廣州光大花園商業(yè)項(xiàng)目前期報(bào)告

光大花園商業(yè)項(xiàng)目光大花園商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(第一冊(cè))二零零五年十月新港物業(yè)顧問國際有限公司ChinaLandPropertyConsultantsInternationalLtd.第一部分、廣州市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、2004年廣州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.12004年廣州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)指標(biāo)計(jì)算單位2004年2003年2002年2001年2000年同比增減%一．國內(nèi)生產(chǎn)總值億元4115.81346630012684.832375.915.79%第一產(chǎn)業(yè)增加值億元115.50100.410397.2894.3713.07%第二產(chǎn)業(yè)增加值億元1817.71154712271125.06103214.89%第三產(chǎn)業(yè)增加值億元2182.60189716711463.421249.413.09%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元563004695241884380073429216.60%二．工業(yè)總產(chǎn)值億元5749.5474637883393.193100.0217.45%三．全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元132211731009978.21923.6711.27%SKIPIF1<0廣州市2004年人均GDP增長(zhǎng)15.7%，廣州市經(jīng)濟(jì)仍然保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭。2004年廣州社會(huì)費(fèi)品零售總額單位：萬元項(xiàng)目2004年比上年增減（%）總計(jì)1675051412.10一、按地區(qū)分城鎮(zhèn)1536615811.13農(nóng)村138435624.11二、按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)1363453515.22限額以上企業(yè)424219917.11限額以下企業(yè)939233614.38餐飲業(yè)30044556.60其他111524-61.60三、按企業(yè)規(guī)模分限額以上企業(yè)505562916.42限額以下企業(yè)和個(gè)體1169488510.33主要年份社會(huì)消費(fèi)品零售總額歷史最高水平單位：億元年份總計(jì)按行業(yè)分批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)餐飲業(yè)其他行業(yè)1996686.44454.94119.37112.131997802.59532.93138.70130.961998904.57601.06158.37145.1219991000.68666.15182.10152.4320001121.13783.95208.14129.0420011248.28880.40239.92127.9620021370.68973.32265.97131.3920031494.271183.38281.8529.0420041675.051363.45300.4511.15

廣州市居民家庭平均每人全年可支配收入與消費(fèi)性支出情況（單位：元）項(xiàng)目1995年2000年2001年2002年2003年可支配收入9038.1613966.531469413380.4715003消費(fèi)性支出7601.7311349.4711467.3510671.7811571食品3816.344835.574589.724380.364503.01衣著498.13586.69573564.71677.65醫(yī)療保健244.53444.61557.56592.71711.25交通及通訊476.241033.551100.271185.741422.89娛樂文教服務(wù)734.421443.421515.951751.081884.16居住658.941474.61539.97981.431177.72雜項(xiàng)商品及服務(wù)482.44718.24754.67468.90627.86從以上各圖表可知，廣州市居民家庭收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，消費(fèi)質(zhì)量有所提高。八大類消費(fèi)支出中，食品支出與衣著支出占消費(fèi)性支出的比重有所回升；恩格爾系數(shù)達(dá)38.9%。顯示目前廣州居民的消費(fèi)已從解決溫飽型過渡到享受型消費(fèi)。家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂文教服務(wù)、居居住、雜項(xiàng)目商品和服務(wù)六大類支出的比重均有所提高。飲食向更高層次發(fā)展；精神文化生活不斷充實(shí)，教育支出持續(xù)增長(zhǎng)；衣著、醫(yī)療保健居住、交通通訊等支出增幅均在20%左右。廣州市人口及居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，為商業(yè)項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的潛在消費(fèi)支持。注釋：恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)（%）=食品支出總額/家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額×100%恩格爾定律：主要表述的是食品支出占總消費(fèi)支出的比例隨收入變化而變化的一定趨勢(shì)。揭示了居民收入和食品支出之間的相關(guān)關(guān)系，用食品支出占消費(fèi)總支出的比例來說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加對(duì)生活消費(fèi)的影響程度。眾所周知，吃是人類生存的第一需要，在收入水平較低時(shí)，其在消費(fèi)支出中必然占有重要地位。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費(fèi)的重心才會(huì)開始向穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。因此，一個(gè)國家或家庭生活越貧困，恩格爾系數(shù)就越大；反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。由此可見，廣州市市民的生活水平已達(dá)到“富裕”階段，消費(fèi)重心已由解決溫飽型轉(zhuǎn)移到享受型消費(fèi)。在商場(chǎng)中發(fā)展這類享受型消費(fèi)業(yè)態(tài)已是大勢(shì)所趨。2004年城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(上年=100)項(xiàng)目2003年2004年城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)100.1101.7消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)99.8102.2服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)100.8100.8一、食品102.4105.4#糧食101.0113.1油脂103.8108.4肉禽及其制品101.2110.1蛋96.7121.7水產(chǎn)品101.6107.8菜110.7104.9#鮮菜112.4105.3二、煙酒及用品100.4102.5三、衣著96.799.1四、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)97.098.4#耐用消費(fèi)品94.796.9五、醫(yī)療保健和個(gè)人用品99.499.7#醫(yī)療保健100.399.7六、交通和通訊97.398.9七、娛樂教育文化用品及服務(wù)97.198.9八、居住102.7102.0#租房105.5100.0水、電、燃料102.7102.7從以上數(shù)據(jù)可知，基本生活用品的消費(fèi)價(jià)格呈較大上升趨勢(shì)，為社區(qū)商業(yè)奠定良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。

1.2廣州市基本經(jīng)濟(jì)情況A、GDP增長(zhǎng)15.0%2004年廣州生產(chǎn)總值（GDP）突破4000億元大關(guān)，達(dá)到4115.8億元，比上年增長(zhǎng)15%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值115.5億元，增長(zhǎng)5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1817.71億元，增長(zhǎng)17.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2182.6億元，增長(zhǎng)13.8%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為2.81∶44.16∶53.03。按戶籍人口計(jì)算，全年人均GDP為5.63萬元，增長(zhǎng)13.7%；按當(dāng)年平均匯率折算，約合6800美元，在國內(nèi)大城市中位居前列。數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒B、工業(yè)成為經(jīng)濟(jì)加快增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量2004年全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值5749.5億元，增長(zhǎng)19.7%。輕工業(yè)產(chǎn)值2679.5億元，重工業(yè)產(chǎn)值3070億元，全年重工業(yè)產(chǎn)值首次超過輕工業(yè)產(chǎn)值，輕重工業(yè)產(chǎn)值比例為46.6∶53.4，工業(yè)重型化進(jìn)一步明顯。支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)工業(yè)快速增長(zhǎng)，汽車制造業(yè)、電子產(chǎn)品制造業(yè)和石油化工制造業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值2234.8億元，增長(zhǎng)35.4%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)44.3%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值1432.5億元，增長(zhǎng)34.5%，增速高出全市工業(yè)平均水平14.8個(gè)百分點(diǎn)，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)24.9%。C、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快2004年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1322億元，增長(zhǎng)12.5%?；窘ㄔO(shè)完成投資622.2億元，增長(zhǎng)36.8%；更新改造投資完成投資161.2億元，下降12.8%；房地產(chǎn)完成投資440.8億元，增長(zhǎng)5.1%。全年全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成投資322.1億元，增長(zhǎng)63.4%，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為24.4%。一批重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)取得重大進(jìn)展，新白云國際機(jī)場(chǎng)建成并順利轉(zhuǎn)場(chǎng)運(yùn)營，地鐵二號(hào)線調(diào)整工程土建工程已基本完成，三號(hào)線已開始鋪軌，四號(hào)線已全面施工，五號(hào)線前期工作進(jìn)展順利，廣州新火車站已開工建設(shè)，年產(chǎn)5萬輛的本田（中國）出口基地等項(xiàng)目建成投產(chǎn)，廣州豐田汽車一期年產(chǎn)30萬臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)項(xiàng)目、廣州JFE鋼板有限公司熱鍍鋅板項(xiàng)目、廣州石化煉油改造項(xiàng)目等穩(wěn)步推進(jìn)。D、利用外資仍保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的喜人態(tài)勢(shì)2004年全市完成進(jìn)出口總值447.96億美元，增長(zhǎng)28.2%。出口總值達(dá)214.7億美元，增長(zhǎng)27.1%。出口商品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口分別占全市出口總值的48.7%和20.1%。全市外商直接投資項(xiàng)目1046個(gè)，增長(zhǎng)20.2%，其中投資1000萬美元以上的大項(xiàng)目160個(gè)，全市外商直接投資實(shí)際利用外資24億美元，增長(zhǎng)64.4%。世界500強(qiáng)大企業(yè)已有127家進(jìn)入廣州，共設(shè)立227個(gè)項(xiàng)目，投資總額合計(jì)71.8億美元。區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作進(jìn)一步加強(qiáng)，成功舉辦首屆“泛珠三角省會(huì)城市市長(zhǎng)論壇”，與福州等10個(gè)城市結(jié)為友好城市。在第十二屆“廣州博覽會(huì)”上，簽訂合作項(xiàng)目171個(gè)，合同金額196.29億元。落實(shí)CEPA協(xié)定，赴港開展的“穗港合作，共同發(fā)展”系列活動(dòng)取得圓滿成功，簽訂項(xiàng)目50多個(gè)，合作金額超過15億元，進(jìn)一步提高了穗港合作水平。E、消費(fèi)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)2004年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1675.1億元，增長(zhǎng)12.1%，比上年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；全市商品銷售總額為5178.9億元，增長(zhǎng)22.7%。完成貨運(yùn)量3.5億噸，增長(zhǎng)18.9%，比上年提高16個(gè)百分點(diǎn)；客運(yùn)量3.5億人次，增長(zhǎng)16.4%，比上年提高14.8個(gè)百分點(diǎn)；港口貨物吞吐量2.3億噸，增長(zhǎng)22.4%，其中集裝箱吞吐量377.7萬標(biāo)箱，增長(zhǎng)12.7%；實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入211.5億元，增長(zhǎng)14.3%。2004年末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額為10322.5億元，比上年末增長(zhǎng)10.2%，其中城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額為4755.3億元，比上年末增長(zhǎng)12.1%；金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為7203.7億元，比上年末增長(zhǎng)10%。全市旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入547億元，增長(zhǎng)20.2%；全市接待過夜旅游者2674.7萬人次，增長(zhǎng)12.9%，其中海外旅游者437.2萬人次，增長(zhǎng)20.6%。F、居民收入穩(wěn)步提高消費(fèi)價(jià)格穩(wěn)中有升2004年，全年全市職工平均工資為31025元，增長(zhǎng)9.9%。城市居民家庭人均可支配收入達(dá)16884元，增長(zhǎng)12.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。全面取消農(nóng)業(yè)稅，大幅度減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，農(nóng)村居民家庭人均純收入達(dá)6625元，增長(zhǎng)8.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)2.9%。全年城市居民家庭人均消費(fèi)性支出13121元，增長(zhǎng)13.4%。其中，服務(wù)性消費(fèi)支出4653元，增長(zhǎng)18.5%，城市每百戶居民家用汽車擁有量由上年的2.3輛提高到4輛。農(nóng)村居民家庭人均生活消費(fèi)支出4353元，增長(zhǎng)5.8%。物價(jià)水平總體平穩(wěn)，全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.7。1.3區(qū)域人口情況(Demography)主要年份年末常住戶口戶數(shù)、人口數(shù)年份全市其中市區(qū)戶數(shù)(戶)人口數(shù)(人)戶數(shù)(戶)人口數(shù)(人)194961869824752593221331427648195267872227191413790871621776195781143933775865017932144799196286466437024545423852394071196588857639850705583432540688197097976441729676058202503726197510719984578124657669267590319781145925481541770648928242631980116271750006587387133017029198513691705431487883612327378919901641063591846210539713560658199518711736433241117251538232342000（原口徑）20903846939568127177840913722000（新口徑）1734590561512120012127840705888517646365720453200221621997171300179595158186252003722688258635282001年4月廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布第五次全國人口普查第二號(hào)公告。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，廣州市現(xiàn)有12個(gè)區(qū)中，老城區(qū)人口密度最高，新城區(qū)人口增長(zhǎng)最快，全市已有七個(gè)區(qū)的人口全部成為城鎮(zhèn)人口?！鞍自啤比丝谧疃唷疤旌印碧砣俗羁煸谌?2個(gè)區(qū)、縣級(jí)市中，白云區(qū)總?cè)丝谶_(dá)174.87萬人，居第一位；10年間，人口增長(zhǎng)最快的是天河區(qū)，增幅達(dá)1.58倍（各區(qū)、縣級(jí)市總?cè)丝谝姼奖恚＠铣侨丝谙陆捣至髦苓叺貐^(qū)與1990年第四次全國人口普查相比，越秀區(qū)人口減少9.99萬人，減幅為22.64%；荔灣區(qū)減少7.98萬人，減幅14.38%；東山區(qū)人口僅增長(zhǎng)了2.04%。而天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)的人口在10年間增長(zhǎng)了一倍以上。人口密度變化躍居首位廣州市人口密度為1337人／平方公里，比1990年第四次人口普查的847人／平方公里增加了490人。荔灣區(qū)人口密度現(xiàn)在達(dá)到4.02萬人／平方公里，從上一次普查的第二位上升為全市第一位；從化市以262人／平方公里的人口密度居末位；人口密度超過1萬人／平方公里的區(qū)由“四普”的三個(gè)增加到五個(gè)，從高至低排列依次為荔灣區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)。城鎮(zhèn)人口猛增七個(gè)區(qū)城市化這次普查結(jié)果，全市城鎮(zhèn)人口占人口的比重達(dá)83.79%，高出全省55%的平均水平28.79個(gè)百分點(diǎn)，在深圳市、珠海市之后居第三位。廣州市東山區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、芳村區(qū)、黃埔區(qū)7個(gè)區(qū)的人口全部成為城鎮(zhèn)人口。2004年廣州市總?cè)丝诤腿丝谧儎?dòng)情況區(qū)、縣級(jí)市年末總?cè)丝冢ㄈ耍┠昶骄丝冢ㄈ耍┳匀辉鲩L(zhǎng)率（‰）全市725188872290592.24一、市區(qū)588255358607372.20東山區(qū)（本項(xiàng)目所在）6392156335531.62荔灣區(qū)520278520993-2.58越秀區(qū)421759424229-1.96海珠區(qū)8396148350250.38天河區(qū)6036216009873.68芳村區(qū)1854071850650.73白云區(qū)8639648612453.15黃埔區(qū)2109302102336.71番禺區(qū)9768019695985.52花都區(qū)6209646198093.00二、縣級(jí)市136933513683222.44增城市8337548339552.60從化市5355815343672.19資料來源：本表按市公安局戶籍統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算

2004年廣州市各區(qū)土地面積和人口密度區(qū)、縣級(jí)市土地面積人口密度(平方公里）(人/平方公里)全市7434.40992一、市區(qū)3718.501613東山區(qū)17.2037924荔灣區(qū)16.2031983越秀區(qū)8.9046831海珠區(qū)90.409451天河區(qū)108.305824芳村區(qū)42.604405白云區(qū)1029.40843黃埔區(qū)121.701761番禺區(qū)1313.80783花都區(qū)970.00648二、縣級(jí)市3715.90371增城市1741.40483從化市1974.50271二、廣州市城市發(fā)展及商業(yè)整體規(guī)劃根據(jù)政府部門的宏觀政策以及城市規(guī)劃發(fā)展部署和規(guī)劃，對(duì)廣州市的城市發(fā)展結(jié)構(gòu)規(guī)劃和定位。2.1規(guī)劃結(jié)構(gòu)和主要內(nèi)容將對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、包括商業(yè)功能區(qū)、零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)和物流園區(qū)的布局進(jìn)行規(guī)劃。通過規(guī)劃引導(dǎo)和規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，為構(gòu)建廣州現(xiàn)代商貿(mào)流通體系提供合理有序的空間支撐架構(gòu)。2.1.1規(guī)劃構(gòu)思配合市政府確立的“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，提出依托都市圈“雙快”交通體系和中心組團(tuán)主骨架道路系統(tǒng)，構(gòu)建“四線三圈、兩軸一帶”的大商業(yè)格局，實(shí)施“東推進(jìn)、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拓展戰(zhàn)略。根據(jù)廣州城市地域拓寬的發(fā)展前景，將廣州市全區(qū)域以中心城區(qū)為內(nèi)核向外分三級(jí)逐層展開，劃為內(nèi)圈層、中圈層和外圈層。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃擬形成拓展“內(nèi)精、中厚、外強(qiáng)”的布局。吸納現(xiàn)代商業(yè)理念中有關(guān)大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng)以及網(wǎng)絡(luò)商業(yè)、景觀商業(yè)、生態(tài)商業(yè)、休閑商業(yè)的理念。通過規(guī)劃引導(dǎo)和規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，為構(gòu)建廣州現(xiàn)代商貿(mào)流通體系提供合理有序的空間支撐架構(gòu)。通過合理規(guī)劃和調(diào)整，構(gòu)建由商業(yè)功能區(qū)、大型零售網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)街組成的零售商業(yè)平臺(tái)、由批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)組成的批發(fā)市場(chǎng)平臺(tái)和由物流園區(qū)組成的物流配送平臺(tái)等三大商貿(mào)平臺(tái)。2.1.2總體格局規(guī)劃指出廣州的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈現(xiàn)一個(gè)標(biāo)志性商業(yè)格局（“四線三圈、兩軸一帶”）、六個(gè)都會(huì)級(jí)商業(yè)功能區(qū)、二十個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)功能區(qū)，一個(gè)中央商務(wù)區(qū)、兩個(gè)國際會(huì)展商務(wù)區(qū)，十個(gè)大型購物中心、二十條重點(diǎn)商業(yè)街，十二個(gè)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)、十一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)群和八個(gè)物流園區(qū)的基本格局。同時(shí)，引導(dǎo)不同類型網(wǎng)點(diǎn)依圈層分布和發(fā)展。2.1.3大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)人口分布和密度、交通條件及消費(fèi)水平等要素，提出到2012年，不同的零售業(yè)態(tài)在廣州市內(nèi)圈層、中層圈和外圈層的空間分布特征、需求數(shù)量和發(fā)展目標(biāo)。2.1.4商業(yè)街規(guī)劃突出了以人為本、以特色化為導(dǎo)向、商旅結(jié)合的原則，注重傳統(tǒng)文脈和商脈的傳承，將文化作為商業(yè)街發(fā)展的基本內(nèi)涵。通過對(duì)原有商業(yè)街進(jìn)行整合、改造和規(guī)劃發(fā)展，到2012年形成20條重點(diǎn)商業(yè)街，充分展示廣州“千年商都”的風(fēng)情與魅力。2.1.5大中型批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃著重在布局導(dǎo)引、用地導(dǎo)引、改造升級(jí)導(dǎo)引和設(shè)施建設(shè)導(dǎo)引上面，如今后內(nèi)圈層批發(fā)市場(chǎng)用地受到嚴(yán)格控制，原則上不再批準(zhǔn)批發(fā)市場(chǎng)用地，還將通過市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)換、向外遷移等方式，逐步減少批發(fā)市場(chǎng)用地；新建的批發(fā)市場(chǎng)布局盡可能納入到批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)內(nèi)等等。把存量布局規(guī)劃與增量布局規(guī)劃相結(jié)合，提出重點(diǎn)改造升級(jí)和重點(diǎn)新建的項(xiàng)目及其實(shí)施時(shí)序。2.1.6物流園區(qū)規(guī)劃依托廣州國際機(jī)場(chǎng)和黃埔港區(qū)、黃埔新港區(qū)、新沙港區(qū)和南沙港區(qū)，規(guī)劃建設(shè)黃埔物流園區(qū)、南沙物流園區(qū)和航空港物流園區(qū)3個(gè)國際性樞紐型物流園區(qū)；充分利用廣州中、外圈層的交通干道匯集和土地較為充裕的有利條件，發(fā)展5個(gè)區(qū)域性綜合型物流園區(qū)。2.1.7規(guī)劃實(shí)施對(duì)策規(guī)劃提出了完善規(guī)劃保障地方性法規(guī)、建立大型網(wǎng)點(diǎn)定址聯(lián)席會(huì)議制度等實(shí)施對(duì)策，以加強(qiáng)規(guī)劃管理和促進(jìn)部門協(xié)調(diào)。2.2創(chuàng)新與特色基于經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場(chǎng)特性劃分網(wǎng)點(diǎn)等級(jí)。廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等級(jí)長(zhǎng)期以來按市級(jí)、次市級(jí)、區(qū)級(jí)進(jìn)行劃分，由于該等級(jí)劃分是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的，未能充分體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下商圈和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的特質(zhì)及輻射范圍。規(guī)劃在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的劃分上進(jìn)行了突破，按照經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)要素，將廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分為都會(huì)級(jí)、區(qū)域級(jí)、社區(qū)級(jí)三個(gè)層次，并作了相應(yīng)的定義。以城市化水平、商業(yè)發(fā)展程度和交通主干道為標(biāo)志劃分網(wǎng)點(diǎn)圈層結(jié)構(gòu)。將規(guī)劃發(fā)展方位定為東南西北四線延伸，區(qū)域分為內(nèi)圈層、中圈層和外圈層，體現(xiàn)不同類型網(wǎng)點(diǎn)的分布特征，并作為網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的空間參照系。建立較具彈性和指導(dǎo)性的規(guī)劃指標(biāo)體系。因應(yīng)時(shí)代發(fā)展，規(guī)劃采用商圈人口、帶動(dòng)或拉動(dòng)能力、地位等級(jí)等要素建立與網(wǎng)點(diǎn)配置的關(guān)系，不再對(duì)慣用的人均網(wǎng)點(diǎn)、人均營業(yè)面積等計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩較濃或應(yīng)變能力較弱的指標(biāo)作預(yù)測(cè)。建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，并導(dǎo)入新的商業(yè)功能要素。規(guī)劃指出廣州的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系由零售主導(dǎo)型、批發(fā)主導(dǎo)型、物流主導(dǎo)型、商務(wù)主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型等商業(yè)功能區(qū)共同構(gòu)成。引導(dǎo)形成廣州都會(huì)核心區(qū)“兩軸一帶”的標(biāo)志性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間格局。即精心規(guī)劃傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展軸、現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展軸及珠江濱水帶，為商業(yè)注入文化、休閑、服務(wù)、景觀等概念，以凸顯廣州“經(jīng)濟(jì)中心、文化名城、山水之都”的形象。提出“批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)”概念。經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、實(shí)行規(guī)范的園區(qū)平臺(tái)管理、擁有較完善配套設(shè)施的“批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)”，在發(fā)揮資源配置、信息集散、價(jià)格形成、引導(dǎo)生產(chǎn)等方面將起促進(jìn)作用。通過政府規(guī)劃調(diào)控用地，合理布局和有效集聚批發(fā)市場(chǎng)，有利于基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的統(tǒng)一建設(shè)，減少重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，提高土地使用效益，并能更好地進(jìn)行宣傳促銷、招商引資。在規(guī)劃實(shí)施保障方面，提出了建立大型網(wǎng)點(diǎn)定址聯(lián)席會(huì)議，以及引入“商業(yè)開發(fā)商”制度等。

廣州總體商業(yè)規(guī)劃示意圖2.3廣州打造三層商業(yè)圈內(nèi)圈：北至內(nèi)環(huán)路—鐵路沿線(麓湖路以東以鐵路為界)、東至華南快速干線、南至新港路—昌崗路、西至工業(yè)大道—內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的圈層，含越秀區(qū)、東山區(qū)、荔灣區(qū)和天河區(qū)西部、海珠區(qū)北部地區(qū)。中圈：內(nèi)圈與二環(huán)路之間，包括天河區(qū)北部和東部、芳村區(qū)、海珠區(qū)南部、黃埔區(qū)大部和白云區(qū)南部、番禺區(qū)北部。外圈：二環(huán)路外區(qū)域，含花都區(qū)、增城市、從化市、黃埔區(qū)南崗片、開發(fā)區(qū)和白云區(qū)北部、番禺區(qū)南部。規(guī)劃期限為2003年～2012年，分三階段實(shí)施，近期為2003年～2005年；中期為2006年～2010年；遠(yuǎn)期為2011年～2012年。2.4規(guī)劃廣州十年大商業(yè)藍(lán)圖規(guī)劃10年內(nèi)，全市將提升改造或新建6個(gè)都會(huì)級(jí)商業(yè)功能區(qū)、20個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)功能區(qū)，一個(gè)中央商務(wù)區(qū)、兩個(gè)國際會(huì)展商務(wù)區(qū)。在零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面，依據(jù)人口發(fā)展分布重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為大型零售商店，擬規(guī)劃期限內(nèi)控制其總量為152個(gè)，其中：30個(gè)大型百貨店、60個(gè)大型綜合超市、8個(gè)大型購物中心、8個(gè)倉儲(chǔ)式商場(chǎng)和30個(gè)大型專業(yè)店等業(yè)態(tài)。在原有36條商業(yè)街基礎(chǔ)上，重點(diǎn)規(guī)劃改造提升和新建市重點(diǎn)的和一批區(qū)域級(jí)的商業(yè)街，共20條。擬規(guī)劃期限內(nèi)總控制50條商業(yè)街，其中有綜合商業(yè)街34條，專業(yè)街16條。在批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃方面，重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為12個(gè)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)、11個(gè)批發(fā)市場(chǎng)群和一批大中型中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)。2.5大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)定址要聽證據(jù)了解，廣州市政府正在尋求對(duì)以后10年的大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，建立定址聯(lián)席會(huì)議制度。而定址也將采用聽證制度來聽取市民的意見。2.6將新建十大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃重點(diǎn)提升和建設(shè)的大型網(wǎng)點(diǎn)是廣州百貨大廈、新大新百貨公司、廣州友誼商店、時(shí)代廣場(chǎng)、南方大廈、中華廣場(chǎng)購物中心、荔灣廣場(chǎng)購物中心。而新建的大型網(wǎng)點(diǎn)有天河城正佳購物中心、海珠城購物中心、花花世界購物中心、琶洲購物中心、長(zhǎng)隆購物中心、白云新城購物中心、廣州新城購物中心、南沙購物中心、名盛廣場(chǎng)、雄峰商城。2.7建50條特色商業(yè)街到2012年，全市將擁有50條特色商業(yè)街，其中有20條重點(diǎn)商業(yè)街、47條區(qū)域級(jí)商業(yè)街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江濱水帶風(fēng)情休閑街為龍頭。其中重點(diǎn)改造建設(shè)的商業(yè)街有北京路商業(yè)街、上下九步行街、珠江濱水風(fēng)情休閑街、農(nóng)林下路綜合商業(yè)街、中山路商業(yè)街、人民路商業(yè)街、文德路字畫文化街、華林源勝玉器古玩工藝街、狀元坊飾物精品街、一德路商業(yè)街、江南大道商業(yè)街、車陂路商業(yè)街、大沙地路商業(yè)街、番禺市橋商業(yè)街、花都商業(yè)大道商業(yè)街、增城掛綠路商業(yè)街、從化西寧商業(yè)街、永福路汽車用品街。重點(diǎn)新建的商業(yè)街有：白云新城商業(yè)街、廣州新城商業(yè)街、南沙商業(yè)街。三、 廣州主要城區(qū)及商圈介紹3.1 越秀區(qū)3.1.1區(qū)域概況越秀區(qū)以前一直是舊城中心，商業(yè)氣氛濃厚傳統(tǒng)的商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)主要集中心北京路及與之交匯之中山四、五路段該區(qū)因?yàn)槭抢铣菂^(qū)，所以以前之商業(yè)零售主要是臨街店鋪經(jīng)營，具有嶺南特色之“騎樓”，令購物者免受日曬雨淋，而且商鋪較連網(wǎng)，周邊居住人口亦形成聚集人氣之商業(yè)零售街上世紀(jì)80年代末至90年代初，隨著經(jīng)濟(jì)改革開放，政府在北京路投改建或新建兩大百化公司——廣州百貨及新大新百貨，加上香港的連鎖品牌從事貿(mào)易如：AppleShop、Giordano等紛紛地北京路搶灘建立旗艦店，從而帶動(dòng)越來越多物人流，造就了今天眾京周知的“北京路步行街”。而鄰近北京路之西湖路、教育路、惠福東路等因此受惠，“西湖路夜市”亦曾經(jīng)興旺但是，隨著90年代中期之廣州舊城區(qū)改造及地鐵一號(hào)線動(dòng)工嚴(yán)重破壞了越秀區(qū)的商業(yè)零售，除北京路在因受政府保護(hù)影響不大，中山四、五路及周邊商業(yè)因舊樓房拆遷，人口遷移而大受打擊，今年隨著名盛廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、五月花廣場(chǎng)等大型主題商業(yè)紛紛開業(yè)或即將開業(yè)，有望使北京路商圈商業(yè)氛圍更上一層樓越秀區(qū)，該區(qū)占地13平方公里，人口近50萬，城區(qū)配套功能較齊全，生活方便，但發(fā)展較天河、東山等城區(qū)滯后，商業(yè)以零售、批發(fā)業(yè)為主。新形象定位古城商都發(fā)祥地，以二片一線為中心，北京路商業(yè)圈；沿江路旅游休閑區(qū)，包括酒吧一條街、長(zhǎng)堤大馬路；狀元坊，與廣州風(fēng)情博物一條街共同成為該區(qū)新的定位。越秀區(qū)以前一直是舊城中心，商業(yè)氣氛濃厚傳統(tǒng)的商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)主要集中在北京路及與之交匯之中山四、五路段根據(jù)未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及自身優(yōu)勢(shì)，越秀區(qū)將會(huì)發(fā)展成為商業(yè)貿(mào)易及旅游業(yè)共同發(fā)展之商業(yè)區(qū)域。在南部制訂了“兩片一線”之發(fā)展方向，即利用沿江西路發(fā)展旅游觀光業(yè)，將“北京路商業(yè)步行區(qū)”向南伸延，與西南面較為分散之一德路“干果海味”及“玩具精品”批發(fā)專業(yè)街，大新路鞋業(yè)批發(fā)專業(yè)街等連貫發(fā)展，而由北往南貫穿“文化史跡瀏覽帶”，“宗教文化游覽帶”及“城市傳統(tǒng)中軸線景觀游覽帶”等。被譽(yù)為“嶺南第一街”的北京路一向是眾多商家眼中寸土寸金之地，目前北京路上最耀眼的大型商用物業(yè)要數(shù)廣百和廣百新翼。據(jù)調(diào)查，實(shí)行全日制步行后的北京路，平時(shí)的人流量達(dá)３０萬人次，假日的人流量增至４０萬人次越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及自身優(yōu)勢(shì)，越秀區(qū)初步制定了商業(yè)貿(mào)易，及旅游業(yè)共同發(fā)展之規(guī)劃除北部較成熟之流花服裝貿(mào)易區(qū)，在南部制訂了“兩片一線”之發(fā)展方向，即到用沿江西路發(fā)展旅游觀光業(yè)，將“北京路商業(yè)步行區(qū)”向南伸延，與西南面較為分散之一德路“干果海味”及“玩具精品”批發(fā)專業(yè)街，大新路鞋業(yè)批發(fā)專業(yè)街等連貫發(fā)展，而由北往南貫穿“文化史跡瀏覽帶”，“宗教文化游覽帶”及“城市傳統(tǒng)中軸線景觀游覽帶”等隨著一德路升級(jí)換代整改工程進(jìn)度的推進(jìn)，對(duì)該路段“玩具、海味、干果一條街”的規(guī)劃整飭方案將于今年6月份完成。并且，鑒于越秀區(qū)政府將依托大型商廈建設(shè)，使一德路商業(yè)街從傳統(tǒng)的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)形態(tài)向貿(mào)易中心這種高級(jí)形態(tài)發(fā)展，將一德路、沿江路、長(zhǎng)堤建設(shè)成為獨(dú)具特色的購物旅游商業(yè)區(qū)越秀區(qū)商業(yè)規(guī)劃圖越秀區(qū)商業(yè)規(guī)劃圖展貿(mào)區(qū)國際商貿(mào)區(qū)沿江特色商貿(mào)區(qū)展貿(mào)區(qū)國際商貿(mào)區(qū)沿江特色商貿(mào)區(qū)北京路商圈北京路商圈歷史北京路地處廣州市中心，是廣州城建之始所在地，是歷史上最繁華的商業(yè)集散地。根據(jù)史料和專家考證，目前，北京路、教育路和西湖路周邊區(qū)域已有或已建成及挖出的歷史文化遺地有：秦番禺城遺址、秦漢造船工地遺址、西漢南越國宮署遺址、唐清海軍樓遺址、南漢御花園、明大佛寺、明城隍廟、明清大南門遺址、清廬江書院、廣州起義紀(jì)念館等十多個(gè)朝代的十多個(gè)具有較高歷史文化價(jià)值的文物古跡。地處中軸線的北京路商圈，以嶺南風(fēng)情特色、歷史文脈特色和老字號(hào)特色聞名于珠江三角洲，是眾商家進(jìn)駐廣州市場(chǎng)的一個(gè)必爭(zhēng)之地。現(xiàn)狀北京路商圈是以北京路步行街為主干，以廣百大廈、新大新為主要節(jié)點(diǎn)向外擴(kuò)散的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，目前該商圈的消費(fèi)群主要以周邊居民及旅游者為主，檔次為中檔，區(qū)內(nèi)集合了全市最多的品牌店，行業(yè)種類繁多，店鋪林立，歷來是廣州市最出名的商圈。為了更好的適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)的快速發(fā)展，北京路步行街于去年（二零零三年）進(jìn)行了整飾工程及改造，改造后的北京路商業(yè)步行街保留了北京路作為傳統(tǒng)商業(yè)街的嶺南風(fēng)情，除商業(yè)氛圍更為濃郁外，還按照“商旅互動(dòng)”的要求，把商業(yè)資源和旅游資源整合，使得北京路與大佛寺、南越王墓、古書院群連成一片。特點(diǎn)地處中軸線，地理位置優(yōu)越；傳統(tǒng)商業(yè)重地，擁有固定和忠實(shí)的消費(fèi)群體，商業(yè)氛圍濃厚，在廣州商圈中居首；知名度高，具有旅游資源優(yōu)勢(shì)；北京路步行街以及千年古道等文化遺產(chǎn)，成為北京路商圈最大的資本，從“沒到北京路就沒去過廣州”中可窺見北京路的影響力存在問題各商鋪的經(jīng)營檔次參差不齊，整體布局略為混亂；雖然交通非常便利，但外圍交通組織混亂，隨著私家車擁有率的提高，停車位明顯不足，阻礙了北京路商圈的向外拓展；缺乏休閑設(shè)施，文化餐飲服務(wù)類發(fā)展不足，硬件設(shè)施有待改善；商鋪供應(yīng)量少，令臨街店鋪?zhàn)饨鸶呔硬幌?，令眾多新品牌未能進(jìn)入未來發(fā)展趨勢(shì)以老牌商業(yè)旺區(qū)北京路為中心的商圈，將向南延伸，把中山路、西湖路、教育路、惠福路、大南路納入其中；重點(diǎn)吸引國際知名品牌進(jìn)入北京路，提高國際化水平。依托北京路深厚的嶺南文化底蘊(yùn)，發(fā)展古城文化主題旅游；項(xiàng)目結(jié)合分析：項(xiàng)目結(jié)合分析：北京路商圈地處廣州市中軸線，其地理位置及商業(yè)氣氛是其他區(qū)域所無法比擬的，但目前商圈該商圈暴露出幾個(gè)問題，值得借鑒：隨著幾大商場(chǎng)的開業(yè)及北京路步行街的飽和，整個(gè)商圈也將沿著中山路向外拓展，但對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展影響不大。3.2 東山區(qū)環(huán)市東商圈中華廣場(chǎng)商圈流行前線中華廣場(chǎng)環(huán)市東商圈中華廣場(chǎng)商圈流行前線中華廣場(chǎng)區(qū)域概況東山區(qū)全區(qū)總面積17平方公里，常住人口達(dá)60萬人，占全市總?cè)丝跀?shù)的10.5%，僅次于越秀區(qū)、荔灣區(qū)居第三位。本區(qū)從業(yè)人員達(dá)53萬人，由于是政府職能區(qū)，國家機(jī)關(guān)公務(wù)人員、政黨機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體的就業(yè)人數(shù)較多，且這部份人的年平均收入僅次于金融保險(xiǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、能源供應(yīng)業(yè)、房地產(chǎn)代理與經(jīng)紀(jì)業(yè)，屬中上收入階層，從年齡上看以30-50中青年人更多一些；且多為外地移民同時(shí)由于該區(qū)寫字樓密集，附近寫字樓與單身公寓中的白領(lǐng)一族亦是該區(qū)主要消費(fèi)人群，這部分人受教育程度普遍較高，年輕有活力，追求時(shí)尚，生活品味也別具一格。整體消費(fèi)力高居三大商業(yè)區(qū)之首(上下九、北京路、農(nóng)林下路)。一直以來，東山區(qū)憑借本身獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。在高級(jí)商務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)目前，東山區(qū)的商業(yè)集中區(qū)域可分為四大板塊，包括以環(huán)市東高級(jí)商務(wù)區(qū)、名牌零售業(yè)、特色餐飲業(yè)為主體的環(huán)市路板塊；以農(nóng)林下路、署前路商業(yè)帶為主的農(nóng)林下路板塊；以中華廣場(chǎng)為核心的中華廣場(chǎng)板塊；以10多家專業(yè)市場(chǎng)形成龍頭效應(yīng)的海印板塊。白領(lǐng)消費(fèi)主要集中在環(huán)市東路板塊及農(nóng)林下路板塊環(huán)市東實(shí)力居?xùn)|山之首在東山區(qū)商業(yè)樓宇的開發(fā)與利用中，寫字樓占據(jù)了主導(dǎo)地位。其中以“寫字樓經(jīng)濟(jì)”為特色的環(huán)市東高級(jí)商務(wù)區(qū)的發(fā)展與聚集效應(yīng)尤為突出。該地區(qū)匯集了花園酒店、世貿(mào)中心、廣東國際大酒店、假日酒店、白云賓館、電子大廈等高級(jí)商務(wù)樓，吸引了西門子、伊萊克斯等一大批國內(nèi)外知名品牌企業(yè)集團(tuán)的總部進(jìn)駐，成為廣州市具有代表性的高級(jí)商務(wù)區(qū)之一。以“寫字樓經(jīng)濟(jì)”為特色的環(huán)市東商務(wù)區(qū)已發(fā)展成為對(duì)東山區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，對(duì)帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展形成了強(qiáng)大的輻射力。環(huán)市東已成為廣州市規(guī)模最大、檔次最高、配套最成熟 的高級(jí)（一級(jí)）商務(wù)中心區(qū)。東山區(qū)主要商圈/版塊現(xiàn)狀中華廣場(chǎng)商圈中華廣場(chǎng)商圈概況中華廣場(chǎng)商圈主要由中華廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)和流行前線為中心組成，商圈的形成是隨著1999年6月份流行前線的開業(yè)和2002年及2003年的6月份中華廣場(chǎng)和地王廣場(chǎng)的相繼開業(yè)而形成的，屬廣州知名的地鐵商圈之一。該商圈以烈士陵園與英雄廣場(chǎng)連線為軸心，利用中華廣場(chǎng)、流行前線、電訊街、老鼠街、海印運(yùn)動(dòng)城及地王廣場(chǎng)，形成了聚集亞洲潮流商業(yè)的“個(gè)性、時(shí)尚、潮流”的連體商業(yè)碼頭。特點(diǎn)商圈經(jīng)營模式與同為地鐵商圈的天河城商圈形成了差異化，強(qiáng)調(diào)實(shí)惠與前衛(wèi)及個(gè)性化消費(fèi)；具有交通優(yōu)勢(shì)，廣州地鐵商業(yè)的成功典范；消費(fèi)群體年輕化，15-30歲的年輕人為商圈絕對(duì)主力消費(fèi)群；隨著2003年地王廣場(chǎng)與流行前線的接通，英雄商圈擁有近5萬平方米的地下商業(yè)面積，為全市最大地鐵商業(yè)。存在問題地處老城區(qū)，周邊居民平均消費(fèi)能力不高；日均人流量為15萬人次，節(jié)假日為30萬左右，與“廣州第一商圈”相比尚有較大距離；整體商業(yè)規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)未來發(fā)展趨勢(shì)隨著地鐵商圈發(fā)展的逐漸成熟，中華廣場(chǎng)商圈在廣州商業(yè)市場(chǎng)的地位也會(huì)隨之穩(wěn)定；未來整個(gè)商圈將定位為“個(gè)性、時(shí)尚、潮流”的連體商業(yè)廣場(chǎng)隨著現(xiàn)有商業(yè)的不斷發(fā)展，整個(gè)商圈將沿著中山路不斷向外拓展農(nóng)林下路板塊農(nóng)林下路板塊圈這一帶自古即官宦商賈聚居之地，商業(yè)暢旺由來已久，也是１９４９年后、特別是７０年代以來逐漸繁榮起來的新商業(yè)區(qū)。這里的商業(yè)以農(nóng)林路與中山路十字交叉口為中心向外輻射，署前路、龜崗大馬路、農(nóng)林下路及中山二路等街道，圍繞東山口形成一個(gè)小口大底的商業(yè)“聚寶盆”，王府井和東山百貨兩大百貨商場(chǎng)為其撐腰，再加上諸多經(jīng)營服裝、百貨、餐飲、皮具的店鋪，為東山吸入不少財(cái)氣。農(nóng)林下路是東山區(qū)商業(yè)的一個(gè)門戶，東山區(qū)政府對(duì)其改造的決心相當(dāng)大，宣布要把其建成“廣州淮海路”。農(nóng)林下路貫穿環(huán)市東、東風(fēng)東和中山路三條廣州的主干道，形成一個(gè)“王”字型結(jié)構(gòu)；周圍居民區(qū)密集，又有廣工、中山大學(xué)醫(yī)學(xué)院兩所高校，當(dāng)然車水馬龍、行人如鯽。農(nóng)林下路北端連接環(huán)市東商圈，中間與東風(fēng)路之寫字樓及酒店接壤，因此，成為東山區(qū)及廣州市的次級(jí)商務(wù)中心區(qū)。3.3 天河區(qū)區(qū)域概況人口逐漸增多，并不斷向城區(qū)東部延伸發(fā)展，政府正下大力氣發(fā)展軟件園建設(shè)數(shù)字社區(qū)，除沿新城市中軸線發(fā)展商業(yè)以外，同時(shí)在東部開發(fā)超大型娛樂購物中心及專業(yè)市場(chǎng)等。天河區(qū)是政府著力發(fā)展的新城市中心區(qū)，也是市政影響最大的區(qū)域。按照廣州市發(fā)展的整體規(guī)劃，天河區(qū)是廣州沿珠江向東延伸帶狀發(fā)展的第二組團(tuán)，又是廣州東南部大經(jīng)濟(jì)規(guī)劃區(qū)的重要組成部分，有望建成一流水平的科技中心、體育中心、文化中心、商業(yè)中心、金融中心、交通中心。天河體育中心、火車東站及其綠化廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、廣州購書中心、天河電腦城等設(shè)施提升了天河區(qū)的檔次；地鐵一號(hào)線、黃埔大道、中山大道的建設(shè)、整治大大方便了天河區(qū)和其他區(qū)域的聯(lián)系，加強(qiáng)了天河新城市中心的地位；九運(yùn)場(chǎng)館和沿線道路、景觀的建設(shè)加快了天河區(qū)東移的腳步，帶動(dòng)了東圃、員村一帶的房地產(chǎn)發(fā)展；一條新城市中軸線貫穿天河，未來城市中心的位置日益突顯；天河北路和珠江新城的建設(shè)又讓天河樓市在向國際化、現(xiàn)代化的方向邁進(jìn)了一大步。天河城廣場(chǎng)是該區(qū)首個(gè)集消閑、購物、娛樂飲食為一體的大型綜合商場(chǎng)，聚集了大量人氣，而旁邊的宏城廣場(chǎng)也是一個(gè)集服裝、皮具、飲食為一體的商場(chǎng)。天河區(qū)的主要商場(chǎng)除天河城、宏城外，還有時(shí)代廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、中泰百盛，還有在建的正佳廣場(chǎng)等，他們的地理位置較分散，不能有機(jī)的連成一個(gè)整體。隨著新的奧林匹克體育館的建成使用，將會(huì)逐漸取代天河體育中心的文體活動(dòng)功能，屆時(shí)天河體育中心將被調(diào)整為大眾的大型休閑娛樂公園，成為天河商業(yè)吸引和聚集人流的一個(gè)核心，打破目前天河路與天河北路商流被分割的局面，使天河商業(yè)區(qū)真正渾然一體。天河城商圈天河城商圈概況自1996年天河城開業(yè)以來，天河城經(jīng)歷了一段頗為艱難的“成長(zhǎng)期”，隨著天河區(qū)住宅群落的成熟、以中信廣場(chǎng)為首的天河商務(wù)區(qū)的成長(zhǎng)、加上地鐵一號(hào)線開通，天河城商業(yè)迅速崛起，并以其為中心，在周邊隨之興起各類餐飲、商務(wù)等配套行業(yè)。時(shí)至今日，圍繞天河城為中心，周邊商業(yè)配套組成的天河城商圈已經(jīng)成熟。通過環(huán)市高速公路、廣園快速干線、華南快速干線、廣州東站等交通設(shè)施，帶動(dòng)起珠三角地區(qū)的消費(fèi)聚集到天河城商圈。其規(guī)模吸引了本地、周邊城市，甚至港、深同胞有目的的遠(yuǎn)道而來進(jìn)行一站式購物消費(fèi)。

天河城商圈范圍圖天河城商圈天河城商圈太古坊天河中怡商城現(xiàn)狀天河城以“綜合性購物中心”這種業(yè)態(tài)，苦熬多年之后，如今已贏得每年3億多元的租金收入。伴隨著天河城商圈的不斷成熟，催生周邊的商鋪相繼興旺，進(jìn)而更壯大了商圈。此外，在天河城東面，近30萬平方米建筑面積的正佳廣場(chǎng)已開業(yè)，10萬平方米的太古文化廣場(chǎng)正在籌備當(dāng)中，加上今年年初新進(jìn)駐維多利廣場(chǎng)的新大新百貨、正在招商的中怡商城等項(xiàng)目，這些購物中心的總營業(yè)面積接近100萬平方米，足以號(hào)稱“中國第一商圈”。商圈特點(diǎn)廣州市及天河區(qū)的商業(yè)中心地帶；獨(dú)一無二的綜合性購物中心業(yè)態(tài)，周邊各種住宅、市政、餐飲、商務(wù)配套設(shè)施的完善；商圈周邊商務(wù)區(qū)、成熟住宅區(qū)為項(xiàng)目帶來廣州消費(fèi)力最高的龐大消費(fèi)群體；交通樞紐發(fā)達(dá)?；疖?、汽車、地鐵、港九直通巴士等均在商圈范圍；除幅射整個(gè)廣州外，還幅射至珠三角甚至更遠(yuǎn)的消費(fèi)群。存在問題同一區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)集中，難免出現(xiàn)功能、業(yè)態(tài)的重復(fù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的狀況將更趨激烈；新興商業(yè)規(guī)模大、推出時(shí)間接近，難免需要經(jīng)過一段市場(chǎng)培育期；道路交通配套跟不上商業(yè)容量的澎漲，道路交通堵塞將嚴(yán)重制約該區(qū)日后發(fā)展。未來發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)營檔次和購物環(huán)境得到進(jìn)一步提升；商業(yè)功能進(jìn)一步提升，加快發(fā)展成為集觀光、飲食、購物、娛樂于一體的超大型綜合商業(yè)區(qū)；繼續(xù)朝大型多樣化、特色化方向發(fā)展，發(fā)展多種功能融于一體的公共活動(dòng)社區(qū)；項(xiàng)目結(jié)合分析項(xiàng)目結(jié)合分析：天河城商圈將隨著正佳廣場(chǎng)、太古匯廣場(chǎng)、京光廣場(chǎng)等大型商業(yè)的相繼加入，必導(dǎo)致業(yè)態(tài)、功能組合上的雷同；同時(shí)，各大商業(yè)累計(jì)經(jīng)營面積近100萬平方米，將導(dǎo)致商家、消費(fèi)群的爭(zhēng)奪。因此，該商圈將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

四、廣州市交通現(xiàn)狀及未來交通規(guī)劃隨著廣州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市內(nèi)人口和車輛日益增多，道路不堪負(fù)荷，嚴(yán)重堵塞的現(xiàn)象極大地制約了廣州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，廣州城市交通建設(shè)可謂一年一小變，廣州市政府投入了大量資金用于交通基礎(chǔ)設(shè)施上。 目前主要的交通基礎(chǔ)設(shè)施如下：投資127億元人民幣，于1999年6月28日正式通車的地鐵一號(hào)線；投資87億元人民幣，于2000年1月28日正式通車的全長(zhǎng)26公里多的內(nèi)環(huán)路；投資45億元人民幣，于2000年中全線通車，全長(zhǎng)38公里的環(huán)城高速公路和；投資21億元人民幣，于1999年9月3日開始試通車，二期工程預(yù)計(jì)2003年年底通車，全長(zhǎng)15公里的華南快速干線。 現(xiàn)時(shí)廣州市交通形成了以下格局：現(xiàn)時(shí)，廣州市已基本完成由高速公路、快速路、地下鐵路、主次干道、珠江水運(yùn)等組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)主骨架。以內(nèi)環(huán)路為核心，以三級(jí)環(huán)路――內(nèi)環(huán)路、環(huán)城高速公路、華南快速干線為基礎(chǔ)，及外向放射的25條高、快速路及45條區(qū)域性主干道組成的“方格網(wǎng)狀加環(huán)形成放射的主骨架路網(wǎng)體系”。4.1 廣州地鐵 廣州地鐵總規(guī)劃

廣州地鐵是\o"廣州"廣州的\o"城市軌道交通系統(tǒng)"城市軌道交通系統(tǒng)，由廣州市地下鐵道總公司負(fù)責(zé)營運(yùn)管理，現(xiàn)有1號(hào)線、2號(hào)線在運(yùn)營中，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足交通需求。為解決擁阻的道路交通，廣州地鐵正在大規(guī)模擴(kuò)建中。從2004年開始，廣州地鐵每年將平均開通35公里，預(yù)計(jì)2010年3號(hào)線、4號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線、7號(hào)線和8號(hào)線全部開通運(yùn)營，總長(zhǎng)為200公里。廣州地鐵的遠(yuǎn)期規(guī)劃長(zhǎng)度是600公里。一號(hào)線廣州地鐵一號(hào)線從\o"1997年"1997年起開始試運(yùn)營，到\o"1999年"1999年6月28日正式通車。全線設(shè)有16個(gè)車站，分別是：廣州東站（和三號(hào)線交匯）、體育中心、體育西路（和三號(hào)線交匯）、楊箕、東山口、烈士陵園、農(nóng)講所、公園前（和二號(hào)線交匯）、西門口、陳家祠、長(zhǎng)壽路、黃沙、芳村、花地灣、坑口、西朗。其中西朗和坑口是地面車站，其他為地下車站。二號(hào)線廣州地鐵二號(hào)線首通段(三元里─曉港)于\o"2002年"2002年12月29日開始運(yùn)營。\o"2003年"2003年6月28日地鐵二號(hào)線三元里─琶洲段開始試營運(yùn)。廣州地鐵二號(hào)線使用了很多國內(nèi)乃至國際上都處于領(lǐng)先地位的技術(shù)。廣州地鐵二號(hào)線是世界上全線都在建成時(shí)就安裝了屏蔽門的地鐵線路之一。屏蔽門可確保乘客候車時(shí)的安全，還能節(jié)省能源消耗。廣州地鐵二號(hào)線已有16車站投入使用，分別為：三元里、廣州火車站、越秀公園、紀(jì)念堂、公園前(和一號(hào)線交匯)，海珠廣場(chǎng)，市二宮，江南西，曉港，中大(\o"中山大學(xué)"中山大學(xué))，鷺江，客村（和三號(hào)線交匯），赤崗，磨碟沙，新港東，琶洲，全部為地下車站。三號(hào)線廣州地鐵三號(hào)線目前正在施工中。三號(hào)線呈南北走向，全長(zhǎng)36.33公里，包括一條主線和一條支線，共設(shè)18個(gè)站。其中主線的13個(gè)站分別為：廣州東站（和一號(hào)線交匯）、林和西站（支線交匯點(diǎn)）、體育西路站（和一號(hào)線交匯）、珠江新城站、赤崗塔站、客村站（和二號(hào)線交匯）、大塘站、后滘站、瀝滘站、廈滘站、大石站、漢溪站、市橋站和番禺廣場(chǎng)站。支線的5個(gè)站名如下：天河客運(yùn)站、五山站、華師站、崗頂站、石牌橋站。其中珠江新城站至體育西路站軌道這一段（總長(zhǎng)13.08公里，設(shè)8個(gè)站）與2004年10月8日正式開始鋪軌，計(jì)劃于2005年12月28日正式開通。此外還計(jì)劃開設(shè)北延長(zhǎng)線，由廣州東站至新白云機(jī)場(chǎng)（即機(jī)場(chǎng)快線），全長(zhǎng)約30.5公里，建有10個(gè)車站，其中地下站6個(gè)，高架站4個(gè)。四號(hào)線廣州地鐵四號(hào)線于2003年1月29日動(dòng)工，其中大學(xué)城專線將于2005年年底開通。全線長(zhǎng)68.96公里，包括地下線長(zhǎng)29.11公里、四號(hào)線南北走向，北起蘿崗新區(qū)，經(jīng)科學(xué)城、奧林匹克體育中心、東圃、琶洲、官洲生物島、大學(xué)城、石棋、\o"東涌(廣州)"東涌、黃閣等地，南至南沙新港（沙尾站）止。五號(hào)線廣州地鐵五號(hào)線西起芳村窖口，東至黃浦開發(fā)區(qū)客運(yùn)港，全長(zhǎng)約40.5公里，共設(shè)28座車站。六號(hào)線廣州地鐵六號(hào)線目前還在計(jì)劃中。預(yù)計(jì)六號(hào)線主線全長(zhǎng)32.4公里，包括地下線20.7公里、高架線11.2公里、地面線0.5公里，工設(shè)25個(gè)車站。一期工程長(zhǎng)21.7公里，設(shè)車站19個(gè)，各站初步確定為：A區(qū)、金沙洲A站、金沙洲B站、F區(qū)、大坦沙北、大坦沙南、如意坊、黃沙、文化公園、一德路、海珠廣場(chǎng)、北京路、越秀南路、海印、東山口、區(qū)莊、黃花崗、水蔭路、沙河、燕塘。六號(hào)線支線長(zhǎng)4.5公里，設(shè)車站3個(gè)，初步定名為：廣州體育館、二沙島、赤崗塔。七號(hào)線（籌建中）八號(hào)線（籌建中）九號(hào)線（規(guī)劃中）廣佛線廣州地鐵廣佛線是一條跨越廣州、佛山南海區(qū)、佛山禪城區(qū)三個(gè)地方的線路，全長(zhǎng)32.973公里，設(shè)22個(gè)站。其中廣州18.196公里，設(shè)12個(gè)站，可與廣州地鐵1、2、3、8號(hào)線換乘；南海7.55公里，設(shè)5個(gè)站；佛山7.227公里，設(shè)5個(gè)站。試驗(yàn)段于2002年10月11日動(dòng)工。預(yù)計(jì)廣佛線將于2005年全線開工，2007年建成通車。廣佛線把珠三角緊鄰的三個(gè)城市地區(qū)更加緊密地連接起來，形成一個(gè)以廣州為中心的包括戶籍人口1033萬，流動(dòng)人口363萬的廣佛都市圈，可以優(yōu)化三個(gè)城市的資源利用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于提高廣佛都市圈乃至珠三角的競(jìng)爭(zhēng)力。十四號(hào)線（規(guī)劃中）地鐵線路達(dá)到一定規(guī)模，其網(wǎng)絡(luò)的區(qū)域、物業(yè)足夠多時(shí)便能擁有大量人流、物流和信息流，從而帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有此為基礎(chǔ)便能激活沿線物業(yè)的開發(fā)和利用。因此，地鐵的建設(shè)對(duì)廣州市的經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用。

廣州地鐵一號(hào)線人流量統(tǒng)計(jì)(2000年)客流集散量最大的站仍然為體育西（平時(shí)為4萬人次左右，大型節(jié)假日更多達(dá)13.7萬人次），其次是公園前和烈士陵園，此三個(gè)站有一個(gè)共同之處--周圍均有大型商業(yè)購物中心。最高流量斷面位于公園前至體育西，平時(shí)斷面雙向客流達(dá)到8.5萬人/日，周末則多達(dá)12.5萬人次?？梢姶笮蜕虡I(yè)物業(yè)與地鐵人流量密切相關(guān)，凡有大型商業(yè)物業(yè)之地鐵站人流與其他地鐵站相比呈倍數(shù)增長(zhǎng)。2005年國慶黃金周地鐵日客流首次突破100萬大關(guān)剛剛結(jié)束的“十一”長(zhǎng)假，廣州地鐵創(chuàng)下了黃金周總客運(yùn)量紀(jì)錄和日客流最高紀(jì)錄：10月1--7日，地鐵一二號(hào)線共累計(jì)運(yùn)送乘客520萬人次，日均客流74.2萬人次，其中一號(hào)線305萬人次，二號(hào)線215萬人次，比去年（416.03萬）增加103.97萬人次，同比增長(zhǎng)達(dá)25.4%，其中10月1日單日客運(yùn)量首次突破百萬大關(guān)，達(dá)101.1萬人次。

體育西路站和火車站站分別為一二號(hào)線客流最大站

10月1日，地鐵各站人頭攢動(dòng)，人氣超旺，上午10左右，與芳村客運(yùn)站相連的一號(hào)線坑口站，大批從佛山、南海方向而來的乘客像洪水般涌入地鐵站，進(jìn)閘的乘客每15分鐘達(dá)到1300人以上，打破了過去1100人的紀(jì)錄。與天河城毗鄰的體育西路站更是人頭涌涌，摩肩接踵，每15分鐘客流超過2000人次。國慶當(dāng)天一二號(hào)線總客流創(chuàng)地鐵開通運(yùn)營以來最高紀(jì)錄，達(dá)101.1萬人次，其中客流最大的車站分別是：一號(hào)線的體育西路站（7.5萬人次）、二號(hào)線火車站站（7.1萬人次）、一號(hào)線烈士陵園站（5.5萬人次）、一號(hào)線體育中心站（4.5萬人次）。4.2廣州內(nèi)環(huán)路A. 廣州內(nèi)環(huán)路整體規(guī)劃

在廣州整個(gè)交通建設(shè)中，總投資達(dá)87億元人民幣的內(nèi)環(huán)路建設(shè)是廣州交通繼“頭號(hào)市政工程”地鐵一號(hào)線后的另一核心工程。內(nèi)環(huán)路全長(zhǎng)26.7公里，東至梅東路，西至南岸路，北至恒福路，南至南田路，絕大部份為高架路，只有六二三路段、動(dòng)物園路段為地上路。主線為四車道車速限制在50-60公里/小時(shí)。B. 廣州內(nèi)環(huán)路對(duì)廣州商業(yè)的影響內(nèi)環(huán)路的建成，使廣州中心區(qū)的車速提高了15-30%，其巨大的基礎(chǔ)建設(shè)投資拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，有助于廣州的整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。內(nèi)環(huán)路跨廣州六個(gè)區(qū)幅射八區(qū)大部分面積，可發(fā)揮三個(gè)主要功用：為進(jìn)出市中心的中遠(yuǎn)距離車輛提供分流和快速疏通的作用；為無需入市區(qū)的過境車輛提供一條連貫快速的公路，直接減少穿越市中心區(qū)的車流量；為市中心的車輛提供多個(gè)選擇，盡管取道內(nèi)環(huán)路可能遠(yuǎn)一點(diǎn)，但可免受塞車之苦，可以換取更多的時(shí)間。內(nèi)環(huán)路所引發(fā)的新城市交通格局對(duì)商業(yè)也有相當(dāng)深遠(yuǎn)的影響，內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域?qū)⒊蔀槭兄行?，因此，其中之物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和地位也隨之有所提升。內(nèi)環(huán)路把廣州的城市中心區(qū)擴(kuò)大了，把市內(nèi)六個(gè)區(qū)的空間距離縮短，傳統(tǒng)的河南河北之劃分逐漸淡化，隨之變?yōu)榄h(huán)內(nèi)區(qū)、環(huán)外區(qū)，郊區(qū)。海珠區(qū)的一部分也納入環(huán)內(nèi)，而且老城區(qū)的交通不便利因素將大大減少，反而老城區(qū)已有的成熟生活配套將比新區(qū)更為優(yōu)勝。廣州市城市交通的發(fā)展，拉近了河南與河北、廣州與周邊縣市、甚至珠三角與本項(xiàng)目的距離，使項(xiàng)目不但擁有周邊海珠區(qū)一百多萬穩(wěn)定的消費(fèi)群，還擁有廣州市各區(qū)九百多萬常住消費(fèi)群，以及南、番、順地區(qū)、各地游客逾千萬的流動(dòng)消費(fèi)群。五、廣州市零售行業(yè)分析；5.1 零售行業(yè)淺析1、零售業(yè)分類根據(jù)2004年6月30日起實(shí)施的新國家標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)分類》中，按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場(chǎng)所等因素將零售業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、直銷、電話購物等18種業(yè)態(tài)，并規(guī)定了相應(yīng)的條件。2、主要零售業(yè)態(tài)狀況百貨商店目前百貨商店的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點(diǎn)。從市場(chǎng)形勢(shì)看，大型百貨商場(chǎng)表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：

經(jīng)濟(jì)效益日益下滑。同業(yè)過度擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)。

不同商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)相擠占市場(chǎng)份額。市場(chǎng)缺乏熱點(diǎn)，消費(fèi)需求明顯斷層。

連鎖超級(jí)市場(chǎng)中國連鎖超市已成為商業(yè)領(lǐng)域最具活力的業(yè)態(tài)。尤其是近幾年來，大中型連鎖超市企業(yè)銷售規(guī)模逐年遞增，銷售增長(zhǎng)明顯高于社會(huì)商品零售總額的增長(zhǎng)和傳統(tǒng)百貨商店的增長(zhǎng)。目前連鎖超市表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：發(fā)展速度快、地區(qū)分布廣。競(jìng)爭(zhēng)激烈，連鎖超市業(yè)進(jìn)入整合時(shí)期。

外資進(jìn)入速度加快。倉儲(chǔ)式商場(chǎng)倉儲(chǔ)式商場(chǎng)已由經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的廣東省向北京、上海，再向省會(huì)城市以及其他工商業(yè)重鎮(zhèn)拓展。國外大型著名倉儲(chǔ)式商場(chǎng)紛紛進(jìn)駐中國市場(chǎng)，不僅對(duì)國內(nèi)倉儲(chǔ)商場(chǎng)的發(fā)展起到示范作用，同時(shí)加劇了倉儲(chǔ)商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)，中國倉儲(chǔ)式商場(chǎng)逐步步入規(guī)范化發(fā)展階段，許多倉儲(chǔ)式商場(chǎng)開始注重人才的培養(yǎng)和內(nèi)部經(jīng)營管理的規(guī)范運(yùn)作。主要表現(xiàn)在：倉儲(chǔ)式商場(chǎng)定位于中低檔次。中國目前有60%～70%的消費(fèi)者消費(fèi)水平仍然較低，因而倉儲(chǔ)式商場(chǎng)的定位適應(yīng)當(dāng)前消費(fèi)狀況，再加上商場(chǎng)推出一系列便民服務(wù)，因而頗受消費(fèi)者歡迎倉儲(chǔ)式商場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制，把一些收入較高、消費(fèi)量較大但同時(shí)對(duì)讓利銷售比較敏感的消費(fèi)者納為自己的會(huì)員，并對(duì)其大量消費(fèi)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而成為自己固定的消費(fèi)群體。實(shí)行會(huì)員制也便于商家進(jìn)行市場(chǎng)分析，確定消費(fèi)趨向，以便制定出各種營銷策略自主的購物形式。消費(fèi)者購物的自主心理日益增強(qiáng)，對(duì)營業(yè)員的依賴性減弱，而倉儲(chǔ)式商場(chǎng)正適合消費(fèi)者的消費(fèi)心理經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)、高效倉儲(chǔ)式商場(chǎng)一般都實(shí)行PB戰(zhàn)略。PB即PrivateBrand（私人商標(biāo)）,指零售企業(yè)自己策劃開發(fā)并貼有本公司特定商標(biāo)的商品。專業(yè)店

發(fā)展迅速，總量大幅增加；專業(yè)細(xì)分化；經(jīng)營形式多樣化。專業(yè)店的發(fā)展速度在明顯加快，在一些大城市的發(fā)展異常迅猛，逐漸成為與綜合百貨商場(chǎng)、超市并駕齊驅(qū)的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。這些專業(yè)店以相對(duì)價(jià)格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營等優(yōu)勢(shì)，迅速分割了原有大型百貨商店的市場(chǎng)份額，但其發(fā)展中同樣面臨人才缺乏、經(jīng)營管理水平落后、經(jīng)營規(guī)模的限制等問題。便利店廣州市在近兩年內(nèi)就有金田、陽光、廣南天美、廣南超市、百佳等數(shù)家曾經(jīng)頗有知名度的超級(jí)市場(chǎng)（連鎖），或關(guān)張大吉，或減少門店數(shù)量，以期調(diào)整后東山再起。而一種新型業(yè)態(tài)——便利店卻在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處變不驚，顯出一絲“輕松”。目前，以廣州為代表，便利店發(fā)展迅速，廣州現(xiàn)有1000多家便利店，經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨，品種3000～4000種，營業(yè)面積20～150平方米不等。廣州的便利店有著各自統(tǒng)一的門店標(biāo)識(shí)，其中很多門店是24小時(shí)營業(yè)。便利店適應(yīng)了我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需要，是目前零售業(yè)態(tài)中較有發(fā)展?jié)摿Φ囊环N，預(yù)計(jì)今后的發(fā)展速度將會(huì)更快。

購物中心（MALL）繼超市、大賣場(chǎng)之后，"MALL購物中心"目前正在掀起我國商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命，連鎖MALL購物中心也開始出現(xiàn)。2002年，隨著上海正大廣場(chǎng)、廈門"SM城市廣場(chǎng)"、大連和平廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、福州元洪城等一批具有國際水準(zhǔn)的購物中心相繼開業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場(chǎng)更堪稱內(nèi)地首家連鎖MALL集團(tuán)。標(biāo)志著內(nèi)地購物中心的發(fā)展步入了一個(gè)新的時(shí)期。目前國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、大連商場(chǎng)集團(tuán)等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達(dá)、中信集團(tuán)、華潤集團(tuán)、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉、和記黃浦和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)等）、海外專業(yè)的MALL開發(fā)商（菲律賓SM集團(tuán)、泰國正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)、美國的一些基金協(xié)會(huì)等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（馬來西亞百盛、臺(tái)灣太平洋、香港新世界百貨，法國歐尚AUCHAN、臺(tái)灣好又多等）都已開始在全國各大城市開發(fā)一批購物中心。其中泰國正大集團(tuán)、大連萬達(dá)、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、香港新世界集團(tuán)等更計(jì)劃在全國搞連鎖MALL購物中心。在各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國外購物中心集團(tuán)"大干快上"的同時(shí)，各地的政府也意識(shí)到了建設(shè)購物中心的意義，紛紛開始規(guī)劃并推動(dòng)本地區(qū)購物中心的發(fā)展。北京、上海、大連、深圳、廣州、武漢、成都、重慶、杭州、寧波等地都在大力發(fā)展購物中心。目前廣州和大連的購物中心發(fā)展領(lǐng)先于全國水平，北京和上海正在奮起急追，其他城市也開始有計(jì)劃地發(fā)展購物中心，包括烏魯木齊也有西部國際超市購物中心項(xiàng)目。目前國內(nèi)最大的MALL是24萬平方米的上海正大廣場(chǎng)。在建中較大的MALL有：成都47萬平方米的熊貓萬國商城、廣州28萬平方米的正大集團(tuán)天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)、武漢中商集團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購物中心（總營業(yè)面積40萬平方米，一期工程的20萬平方米將于2003年春節(jié)）、上海浦東的臺(tái)灣好又多集團(tuán)的購物中心項(xiàng)目、上海吳中路上26萬平方米的"虹橋商貿(mào)城"、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)"北京Mall"（即大地集團(tuán)的大地MALL。占地549畝，總規(guī)劃建筑面積60萬平方米，一期建筑面積達(dá)31萬平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國慶節(jié)投入運(yùn)營。）、北京東北方孫河一帶--65萬平方米的春天MALL（春天MALL占地2000畝，建筑面積達(dá)65萬平方米，總投資要超過10億美元。已有英國巴科勒投資銀行、美國進(jìn)出口銀行、美國退休基金投資銀行及世界最大的房地產(chǎn)投資公司--美國科爾公司、美國第二大建筑結(jié)構(gòu)公司ＳＴＡＲ公司等在美上市公司擬加盟對(duì)北京春天ＭＡＬＬ，進(jìn)行資金及技術(shù)投入。）、30萬平方米王府井集團(tuán)的北京MALL項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成，內(nèi)地將逐步迎來“MALL”時(shí)代，也許，3、5年后內(nèi)地連鎖商業(yè)銷售額第一名的桂冠就將落到某家連鎖MALL集團(tuán)的頭上。

購物中心的發(fā)展前景：一方面，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了對(duì)大型購物中心的需求的不斷增強(qiáng)。另一方面，隨著國內(nèi)MALL的經(jīng)營模式和管理技術(shù)不斷成熟。我國MALL的發(fā)展前途無可限量。內(nèi)地也將逐步迎來“MALL”時(shí)代，按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車場(chǎng)、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，“MALL”出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。MALL有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。其他業(yè)態(tài)除了上述幾種主要業(yè)態(tài)，以無店鋪經(jīng)營為特征、以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)的E-Shop（網(wǎng)絡(luò)商店）在我國也獲得了一定的發(fā)展。但該類業(yè)態(tài)由于相關(guān)的管制條例跟進(jìn)緩慢，對(duì)監(jiān)管、消費(fèi)權(quán)益的保障難度加大，因此，目前國內(nèi)的E-Shop還僅是萌芽階段。5.2 零售商查（1）服飾類專訪受訪者:某休閑服飾集團(tuán)華南總經(jīng)理莊先生（母公司為香港上市公司）公司簡(jiǎn)介：該集團(tuán)自96年中進(jìn)軍國內(nèi)市場(chǎng)，發(fā)展迅猛。至目前已擁有10個(gè)品牌，包括加盟店在內(nèi)，全國已開設(shè)超過1800個(gè)零售點(diǎn)，2003年銷售額達(dá)28億人民幣。廣州為該集團(tuán)發(fā)展基地，開設(shè)之零售點(diǎn)亦超過200個(gè)，為各城市之冠。北京路旗艦店北京路旗艦店專訪內(nèi)容：廣州零售市場(chǎng)廣州市場(chǎng)現(xiàn)存在最大問題是發(fā)展成熟的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，消費(fèi)仍較集中。除北京路、上下九、天河城外，其他區(qū)域的商業(yè)零售發(fā)展仍欠理想。該集團(tuán)亦曾曾嘗試于新開發(fā)之商場(chǎng)：例如中信廣場(chǎng)中天購物城等開設(shè)零售點(diǎn)，但因政府規(guī)劃之交通、酒店等配套設(shè)施未能配合，加上發(fā)展商在招商時(shí)因太顧及眼前利益而未能引進(jìn)一些帶動(dòng)人流之行業(yè)，缺少商場(chǎng)管理及推廣經(jīng)驗(yàn)，所以導(dǎo)致人流不足，商戶即使有租金優(yōu)惠亦難以維持經(jīng)營。由此體現(xiàn)了政府規(guī)劃不夠周詳、發(fā)展商不善經(jīng)營兩大經(jīng)營因素。另外，因僧多粥少，令旺區(qū)之租金成本高居不下，令大部份零售商難以盈利。例如北京路之旗艦店年租金就過千萬。發(fā)展方向S&K雖然現(xiàn)在國內(nèi)外品牌越來越多，競(jìng)爭(zhēng)亦隨之進(jìn)入白熱化階段。但在廣州這個(gè)擁有過萬成人口，人均消費(fèi)力位于全國三甲之內(nèi)的龐大市場(chǎng)，該集團(tuán)仍未停止發(fā)展。其發(fā)展策略如下：S&K開發(fā)新品牌，盡量占領(lǐng)市場(chǎng)份額。于今年年底，又開發(fā)“ebase“品牌男士系列，專攻大眾化青少年服飾；今年年初已開發(fā)“KaCo”品牌女裝系列，主攻較成熟白領(lǐng)新設(shè)之零售網(wǎng)點(diǎn)未必立即有盈利，但就算做形象亦需保本經(jīng)營I.P.ZONE開發(fā)有潛質(zhì)之零售網(wǎng)點(diǎn)，包括社區(qū)型商業(yè)，與業(yè)主或發(fā)展商采用營業(yè)額分成形式計(jì)算租金，以達(dá)到雙贏I.P.ZONE開店要求樓層：首選人流旺之首、二層或負(fù)一層面積：實(shí)用80-120M2，旗艦店為300-500M2BalenoBaleno對(duì)購物中心之看及期望在新開業(yè)購物中心內(nèi)經(jīng)營，必須有心理準(zhǔn)備，因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)物業(yè)成熟均需2—3年時(shí)間。例如本司當(dāng)初首批簽約進(jìn)駐天河城首、二層經(jīng)營，就算發(fā)展商給予較大優(yōu)惠，但在開業(yè)首年，仍要虧損，第二年持平，第三年才有利潤關(guān)于租金方面，如果整體經(jīng)營管理較完善，可帶動(dòng)越多消費(fèi)人流，就算租金合理上場(chǎng)，會(huì)有利潤?，F(xiàn)在天河城之租金已比剛開業(yè)時(shí)貴了接近一倍(￥1300元/M2)，但仍有利潤空間廣州人口眾多，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好，人口及消費(fèi)必然增長(zhǎng)，應(yīng)可容納多幾個(gè)購物中心。但估計(jì)幾年后消費(fèi)群會(huì)分流，所以經(jīng)營成本要相對(duì)降低。希望新的購物中心更有特色，經(jīng)營、推廣、管理更好（最好不要賣散，例如中華廣場(chǎng)返租期滿后未知數(shù)太多）

（2）飲食業(yè)專訪受訪者：某餐飲娛樂集團(tuán)董事總經(jīng)理李先生公司簡(jiǎn)介：該集團(tuán)曾擁有兩間卡拉OKBOX，兩間臺(tái)灣料理，并授權(quán)管理一間四星級(jí)酒店之餐飲及娛樂。李先生為資深之餐飲娛樂管理人仕，曾于香港柏寧頓集團(tuán)管理水車屋日本料理、欣葉臺(tái)灣料理等，具三十年餐飲娛樂管理經(jīng)驗(yàn)。阿里山臺(tái)灣料理阿里山臺(tái)灣料理

專訪內(nèi)容：廣州市場(chǎng)餐飲業(yè)在廣州雖然競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但以飲食為先的廣州人，只要味道好，再遠(yuǎn)之路程亦會(huì)去嘗試?，F(xiàn)在廣州餐飲業(yè)雖仍以粵菜為主導(dǎo)，但特色風(fēng)味餐廳亦大行其道。李先生亦是在成功經(jīng)營卡拉OKBOX后洞察這一市場(chǎng)走勢(shì)，方投資經(jīng)營特色餐飲，并一炮而紅，現(xiàn)正物色位置開設(shè)分店。在90年代初中期，經(jīng)濟(jì)急速發(fā)展，房地產(chǎn)投資熱潮一浪高過一浪，所以當(dāng)時(shí)涌現(xiàn)出一批海鮮酒樓，一餐飯局動(dòng)轍消費(fèi)一萬幾千，主要是公款及做生意請(qǐng)客消費(fèi)為主；而在90年代后期，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，公款消費(fèi)減少，個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)，餐飲講求實(shí)際，追求特色及風(fēng)味，造就了毛利不高的特色風(fēng)味餐廳之發(fā)展空間?，F(xiàn)時(shí)之消費(fèi)者要求的是五星級(jí)的服務(wù)、四星級(jí)的裝修、三星級(jí)的消費(fèi)，所以餐飲業(yè)特別是特色餐飲之租金成本一定要控制得好，否則難以立足市場(chǎng)。近年來廣州之娛樂業(yè)不活躍，因一直以來高利潤之夜總會(huì)或Disco連卡拉OK模式為主導(dǎo)，但近年政府限制該類型之娛樂業(yè)，包括立例限制營業(yè)時(shí)間（不超過凌晨2點(diǎn)），加強(qiáng)巡查，暫停發(fā)放牌照等，令該行業(yè)發(fā)展減慢。李先生亦正抓住此市場(chǎng)空間，于1998年開設(shè)廣州第一間卡拉OKBOX，以大眾化消費(fèi)吸引青年唱K一族，適合家庭、公司及朋友聯(lián)歡會(huì)，老少咸宜。但因現(xiàn)限制營業(yè)時(shí)間，亦對(duì)生意影響很大。

可以見到，對(duì)餐飲業(yè)及娛樂行業(yè)來講，政府條例及政策欠穩(wěn)定性是防礙其發(fā)展的重要因素。阿里山臺(tái)灣料理阿里山臺(tái)灣料理發(fā)展方向主攻餐飲，多元化發(fā)展。正考慮開設(shè)其他類型之特色餐廳、卡拉OKBOX，需看準(zhǔn)時(shí)機(jī)及條件配合再發(fā)展。加洲紅卡拉OK加洲紅卡拉OK

開店要求樓層：首~三層面積：實(shí)用800~1000M2（餐飲）3000~4000M2（卡拉OK）煤氣：150m3/日電力：不少于100千瓦（三相四線）排煙：管道橫截面不小于0.64m2化油池：容積不小于10m3排污管：排污管管徑不小于150mm對(duì)購物中心之看法及期望在內(nèi)地之購物中心或商場(chǎng)經(jīng)營，因?yàn)椴惋媻蕵窞榕涮仔孕袠I(yè)，所以功能組合非常重要，如在世貿(mào)新天地，發(fā)展商及策劃公司定位準(zhǔn)確，而且在招商及日后經(jīng)營管理堅(jiān)持每個(gè)特色菜系只能在商場(chǎng)獨(dú)家經(jīng)營，所以經(jīng)幾年經(jīng)營，商場(chǎng)內(nèi)有8個(gè)特色餐飲系列，雖有競(jìng)爭(zhēng)，卻是良性及相互促進(jìn)的，如今商場(chǎng)人流有保證，各餐飲店經(jīng)營亦穩(wěn)步上升。在商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營，希望在早期規(guī)劃是考慮餐飲娛樂之獨(dú)立出入口，大型招牌等，因這是我們經(jīng)營必不可少之條件。廣州是華南區(qū)中心城市，加上“9+2”在實(shí)施，我們對(duì)未來之餐飲娛樂市場(chǎng)充滿信心，購物中心是一重要開發(fā)平臺(tái)。（3）百貨業(yè)訪談受訪者：廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司鐘小姐（原業(yè)務(wù)發(fā)展部主管）公司簡(jiǎn)介：廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司合資雙方為永旺（香港）百貨有限公司和廣東天河城百貨有限公司。永旺集團(tuán)是日本著名公司，名列全球500強(qiáng)前200名，為日本及亞洲最大的百貨零售企業(yè)。永旺（香港）百貨有限公司屬于永旺集團(tuán)，于1987年在香港開設(shè)了第一間分店。至今，永旺公司在香港已發(fā)展成擁有8間連鎖店的上市公司。廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司于1996年在廣州市天河城地下一層開店經(jīng)營，首先引進(jìn)了日本綜合購物超市（GMS）的經(jīng)營方式，為人們帶來嶄新的購物模式及提供種類繁多的日常生活用品及一應(yīng)俱全的購物服務(wù)。2000年至2005年分別在廣州、深圳、佛山、東莞、珠海及中山開設(shè)了分店，目前在廣東省已擁有9間分店。

專訪內(nèi)容：對(duì)購物中心之看法及期望最重要看該購物中心的地理位置及交通狀態(tài)（最好在公交車站、地鐵站的附近），希望物業(yè)的四面都臨馬路，在人流、物流輸送上能盡可能方便。在購物中心內(nèi)經(jīng)營，主要是需要有最醒目的廣告位，由于吉之島在媒體投放上較少，所以大型招牌是必不可少之條件。作為購物中心的主力店，最擔(dān)心的是物業(yè)方將購物中心賣散，這樣很難控制購物中心的發(fā)展及規(guī)劃在戶外廣場(chǎng)規(guī)劃上，覺得應(yīng)該以半室外的方式相結(jié)合，能有更大的吸引力對(duì)海珠區(qū)購物中心的目標(biāo)消費(fèi)群認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)鎖定本區(qū)中上收入的消費(fèi)者,應(yīng)在功能、配套上充分考慮針對(duì)年輕群體的吸引力目前吉之島天河店和中華廣場(chǎng)店的消費(fèi)人群分有區(qū)別，天河店主要為天河的白領(lǐng)消費(fèi)及外地人消費(fèi)，而中華廣場(chǎng)更多的是老城區(qū)及由南海、順德等在芳村轉(zhuǎn)乘地鐵過來的消費(fèi)群體為主，目前吉之島的月消費(fèi)人潮約有6~10萬人次

發(fā)展意向目前吉之島的經(jīng)營模式有三種，一是主力店，即依附在大型的購物中心內(nèi)，成為該購物中心的其中一個(gè)主力店；二是獨(dú)立店，即獨(dú)立的一幢物業(yè)，完全成為吉之島；三是大型的吉之島購物中心（shoppingcentre），即以吉之島的名義承租或合作大面積的購物中心，部份面積成為吉之島，其它面積由吉之島進(jìn)行招商；現(xiàn)時(shí)希望能以主力店或Shoppingcenter形態(tài)發(fā)展。目前海珠區(qū)已擁有一定的消費(fèi)力及較多人口，已能滿足吉之島的開發(fā)要求，因此將計(jì)劃在海珠區(qū)開設(shè)新網(wǎng)點(diǎn)。技術(shù)要求卸貨區(qū)要求能停得下四臺(tái)11噸的車。購物中心停車位須充足，最少希望能有1000個(gè)車位以上。樓層：負(fù)一、首~三層面積：15000--20000M2（主力店或獨(dú)立店）柱網(wǎng)：9MX9M或12MX12M樓層高度：最理想為4.5米以上凈空

（4）電影行業(yè)調(diào)研廣州電影行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著近年國家對(duì)電影放映行業(yè)的相關(guān)政策進(jìn)一步放寬，并受中國加入WTO的影響，巨大的中國電影市場(chǎng)日益顯現(xiàn)。其中廣州更是電影重鎮(zhèn)，歷來與京滬并呈鼎立之勢(shì)。最近兩年，廣州電影年票房已高達(dá)5000多萬元，隨著中華廣場(chǎng)電影城等一批新型主流電影城的建設(shè)開放，廣州電影票房還會(huì)有大幅提高。從2002年春節(jié)檔期的電影市場(chǎng)形勢(shì)來看，廣州電影市場(chǎng)正大踏步邁入再度繁榮。僅廣州市電影公司數(shù)碼院線影院，在春節(jié)假期一周時(shí)間之內(nèi)就創(chuàng)下了200多萬元票房，是去年同期的三倍。最令人欣慰的是，新的電影城的開放，創(chuàng)造了大量票房，而原有的電影院觀眾也不見減少，票房反而有較大增長(zhǎng)，如永漢電影院，今年春節(jié)期間的票房比去年也增長(zhǎng)了一倍多。這一現(xiàn)象充分說明，廣州電影消費(fèi)市場(chǎng)還遠(yuǎn)未飽和，有足夠的開發(fā)空間和潛力。從另一側(cè)面來看，也正反映出廣州的電影市場(chǎng)開發(fā)未盡理想，相對(duì)于北京、上海等地，還有一定的差距。上海年電影票房達(dá)到1.3億元，北京達(dá)到1億元，按照城市人口規(guī)模和GDP水平分析，廣州5000多萬元電影票房還沒有達(dá)到相應(yīng)的水平。

上海、北京、廣州三地票房對(duì)比上海、北京、廣州三地票房對(duì)比未來廣州電影業(yè)發(fā)展趨勢(shì)電影誕生已有100多年歷史，從“西洋鏡”，到無聲黑白電影，到立體聲彩色電影，電影技術(shù)不斷發(fā)展，電影也成為世界范圍最具有大眾性最具有影響力和感召力的一種藝術(shù)，歷久不衰。從世界電影發(fā)展趨勢(shì)來看，電影正在走向更高度的繁榮。以在全球電影業(yè)最具影響的美國為例，其經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)文明發(fā)達(dá)程度在世界上首屈一指，而其電影業(yè)恰恰也獨(dú)占鰲頭。美國電影產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成為其國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)。從這一點(diǎn)來看，中國的經(jīng)濟(jì)要發(fā)展到美國這樣的程度，至少還需要一定的時(shí)間，因此電影在中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)不會(huì)有走向衰落的擔(dān)憂。無論經(jīng)濟(jì)如何發(fā)達(dá)，人們對(duì)電影的欣賞是不會(huì)改變的，因?yàn)殡娪蔼?dú)特的充滿魅力的視聽享受是任何時(shí)代的人們都需要的，也是其他任何藝術(shù)形式所替代不了的。并且，隨著國家對(duì)外資、民營資本進(jìn)入電影市場(chǎng)的政策不斷放寬；院線制、發(fā)行等相關(guān)機(jī)制的完善、成熟，廣州電影業(yè)將隨著廣州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將更加蓬勃的發(fā)展。

電影商戶調(diào)查受訪者：資深電影從業(yè)者吳小姐人員簡(jiǎn)介：電影學(xué)院出身的吳小姐是廣州業(yè)界公認(rèn)的資深電影界前輩，從事電影行業(yè)20余年，親身經(jīng)歷改革開放以來廣州電影業(yè)的風(fēng)風(fēng)雨雨，對(duì)廣州當(dāng)前的各大影院、在建影院等狀況均知之甚詳。廣州市場(chǎng)觀點(diǎn)：整體電影市場(chǎng)尚在初級(jí)發(fā)展階段，各大影院質(zhì)素參差不齊，有的起點(diǎn)高、裝修豪華，有的因其歷史原因、機(jī)制問題等限制，難于再上一個(gè)檔次。廣州最旺的影院往往也是人流最多的商業(yè)區(qū)域，商戶與影院相輔相成、互相促進(jìn)的經(jīng)營理念在這些地方得到充分驗(yàn)證，如飛揚(yáng)影城、中華廣場(chǎng)影院、永漢影院、天河電影城等。廣州的電影行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但市場(chǎng)尚有待成熟，而這些同時(shí)也跟政府機(jī)制、行業(yè)大環(huán)境等緊密相連。對(duì)海珠區(qū)電影發(fā)展的觀點(diǎn)：海珠區(qū)目前的電影業(yè)狀態(tài)可以用“醞釀”來形容，該地區(qū)原有影院由于各方面原因，已不能滿足欣賞現(xiàn)代電影的軟硬件要求，市場(chǎng)亟需有更加新型、設(shè)備配套更加齊全的現(xiàn)代影院。因此，在該地區(qū)，尤其是在大型商業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)立影院項(xiàng)目將極有可造性。

對(duì)海珠區(qū)設(shè)立影院的建議：對(duì)海珠區(qū)的人口狀況及消費(fèi)情況等做充分了解，對(duì)應(yīng)所在區(qū)域的消費(fèi)需求，才能科學(xué)規(guī)劃在當(dāng)?shù)亻_發(fā)影院項(xiàng)目的規(guī)模、檔次。海珠是西關(guān)文化的發(fā)祥、傳承之地，傳統(tǒng)文化氛圍濃郁。因此，可考慮利用這一人文優(yōu)勢(shì)，將西關(guān)文化的概念加入影院設(shè)計(jì)中，使電影院擁有本土文化特色，使本區(qū)域消費(fèi)者對(duì)影院有親切感、認(rèn)同感；同時(shí)，對(duì)區(qū)域外的消費(fèi)者，則極富新鮮感，是西關(guān)文化特色的一個(gè)獨(dú)特體現(xiàn)，同樣也能吸引他們前來消費(fèi)。案例分析：天河電影城影院簡(jiǎn)介：天河電影城位于天河繁華的商業(yè)中心區(qū)，于2000年1月28日開業(yè)。是香港麗新集團(tuán)獨(dú)家投資項(xiàng)目，共有6個(gè)專業(yè)電影廳、2個(gè)數(shù)碼電影廳和3個(gè)貴