沈陽財富中心營銷策劃案

12三月2024沈陽財富中心營銷策劃案由于貴方提供的資料相當(dāng)有限，故西貝爾公司僅以一些思路及建議作以初步溝通。沈陽財富中心沈陽財富中心我們在怎樣的環(huán)境背景下運作項目我們對“沈陽.財富中心”項目幾點建議我們所提供的服務(wù)項目/服務(wù)方式一二三我們在怎樣的環(huán)境背景下運作項目一沈陽財富中心商品住宅：投資/施工/空置/交易/價格/面積/走勢公建/商用：供應(yīng)與需求/投入使用/市場格局/用戶構(gòu)成/租購形式/面積需求/價格接受度/綜合結(jié)論競爭格局：項目的競爭格局分析/競爭對手例表/酒店公寓的分析消費形態(tài)：十大消費階層/富人形成的五個階段商品住宅供應(yīng)狀況沈陽財富中心3）截止9月末，空置商品住宅面積達129.0萬平方米，同比增長20.8%。其中，空置一年以上（含一年）的商品住宅52.2萬平方米，同比增長4.5%。1、2005前三季度商品住宅投資、施工、空置情況

1）前三季度，沈陽市商品住宅完成投資48.7億元，比上年同期增長50.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資為79.4%，同比提高了5.3個百分點。2）前三季度，沈陽市商品住宅施工面積676.7萬平方米，比上年同期增長33.3%，占房地產(chǎn)房屋施工面積為81.8%，同比提高了4.1個百分點。2、2002年沈陽市住宅交易成交量（萬平方米）

2002年沈陽市（所屬的）7個行政區(qū)，住宅商品的成交總量為517.9749萬平方米，按消化量（由大至?。┡判?，依次為大東、于洪、鐵西、和平、沈河、皇姑、東陵。沈河區(qū)位居第五與排名第六的皇姑區(qū)難分伯仲，與排名第一的大東區(qū)相差26.5345萬平方米，5.12個百分點。商品住宅交易狀況沈陽財富中心商品住宅成交走勢沈陽財富中心3、2005年住宅成交走勢沈陽市住宅價格指數(shù)2005全市增量住宅的均價走勢，始終圍繞970-1035的價格指數(shù)間徘徊波動。旺季，價格指數(shù)呈小幅下滑。比較而言，存量住宅則表現(xiàn)樂觀，從年初的1079一路穩(wěn)步攀升至1155。增量住宅的成交量，完全受制于價格指數(shù)局限，隨著年初價指的漸進下跌，增量住宅成交指數(shù)顯上升，可見價指在市場的推動力。在價格指數(shù)全年飄紅的情況下，存量住宅的成交，于房產(chǎn)銷售旺時，春、秋兩季均呈現(xiàn)兩個升漲期，且整體處于上漲態(tài)勢。沈陽市住宅面積指數(shù)4、2005年住宅價格狀況沈河區(qū)住宅交易價格（元）沈河區(qū)增量住宅（平均）價格，為4010-4272元，較全市住宅高出1151-1262元。從趨勢觀察，沈河區(qū)的增量住宅價格，呈現(xiàn)向下調(diào)狀態(tài)。沈河區(qū)存量住宅（平均）價格，為2264-2471元，較全市住宅高出333-342元，整體呈下滑趨勢。沈陽市住宅價格（元）全市增量住宅（平均）價格，為2859-3010元；全市存量住宅（平均）價格，為1922-2138元；商品住宅價格狀況沈陽財富中心公建商用供需狀況沈陽財富中心1、沈陽市寫字樓/商住樓的供應(yīng)與需求分析:沈陽市寫字樓/商住樓市場處于飽和狀態(tài)，供大于求，同時新項目不斷涌現(xiàn)。萬m2調(diào)研項目空置率消化率總空置率

由于寫字樓/商住樓市場在98年前投入量過大，導(dǎo)致98-2000年間市場出現(xiàn)低谷；而今又呈增長態(tài)勢。2、沈陽市寫字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:萬m2沈陽財富中心公建商用使用狀況

3、沈陽市寫字樓/商住樓的區(qū)域分布分析:太原街地區(qū)（和平大街）：商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善，以商貿(mào)行業(yè)為主，占50%以上。青年大街：沈陽重要街路，交通快捷，政府機關(guān)較多。約占20%左右。北站金融商貿(mào)區(qū)：為沈陽開發(fā)重點區(qū)域，交通及其便利，以金融行業(yè)為主，約占15%左右。三好街科技開發(fā)區(qū)：IT業(yè)集中區(qū)域，環(huán)境好，專業(yè)配套完善，沈陽的窗口區(qū)域，約占5%左右。其他：比較分散，約占10%左右。沈陽財富中心公建商用市場格局4、沈陽市寫字樓/商住樓的用戶構(gòu)成分析：沈陽財富中心公建商用用戶構(gòu)成用戶結(jié)構(gòu)用戶規(guī)模寫字樓/商住樓的主流客戶是私營企業(yè)，占有42%的市場份額，其次是個體公司占21%，其中，以小企業(yè)為主，構(gòu)成61%市場份額。沈陽財富中心公建商用租購形式5、沈陽市寫字樓/商住樓的用戶行為分析：用戶租購形式用戶對商住的興趣寫字樓/商住樓的主流客戶以租用為主，對商住樓有很大的興趣。用戶更換打算50-100平方米的小面積是需求的主流，其次是101-150/151-200平方米。6、沈陽市寫字樓/商住樓的預(yù)計租購面積排序：沈陽財富中心公建商用面積需求7、沈陽市寫字樓/商住樓的租購價格及物業(yè)價格分析：沈陽財富中心公建商用價格程度購買價格接受度租用價格接受度物業(yè)價格接受度購買價格接受度為3001-4000元/平租用價格接受度為801-1000元/平年物業(yè)價格接受度為100元以下沈陽市寫字間/商住樓總體市場處于供大于求的狀態(tài)純寫字間的增長率高于同期商住及商廈的增長率寫字間只租不售的占60%，其余可租可售，付款靈活配套配置趨向同質(zhì)化和同值化物業(yè)管理趨于專業(yè)化、規(guī)范化客戶需求以改變辦公環(huán)境，提升企業(yè)形象為主新客戶增長率不高，基本上挖掘原有寫字間/商住樓的老客戶為主客戶流動性比較大，競爭激烈沈陽財富中心公建商用綜合結(jié)論8、沈陽市寫字樓/商住樓的綜合結(jié)論：競爭格局沈陽財富中心財富中心寫字間商住樓酒店公寓酒店新港澳總統(tǒng)大廈火炬大廈華新國際大廈高登大廈城市廣場東宇大廈銀基商務(wù)中心裕寧大廈方圓大廈金豪大廈經(jīng)維大廈瑪莉藍大廈華利大廈騰龍公寓當(dāng)代程式五里河大廈凱萊酒店格林飯店時代廣場假日酒店萬豪酒店喜來登酒店商貿(mào)飯店新世界酒店北南西東1、沈陽市寫字樓/商住樓/公寓/酒店的競爭格局:雖然項目沒有整體結(jié)構(gòu)上的競爭，但細分市場的競爭與分流仍然存在，且相當(dāng)激烈。詳細情況零貳年，隨著騰龍國際公寓與當(dāng)代程式的相繼推出，零三年、甚至更長一段時期，將是“酒店公寓”項目冒進的階段；上述提及的僅僅是顯現(xiàn)的，或?qū)⒏〕鏊娴?。?cè)重居住功能型典型代表是位于新華廣場的艾特國際公寓/豪隆世家，豪隆世家（現(xiàn)已入?。┟娣e在150平方米左右，強調(diào)家的感覺，主要招租外商人士經(jīng)營者為臺灣人）側(cè)重自用的白領(lǐng)概念型典型代表如位于和平區(qū)馬路灣的當(dāng)代程式，面積從30---70平方米（尚未開工），地理位置優(yōu)越，戶型為正南或正北。但宣傳資料及裝修樣板房檔次一般，服務(wù)內(nèi)容模糊，主要強調(diào)省錢，但沒有建立完整的可售體系。側(cè)重于居住的商務(wù)人士型典型代表如位于太原街褲子城的騰龍國際商務(wù)大廈，面積50---80平方米，分為平層及全越二種戶型，宣傳推廣概念不明確，可信體系不明確。側(cè)重單身公寓型典型代表如位于沈河區(qū)亞洲電影附近的非常公寓，面積為30---60平方米，總價款低6.2萬元/套。但檔次及服務(wù)極低，只適合于單身的小資。側(cè)重星級硬件、星級服務(wù)，炒作投資型以華利酒店公寓/（原銀基商務(wù)中心）新皇城酒店為代表。“華利”由（上海）半島比華利進行四星級管理服務(wù)，“新皇城”由凱賓斯基酒店集團負責(zé)管理。另，今年待推出的項目還有華新開發(fā)的“五里河大廈”等。酒店公寓沈陽財富中心2、目前，沈陽市場酒店式公寓類型：消費形態(tài)沈陽財富中心1、十大消費階層:注：人數(shù)比例中，“＋”表示在增長，“－”表示在減少。

無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：沒工作＝?jīng)]錢，生活極其困難，談不上地位，人數(shù)還在增加！3.1%＋10農(nóng)業(yè)勞動者階層：純農(nóng)民，人數(shù)最多，只靠農(nóng)（林、牧、漁）業(yè)賺錢。沒權(quán)，沒什么錢，沒文化（技術(shù)），地位低。44.0%-9產(chǎn)業(yè)工人階層：工人（其中約1/3為民工），他們的地位明顯下降。22.6%8商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階層：普通職員12%7個體工商產(chǎn)階層：小老板，雇人不多，或自己干。4.2%6辦事人員階層：普通公務(wù)員。4.8%＋5專業(yè)技術(shù)人員階層：科學(xué)家（工程師、經(jīng)濟師、會計師）及企業(yè)技術(shù)骨干。5.l%4私營企業(yè)主階層：私企老板。錢很多，權(quán)很小，不諧調(diào)，這里邊有“暴發(fā)戶”。0.6%3經(jīng)理人員階層：大中國企老總、副總等。1.5%＋2國家與社會管理者階層：各級掌握實權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)層，地位當(dāng)然高。2.1%1通俗說明圖示人數(shù)比例排序消費形態(tài)隨著消費群體的不斷細分而出現(xiàn)不同的需求和購買形態(tài)。消費形態(tài)沈陽財富中心2、富人及形成的五個階段:富人有如下幾類：個體私營企業(yè)主，外資企業(yè)的高層管理與專業(yè)技術(shù)人員，影視明星，新興的CEO與IT新貴，高校的知識富豪（學(xué)者兼商人的教授博士們），某些官員，還有一些不能歸類的暴發(fā)戶。1、80年代早期，聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制解放了一批敢闖敢拼的農(nóng)民，出現(xiàn)一批“養(yǎng)雞專業(yè)戶”、“養(yǎng)鴨專業(yè)戶”等“萬元戶”，他們積累了“原始資本”，其中一部分后來成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的帶頭人。2、80年代中期，流通領(lǐng)域市場化，一些待業(yè)青年甚至是勞改釋放人員等城市邊緣人群進入這一領(lǐng)域，成為迅速獲利的“個體戶”。其中有不少炸油條或賣水貨服裝起家的大佬們。3、80年代后期，主要生活、生產(chǎn)資料開始市場化，糧食、棉花、鋼鐵、土地等形成了計劃內(nèi)與計劃外兩種價格，一些頭腦精明的小商販、采購員，部分擁有批條權(quán)的人及其親戚，利用這種差價獲取暴利。如年代以后，隨著制度與市場的完善，以上三類人獲得超額利潤的日子便宣告結(jié)束。4、90年代初期，隨著金融體制的改革，上市公司的大量出現(xiàn)，傳媒業(yè)廣告利潤的巨額增長又打造了新一代的富人。其中很大一部分是企業(yè)本身的領(lǐng)導(dǎo)及工作人員，他們從原始股中嘗到滾雪球的滋味。同時，一些有著專業(yè)金融知識的人士和一批冒著風(fēng)險的“賭棍”闖了進來。傳媒業(yè)的迅速擴張使一部分文化人與影視明星也成為財富傾情的對象。5、年代中期至今，知識與技術(shù)市場化，隨著“知識經(jīng)濟”時代的臨近，出現(xiàn)了一批管理精英與IT新貴。高校也浮現(xiàn)出一批“知識富豪”。關(guān)鍵點沈陽財富中心1、如何整合、提煉“沈陽.財富中心”的深度資源，構(gòu)建起“沈陽.財富中心”整體核心優(yōu)勢與競爭能勢。2、塑造出各單體項目細分市場的消費群獨特的擁有欲和歸屬感。我們對“沈陽.財富中心”項目幾點建議二沈陽財富中心優(yōu)勢整合沈陽財富中心1、沈陽.財富中心商圈透析：沈陽.財富中心商貿(mào)圈凱萊/格林政治圈黨委/市政府生活圈高檔住宅區(qū)辦公圈火炬/新港澳時代廣場人才圈人才市場/圖書館信息圈報業(yè)/通訊交通圈鐵路樞紐/公交便捷金融圈中國工商銀行/日本住友銀行/北站金融區(qū)購物圈國美/家樂福沈陽.財富中心核心商圈擁有9大資源，集人流、物流、資金流、信息流為一體，極具投資與發(fā)展?jié)摿?。不但是商業(yè)活動的核心區(qū)，也是城市財富資源的融匯處。優(yōu)勢整合沈陽財富中心2、沈陽.財富中心項目透析：寫字樓約6.3萬m2商住辦公樓約3.7萬m2四星級國際公寓式酒店約2.9萬m2商住兩用國際公寓約4.9萬m2商業(yè)文化娛樂會議中心約2.6萬m2新型國際化綜合性商務(wù)建筑群24小時開放的、流動的不夜城智能的/現(xiàn)代的城中城CBD的地標/代表/破浪者長城飯店全程管理國際建筑業(yè)頂尖智能建筑設(shè)計理念占地面積2萬m2建筑面積20萬m2沈陽.財富中心是一個集寫字樓、商住、星級酒店、國際公寓及商業(yè)會議為一體的多功能的、互動性與互補性的、抗風(fēng)險能力強的、全天候的高效建筑群。定位建議沈陽財富中心3、定位建議：商務(wù)生活平臺生態(tài)的人本的智能的全天候的國際的是一個創(chuàng)造財富和分享財富的核心聚焦點將商務(wù)辦公、個性化商務(wù)活動與居住、國際標準酒店公寓及相關(guān)配套服務(wù)有機結(jié)合，以全方位、全天候的星級服務(wù)為“商務(wù)人士”在CBD核心商務(wù)區(qū)營造一個“隨時起降”的商務(wù)生活平臺。全天候核心概念沈陽財富中心4、核心概念方向建議：城市觀建筑代表城市/建筑演繹歷史“建筑見證財富”客戶群創(chuàng)造財富積累財富/分享財富經(jīng)濟圈CBD金三角/沈陽新地標經(jīng)濟活躍中心核芯財富東北亞經(jīng)濟圈核心概念沈陽財富中心紐約有曼哈頓、巴黎有拉德方斯、東京有新宿、香港有中環(huán)、東北亞有沈陽.財富中心。4、核心概念方向建議：環(huán)渤海經(jīng)濟圈沈陽經(jīng)濟圈世界銀行公布：東亞將成為全世界經(jīng)濟最活躍的地區(qū)，其中，東北亞是最具競爭力的核心。以沈陽.財富中心自身的內(nèi)聚力超越經(jīng)濟壁壘，積聚推動力和拉動力，為項目制造能勢。CBD中央商務(wù)區(qū)東北亞經(jīng)濟活躍核“芯”——沈陽.財富中心目標群鎖定沈陽財富中心無家，無憂，有資金的單身貴族地位優(yōu)越的小資群體新經(jīng)濟新環(huán)境的新貴一族中產(chǎn)階層/特定人群大投資商投資/使用的人群創(chuàng)業(yè)公司中小企業(yè)本地的快速發(fā)展的上升期公司國內(nèi)企業(yè)/分公司外企購買/使用的人群高端切入高端切入細分鎖定5、目標群細分與鎖定：營銷策略沈陽