XX辦公樓物業(yè)管理顧問提案

東外辦公樓東外辦公樓物業(yè)管理參謀提案物業(yè)管理公司PROPERTYMANAGEMENT

目錄目錄………………1前言………………2北京物業(yè)管理公司介紹……………3工程分析……………………6物業(yè)管理要點………………8物業(yè)管理效勞內(nèi)容………13物業(yè)管理參謀的工作范圍及職責(zé)……22主要經(jīng)營指標(biāo)及重要承諾……………28參謀效勞、合作方式、效益和監(jiān)控…30工程管理經(jīng)營預(yù)測……33

前言首先感謝外交人員房屋效勞公司對我公司的信任，使我們有時機(jī)參與東外辦公樓物業(yè)經(jīng)營管理競標(biāo)，展示我公司實力。我們非常珍視這個時機(jī)，為貴公司在東外辦公樓的經(jīng)營管理上作出奉獻(xiàn)。由于我們接觸工程時間較短，對工程的實際情況了解較少，故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗編制而成的，所以不可防止的有關(guān)內(nèi)容與實際情況不甚符合，我們希望能有時機(jī)與貴司領(lǐng)導(dǎo)共同討論協(xié)商，共同致力于形成一個切合東外寫字樓實際情況的高水平的物業(yè)管理方案。貴公司投資建設(shè)了東外辦公樓，而我公司具有對寫字樓管理的豐富經(jīng)驗和專業(yè)的管理理念，所以我們有信心，同時也有實力將東外辦公樓經(jīng)營好，管理好，使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。

物業(yè)管理公司介紹背景物業(yè)管理是一家專門為高檔物業(yè)及住宅小區(qū)提供經(jīng)營管理的物業(yè)公司，有一批富有酒店、商務(wù)樓、公寓、住宅經(jīng)營管理經(jīng)驗的專業(yè)人士，公司依據(jù)自身實力，成功地管理了御東商物樓、民進(jìn)中央大廈、北京友金大廈等多家物業(yè)。由于多年經(jīng)營及公司大局部員工來自酒店及物業(yè)行業(yè)，因此與同行各界，及上級單位建設(shè)部及小區(qū)辦等部門建立了良好的關(guān)系。物業(yè)工程物業(yè)管理公司目前所管理的物業(yè)工程如下：民進(jìn)中央大廈位于三元東橋東北側(cè)，機(jī)場輔路北側(cè)，占地7000平米，總建筑面積12000平米，99年5月竣工，現(xiàn)正招租。北京御東商務(wù)樓位于東三環(huán)京信大廈東側(cè)，面積6000平米，98年初新建成甲級寫字樓，由于有一支精良的物業(yè)管理隊伍，尤其是具有一批經(jīng)驗豐富優(yōu)秀的營銷人員，99年底完成出租率100%，目前出租率保持95%以上。北京友金大廈位于北京勁松地段，香港合資建成。面積5000多平米，是北京早期建成寫字樓之一，地理位置雖然略偏，但一年之內(nèi)出租率已達(dá)100%。佳日大廈位于東三環(huán)雙井主要商業(yè)區(qū)，總建筑面積10000平米，99年11月竣工，現(xiàn)正招租。黃金花園位于亞運(yùn)村北5公里，8萬平米公寓、住宅小區(qū)。于97年進(jìn)行了小區(qū)的籌劃改建及管理銷售，目前已正常運(yùn)營，出租居住房已達(dá)90%以上?？导覉@小區(qū)位于大北窯東4公里，12萬平米住宅小區(qū)。朝陽區(qū)綜合投資公司物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，目前已到達(dá)朝陽區(qū)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)之一。龍福宮大廈位于東三環(huán)十里河橋，5000平方米，目前入住率已達(dá)95%。經(jīng)營管理北京物業(yè)公司極為注重管理，在經(jīng)營管理上奉行至誠效勞專業(yè)化管理，具有完整的工程、保安、消防、物業(yè)管理運(yùn)作程序，這些標(biāo)準(zhǔn)化管理是物業(yè)充分滿足客戶需求、工作高效、成功的保證。我們深信本公司的管理會使業(yè)主得到最正確的資金回報及最好的經(jīng)濟(jì)效益。讓我們齊心協(xié)力，為我們共同的事業(yè)添磚加瓦。

第二章 工程分析工程簡介東外辦公樓是由北京外交人員效勞局出資修建的一棟現(xiàn)代化辦公樓。該樓位于東直門外大街北側(cè)，毗鄰北京中央商務(wù)區(qū)，緊靠塔園外交人員公寓，東臨澳大利亞大使館及加拿大大使館，西臨東湖別墅。該樓占地面積4700平方米，總建筑面積17126平方米，地下兩層，地上七層，擁有18套辦公用房。地下二層為車庫，可停放52部車輛；地下一層可做商業(yè)用房〔約1900平方米〕；首層局部為辦公樓大堂，局部可做商業(yè)用房〔約900平方米〕；④二至五層為標(biāo)準(zhǔn)層，每層有四套辦公用房，其中東南角一套建筑面積為416平方米，其余三套建筑面積為384平方米。套房內(nèi)有辦公室、文件室以及衛(wèi)生間、浴室和水房等；⑤六層有復(fù)式結(jié)構(gòu)辦公用房兩套，一套建筑面積為800平方米，另一套建筑面積為780平方米。二層平臺面積約500平方米，可供休閑娛樂用。樓層面積分布表寫字間可出租面積表1樓層可出租間數(shù)可出租房間面積〔m2〕各層可租面積〔m2〕1層19009002層4416，3X38415683層4416，3X38415684層4416，3X38415685層4416，3X38415686層2800，7801580地下1層119001900地下2層1150052個停車位〔1500m2可出租面積共計：12152m二、工程分析1、位置及交通東外辦公樓地理位置優(yōu)越，位于東外使館區(qū)，毗鄰北京中央商務(wù)區(qū)，環(huán)境十分優(yōu)越，交通方便。附近有地鐵及120、110、24、416、106、107、117、815路公交汽車。2、工程規(guī)模及結(jié)構(gòu)該工程為中等規(guī)模，大開間帶衛(wèi)生間及廚房，檔次較高，較適合國內(nèi)外駐京辦事處、跨國公司、政府機(jī)關(guān)、銀行等。3、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：樓層格局裝修適合較高檔次客戶。周邊環(huán)境鬧中取靜。駕車出入及停車較為方便。硬件設(shè)施精良完善。劣勢：由于大開間格局且?guī)l(wèi)生間，限定了一局部中小客戶群，對出租有所不利；交通方面：車輛朝西、朝南行駛進(jìn)入辦公樓較為方便，車輛朝東、朝北行駛進(jìn)入辦公樓不便；走廊不帶空調(diào)，室內(nèi)外溫差給人不舒服的感覺；走廊及房間高度偏低給人以壓抑的感覺；沒有單獨的雇員餐廳，就餐本錢較高。

第三章 物業(yè)管理要點一、物業(yè)管理的功能：物業(yè)管理是一門專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)問，我公司本著小心計算本錢及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原那么，并通過長期的改良和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。而此種“投資管理〞的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動產(chǎn)投資的權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。作為專業(yè)物業(yè)參謀，我們深信物業(yè)管理必須表達(dá)以下的主要作用：維護(hù)業(yè)主的權(quán)益物業(yè)在交付使用之后，業(yè)主常面臨租戶和其他使用者的各項要求，包括設(shè)備和設(shè)施、管理、維修、通水、通電、通訊及通渠等等問題。通過優(yōu)良的物業(yè)管理，使開展商、業(yè)主和租戶的利益更加獲得保障。維護(hù)平安和舒適的生活或商業(yè)經(jīng)營環(huán)境通過優(yōu)良的物業(yè)管理，業(yè)主、租戶和其他使用者不會受滋擾，可以享受清潔、平安和舒適的環(huán)境，安心居住、或者從事商業(yè)經(jīng)營，完成管理者和業(yè)主的法律責(zé)任。確保物業(yè)的價值和升值能力通過優(yōu)良的物業(yè)管理，物業(yè)可以獲得維修保養(yǎng)和翻新，從而維持他的價值和升值能力，并且在物業(yè)市場上占據(jù)有利位置。二、物業(yè)管理的方案就東外寫字樓而言，可以預(yù)見，東外寫字樓將會需要面對很多的問題，例如：如何實現(xiàn)對業(yè)主和租戶作出的承諾，以免損害公司的聲譽(yù)和投資利益。如何為公司和全體業(yè)主及租戶提供良好的物業(yè)管理效勞，而又要在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理水平之間取得平衡，并且不能與市場完全脫節(jié)。如何在施工期間，設(shè)法防止日后產(chǎn)生維修保養(yǎng)上的問題或者不必要的開支。如何防止在大廈移交付使用時因工程遺漏或少量施工不合規(guī)格而產(chǎn)生業(yè)主的不滿和對開展商不利的宣傳。如何安排管理公司在符合經(jīng)濟(jì)原那么下而又有效地去管理這物業(yè)，同時又能維護(hù)開展商的聲譽(yù)和投資利益。如何一方面滿足寫字樓/商住的業(yè)主/租戶對管理效勞的需要，而又同時滿足其他使用者的需要，如何在停車場作出適當(dāng)?shù)陌才?。如何維持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清潔，所有通道保持暢通。在業(yè)主裝修期間，如何維持物業(yè)的平安和整潔，防止破壞大廈結(jié)構(gòu)和防止對其他使用者造成滋擾。如何長期滿足業(yè)主對管理效勞不斷提升的要求，如何實現(xiàn)開展商的理想和承諾。整個物業(yè)分成寫字樓、商住、餐飲娛樂和停車場幾個局部，管理公司如何應(yīng)付和配合各種不同操作方式和需要。類似以上這種種的問題可以說是不勝枚舉，但又必須在物業(yè)移交使用之前經(jīng)過慎密的考慮去制定一套周密的物業(yè)管理方案，運(yùn)用高水平的物業(yè)管理手段，將這方案推行和實施。作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，我們很樂意與貴公司攜手合作，共同制訂和實踐這一套物業(yè)管理方案，以便將來去應(yīng)付和解決一切的管理問題。三、物業(yè)管理要點憑著我公司在國內(nèi)多年經(jīng)驗及參考了開展商提供的根本資料后，本公司建議“東外辦公樓〞的物業(yè)管理方案，根據(jù)物業(yè)的不同部份應(yīng)注意以下事項。在進(jìn)行實質(zhì)管理時，必須結(jié)合所有局部，以維持統(tǒng)一管理，節(jié)省能源。智能辦公大廈管理停車場管理資源的投入管理財務(wù)收支及安排的管理智能辦公大廈管理智能寫字間在市場上有一定吸引力，除其有高科技設(shè)置外，后勤保養(yǎng)維修亦相當(dāng)重要，因為周密的管理效勞需要有專門知識和技術(shù)。設(shè)備管理上不只包括電梯，還有靈敏的裝備如電腦控制的大廈自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動灑水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供給設(shè)備等?？蛻魧@類大廈，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的清潔水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。尤其是出入口大堂的設(shè)計，更為重要。高品質(zhì)的大堂設(shè)計是大廈檔次的重要表達(dá)，力爭做到豪華、安靜，并含有會客區(qū)。大廈的外墻也需得到完善管理，它對物業(yè)的租價有很大影響。由于樓宇的開放時間，一般是有規(guī)定的，所以物業(yè)管理效勞必須確保在開放時間內(nèi)，大廈各設(shè)施正常運(yùn)作，提供客戶方便快捷的效勞。為減少對使用者造成不便影響，局部保養(yǎng)工作必須通過適當(dāng)安排，于辦公時間以外進(jìn)行。為提供更佳的效勞及令使用者增加對物業(yè)管理的信心，物業(yè)部須安排假設(shè)干有償效勞工程，如商務(wù)中心效勞，室內(nèi)清潔、小量維修工作等。與此同時考慮提供無償效勞，如派發(fā)報紙、代訂機(jī)票等。對寫字樓的非工作時間管理，諸如保安、設(shè)備及能源控制亦相當(dāng)重要，需細(xì)致安排保安、工程排班及管理，并仔細(xì)核算非工作時間能源費(fèi)用及管理。樓宇于非辦公時間的保安至為重要，管理公司必須制定大廈管理守那么及保安規(guī)章，以使保安工作能合理地進(jìn)行，確保大廈整體平安。寫字樓的管理不僅是使其大廈硬件保值、增值，更重要的是創(chuàng)造大廈的知名品牌，提高所管物業(yè)的無形資產(chǎn)，努力提高效勞質(zhì)量創(chuàng)造良好效勞氣氛，這也是物業(yè)管理公司的重要責(zé)任。停車場管理現(xiàn)今停車場的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運(yùn)作，采用自動化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更暢順，對客戶及訪客利用停車場設(shè)備有極大的益處和幫助。此外，停車場必須設(shè)有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客平安。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供給新鮮空氣，以符合衛(wèi)生平安。停車場經(jīng)營管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對整個物業(yè)出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。管理資源的投入在預(yù)計大廈交付使用前，開展商就必須考慮委任物業(yè)管理公司，以籌備一切有關(guān)物業(yè)管理的工作，如制定大廈管理維修公約，制定管理費(fèi)用金額及其它費(fèi)用金額，如線費(fèi)用、電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣等，制定客戶守那么，裝修指南，招聘員工及培訓(xùn)，與承建商聯(lián)系跟進(jìn)遺漏工程等等，從而確保大廈正常運(yùn)營。在交付使用之日起，物業(yè)管理公司必須按照與開展商確定的程序，把有關(guān)樓宇交付客戶使用，并協(xié)助使用者解決所遇到的問題，提供完善的售后效勞，以確保開展商的信譽(yù)。為做好物業(yè)管理的工作，投入管理資源必須妥善安排。財務(wù)管理在開展實質(zhì)管理工作前，管理公司必須提交管理財務(wù)預(yù)算案給開展商審批，以便確定大廈營運(yùn)的管理費(fèi)用以及在大廈交付使用者時，確定應(yīng)收取的管理費(fèi)用。在開展商未交付樓宇給客戶前，開展商也須為物業(yè)管理的前期工作提供財務(wù)支援，這些費(fèi)用是用以支付入伙前物業(yè)管理公司所聘員工薪金，器材購置等。本公司一般建議的運(yùn)作方式，為先做前期預(yù)算案，由開展商審批并撥款作為前期開辦費(fèi)，基金以實報實銷形式定期向開展商匯報，以確保合理的財務(wù)運(yùn)作。

物業(yè)管理效勞內(nèi)容效勞內(nèi)容依據(jù)北京“東外辦公樓〞的規(guī)模及現(xiàn)狀，本公司建議提供的效勞：前期物業(yè)管理效勞物業(yè)管理運(yùn)作效勞前期物業(yè)管理效勞在此期間，本公司將會根據(jù)國內(nèi)的管理經(jīng)驗為開展商提供各方面管理意見，從而到達(dá)以下效果：針對及提出大廈現(xiàn)存有關(guān)影響未來的管理問題，使開展商可考慮增減設(shè)施；提出在前期階段應(yīng)考前須知如與政府部門的聯(lián)系、必備的文件、預(yù)留物料及用房確定等，從而令日后管理工作得以順利進(jìn)行；制定各項管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)傇敲?，使日后管理運(yùn)作能暢順；前期物業(yè)管理效勞范疇包括：提供大廈圖那么專業(yè)意見提供大廈設(shè)施專業(yè)意見制定管理守那么及公約條款員工培訓(xùn)方案起動預(yù)算運(yùn)營財務(wù)預(yù)算停車場管理建議裝修工程及物料運(yùn)送控制的程序平安控制公用事業(yè)處理安排提供大廈圖那么專業(yè)意見就北京“東外辦公樓〞的設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出對日后管理的專業(yè)意見及分析。該工作主要針對大廈設(shè)計在落成后對管理操作實那么進(jìn)行產(chǎn)生積極作用及可行性。建議業(yè)主對局部設(shè)備的增添，預(yù)留中央監(jiān)控及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室等,于適當(dāng)?shù)胤?、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作安排、自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施之空間預(yù)留等。提供大廈設(shè)施專業(yè)意見就開展商已決定或需要提供意見的各項設(shè)施作出對將來管理運(yùn)作的意見，主要針對從使用者角度去選擇各類設(shè)施，配備及安排等，并提供是否適合日后使用者要求的意見。大廈設(shè)施包括：電梯中央空調(diào)設(shè)備消防設(shè)備電氣設(shè)備照明設(shè)備給/排水系統(tǒng)供暖設(shè)備垃圾處理設(shè)備保安系統(tǒng)設(shè)備中央播送系統(tǒng)衛(wèi)星及公共天線設(shè)備大廈自動化系統(tǒng)洗窗機(jī)設(shè)備停車場管理系統(tǒng)等根據(jù)以往經(jīng)驗，本公司可從管理角度在合同內(nèi)容，物料適用性及補(bǔ)充性等方面提出意見，從而令日后管理工作得以順利進(jìn)行。制定公約條款及管理守那么條款就公約條款局部，本公司將根據(jù)開展商提供的公約樣本，并通過開展商指定法律代表與本公司協(xié)調(diào)，制定符合“東外辦公樓〞的特定公約內(nèi)容及細(xì)那么；物業(yè)管理守那么將作為公約條款的一局部，本公司依據(jù)專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)配合特定環(huán)境，制定一套符合“東外辦公樓〞所設(shè)定的管理規(guī)章；除附設(shè)于公約條款的管理守那么外，本公司將會制定“東外辦公樓〞用戶手冊等，使客戶搬進(jìn)大廈前對管理運(yùn)作有充分了解，以配合管理公司的效勞。員工培訓(xùn)方案本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項由人力作主導(dǎo)的效勞行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€的管理人員必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，而該項訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，也應(yīng)包括其他工程如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)方案將為理論與實務(wù)并行，并配適宜當(dāng)?shù)难萘?xí)，使其能熟悉及實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。本公司將按實際情況，分期安排員工投入適合崗位，以配合工作及有效運(yùn)用資源。物業(yè)管理員工培訓(xùn)，本公司設(shè)有健全的訓(xùn)練工程，建議北京“東外辦公樓〞管理員工的課程包括以下各項：物業(yè)管理的效勞標(biāo)準(zhǔn)寫字樓驗收程序中應(yīng)考前須知機(jī)電設(shè)備的認(rèn)識及驗收二次裝修審圖重點及日常維修保養(yǎng)概述保險事宜客信與對客公函的妥善處理禮貌禮儀的有效應(yīng)用消防知識寫字樓緊急事件處理程序處理客戶投訴技巧寫字樓非營業(yè)時間的效勞與平安上述培訓(xùn)方案，本公司建議是東外辦公樓營運(yùn)前為進(jìn)駐物業(yè)的管理員工提供訓(xùn)練課程，以使各職務(wù)人員能于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作程序有系統(tǒng)及深入的認(rèn)識及訓(xùn)練時機(jī)。起動預(yù)算根據(jù)大廈交付使用的情況，提交大廈管理起動預(yù)算于貴公司批準(zhǔn)。起動預(yù)算將以實際需要而訂立費(fèi)用的安排，并以經(jīng)濟(jì)及有效使用為大前題，防止浪費(fèi)資源，我公司對大廈的起動資金，進(jìn)行了初步預(yù)算，具體內(nèi)容詳見第八章。財務(wù)預(yù)算現(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及先進(jìn)的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對于整棟建筑物的財務(wù)管理尤為重要。精確的事前財務(wù)預(yù)算及分析能保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，亦能確保及增加，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性保養(yǎng)及更新方案，以確保該項物業(yè)投資能到達(dá)最正確回報。本公司將為北京“東外辦公樓〞提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)的預(yù)算模式作為基準(zhǔn)訂立大廈的管理費(fèi)。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及工程均針對物業(yè)所制定的設(shè)施專業(yè)管理效勞為目的。北京“東外辦公樓〞的運(yùn)營財務(wù)預(yù)算祥見第八章。停車場管理建議停車場的管理應(yīng)注意以下幾個問題：1〕劃定停車位2〕專人管理3〕建立停車場收費(fèi)制度4〕重視停車場的平安管理裝修工程及物料運(yùn)送控制的程序為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大廈整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免阻礙物業(yè)的正常操作，確保業(yè)主及用戶權(quán)益。本司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：裝修樓層/單位證明/資質(zhì)證明二十四小時的聯(lián)絡(luò)人、、傳呼機(jī)、號碼估計裝修工程日數(shù)裝修物料運(yùn)送時間表每日工作人數(shù)駐場主管聯(lián)絡(luò)、傳呼機(jī)、裝修期的臨時水電供給與保證金及費(fèi)用等平安控制本公司特別強(qiáng)調(diào)平安第一，無論管理人員、裝修承包商及用戶，必須遵守管理公司制定的平安守那么，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘，用戶單位設(shè)施的更改，易燃物體的管理及處置等，物業(yè)管理中心將有特定的規(guī)定監(jiān)管，以確保平安。公用事業(yè)處理安排本公司將為大廈線的分配及裝置的費(fèi)用提出建議，從而使開展商的投資得以確保，在電力供給上，本公司按豐富經(jīng)驗向開展商提出高價電與低價電的處理方法，使公用事業(yè)的安排得以妥善處理。從上可見，前期的管理籌備工作上實不容無視，因在物業(yè)設(shè)計上的建議、管理維修公約上的意見及員工培訓(xùn)或政府聯(lián)系等均深深影響日后的管理工作。物業(yè)管理運(yùn)作效勞本公司于物業(yè)落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照日起，即時提供實質(zhì)管理運(yùn)作效勞，各項效勞如下：大廈管理人力資源大廈保險事宜保安效勞清潔效勞維護(hù)保養(yǎng)效勞財務(wù)管理處理投訴用戶聯(lián)系及管理報告大廈管理人力資源配合物業(yè)所需，我公司將直接聘請及培訓(xùn)適宜員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作，確保高品質(zhì)效勞質(zhì)量；我公司制定員工編制表，工作時間表，員工手冊及各項運(yùn)作報告等；于物業(yè)正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理效勞；大廈保險事宜本公司將按“東外辦公樓〞的建筑本錢，建議開展商足額投保，并建議投保的方式。該項效勞將于大廈正式營運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。保安效勞依本公司以往經(jīng)驗，國內(nèi)的物業(yè)管理工作保安實為重要一環(huán)，因此我公司將被委任后制定一套完善的保安制度。聘請保安公司保安員，外包產(chǎn)生的管理問題。本司將配合開展商代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合大廈保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。為確保大廈的保安效勞能達(dá)至預(yù)定的效果，本公司將定期與大廈開展商代表舉行會議，檢討物業(yè)保安問題。于物業(yè)正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)開展商的特定要求制定一套能符合物業(yè)需要的保安方案草本供開展商批核及確認(rèn)。清潔效勞本公司將擬定物業(yè)清潔效勞標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工。本公司將擬定清潔效勞條款。本司將擬定客戶室內(nèi)的清潔效勞細(xì)那么及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足客戶的特殊效勞。維護(hù)保養(yǎng)效勞負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)部所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作保養(yǎng)效勞，各駐物業(yè)技工將由工程師督導(dǎo)下處理各項操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)。編制短期及長期修繕方案，建立機(jī)電維護(hù)的基準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各承包商處理定期及大型的維修保養(yǎng)方案。選定適合的保養(yǎng)招標(biāo)程序，由開展商核準(zhǔn)后選定適宜廠商。財務(wù)管理物業(yè)管理預(yù)算管理預(yù)算案主要針對物業(yè)日常運(yùn)作支出做出評估并制定。經(jīng)開展商核準(zhǔn)后，本公司將依預(yù)算作為物業(yè)財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)由管理公司全權(quán)處理；依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理費(fèi)及保證金的制定金額。處理支出帳目所有物業(yè)內(nèi)管理運(yùn)作的帳目將由總經(jīng)理審核后交由效勞公司作最后核準(zhǔn)，一切支出工程將依據(jù)先前通過物業(yè)管理預(yù)算案內(nèi)所制定的預(yù)估費(fèi)用做依據(jù)。收支損益報告每月提交物業(yè)收支損益報告與開展商批核，報告內(nèi)容包括物業(yè)所有支出細(xì)項及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款的對照，以供開展商了解物業(yè)財務(wù)狀況；管理帳戶本公司將在開展商指定的銀行開設(shè)物業(yè)管理帳戶，以備開展商審核各項開支；除有支出需要外，所有物業(yè)管理費(fèi)將存放于專有帳戶，管理費(fèi)所獲得的利息將歸入物業(yè)管理帳戶，并僅用于物業(yè)的管理營運(yùn)；本公司每月將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存與開展商審核。處理投訴駐物業(yè)管理處將記錄所有客戶的建議或投訴，并以最短時間內(nèi)處理；本公司物業(yè)管理部主管級人員將定期友善拜訪各用戶，做適當(dāng)溝通；所有用戶的建議及投訴記錄將提供與開展商查核及檢討。用戶聯(lián)系及管理報告物業(yè)管理處將定期發(fā)出通告，報導(dǎo)有關(guān)物業(yè)內(nèi)資訊及其他事項，并通知客戶最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章；本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議；本公司將每月與開展商舉行例會檢討及報告管理進(jìn)度。另于有必要時舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題；本公司將每月提交詳盡的管理報告與開展商審核，內(nèi)容將包括物業(yè)人力資源狀況、用戶投訴、物業(yè)維修事項及管理費(fèi)收支表等。

第五章 物業(yè)管理參謀的工作范圍及職責(zé)物業(yè)管理參謀效勞是以提高物業(yè)管理水平為宗旨，使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。為配合東外寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理效勞保持在較高的水平，我們建議由物業(yè)管理為東外寫字樓提供物業(yè)管理參謀效勞，以使物業(yè)能夠順利交用，同時建立完善的管理制度。我們的物業(yè)參謀工作將做如下安排：一、前期物業(yè)參謀效勞物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)開展的延續(xù)和伸展，但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈效勞，同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應(yīng)該盡快開始在這期間，物業(yè)管理參謀的主要工作是：協(xié)助組建物業(yè)管理公司，成立具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。實行總經(jīng)理責(zé)任制度，下設(shè)物業(yè)、財務(wù)、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求，以統(tǒng)一管理、綜合效勞、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我開展、自我完善的目標(biāo)及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作，設(shè)立臨時辦公室及購置辦公設(shè)備等。審查設(shè)計圖紙，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理賴以順利實施的各種需要，包括設(shè)定工作間、儲物間、職工食堂間等，以及從以往管理實踐經(jīng)驗所知，在規(guī)劃設(shè)計上的各種問題和缺陷〔例如配套設(shè)施、機(jī)電系統(tǒng)、平安保衛(wèi)、垃圾處、消防設(shè)施及建筑材料等〕，提交設(shè)計單位參考和糾正，并且協(xié)助開展商對施工的監(jiān)理。設(shè)定物業(yè)管理的法律標(biāo)準(zhǔn)，與開展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守那么、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關(guān)的法律文件，務(wù)求做好所移交的一切安排。選聘物料供給商及承包商，協(xié)商效勞條款及簽訂合同。二、物業(yè)管理方案一但我們被聘用后，配合物業(yè)本身的特點、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和開展商的目標(biāo)和承諾，我公司將：制定一套詳細(xì)的物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的效勞范圍、營業(yè)方針、思想導(dǎo)向、勞開工資方案、財務(wù)管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約效勞等。編制開辦費(fèi)預(yù)算及首年的管理預(yù)算、評定管理費(fèi)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、押金及儲藏金金額等，該項工作我們已提出草案，具體需和開展商進(jìn)一步落實。編定崗位責(zé)任獎懲制度及規(guī)章制度。三、人事管理協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制，各級員工薪津，福利標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)助制訂各級管理員工崗位責(zé)任及工作程序。協(xié)助招聘及聘用員工。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂人事制度，員工守那么及勞動合同。協(xié)助與勞動部門聯(lián)絡(luò)，安排有關(guān)員工聘用登記事宜。四、員工培訓(xùn)在物業(yè)交付使用前，協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員，物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理，配合市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行培訓(xùn)，取得相應(yīng)的上崗證書，并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實習(xí)，了解及熟悉專業(yè)管理模式及運(yùn)作。于交付使用前一個月，為各級員工安排短期上崗培訓(xùn)，使他們能充分認(rèn)識本身的工作職責(zé)及工作程序，同時灌輸其良好的效勞意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部實地訓(xùn)練，配合物業(yè)交付使用期間，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為客戶及時提供高水平的效勞。于物業(yè)交付使用后，安排重溫培訓(xùn)班，務(wù)求員工效勞素質(zhì)，能到達(dá)既定之標(biāo)準(zhǔn)。五、常規(guī)管理工作東外寫字樓全部落成后將會是一個設(shè)備完善的新典范，物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理效勞、維護(hù)物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。這些工作包括：協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡(luò)并建立公關(guān)機(jī)制，接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求，不斷改善效勞和擴(kuò)展效勞的工程與范圍。維持及不斷完善物業(yè)的管理效勞機(jī)構(gòu)、人力資源管理和行政管理。執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守那么及其他規(guī)定，防止違建和違約行為。維修及保養(yǎng)管理：維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng)，長期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織，保證所有設(shè)備的正常運(yùn)作和延長物業(yè)的壽命。協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補(bǔ)修程序。協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修方案，包括大修、中修、小修及翻修工程，編制修繕工程預(yù)算。根據(jù)大廈的設(shè)備裝置，協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商，進(jìn)行定期保養(yǎng)維修。協(xié)助方案24小時緊急維修系統(tǒng)，設(shè)立施工組織。協(xié)助制定公眾投標(biāo)、驗收及付款程序。保安、消防系統(tǒng)及車輛管理：協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度，設(shè)定工作崗位及編制，防止大廈發(fā)生罪案。協(xié)助聘用及訓(xùn)練保安人員，熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。協(xié)助制定交通管理措施，防止車輛亂停亂放。防止霸占公共地方，維持通道暢通及公眾平安。環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理：建立清潔工作標(biāo)準(zhǔn)及選購清潔用品及器材。確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適，制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒，保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊伍，巡邏保潔，清理垃圾雜物。安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進(jìn)行滅蟲工作。維持綠化及園藝效勞，美化環(huán)境。審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置，并且定期檢查，作必要的更新或改善。檢查公共照明系統(tǒng)的平安和運(yùn)作，做必要的修理和更新。保險：辦理物業(yè)和附屬設(shè)備的財產(chǎn)保險，防避因自然或人為災(zāi)害帶來的巨大的財產(chǎn)損失：協(xié)助檢定投保手續(xù)。協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險公司，安排購置財產(chǎn)保險和意外保險、勞工保險及公眾責(zé)任保險等。建立物業(yè)檔案，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。六、財務(wù)管理協(xié)助設(shè)立會計財務(wù)制度，包括各級員工的財務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)程序，務(wù)求有效控制管理收支。按現(xiàn)行法規(guī)，制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用的程序，以確保穩(wěn)定的管理收入。協(xié)助選用財務(wù)管理系統(tǒng)及收費(fèi)形式，以便收取客戶管理費(fèi)用、公共費(fèi)用及追討費(fèi)用等。協(xié)助設(shè)定帳戶管理結(jié)算方式及報表格式，編制財務(wù)使用管理文件。安排會計師作季度審核。建立財務(wù)及住戶資料庫，以提供標(biāo)準(zhǔn)資料及財政狀況預(yù)測，作為未來開展及投資的根據(jù)。為物業(yè)開設(shè)必須的銀行帳戶，制訂有關(guān)收取費(fèi)用安排。協(xié)助為管理資金并開設(shè)獨立銀行帳戶，負(fù)責(zé)管理資金。搞好財務(wù)管理，安排管理費(fèi)的核收和使用，適當(dāng)處理維修及儲藏基金，為業(yè)主的長遠(yuǎn)利益制定妥善的安排。由于社會物質(zhì)和精神文明的進(jìn)步，物業(yè)管理公司將要面對租戶對管理效勞需要高效率和不斷改良的要求。因此物業(yè)管理公司將會長期需要通過培訓(xùn)、監(jiān)察、管理審計和市場調(diào)研等方法和手段不停地自我完善，不時將物業(yè)管理方案作出合理的調(diào)度和修改。為應(yīng)付這些多元化和長遠(yuǎn)的任務(wù)，貴公司可以籍著物業(yè)提供的物業(yè)管理效勞，不斷維持高效率和高水平的物業(yè)管理效勞，同時亦為貴公司帶來超卓的聲譽(yù)和長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

第六章 主要經(jīng)營指標(biāo)及重要承諾一、主要經(jīng)營指標(biāo)成效率〔包括出勤率和工作效率〕：98%；設(shè)備完好率〔或完全運(yùn)行率〕：98%；用戶滿意率：85%；報修及時率：98%；回訪率：98%；維修質(zhì)量合格率：98%；平安事故率：1‰；工傷設(shè)備事故率：1‰；節(jié)約能源〔2000年——2002年〕：每年5%；水質(zhì)、環(huán)保達(dá)標(biāo)率：100%；作業(yè)記錄歸檔率：100%；技術(shù)培訓(xùn)合格率：98S%；管理費(fèi)收繳率：90%；綠化完好率：99%；清潔保潔率：99%；道路完好率及使用率：100%；停車場完好率：100%；投訴處理率：100%；管理人員培訓(xùn)合格率：98%；住戶回訪率：100%；業(yè)主對物業(yè)效勞滿意率：90%以上。二、重要承諾：在實際入駐到達(dá)85%以上后的一年內(nèi)到達(dá)市以上優(yōu)秀物業(yè)管理辦公樓標(biāo)準(zhǔn)；在2002年底前通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。

第七章 參謀效勞、合作方式、效益和監(jiān)控像其他效勞企業(yè)一樣，物業(yè)管理已進(jìn)入多元化、系統(tǒng)化、專業(yè)化和層次化的時代。我們清楚地知道每家房地產(chǎn)開發(fā)公司都有它本身的目標(biāo)和抱負(fù)，而且對自己公司的策略、開展需要和營運(yùn)上的資源分配比任何外面的人都最了解。因此，我們非常重視每一位客戶的獨特需要，并且明白客戶完全有權(quán)和有理由去選擇他所需要的參謀效勞。我們完全可以遵照客戶要求，協(xié)商各種效勞合約，包括但不限于以下幾種方式：接受委托為單一或數(shù)個物業(yè)開展工程的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)一切管理事務(wù)。提供專業(yè)參謀效勞，幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司或業(yè)主成立附屬的物業(yè)管理中心，制定及執(zhí)行物業(yè)管理方案。接受委托為物業(yè)的銷售代理，負(fù)責(zé)國內(nèi)及國外的市場推廣方案。接受委托為物業(yè)租務(wù)代理，負(fù)責(zé)出租及代管出租物業(yè)。共同制定物業(yè)管理員工招募及培訓(xùn)方案，提供教材、師資及資質(zhì)評估效勞。為物業(yè)管理公司進(jìn)行全面或個別部門的管理審計，改善行政效率及發(fā)揮公司營運(yùn)上的最大經(jīng)濟(jì)效益。與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作成立聯(lián)營機(jī)構(gòu)，提供物業(yè)管理及投資管理效勞。根據(jù)我們的理解，貴公司傾向于選擇本公司對“東外寫字樓〞進(jìn)行參謀式物業(yè)管理，參謀工作包括負(fù)責(zé)協(xié)助制訂及執(zhí)行全盤物業(yè)管理方案，包括籌劃及施工期的物業(yè)管理、工程驗收、移交、裝修監(jiān)察、常規(guī)及長期的物業(yè)管理效勞。為完全配合貴公司的設(shè)想及物業(yè)的開展?fàn)顩r，本公司建議雙方合作方式如下：雙方簽署物業(yè)管理參謀及效勞合同，由2000年10月1日起，為期三年，由貴公司委托本公司為“東外寫字樓〞的物業(yè)管理參謀，期滿自動續(xù)約，直至其中一方提前六個月向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知到期終止合同。參謀效勞：由2000年10月1日起直至該物業(yè)首期樓宇進(jìn)入使用期的前三個月〔物業(yè)使用期設(shè)定為開展商向首期樓宇買家發(fā)出通知書之日起計〕，本公司每周派出至少一名的物業(yè)管理參謀與貴公司實地工作，專職負(fù)責(zé)東外寫字樓的參謀工作。交付使用及物業(yè)使用期實際管理參謀效勞：由首期樓宇進(jìn)入交付使用期的前三個月開始，直至合同期滿，本公司協(xié)助貴公司進(jìn)行物業(yè)的全面管理工作。物業(yè)管理的人員派出可由以下幾種形式：公司不派出專職參謀人員，僅負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理軟件，解答物業(yè)管理中存在的問題。公司派出一名管理人員出任大廈總經(jīng)理，負(fù)責(zé)大廈的總體管理工作，其他人員由房屋效勞公司人員出任。公司委派總經(jīng)理，外交人員房屋效勞公司委派副總經(jīng)理。部門經(jīng)理由公司委派，各部門主管由外交人員房屋效勞公司委派，由部門經(jīng)理幫帶各主管或根據(jù)考核直接聘用效勞公司員工為部門經(jīng)理。其他人員雙方協(xié)商確定，可根本由外交人員房屋效勞公司內(nèi)部人員出任，但宜對其進(jìn)行培訓(xùn)后，采用聘任制上崗，如試用不合格，可退回效勞公司，如確有必要，再從外部招聘少量有關(guān)人員。我們傾向于此種管理方式。此種管理模式的優(yōu)勢在于能發(fā)揮雙方各自的長處，相互學(xué)習(xí)，全面貫徹標(biāo)準(zhǔn)化管理，同時又克服了國有企業(yè)的“大鍋飯〞一次分配定終身的弊端，兼顧企業(yè)職工就業(yè)，照顧老職工利益。但增加考核和鼓勵措施，有了競爭機(jī)制。我公司的參謀效勞收費(fèi)視貴公司選擇效勞方式而定，在交付使用以前，由于前期及過渡期的物業(yè)管理工作需要高度壓縮，但同時又要考慮開展商的初期實際收益，因此本公司初步建議如下：前期參謀效勞收費(fèi)建議為每月人民幣貳萬元〔RMB20，000〕，每月上期支付。另外，指定派駐物業(yè)全職實地工作的物業(yè)管理人員的工資補(bǔ)貼、因公務(wù)支出的餐費(fèi)、交通費(fèi)、電訊及其他合理開銷將以實報實銷方式或根據(jù)雙方協(xié)議限額，由貴公司自管理費(fèi)中支出。物業(yè)使用期的管理公司效勞收費(fèi)建議為每月人民幣二萬五仟元〔RBM25，000〕，每月上期支付。此項費(fèi)用不包括用于物業(yè)管理費(fèi)實報實銷的我公司派往工程擔(dān)任實職的參謀人員的薪金及一切管理開支。為保障貴公司的利益及方便參謀工作的進(jìn)度起見，經(jīng)雙方協(xié)商同意，參謀合同的條款包括合理約束本公司的工作指標(biāo)及效勞內(nèi)容。除日常的來往文件外，本公司亦會以書面向貴公司提交工作匯報。根據(jù)物業(yè)法規(guī)，訂立合同應(yīng)當(dāng)遵守平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)脑敲础Ｎ覀兿Ｍ袝r機(jī)與貴公司共同協(xié)商一個平等互利的合約方式，發(fā)揮雙方各自優(yōu)勢，為貴公司提供滿意滿意優(yōu)質(zhì)的物業(yè)參謀效勞，令貴公司在房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理行業(yè)里再創(chuàng)頂峰。

第八章 工程管理經(jīng)營預(yù)測一、東外辦公樓管理費(fèi)收支概算表1工程元/年元/天平米備注管理收入1.1層營業(yè)廳2.2-5層寫字間3.6層寫字間4.地下一層商業(yè)用房5.地下二層車庫900m22(416m2+3x384m2/天x365天=1900m2252個x600元/月x12月=394,2002,747,136692,040832,200374,400見第二章表1總管理費(fèi)收入：5,039,976管理支出1．工資及相關(guān)費(fèi)用工資〔人員編制含保安、保潔人員共41人〕相關(guān)費(fèi)用加班費(fèi)用費(fèi)用小計：見表22．員工餐費(fèi)用按實際工作日、每日8元計算：41人X8元/天X300天費(fèi)用小計：3．行政費(fèi)用辦工用品員工服裝清洗費(fèi)綠化費(fèi)交際及應(yīng)酬費(fèi)汽車使用費(fèi)(汽油,維修等)交通費(fèi)及通訊費(fèi)雜項費(fèi)用小計：40,00036,080100,00030,00017,76050,00049,6804．能源費(fèi)費(fèi)用小計：1,427,950見本章三5．設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)設(shè)備、設(shè)施年檢費(fèi)工程外委工程費(fèi)用維修費(fèi)設(shè)備維休保養(yǎng)費(fèi)小計：13,500103,000160,000276,500見本章三6．清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔工具、清潔用品、衛(wèi)生防疫、垃圾清運(yùn)等清潔衛(wèi)生費(fèi)小計：120,0007．保安費(fèi)用消防器材、警用器材、對講機(jī)的維修更換等保安費(fèi)用小計：100,0008．保險費(fèi)用財產(chǎn)一切險80,000,000元X0.2%=公共責(zé)任險5,000,000元X0.6%=雇主責(zé)任險5,000,000元X1.6%=汽車保險140,000元X3%=保險費(fèi)用小計：160,00030,00080,0004,200274,2009．政府有關(guān)部門征費(fèi)門前三包、設(shè)設(shè)檢測、公益活動費(fèi)用小計：10,00010．客戶活動經(jīng)費(fèi)用于租織客戶聯(lián)誼活動費(fèi)用小計：20,00011．開辦費(fèi)攤銷開辦費(fèi)按5年攤銷見本章四12．不可預(yù)見費(fèi)1—11項開支的1%13．維修基金1—12項開支的4%，用于維修改造所須的非經(jīng)常性開支14．參謀費(fèi)萬元×1215．營業(yè)稅管理費(fèi)收入的5.5%總管理開支：總管理收入—總管理支出=盈利/〔虧損〕：所得稅〔盈利的33%〕：純利=盈利—所得稅：備注：二、組織結(jié)構(gòu)及人員設(shè)置、工資福利預(yù)測組織結(jié)構(gòu)及人員設(shè)置 行政辦公室主任〔1人〕 行政主管〔1人〕 人事主管〔1人〕 共3人 物業(yè)部經(jīng)理〔1人〕 物業(yè)主管〔1人〕 保潔主管〔1人〕 保潔員〔4人〕 共7人 強(qiáng)電主管〔1人〕 強(qiáng)電電工〔3人〕 工程部經(jīng)理〔1人〕 弱電主管〔1人〕 弱電電工〔2人〕總經(jīng)理 空調(diào)主管〔1人〕 空調(diào)工〔2人〕 綜合維修主管〔1人〕 綜合維修工〔1人〕 共13人 保安員〔7人〕安保部經(jīng)理〔1人〕 警衛(wèi)理員〔2〕 中控室值班員〔4人〕 共14人 財務(wù)部經(jīng)理〔1人〕 會計〔1人〕 出納〔1人〕 共3人工資福利預(yù)測表2工程職務(wù)人數(shù)月工資〔元〕時間〔月〕金額〔元〕執(zhí)總14,5001358,500部門經(jīng)理52,70013175,500主管91,55013181,350文員31,0001339,000員工1987013214,890相關(guān)費(fèi)用54.5%×保潔工44001320,800合計41加班費(fèi)用690,040×15%103,506總計注：加班費(fèi)用是指運(yùn)行人員的節(jié)、假日國家法定加薪工資，及因工作需要員工產(chǎn)生的工作之外的加班，按〔合計費(fèi)用—相關(guān)費(fèi)用〕×—〕×15%=103506工程管理費(fèi)用預(yù)測設(shè)備、設(shè)施維修費(fèi)各種年檢費(fèi)用工程外委工程費(fèi)用維修費(fèi)能源費(fèi)用 電費(fèi)：〔共計96.76萬元〕1〕公共區(qū)域照明 大樓公共區(qū)域約5000m2005KW/m2設(shè)置，公共區(qū)域每天供電平均12小時，全年365天。 Q照明×5000×12×365=10.95〔萬度〕 Q照明×大廈立體照明功率為15KW，每天平均開啟4小時，每年365天。 Q立體×15×4×365=1.576〔萬元〕3〕其他電費(fèi)見表32．水費(fèi)：3計J水J排污合計水費(fèi)：J總水3．供暖費(fèi)：大樓供暖費(fèi)按24元/平方米，大樓總建筑面積為17126平方米。供暖費(fèi)共計：24元/平方米×17126平方米=41.1萬元。能源費(fèi)=電費(fèi)+水費(fèi)+供暖費(fèi)設(shè)備用電量統(tǒng)計表表3

四、物業(yè)管理開辦費(fèi)預(yù)算〔一〕設(shè)備工具購置：1．工程工具購置費(fèi)：36762元〔見表4〕保安設(shè)備購置費(fèi)：10132元〔見表5〕辦公物品購置費(fèi)：310260元〔含物業(yè)用車一輛〕〔見表6〕清潔工具購置費(fèi)：41310元〔見表7〕〔二〕人員費(fèi)用：〔2個月〕1．工資費(fèi)用：106160元〔人均1295元，2個月平均每月按41人計算?！诚嚓P(guān)費(fèi)用：57857元〔106160×54.5%?！巢唾M(fèi)：19680元〔每人每天每餐8元〕通訊費(fèi)：5000元〔執(zhí)總的、BP效勞費(fèi)〕〔三〕開辦酬金：40000元〔20000元/月〕〔四〕CI設(shè)計：1．表格印刷：10000元〔工程運(yùn)行記錄、巡檢記錄、維修單、各部門方案、總結(jié)、員工管理、培訓(xùn)、財務(wù)管理等〕。2．道路導(dǎo)向圖、線：4000元3．水牌、標(biāo)識制作：12000元〔五〕辦公自用房、工程維修用房、庫房、工服房裝修及設(shè)備費(fèi)：120000元〔240平方米〕〔六〕保潔開荒費(fèi)：2〕〔七〕培訓(xùn)費(fèi)：6000元〔每人每次100元，共3次，按20人計算〕元

工程工具購置費(fèi)表4序號品名規(guī)格單位數(shù)量單價(元)金額(元)備注1管道疏通機(jī)75型臺1188018802管道疏通機(jī)200型臺1306030603污水泵TP臺1100010004電錘TE-15把1425042505手槍鉆13mm把24308606云占機(jī)4110mm臺19209207死絞板DN50套12702708射釘槍603型把15505509臺虎鉗200mm把156056010壓力鉗3#把115015011平口鉗125把152052012管子割刀4件套套223023013管鉗子359mm把2387614管鉗子450mm把25010015管鉗子600mm把18016016開口扳套1585817梅花扳手套1989818套筒扳手套619819819克絲鉗把62515020克絲鉗把62313821尖嘴鉗把22112622偏口鉗把2224423活扳手6寸把2102024活扳手8寸把2112225活扳手10寸把2142826活扳手12寸把2204027磁性改錐平口/4寸把2255028磁性改錐十字/4寸把2255029磁性改錐平口/6寸把42610430磁性改錐十口/6寸把42610431磁性改錐平口/8寸把2295832磁性改錐十字/8寸把2295833月刀把118018034絲錐扳牙16英寸把138018035鋼鋸架把2102036手錘1磅把11111小計16523工程工具購置費(fèi)表4序號品名規(guī)格單位數(shù)量單價(元)金額(元)備注37手錘2磅把1171738手錘8磅把1383839手錘12磅把1454540橡皮錘把2102041玻璃膠槍把2265242板銼200mm把1161643板銼300mm把1181844板銼350mm把1202045什錦銼套1252546圓銼200mm把1101047圓銼300mm把1121248半圓銼200mm把1101049半圓銼300mm把1151550三角銼125mm把15551三角銼200mm把18852三角銼200mm把1101053方銼200mm把18854方銼300mm把1101055拉鉚槍把1505056開孔器把1494957開孔器把118018058彎管器把117017059木手用工具套145045060瓦手用工具套128028061鏨子套110010062壁紙刀把584063鐵鍬把2142864鐵鎬把2306065絕緣拉桿10Kv套121421466高壓試電筆10Kv個161661667高壓接地線150w套136036068電烙鐵20w把1303069電烙鐵把18870電吹風(fēng)機(jī)把1200200小計3174工程工具購置費(fèi)表4序號品名規(guī)格單位數(shù)量單價(元)金額(元)備注71電工刀把281672壓線錐把112012073精密改錐套1151574三爪拉碼大個114814875三爪拉碼中個1888876三爪拉碼小個1575777人字梯2m架2540108078人字梯4m架188888879電焊工具套11000100080數(shù)字萬