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文檔簡介
新質(zhì)生產(chǎn)力2024年10月經(jīng)歷前兩年周期性下滑后,全球半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)在2024年逐步迎來復(fù)蘇。受到人工智能突破性發(fā)展的推動(dòng),2024年上年半中國集成電路行業(yè)表現(xiàn)突出,芯片制造、芯片設(shè)計(jì)企業(yè)營收普遍好轉(zhuǎn)。人工智能成為驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)增長的重要力量。與時(shí)同時(shí),半導(dǎo)體設(shè)備需求持續(xù)旺盛,中國市場已經(jīng)連續(xù)多個(gè)季度穩(wěn)坐全球最大半導(dǎo)體設(shè)備市場寶座,多家行業(yè)機(jī)構(gòu)對市場發(fā)展持樂觀態(tài)度。2023年,人工智能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引發(fā)了新一代生產(chǎn)力革命,算力的重要性愈發(fā)凸顯,尤其在國家競爭中。上海在新能源汽車、物聯(lián)網(wǎng)和智能制造等新興領(lǐng)域的快速發(fā)展,進(jìn)一步推動(dòng)了芯片需求進(jìn)入新一輪增長周期,為行業(yè)和國家的持續(xù)進(jìn)步注入了強(qiáng)大動(dòng)力。半導(dǎo)體產(chǎn)品可分為集成電路、分立器件、傳感器與光電子器件四大類,其中集成電路占比最高,也是本文主要討論范圍。集成電路,俗稱半導(dǎo)體芯片,是國家信息產(chǎn)業(yè)基石及科技經(jīng)濟(jì)自主發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力,其發(fā)展具有意義重大。本文探討了上海集成電路產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)趨勢,旨在為企業(yè)和投資者提供戰(zhàn)略建議和前瞻性視角。守正出奇,芯動(dòng)申城上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢5503研發(fā)辦公選址要素與策略量量層04展望與建議守正出奇,芯動(dòng)申城上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊2014年,我國將集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升至國家戰(zhàn)略,標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入新階段,市場規(guī)模大幅增長。隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的興起,大數(shù)據(jù)、人工智能和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的成熟,以及數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和龐大人口基數(shù)帶來的紅利,芯片的我國集成電路進(jìn)出口長期存在巨額貿(mào)易逆差,特別是在高端芯片領(lǐng)域?qū)ν庖蕾嚩容^高。受貿(mào)易摩擦和疫后全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的影響,進(jìn)出口金額均有所下降。貿(mào)易逆差也在不斷縮小,2023年大幅下降18.3%。這一變化與國內(nèi)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及科技自主帶來的國產(chǎn)化替根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國芯片自給率呈上升趨勢,2023年預(yù)計(jì)達(dá)到23%,但仍與70%的遠(yuǎn)期目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。這表明在芯片制造水平和產(chǎn)值能力上仍有巨大的市場潛力。然而,長坡厚雪、久久為功,必須堅(jiān)持走正確的產(chǎn)自給率002019202020212201920202021220192020202125世邦魏理仕研究部游生產(chǎn)層依次為設(shè)計(jì)、制造及封測環(huán)節(jié),常見的企業(yè)經(jīng)營模式有垂直整合(DM)、無工廠(Fabless和代工廠(Foundry)模式。最終,各類芯片產(chǎn)品由原廠企業(yè)通過分銷商或直銷模式進(jìn)入下游應(yīng)用領(lǐng)域。上游:軟硬件材料及設(shè)備中游:集成電路生產(chǎn)下游:產(chǎn)品及應(yīng)用半導(dǎo)體材料半導(dǎo)體材料設(shè)計(jì)包括IP授權(quán)及EDA設(shè)計(jì)包括硅片、濕電子化學(xué)品、掩模版、光刻膠、特種氣體、拋光材料、靶材等。產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)增長,但行業(yè)壁壘高,細(xì)分領(lǐng)域復(fù)雜,是國產(chǎn)化提升重要環(huán)節(jié)。集成電路設(shè)計(jì)將系統(tǒng)、邏輯與性能的設(shè)計(jì)要求轉(zhuǎn)化為具體的物理版圖的過程。屬于知識(shí)密集型的高附加值環(huán)節(jié),依托國家政策的大力扶持和龐大市場規(guī)模的驅(qū)動(dòng),市場發(fā)展迅猛,也是當(dāng)前市占率最高的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。集成電路制造通過復(fù)雜工藝將電路版圖呈現(xiàn)在晶圓上的過程。制造是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的中游核心環(huán)節(jié),直接關(guān)系著芯片供應(yīng)安全和國家戰(zhàn)略地位,因此發(fā)展自主高端制造技術(shù)迫在眉睫。芯片產(chǎn)品通用芯片存儲(chǔ)芯片模擬芯片通信芯片工業(yè)生產(chǎn)消費(fèi)電子汽車電子新能源航空航天半導(dǎo)料設(shè)備包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)各類設(shè)備,常見有光刻機(jī)、刻蝕機(jī)和薄膜設(shè)備。半導(dǎo)料設(shè)備是行業(yè)發(fā)展基石,市場空間廣闊,具備重要的戰(zhàn)略價(jià)值和國產(chǎn)化發(fā)展動(dòng)能。集成電路封測包括封裝和測試,是將加工的晶圓形成獨(dú)立芯片并對其性能進(jìn)行檢測的過程。受益于產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移對國產(chǎn)化替代的助力,封測環(huán)節(jié)呈現(xiàn)顯著馬太效應(yīng),也是我國較為強(qiáng)勢且最具競爭力的環(huán)節(jié)。汽車芯片人工智能芯片 上海在集成電路產(chǎn)業(yè)中占領(lǐng)先地位上海集成電路產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí),擁有完整的產(chǎn)業(yè)鏈和較高的技術(shù)水平,展現(xiàn)出較強(qiáng)的綜合競爭力。2019年成為全國重點(diǎn)發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群之一,也是唯一以“集成電路”命名的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展集群。圖表3:2023年集成電路設(shè)計(jì)業(yè)規(guī)模對比上海,90深圳,74北京,6786杭州,51無錫,46南京,5342在制造環(huán)節(jié),2023年上海集成電路產(chǎn)量達(dá)到286億塊,約占全國的8%,位列各省市第四。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),上海目前擁有20條已達(dá)產(chǎn)或待建設(shè)的產(chǎn)線,并在先進(jìn)制程方面實(shí)現(xiàn)了146杭州,51無錫,46南京,5342在上游材料和設(shè)備環(huán)節(jié),上海展現(xiàn)出顯著的創(chuàng)新能力。上海微電子成功突破22nm光刻機(jī)技術(shù),刻蝕、清洗等裝備已接近世界先進(jìn)水平。同時(shí),大硅片、光刻膠、鎢拋光液等關(guān)鍵材料也已進(jìn)入產(chǎn)線試用階段。0圖表4:規(guī)模以上集成電路產(chǎn)量對比億塊其他省市北京市■甘肅省廣東省■上海市0202020212022守正出奇,芯動(dòng)申城上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》團(tuán)隊(duì)專項(xiàng)獎(jiǎng)路產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖表6:上海集成電路企業(yè)構(gòu)成圖表6:上海集成電路企業(yè)構(gòu)成高價(jià)值企業(yè)個(gè)高潛力企業(yè)鏈內(nèi)在營企業(yè)上市企業(yè)數(shù)量1563家占比20%1978家占比26%154家占比2%7640家上海集成電路企業(yè)融資上海集成電路企業(yè)融資金額總額(2023年)上海集成電路產(chǎn)業(yè)上海集成電路產(chǎn)業(yè)投資基金總額480元守正出奇,芯動(dòng)申城上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢人才是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵支撐吸引人才人才落戶科創(chuàng)人才落戶優(yōu)勢,人才居轉(zhuǎn)戶最快可縮短至3年外籍人才出入境便利化通道,外籍高層次人才可申請永久居留人才計(jì)劃多類型人才計(jì)劃,如浦東新區(qū)“明珠計(jì)劃”,“張江之星”人才公寓補(bǔ)貼政策截至2024年上半年,實(shí)施三批市級(jí)人才租房補(bǔ)貼,累計(jì)向重點(diǎn)人才和青年人才發(fā)放3億元生活配套積極建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施政企合作積極推行集成電路“住企聯(lián)合培養(yǎng)”模式改革,全力培養(yǎng)設(shè)計(jì)、制造、封測、材料等產(chǎn)線急需的工程碩博士教育改革啟動(dòng)實(shí)施高等教育綜合改革“一個(gè)《意見》+十大專項(xiàng)計(jì)守正出奇,芯動(dòng)申城上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢守正出奇,芯動(dòng)申城產(chǎn)業(yè)格局趨向集聚化圖表7:上海集成電路“一體兩翼”產(chǎn)業(yè)格局地圖上海各區(qū)圍繞優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)因地制宜發(fā)展,在空間布局上呈現(xiàn)“一體兩翼”空間布局:“一體”即為浦東新區(qū),一圖表7:上海集成電路“一體兩翼”產(chǎn)業(yè)格局地圖即為松江區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)、青浦區(qū),一翼(北部)即為嘉裝備材料定區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)。在產(chǎn)業(yè)空間方面,已形成張江科學(xué)城和臨港新片區(qū)雙區(qū)聯(lián)動(dòng),集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園、“東方芯港”等特色園區(qū)為節(jié)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展帶。裝備材料智能傳感器產(chǎn)業(yè)園浦東新區(qū)芯片設(shè)計(jì)芯片制造封裝測試智能傳感器產(chǎn)業(yè)園浦東新區(qū)芯片設(shè)計(jì)芯片制造封裝測試設(shè)備材料O金橋O康橋芯片設(shè)計(jì)材料張江匯聚了全市64%的存量集成電路企業(yè)。在2019年至2023年材料圖表9:上海集成電路企業(yè)租賃需求分布圖表8:上海集成電路企業(yè)存量租戶分布圖表9:上海集成電路企業(yè)租賃需求分布臨港材料臨港材料◎◎電子化學(xué)品專區(qū)注釋5:存量租戶為2022年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶普查數(shù)據(jù)注釋6:租賃需求為2019年-2023年上海租賃成交統(tǒng)計(jì)匯總產(chǎn)業(yè)選址頭部效應(yīng)顯著“芯”火之源:作為帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游發(fā)展的重要樞紐,晶圓廠的建成為張江芯片產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)“芯”火燎原:此后十年,圍繞晶圓廠建設(shè)了一大批可承載信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū),吸引了眾多國內(nèi)外企業(yè)落戶總部或研發(fā)中心“芯”火之城:張江已匯聚60余家材料和裝備企業(yè)、20余家制造和封測企業(yè),以及超過400家芯片設(shè)計(jì)企業(yè),其中包括全球芯片設(shè)計(jì)前10強(qiáng)中的7家和中國芯片設(shè)計(jì)前10強(qiáng)中的6家…253,000平方米園區(qū)載體體量平方米園區(qū)載體體量:1,662,185平方米園區(qū)載體體量3,590,829平方米園區(qū)載體體量:3,590,829平方米注釋7:黃點(diǎn)表示產(chǎn)業(yè)園區(qū)代表項(xiàng)目,大小代表體量和占地面積區(qū)別梳理過往五年的租賃成交顯示,隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展,集成電路企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新租與搬遷保持持續(xù)增長。從時(shí)間維度來看,2019年和2020年主要集中在外資集成電路企業(yè)的擴(kuò)租。隨著國產(chǎn)化浪潮和企業(yè)孵化成果的顯現(xiàn),內(nèi)資和本土企業(yè)蓬勃發(fā)展,產(chǎn)生了更多的新設(shè)需求。伴隨ChatGPT的火爆,各國芯片發(fā)展競爭愈發(fā)激烈,內(nèi)資和本土芯片企業(yè)在2023年迎來了新一波成長,出現(xiàn)了強(qiáng)勁的搬遷和新設(shè)需求。從產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)來看,芯片設(shè)計(jì)類企業(yè)對研發(fā)辦公型物業(yè)的需求旺盛,涉及多個(gè)重點(diǎn)細(xì)分領(lǐng)域,如CPU/GPU、汽車電子芯片、模擬芯片、通信芯片、存儲(chǔ)芯片和人工智能芯片等。隨著數(shù)據(jù)量和人工智能場景的增長,數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、傳輸和處理的需求呈指數(shù)級(jí)增長,高性能算力資源成為國家基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分。因此,自主研發(fā)算力芯片成為重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域。這一行業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步推動(dòng)了研發(fā)辦公的租賃需求,促進(jìn)了上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)集成電路產(chǎn)業(yè)集群的形成。圖表11:2019年-2023年集成電路企業(yè)租賃需求分析按內(nèi)外資圖表10:2019-2023年集成電路企業(yè)租賃需求分析按產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)圖表11:2019年-2023年集成電路企業(yè)租賃需求分析按內(nèi)外資內(nèi)資本土■外資圖表12:2019年-2023年集成電路企業(yè)租賃需求分析按產(chǎn)品0201920202021活躍的投融資推動(dòng)租賃需求釋放產(chǎn)業(yè)政策的利好和國產(chǎn)自主化的深入推進(jìn),使集成電路行業(yè)在一級(jí)市場受到投資者青睞。2021年,科創(chuàng)版的繁榮引發(fā)新一輪投資熱潮。經(jīng)歷2022年的短期市場調(diào)整后,具備核心競爭力的硬科技賽道愈發(fā)成為資本熱點(diǎn)。到2023年,集成電路行業(yè)的投融資顯著回暖,推動(dòng)了相關(guān)企業(yè)租賃需求的釋放。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)的整理與分析,2023年上海集成電路企業(yè)的融資事件涵蓋各個(gè)發(fā)展階段,體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)資本和創(chuàng)投基金對集成電路產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的看好,并積極進(jìn)行布局。因此,2023年的新租需求也包括了各個(gè)發(fā)展周期的企業(yè)。圖表13:2023年集成電路企業(yè)租賃需求分析按融資輪次40%A輪B輪B輪守正出奇,芯動(dòng)申城上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢500平以下:49%500萬以下:54%5億以上:2%501-1,000平:18%501-1,000萬:14%5,001萬-1億:4%1,001-3,000平:20%500平以下:49%500萬以下:54%5億以上:2%501-1,000平:18%501-1,000萬:14%5,001萬-1億:4%1,001-3,000平:20%1,001-5,000萬:14%5,001-1萬平:4%1億-5億:4%孵化期初創(chuàng)期生命周期生命周期初期企業(yè)個(gè)數(shù)總體市場占比超六成,成熟期企業(yè)在行業(yè)中發(fā)揮引領(lǐng)效應(yīng),同時(shí)也是購置自用物業(yè)的主要力量 1人才高端研發(fā)人才充沛,具備留才能力中高工藝技工人才高校資源豐富2產(chǎn)業(yè)集聚有上下游企業(yè)有大型龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金交通便利,3公里內(nèi)有地鐵生活服務(wù)配套例如食堂和租賃住房高檔酒店及會(huì)議中心孵化空間公共服務(wù)平臺(tái)是否獲得政府支持政策落地和海關(guān)通關(guān)的效率生產(chǎn)許可證及政策審批效率5環(huán)評(píng)與排污要求層高,承重,通風(fēng),電路實(shí)驗(yàn)室及機(jī)房空間守正出奇,芯動(dòng)申城辦公選址園區(qū)內(nèi)擁有一站式服務(wù)平臺(tái)·生態(tài)化辦公環(huán)境,高綠化率·擁有線上公共服務(wù)平臺(tái)·線下多種類型的政策和人才服務(wù)園區(qū)一公里范圍內(nèi)滿足基本生活配套·豐富的商業(yè)配套和多樣的餐飲選擇·便捷的交通和地鐵站點(diǎn)·多類型居住配套,人才公寓等園區(qū)五公里范圍內(nèi)協(xié)同創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系·政:政府單位、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心·產(chǎn):依托園區(qū)載體的孵化器平臺(tái)·金:以產(chǎn)業(yè)大基金為代表的資本支持·學(xué):復(fù)旦、中科院等高校研究院·研:國家級(jí)及市級(jí)創(chuàng)新科研機(jī)構(gòu)圖表14:某集成電路企業(yè)選址分析4張江科學(xué)城服務(wù)中心技術(shù)與產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心上海光源浦東國際人才大廈究院國家集成電路中國科學(xué)院上海高等研J上??萍即髮W(xué)五公里輻射區(qū)公里輻射區(qū)18世邦魏理仕研究部上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢科研機(jī)構(gòu)高校研究院血政府單位孵化器平臺(tái)資本支持地鐵站點(diǎn)商業(yè)配套辦公功能辦公工位:采取固定工位與靈活工位相結(jié)合的方式,單個(gè)工位面積約4平方米合作辦公空間:設(shè)有遍布全空間的洽談區(qū),便于工程師進(jìn)行協(xié)作交流會(huì)議室:滿足多種場景的會(huì)議需求實(shí)驗(yàn)功能實(shí)驗(yàn)室及機(jī)房要求:√潔凈室:十萬級(jí)標(biāo)準(zhǔn)潔凈度環(huán)境√供電:120-200w/m2,需具備擴(kuò)容條件√排風(fēng)系統(tǒng)及空調(diào):滿足額外自裝條件√排污:廢水、廢液、廢物處理系統(tǒng)√地坪:優(yōu)選環(huán)氧地坪休閑功能就餐/茶水間:調(diào)研顯示,工程師在公司就餐的比例較高,因此對就餐空間的需求較大健身房/淋浴室:配備多樣化的健身設(shè)施,以提升員工的工作幸福感露臺(tái)空間:室外空間也是企業(yè)選址的重要加分項(xiàng)會(huì)客功能接待區(qū)及展示廳:多采用簡潔明朗的風(fēng)格并設(shè)有產(chǎn)品及技術(shù)展示區(qū)域守正出奇,芯動(dòng)申城成熟企業(yè)采用多元化的靈活房地產(chǎn)組合2023年8月2021年12月建設(shè)臨港研發(fā)中心2020年8月科創(chuàng)版上市2001年落戶張江啟用張江&臨港雙研發(fā)中心成熟期企業(yè)規(guī)?;?,營收穩(wěn)定增長,現(xiàn)金流充裕,因此更加關(guān)注中長期戰(zhàn)略布局。隨著研發(fā)投入增加,這些企業(yè)對辦公空間的需求也隨之?dāng)U大。在房地產(chǎn)策略上,它們傾向于多點(diǎn)布局,采用租購并舉的組合模式。以某半導(dǎo)體IP企業(yè)為例,其投資建設(shè)雙研發(fā)中心,將推動(dòng)企業(yè)向更高階段發(fā)展:◆企業(yè)人才體系搭建對比2021年與2023年財(cái)報(bào),該企業(yè)員工數(shù)量,尤其是研發(fā)人員的數(shù)量和占比顯著增長。這得益于臨港新片區(qū)的優(yōu)惠落籍政策、較低的生活成本和優(yōu)越的環(huán)境條件,吸引了更多國內(nèi)外優(yōu)秀人才,為企業(yè)提供了豐富的人才庫;在人才支撐下,該企業(yè)持續(xù)加大研發(fā)投入,多個(gè)項(xiàng)目取得了顯著進(jìn)展或階段性成果,為未來產(chǎn)品的上市和市場推廣奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ);◆產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展該企業(yè)依托多區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢,發(fā)揮國際創(chuàng)新協(xié)同效應(yīng),加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展和前沿技術(shù)合作,推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。圖表15:該企業(yè)員工情況變化圖表15:該企業(yè)員工情況變化圖表16:該企業(yè)在研項(xiàng)目情況變化單位:億元占比守正出奇,芯動(dòng)申城上海集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地產(chǎn)趨勢近年集成電路相關(guān)企業(yè)自用型大宗交易面積(平方米)金額(億元)單價(jià)(元/平方米)2020年三季度漕寶路181號(hào)漕河涇瀾起科技股份有限公司2021年二季度上海復(fù)旦微電子集團(tuán)股份有限公司上海域夏商務(wù)咨詢有限公司2021年四季度集賢商務(wù)中心3幢張江VIVO艾酷軟件技術(shù)(上海)有限公司張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司2021年四季度2022年一季度(4-17層)臨港芯原科技(上海)有限公司上海復(fù)旦微電子集團(tuán)股份有限公司上海臨港科技創(chuàng)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司天域生態(tài)環(huán)境股份有限公司2023年一季度國創(chuàng)中心3期張江廣東賽微微電子股份有限公司張江高科2023年三季度鑫耀中城T3漕河涇上海新相微電子股份有限公司2023年四季度創(chuàng)芯天地4幢張江上海納矽微電子有限公司張江高科2024年二季度張江股份有限公司張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司
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