地產(chǎn)項目建筑方案設(shè)計任務(wù)書

建筑方案設(shè)計任務(wù)書目錄一、項目基本情況二、項目定位三、開發(fā)理念四、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)五、總體規(guī)劃原則六、交通組織原則七、景觀規(guī)劃原則八、單體設(shè)計原則九、戶型設(shè)計原則十、提交設(shè)計文件要求十一、進度安排

一、項目基本情況1．項目概況1）項目位置2）占地面積3）地塊周邊狀況4）其它2．項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）地形優(yōu)勢2）主題概念優(yōu)勢3）周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢4）周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢5）其它劣勢1）地形劣勢2）環(huán)境影響劣勢3）周邊不良景觀劣勢4）周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施劣勢5）其它二、項目定位1．客戶定位2．主題定位3．物業(yè)類型三、開發(fā)理念1．突出主題文化：2．先進性：3．獨特性：4．均好性：5．人文性：6．舒適性：7．實用性：8．經(jīng)濟性：9．規(guī)范性：四、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1．技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：占地面積：計容積率建筑面積：其中：建筑容積率：建筑覆蓋率：建筑層數(shù)：車位數(shù)：車戶比：其它：2．戶型配置（設(shè)計研發(fā)部提供）3．配套設(shè)施五、總體規(guī)劃原則1．滿足城市設(shè)計要求。建筑總體布局、造型、色彩應(yīng)注重城市設(shè)計，應(yīng)充分考慮與周圍地塊的關(guān)系；2．充分體現(xiàn)均好性原則。做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向；3．合理處理建筑物與環(huán)境場地之間的關(guān)系；4．合理處理各種建筑空間的有機組合、過渡；5．在總體布局時應(yīng)充分考慮入口空間的展示作用，集中體現(xiàn)項目主題，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；6．住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然采光、自然通風(fēng)的要求，要充分考慮對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及外部遠(yuǎn)景的利用；7．充分考慮地塊周邊噪音對本項目的影響，要提出合理的規(guī)劃布置方案，避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術(shù)手段來降低噪音（會帶來建設(shè)成本的提高）；8．總體規(guī)劃要充分體現(xiàn)經(jīng)濟性原則，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式車庫外，其余車庫盡可能采用通風(fēng)、采光的開敞式/半開敞式車庫；9．其它六、交通組織原則1．應(yīng)注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與私密區(qū)域的關(guān)系，解決好區(qū)內(nèi)各種流線（生活后勤服務(wù)、臨時訪客、消防疏散等）之間的關(guān)系，做到人車分流；2．內(nèi)部交通與消防車道原則上應(yīng)在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時注意在規(guī)劃設(shè)計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當(dāng)調(diào)整建筑物后退紅線距離；3．保證消防車道及撲救面對坡度的要求；4．合理解決地形高差對行人在交通上造成的不利影響，考慮殘疾人無障礙設(shè)計；5．住宅與車庫之間要建立方便的聯(lián)系；6．合理解決配套公建設(shè)施的停車及交通疏散問題，將其對住區(qū)的影響降到最小。七、景觀設(shè)計原則1.結(jié)合項目主題文化進行環(huán)境設(shè)計；2.營造與眾不同、具沖擊力的個性化產(chǎn)品；3.把握小區(qū)環(huán)境重心，對景觀主軸進行重點設(shè)計，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；4．處理好各種環(huán)境空間的有機組合與過渡；5．注重景觀細(xì)部設(shè)計。在組團景觀節(jié)點、社區(qū)交通樞紐和局部小環(huán)境、架空層等代表產(chǎn)品細(xì)部的方面，充分表現(xiàn)產(chǎn)品的精細(xì)度和質(zhì)量、檔次；6．多層次的立體景觀設(shè)計；7．其它八、單體設(shè)計原則1．結(jié)合項目主題文化確定建筑風(fēng)格；2．充分發(fā)揮色彩與材料質(zhì)感的裝飾作用；3．多角度、多層次體現(xiàn)人性化住宅設(shè)計；4．建筑屋頂及山墻面要作為重要的景觀元素來進行設(shè)計，特殊位置的住宅要進行獨立設(shè)計，作為一個重要的景觀元素重點處理；5．建筑設(shè)計要結(jié)合結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)統(tǒng)籌考慮，住宅室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線；6．住宅公共前廳盡量要有自然通風(fēng)的設(shè)計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機械通風(fēng)排煙的經(jīng)濟投入；7．住宅底層要設(shè)計具有一定高度的入口大堂，其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)表現(xiàn)出高層次的文化品味并與項目的主題定位相吻合；8．細(xì)部設(shè)計是支撐產(chǎn)品檔次的關(guān)鍵之一，本項目設(shè)計將細(xì)部設(shè)計放在極為重要的地位，設(shè)計方案要對其予以充分重視，對建筑下部的近人立面，窗戶、陽臺、花槽、空調(diào)機位等構(gòu)件均需仔細(xì)考慮；9．其它九、戶型設(shè)計原則1．總體原則：1）住宅設(shè)計要緊密結(jié)合本地塊的策劃要點，設(shè)計中要有核心性的基本思路，在保證平面方整實用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新；2）戶型設(shè)計必須規(guī)避周邊不良景觀的影響，對來自用地周圍交通干道的交通噪音也應(yīng)有足夠的防噪措施；3）遵循住宅均好性設(shè)計原則。對于景觀較差的戶型要通過戶型創(chuàng)新或提供更多的退臺花園等方式給予其他補償；4）滿足住宅高舒適性要求。每戶擁有良好的自然采光、通風(fēng)條件；起居廳、主臥室視線開闊；保證至少一個主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；每戶之間避免視線干擾，保證住戶的私密性；，提高住宅的實用率；5）平面設(shè)計要求簡潔性（無過分凹凸現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)形式簡潔，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（結(jié)構(gòu)體系提供可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性）；系統(tǒng)化（戶型設(shè)計中應(yīng)保持不同面積戶型的開間比例，做到戶型設(shè)計的系統(tǒng)化）；實用率（充分有效地利用戶內(nèi)空間，交通流線簡潔，提高住宅的實用率）；6）戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)不同的總圖位置、景觀軸線進行不同的設(shè)計。在適當(dāng)位置可以考慮特殊戶型的設(shè)計，如復(fù)式、躍層、架空層花園的設(shè)計方法，做到戶型設(shè)計形式的多樣化和戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的豐富性；7）立面設(shè)計建議使用大面積的落地玻璃窗（門）、大面積凸窗，以取得優(yōu)良的采光通風(fēng)和景觀效果；8）其它2.平面布局：1）戶內(nèi)要有合理的功能分區(qū)，公共活動區(qū)、適度交流區(qū)、私密區(qū)等各區(qū)功能不能簡單化地進行分離，要盡量汲取現(xiàn)代集合住宅發(fā)展的一些新精神，探討戶內(nèi)各個組成空間的有機組織；2）套內(nèi)交通組織順暢，不穿行起居室（廳）、臥室等主要功能空間；3）起居室（廳）、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)，設(shè)置入戶過渡空間；4）除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合；5）在大戶型設(shè)計中要充分考慮主人、客人以及保姆的動線，使之盡可能合理，方便使用；6）XXX地區(qū)氣候炎熱潮濕，戶內(nèi)盡量能夠形成空氣的對流；3.空間組合：1）底層戶型需結(jié)合地形，設(shè)計室外私家花園，保證住戶的私密性，同時須考慮日照條件；2）架空層可結(jié)合周圍環(huán)境，適當(dāng)考慮設(shè)計帶花園/大平臺的復(fù)式戶型；3）頂層戶型可考慮上下兩層的復(fù)式設(shè)計，或?qū)⑾噜弮商鬃≌Y(jié)合為一套并設(shè)計屋頂私家花園；4）標(biāo)準(zhǔn)層戶型平面的設(shè)計重點仍為平層，部分戶型提供錯層等其它變化的可選形式；5）其它4.各功能空間的設(shè)計要點：1）陽臺——每戶考慮設(shè)置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內(nèi)花園）與工作陽臺，洗衣機放在工作陽臺；陽臺應(yīng)結(jié)合戶型面積大小，對其位置、尺度、比例進行選擇；2）室外平臺——對于住宅挑臺、退臺和屋頂平臺，立體綠化一定要納入設(shè)計；3）起居廳與餐廳——起居廳開間要滿足要求，復(fù)式戶型可考慮客廳局部貫通兩層以擴大空間視野，客廳與餐廳之間最好形成空氣對流；4）主臥室——主臥室開間要滿足要求，可考慮設(shè)計步入式更衣室，為了增大采光及景觀面，可采用凸窗/落地玻璃窗；5）廚房——考慮與餐廳的聯(lián)系以及其形狀、規(guī)模和設(shè)施的布置，同時考慮相應(yīng)的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道；6）衛(wèi)生間——衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施包括淋浴間（主人房衛(wèi)生間設(shè)浴缸），臺式洗臉盆、座便器、機械排氣裝置，潔具的空間布置要使用舒適并能充分利用空間；7）其它8）戶型技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表（營銷部提供）5.細(xì)部設(shè)計：1）家具布置——2）窗戶——3）陽臺/露臺/花園——4）空調(diào)——5）家庭中央供熱水系統(tǒng)——6.設(shè)備專業(yè)要求：1）管道、管線布置采用暗敷，布置合理；地上燃?xì)夤艿兰坝嬃績x表應(yīng)明裝；2）立面盡量不設(shè)立管，設(shè)集中管井，位置合理，布管規(guī)整；3）套內(nèi)無排水立管穿樓板現(xiàn)象；4）每戶內(nèi)應(yīng)設(shè)有足夠的電視、電話、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的定型接口；5）水、電、燃?xì)馊繎敉庥嬃?；燃?xì)夤苡蓮N房陽臺接入，熱水器位置均預(yù)留在廚房陽臺，廚房陽臺及安裝熱水器燃?xì)獗淼鹊膲γ鎽?yīng)足夠大，以滿足設(shè)備布置；6）水泵房、直飲水機房、儲水池、水箱、游泳池處理機房、鍋爐房、管道井的位置、面積、層高合理；7）應(yīng)設(shè)置電話光纖機房、寬帶網(wǎng)絡(luò)機房及有線電視放大器箱的位置；8）變配電房應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，并考慮進出線方便；9）空調(diào)機房應(yīng)根據(jù)設(shè)備情況留足面積與空間；10）發(fā)電機房的設(shè)置應(yīng)綜合考慮環(huán)保要求、進排風(fēng)方便及對建筑立面的影響；11）強弱電豎井應(yīng)盡量分開設(shè)置，其凈空面積應(yīng)滿足使用要求；12）每戶內(nèi)設(shè)可視對講系統(tǒng)，并預(yù)埋防盜報警系統(tǒng)的保護管；13）各棟塔樓屋面泛光照明及室外照明應(yīng)留出足夠的容量。十、提交設(shè)計文件要求所提交的方案設(shè)計必須符合國家及地區(qū)的設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)程及地方有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)滿足甲方要求，最終獲得甲方確認(rèn)；方案設(shè)計的內(nèi)容，應(yīng)達到國家規(guī)定的方案報審規(guī)劃部門的深度要求，并最終獲得甲方確認(rèn)。經(jīng)過調(diào)整的方案設(shè)計應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：1、總平面圖設(shè)計，包括：①用地紅線位置及角點坐標(biāo)，場地標(biāo)高；②建筑物位置、尺寸、間距、層數(shù)、設(shè)計標(biāo)高、退紅線尺寸等；③紅線外城市道路及紅線內(nèi)道路布置、車輛入口、停車場位布置；④消防車道布置、路寬及轉(zhuǎn)彎半徑、盡端車道的回車場尺寸等；⑤景觀設(shè)計概念圖。2、單體建筑平面圖（1：100）。①標(biāo)注總尺寸及縱橫墻、柱軸線尺寸，繪制各層平面圖方向應(yīng)與總平面圖方向一致；②繪出內(nèi)外門、門洞、窗或洞口、樓梯、電梯、陽臺；③各房間、走道等名稱標(biāo)注及有特殊要求的主要廳、室的使用布置；④標(biāo)明室內(nèi)外地面設(shè)計標(biāo)高，各層樓面設(shè)計標(biāo)高；⑤車庫的車位布置、注明車道寬度、標(biāo)高及轉(zhuǎn)彎半徑、注明總車位數(shù)；⑥剖切線位置及符號；⑦高層住宅的標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)單元層需要時，應(yīng)放大比例繪制室內(nèi)布置圖并注明各功能空間的使用面積；⑧各防火分區(qū)的劃分。3、立面圖（1：100），注明外墻材料及顏色。①四向立面圖并注明名稱；②表示立面外部的輪廓，如門窗、雨蓬、陽臺、檐口、女兒墻、屋頂、水箱、電梯機房、梯屋、冷卻塔、線條等，并注明樓層標(biāo)高及外墻面主要材料、色彩。4、剖面圖（1：100）。剖面圖應(yīng)剖在有樓梯、層高及層數(shù)有變化、空間比較復(fù)雜的部位。①繪出內(nèi)外墻、門窗、地面、樓板、屋頂、水箱、電梯機房、煙囪、檐口、女兒墻、雨蓬、陽臺等；②注明設(shè)計標(biāo)高、各層高度尺寸、門窗洞口高度尺寸及建筑總高度（室外地面至檐口或女兒墻頂面）；③有地下室且鄰近有建筑物者，要繪該處剖面及相對位置。5、彩色透視圖（鳥瞰圖、室外不同角度主要視點）6、建筑模型1：3007、設(shè)計說明書，包括：①設(shè)計依據(jù)：計劃投資立項批準(zhǔn)文號。土地用地紅線圖，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。業(yè)主簽發(fā)的設(shè)計招標(biāo)書。②總圖設(shè)計說明工程位置和環(huán)境的說明。b.根據(jù)建筑性質(zhì)及使用功能要求，對總體布局、功能分區(qū)、內(nèi)外交通組織、日照間距、日照時間、消防車道、防火間距、消防登高面、噪音防治等是否滿足的說明。c.建筑物棟數(shù)、層數(shù)、總高度的說明。d.建筑物四周退紅線尺寸、地下室邊線四周離紅線尺寸。e.總用地面積、總建筑面積、建筑覆蓋率、道路面積、綠化面積等主要指標(biāo)（格式請按附表—XXX項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表）。XXX項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表規(guī)劃指標(biāo)名稱單位指標(biāo)數(shù)值備注總用地面積平方米總建筑面積平方米計容積率面積平方米住宅面積平方米其中：層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米層住宅建筑面積平方米配套設(shè)施面積平方米其中：會所建筑面積商業(yè)建筑面積平方米其它平方米一層地下室面積平方米兩層地下室面積平方米半地下室面積平方米架空層面積平方米容積率建筑覆蓋率%小區(qū)道路占有率%地面綠化率%地面停車位占有率%立體綠化面積平方米總戶數(shù)戶總停車位輛停車位布置方式車位比停車位/戶f.說明按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的汽車停車位數(shù)量與實際安排的數(shù)量。g.街景的要求及空間組織，與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等說明。③建筑設(shè)計說明a.建筑設(shè)計的構(gòu)思及設(shè)計特點、造型及立面處理。b.建筑物的消防等級及防火安全措施簡述。包括防火分區(qū)、消防通道、登高面、安全疏散、消防電梯及消防前室等。c.單體建筑物的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，包括建筑面積、平面系數(shù)；住宅要求提供戶型技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（附表—Ⅰ.不同物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)表；Ⅱ.整體戶型結(jié)構(gòu)表；Ⅲ.戶型技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表）；d.建筑功能的分布層數(shù)、各層的建筑面積、各功能的建筑面積指標(biāo)（需要時可列表說明）。Ⅰ.不同物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)表物業(yè)類型別墅排屋多層小高層高層平均面積面積比套數(shù)套數(shù)比Ⅱ.整體戶型結(jié)構(gòu)表(表中數(shù)值為舉例)戶型2.2.13.2.23.2.24.2.2大戶型面積75105115125180200性質(zhì)面積比20%40%20%15%3%2%20%60%15%5%套數(shù)81011705703605436套數(shù)比27%39%19%12%1.8%1.2%27%58%12%3%3%Ⅲ.戶型技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表(表中數(shù)值為舉例)樓號戶型戶型技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)及性質(zhì)戶數(shù)合計建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積實用率性質(zhì)樓號-a2.2.1樓號-b3.2.2樓號-c4.2.2合計注：套內(nèi)建筑面積計算若為兩戶的分隔墻，以軸線計，其余均以外墻計；戶型性質(zhì)指是否帶花園（標(biāo)明平層或2層通高）、工人房、雙主臥等。④結(jié)構(gòu)設(shè)計說明；⑤給排水設(shè)計說明；⑥電氣設(shè)計說明；⑦燃?xì)庠O(shè)計說明；⑧環(huán)保設(shè)計說明。8．提供方案設(shè)計建安成本估算。格式請按附表《XXX項目方案設(shè)計建安成本估算》，項目分項名稱如實際需要可增加，但要和規(guī)劃指標(biāo)有對應(yīng)關(guān)系，每分項成本估算值均要有其相應(yīng)的建筑及結(jié)構(gòu)說明。9．乙方應(yīng)提交10套調(diào)改后的方案設(shè)計文件給甲方。另附電子光盤文件三套。XXX項目方案設(shè)計建安成本估算序號項目名稱成本指標(biāo)(元/M2)項目成本(萬元)建筑說明結(jié)構(gòu)說明一基礎(chǔ)