S區(qū)S區(qū)商鋪價格建議培訓(xùn)課件

聯(lián)投國際城〔黃岡〕工程S1區(qū)、S2區(qū)商鋪價格建議聯(lián)投國際城〔黃岡〕工程組2021.5.31目錄價格建議第一局部2021年銷售統(tǒng)計地塊雙邊臨街，小區(qū)、學(xué)區(qū)配套性商業(yè)工程商業(yè)地塊位于黃婆汊路、公園路交匯處，北臨工程配套學(xué)校，配套性商業(yè)，可售商鋪共39間、5929.2㎡。S1S2市實驗小學(xué)分校、啟黃中學(xué)分校第一局部2021年銷售統(tǒng)計S1區(qū)：步行街商業(yè)，公攤高達(dá)21.7%S1區(qū)商鋪15間、1805.6㎡。1樓層高5.3米，2樓層高4.2米。A區(qū)為2套單層商鋪面積281.3、161.3；B區(qū)8套1拖2層128.8㎡；C區(qū)3套內(nèi)街商鋪80-100㎡。房名套內(nèi)面積建筑總面積101鋪220.240281.31102鋪126.311161.33103鋪63.55081.17104鋪（兩層）100.800128.75105鋪（兩層）100.800128.75106鋪（兩層）100.800128.75107鋪(兩層)100.800128.75108鋪（兩層）100.800128.75109鋪（兩層）100.800128.75110鋪（兩層）63.84081.54111鋪（兩層）63.84081.54112鋪60.48077.25113鋪77.28098.71114鋪67.63786.39115鋪65.94084.22第一局部2021年銷售統(tǒng)計S2區(qū)：微型盒子商業(yè)體，公攤36.2%。房名套內(nèi)面積建筑面積103鋪100.000156.70101鋪239.400375.14104鋪100.000156.70105鋪98.851154.90112鋪80.400125.99107鋪40.84164.00111鋪62.64098.16106鋪74.425116.63S2區(qū)商業(yè)微型盒子商業(yè)體，24間商鋪可售、4124㎡。1樓層高5.1米，1248平米。第一局部2021年銷售統(tǒng)計S2區(qū)：第2-3層商鋪規(guī)模小，商業(yè)影響力有限。樓層房名套內(nèi)面積建筑總面積2層203鋪76.000119.09202鋪129.421202.81201鋪239.400375.14204鋪100.000156.70212鋪80.400125.99211鋪62.64098.16206鋪98.851154.90205鋪100.000156.703層306359.199562.87305110.000172.3730469.600109.07303120.242188.4230273.080114.5230173.080114.5230762.64098.1630880.400125.99合計

2875.41第2-3樓商鋪層高4.2米，可售商鋪16間、2875.41㎡。商鋪開間8-9米，進(jìn)深10-12米，8套150㎡以上商鋪、6套100-150㎡商鋪、2套100㎡以下商鋪。通過2個步行樓梯、1部垂直電梯，實現(xiàn)第1-3層商業(yè)流通。SWOT分析WTOS優(yōu)勢劣勢威脅時機(jī)S1、商業(yè)地塊雙邊臨街，展示面好。S2、商鋪外立面美觀，富有商業(yè)視覺沖擊。O1、工程規(guī)劃開發(fā)190棟住宅建筑，且引入幼兒園、市實驗小學(xué)分校、啟黃中學(xué)分校等，商業(yè)價值與商鋪升值遠(yuǎn)景好。T1、區(qū)域在售工程商鋪供給體量大，沖擊本案。T2、在售工程商鋪結(jié)構(gòu)優(yōu)于本案，不利于本案銷售。第一局部2021年銷售統(tǒng)計項目商業(yè)SWOT分析W1、商鋪面積大總價高。W2、工程商鋪公攤分別為21.7%、36.2%，分?jǐn)偢?。W3、工程地塊及四至商業(yè)氣氛缺乏。W4、商鋪產(chǎn)品中內(nèi)街商鋪、微型盒子商業(yè)體第2-3層商鋪等，價值不高。第一局部2021年銷售統(tǒng)計商鋪市場研究方向根據(jù)工程商業(yè)地塊產(chǎn)品布局，重點研究分析：1、黃州商業(yè)市場的趨勢分析。2、區(qū)域商鋪銷售的市場形勢、營銷模式分析。3、在售工程住宅底商的銷售形勢、銷售價格、營銷模式分析。4、研究黃州東坡小學(xué)、黃岡市實驗小學(xué)、啟黃中學(xué)、黃岡實驗中學(xué)等學(xué)區(qū)租金及售價，分析學(xué)生消費對本案商業(yè)的作用。目錄價格建議第一局部2021年銷售統(tǒng)計黃州商業(yè)形勢不容樂觀，招商先行成為商業(yè)開發(fā)項目主流策略核心商業(yè)體量73萬㎡，商業(yè)市場經(jīng)營面積供過于求，典型商業(yè)黃岡國貿(mào)、摩爾城空置率奇高。招商先行、優(yōu)先經(jīng)營運營，成為商業(yè)開發(fā)工程的主流策略。城市核心商業(yè)73萬㎡。其中黃商購物中心1.5萬㎡、中商2萬㎡、大潤發(fā)4萬㎡、紐賓凱國際生活廣場26萬㎡、萬華·廣場4萬㎡、翡翠一品5萬㎡、黃岡國貿(mào)5.5萬，街區(qū)商業(yè)25萬。八一路商圈商戶自主經(jīng)營，業(yè)態(tài)混亂。勝利街租金80-150元/㎡.月，八一路租金50-180元/㎡.月。主力業(yè)態(tài)服裝鞋帽、文具、化妝品、美容美體、床上用品、電子商業(yè)形態(tài)復(fù)合型商業(yè)，老城區(qū)街道商業(yè)輻射群體黃州城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)租金水平勝利街80-150元/㎡.月八一路50-180元/㎡.月經(jīng)營情況商業(yè)氛圍濃厚，但業(yè)態(tài)較亂，經(jīng)營效果參差不齊。代表項目：奧康步行街。重點商業(yè)街道勝利街、八一路、考棚街、奧康步行街第一局部2021年銷售統(tǒng)計東門路商群：面臨雙重競爭壓力，租金85-180元/㎡.月主力業(yè)態(tài)超市、服裝鞋帽、化妝品、珠寶、電子數(shù)碼、影院、餐飲商業(yè)形態(tài)復(fù)合型商業(yè)、核心商業(yè)為盒子商業(yè)體輻射群體黃州城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)租金水平85-180元/㎡.月經(jīng)營情況商業(yè)氛圍濃厚，商圈內(nèi)商業(yè)體之間的競爭，且受到新商圈分流競爭，經(jīng)營效果參差不齊。新增項目：玫瑰時代廣場。重點商業(yè)體黃商購物中心、摩爾城、黃岡國貿(mào)商業(yè)中心、中商百貨、玫瑰時代廣場第一局部2021年銷售統(tǒng)計黃岡國貿(mào)B/C區(qū)1樓全部空置、2樓大部分空置，60%空置率結(jié)構(gòu)面積：住宅裙樓+美食街5.5萬㎡動線規(guī)劃：東門路裙樓通過連廊與赤壁大道裙樓連接，外設(shè)與裙樓動線平行的動線〔筷子巷〕。租金：1樓租金80-120元/㎡.月，2樓租金40-60元/㎡.月，3樓租金25元/㎡.月。B、C區(qū)商鋪根本空置，A區(qū)稍好?？曜酉?5-90元/㎡.月，特色小吃店經(jīng)營較好。根本情況：商鋪公攤40%，1樓B、C區(qū)全部空置，2樓少量商家經(jīng)營，整個C區(qū)、B區(qū)無人流。第一局部2021年銷售統(tǒng)計業(yè)態(tài)：-1F超市，1F精品店，2F跨境體驗店，3F餐飲。銷售模式：開發(fā)商自持-1F、2F、3F半層，占總面積70%；1F、3F西半層對外銷售，主要針對投資客。價格：1F沿街商鋪5萬/㎡、內(nèi)鋪3-4萬/㎡；-1F、2F自持；3F1萬/㎡。優(yōu)惠方式：

10年包租，帶租約銷售。

表價95折優(yōu)惠，按時簽約再享98折。前3年按7%一次性沖抵總房款，第4-10年按總房款的7%逐年返還。玫瑰時代廣場：1F沿街商鋪5萬/㎡、內(nèi)鋪3-4萬/㎡、3F1萬/㎡“10年包租保底70%〞銷售模式，0成交第一局部2021年銷售統(tǒng)計城南核心商業(yè)體：“自持自營+部分銷售”模式，重視商業(yè)運營主力業(yè)態(tài)超市、星期六兒童體驗城、購物、休閑娛樂、餐飲美食商業(yè)形態(tài)盒子商業(yè)、街區(qū)商業(yè)輻射群體家庭和時尚消費銷售模式紐賓凱格蘭道2012年采取“包租15年120%返租”模式，現(xiàn)“只租不售”，且開發(fā)商投入2000萬做品牌自營。太華大潤發(fā)開發(fā)商自持13000㎡。重點商業(yè)體東坡外灘、太華大潤發(fā)、紐賓凱國際生活廣場一期格蘭道（二期22萬㎡商業(yè)體在建）第一局部2021年銷售統(tǒng)計格蘭道步行街：學(xué)區(qū)配套+區(qū)域商業(yè)，重視招商運營。臨街1樓45元/㎡.月、2樓30-35元/㎡.月，現(xiàn)只租不賣消費客群：小區(qū)幼兒園、小學(xué)、中專等學(xué)區(qū)消費，以及城南居民消費。業(yè)態(tài)：風(fēng)情街區(qū)、名品折扣店、家居大賣場、電器大賣場、影城、休閑娛樂、五星級賓館、餐飲等。銷售模式：2021年15年包租、年8%投資回報率?，F(xiàn)只租不賣，臨街1樓45元/㎡.月、2樓30-35元/㎡.月。步行街30%空置，開發(fā)商投入2000萬做品牌自營。城東商業(yè)：大學(xué)商業(yè)區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)，1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。主力業(yè)態(tài)超市、購物、美容保健、餐飲、培訓(xùn)、休閑娛樂、小賓館商業(yè)形態(tài)盒子商業(yè)、小區(qū)配套+學(xué)區(qū)商業(yè)輻射群體周邊居民、大學(xué)生消費租金水平1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。經(jīng)營情況主體消費群體為大學(xué)生，其次為周邊住宅居民消費，人氣不均衡，美食餐飲、低端玩樂較受歡迎。其次為教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。重點商業(yè)體三能科技廣場、瑞天廣場、金家上城金家上城：小區(qū)配套商業(yè)+高中學(xué)區(qū)商業(yè)，4年成交58套3721㎡，第1-3期商鋪價格18000元/㎡總建面：28萬㎡，一期8萬㎡，二期20萬㎡?？倯魯?shù)：2600戶商業(yè)面積：約10000㎡，層高5.9米。銷售模式：直接銷售。價格：住宅4500元/㎡，1-3期商鋪均價18000元/㎡。商業(yè)情況：1-2期沿街商鋪僅剩少量在售，現(xiàn)主推3期商鋪，商鋪面積40-100㎡不等。2021年6月開始推售商鋪，4年累計成交58套、3721㎡〔備案〕。商鋪多空置，局部經(jīng)營的商業(yè)為建材、汽車美容。消費客群：周邊居民、黃岡高中學(xué)生。第一局部2021年銷售統(tǒng)計黃州商圈商業(yè)市場形勢1、人均商業(yè)面積接近2倍于國際人均商業(yè)面積1-1.2㎡，老城區(qū)核心商業(yè)體量過剩。根據(jù)?2021年黃州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會開展情況統(tǒng)計公報?人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計，城鎮(zhèn)居民〔共20.17萬人〕人均商業(yè)面積3.6㎡、城鄉(xiāng)居民〔共34.82萬人〕人均商業(yè)面積2.1㎡。2、黃岡國貿(mào)60%空置率、摩爾城30%的內(nèi)街空置率，核心商業(yè)體空置率過高，影響市場投資信心。3、格蘭道2021年“15年包租、120%投資回報〞、2021年重視招商暫停銷售，玫瑰廣場“10年包租、70%投資回報〞無成交，顯示黃州商鋪市場銷售不理想。4、商業(yè)市場開始重視招商和運營環(huán)節(jié)。格蘭道、太華·大潤發(fā)、東坡外灘等商業(yè)，均重視主力店招商、品牌店招商工作。第一局部2021年銷售統(tǒng)計東坡小學(xué)：低租金、低收益、低端商業(yè)商戶規(guī)模：學(xué)校主出入口500米范圍，僅11家商戶，約650㎡。商業(yè)業(yè)態(tài)：文具店、文印店、快餐店、副食店、水果店、家藝窗簾、消防器材。租金水平：10-15元/㎡.月。第一局部2021年銷售統(tǒng)計市實驗小學(xué)：中端商業(yè)，5家學(xué)生商店商業(yè)氣氛濃厚，但以中青年消費客群為主，租金100-130元/㎡.月，商業(yè)檔次偏低端。學(xué)校出入口500米范圍，僅3家針對兒童消費的玩具店、書店、小吃店，2家音樂培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。第一局部2021年銷售統(tǒng)計黃岡實驗中學(xué)：低端學(xué)生商業(yè)根本情況：僅正門200米內(nèi)商業(yè)，共29家1500㎡，租金10元/㎡.月。其中針對學(xué)生消費商家12家。業(yè)態(tài)：賓館、餐飲、文化用品、便利店、超市、家居、美容美發(fā)、水果、棋牌室第一局部2021年銷售統(tǒng)計啟黃中學(xué)：相對于八一路沿街商鋪租金，學(xué)區(qū)商鋪租金水平一般根本情況：承接八一路商業(yè)，正門500米范圍內(nèi)有80家4000㎡，租金30元/㎡.月。其中針對學(xué)生消費商家26家。業(yè)態(tài)：服裝、副食、眼鏡、建材、餐飲、文化用品、超市、家居、美容美發(fā)。第一局部2021年銷售統(tǒng)計學(xué)區(qū)商業(yè)：中低檔次、商業(yè)貢獻(xiàn)值底學(xué)校正門500米范圍之內(nèi)，商業(yè)規(guī)模偏小。效勞于中小學(xué)/初中學(xué)生的均為低端商業(yè)。學(xué)生消費奉獻(xiàn)值有限。第一局部2021年銷售統(tǒng)計區(qū)域可售商鋪23萬㎡，住宅商鋪有價無市，且空置率高。本案地塊四周均無商業(yè)氣氛，且沿街500米范圍內(nèi)無商業(yè)。具備銷售條件的商鋪總體量11.2萬㎡。區(qū)域商鋪的潛在供給體量為10.5萬㎡30元/㎡.月40-45元/㎡.月35-45元/㎡.月50-65元/㎡.月20-30元/㎡.月30元/㎡.月城北區(qū)域商鋪供給體量23萬㎡。湖光月色1萬㎡，翡翠廣場5.5萬㎡，萬華廣場4萬㎡，嘉豪·新時代1萬㎡，天瑞公館0.5萬㎡、萬景城5萬㎡、清華花園0.8萬㎡、東方名都2萬㎡、帝景豪庭0.8萬㎡、三清國際城1.5萬㎡、金科家園0.2萬㎡、聯(lián)投國際城1萬㎡。第一局部2021年銷售統(tǒng)計中環(huán)路商業(yè)氛圍最差、租金30元/平米.月。中環(huán)路業(yè)態(tài)新港路業(yè)態(tài)東門路業(yè)態(tài)街道名稱商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)體量租金水平中環(huán)路以家居建材為主，其次為餐飲、休閑娛樂、零售6200㎡30元/㎡.月新港路業(yè)態(tài)凌亂。賓館、網(wǎng)吧、餐飲、水果、美發(fā)、彩票煙酒副食、電器維修、汽車美容維修等33951㎡45元/㎡.月東門路業(yè)態(tài)凌亂。賓館、餐飲、茶莊、煙酒副食、超市、藥店銀行、汽配、門業(yè)、家電、五金水暖、電子數(shù)碼、通訊等21831㎡赤壁二路以東35-45赤壁二路以西50-65赤壁二路私房商鋪。僅東門路段略有商業(yè)氛圍。業(yè)態(tài)包括餐飲、藥店、美發(fā)、超市、煙酒副食等——20-30元/㎡.月赤壁一路私房商鋪。僅東門路段略有商業(yè)氛圍。業(yè)態(tài)包括餐飲藥店、煙酒副食等——30元/㎡.月翡翠廣場：“招商+銷售〞模式，沿街商鋪1F3萬元/㎡、2F2萬元/㎡、3F1萬元/㎡，內(nèi)街商鋪1F2萬元/㎡、2F1萬元/㎡。微型盒子商業(yè)體，嘉禾裝飾公司獨棟租賃。銷售價格：沿街商鋪1F3萬元/㎡、2F2萬元/㎡、3F1萬元/㎡，內(nèi)街商鋪1F2萬元/㎡、2F1萬元/㎡。租賃價格：沿街商鋪80元/㎡.月、2F60元/㎡、3F50元/㎡，內(nèi)街商鋪1F50元/㎡、2F30元/㎡。2021年底啟動招商工作，臨街商鋪業(yè)態(tài)為大型餐飲、KTV練歌房、洗浴中心等，內(nèi)街全部空置。第一局部2021年銷售統(tǒng)計湖光月色、萬華廣場、嘉豪·新時達(dá)：招商先行湖光月色嘉豪·新時代湖光月色、嘉豪·新時代：采用“盒子商業(yè)體+沿街商鋪〞商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)處于招商階段，暫不銷售。萬華廣場：盒子商業(yè)，“先招商后銷售〞的銷售模式，擬引進(jìn)沃爾瑪超市、影城，后期再考慮沿街商鋪出售。天瑞公館：臨街住宅底商，走高層銷售路線，老板直接與客戶“一對一〞談判。萬華廣場第一局部2021年銷售統(tǒng)計萬達(dá)廣場：預(yù)判20萬商業(yè)，項目一期地塊拆遷中萬達(dá)廣場規(guī)劃總占地約18萬㎡，取容積率3.0那么總建面54萬㎡；取容積率4.0那么總建面72萬㎡。預(yù)計規(guī)劃商業(yè)20萬㎡。工程總體規(guī)劃尚未確認(rèn)。第一局部2021年銷售統(tǒng)計商鋪銷售有價無市，銷售不理想在售工程商鋪總面積9.6萬㎡，已售9400㎡，余8.7萬㎡，總體去化率9.8%。沿街底層商鋪與住宅價值比一般在5：1，均有價無市。項目名稱商業(yè)面積已售面積可售面積層高商鋪價格住宅價格沿街商住價值比租金帝景豪庭8000200060005.5-6.5米醫(yī)院路段商鋪層高5.5米，13000-15000元/㎡中環(huán)路段商鋪層高6.5米，17000-19000元/㎡39004:140元/㎡.月清華花園8000140066001F6.5米2-3F4.5米新港路1F2.1萬元/㎡、2F1.3萬元/㎡東門路1F2.5萬元/㎡、2F2萬元/㎡、3F1.5萬元/平41005:1新港路50元/㎡.月東門路80元/㎡.月東方名都2000060199405.5米1F2.7萬元/㎡2F1.5萬元/㎡3F0.8萬元/㎡47005.7:1——金科家園20006019401F5.5米2-4F4.5米均價2.2萬元/㎡——60元/㎡.月悅藍(lán)軒30008029201F4.7米2F4.5米均價2.1萬元/㎡40005:1——翡翠一品55000580049200——沿街1F3萬元/㎡、2F2萬元/㎡、3F1萬元/㎡，內(nèi)街1F2萬元/㎡、2F1萬元/㎡52005.7:1沿街1F80元/平.月2F60元/平、3F50元/平，內(nèi)街1F50元/平、2F30元/平第一局部2021年銷售統(tǒng)計具備銷售條件但未售的項目：招商先行、謹(jǐn)慎銷售區(qū)域工程待售商鋪總體量12萬㎡。其中實際可售商鋪10.5萬㎡，在建工程三清國際城1.5萬㎡。萬華廣場、嘉豪·新時代：招商先行，暫不銷售。天瑞公館：走高層營銷路線，開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)“一對一〞談判，中低層不參與商鋪銷售。萬景城：東門路沿街商鋪結(jié)構(gòu)完成，但暫不銷售。項目名稱商業(yè)面積營銷策略業(yè)態(tài)規(guī)劃萬華廣場40000招商先行1F街鋪零售，2-3F沃爾瑪，5-6F影城嘉豪·金時代10000招商先行——萬景城50000暫不推薦BLOCK街區(qū)商業(yè)天瑞公館5000高層營銷住宅底商三清國際城15000建設(shè)中——萬達(dá)廣場————場地拆遷中第一局部2021年銷售統(tǒng)計區(qū)域商鋪供過于求，銷售速度緩慢1、本案地塊500-1000米內(nèi)無商業(yè)氣氛，最鄰近地塊的中環(huán)路沿街商鋪租金水平僅30元/平米.月。2、區(qū)域商鋪供給體量23萬平米，供遠(yuǎn)大于求，銷售速度慢、總體成交率9.8%，研判市場不看好商鋪投資。3、商業(yè)工程開發(fā)商信心缺乏，先招商、暫不銷售；已直接銷售的工程調(diào)整了營銷策略。清華花園以租代售，東方名都擱置銷售，天瑞公館高層領(lǐng)導(dǎo)“一對一〞談判銷售，翡翠廣場“招商+銷售〞。目錄價格建議第一局部2021年銷售統(tǒng)計營銷策略1、本案商鋪層高一般、公攤高。S1區(qū)商鋪36.2%公攤、S2區(qū)商鋪21.7%公攤，而商鋪第一層層高5.2米、第二三層層高4.2米，按照區(qū)域在售工程商鋪結(jié)構(gòu)，工程商鋪劣勢產(chǎn)品。建議招商先行，成功引進(jìn)品牌商戶、且具備較好業(yè)績，拉升商鋪價值后再銷售。2、區(qū)域在售工程商鋪有價無市，銷售速度緩慢。且本案商業(yè)地塊四周無商業(yè)，商業(yè)氣氛缺乏，即使5月11棟洋房交付、7月4棟高層交付，在短期內(nèi)仍然難以形成商業(yè)氣氛，現(xiàn)階段銷售價值偏低，適宜采取平價銷售策略。3、根據(jù)市場反響，工程商鋪價值不高。S1區(qū)、S2區(qū)一層臨街商鋪面積〔1拖2商鋪〕2570㎡，二樓及內(nèi)街商鋪3360㎡，建議一層商鋪低價銷售，通過一樓商鋪熱銷帶動內(nèi)街及二三層商鋪銷售。招商先行，平價開道。第一局部2021年銷售統(tǒng)計銷售政策1、小區(qū)居民、中小學(xué)學(xué)生為本案商業(yè)消費群體，預(yù)計持續(xù)5年。以此為根底，建議鎖定目的地性消費商業(yè)，吸納固定消費客群。2、5年返租，帶租約銷售。政策內(nèi)容：包租5年，帶租約銷售。年投資回報率7%，前3年共21%投資回報率一次性沖抵總房款，第4-5年按7%年投資回報率逐年返現(xiàn)金。目錄第一局部2021年銷售統(tǒng)計定價原則1、采取租金復(fù)原法、市場比較法、商住價值比經(jīng)驗法。2、依據(jù)商業(yè)售價的一般規(guī)律，以一樓商業(yè)推導(dǎo)不同樓層商業(yè)價格： 二樓一般為一樓均價的65%左右，三樓一般為一樓均價的45%左右；內(nèi)街商鋪是臨街商鋪的80%。第一局部2021年銷售統(tǒng)計市場比較定價法：臨街一層商鋪均價13200元/㎡項目平均價格商業(yè)區(qū)位商業(yè)成熟度人口結(jié)構(gòu)人流量車流量交通環(huán)境商業(yè)展示面商鋪結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)模招商能力運營團(tuán)隊發(fā)展空間分?jǐn)?shù)調(diào)整價格權(quán)重修正101261066666101210100帝景豪庭140005434334522324011200202240清華花園210006756443422324814000101400金科花園220007857541312234814667101467悅藍(lán)軒2100056354454111241163905820翡翠一品300006657555567887313150354603東方名都270007857445443676413500202700聯(lián)投國際城——31111131147832——13229參考在售工程商鋪的銷售價格，經(jīng)過權(quán)重分析打分機(jī)制，得出本案入市價格為13229元/㎡，取值13200元/㎡。市場比較定價法：價格調(diào)整按商住經(jīng)驗定價法，一樓臨街商鋪13200元/㎡在此取整數(shù)13200元/㎡依據(jù)商業(yè)售價的一般規(guī)律：內(nèi)街一樓商鋪價格為10600元/㎡；二樓商鋪價格為8600元/㎡；三樓商鋪價格為5900元/㎡；依據(jù)商業(yè)售價的一般規(guī)律，以一樓商業(yè)推導(dǎo)不同樓層商業(yè)價格：二樓一般為一樓均價的65%左右

，三樓一般為一樓均價的45%左右；內(nèi)街商鋪是臨街商鋪的80%。第一局部2021年銷售統(tǒng)計商住經(jīng)驗定價法：臨街一層商鋪均價13300元/㎡在售工程底商價格與住宅價格比值〔4-6〕：1，根本有價無市。建議參照工程帝景豪庭赤壁一路商鋪價格與住宅價格比值，取商住價值比3.5，那么臨街商鋪價格13300元/㎡。項目名稱層高商鋪價格住宅價格沿街商住價值比銷售情況帝景豪庭5.5米1,3-1.5萬元/㎡赤壁一路39003.5:12015.9推出商鋪。商鋪總面積8000平米，去化1900平米，6.5米中環(huán)路段商鋪層高6.5米，1.7-1.9元/㎡4.6:1清華花園1F6.5米2-3F4.5米新港路1F2.1萬元/㎡、2F1.3萬元/㎡

41005:12014推出商鋪。商鋪總面積8000平米，去化1380平米，東門路1F2.5萬元/㎡、2F2萬元/㎡、3F1.5萬元/平6:1東方名都5.5米1F2.7萬元/㎡2F1.5萬元/㎡3F0.8萬元/㎡47005.7:1商鋪總面積8000平米，去化60平米，金科家園1F5.5米均價2.2萬元/㎡——老項目，2000平米貨量，去化59平米悅藍(lán)軒1F4.7米均價2.1萬元/㎡40005:1老項目，3000平米貨量，去化80平米翡翠一品——沿街1F3萬元/㎡、2F2萬元/㎡、3F1萬元/㎡，內(nèi)街1F2萬元/㎡、2F1萬元/㎡52005.7:1在招商+銷售模式，55000平米貨量，去化5880平米商住經(jīng)驗定價法：價格調(diào)整按商住經(jīng)驗定價法，一樓臨街商鋪13300元/㎡在此取整數(shù)13300元/㎡依據(jù)商業(yè)售價的一般規(guī)律：內(nèi)街一樓商鋪價格為10600元/㎡；二樓商鋪價格為8700元/㎡；三樓商鋪價格為6000元/㎡；依據(jù)商業(yè)售價的一般規(guī)律，以一樓商業(yè)推導(dǎo)不同樓層商業(yè)價格：二樓一般為一樓均價的65%左右

，三樓一般為一樓均價的45%左右；內(nèi)街商鋪是臨街商鋪的80%。第一局部2021年銷售統(tǒng)計租金還原定價法：臨街一層商鋪租金37元/㎡.月定價原那么：1、參照工程新鋪價格與投資收益率，推算臨街商鋪價格。2、參照競品臨街商鋪租金，推送工程租金水平。——帝景豪庭清華花園金科花園翡翠廣場中環(huán)路平均租金（元/㎡/月）4050608030權(quán)重25%5%5%5%60%聯(lián)投國際城？結(jié)合工程周邊新鋪租金情況，通過市場比較法進(jìn)行加權(quán)平均，推導(dǎo)出本案臨街商鋪租金=0.25x40+0.05x50+0.05*60+0.05*80+0.6*30=37.5元/㎡.月。

取37元/㎡.月。按租金復(fù)原法，一樓臨街商鋪租金37元/㎡/月一樓商鋪實收價格為10300元/㎡依據(jù)商業(yè)售價的一般規(guī)律：內(nèi)街一樓商鋪價格為8200元/㎡；二樓商鋪價格為6700元/㎡；三樓商鋪價格為4600元/㎡；銷售均價按照租金復(fù)原法〔15年收回投資，每年租金遞增6%〕實收價格一樓商鋪為元10332元/㎡，取10300元/㎡。第一局部2021年銷售統(tǒng)計租金還原定價法：臨街一層商鋪均價10300元/㎡年月年累計遞增率1374444441.06239468912