好房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)后，與之相伴而生的服務(wù)業(yè)的廣闊前景，并認(rèn)為作為A股中絕無僅有的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)標(biāo)的，世聯(lián)地產(chǎn)將以其“咨詢+實(shí)施”的優(yōu)質(zhì)模式和卓越的戰(zhàn)略管控在未來為投資者交上一份滿意的答卷。

2024年有線網(wǎng)絡(luò)行業(yè)分析報(bào)告2024年3月目錄一、國(guó)網(wǎng)整合的預(yù)期未變 31、新聞出版廣電總局“三定”方案落定 32、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在 33、目前省級(jí)廣電已經(jīng)成為事實(shí)的市場(chǎng)主體 4二、有線電視用戶的價(jià)值評(píng)估 51、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價(jià)值 52、有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論價(jià)值 63、2020年初至今上市公司的市值 8三、整合中的用戶價(jià)值重估 101、江蘇模式”中的用戶價(jià)值重估 102、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價(jià)值重估 113、電廣傳媒收購(gòu)省外有線用戶資源 13四、湖北廣電的整合之路 141、楚天網(wǎng)絡(luò)借殼上市 142、重組中的價(jià)值評(píng)估 153、湖北廣電的二次資產(chǎn)注入 16五、有線運(yùn)營(yíng)商的WACC計(jì)算 171、吉視傳媒的WACC值 17一、國(guó)網(wǎng)整合的預(yù)期未變1、新聞出版廣電總局“三定”方案落定新聞出版廣電總局的“三定”方案已經(jīng)落定，取消了一系列行政審批項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)一些行政審批權(quán)限下放到省級(jí)單位，比如取消了有線網(wǎng)絡(luò)公司股權(quán)性融資審批，將設(shè)置衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施審批職責(zé)下放省級(jí)新聞出版廣電行政部門。未來工作的重點(diǎn)：加強(qiáng)科技創(chuàng)新和融合業(yè)務(wù)的發(fā)展，推進(jìn)新聞出版廣播影視與科技融合，對(duì)廣播電視節(jié)目傳輸覆蓋、監(jiān)測(cè)和安全播出進(jìn)行監(jiān)管，推進(jìn)廣電網(wǎng)與電信網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)三網(wǎng)融合。從三定方案中，我們可以看出廣電的發(fā)展的方向：行政管理的有限度的放松，比如有線網(wǎng)絡(luò)股權(quán)融資審批取消；行政審批向省級(jí)廣電下放，比如衛(wèi)星電視接收審批下放；文化和科技、三網(wǎng)融合成為發(fā)展的主要方向。2、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在在2024年年初，國(guó)務(wù)院下發(fā)《推進(jìn)三網(wǎng)融合的總體方案》（國(guó)發(fā)5號(hào)文）決定推進(jìn)三網(wǎng)融合之際，就專門針對(duì)中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司進(jìn)行了明確的規(guī)劃，決定培育市場(chǎng)主體，組建國(guó)家級(jí)有線電視網(wǎng)絡(luò)公司(中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司)。國(guó)家廣電成立的初衷是在“三網(wǎng)融合”中，整合全國(guó)的有線網(wǎng)絡(luò)（第四張網(wǎng)絡(luò)），從而與電信運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)家廣電成立的不斷的推遲，注入資金規(guī)模大幅度縮水，特別是2023年1月原負(fù)責(zé)中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司組建的廣電總局副局長(zhǎng)張海濤出任虛職——中國(guó)廣播電視協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司的成立蒙上陰影。我們認(rèn)為每一次的推遲成立，中廣網(wǎng)絡(luò)的職能就會(huì)縮水一次，我們認(rèn)為相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)中廣網(wǎng)絡(luò)難以成為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體、競(jìng)爭(zhēng)的主體。維持原方案的方向預(yù)期，將先由部分省份為單位自報(bào)資產(chǎn)情況，隨后以資產(chǎn)規(guī)模大小通過對(duì)總公司認(rèn)股的形式，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，即“先掛牌，再整合”的股份制轉(zhuǎn)企方案。按照該方案，明確了國(guó)家出資的份額和掛牌的步驟，為中央財(cái)政先期投入進(jìn)行公司主體搭建，其中包括總公司基本框架的組建費(fèi)用和播控平臺(tái)、網(wǎng)間結(jié)算等業(yè)務(wù)總平臺(tái)的搭建費(fèi)用。3、目前省級(jí)廣電已經(jīng)成為事實(shí)的市場(chǎng)主體隨著我國(guó)文化體制改革的推進(jìn)，文化市場(chǎng)領(lǐng)域逐漸出現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主體——省級(jí)文化運(yùn)營(yíng)單位，在有線網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域，省網(wǎng)整合的進(jìn)一步深入，省級(jí)有線網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為有線網(wǎng)絡(luò)的市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)主體。在IPTV的發(fā)展中也是類似，百視通和CNTV主導(dǎo)的IPTV讓位于省級(jí)廣電主導(dǎo)，CNTV或者百視通參與的發(fā)展模式，省級(jí)運(yùn)營(yíng)單位成為市場(chǎng)的主體，省級(jí)運(yùn)營(yíng)單位及地方政府的利益訴求將影響相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。這種與地方政府密切的關(guān)系（資產(chǎn)、人事等關(guān)系），勢(shì)必會(huì)影響地方政府對(duì)有線網(wǎng)絡(luò)的支持力度和偏好。二、有線電視用戶的價(jià)值評(píng)估1、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價(jià)值考慮到目前有線電視的用戶主要分為數(shù)字用戶和模擬用戶，開展的增值業(yè)務(wù)主要有互動(dòng)視頻點(diǎn)播（高清視頻點(diǎn)播）和有線寬帶業(yè)務(wù)，收費(fèi)的模式基本上采取包月或者包年的收費(fèi)模式。有線電視用戶的收入相對(duì)穩(wěn)定，我們假設(shè)其為永續(xù)的現(xiàn)金流，我們采用WACC為折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，估算有線電視運(yùn)營(yíng)商的用戶的理論價(jià)值（即上市有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論市值）。我們以廣電網(wǎng)絡(luò)為例，無風(fēng)險(xiǎn)利率選取中國(guó)3年期國(guó)債收益率3.06%，按照我們的計(jì)算，廣電網(wǎng)絡(luò)的WACC為12.3%。同行業(yè)的公司的WACC值與公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)關(guān)系較大。2、有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論價(jià)值廣電網(wǎng)絡(luò)2022年有線電視用戶到達(dá)578.64萬戶，數(shù)字用戶421.58萬戶，副終端為56.15萬戶，每月每戶10元；付費(fèi)節(jié)目用戶154.02萬戶，主要有兩檔包月套餐99元和128元，我們按照年付100元/戶計(jì)算，考慮到有線網(wǎng)絡(luò)加大了優(yōu)惠促銷力度，付費(fèi)用戶和寬帶資費(fèi)要低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，2023年廣電網(wǎng)絡(luò)公司的理論價(jià)值150億元。天威視訊2022年有線電視用戶達(dá)到109萬戶，高清互動(dòng)電視用戶達(dá)到24萬戶，付費(fèi)節(jié)目用戶達(dá)到4.6萬戶，寬帶用戶達(dá)到33萬戶。高清互動(dòng)年付套餐分為500元、600元和700元三檔，我們保守全部按照年付500元/戶計(jì)算，付費(fèi)節(jié)目年付按照500元/戶、寬帶用戶年付800元/戶計(jì)算，天威視訊2023年的理論市值為68億元。由于歌華有線的模擬用戶和數(shù)字用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，每月18元每戶，其市值主要來來自于有線電視用戶數(shù)的增長(zhǎng)和高清互動(dòng)電視收費(fèi)用戶增長(zhǎng)，有線電視的用戶的增長(zhǎng)有限，目前主要關(guān)注在高清互動(dòng)電視，目前主要采取免費(fèi)推廣的形式，絕大部分為免費(fèi)的，考慮到歌華有線推出Si-TV的高清電視包，我們估計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與天威視訊差不多300元/年，按照我們的40%左右的滲透率計(jì)算，2023年歌華有線的理論價(jià)值為145億元。3、2020年初至今上市公司的市值我們選取有線電視上市公司2024年12月31日-2023年9月20日的市值。歌華有線的市值范圍為60-140億元，市值波動(dòng)范圍主要集中在80-120億元，我們以中值100億元作為公司表現(xiàn)的市值價(jià)值。與我們的145億元的理論市值，尚有空間45%，而且我們認(rèn)為數(shù)字電視沒有提價(jià)預(yù)期，高清互動(dòng)電視目前主要是采取的免費(fèi)推廣，SiTV的滲透率提高，公司估值有較大的彈性。天威視訊的市值范圍為30-70億元，主要波動(dòng)范圍在40-70億元，我們選取中值55億元作為其市場(chǎng)的市值。沒有考慮資產(chǎn)整合預(yù)期，天威視訊的理論市值為68億元。公司目前尚有24%的空間。公司有線寬帶增長(zhǎng)乏力，高清互動(dòng)電視是公司業(yè)績(jī)主要增長(zhǎng)點(diǎn)。廣電網(wǎng)絡(luò)的市值范圍30-70億元，主要波動(dòng)范圍為40-60億元，中值為50億元。公司的理論市值150億元，上升空間200%。公司的價(jià)值主要來源于公司的龐大的有線電視用戶數(shù)，2023年有線用戶數(shù)595萬戶，同時(shí)尚有模擬用戶142萬戶.同時(shí)公司的數(shù)字電視的包年收視費(fèi)為240/300元兩檔，價(jià)值較高，進(jìn)一步的數(shù)字化將進(jìn)一步提升公司的價(jià)值。三、整合中的用戶價(jià)值重估1、江蘇模式”中的用戶價(jià)值重估江蘇有線由江蘇省內(nèi)17家發(fā)起人單位共同發(fā)起設(shè)立，廣電系統(tǒng)內(nèi)有12家股東，占股比71.2%，其他系統(tǒng)是國(guó)有股東，占28.8%，公司注冊(cè)資本是68億元，省廣電總臺(tái)控股，其中省臺(tái)出資14億元現(xiàn)金，1億元相關(guān)資產(chǎn)；南京、蘇州、無錫、常州等10個(gè)省轄市廣播電視臺(tái)以現(xiàn)有廣電網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)出資，中信國(guó)安等出資人以現(xiàn)金和廣電網(wǎng)絡(luò)等資產(chǎn)出資。整合時(shí)江蘇有線用戶為510萬戶，數(shù)字用戶為180萬戶，其中數(shù)字用戶每月24元/戶，模擬用戶4元/戶。按照我們的用戶價(jià)值計(jì)算方法，WACC值取10%，整合時(shí)江蘇有線的價(jià)值為（330*4*12+180*24*12）/10%/10000=67.68億元，與公司注冊(cè)資本68億元基本吻合，我們認(rèn)為“江蘇模式”整合中，江蘇有線采用了用戶理論價(jià)值的方法進(jìn)行用戶的價(jià)值評(píng)估。江蘇有線的資產(chǎn)評(píng)估方法，網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)等于網(wǎng)絡(luò)收入減成本費(fèi)用減稅金除以收益率（收益折現(xiàn)），按照這個(gè)方法，由具備期貨從業(yè)資格的第三方評(píng)估，結(jié)果出來后，與各個(gè)股東的實(shí)際預(yù)期基本一致，這樣就擺平了利益關(guān)系。（江蘇有線董事長(zhǎng)陳夢(mèng)娟在第二屆中國(guó)廣電行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)年會(huì)暨投融資論壇的講話）。2022年7月份掛牌，2022年底全省13省市形成一張全省全網(wǎng)、全省網(wǎng)絡(luò)覆蓋用戶625萬戶，完成其他城市和部分縣(市)數(shù)字電視整轉(zhuǎn)，2022年底數(shù)字電視用戶達(dá)到450萬戶。2023年9月江蘇有線與江陰、常熟等24個(gè)縣（市）級(jí)廣電網(wǎng)絡(luò)舉行了整合與合作簽約儀式。至此全省已完成了60家縣（市、區(qū)）廣電網(wǎng)絡(luò)的整合與合作。江蘇省廣電網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)網(wǎng)內(nèi)用戶達(dá)到1497.7萬戶，約占全省有線電視用戶總數(shù)的93.61%，其中數(shù)字電視用戶686.62萬戶，互動(dòng)電視用戶數(shù)35.02萬戶。到2023年底，江蘇省有線電視用戶數(shù)將接近1600萬戶。2、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價(jià)值重估中廣網(wǎng)絡(luò)先由部分省以資產(chǎn)規(guī)模大小通過對(duì)中廣網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)股，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，中央財(cái)政先期投入，中廣網(wǎng)絡(luò)的設(shè)立基本上按照“江蘇模式”。“在完成整合的23家省網(wǎng)公司中，只有15家比較徹底，其中北京和江蘇等個(gè)別省市相對(duì)最徹底?！蔽覀冋J(rèn)為在資產(chǎn)整合方面：第一步：中廣網(wǎng)絡(luò)會(huì)選擇各省市（或者部分省市）的省廣電（可能為部分的資產(chǎn)，主要是由于整合沒有完成或者有上市公司的情況）作為發(fā)起人，加上財(cái)政的的現(xiàn)金掛牌成立。廣電資產(chǎn)的評(píng)估可能采取類似“江蘇模式”的用戶價(jià)值評(píng)估。對(duì)于目前的省網(wǎng)來說有動(dòng)力加快以低于用戶