中級財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 課件 09投資性房地產(chǎn)

—投資性房地產(chǎn)No.1No.2No.3No.1掌握投資性房地產(chǎn)的范圍及初始計(jì)量No.1掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其會(huì)計(jì)處理No.2掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的會(huì)計(jì)處理No.3學(xué)習(xí)目標(biāo)投資性房地產(chǎn)教學(xué)重點(diǎn)與難點(diǎn)投資性房地產(chǎn)的范圍和后續(xù)計(jì)量及轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理難點(diǎn)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)及其特征概念

投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。特征1、投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)。2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為經(jīng)營用場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。3、投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)1、已出租的土地使用權(quán)3、已出租的建筑物是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。閑置的土地不屬于投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等注意：企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物、土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的范圍特例對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物——如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

“空置建筑物”——是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。二、投資性房地產(chǎn)的范圍（1）自用房地產(chǎn)（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目2、作為存貨的房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

以下兩項(xiàng)是否屬于投資性房地產(chǎn)◆企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店◆企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍二、投資性房地產(chǎn)的范圍（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)1、一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理2、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)3、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)如母公司出租房屋給其子公司，出租方應(yīng)將出租的房產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的范圍

【例題1】甲企業(yè)在中關(guān)村購買了一棟寫字樓，共12層。其中5層經(jīng)營出租給乙公司，6層經(jīng)營給丙公司，底層經(jīng)常出租給某家大型超市。甲企業(yè)同時(shí)為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。

解答：本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租，同時(shí)提供的輔助服務(wù)不重大。對于甲企業(yè)而言，這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)?！纠}2】甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通過競拍取得一塊土地的使用權(quán)。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對這塊土地進(jìn)行了開發(fā)，并在這塊土地上建造了一棟商鋪，擬用于整體出租，但尚未找到合適的承租人。

解答：本例中，這棟商鋪不屬于投資性房地產(chǎn)。直到甲企業(yè)與承租人簽訂經(jīng)營租賃合同，自租賃期開始日起，這棟商鋪才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)No.1該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量No.2

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)1、已出租的土地使用權(quán)；

已出租的建筑物租賃期開始日3、企業(yè)持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期取得來源初始計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量2、自行建造投資性房地產(chǎn)1、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)應(yīng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。實(shí)際成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等投資性房地產(chǎn)——應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)的會(huì)計(jì)處理：后續(xù)計(jì)量方式賬戶設(shè)置賬務(wù)處理采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（房產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷（地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)—成本應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

【例題3】2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。

11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。

租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租。

12月5日，兩棟廠房同時(shí)完工。

該塊土地使用權(quán)的成本為900萬元；兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為1200萬元，能夠單獨(dú)出售。

假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

【解答】

土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=900×（1200÷2400）=450（萬元）借：投資性房地產(chǎn)—已出租土地使用權(quán)450

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 450借：固定資產(chǎn)—廠房 1200

投資性房地產(chǎn)—廠房1200

貸：在建工程—廠房 2400三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本●企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。通過“投資性房地產(chǎn)

——在建”賬戶核算費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。

【例題4】甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

3月，甲公司經(jīng)營出租給乙企業(yè)的一棟辦公樓租賃合同即將到期。該辦公樓的原價(jià)為4000萬元，累計(jì)折舊為1000萬元。為了提高辦公樓的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對辦公樓進(jìn)行裝修，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自裝修完工時(shí)將辦公樓出租給丙企業(yè)。3月31日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，隨即對辦公樓進(jìn)行裝修。12月1日，辦公樓裝修完工，共發(fā)生支出200萬元，按照租賃合同出租給丙企業(yè)。

假定甲公司發(fā)生的裝修支出符合資本化條件。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。借：投資性房地產(chǎn)—在建200

貸：銀行存款等200借：投資性房地產(chǎn)3200

貸：投資性房地產(chǎn)—在建3200(1)3月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建

借：投資性房地產(chǎn)—在建3000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1000

貸：投資性房地產(chǎn)4000(2)發(fā)生相關(guān)支出時(shí)

(3)12月1日，裝修工程完工時(shí)甲公司的有關(guān)賬務(wù)處理如下（單位：萬元）：

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理應(yīng)按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測試后發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。

1．按期(月)計(jì)提折舊或攤銷時(shí)

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷2．取得租金收入時(shí)

借：銀行存款其他應(yīng)收款等貸：其他業(yè)務(wù)收入

一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)3．經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例題5】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

假設(shè)這棟辦公樓成本為7200萬元，按年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。

經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金40萬元。

【解答】

（1）每月確認(rèn)租金收入

借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 40

貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租寫字樓租金收入40（2）每月計(jì)提折舊每月折舊=（7200÷20）÷12=30（萬元）

借：其他業(yè)務(wù)成本—出租寫字樓折舊30

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 30二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)（一）采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。1．投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2．企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。即采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：注意企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有的投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。對于在建投資性房地產(chǎn)，如果其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后（兩者孰早）再以公允價(jià)值計(jì)量。

會(huì)計(jì)處理采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額——計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理【例題6】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。

第1年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。第1年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為9000萬元。

由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。第1年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9200萬元。

第2年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9300萬元。借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)200

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益200

第1年12月31日借：投資性房地產(chǎn)—成本9000

貸：開發(fā)產(chǎn)品9000

第1年10月1日借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)100

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益100

第2年12月31日企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

成本模式

公允價(jià)值模式一定條件下×成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（原賬面余額）利潤分配—未分配利潤盈余公積遞延所得稅負(fù)債1月1日，甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本7620投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊480貸：投資性房地產(chǎn)7200

利潤分配——未分配利潤810盈余公積90【例題7】甲公司將完工的一棟寫字樓對外出租，并采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。1月1日，假設(shè)甲公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足了采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件，甲公司決定采用允價(jià)值模式計(jì)量對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。1月1日，該寫字樓的原價(jià)為7200萬元，已計(jì)提折舊480萬元，賬面價(jià)值為6720萬元，公允價(jià)值為7620萬元。

甲公司按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲公司無其他的投資性房地產(chǎn)，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。（7620+480-7200）*10%房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換——是指房地產(chǎn)因用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)用途改變用途改變作為存貨的房地產(chǎn)第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

1、投資性房地產(chǎn)開始自用（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的形式2、作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租4、自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值3、自用建筑物停止自用，改為出租5、房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定轉(zhuǎn)換日1、投資性房地產(chǎn)開始自用2、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日3、自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期（三）成本模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)——應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷累計(jì)折舊累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例題8】7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至7月31日，賬面價(jià)值為3765萬元，其中：原價(jià)5000萬元，累計(jì)已提折舊1235萬元。借：固定資產(chǎn)5000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1235

貸：投資性房地產(chǎn)—X廠房5000

累計(jì)折舊12358月1日（三）成本模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理2、自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)——應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷累計(jì)折舊累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)分錄：借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備甲公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)9600

累計(jì)折舊3200

貸：固定資產(chǎn)9600

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3200【例題9】甲公司擁有一棟的辦公樓，原用于本企業(yè)總部辦公，因新辦公大樓建成投入使用，甲公司將企業(yè)總部搬遷至新建的辦公大樓辦公。由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司決定將其出租，以賺取租金收入。6月30日，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓整體出租乙企業(yè)使用，租賃期開始日為7月1日，租賃期5年。7月1日，該棟辦公樓的原值為9600萬元，已計(jì)提折舊3200萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。3、將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)——按存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)分錄：借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)入（三）成本模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理4、將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為作為存貨的房地產(chǎn)——按投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為存貨的入賬價(jià)值開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入（三）成本模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理（四）公允價(jià)值模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸方差額記入“其他綜合收益”自用房地產(chǎn)或存貨按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)入1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)——應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）

投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益按公允價(jià)值入賬公允價(jià)值變動(dòng)損益差額（四）公允價(jià)值模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理【例題10】10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4750萬元，其中：成本為4500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬元。借：固定資產(chǎn)4800

貸：投資性房地產(chǎn)—成本4500—公允價(jià)值變動(dòng)250

公允價(jià)值變動(dòng)損益5012月1日投資性房地產(chǎn)——按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)2、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日房地產(chǎn)的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額

計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）轉(zhuǎn)換當(dāng)日房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額

計(jì)入所有者權(quán)益（其他綜合收益）會(huì)計(jì)處理原則處置時(shí)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本（四）公允價(jià)值模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值

小于原賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）貸：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品其他綜合收益（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)處置投資性房地產(chǎn)時(shí)借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值

小于原賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—成本累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—成本累計(jì)折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）其他綜合收益

（2）自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房處置投資性房地產(chǎn)時(shí)借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本甲公司的有關(guān)賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)—成本8200

累計(jì)折舊3200

貸：固定資產(chǎn)9600

其他綜合收益1800【例題11】甲公司擁有一棟的辦公樓，原用于本企業(yè)總部辦公，因新辦公大樓建成投入使用，甲公司將企業(yè)總部搬遷至新建的辦公大樓辦公。由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司決定將其出租，以賺取租金收入。6月30日，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓整體出租乙企業(yè)使用，租賃期開始日為7月1日，租賃期5年。7月1日，該棟辦公樓的原值為9600萬元，已計(jì)提折舊3200萬元。公允價(jià)值為8200萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

二、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（1）取得處置收入借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（2）結(jié)轉(zhuǎn)賬面價(jià)值

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置【例題12】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟定字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為30000萬元，乙公司已用銀行存款付清。

該棟定字樓的成本為28000萬元，已計(jì)提折舊3000萬元。不考慮增值稅。借：銀行存款30000

貸：其他業(yè)務(wù)收入30000確認(rèn)收入借：其他業(yè)務(wù)成本25000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3000

貸：投資性房地產(chǎn)28000結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)（也有可能在借方）（1）取得處置收入借：銀行存款（處置收入凈額）貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（2）結(jié)轉(zhuǎn)賬面價(jià)值

（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置（3）結(jié)轉(zhuǎn)累計(jì)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)）貸：其他業(yè)務(wù)成本或做相反處理（4）結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)產(chǎn)生的其他綜合收益借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本或做相反處理

【例題13】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，第1年4月1日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日第1年7月1日。

第1年7月1日，該寫字樓的賬面余額為12000萬元，公允價(jià)值為15000萬元。

第1年12月31日，該項(xiàng)