慧聯(lián)股權(quán)投資基金募集說(shuō)明書(shū)

慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金募集說(shuō)明書(shū)〔摘要〕托管人及監(jiān)管人：大連銀行股份發(fā)起人：薛殿斌及管理團(tuán)隊(duì)管理人：上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕二零一一年三月目錄保密條款 -4-免責(zé)聲明 -5-重要提示 -6-名詞釋義 -7-第一局部慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金概要 -9-第二局部基金設(shè)立背景 -10-一、 未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融形勢(shì)簡(jiǎn)析 -10-第三局部普通合伙人及管理團(tuán)隊(duì)介紹 -10-一、薛殿斌先生背景簡(jiǎn)介 -10-二、 管理團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 -12-第四局部基金托管人和監(jiān)管人介紹 -13-第五局部基金簡(jiǎn)介 -13-一、基金概況 -13-二、組織結(jié)構(gòu)示意圖 -14-第六局部投資方向及投資規(guī)那么 -14-一、投資方向 -14-二、土地招拍掛階段投資規(guī)那么 -14-三、招拍掛完成階段投資規(guī)那么 -15-四、四證齊全階段投資規(guī)那么 -15-五、五證齊全階段投資規(guī)那么 -16-六、投資規(guī)那么修改原那么 -16-第七局部基金組建規(guī)那么 -16-第八局部基金特點(diǎn)及創(chuàng)新 -17-一、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金目前存在的主要問(wèn)題 -17-二、基金產(chǎn)品創(chuàng)新及優(yōu)勢(shì) -17-〔一〕引入銀行監(jiān)管模式，保障投資者權(quán)益 -17-〔二〕建立專(zhuān)業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，真正承當(dāng)無(wú)限責(zé)任 -17-〔三〕引入實(shí)力雄厚的普通合伙人，為有限合伙人保駕護(hù)航 -17-〔四〕首次實(shí)現(xiàn)基金投資規(guī)那么的標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，使投資人能夠準(zhǔn)確判斷投資風(fēng)險(xiǎn) -18-〔五〕建立全方位、多層次的投融資方案及退出機(jī)制，有效保障投資人的權(quán)益 -18-第九局部投資流程及決策 -18-一、投資流程 -18-二、上?；勐?lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕的投資決策委員會(huì)構(gòu)成 -19-第十局部合伙人的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù) -20-一、普通合伙人和有限合伙人的責(zé)任 -20-〔5〕在合伙企業(yè)解散清算時(shí)，有權(quán)按出資比例分享剩余資產(chǎn)； -20-二、有限合伙企業(yè)〔基金〕投資管理 -21-第十一局部有限合伙企業(yè)〔基金〕收益分配規(guī)那么 -21-一、有限合伙企業(yè)〔基金〕收益分配規(guī)那么 -21-〔1〕超額投資收益中的70%由全體有限合伙人按各自實(shí)際出資比例分配； -21-二、基金投資損失分擔(dān)方式 -21-三、投資測(cè)算〔敏感性分析〕 -22-1．投資人出資1億元人民幣； -22-3．基金的投資收益率為15%、30%〔含2%管理費(fèi)〕； -22-〔一〕基金投資收益率預(yù)計(jì)15%〔含2%管理費(fèi)〕情況下的敏感性分析 -22-〔二〕基金投資收益率預(yù)計(jì)30%〔含2%管理費(fèi)〕情況下的敏感性分析 -22-第十三局部資金托管銀行及中介機(jī)構(gòu)的聘請(qǐng) -23-一、托管銀行 -23-二、會(huì)計(jì)師事務(wù)所 -23-三、律師事務(wù)所 -23-四、專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu) -23-第十四局部基金募集安排 -23-一、投資人認(rèn)購(gòu)流程 -23-二、基金認(rèn)購(gòu)須知 -25-第十五局部基金認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)申明書(shū) -26-第十六局部基金認(rèn)購(gòu)意向書(shū) -27-認(rèn)購(gòu)意向書(shū) -27-E-MAIL： -27-保密條款本說(shuō)明書(shū)屬于上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕和上海慧聯(lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕之商業(yè)機(jī)密；除非本公司授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人對(duì)本說(shuō)明書(shū)之全部?jī)?nèi)容不得有復(fù)制、復(fù)印和向第三方傳播之行為；本合伙企業(yè)保存追訴之權(quán)利。免責(zé)聲明請(qǐng)仔細(xì)閱讀以下條款與條件：如果您閱讀、轉(zhuǎn)發(fā)或使用本說(shuō)明書(shū)，即說(shuō)明您已同意接受以下條款與條件的約束。以下條款與條件可能會(huì)作出變更。1、本說(shuō)明書(shū)所載信息和資料的來(lái)源皆被本公司認(rèn)為可靠，且本公司盡力嚴(yán)謹(jǐn)處理本說(shuō)明書(shū)所載信息和資料，但本公司對(duì)其準(zhǔn)確性、足夠性、完整性及其使用的適當(dāng)性等不作任何擔(dān)保。2、本說(shuō)明書(shū)介紹的信息、工具和資料并非旨在提供任何形式的建議，包括但不限于投資、稅收、會(huì)計(jì)或法律上的建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)往業(yè)績(jī)并不預(yù)示其未來(lái)表現(xiàn)，您在作出投資決策前應(yīng)認(rèn)真閱讀說(shuō)明書(shū)并自行承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)。3、本說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容將定期更新或修正。4、本公司應(yīng)當(dāng)具有法律法規(guī)規(guī)定的其它有關(guān)免責(zé)規(guī)定項(xiàng)下所有的一切權(quán)利，本公司沒(méi)有主張或遲延主張?jiān)摰葯?quán)利并不應(yīng)當(dāng)被視為上海慧聯(lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕對(duì)于該等權(quán)利的棄權(quán)。5、閱讀、轉(zhuǎn)發(fā)與使用本說(shuō)明書(shū)，以及本條款與條件受中華人民共和國(guó)法律管轄，并依照中華人民共和國(guó)法律解釋。假設(shè)因本說(shuō)明書(shū)產(chǎn)生的任何爭(zhēng)議，將以上海市法院為管轄法院，除非中國(guó)法律對(duì)此有強(qiáng)制性規(guī)定。重要提示1、經(jīng)上海市工商局等政府主管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金開(kāi)始籌建。2、民勇集團(tuán)董事長(zhǎng)薛殿斌先生及管理團(tuán)隊(duì)作為發(fā)起人，上海慧聯(lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕作為基金管理人，大連銀行作為基金托管人及監(jiān)管人。3、根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)批復(fù)，基金以私募方式向工商企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、銀行、社?；?、保險(xiǎn)公司、企業(yè)年金、證券公司、私人資本等投資者募集資金。4、本材料僅為慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金之簡(jiǎn)介，不構(gòu)成基金出售要約邀請(qǐng)或引誘購(gòu)置。名詞釋義本招募說(shuō)明書(shū)中，除非上下文另有解釋或文義另有所指，以下詞語(yǔ)具有以下含義：1．有限合伙制：是合伙人的一種特殊形式，由普通合伙人和有限合伙人組成，是國(guó)內(nèi)外私募基金的主要組織形式。公司由有限合伙人和普通合伙人組成。普通合伙人出資出力，參與經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)損失承當(dāng)無(wú)限責(zé)任。有限合伙人只提供資金，不直接參與決策和經(jīng)營(yíng)，以出資額或承諾出資額為上限，承當(dāng)有限責(zé)任。有限合伙制具有以下三個(gè)顯著優(yōu)勢(shì)：〔1〕便于集合大額資金進(jìn)行分散投資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；〔2〕由普通合伙人進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)家理財(cái)，提高投資收益和投資效率；〔3〕免征企業(yè)所得稅，防止雙重稅收負(fù)擔(dān)。2．有限合伙人：是合伙企業(yè)的投資人，但不負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理的具體事務(wù)，以出資額為限對(duì)合伙企業(yè)承當(dāng)有限責(zé)任，并獲得基金的投資收益〔LimitedPartner,LP〕。在本招募說(shuō)明書(shū)中，有限合伙人指本合伙企業(yè)中承當(dāng)有限責(zé)任的投資主體，中國(guó)境內(nèi)外自然人、法人及依法成立的其他組織。3．普通合伙人：是合伙企業(yè)的管理人，負(fù)責(zé)基金的投資決策和管理運(yùn)作，并獲得相應(yīng)的投資收益作為鼓勵(lì)，同時(shí)對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承當(dāng)無(wú)限連帶責(zé)任。在本基金中是上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕〔GeneralPartner,GP〕。在本招募說(shuō)明書(shū)中，指本合伙企業(yè)中承當(dāng)無(wú)限責(zé)任的投資管理主體，即上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕。4.根底投資人、創(chuàng)始合伙人：指與普通合伙人共同出資、發(fā)起設(shè)立本合伙企業(yè)的重要投資人。在本招募說(shuō)明書(shū)中，根底投資人、創(chuàng)始合伙人指薛殿斌〔具體出資人〕。5.本有限合伙企業(yè)、本合伙企業(yè)、本企業(yè)、企業(yè)、本基金、基金：指根據(jù)本說(shuō)明書(shū)與相應(yīng)的有限合伙協(xié)議設(shè)立的上海慧聯(lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕。6.基金托管人：指負(fù)責(zé)保管本合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)的托管銀行，即大連銀行股份。7.基金監(jiān)管人：指負(fù)責(zé)配合基金管理人對(duì)基金的募集、投資、管理和退出進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管的機(jī)構(gòu)，即大連銀行股份。8．投資決策委員會(huì)：由普通合伙人、監(jiān)管人、外聘委員、有限合伙人組成，對(duì)投資工程擁有最終決策權(quán)，各有限合伙人按出資比例行使表決權(quán)。9.本說(shuō)明書(shū)：指由普通合伙人制作的《上?；勐?lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕招募說(shuō)明書(shū)》。10.合伙合同：指《上海慧聯(lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕合伙合同》及對(duì)該合同的任何有效修訂和補(bǔ)充。11.合伙文件：指本說(shuō)明書(shū)、有限合伙合同等與本有限合伙企業(yè)相關(guān)的文件。12.合伙財(cái)產(chǎn)：指各合伙人設(shè)立有限合伙企業(yè)時(shí)投資的資金以及因?qū)ζ涔芾?、運(yùn)用、處分或者其他情形而取得的財(cái)產(chǎn)。13.財(cái)產(chǎn)收益：指投資管理人管理、運(yùn)用和處分合伙財(cái)產(chǎn)取得的收益，在扣除合伙企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅費(fèi)及對(duì)第三人的負(fù)債后的剩余局部。第一局部慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金概要工程說(shuō)明備注基金名稱(chēng)上海慧聯(lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)基金性質(zhì)有限合伙型普通合伙人上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕基金管理人上海慧聯(lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕基金規(guī)模5億元基金存續(xù)期限5年有條件轉(zhuǎn)讓或贖回基金投資人合格的機(jī)構(gòu)投資者或自然人。基金認(rèn)購(gòu)額1000萬(wàn)元人民幣〔以100萬(wàn)元遞增〕金額優(yōu)先，同等金額下時(shí)間優(yōu)先。投資方向房地產(chǎn)業(yè)，包括優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)工程、房地產(chǎn)過(guò)橋融資，以及與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合取得優(yōu)質(zhì)地塊投資周期3-24個(gè)月不等預(yù)期投資回報(bào)≥15%/年預(yù)期年均投資收益率投資構(gòu)成普通合伙人出資1000萬(wàn)元，根底投資人出資10000萬(wàn)元，其他有限合伙人共出資40000萬(wàn)元。有限合伙人數(shù)量少于49個(gè)基金托管人/基金監(jiān)管人大連銀行管理費(fèi)用管理人每年提取合伙財(cái)產(chǎn)凈值的2%作為管理費(fèi)用基金收益分配方式1、投資凈收入不高于投資總額15%〔含〕的局部，按照出資比例份額分配給出資的全體有限合伙人。2、投資凈收入高于投資總額15%的局部，根據(jù)超額投資收益分配比例分配：〔1〕超額投資收益中的70%由全體有限合伙人按各自實(shí)際出資比例分配；〔2〕超額投資收益剩余30%的局部由普通合伙人按各自份額比例分配；第二局部基金設(shè)立背景未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融形勢(shì)簡(jiǎn)析2010年年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的20.5%，從國(guó)際比擬看，仍有相當(dāng)大上漲空間。不過(guò)，階段性調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸將由2009年和2010年的過(guò)度支持，轉(zhuǎn)向相對(duì)緊縮。而2011年在房地產(chǎn)信貸預(yù)期增速顯著下調(diào)的同時(shí)，房地產(chǎn)信貸本錢(qián)也顯著上升，導(dǎo)致的購(gòu)房本錢(qián)增加在8%-13%之間。同時(shí)，貨幣緊縮周期中，銀行整體資金議價(jià)能力顯著增強(qiáng)，并且實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求旺盛；加之房地產(chǎn)信貸屬于政策限制對(duì)象，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)信貸在銀行的整體新增信貸投放中的占比將降低〔去除保障房〕。因此，這一變化為房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)的新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，致使房地產(chǎn)投資基金收益率相對(duì)較高。近年來(lái)，各類(lèi)房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)非常活潑，其中成熟物業(yè)收購(gòu)和共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程是房地產(chǎn)投資基金的主要運(yùn)作模式。然而，現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)投資基金主要是海外地產(chǎn)基金，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚，投資和管理能力較弱。未來(lái)，隨著法律法規(guī)的逐步完善和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，中國(guó)房地產(chǎn)投資基金的地位將與日俱增。老牌企業(yè)民勇集團(tuán)順應(yīng)市場(chǎng)的需求，引入商業(yè)銀行聯(lián)合監(jiān)管、聯(lián)合發(fā)行的模式，以專(zhuān)業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)和國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，發(fā)起慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金，全力打造既具備國(guó)際先進(jìn)管理水平又兼具中國(guó)特色的房地產(chǎn)投資基金。第三局部普通合伙人及管理團(tuán)隊(duì)介紹一、薛殿斌先生背景簡(jiǎn)介1．關(guān)于薛殿斌先生薛殿斌先生，中共黨員，高級(jí)工程師。曾榮獲大連市勞動(dòng)模范、市優(yōu)秀青年、市關(guān)愛(ài)員工優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家等榮耀稱(chēng)號(hào)。大連民勇集團(tuán)股份，作為一個(gè)創(chuàng)立于1936年，至今已有70余年的經(jīng)營(yíng)歷史，文化底蘊(yùn)深厚大連商界的“老字號(hào)”，在薛殿斌董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，憑借著歷史的積淀和不斷開(kāi)拓創(chuàng)新的精神，不斷開(kāi)掘企業(yè)新的潛力和活力，建立現(xiàn)代的企業(yè)制度，形成新的體制和機(jī)制?！懊裼隆边@個(gè)名字富有深刻的內(nèi)涵，她不單是一個(gè)企業(yè)的名字，更多的是民勇人的一種承諾。她始終堅(jiān)持把表達(dá)人民的意愿、滿(mǎn)足人民的需求，為民所用、為民效勞，做為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宗旨。今天，民勇人在薛殿斌董事長(zhǎng)的帶著下，將民勇集團(tuán)開(kāi)展成一家集房地產(chǎn)、金融投資、餐飲、零售商業(yè)、文化娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)于一體的多元化大型企業(yè)集團(tuán)。民勇集團(tuán)先后榮獲省、市級(jí)先進(jìn)單位稱(chēng)號(hào)；“中國(guó)商業(yè)企業(yè)”A級(jí)企業(yè)稱(chēng)號(hào)；大連市“重誠(chéng)信、講信譽(yù)”百佳單位等稱(chēng)號(hào)。大連民勇集團(tuán)股份董事長(zhǎng)大連市勞動(dòng)模范、市優(yōu)秀青年大連市第二屆新領(lǐng)軍者經(jīng)濟(jì)新聞人物大連市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)常委大連市沙河口區(qū)商業(yè)聯(lián)合會(huì)特邀會(huì)長(zhǎng)大連市企業(yè)開(kāi)展研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)大連市沙區(qū)私營(yíng)企業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)大連市連鎖企業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人2．民勇集團(tuán)簡(jiǎn)介大連民勇集團(tuán)股份(以下簡(jiǎn)稱(chēng)民勇集團(tuán))，是在原大連市沙河口區(qū)商管局的根底上，于1992年2月組建的，并于2003年9月通過(guò)改制設(shè)立的集團(tuán)股份。公司注冊(cè)資金1.4億元，是一家集房地產(chǎn)、金融投資、餐飲、零售商業(yè)、文化娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)于一體的多元化大型投資企業(yè)集團(tuán)。憑借著歷史的積淀和不斷開(kāi)拓創(chuàng)新的精神，民勇集團(tuán)按照市場(chǎng)的需求及商業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)，積極進(jìn)行資源重組，尋求更大的開(kāi)展。截止2010年，民勇自持型物業(yè)近20萬(wàn)平米，總市值30余億元。在北京等地?fù)碛卸嗉医鹑谕顿Y類(lèi)、餐飲商業(yè)投資類(lèi)、文化傳媒投資類(lèi)公司，業(yè)務(wù)分為三大類(lèi)業(yè)務(wù)板塊，即商業(yè)板塊包含餐飲文化娛樂(lè)及商場(chǎng)〔業(yè)〕運(yùn)營(yíng)管理、金融及類(lèi)金融股權(quán)投融資業(yè)務(wù)板塊、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，同時(shí)采取收購(gòu)兼并等方式開(kāi)展貿(mào)易、類(lèi)金融、資產(chǎn)管理、旅游等業(yè)務(wù)，致力打造成為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)多元化的投資集團(tuán)公司。管理團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介管理團(tuán)隊(duì)主要有投資決策委員會(huì)成員構(gòu)成：〔暫定〕1．趙遠(yuǎn)2．高梓艦3．高旭4．蔡峰5、趙瑜鋼第四局部基金托管人和監(jiān)管人介紹大連銀行前身大連市商業(yè)銀行成立于1998年3月28日，是一家股份制商業(yè)銀行。資產(chǎn)總額達(dá)逾2000億人民幣，全行現(xiàn)有員工3100多人?？傂邢略O(shè)22個(gè)管理部門(mén)，110個(gè)分支機(jī)構(gòu)，分布在東北、華北、華東、西南等多個(gè)一、二線(xiàn)城市，已形成全國(guó)性戰(zhàn)略布局。在2010年7月出版的英國(guó)《銀行家》雜志全球前一千家大銀行排名中，大連銀行位列第549位，在中國(guó)內(nèi)地的銀行中排名第36位。為實(shí)現(xiàn)“打造百年老店，建設(shè)精品銀行”的終極目標(biāo)，大連銀行制定了十年開(kāi)展戰(zhàn)略：自2009年至2011年，要用3年時(shí)間在經(jīng)營(yíng)管理水平上進(jìn)入全國(guó)城商行第一集團(tuán)的行列；到2013年，到達(dá)全國(guó)性股份制商業(yè)銀行的一流水平；到2018年，在內(nèi)在品質(zhì)上接近或到達(dá)國(guó)際上好銀行的標(biāo)準(zhǔn)。第五局部基金簡(jiǎn)介一、基金概況慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金是由上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕作為執(zhí)行事務(wù)合伙人及基金管理人，由北京嘉匯智澤投資作為創(chuàng)始投資人發(fā)起，定向募集的有限合伙制股權(quán)投資基金。上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕的普通合伙人薛殿斌及管理團(tuán)隊(duì)對(duì)慧聯(lián)股權(quán)投資壹號(hào)基金的債務(wù)承當(dāng)無(wú)限責(zé)任，其他有限合伙人僅按出資比例承當(dāng)其出資額的有限責(zé)任。該基金是房地產(chǎn)投融資專(zhuān)業(yè)基金，募集規(guī)模為5億元人民幣，基金期限為5年。二、組織結(jié)構(gòu)示意圖第六局部投資方向及投資規(guī)那么一、投資方向1．土地招拍掛階段：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等摘牌資金過(guò)橋提供融資效勞。2．招拍掛完成階段：取得中標(biāo)通知書(shū)、尚未辦理土地使用證、且未到達(dá)金融機(jī)構(gòu)融資條件的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接融資型股權(quán)投資。3．四證齊全階段：銀行貸審會(huì)審議通過(guò)的還舊借新業(yè)務(wù)的過(guò)橋融資；信托公司預(yù)發(fā)行的信托方案過(guò)橋融資業(yè)務(wù)。4．五證齊全階段：以低價(jià)購(gòu)置已竣工的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供的短期融資效勞。5、專(zhuān)注于投資銀行、信托、小額貸等金融機(jī)構(gòu)已有條件授信通過(guò)的工程融資或過(guò)橋融資。6、股權(quán)投資：主要專(zhuān)注于房地產(chǎn)工程和房地產(chǎn)公司的股權(quán)投資，以上市退出和股權(quán)分紅為主要獲取收益的手段。二、土地招拍掛階段投資規(guī)那么1．所有招拍掛工程原那么上成立單體工程公司2．借款人需提供自有土地摘牌資金20%以上，可以有以下三種出資方式：〔1〕現(xiàn)金出資：土地摘牌資金20%以上；〔2〕實(shí)物出資〔包括但不限于股權(quán)〕：實(shí)物資產(chǎn)的公允評(píng)估值必須大于土地摘牌所需的全額資金，且產(chǎn)權(quán)明晰；〔3〕現(xiàn)金加實(shí)物出資：實(shí)物資產(chǎn)的公允評(píng)估值加現(xiàn)金出資必須大于土地摘牌所需的全額資金，且產(chǎn)權(quán)明晰，符合公司注冊(cè)要求。三、招拍掛完成階段投資規(guī)那么1．招拍掛的土地使用證載明土地使用人原那么上為基金新成立的單體工程公司。2．借款人需提供繳付給政府相關(guān)部門(mén)土地摘牌的資金證明，已繳付的摘牌資金須到達(dá)土地摘牌資金總額20%以上；土地招牌掛階段和招拍掛完成階段還必須滿(mǎn)足以下條件：1．在基金退出之前，基金合伙企業(yè)或基金合伙企業(yè)成立的原那么上持有工程公司的控股權(quán)。2．已摘牌土地必須是凈地掛牌并具備法律規(guī)定的摘牌條件。3．在工程公司歸還基金借款或投資款，且工程公司股權(quán)全額轉(zhuǎn)讓、法定代表人和股東更換完畢之前，基金參與工程公司的全面管理，包括但不限于公司組建、工程規(guī)劃、工程招標(biāo)、工程監(jiān)理環(huán)節(jié)。4．基金投資或借款合同中，約定的年化收益率不低于15%。5．實(shí)施階段性投資策略，原那么上建立“12個(gè)月退出、6個(gè)月處置”機(jī)制，如借款人違約，那么啟動(dòng)資產(chǎn)或股權(quán)處置流程，拍賣(mài)資產(chǎn)或股權(quán)。四、四證齊全階段投資規(guī)那么1．還舊借新過(guò)橋融資業(yè)務(wù)投資規(guī)那么借款人出具貸款行審議通過(guò)的相關(guān)文件。2．信托方案過(guò)橋融資業(yè)務(wù)投資規(guī)那么〔1〕基金持有借款人工程公司51%以上的股權(quán)?！?〕借款人工程公司的土地使用證抵押給基金指定的金融機(jī)構(gòu)?！?〕基金購(gòu)置信托方案?！?〕信托公司與基金簽訂股權(quán)收購(gòu)協(xié)議。五、五證齊全階段投資規(guī)那么1．購(gòu)置已竣工的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)價(jià)格不高于本錢(qián)價(jià)，本錢(qián)價(jià)值必須由基金指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確認(rèn)。2．購(gòu)置已竣工的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)必須依法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)備案登記。六、投資規(guī)那么修改原那么如果遇國(guó)家重大宏觀政策調(diào)整或宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，經(jīng)投資決策委員會(huì)全體同意，調(diào)整投資規(guī)那么，并通知全體合伙人。如三分之二以上全體合伙人書(shū)面有效表決同意，那么可改變投資規(guī)那么。以上投資規(guī)那么由大連銀行負(fù)責(zé)監(jiān)督。如果違反上述規(guī)那么，大連銀行有權(quán)否決上述工程，控制基金資金的使用。如大連銀行未能履行監(jiān)管責(zé)任那么對(duì)投資人的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。第七局部基金組建規(guī)那么1.普通合伙人作為承當(dāng)無(wú)限責(zé)任的投資人，負(fù)責(zé)組建上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕，作為上海慧聯(lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕的基金管理人和執(zhí)行事務(wù)合伙人，享有提取管理費(fèi)和超額收益的分配權(quán)。2.大連銀行作為基金的聯(lián)合監(jiān)管人，享有收取基金監(jiān)管費(fèi)用的權(quán)力。3.上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕的管理團(tuán)隊(duì)以其組建的合伙企業(yè)，對(duì)基金的債務(wù)承當(dāng)無(wú)限責(zé)任，并享有向上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕收取管理費(fèi)的權(quán)利。4、管理團(tuán)隊(duì)專(zhuān)指在上?；勐?lián)股權(quán)投資管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕任職的高管團(tuán)隊(duì)。5.本基金為后續(xù)參加式基金?；鸪闪⒑?，單個(gè)有限合伙人每筆投資不得低于1000萬(wàn)元人民幣。第八局部基金特點(diǎn)及創(chuàng)新一、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金目前存在的主要問(wèn)題1.名義上是房地產(chǎn)基金，實(shí)際上是工程公司式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，僅是工程融資手段，而不是真正專(zhuān)業(yè)化的基金管理。2.缺乏具有公信力的第三方監(jiān)管，投資者資金的平安無(wú)法得到有效保障，導(dǎo)致基金規(guī)模小，可持續(xù)開(kāi)展能力差。3．沒(méi)有詳細(xì)的交易規(guī)那么，投資領(lǐng)域和工程風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)那么不標(biāo)準(zhǔn)，難以保障投資人的資金平安和投資收益。4.投資理念存在誤區(qū)，投資者和運(yùn)營(yíng)商概念混淆，重視全過(guò)程管理，忽略階段性投資操作，缺乏流動(dòng)性。二、基金產(chǎn)品創(chuàng)新及優(yōu)勢(shì)〔一〕引入銀行監(jiān)管模式，保障投資者權(quán)益1．國(guó)內(nèi)首次引入銀行和私募聯(lián)合監(jiān)管模式，建立銀行和專(zhuān)業(yè)基金管理團(tuán)隊(duì)相互制約及監(jiān)督機(jī)制，有效提升了基金管理能力，完善了國(guó)內(nèi)私募基金的內(nèi)控機(jī)制。2．銀行介入私募股權(quán)投資基金的資金全程監(jiān)管，保證資金用途符合基金的投資方向，有效地保證了投資人資金的平安性。3．銀行介入基金投資規(guī)那么的監(jiān)管，保證私募股權(quán)投資資金按照投資規(guī)那么要求使用，有效地保證了投資人資金的平安性和收益性?！捕辰?zhuān)業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，真正承當(dāng)無(wú)限責(zé)任打破傳統(tǒng)私募股權(quán)投資基金管理團(tuán)隊(duì)只承當(dāng)有限責(zé)任的管理模式，真正引入勇于承當(dāng)無(wú)限責(zé)任的管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)管理團(tuán)隊(duì)擁有管理費(fèi)和基金超額收益的一定比例的分配權(quán)，使管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配，能夠最大限度地保障投資人的權(quán)益。〔三〕引入實(shí)力雄厚的普通合伙人，為有限合伙人保駕護(hù)航打破傳統(tǒng)私募股權(quán)投資基金主要由基金管理團(tuán)隊(duì)做普通合伙人的管理模式，引入實(shí)力雄厚的普通合伙人為基金承當(dāng)無(wú)限責(zé)任，有力地保障了有限合伙人的權(quán)益。〔四〕首次實(shí)現(xiàn)基金投資規(guī)那么的標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，使投資人能夠準(zhǔn)確判斷投資風(fēng)險(xiǎn)基金首次實(shí)現(xiàn)投資規(guī)那么的標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，建立了土地招拍掛階段、招拍掛完成階段、四證齊全階段、五證齊全階段等各階段的投資規(guī)那么，并由銀行與專(zhuān)業(yè)化的基金管理團(tuán)隊(duì)雙重監(jiān)管，投資人可通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化的投資規(guī)那么準(zhǔn)確判斷基金投入的同類(lèi)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)，而不是判斷某一個(gè)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)，使投資人依據(jù)投資規(guī)那么而不是依據(jù)擬投工程判斷風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而最大限度地實(shí)現(xiàn)了基金的可交易性、流通性和平安性?！参濉辰⑷轿弧⒍鄬哟蔚耐度谫Y方案及退出機(jī)制，有效保障投資人的權(quán)益基金與銀行、信托及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立全面合作關(guān)系，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)不同階段的融資模式和退出模式，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)“基金+信托+銀行開(kāi)發(fā)貸+按揭貸款+銷(xiāo)售融資”的房地產(chǎn)全程產(chǎn)業(yè)鏈融資模式，確?；鹬С值姆康禺a(chǎn)工程平安運(yùn)營(yíng)。引入國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，全程跟蹤基金投資的房地產(chǎn)工程，實(shí)現(xiàn)“融資人違約、開(kāi)發(fā)商并購(gòu)”的退出模式，有效保障投資人的權(quán)益。第九局部投資流程及決策一、投資流程如下圖二、上?；勐?lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕的投資決策委員會(huì)構(gòu)成1．投資決策委員會(huì)主任由大連銀行投資銀行部委派一人。簡(jiǎn)歷格式、照片、成功案例、學(xué)歷等。2．投資決策委員會(huì)成員普通合伙人委派一人。簡(jiǎn)歷格式、照片、成功案例、學(xué)歷等。3．出資一億元人民幣以上的有限合伙人各委派一人簡(jiǎn)歷格式、照片、成功案例、學(xué)歷等。4．外聘專(zhuān)家委員簡(jiǎn)歷格式、照片、成功案例、學(xué)歷等。第十局部合伙人的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)一、普通合伙人和有限合伙人的責(zé)任1．普通合伙人以自己的全部財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承當(dāng)無(wú)限連帶責(zé)任。2．有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限，對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承當(dāng)有限責(zé)任。3．除《合伙企業(yè)法》及相關(guān)法律、法規(guī)另有規(guī)定外，合伙人享有以下權(quán)利：〔1〕出席合伙人大會(huì)，行使選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)?！?〕根據(jù)合伙人協(xié)議的約定參與合伙企業(yè)收益的分配?！?〕對(duì)合伙企業(yè)的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督，提出建議或咨詢(xún)，對(duì)違法亂紀(jì)、玩忽職守和損害合伙企業(yè)及合伙人利益的人進(jìn)行檢舉、控告?！?〕根據(jù)合伙協(xié)議的約定退伙?！?〕在合伙企業(yè)解散清算時(shí)，有權(quán)按出資比例分享剩余資產(chǎn)；合伙協(xié)議約定和《合伙企業(yè)法》規(guī)定的其他權(quán)利。4．合伙人應(yīng)履行下屬義務(wù)：〔1〕根據(jù)合伙協(xié)議約定出資。〔2〕遵守合伙協(xié)議?！?〕服從和執(zhí)行合伙人大會(huì)的決議?！?〕遵守合伙協(xié)議的約定，對(duì)合伙企業(yè)的虧損及債務(wù)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。〔5〕《合伙企業(yè)法》所規(guī)定的其他義務(wù)。二、有限合伙企業(yè)〔基金〕投資管理1．合伙企業(yè)的對(duì)外工程投資由合伙企業(yè)的投資決策委員會(huì)投票決定。2．合伙企業(yè)對(duì)單個(gè)工程的累計(jì)投資規(guī)模不得超過(guò)全體合伙人總出資額的30%〔不包括本數(shù)〕，對(duì)于須要超過(guò)30%承諾出資總額的工程，須經(jīng)承當(dāng)無(wú)限責(zé)任的全體普通合伙人表決一致同意；注：如果投資工程為銀行轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，即使投資金額超過(guò)全體合伙人總出資額的30%，也無(wú)需報(bào)全體合伙人大會(huì)審議。3．合伙企業(yè)對(duì)外投資期限為合伙企業(yè)成立之日起五年〔每年365天〕，原那么上合伙企業(yè)在投資期限后不得進(jìn)行工程投資，但不包括合伙企業(yè)在投資期限內(nèi)已承諾投資的工程。上述五年對(duì)外投資期限后需進(jìn)行工程投資時(shí)，必須經(jīng)全體合伙人一致同意后，方可行使投資決定。第十一局部有限合伙企業(yè)〔基金〕收益分配規(guī)那么一、有限合伙企業(yè)〔基金〕收益分配規(guī)那么1．有限合伙企業(yè)〔基金〕收益的分配按照合伙人實(shí)繳的出資額分配。2．有限合伙企業(yè)〔基金〕的合伙人資金到位后，先支付基金管理人管理費(fèi)〔2%〕和銀行托管費(fèi)〔0.2%〕。3．全體合伙人的投資收益分配資金來(lái)自有限合伙企業(yè)〔基金〕的投資凈收入。4．投資凈收入不高于投資總額15%〔含〕的局部，按照收益分配規(guī)那么分配給出資的全體有限合伙人。5．投資凈收入高于投資總額15%局部，根據(jù)超額投資收益分配比例分配：〔1〕超額投資收益中的70%由全體有限合伙人按各自實(shí)際出資比例分配；〔2〕支付給創(chuàng)始合伙人的超額投資收益中的30%局部的80%%，即24%；〔4〕根據(jù)監(jiān)管合同，支付給大連銀行超額投資收益的30%局部的20%，即6%。二、基金投資損失分擔(dān)方式1．有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)的損失承當(dāng)責(zé)任。2．普通合伙人以自己的全部財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承當(dāng)責(zé)任。三、投資測(cè)算〔敏感性分析〕現(xiàn)根據(jù)基金規(guī)模、基金投資收益率等指標(biāo)測(cè)算普通合伙人、有限合伙人的預(yù)期投資收益率，假設(shè)條件為：1．投資人出資1億元人民幣；2．基金規(guī)模第一年10億，第二年20億，第三年30億；3．基金的投資收益率為15%、30%〔含2%管理費(fèi)〕；4．管理合伙企業(yè)〔普通合伙〕第一年本錢(qián)費(fèi)用500萬(wàn)，第二年本錢(qián)費(fèi)用1000萬(wàn)，第三年本錢(qián)費(fèi)用1500萬(wàn)。〔一〕基金投資收益率預(yù)計(jì)15%〔含2%管理費(fèi)〕情況下的敏感性分析后49位有限合伙人第一年第二年第三年第四年第五年累計(jì)收益率根本收益13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%65.00%LP超額收益0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%合計(jì)13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%65.00%〔二〕基金投資收益率預(yù)計(jì)25%〔含2%管理費(fèi)〕情況下的敏感性分析后49位有限合伙人第一年第二年第三年第四年第五年累計(jì)收益率根本收益13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%65.00%LP超額收益5.60%5.60%5.60%5.60%5.60%28.00%合計(jì)18.60%18.60%18.60%18.60%18.60%93.00%綜上，按照投資收益率15%測(cè)算，49名有限合伙人可實(shí)現(xiàn)年收益率13%；按照投資收益率25%測(cè)算，后49名有限合伙人可實(shí)現(xiàn)年收益率18.60%。當(dāng)前土地過(guò)橋融資業(yè)務(wù)市場(chǎng)年化利率在25%-35%之間，因此基金預(yù)計(jì)年化投資收益率可到達(dá)22%以上。第十三局部資金托管銀行及中介機(jī)構(gòu)的聘請(qǐng)一、托管銀行上?；勐?lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕確定以大連銀行為資金托管銀行，大連銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管基金資金的平安，并負(fù)責(zé)提供基金注冊(cè)、設(shè)立等增值效勞。二、會(huì)計(jì)師事務(wù)所上海慧聯(lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕聘請(qǐng)具有相應(yīng)資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么符合性和公允性審查。三、律師事務(wù)所上?；勐?lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕聘請(qǐng)具有相應(yīng)資格的律師事務(wù)所，負(fù)責(zé)與基金投資相關(guān)的法律保障，對(duì)投資方案出具法律意見(jiàn)。四、專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)上?；勐?lián)股權(quán)投資合伙企業(yè)〔有限合伙〕聘請(qǐng)具有相應(yīng)資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體工程的估價(jià)效勞，為投資方提供專(zhuān)業(yè)的參謀效勞。第十四局部基金募集安排一、投資人認(rèn)購(gòu)流程投資意向潛在投資人簽署保密協(xié)議；向潛在投資人提交《募集說(shuō)明書(shū)》；潛在投資人出具投資意向書(shū)；募集基金向潛在投資人提交《私募備忘錄》；潛在投資人簽署《私募