帶你看中國(guó)23Q4 物流地產(chǎn) V5

研究部研究部睿見(jiàn)研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY而22023年第四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽在2023年第四季度，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的租賃活躍度整體表現(xiàn)出現(xiàn)進(jìn)一步復(fù)蘇的勢(shì)頭。隨著業(yè)主采取以價(jià)換量的租賃策略，各區(qū)域的租賃活動(dòng)保持相對(duì)活躍，需求來(lái)源也保持多樣化。在供應(yīng)方面，全年新增供應(yīng)達(dá)到歷史最高水平，然而整體需求仍處于復(fù)蘇階段，使得部分市場(chǎng)的空置率仍保持高位。市場(chǎng)租金表現(xiàn)在業(yè)主采取以價(jià)換量的影響下進(jìn)一步承壓。全年大量的新增供應(yīng)推高整體物流地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率并擠壓租金整體市場(chǎng)租賃活躍度正逐步復(fù)蘇，城市間需求主力保持多樣化在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)主要物流市場(chǎng)中，2023年全年共錄得凈吸納量732萬(wàn)平方米，較2022年同比增長(zhǎng)48%，但仍低于全年接近1200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。由于新增供應(yīng)的集中入市，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)正日益顯著，因此大部分業(yè)主為了提高出租率，在短期內(nèi)正采取以價(jià)換量的租賃策略。在一些城市，業(yè)主對(duì)租金預(yù)期的下調(diào)為租戶租賃策略的調(diào)整提供窗口期，催生了部分租戶的升級(jí)、搬遷和擴(kuò)租等租賃活動(dòng)，使得整體租賃活躍度出現(xiàn)進(jìn)一步復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。舉例來(lái)說(shuō)，部分對(duì)價(jià)格敏感的租戶因考量?jī)r(jià)格因素，選擇從租金較高的北京、上海等一線城市搬遷至周邊價(jià)格較低的廊坊、太倉(cāng)及常熟等非保稅物流地產(chǎn)凈吸納量不同區(qū)域的主力需求來(lái)源仍保持分化。其中，在華南地區(qū)，跨境電商貢獻(xiàn)了華南五市2023年全年約235萬(wàn)平方米凈吸納量的絕大部分，幾家頭部跨境電商平臺(tái)的需求在華南地區(qū)持續(xù)放量，正搶籌優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)資源；在長(zhǎng)三角地區(qū)，來(lái)自于傳統(tǒng)需求來(lái)源的電商及第三方物流企業(yè)仍保持活躍的租賃勢(shì)頭，特別是部分家電行業(yè)的三方物流企業(yè)正積極完善其倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)布以及上下游企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求在西部城市如雨后春筍般增強(qiáng)，特別是汽車、材料行業(yè)倉(cāng)廠一體化的增強(qiáng)帶動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求。在北京，多個(gè)一萬(wàn)平方米以上的大體量新租成交在四9.08.07.06.05.04.03.02.00.020152016201720182019202020212022202332023年第四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽全年新增供應(yīng)達(dá)到歷史最高水平，短期內(nèi)空置率出現(xiàn)上漲2023年第四季度，全國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)進(jìn)一步上漲。在仲量聯(lián)行追蹤的24個(gè)主要物流市場(chǎng)中，本季度共錄得336萬(wàn)比增長(zhǎng)22%。受大量新增供應(yīng)入市的影響，加之于逐步復(fù)蘇階段，使得部分城市的空置率保持較高水平。雖然2023年全年的新增供應(yīng)達(dá)到歷史最高水平，但是由于不同城市間的新增供應(yīng)存在差異，使得不同城市的空置率表現(xiàn)和深圳，空置率保持較低水平。然而，部分新增供應(yīng)較為集中高水平。因此，業(yè)主正積極采取以價(jià)換量的租賃手段來(lái)提高出非保稅物流地產(chǎn)供應(yīng)量非保稅物流地產(chǎn)現(xiàn)有存量和預(yù)測(cè)總量4租金同比變化租金同比變化2023年第四季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)概覽業(yè)主正采取以價(jià)換量加速去化，短期內(nèi)租金持續(xù)承壓于逐步復(fù)蘇階段，因此，更多的業(yè)主為了保證出租率，正采取更加靈活的租賃策略，特別是近期完工的新項(xiàng)目。受此影響，在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)中，本季度共錄得16個(gè)市場(chǎng)的平均租金同比錄得負(fù)增長(zhǎng)。短期來(lái)看，2024年的凈吸納量在業(yè)主以價(jià)換量的租賃策略帶動(dòng)下預(yù)計(jì)將出現(xiàn)進(jìn)一步上漲，加之新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)大部分市場(chǎng)的空置率在短期內(nèi)將出現(xiàn)不同程度