往年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬考試(共四套)

往年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬考試（一）

考試時(shí)間：【90分鐘】總分：【100分】

題號(hào)—總分

得分

得分評(píng)卷人

sr一、單項(xiàng)選擇題（共50題，每題2分，共計(jì)100分）

s（）1、某市2011年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2,2010年未完工轉(zhuǎn)入2011年繼續(xù)施工的房屋建筑

面積為30萬(wàn)m2,2011年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2,那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為

-

-（）。

-

-

-A、0.5年

-

-B、L5年

-

-C、2年

-

-D、3年

-

-（）2、（）是通過(guò)集體座談的方式了解被訪問(wèn)者想法、收集信息資料的方法。

點(diǎn)

?A、實(shí)驗(yàn)法

-

-B、觀察法

-

-C、集體訪問(wèn)

-

-

-1）、結(jié)構(gòu)式訪問(wèn)

-

-（）3、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

-

-

-A、區(qū)位選擇異常重要

-

-B、不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

-

LC、存在效益外溢

職

省D、易受政策影響

$

題（）4、（2015年真題）房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有（）。

A、異質(zhì)性

B、用途廣泛性

C、類型多樣性

D、弱流動(dòng)性

（）5、當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，為使基礎(chǔ)租金低于或與

市場(chǎng)租金持平，應(yīng)首先考慮降低（）。

A、目標(biāo)收益

B、貸款利息

Cs運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、出租面積

（）6、某市2016年住宅的預(yù)測(cè)銷售為500萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售為650萬(wàn)平方米，平滑指數(shù)為0.75,利

用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年住宅銷售量為（）萬(wàn)平方米。

A、500.0

第1/50頁(yè)

B、537.5

C、612.5

D、650.0

()7、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的

價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。

A、投資利潤(rùn)率

B、投資回報(bào)率

Cs資本金利潤(rùn)率

【)、資本金凈利潤(rùn)率

()8、調(diào)查了解消費(fèi)者的情況及購(gòu)買行為，使企業(yè)掌握消費(fèi)者的愛(ài)好、心理、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等，

以便正確細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)、針對(duì)不同的消費(fèi)者和市場(chǎng)，采取不同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，屬

于()。

A、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

B、技術(shù)發(fā)展調(diào)查

C、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

D、消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查

()9、房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，需求繼續(xù)以一定的速度增長(zhǎng)，形成了對(duì)額外房屋空間的需求，這

是自然周期的()。

A、第一階段

B、第二階段

C、第三階段

D、第四階段

()10、某投資市場(chǎng)的平均收益率為20%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率為8%,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)

投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0?3,則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中所用的折現(xiàn)率為()。

A、10.0%

B、11.6%

C、12.0%

D、13.2%

()11、下列選項(xiàng)中，不屬于年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的是()。

A、年初土地儲(chǔ)備規(guī)模

B、年末土地儲(chǔ)備規(guī)模

C、年度中期開(kāi)發(fā)規(guī)模

D、年度供應(yīng)規(guī)模

()12、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12.0%,若銀行的存、貸款年利率分別為3.5%和6.5%,

通貨膨脹率為3.0%,則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是()。

A、8.74%

B、12.00%

C、12.32%

D、15.02%

()13、某筆總額10萬(wàn)元，按月付息的貸款，每月支付利息為400元，則該筆貸款的年利率為

第2/50頁(yè)

)。

A、1.2%

B、4.80%

C、4.91%

D,5.82%

()14、股票市場(chǎng)融資方式中，越來(lái)越多地被房地產(chǎn)公司利用的融資方式是()。

A、首次公開(kāi)發(fā)行

B、配股

C、增發(fā)

【)、認(rèn)股權(quán)證

()15、市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在()∏f以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)

人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

A、8000

B、1萬(wàn)

C、2萬(wàn)

D、3萬(wàn)

()16、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是()。

A、資產(chǎn)負(fù)債表

B、資本金現(xiàn)金流量表

C、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

D、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

()17、(2015年真題)對(duì)某一房產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬

于房地產(chǎn)市場(chǎng)的O?

A、總量結(jié)構(gòu)分析

B、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

C、區(qū)域結(jié)構(gòu)分析

D、投資結(jié)構(gòu)分析

()18、確定型決策的決策過(guò)程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作()。

A、固定性決策

B、標(biāo)準(zhǔn)化決策

C,程序化決策

I)、科學(xué)性決策

()19、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是

()。

A、建安工程費(fèi)

B、土地費(fèi)用

C、空置率

D、容積率

()20、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)

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格，該定價(jià)方法為O=

A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B、成本加成定價(jià)法

C、挑戰(zhàn)定價(jià)法

D、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

（）21、（2017年真題）某寫(xiě)字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)目采

用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是O差別化戰(zhàn)略。

As形象

B、產(chǎn)品

C、人員

D、服務(wù)

（）22、在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率（）。

A、基本不變

B、開(kāi)始下滑

C、緩慢上升

D、快速上升

（）23、在（）授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核

準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。

A、銀行

B、經(jīng)銷商

C、業(yè)主

D、政府

（）24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A、最低租售價(jià)格

B、最低租售數(shù)量

C、最低建安成本

D、最高土地取得價(jià)格

（）25、消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)中，（）因素是按照職業(yè)、性別、收入等變量來(lái)細(xì)分市場(chǎng)的。

A、消費(fèi)心理

B、消費(fèi)行為

C、地理環(huán)境

【）、人口

（）26、對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%

時(shí),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、1目16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏

感的因素是（）。

A、地價(jià)

B、建造成本

C、貸款利率

D、資本化率

、——??.Λ.1**.I.?Λ?-l?r，，—q，???ΛV*‰....—?，.→?.t-%>.--，6rct→%>，__.一.，■?—、?*A→■?.、Λ__?、?，-

第4/50頁(yè)

（）27、某筆儲(chǔ)蓄存款的存款額為IOOO兀，年利率為12%,期限為1年，則按李計(jì)息與按年計(jì)息相

比，一年后本利和的差額為（）元。

A、3.5

B、4.5

C、5.5

D、6.5

（）28、臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值，

以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A、利潤(rùn)為零時(shí)

B、利潤(rùn)最大時(shí)

C、允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

D、允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

（）29、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。

A、經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資

B、凈收益抵償全部投資

C、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

（）30、往往以中型百貨公司為主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐

店、男女服裝店、玩具店等為次要租戶的零售商業(yè)物業(yè)為（）。

A、市級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)

B、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

C、居住區(qū)商場(chǎng)

D、鄰里服務(wù)性商店

（）31、寫(xiě)字樓的可出租面積是指（）。

A、出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

B、出租單元內(nèi)使用面積加上外墻.單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影

面積

C、出租單元內(nèi)使用面積加上外墻.單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影

面積一半

【）、出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

（）32、張某購(gòu)買了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%,其余為銀行

提供的年利率為7.5樂(lè)期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)

元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%,則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是（）。

A、8.17%

B、13.62%

C、14.00%

D、23.33%

（）33、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。

A、已正式交付使用

B、已正式簽訂商品房預(yù)售合同

第5/50頁(yè)

C、已正式簽訂商品房交易合同

D、已正式竣工驗(yàn)收合格

()34、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬(wàn)元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息

的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%,則該家庭的年收入為()萬(wàn)元。

A、16.79

B、18.12

C、25.01

D、31.17

()35、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管

理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的()。

A、2%

B、3%

C、5%

D、8%

()36、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由()兩個(gè)階段組成。

A、建造期與經(jīng)營(yíng)期

B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營(yíng)期

C、準(zhǔn)備期和建造期

D、建造期和經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

()37、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為6000萬(wàn)元、4000萬(wàn)元、-

1200萬(wàn)元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為30%、40%、30%,則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期

望值為()萬(wàn)元。

A、3400

B、4000

C、6000

【)、3040

()38、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃分析中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不能用于支付()。

A、土地出讓金

B、建安工程費(fèi)

C、管理費(fèi)用

D、其他工程費(fèi)

()39、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是Oo

As購(gòu)買房地產(chǎn)股票

B、購(gòu)買商鋪

C、購(gòu)買房地產(chǎn)債券

D、購(gòu)買住房抵押支持證券

()40、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀

行帶來(lái)()

A、操作風(fēng)險(xiǎn)

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B、法律風(fēng)險(xiǎn)

C、信用風(fēng)險(xiǎn)

D、管理風(fēng)險(xiǎn)

()41、可行性研究的作用不包括()。

A、項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

B、申請(qǐng)項(xiàng)目備案的依據(jù)

C、籌集建設(shè)資金的依據(jù)

D、下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)

()42、進(jìn)行可行性研究時(shí)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)的前一步驟是()。

A、接受委托

B、調(diào)查研究

Cs方案選擇和優(yōu)化

【)、編制可行性研究報(bào)告

()43、新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括()。

A、政府政策性資金

B、國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金

C、個(gè)人入股的資金

D、資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

()44、關(guān)于流動(dòng)比率的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。

A、流動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)總額一存貨)/流動(dòng)負(fù)債總額Xl00%

B、又稱之為“銀行家比率”

Cs又稱之為“二對(duì)一比率”

D、在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

()45、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%,國(guó)債收益率為9%,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資

市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23,則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是

()。

A、10.38%

B、11.07%

C、12.45%

D、13.62%

()46、甲、乙物業(yè)2016年10月的價(jià)值均為IlOO萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2017年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和

IOOO萬(wàn)元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50機(jī)甲、乙物

業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是()。

A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C、甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D、難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

()47、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取il=15%、i2=16%、i3=17%,i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈

現(xiàn)值分別為NPVI=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、NPV3=-50萬(wàn)元、NPV4=-150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部

收益率精度最高的是()。

第7/50頁(yè)

A、16.67%

B、16.71%

C、16.80%

D、17.00%

()48、下列各項(xiàng)中，屬于新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式特點(diǎn)的是()。

A、從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力

B、從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力

C、由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

D、擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行

()49、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明

顯的()特征。

A、壟斷競(jìng)爭(zhēng)

B、寡頭壟斷

C、壟斷

D、競(jìng)爭(zhēng)

()50、編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的()，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定

金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。

A、數(shù)額

B、用途

C、發(fā)生時(shí)間

D、付款特點(diǎn)

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參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1、B

【解析】本題考查的是供給指標(biāo)。評(píng)價(jià)建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=報(bào)告期新開(kāi)工面積/新竣工面積+上期開(kāi)工

跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積/新竣工面積+上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積/新竣工面積=（90+30）/80=1.5（年）

2、C

【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。集體訪問(wèn)法是通過(guò)集體座談的方式了解被訪問(wèn)者想法、收集資料的方法。

3、B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的特性包括：（1）

區(qū)位選擇異常重要；（2）適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資；（3）需要適時(shí)的更新改造；（4）易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；（5）變現(xiàn)性

差；（6）易受政策影響；（7）依賴專業(yè)管理；（8）存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。

4、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就

為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

5、C

【解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以

使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。

6、C

【解析】考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析。本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù)X前期實(shí)際銷售量+（1—平滑指數(shù)）X前期預(yù)測(cè)值=0.75X650+

（1-0.75）×500=612.5?,

7、B

【解析】考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲

得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。

8、D

【解析】考點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查，調(diào)查了解消費(fèi)者的情況及購(gòu)買行為，主要目的在于

使企業(yè)掌握消費(fèi)者的愛(ài)好、心理、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)、針對(duì)不同的消費(fèi)者和市場(chǎng)，

采取不同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。

9、B

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。在自然周期的第二階段，需求繼續(xù)以一定的速度增長(zhǎng)，形成了對(duì)額外房屋空間

的需求。

10、B

【解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。R=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)X（市場(chǎng)的平均收益率一無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資

收益率）=8%+0.3×（20%-8%）=11.6%,

11、C

【解析】考點(diǎn):土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括年初與年末土地儲(chǔ)備規(guī)模、年度前期開(kāi)發(fā)規(guī)模、年度供應(yīng)

規(guī)模和年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃，由地方人民政府相關(guān)部門(mén)依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市

總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供求狀況等聯(lián)合編制。

12、A

【解析】考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際收益率i=[（l+r）/（1+Rd）]-l=[（1+12%）/（1+3%）]-l=8.74%o

13、B

第9/50頁(yè)

【解析】考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。本題由于是按月付息，故年付息400X12=4800,年利率=利息/本金

=4800/100000=4.8%?

14、C

【解析】考點(diǎn):股票市場(chǎng)融資。增發(fā)與配股在本質(zhì)上沒(méi)有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模

大的優(yōu)點(diǎn)，而且定向增發(fā)在一定程度上還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績(jī)指標(biāo)被稀釋的問(wèn)題，因而越來(lái)越多地被房地產(chǎn)公司

利用。

15、D

【解析】考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)分析。市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)m，以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服

務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

16、D

【解析】本題考查的是基本報(bào)表。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選

擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計(jì)劃。

17、B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或

某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

18、C

【解析】本題考查的是決策的方法。確定型決策的決策過(guò)程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作程序化決策。

19、C

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括購(gòu)買價(jià)格、權(quán)

益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項(xiàng)ABD均為開(kāi)發(fā)投資的不確定性因素。

20、B

【解析】本題考查的是制定租售方案。成本加成定價(jià)法是指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定

房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，加成的含義就是一定比率的利潤(rùn)。

21、D

【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地

體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易實(shí)現(xiàn)。

22、B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動(dòng)，此時(shí)供給

高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑。

23、D

【解析】本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)。在政府授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí).，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理

規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

24、C

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。收入項(xiàng)目求其最低值，成本項(xiàng)目求其最高值。

25、D

【解析】本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)中，人口因素，即按照人口統(tǒng)計(jì)變量，包括年齡、職業(yè)、性別、

收入等來(lái)細(xì)分市場(chǎng)。

26、D

【解析】本題考查的是敏感性分析的概念。要看利潤(rùn)的變化率，不是看利潤(rùn)的值是多少。本題中由于計(jì)算利潤(rùn)的變化

率，分母不變，分子大的利潤(rùn)變化率大。

27、C

第10/50頁(yè)

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。按年計(jì)息時(shí)，一年后的本利和=IOOOX(1+12%)=1120(元)；按季計(jì)息

時(shí)，一年后的本利和=IOoOX(1+12%∕4)4=1125.51(元)，兩者的差額=1125.51-1120=5.51(元)。

28、C

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到

允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

29、B

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的

時(shí)間。

30、B

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)

及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場(chǎng)的次要租戶。

31、D

【解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單

元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫(xiě)字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ?/p>

積。

32、B

【解析】考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。初始現(xiàn)金投資：100X60%=60(萬(wàn)元)，貸款P=IOoX40%=40(萬(wàn)

元)，i=7.5%,n=10o本質(zhì)：P~Ao

33、B

【解析】本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積

34、C

【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。i=8.7%/12=0.725%,A=PXiX(l+i)^n∕[(l+i)^n-

l]=50×0.725%×(1+0.725%)^120∕[(1+0.725%)^120-l]=0.62529,年收入=0.62529/30%X12=25.01(萬(wàn)元)

35、A

【解析】本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單

位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。

36、C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組

成。

37、D

【解析】考點(diǎn)：概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=6000X30M4000X40%-1200X309?=3040萬(wàn)元。

38、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理

委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放

用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目。

39、B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項(xiàng)ACD均屬于房地產(chǎn)間接投資。

40、D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重惡

化的考驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)借款人資質(zhì)審

查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過(guò)其支付能力的款項(xiàng)等等。

第11/50頁(yè)

41、B

【解析】本題考查的是可行性研究的作用?？尚行匝芯康淖饔冒ǎ荷暾?qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)；項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集

建設(shè)資金的依據(jù)；開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。

42、C

【解析】本題考查的是可行性研究的步驟?？尚行匝芯堪匆韵挛鍌€(gè)步驟進(jìn)行：接受委托、調(diào)查研究、方案選擇和優(yōu)化、

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)、編制可行性研究報(bào)告

43、D

【解析】考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入

股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人入股的資金。

44、A

【解析】本題考查的是流動(dòng)比率。選項(xiàng)A應(yīng)為速動(dòng)比率，流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額XlOO機(jī)

45、?

【解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)X（市場(chǎng)的平均收益率一無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

投資收益率）=9%+0.23（15%-9%）=IO.38%。

46、B

【解析】第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）

甲物業(yè)的期望值=1200X50%+IOOOX50%=IIOO

乙物業(yè)的期望值=1300X50%+900X509?=1100

第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差

另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析

1200和IOOO與IlOo的偏差，一定比1300和900比IloO的偏離程度小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)

險(xiǎn)小。

47、A

【解析】考點(diǎn):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。

48、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)，其特點(diǎn)是：項(xiàng)

目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)

效益來(lái)考察償債能力。

49、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)

市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。

50、D

【解析】考點(diǎn)：資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)

付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況

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往年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬考試（二）

考試時(shí)間：【90分鐘】總分：【100分】

題號(hào)—總分

得分

一、單項(xiàng)選擇題（共50題，每題2分，共計(jì)100分）

（）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A、債權(quán)人通常是商業(yè)銀行

B、不能用于償還土地購(gòu)置貸款

C,主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)

I）、還款資金來(lái)源通常是銷售收入

（）2、（2017年真題）王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利

率變化，則各期的還款額（）。

A、逐漸減少

B、逐漸增加

C、數(shù)額相等

D、先增后減

（）3、某家庭購(gòu)買一套建筑面積為IOOm2的商品住宅，單價(jià)為12500元/m2,首付款為總房?jī)r(jià)的30%,

其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7樂(lè)期

限均為20年，公積金貸款的最高限額為30萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）

兀。

A、1833.23

B、1817.94

C、1243.57

D、1342.86

（）4、（2016年真題）李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年

利潤(rùn)為6機(jī)按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，則從第11年

開(kāi)始的月還款額為（）元。

A、948.72

B、1039.09

C、1200.58

D、2149.29

（）5、房地產(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權(quán)問(wèn)題不包括（）。

A、等待投資型期權(quán)

B、放棄型期權(quán)

C、機(jī)會(huì)型期權(quán)

D、成長(zhǎng)型期權(quán)

（）6、（）是構(gòu)成市場(chǎng)的三大要素之一。

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A、社會(huì)文化

B、人口

C,經(jīng)濟(jì)環(huán)境

D、政治環(huán)境

()7、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是()。

A、置業(yè)投資

B、設(shè)備租賃

C、售后回租

D、權(quán)益融資

()8、()的分析與選擇主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系

等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投資、合資、合作、委托開(kāi)發(fā)等進(jìn)行

選擇。

A、融資方式與資金結(jié)構(gòu)

B、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式

C、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模

D、合作方式

()9、國(guó)際上通常采取的住房保障方式不包括()。

A、政府直接建房

B、對(duì)住房投資人減稅

C、鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房

D、對(duì)住房承租人補(bǔ)貼

()10、某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為125萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為20000元，準(zhǔn)備用月收入的40%來(lái)

支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的

首付款額是()元。

A、529412.37

B、83265.38

C、87867.78

Ds91022.12

()11、某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金

融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本

付息后的凈相金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為

()。

A、10%

B、11.27%

C、14.18%

D、22.55%

()12、目前，AAA級(jí)企業(yè)的信用等級(jí)系數(shù)的取值為()。

A、30%

B、50%

C、70%

第15/50頁(yè)

D、90%

（）13、采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率（AIRR）與最低的可接

受收益率（ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）。

A、若4IRR>ic,則投資大的方案為優(yōu)

B、若4IRR>ic,則投資小的方案為優(yōu)

C、若aiRRVic,則投資大的方案為優(yōu)

I）、若4lRR<ic,則方案間無(wú)法直接比較

（）14、在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將（）與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到

本行業(yè)的平均水平。

A、成本利潤(rùn)率

B、銷售利潤(rùn)率

C、資本金利潤(rùn)率

D、投資利潤(rùn)率

（）15、末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方

米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方

米，則該市2011年末的住房空置率是（）。

A、9%

B、12%

Cx12.5%

D、15%

（）16、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這

種調(diào)查方法屬于（）。

A、觀察法

B、實(shí)驗(yàn)法

C、討論法

【）、問(wèn)卷調(diào)查法

（）17、（2015年真題）下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是（）。

A、購(gòu)買一更新改造一出售

B、購(gòu)買一持有出租一出售

C、開(kāi)發(fā)一持有出租一出售

D、購(gòu)買一更新改造一出租一出售

（）18、趙某購(gòu)買一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30%,余款向銀行抵押貸

款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%,采用按月等額還款方式償還。若第6年初趙某

決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為（）元。

A、172858

B、182786

Cx192858

D、201006

（）19、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（RElTS）特征的表達(dá)中，正確的是（）。

A、收益相對(duì)不穩(wěn)定

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B,收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東

C、分為權(quán)益型和抵押型兩種形式

D、投資流動(dòng)性差

()20、對(duì)收益性物業(yè)而言，物業(yè)維修通常起源于()。

A、業(yè)主對(duì)建筑物的檢查

B、租戶對(duì)建筑物狀況的抱怨

C、物業(yè)管理人員對(duì)建筑物的檢查

D、物業(yè)管理人員對(duì)建筑物使用情況的調(diào)查

()21、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為12機(jī)若該筆貸款的還款方

式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是()萬(wàn)元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

()22、房地產(chǎn)投資的()優(yōu)點(diǎn)，是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

A、提高投資者資信等級(jí)

B、相對(duì)較高的收益水平

C、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

D、能抵消通貨膨脹的影響

()23、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是()。

A、學(xué)習(xí)

B、經(jīng)濟(jì)狀況

C、對(duì)渠道的信賴度

D、購(gòu)買動(dòng)機(jī)

()24、(2017年真題)某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

進(jìn)行定價(jià)，這種定方法是O。

A、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B、挑戰(zhàn)定位法

C、隨行就市定價(jià)法

D、價(jià)值定價(jià)法

()25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，下列屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的是()。

A、土地費(fèi)用

B、前期工程費(fèi)

C、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

()26、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金功能的說(shuō)法中，不正確的是()。

A、REITS對(duì)于購(gòu)買數(shù)額進(jìn)行了硬性的下限規(guī)定

B、RElTS以股票的形式來(lái)籌集資金，能夠隨時(shí)在股票市場(chǎng)上變現(xiàn)，便于投資者控制投資數(shù)額和

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投資范圍

C、RElTS能抵押通貨膨脹的不利影響

D、REITS將單一的銀行貸款融資形式向機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者融資轉(zhuǎn)變，吸引資本市場(chǎng)的資

金不斷流入房地產(chǎn)市場(chǎng)

()27、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)

買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。

A、政策風(fēng)險(xiǎn)

B、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

Cs未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D、收益風(fēng)險(xiǎn)

()28、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)

格，該定價(jià)方法為()

A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B、成本加成定價(jià)法

C、挑戰(zhàn)定價(jià)法

D、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

()29、(2015年真題)權(quán)益性房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來(lái)源于其擁有業(yè)務(wù)的Oo

A、增值收入

B、銷售收入

C、自營(yíng)收入

D、租金收入

()30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于

施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是()。

A、對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)

B、確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

C、對(duì)原材料的檢驗(yàn)

D、控制工程變更

()31、分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定是()階段需要解決的

問(wèn)題。

A、投資機(jī)會(huì)研究

B、初步可行性研究

C、詳細(xì)可行性研究

D、項(xiàng)目評(píng)估與決策

()32、()是指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品。

A、選擇專業(yè)化

B、市場(chǎng)集中化

C、市場(chǎng)專業(yè)化

D、產(chǎn)品專業(yè)化

()33、市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從六類產(chǎn)品層次、()類空間層次與三類時(shí)間層次上進(jìn)行分

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析。

A、Ξ

B、四

C、五

D、六

()34、(2017年真題)某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬(wàn)元為銀行提供

的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金

收入為30萬(wàn)元，不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的25機(jī)所得稅率為25%,則該項(xiàng)投

資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為Oo

As8.48%

B、13.56

C、15.00%

D、22.50%

()35、由城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的()，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A、《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址)》

B、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

C、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

D、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書(shū)》

()36、下列選項(xiàng)中不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。

A、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

B、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

D、決策風(fēng)險(xiǎn)

()37、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是()。

A、銷售收入

B、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

C、營(yíng)業(yè)稅金及附加

D、借款本金償還

()38、停車指數(shù)，即每Ioom2營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商

場(chǎng)的規(guī)模不同在()之間。

A、4?5

B、5~6

C、4?6

D、5?8

()39、寫(xiě)字樓2015年潛在毛租金收入為IOOO萬(wàn)元，空置和收租損失為5%,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入

的30%,抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2015年的凈經(jīng)營(yíng)收入為

()萬(wàn)元。

A、330

B、450

C、650

第19/50頁(yè)

D、700

（）40、（2015年真題）下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。

A、整群抽樣

B、分層隨機(jī)抽樣

C、簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣

【）、定額抽樣

（）41、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。

A、利息備付率

B、償債備付率

C、流動(dòng)比率

D、速動(dòng)比率

（）42、，某市可供租售房屋面積3000萬(wàn)平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬(wàn)平方米，可供

出租的住宅面積為450萬(wàn)平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)平方米，其中銷售的住

宅面積為1680萬(wàn)平方米，出租住宅面積為320萬(wàn)平方米。該市2017年住宅市場(chǎng)吸納率為O.

A、71.11%

B、88.89%

C、91.67%

D、93.33%

（）43、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案Fl、F2、F3、F4的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，投資大小為

Fl>F2>F3>F4o方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為AlRRl-2=19%、ΔIRR2-

3=12%、AlRR3-4=14%、AlRRI-4=16%,當(dāng)最低可接受收益率MARR=I5%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方

案是（）。

A、Fl

B、F2

C、F3

D、F4

（）44、在政府授權(quán)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、

土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和

利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。

A、3%

B、5%

C、6%

D、8%

（）45、需求比供給增長(zhǎng)快，空置率繼續(xù)下降，租金增長(zhǎng)率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然

周期的（）。

A、第一階段

B、第二階段

C、第三階段

D、第四階段

（）46、（）的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與

否的主要方面。

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A、凈經(jīng)營(yíng)收入

B、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

C、有效毛收入

D、空置和收租損失

()47、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為IOOOO萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券獲得2000

萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資杠桿率為()。

A、0.40

B、0.60

C、2.50

D、5.00

()48、對(duì)于居住物業(yè)，()是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容。

A、物業(yè)管理

B、設(shè)施管理

C、房地產(chǎn)組合投資管理

D、運(yùn)營(yíng)管理

()49、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

將面臨()。

A、政策風(fēng)險(xiǎn)

B、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

C、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D、信用風(fēng)險(xiǎn)

()50、關(guān)于網(wǎng)絡(luò)圖特點(diǎn)的說(shuō)法中，不正確的是()。

A、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)圖可確切地表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系

B、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)圖可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路

C、網(wǎng)絡(luò)圖制作簡(jiǎn)便，明了易懂，在進(jìn)度管理中普遍應(yīng)用

D、在工程實(shí)施中，可以根據(jù)工程實(shí)際情況和客觀條件變化，隨時(shí)調(diào)整網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃

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參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1、B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。建設(shè)貸款可以用于償還土地購(gòu)置貸款，在我國(guó)，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)

放用于繳交土地出讓金貸款。

2、A

【解析】本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來(lái)越少，則償

還的本金和利息之和逐漸減少。

3、B

【解析】考點(diǎn)：復(fù)利計(jì)算。總房?jī)r(jià)=12500X100=125(萬(wàn)元)，貸款總額=125X70%=87.5(萬(wàn)元)，P=30萬(wàn)

元，n=12X20=240,i=4%∕12,A=300000×4%∕12÷[l-l∕(l+4%∕12)240]=1817.94π.

4、B

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%∕12=0.5%,n=12X20=240個(gè)月，P=30萬(wàn)

元,Al=P[i(l+i)n]/[(l+i)n-l]=300000[0.5%(l+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元,第11年年初一次性提前償

還本金10萬(wàn)元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]∕[(l+0.5%)120-l]=1110.205

元，則從第11年開(kāi)始的月還款額為A=Al-A2=2149.293Tno.205=1039.09元。

5、C

【解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權(quán)問(wèn)題包括等待投資型期權(quán)、放棄

型期權(quán)、成長(zhǎng)型期權(quán)。

6、B

【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。人口是構(gòu)成市場(chǎng)的三大要素之一。

7、C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，主要是采用回租租賃或售后回租模式，即房地

產(chǎn)企業(yè)在有融資需求、但又不希望放棄該房地產(chǎn)控制權(quán)的情況下，通過(guò)將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售給投資者，再由投資者回租給

房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租經(jīng)營(yíng)的情況。

8、D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資

金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)投資、合資、合作(包括

合建)、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。

9、C

【解析】本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。國(guó)際上形成了以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方

式，以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的建房方式，以及各國(guó)普遍

采取的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式。

10、A

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月還款A(yù)=20000X40%=8000(元)，i=6%∕12=0.5乳n=10×12=120,可

負(fù)擔(dān)的貸款額P=A∕iX[l-l∕(l+i)~n]=8000∕0.5%X[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63(元)，首付款=1250000-

720587.63=529412.37(元)。

11、D

【解析】考點(diǎn)：現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。A=200×10%(1+10%)10/[(1+10)10-l]=32.55(萬(wàn)元)，32.55-

200×10%=12.55(萬(wàn)元)，則(10+12.55)÷100=22.55%。

12、A

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【解析】本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。主體信用等級(jí)系數(shù)：AAA-30%,AA-50%,A-70%,BBB-90%；

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)：AΛA-80%,ΛA-70%,A-60%,BBB-50%o

13、A

【解析】考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。如果差額內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu)；如

果差額內(nèi)部收益率小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。

14、D

【解析】考點(diǎn):投資利潤(rùn)率。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否

達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

15、D

【解析】本題考查的是供給指標(biāo)。空置率=空置量/存量=750/5000=15%。

16、A

【解析】考點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)查的步驟。觀察法是指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對(duì)象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方

式對(duì)其進(jìn)行考察并搜集資料。例如，市場(chǎng)調(diào)查人員到新建商品房項(xiàng)目的售樓處去觀察房屋銷售狀況和樣板房狀況。

17、A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同

時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)成本。

18、D

【解析】考點(diǎn):復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。實(shí)質(zhì)：貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年