房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查報(bào)告【摘要】眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有權(quán)益性、區(qū)域性、競(jìng)爭(zhēng)不完全性和變化周期性這四大特點(diǎn)。它受著宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境的共同影響，當(dāng)任何一種與房地產(chǎn)有關(guān)的因素發(fā)生改變，都有可能造成房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。在當(dāng)前這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定且不正常的情況下，各種因素的變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和購(gòu)買者的意愿都有肯能造成決定性的影響。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查1、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)20xx年，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房新開(kāi)工面積在中部省會(huì)城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房銷售備案面積在中部省會(huì)城市中位居第二。1-11月，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地總面積337.81萬(wàn)平方米，完成開(kāi)發(fā)346.97萬(wàn)平方米。11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地總面積34.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.47倍；完成開(kāi)發(fā)土地25.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.48%。1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為519.37億元。11月份合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78.75億元，其中住宅54.69億元，同比分別增長(zhǎng)66.56%和60.62%，環(huán)比分別增長(zhǎng)37.0%和48.29%。1-11月，合肥市商品房施工面積4346.21萬(wàn)平方米，其中商品住房3894.06萬(wàn)平方米；1-11月份商品房新開(kāi)工面積為1647.67萬(wàn)平方米，其中商品住房1331.19萬(wàn)平方米。11月份合肥市商品房新開(kāi)工面積141.63萬(wàn)平方米，其中商品住宅新開(kāi)工面積117.84萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)48.09%和62.38%。1-11月，合肥市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積979.26萬(wàn)平方米，其中商品住房面積821.25萬(wàn)平方米。11月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積154.17萬(wàn)平方米，其中商品住房139.24萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)89.86%和134.53%，環(huán)比分別增長(zhǎng)45.36%和69.43%。1-11月，合肥市商品房銷售備案面積為1324.99萬(wàn)平方米，其中住宅面積1166.08萬(wàn)平方米（117566套）。11月份，合肥市商品房銷售備案面積為192.3萬(wàn)平方米，其中商品住宅176.45萬(wàn)平方米（17864套），環(huán)比分別增長(zhǎng)27.22%和29.97%。市區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為4732.91元/平方米，受小戶型全裝修公寓和部分高端樓盤上市的影響，本月商品住房銷售價(jià)格有所上漲。另外，隨著整體建設(shè)速度加快和人氣快速聚集，濱湖新區(qū)商品住房銷售量已躍居各區(qū)之首，約占市區(qū)銷售總量的1/4。20xx年合肥全年住宅銷售套數(shù)為115989套，其中銷售套數(shù)最多的11月為14880套，銷售套數(shù)最少的1月為3711套，11月的銷售套數(shù)是1月的4倍之多。而住宅銷售均價(jià)也從20xx年1月的3966元/㎡升至20xx年11月的4654元/㎡，這一年合肥住宅均價(jià)上漲了688元。20xx年7月份是樓市發(fā)生變化的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，在全國(guó)尤其是合肥紛紛出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策來(lái)救市后，7月份各項(xiàng)衡量樓市回暖的指標(biāo)發(fā)生了巨大突破，住宅銷售套數(shù)從6月的9158套上升至7月份的11599套，并由此進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)半年之久的破萬(wàn)套的行列。而住宅成交面積也從6月份的89.3萬(wàn)㎡上升至7月份的113.7萬(wàn)㎡，以后每月都保持在這個(gè)水平，最多的11月更是達(dá)到了145.2萬(wàn)㎡。20xx年下半年是一個(gè)成交的高峰期，11月更是達(dá)到了一個(gè)至高點(diǎn)。雖然只是短短的一年時(shí)間，但是合肥樓市已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，不管是銷售套數(shù)還是銷售面積，11月份都是1月份的四倍以上，樓市的繁榮可見(jiàn)一斑。而從購(gòu)房者方面來(lái)看，經(jīng)過(guò)了上半年的短暫觀望，下半年大量的購(gòu)房者涌入樓市紛紛出手。而此時(shí)的投資客也卷土重來(lái)，加上今年土地拍賣市場(chǎng)上呼聲一浪高過(guò)一浪的地王，這些因素綜合起來(lái)共同抬升了20xx年的房?jī)r(jià)。20xx年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這已是一個(gè)月來(lái)第5次出招調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。新政出臺(tái)，大家最關(guān)心的首先是對(duì)房?jī)r(jià)走向的影響。20xx年，合肥新開(kāi)工面積大于銷售面積，房地產(chǎn)后市供應(yīng)仍很充足。目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)上共有在建面積4500萬(wàn)平方米，其中住宅3600萬(wàn)平方米；目前已竣工商品房面積1228萬(wàn)平方米，其中住宅990萬(wàn)平方米；新開(kāi)工面積1800萬(wàn)平方米，其中住宅1500萬(wàn)平方米；共有可銷售面積1300萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈供銷兩旺態(tài)勢(shì)。因?yàn)橐獙?duì)地域經(jīng)濟(jì)和地域發(fā)展等各方面因素進(jìn)行綜合考慮，在“國(guó)十一條”影響之下，20xx年合肥房?jī)r(jià)走向很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，但可以肯定的是，“新政”不會(huì)讓合肥房?jī)r(jià)出現(xiàn)猛漲或猛跌的情況。20xx年，合肥將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)“70/90政策”，確保70%以上建設(shè)戶型為90平方米以下，擴(kuò)大對(duì)中小戶型、中低價(jià)格住宅的建設(shè)比例，增加自主性和改善性住房投放市場(chǎng)的力度。與此同時(shí)，目前全市(含三縣)有經(jīng)開(kāi)區(qū)天門湖一期等7個(gè)廉租房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)春節(jié)后將陸續(xù)交付使用，屆時(shí)將提供數(shù)千套廉租住房。合肥專門針對(duì)低收入人群開(kāi)展的保障性住房建設(shè)步伐越來(lái)越大。但是，新政的出臺(tái)也不會(huì)使各個(gè)開(kāi)發(fā)商的售樓熱情減退。在20xx年氣勢(shì)如虹的房地長(zhǎng)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，20xx年合肥各大樓盤也是不斷地標(biāo)新立異來(lái)吸引消費(fèi)者。我們走訪和調(diào)查了合肥市蜀山區(qū)的幾個(gè)具有代表性的住宅類型的樓盤。發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在迎合消費(fèi)者需求的同時(shí)，也在最大化的擴(kuò)大自己的優(yōu)勢(shì)和特色，是樓盤可以順利售出。不但在宣傳、廣告、媒體方面做足了功夫，而且對(duì)自身價(jià)值的提升也十分重視。下面就我們調(diào)查的幾個(gè)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特色和功能方面的調(diào)查，來(lái)做一下分析。2、具體樓盤案例分析2.1海亞當(dāng)代再五棟海亞當(dāng)代再五棟：5年磨礪終成正果，從四棟房子到右八棟，從右八棟到再五棟，海亞當(dāng)代用經(jīng)典超越經(jīng)典。四棟房子只是起點(diǎn)，右八棟不是終點(diǎn)，再五棟才是壓軸！20xx年11月15日，海亞當(dāng)代再推三期40—90㎡珍藏中小戶型，再續(xù)升級(jí)神話：地段再升級(jí)：西一環(huán)，清溪路、長(zhǎng)江路直達(dá)市中心，生活向中心看齊，地段更加優(yōu)越。生活再升級(jí)：四棟房子、右八棟完美交付，暢想大社區(qū)成熟居住氛圍，生活更加成熟。品質(zhì)再升級(jí)：壓軸五棟40—90㎡精致空間，最后的最是最好的，品質(zhì)更加領(lǐng)先。配套再升級(jí)：合家福超市已開(kāi)業(yè)，毗鄰國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商圈，配套更加完善。產(chǎn)品再升級(jí)：40—60㎡時(shí)尚之家，80—90㎡魅力之家，中小戶型，置業(yè)更加輕松。海亞當(dāng)代再五棟位于合肥新中心居住區(qū)，連接主城區(qū)與大蜀山，毗鄰萬(wàn)畝城市森林公園，與主干道長(zhǎng)江西路距離1500米，位置得天獨(dú)厚，既可享受新中心現(xiàn)代完善城市配套，又可便捷來(lái)往于成熟繁華之間。項(xiàng)目共分三期，當(dāng)代建筑標(biāo)準(zhǔn)，中西和璧；當(dāng)代園林集粹，多重景觀；三重院落，空間舒適指數(shù)；當(dāng)代服務(wù)理念，萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)。三期再五棟40—90㎡珍藏中小戶型，供精心挑選，無(wú)論二人世界，或是三口之家，再五棟均是可信賴的選擇。項(xiàng)目總占地面積77537平米，容積率1.72，綠地率35%。其中一期占地面積16100平米，建筑面積27659平米，由四棟南北向的多層住宅構(gòu)成，因此將其命名為“四棟房子房地產(chǎn)樓盤調(diào)查表海亞當(dāng)代再五棟它的優(yōu)勢(shì)在于迎合了現(xiàn)在消費(fèi)者小戶型的心理，而且地段好，處于城市與大山的交匯處，風(fēng)景美麗，空氣質(zhì)量高，交通方便，購(gòu)物方便，上學(xué)方便，而且價(jià)格適中，雖然現(xiàn)在精裝房盛行，但是大多數(shù)的精裝房是比較貴的，幾個(gè)一般在8000元一平米以上，所以，毛坯房可以自己裝修，可以簡(jiǎn)單實(shí)惠，也可以追求個(gè)性。1:1的車位配比更是讓人覺(jué)得方便了不少，不用入住后就先忙著把車位卡好。而且，說(shuō)實(shí)話，這個(gè)樓盤是我個(gè)人比較喜歡的那種。第一它便宜，第二它戶型小，第三它地段好方便。就沖這三點(diǎn)，如果我是消費(fèi)者的話，這就是第一備選方案。2.2瑞升自由艙瑞升?自由艙是一座集商業(yè)、公寓、商務(wù)辦公為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有70年的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本，拉升了企業(yè)資本運(yùn)作的空間，最大限度提升了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目位于金寨路與烏江路交叉口，地處政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱湖新區(qū)的圍合地帶，位于南七商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，建工學(xué)院、28中、61中、64中、66中、華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、南七商業(yè)大廈、萬(wàn)豪酒店、金鑫假日咖啡商務(wù)賓館等與之毗鄰，周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，1路、152路、157路、705路等多路公交直通市中心，形成一處集居住、購(gòu)物、休閑等綜合功能于一體的開(kāi)放型城市空間。瑞升·自由艙總建筑面積3.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃為1棟25層的商住樓，其中1~4層為商業(yè)樓層，5~25層為公寓。公寓樓外立面風(fēng)格簡(jiǎn)約、大氣，突顯現(xiàn)代感及時(shí)尚感，立面運(yùn)用鋁板、金屬百葉等材料作為主要立面材料，運(yùn)用大面積金屬幕墻和玻璃幕墻，凹凸有致，使得項(xiàng)目外立面有著卓而不凡的品質(zhì)感，并通過(guò)窗與墻面橫、豎向元素的穿插組合，形成時(shí)尚現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。建筑外觀以香檳色為主色調(diào)，體現(xiàn)其華貴的氣質(zhì)，使建筑具有強(qiáng)烈的領(lǐng)地感、標(biāo)識(shí)性，彰顯與眾不同的品位。商業(yè)立面以大面積的玻璃幕墻和豎向金屬線條勾畫出現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)的立面形式。為城市精英量身定制的獨(dú)棟樓宇，私密性與開(kāi)放性并重，以小戶型為主，主力面積48.6~57.1㎡，辦公、自住兩相宜，全框架結(jié)構(gòu)，戶型可自由組合，小戶型同樣可以成就大面積空間，隨性彰顯自我生活主張。3米層高、全景落地窗，激發(fā)創(chuàng)業(yè)者的激情和靈感。園區(qū)內(nèi)設(shè)有洗衣店、閱覽室及配套齊全的會(huì)所，為社區(qū)居民提供各類方便快捷的服務(wù)。四樓頂層空中花園內(nèi)的綠色灌木營(yíng)造出自然與理性和諧并存的景觀環(huán)境。房地產(chǎn)樓盤調(diào)查表個(gè)人分析：優(yōu)點(diǎn)與上面的海亞當(dāng)代再五棟差不多，價(jià)格便宜，戶型小，適合居住，出行方便，而且有自己的購(gòu)物地點(diǎn)，缺點(diǎn)就是臨近馬路，太吵，得不到很好的休息。太湖路是一個(gè)比較繁華的路段，而且夜里燈火通明，遇到事面朝馬路的房間，夜里不拉上厚厚的窗簾還真是睡不好呢。但是看在他價(jià)格便宜的份上也就抵消了，也是在25-40年齡段的人購(gòu)房首選。2.3萬(wàn)科金色名郡萬(wàn)科·金色名郡，地處合肥市蜀山區(qū)黃-潛-望板塊，東連駱崗機(jī)場(chǎng)，南瞰政務(wù)文化新區(qū)，西臨高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北望三里庵、三孝口兩大商圈，是合肥整個(gè)西南片區(qū)的門戶，未來(lái)城市中心所在。項(xiàng)目所在望江路板塊，中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)等高等名牌學(xué)府云集，教育配套資源豐富，文化底蘊(yùn)濃厚，是傳統(tǒng)的高尚生活領(lǐng)域。萬(wàn)科金色名郡，交通四通八達(dá)，快速融入五里墩立交橋、金寨路高架橋、合作化路、望江路、黃山路等共同構(gòu)筑的立體道路系統(tǒng)，周邊商業(yè)配套日趨成熟，營(yíng)運(yùn)中的國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，南七商業(yè)大廈等商業(yè)設(shè)施均環(huán)伺附近，為您提供便利生活。合肥萬(wàn)科金色名郡位于于蜀山區(qū)，西臨高新區(qū)，南接政務(wù)新區(qū)，在望江路與石臺(tái)路交口以東；緊鄰南七商圈及三里庵商圈。整個(gè)小區(qū)占地11.8萬(wàn)平米，總建筑面積約四十多萬(wàn)平米。金色名郡住宅外立面的設(shè)計(jì)采用了百年經(jīng)典的ARTDECO建筑風(fēng)格。小區(qū)的景觀是由意格環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。臻殿——星級(jí)酒店式三重大堂，讓回家成為尊貴禮遇臻邸東西兩單元共享總面積高達(dá)約512㎡的七星酒店式大堂；地下停車庫(kù)獨(dú)享第二重大堂空間，驅(qū)車駛?cè)腭{出，皆有貴賓蒞臨之感；地下車庫(kù)四部電梯均可直達(dá)居住樓層，獨(dú)梯入戶，開(kāi)門后正對(duì)第三重住戶大堂。獨(dú)到的漸進(jìn)式入戶理念，令居者歸家之路峰回路轉(zhuǎn)，步步豪景，讓回家也成為一種禮遇。臻飾——意式精裝+地暖+中央空調(diào)珍罕組合，奢適人生臻邸內(nèi)部空間極致奢華——罕見(jiàn)采用純意式現(xiàn)代裝潢，并針對(duì)本地天氣特點(diǎn)，于合肥高層公館中首度加入地暖設(shè)施，即使數(shù)九隆冬，居所內(nèi)亦溫暖如春，控制中心處在戶外專用設(shè)備平臺(tái)，不占用樓內(nèi)空間。并在所有戶型內(nèi)安裝獨(dú)立中央空調(diào)，凸顯真正豪宅本色。臻園——坐擁核心景觀區(qū)，360°覽勝臻邸矗立于該社區(qū)風(fēng)景最佳之地。南向直面約7000㎡中央園林，噴泉系統(tǒng)與花木景觀相映成趣；北面私享中央景觀區(qū)延伸地帶。南北雙向超大棟距，公館內(nèi)勝景一線貫穿；底層架空設(shè)計(jì)，生態(tài)視野全面鋪展。臻材——細(xì)節(jié)成就居住典范，妙手鉅制臻邸正面大堂迎賓立柱全部選用高檔石材，天然紋理使樓體高貴、厚重之感得以增強(qiáng)；樓面燈飾及飄窗欄桿全部以ArtDeco風(fēng)格設(shè)計(jì)，并融入新古典主義元素，精雕細(xì)刻。樓頂采用特殊紋樣裝飾處理，不單增加樓體雍容氣質(zhì)，又使天際線輪廓明顯增強(qiáng)。臻享——管家式服務(wù)，尊榮體驗(yàn)全面升華臻邸引入萬(wàn)科鉆石級(jí)物業(yè)體系，服務(wù)人員全部經(jīng)過(guò)總部嚴(yán)格培訓(xùn)。寓內(nèi)警衛(wèi)輪值，專員清理大堂地面，多位保潔員工確保樓內(nèi)整潔光鮮。超星級(jí)酒店式管理標(biāo)準(zhǔn)，全方位貼身管家模式，尊貴身份盡顯。房地產(chǎn)樓盤調(diào)查表個(gè)人評(píng)價(jià)：萬(wàn)科金色名郡實(shí)屬精品樓盤，精裝修，地段好，交通方便，個(gè)別戶型提供暖氣設(shè)備，除了價(jià)格貴之外，還有一樣不好，層高只有2.8米，樣板間看上你去很壓抑，但是結(jié)構(gòu)分布很好，很適合居住。我們看的是120㎡的樣板間，空間分布很合理，但就廚房來(lái)講，雖然面積不大，看上去連8㎡都不到，但是麻雀雖小，五臟俱全。萬(wàn)科的供暖只120㎡贈(zèng)送威能鍋，自己供暖，這也就造就了10000元以上每平米的價(jià)格，但是，像萬(wàn)科這樣的大開(kāi)發(fā)商，大品牌，大投資，這樣的價(jià)格也算適中，是可以接受的范圍。只是最小的也得有89㎡，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。沒(méi)有前面的小戶型吃香。但常言道，一分錢一分貨，萬(wàn)科的物業(yè)還是有口皆碑的，花了錢了，就會(huì)有好的享受。忘了說(shuō)一點(diǎn)就是，萬(wàn)科的金色名郡在89㎡平米的小戶型上還有一萬(wàn)抵五萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)，這也算是具有競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)銷活動(dòng)之一吧。3、房地產(chǎn)營(yíng)銷分析在把握住營(yíng)銷環(huán)境，掌握了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)及影響消費(fèi)者的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)商品（房屋）本身的特點(diǎn)、制定出房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，從房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的商品特點(diǎn)和營(yíng)銷的角度來(lái)看，可操作的有五點(diǎn)：3.1位置條件：房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件其實(shí)是多重因素所構(gòu)成的結(jié)構(gòu)條件，包括不同位置區(qū)域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等。在制定營(yíng)銷策略時(shí)不同的位置條件，營(yíng)銷切入點(diǎn)的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營(yíng)銷切入點(diǎn)與原始條件的差異性越大，反之則越??；交通條件越是發(fā)達(dá)的樓盤，其對(duì)于營(yíng)銷在交通方面所必需的商品特性和營(yíng)銷切入點(diǎn)就越少；市政條件越完善的地段，房地產(chǎn)商品特性和營(yíng)銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建筑條件方面，周邊建筑條件對(duì)自身樓盤影響越大，房地產(chǎn)商品特性和營(yíng)銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會(huì)適得其反。3.2建筑條件：沒(méi)有兩個(gè)建筑會(huì)是完全一樣的，因此在建筑本身尋找賣點(diǎn)應(yīng)該是可以的，但是應(yīng)將營(yíng)銷切入點(diǎn)放在建筑單體的設(shè)計(jì)“限制”方面，而不應(yīng)該過(guò)深地切入到建筑的使用及功能方面，因?yàn)闊o(wú)論是建筑設(shè)計(jì)師還是營(yíng)銷高手，對(duì)于建筑使用和功能方面的設(shè)計(jì)是“永遠(yuǎn)超不過(guò)客戶”的，客房是直接使用者，客戶更是“上帝”。3.3建造條件：建造條件包括了工程施工、建筑配套等方面，這些在營(yíng)銷推廣切入點(diǎn)方面，過(guò)去一般都選擇不多，大多數(shù)集中在工程進(jìn)度和配套設(shè)施方面。建造條件方面的營(yíng)銷切入點(diǎn)選擇，更多地選擇在“建造技術(shù)的層次體現(xiàn)、建筑技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展”方面較為合適。目前，客戶對(duì)房屋質(zhì)量的投訴越來(lái)越多，撇開(kāi)一些不法開(kāi)發(fā)商不談，僅站在營(yíng)銷策略的角度來(lái)看，如果樓盤的營(yíng)銷能夠?qū)⑵浣ㄔ鞐l件有效地傳達(dá)給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會(huì)投訴，還可能是一個(gè)很好的營(yíng)銷切入點(diǎn)和商品特性表現(xiàn)。3.4使用條件：“良好的物業(yè)管理”是許多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷切入點(diǎn)，這只是作用條件作為營(yíng)銷切入點(diǎn)的一個(gè)方面，僅僅是房屋建成后的使用條件，還應(yīng)該重視建筑本身提供的“先天服務(wù)條件”。如房屋的車位、綠地等。拿車位來(lái)說(shuō)，小區(qū)停車位有多少個(gè)對(duì)客戶來(lái)說(shuō)并不重要，而車位與房屋的設(shè)計(jì)比例卻關(guān)系到客戶以后買車還有沒(méi)有車位停車。物業(yè)管理費(fèi)是多少，客戶能否承擔(dān)，客戶自己能算出，但物業(yè)管理所提供的內(nèi)容對(duì)客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無(wú)從算起。所以，在“使用條件”方面，營(yíng)銷切入點(diǎn)的第一個(gè)選擇就是設(shè)計(jì)，管理意圖全面公開(kāi)；營(yíng)銷切入點(diǎn)的第二個(gè)方面就是設(shè)計(jì)，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說(shuō)對(duì)客戶的“全面呵護(hù)”卻不講這樣的呵護(hù)值多少錢。3.5商品附加條件：開(kāi)發(fā)商自身企業(yè)品牌的知名度，能夠塑造這個(gè)房地產(chǎn)品牌的知名度，這是房地產(chǎn)商品附加條件之一；給一個(gè)房地產(chǎn)引進(jìn)一個(gè)全新概念或營(yíng)造文化氛圍，也是房地產(chǎn)商品的附加條件之一。在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，信息交流越來(lái)越快，開(kāi)發(fā)商模仿能力越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)的附加條件就愈顯重要。作為不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，完整的房地產(chǎn)商品不會(huì)只是一套房子那么簡(jiǎn)單，一個(gè)商品一旦開(kāi)始它的使用過(guò)程，品牌就進(jìn)入了再塑造品牌意識(shí)。在商品附加值的營(yíng)銷應(yīng)用中，一般來(lái)說(shuō)商品附加值都是后天的，但是這個(gè)后天的商品附加值是可以預(yù)支的。因此，后天商品附加條件在營(yíng)銷切入點(diǎn)的選擇上是可以“預(yù)支”可能會(huì)更直接、更明確，也更有利于消費(fèi)者預(yù)先選擇。綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷環(huán)境、消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)、影響消費(fèi)者行為的因素、結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件因素綜合考慮，才能在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中把握方向，使自己的營(yíng)銷策略完善，可操作，有效益。第二篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告5400字房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查報(bào)告——競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查建工系08級(jí)工程管理1班張彬彬?qū)W號(hào)：0801021003【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)具有權(quán)益性、區(qū)域性、競(jìng)爭(zhēng)不完全性和變化周期性這四大特點(diǎn)。它受著宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境的共同影響，當(dāng)任何一種與房地產(chǎn)有關(guān)的因素發(fā)生改變，都有可能造成房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查【正文】1、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)20xx年，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房新開(kāi)工面積在中部省會(huì)城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房銷售備案面積在中部省會(huì)城市中位居第二。1-11月，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地總面積337.81萬(wàn)平方米，完成開(kāi)發(fā)346.97萬(wàn)平方米。11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地總面積34.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.47倍；完成開(kāi)發(fā)土地25.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.48%。1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為519.37億元。11月份合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78.75億元，其中住宅54.69億元，同比分別增長(zhǎng)66.56%和60.62%，環(huán)比分別增長(zhǎng)37.0%和48.29%。1-11月，合肥市商品房施工面積4346.21萬(wàn)平方米，其中商品住房3894.06萬(wàn)平方米；1-11月份商品房新開(kāi)工面積為1647.67萬(wàn)平方米，其中商品住房1331.19萬(wàn)平方米。11月份合肥市商品房新開(kāi)工面積141.63萬(wàn)平方米，其中商品住宅新開(kāi)工面積117.84萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)48.09%和62.38%。1-11月，合肥市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積979.26萬(wàn)平方米，其中商品住房面積821.25萬(wàn)平方米。11月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積154.17萬(wàn)平方米，其中商品住房139.24萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)89.86%和134.53%，環(huán)比分別增長(zhǎng)45.36%和69.43%。1-11月，合肥市商品房銷售備案面積為1324.99萬(wàn)平方米，其中住宅面積1166.08萬(wàn)平方米（117566套）。11月份，合肥市商品房銷售備案面積為192.3萬(wàn)平方米，其中商品住宅176.45萬(wàn)平方米（17864套），環(huán)比分別增長(zhǎng)27.22%和29.97%。市區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為4732.91元/平方米，受小戶型全裝修公寓和部分高端樓盤上市的影響，本月商品住房銷售價(jià)格有所上漲。另外，隨著整體建設(shè)速度加快和人氣快速聚集，濱湖新區(qū)商品住房銷售量已躍居各區(qū)之首，約占市區(qū)銷售總量的1/4。2、具體樓盤案例分析2.1海亞當(dāng)代再五棟海亞當(dāng)代再五棟：5年磨礪終成正果，從四棟房子到右八棟，從右八棟到再五棟，海亞當(dāng)代用經(jīng)典超越經(jīng)典。四棟房子只是起點(diǎn)，右八棟不是終點(diǎn)，再五棟才是壓軸！20xx年11月15日，海亞當(dāng)代再推三期40—90㎡珍藏中小戶型，再續(xù)升級(jí)神話：地段再升級(jí)：西一環(huán)，清溪路、長(zhǎng)江路直達(dá)市中心，生活向中心看齊，地段更加優(yōu)越。生活再升級(jí)：四棟房子、右八棟完美交付，暢想大社區(qū)成熟居住氛圍，生活更加成熟。品質(zhì)再升級(jí)：壓軸五棟40—90㎡精致空間，最后的最是最好的，品質(zhì)更加領(lǐng)先。配套再升級(jí)：合家福超市已開(kāi)業(yè)，毗鄰國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商圈，配套更加完善。產(chǎn)品再升級(jí)：40—60㎡時(shí)尚之家，80—90㎡魅力之家，中小戶型，置業(yè)更加輕松。海亞當(dāng)代再五棟位于合肥新中心居住區(qū)，連接主城區(qū)與大蜀山，毗鄰萬(wàn)畝城市森林公園，與主干道長(zhǎng)江西路距離1500米，位置得天獨(dú)厚，既可享受新中心現(xiàn)代完善城市配套，又可便捷來(lái)往于成熟繁華之間。項(xiàng)目共分三期，當(dāng)代建筑標(biāo)準(zhǔn)，中西和璧；當(dāng)代園林集粹，多重景觀；三重院落，空間舒適指數(shù)；當(dāng)代服務(wù)理念，萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)。三期再五棟40—90㎡珍藏中小戶型，供精心挑選，無(wú)論二人世界，或是三口之家，再五棟均是可信賴的選擇。項(xiàng)目總占地面積77537平米，容積率1.72，綠地率35%。其中一期占地面積16100平米，建筑面積27659平米，由四棟南北向的多層住宅構(gòu)成，因此將其命名為“四棟房子2.2瑞升自由艙瑞升?自由艙是一座集商業(yè)、公寓、商務(wù)辦公為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有70年的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本，拉升了企業(yè)資本運(yùn)作的空間，最大限度提升了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目位于金寨路與烏江路交叉口，地處政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱湖新區(qū)的圍合地帶，位于南七商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，建工學(xué)院、28中、61中、64中、66中、華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、南七商業(yè)大廈、萬(wàn)豪酒店、金鑫假日咖啡商務(wù)賓館等與之毗鄰，周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，1路、152路、157路、705路等多路公交直通市中心，形成一處集居住、購(gòu)物、休閑等綜合功能于一體的開(kāi)放型城市空間。瑞升·自由艙總建筑面積3.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃為1棟25層的商住樓，其中1~4層為商業(yè)樓層，5~25層為公寓。公寓樓外立面風(fēng)格簡(jiǎn)約、大氣，突顯現(xiàn)代感及時(shí)尚感，立面運(yùn)用鋁板、金屬百葉等材料作為主要立面材料，運(yùn)用大面積金屬幕墻和玻璃幕墻，凹凸有致，使得項(xiàng)目外立面有著卓而不凡的品質(zhì)感，并通過(guò)窗與墻面橫、豎向元素的穿插組合，形成時(shí)尚現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。建筑外觀以香檳色為主色調(diào)，體現(xiàn)其華貴的氣質(zhì)，使建筑具有強(qiáng)烈的領(lǐng)地感、標(biāo)識(shí)性，彰顯與眾不同的品位。商業(yè)立面以大面積的玻璃幕墻和豎向金屬線條勾畫出現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)的立面形式。為城市精英量身定制的獨(dú)棟樓宇，私密性與開(kāi)放性并重，以小戶型為主，主力面積48.6~57.1㎡，辦公、自住兩相宜，全框架結(jié)構(gòu)，戶型可自由組合，小戶型同樣可以成就大面積空間，隨性彰顯自我生活主張。3米層高、全景落地窗，激發(fā)創(chuàng)業(yè)者的激情和靈感。園區(qū)內(nèi)設(shè)有洗衣店、閱覽室及配套齊全的會(huì)所，為社區(qū)居民提供各類方便快捷的服務(wù)。四樓頂層空中花園內(nèi)的綠色灌木營(yíng)造出自然與理性和諧并存的景觀環(huán)境。房地產(chǎn)樓盤調(diào)查表個(gè)人分析：優(yōu)點(diǎn)與上面的海亞當(dāng)代再五棟差不多，價(jià)格便宜，戶型小，適合居住，出行方便，而且有自己的購(gòu)物地點(diǎn)，缺點(diǎn)就是臨近馬路，太吵，得不到很好的休息。太湖路是一個(gè)比較繁華的路段，而且夜里燈火通明，遇到事面朝馬路的房間，夜里不拉上厚厚的窗簾還真是睡不好呢。但是看在他價(jià)格便宜的份上也就抵消了，也是在25-40年齡段的人購(gòu)房首選。2.3萬(wàn)科金色名郡萬(wàn)科·金色名郡，地處合肥市蜀山區(qū)黃-潛-望板塊，東連駱崗機(jī)場(chǎng)，南瞰政務(wù)文化新區(qū)，西臨高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北望三里庵、三孝口兩大商圈，是合肥整個(gè)西南片區(qū)的門戶，未來(lái)城市中心所在。項(xiàng)目所在望江路板塊，中國(guó)科技大學(xué)、安徽大學(xué)等高等名牌學(xué)府云集，教育配套資源豐富，文化底蘊(yùn)濃厚，是傳統(tǒng)的高尚生活領(lǐng)域。萬(wàn)科金色名郡，交通四通八達(dá)，快速融入五里墩立交橋、金寨路高架橋、合作化路、望江路、黃山路等共同構(gòu)筑的立體道路系統(tǒng)，周邊商業(yè)配套日趨成熟，營(yíng)運(yùn)中的國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，南七商業(yè)大廈等商業(yè)設(shè)施均環(huán)伺附近，為您提供便利生活。合肥萬(wàn)科金色名郡位于于蜀山區(qū)，西臨高新區(qū)，南接政務(wù)新區(qū)，在望江路與石臺(tái)路交口以東；緊鄰南七商圈及三里庵商圈。整個(gè)小區(qū)占地11.8萬(wàn)平米，總建筑面積約四十多萬(wàn)平米。金色名郡住宅外立面的設(shè)計(jì)采用了百年經(jīng)典的ARTDECO建筑風(fēng)格。小區(qū)的景觀是由意格環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。臻殿——星級(jí)酒店式三重大堂，讓回家成為尊貴禮遇臻邸東西兩單元共享總面積高達(dá)約512㎡的七星酒店式大堂；地下停車庫(kù)獨(dú)享第二重大堂空間，驅(qū)車駛?cè)腭{出，皆有貴賓蒞臨之感；地下車庫(kù)四部電梯均可直達(dá)居住樓層，獨(dú)梯入戶，開(kāi)門后正對(duì)第三重住戶大堂。獨(dú)到的漸進(jìn)式入戶理念，令居者歸家之路峰回路轉(zhuǎn)，步步豪景，讓回家也成為一種禮遇。臻飾——意式精裝+地暖+中央空調(diào)珍罕組合，奢適人生臻邸內(nèi)部空間極致奢華——罕見(jiàn)采用純意式現(xiàn)代裝潢，并針對(duì)本地天氣特點(diǎn)，于合肥高層公館中首度加入地暖設(shè)施，即使數(shù)九隆冬，居所內(nèi)亦溫暖如春，控制中心處在戶外專用設(shè)備平臺(tái)，不占用樓內(nèi)空間。并在所有戶型內(nèi)安裝獨(dú)立中央空調(diào)，凸顯真正豪宅本色。臻園——坐擁核心景觀區(qū)，360°覽勝臻邸矗立于該社區(qū)風(fēng)景最佳之地。南向直面約7000㎡中央園林，噴泉系統(tǒng)與花木景觀相映成趣；北面私享中央景觀區(qū)延伸地帶。南北雙向超大棟距，公館內(nèi)勝景一線貫穿；底層架空設(shè)計(jì)，生態(tài)視野全面鋪展。臻材——細(xì)節(jié)成就居住典范，妙手鉅制臻邸正面大堂迎賓立柱全部選用高檔石材，天然紋理使樓體高貴、厚重之感得以增強(qiáng)；樓面燈飾及飄窗欄桿全部以ArtDeco風(fēng)格設(shè)計(jì)，并融入新古典主義元素，精雕細(xì)刻。樓頂采用特殊紋樣裝飾處理，不單增加樓體雍容氣質(zhì)，又使天際線輪廓明顯增強(qiáng)。臻享——管家式服務(wù)，尊榮體驗(yàn)全面升華臻邸引入萬(wàn)科鉆石級(jí)物業(yè)體系，服務(wù)人員全部經(jīng)過(guò)總部嚴(yán)格培訓(xùn)。寓內(nèi)警衛(wèi)輪值，專員清理大堂地面，多位保潔員工確保樓內(nèi)整潔光鮮。超星級(jí)酒店式管理標(biāo)準(zhǔn)，全方位貼身管家模式，尊貴身份盡顯。房地產(chǎn)樓盤調(diào)查表個(gè)人評(píng)價(jià)：萬(wàn)科金色名郡實(shí)屬精品樓盤，精裝修，地段好，交通方便，個(gè)別戶型提供暖氣設(shè)備，除了價(jià)格貴之外，還有一樣不好，層高只有2.8米，樣板間看上你去很壓抑，但是結(jié)構(gòu)分布很好，很適合居住。我們看的是120㎡的樣板間，空間分布很合理，但就廚房來(lái)講，雖然面積不大，看上去連8㎡都不到，但是麻雀雖小，五臟俱全。萬(wàn)科的供暖只120㎡贈(zèng)送威能鍋，自己供暖，這也就造就了10000元以上每平米的價(jià)格，但是，像萬(wàn)科這樣的大開(kāi)發(fā)商，大品牌，大投資，這樣的價(jià)格也算適中，是可以接受的范圍。只是最小的也得有89㎡，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。沒(méi)有前面的小戶型吃香。但常言道，一分錢一分貨，萬(wàn)科的物業(yè)還是有口皆碑的，花了錢了，就會(huì)有好的享受。忘了說(shuō)一點(diǎn)就是，萬(wàn)科的金色名郡在89㎡平米的小戶型上還有一萬(wàn)抵五萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)，這也算是具有競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)銷活動(dòng)之一吧。3、房地產(chǎn)營(yíng)銷分析在把握住營(yíng)銷環(huán)境，掌握了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)及影響消費(fèi)者的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)商品（房屋）本身的特點(diǎn)、制定出房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，從房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的商品特點(diǎn)和營(yíng)銷的角度來(lái)看，可操作的有五點(diǎn)：3.1位置條件：房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件其實(shí)是多重因素所構(gòu)成的結(jié)構(gòu)條件，包括不同位置區(qū)域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等。在制定營(yíng)銷策略時(shí)不同的位置條件，營(yíng)銷切入點(diǎn)的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營(yíng)銷切入點(diǎn)與原始條件