江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT

江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT2024/3/13江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT定位論證依據(jù)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT彭澤縣城鎮(zhèn)人口4.7萬(wàn)，市場(chǎng)年推盤量40萬(wàn)，年銷售量8萬(wàn)㎡通過(guò)類比，小池鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大類比已有發(fā)展區(qū)域案例，尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)小池總?cè)丝?2萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口5萬(wàn)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT通過(guò)供給與需求關(guān)系，論證市場(chǎng)前景目前在售房產(chǎn)項(xiàng)目2個(gè)，總開發(fā)建筑面積4.7萬(wàn)平米左右，暫時(shí)沒(méi)有新項(xiàng)目上馬。其中住宅項(xiàng)目1.6萬(wàn)平米，商業(yè)3萬(wàn)多平米，商業(yè)量大。1、在售項(xiàng)目檔次低，總體量較少，沒(méi)有真正的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目2個(gè)項(xiàng)目商品房二期施工面積1.3萬(wàn)平方米左右，其中新天地二期預(yù)計(jì)6000㎡，現(xiàn)推出20間銷售。交通家園二期預(yù)計(jì)7000㎡。2、房屋施工面積及新開工面積小，房地產(chǎn)發(fā)展尚待激活3、商品房銷售情況尚佳，年消化量4萬(wàn)㎡左右，年銷售率80%左右隨著自建房限制規(guī)定實(shí)施，住房市場(chǎng)化不斷提升，加之城市化的進(jìn)程加快，住房的需求將進(jìn)一步加大，所以整個(gè)小池的房地產(chǎn)前景還是比較廣闊的?？偨Y(jié)住宅的需求擴(kuò)大江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT通過(guò)區(qū)域差異，挖掘異地需求，論證市場(chǎng)前景3、區(qū)域房?jī)r(jià)剪刀差大，九江均價(jià)3600元/㎡，沒(méi)有低于3000元/㎡的項(xiàng)目，導(dǎo)致約有20%剛性需求客戶無(wú)法購(gòu)房1、目前35-40%九江客戶投資性置業(yè)，加大九江宣傳是項(xiàng)目快速消化突破口2、九江市市區(qū)人口65萬(wàn)，外來(lái)人口30萬(wàn)，需求巨大這一比例是沒(méi)有九江推廣的自然消化結(jié)果，加強(qiáng)在九江推廣比例則上升。擴(kuò)大九江宣傳充分挖掘九江需求江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT便利和舒適的日常居所在置業(yè)中的核心需求元素物業(yè)所體現(xiàn)的身份感和歸屬感便利的交通條件和物業(yè)配套方便子女教育更大的戶型和多的車位安靜、整潔的小區(qū)環(huán)境較低的買入價(jià)格和增值潛力卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價(jià)值優(yōu)美的自然環(huán)境和景觀精神的愉悅、閑適和放松創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式潛在的置業(yè)需求點(diǎn)物超所值的投資產(chǎn)品理想的度假、休閑空間九江客戶的消費(fèi)習(xí)慣方便感和便捷身份感和歸屬感注重財(cái)富積累和資產(chǎn)增值投資和消費(fèi)上的精細(xì)和理性對(duì)新事物和新生活方式的接受和期待住宅雖然自住型需求為主,九江客源比重較大，給我們以擴(kuò)大九江宣傳的契機(jī)客戶群難以最大化挖掘，是目前項(xiàng)目存在價(jià)格低，銷售量也上不去的原因，其中小池新天地在九江做了宣傳推廣，其客戶群體九江比例明顯提高。通過(guò)區(qū)域差異，挖掘異地需求，論證市場(chǎng)前景江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT通過(guò)項(xiàng)目性價(jià)比，挖掘市場(chǎng)巨大需求3、靈活的付款方式，進(jìn)一步擴(kuò)大客戶群1、本項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)2000元/㎡，僅比九江經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)1750元/㎡高出250元/㎡，具有高性價(jià)比。2、本項(xiàng)目中小戶型路線，總價(jià)低、首付低、月供低，花租房的錢購(gòu)房。面積單價(jià)總價(jià)首付2成貸款20年月供70㎡1800元/㎡12.6萬(wàn)2.6萬(wàn)10萬(wàn)614.3元江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT權(quán)力頂層財(cái)富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層本案的主力客群將來(lái)自于九江經(jīng)濟(jì)體系有穩(wěn)定收入的中低層。

其穩(wěn)定的收入而且較高及住房剛性需求已足以獨(dú)特成群，故我們又將其稱之為：

掌握財(cái)富升力的小資階層

◎占本案總客戶量的80％；目標(biāo)客群的性價(jià)比取向——有效鎖定客戶30萬(wàn)/套以上10-15萬(wàn)/套10萬(wàn)/套以下20-25萬(wàn)/套江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT方案一：純住宅社區(qū)——利潤(rùn)是2,741.3萬(wàn)元，但是安全性高，快速回籠資金。方案二：商業(yè)+住宅——利潤(rùn)是3,196.4萬(wàn)元，但是不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大，回籠資金慢。論證總結(jié)根據(jù)以上論證，建議走中小戶型路線，打造相對(duì)小池現(xiàn)有樓盤高檔的住宅社區(qū)，全面尋找900戶鉑金住戶。2種方案的優(yōu)劣對(duì)比√江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT一期目標(biāo)及推廣節(jié)點(diǎn)控制09年9月10年1月09年10月10年10月10年6月2010年1月開盤臨時(shí)咨詢處開放售樓處開放營(yíng)銷籌備階段造勢(shì)、炒作階段形象導(dǎo)入客戶體驗(yàn)階段形象強(qiáng)化開盤熱銷賣點(diǎn)訴求10年12月2期咨詢二期銷售開盤09年11月一期回籠資金目標(biāo)：5000萬(wàn)

江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT三期回籠資金目標(biāo)區(qū)域建筑類型總體量（㎡）單價(jià)（元/㎡）回籠資金（元）銷售時(shí)間銷售率一期商業(yè)區(qū)純商業(yè)8,7503,60029,925,00010年01月-10年10月95%住宅13,5001,60020,520,00095%二期洋房+小高層30,0001,85055,500,00010年10月-11年10月95%三期小高層23,9001,90045,410,00011年11月-12年08月95%合計(jì)

76,150

151,355,000

95%江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT如何達(dá)到銷售目標(biāo)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目形象定位中高端，打造小池房地產(chǎn)NO.1配置社區(qū)巴士解決交通屏障中小戶型設(shè)計(jì)，形成合力，做到總價(jià)低，首付低，月供低在九江宣傳，擴(kuò)大客戶群體，拉高銷售價(jià)格，提高銷售速度一江兩岸的潛力價(jià)值花租房的錢買房——?jiǎng)澦恪龑?dǎo)掀起九江全民在江北新區(qū)置業(yè)的浪潮（高于市場(chǎng)價(jià)300元/㎡原因？？？）如何達(dá)到我們目標(biāo)——尋找項(xiàng)目突破口江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT如何達(dá)到我們目標(biāo)——尋找項(xiàng)目突破口小池房地產(chǎn)處于起步階段，沒(méi)有規(guī)?；?、舒適化的小區(qū)長(zhǎng)江大橋收費(fèi)提高了置業(yè)居家的成本，長(zhǎng)江成為屏障客戶群體單一，難以擴(kuò)大，制約的房地產(chǎn)發(fā)展一江兩岸的區(qū)域價(jià)值訴求未到位，升值潛力難以體現(xiàn)九江與小池樓價(jià)剪刀差，價(jià)格是成為最大競(jìng)爭(zhēng)力需要成規(guī)模中高檔次社區(qū)解決業(yè)主的交通問(wèn)題充分挖掘九江客戶充分挖掘地域的升值潛力戶型面積中小定位，短平快市場(chǎng)有待激活，呼吁品質(zhì)社區(qū)的出現(xiàn)1、規(guī)劃建議2、項(xiàng)目定位3、戶型優(yōu)化4、園林綠化5、配套建議6、物業(yè)管理7、建筑風(fēng)格7大突破口江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT本項(xiàng)目目標(biāo)客群的特征已定居外地的原籍小池的投資客，黃梅縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資客重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶小池高收入階層

來(lái)源：九江，小池，黃梅職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、外出務(wù)工人員置業(yè)需求：二次置業(yè)、投資價(jià)值取向：喜歡城市生活、關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、居住環(huán)境品質(zhì)置業(yè)特征：炫耀性心理，同時(shí)關(guān)注實(shí)惠及保值增值性重要客戶群項(xiàng)目周邊及鄉(xiāng)村人群，九江中低收入人群來(lái)源：項(xiàng)目周邊居民，周邊鄉(xiāng)村，九江中低收入人群職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、醫(yī)生、教師等工薪階層置業(yè)目的：改善居住環(huán)境及滿足過(guò)渡性住房需求價(jià)值取向：關(guān)注區(qū)位、居住環(huán)境、教育、生活配套置業(yè)特征：有一定的儲(chǔ)蓄，但總額有限本地的年輕人，喜歡新鮮事物，比較理性、總價(jià)承受力有限核心客戶群江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT使用者Occupants年齡：25—35歲/職業(yè)：企事業(yè)單位有穩(wěn)定收入人士、工薪階層家庭結(jié)構(gòu)：新婚之家，三口之家宗旨Objects改善居住環(huán)境，追求健康生活/符合城市的發(fā)展節(jié)奏/追求社區(qū)生活目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objectives擁有自己的家/結(jié)婚成家立業(yè)組織Organizations決策參與人范圍大：家人、親友、同事運(yùn)作方Operations主觀意識(shí)強(qiáng)，不能被輕易打動(dòng)，但對(duì)價(jià)值認(rèn)同的產(chǎn)品決策較快時(shí)機(jī)Occasions社區(qū)形象深入人心/產(chǎn)品、環(huán)境能充分的展示通路Outlets報(bào)紙廣告、樓盤現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買置業(yè)行為模式——7’OS客層驗(yàn)證——這些客戶存在一定的共通性江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT規(guī)劃建議1、規(guī)劃建議2、項(xiàng)目定位3、戶型優(yōu)化4、園林綠化5、物業(yè)管理及配套如何達(dá)到我們目標(biāo)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT144米136米11F11F6F6F6F146米水系綠化帶景觀小高層多層18F方案一項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)單位一土地總面積38000㎡二容積率2.0

三總建筑面積79000㎡1住宅76000㎡2人防3000㎡四可銷售面積76000㎡1多層住宅30000㎡2小高層住宅41000㎡3商業(yè)5000㎡方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業(yè)6F6F6F6F5000㎡商業(yè)18F2000㎡中百超市3000㎡社區(qū)商業(yè)2層商業(yè)11F18F6F6F18F江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT戶型面積配比中小戶型，降低準(zhǔn)入門檻，縮短銷售周期，短平快銷售，迅速回籠資金，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業(yè)建筑類型體量（㎡）戶型面積（㎡）套數(shù)（戶）小高層290002房70-75400120003房120-125㎡110多層212002房65-7031488003房110-11580合計(jì)71000

904江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT投資成本估算方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業(yè)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業(yè)投資成本估算江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT方案一：中小戶型住宅+5000㎡配套商業(yè)投資收益估算銷售收入物業(yè)面積單位單價(jià)(元)總價(jià)(萬(wàn)元)多層30000.00㎡1850.05550.00小高層41000.00㎡1850.07585.00純商業(yè)5000.0㎡3600.01800.00小計(jì)76000.0㎡1965.114935.00預(yù)售項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷售收入

14,935.02開發(fā)成本

11,279.93利潤(rùn)總額(1)-(2)3,655.14所得稅(3)×25%913.85凈利潤(rùn)(3)-(4)2,741.36投資利潤(rùn)率(3)/(2)32.40%7投資凈利潤(rùn)率(5)/(2)24.30%江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT水系綠化帶116米144米136米38003400340060003600200018F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F146米水系綠化帶社區(qū)配套美食街中百超市娛樂(lè)廣場(chǎng)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)景觀小高層多層方案二：商業(yè)區(qū)+中小型住宅方案二項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)單位一土地總面積38000㎡二容積率2.0

三總建筑面積79150㎡1住宅53900㎡2人防3000㎡四可銷售面積76150㎡1多層住宅18500㎡2商業(yè)區(qū)多層13500㎡3純商業(yè)8750㎡4小高層住宅35400㎡江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT戶型面積配比建筑類型體量（㎡）戶型面積（㎡）套數(shù)（戶）小高層266002房70-7536588003房110-11580多層185002房65-70260商業(yè)區(qū)多層135003房115-120110合計(jì)67400

815方案二：商業(yè)區(qū)+中小型住宅江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT投資成本估算方案二：商業(yè)區(qū)+中小型住宅江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT投資成本估算方案二：商業(yè)區(qū)+中小型住宅江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT投資利潤(rùn)估算銷售收入物業(yè)面積單位單價(jià)(元)總價(jià)(萬(wàn)元)多層18500.00㎡1800.03330.00小高層35400.00㎡1800.06372.00商業(yè)區(qū)多層13500.00㎡1800.02430.00純商業(yè)8750.0㎡3600.03150.00小計(jì)76150.0㎡2006.815282.00預(yù)售項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷售收入

15,282.02開發(fā)成本

11,020.13利潤(rùn)總額(1)-(2)4,261.94所得稅(3)×25%1,065.55凈利潤(rùn)(3)-(4)3,196.46投資利潤(rùn)率(3)/(2)38.67%7投資凈利潤(rùn)率(5)/(2)29.00%方案二：商業(yè)區(qū)+中小型住宅江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT確定原則：滿足政府規(guī)劃要求：不能體現(xiàn)為住宅項(xiàng)目，與縣委、鎮(zhèn)政府的建筑形象相溶合差異性、品質(zhì)化：在風(fēng)格新穎，規(guī)劃適度超前，擴(kuò)大客源，吸引投資客整體規(guī)劃建議類mall街區(qū)布局院落式組團(tuán)住宅+總平布局特點(diǎn)目前國(guó)際流行布局，開放式邊界、休閑交互式空間居住區(qū)獨(dú)立式中庭，增加沿街商業(yè)面，提升商業(yè)及住宅綜合性價(jià)比針對(duì)方案二江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT規(guī)劃布局示意技術(shù)指標(biāo)1、占地57畝（38000㎡）2、容積率：2.03、建筑面積：76150㎡其中1）住宅：53900㎡a花園洋房：18500㎡b小高層：35400㎡

2）商業(yè)區(qū)：22250㎡a純商業(yè)（底商）：8750㎡b住宅：13500㎡水系綠化帶116米144米136米38003400340060003600200018F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F146米水系綠化帶社區(qū)配套美食街中百超市娛樂(lè)廣場(chǎng)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)景觀小高層花園洋房江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目開發(fā)建議——分三期步驟開發(fā)南面二期花園洋房一期商業(yè)區(qū)三期小高層底層商業(yè)+住宅形式設(shè)計(jì)，可單獨(dú)使用，亦可整體使用。江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT商業(yè)區(qū)建筑形態(tài)示意底層架空5米做純商業(yè)，2-3樓住宅，有天有地有花園的類別墅建筑形態(tài)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT商業(yè)區(qū)建筑形態(tài)示意建議單戶面積不宜過(guò)大，每層60㎡左右，總面積控制在180㎡江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT一層調(diào)高5米商鋪二、三層住宅樓層功能設(shè)置--可自由調(diào)整江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT提升了整體開闊性及檔次，降低了容積率。12米江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT商業(yè)區(qū)域面積業(yè)態(tài)美食街2200快餐、中西餐館、特色小吃、糕點(diǎn)房娛樂(lè)廣場(chǎng)2200網(wǎng)吧、酒吧、咖啡館、茶館、游樂(lè)室中百超市2000——社區(qū)配套2400棋牌室、干洗、藥店、美容美發(fā)、健身館、幼兒園合計(jì)8800——商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)指標(biāo)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目定位1、規(guī)劃建議2、項(xiàng)目定位3、戶型優(yōu)化4、園林綠化5、物業(yè)管理及配套如何達(dá)到我們目標(biāo)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT江北新區(qū)：一江兩岸，區(qū)縣共建。合并發(fā)展，人心所向，大勢(shì)所趨，并不是所有人看到了“一江兩岸”的居住前景，有人更看到了“區(qū)縣共建”后的財(cái)富未來(lái)。我們要告訴人們沿江發(fā)展的前景。軸心：目前105國(guó)道是貫通城東西和九江的軸線干道，從未來(lái)2-3年的片區(qū)發(fā)展情況看，打開城市向北發(fā)展的瓶頸，因此，本項(xiàng)目處于軸心之位。項(xiàng)目整體形象定位

江北新區(qū)——濱江生活軸心水岸生活康居示范工程新城市主義/原生態(tài)水岸生活/休閑生活/異域風(fēng)情/居住樣板關(guān)鍵詞：意大利風(fēng)情水岸金牌小鎮(zhèn)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT江畔·意大利·水岸生活元素關(guān)鍵字：萬(wàn)里長(zhǎng)江、原生態(tài)、高品質(zhì)、異域風(fēng)情案名特征：形象鮮明領(lǐng)先市場(chǎng)易于起勢(shì)包容性強(qiáng)領(lǐng)袖氣質(zhì)客戶容易記住方便展示推廣項(xiàng)目案名建議1、融入地址，特色鮮明，提高關(guān)注度，拉近與九江的心理距離。2、便于受眾記憶，特別是案場(chǎng)與售樓中心分開情況下，便于客戶產(chǎn)生區(qū)位認(rèn)3、便于推廣展示，更好的體現(xiàn)出一江兩岸的未來(lái)前景，便于在九江宣傳，體現(xiàn)出對(duì)美好生活的向往，體現(xiàn)出長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)的一種寓意；4、“北岸”體現(xiàn)水岸生活的優(yōu)雅閑適。潯陽(yáng)北岸案名詮釋：江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT備選案名在水一方長(zhǎng)江左岸江畔麗景江北春天印象威尼斯江北壹品與項(xiàng)目特點(diǎn)與定位密切相關(guān)，集中體現(xiàn)項(xiàng)目屬性和精神案名詮釋：1、靠近長(zhǎng)江，結(jié)合一種區(qū)域地點(diǎn)及品質(zhì)的認(rèn)知，體現(xiàn)區(qū)域生態(tài)價(jià)值；2、江北第一座高品質(zhì)建筑群落，而六號(hào)將成為一道風(fēng)景線，倒影長(zhǎng)江的樣板性建筑，體現(xiàn)出對(duì)美好生活的向往，體現(xiàn)出產(chǎn)品價(jià)值；3、提升傳播效果，即塑造一種使命、價(jià)值、榮耀，起到誘導(dǎo)效果4、跳脫單純的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面，有效區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，即在消費(fèi)者心中給項(xiàng)目一個(gè)市場(chǎng)定位長(zhǎng)江六號(hào)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT戶型優(yōu)化1、規(guī)劃建議2、項(xiàng)目定位3、戶型優(yōu)化4、園林綠化5、物業(yè)管理及配套如何達(dá)到我們目標(biāo)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT戶型格局建議類型客廳開間（㎡）主臥室開間（㎡）主臥面積（㎡）次臥面積（㎡）其他功能房（㎡）兩廳面積（㎡）70-80㎡2+1房3.9-4.23.3-3.414-1610-12827-3090-100㎡2+1房4-4.33.4-33房4.3-4.53.5-3.616-2012--141235商業(yè)開間：4.0-5.0進(jìn)深：8-12層高：5米戶型格局設(shè)計(jì)建議1、衛(wèi)生間面積控制在4—6㎡，廚房不高于6㎡；2、考慮干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)；3、細(xì)節(jié)上考慮切忌犯沖等風(fēng)水問(wèn)題江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT方正：戶型強(qiáng)調(diào)規(guī)整實(shí)用，盡量減少公攤和交通面積。功能房要多：要盡量增加功能房，如麻將室、陽(yáng)光房、保姆室等（即“+1房”），功能房開間可壓縮?？蛷d朝向：客廳及主臥要求必須布置在南向，而且觀景要求也主要是布局在這兩個(gè)功能房里?？照{(diào)機(jī)位：客廳及臥室均要考慮空調(diào)機(jī)位，并結(jié)合立面做好美觀效果。

生活陽(yáng)臺(tái):宜考慮生活陽(yáng)臺(tái)（2㎡左右），上有上下水布置水池和洗衣機(jī)位。戶型設(shè)計(jì)要求江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT飄窗：突出本項(xiàng)目?jī)?nèi)外景的優(yōu)勢(shì)，可采用觀景陽(yáng)臺(tái)和落地式飄窗等設(shè)計(jì)手法。但位置與數(shù)量應(yīng)該合理、勿濫。豪華戶型：豪華型戶型要求有入戶花園，5.1開間客廳，3.9以上開間主臥，獨(dú)立書房，步入式衣帽間，豪華主臥衛(wèi)生間等客廳朝向：送面積：如（1）落地式凸窗（2）2.４米以上大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)（3）落地式轉(zhuǎn)角景觀窗等。戶型設(shè)計(jì)要求產(chǎn)品定位——戶型優(yōu)化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT創(chuàng)新點(diǎn)戶型大露臺(tái)飄窗落地景觀窗大衣櫥入戶花園雙陽(yáng)臺(tái)三陽(yáng)臺(tái)花架２房/3房√√

√√√

項(xiàng)目戶型特點(diǎn)說(shuō)明江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT花園洋房設(shè)計(jì)層數(shù)為5層，分為南北兩個(gè)入戶口，南入口首層通過(guò)獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式，2層以上的樓層通過(guò)外接樓梯進(jìn)入家中，區(qū)別在于2層入戶是在露臺(tái)，而3、4層則是在樓梯間。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過(guò)堂式的“回家感覺(jué)”，使家的歸屬感更強(qiáng)。二樓入戶露臺(tái)外掛樓梯一樓入戶花園庭院巧妙的入戶方式江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT門廳的格調(diào)感覺(jué)空中花園的體驗(yàn)門廳/空中花園江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT底層架空的泛會(huì)所空間底層架空，將來(lái)的泛會(huì)所空間/車位文化藝術(shù)體驗(yàn)的會(huì)所空間架空層車庫(kù)空間，人車分流江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT情景房設(shè)置于首層，可用作書房、茶室、客房等功能，位于客廳的外部，入口的旁邊，為了更好地增加室內(nèi)的“情趣性”也可以和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。陽(yáng)光茶室情景房入戶花園情景房江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT設(shè)計(jì)出每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)，獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展：花園和露臺(tái)能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。并且公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。由于層層退臺(tái)，使樓間距加大，更便于全年可享受陽(yáng)光。獨(dú)特的露臺(tái)空間江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT戶型特色——室內(nèi)外的小型私家花園或迷你陽(yáng)臺(tái)在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)外增設(shè)可供種植的空間頂層設(shè)露臺(tái)增添情趣與特色與園林相呼應(yīng)細(xì)節(jié)創(chuàng)新－－入戶花園、景觀陽(yáng)臺(tái)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT送大露臺(tái)，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間。送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計(jì)死角形成的公攤的面積南北錯(cuò)位陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，可不計(jì)面積贈(zèng)送，增加超值感。送“能跳舞的大陽(yáng)臺(tái)”送屋頂花園送入戶花園挖掘橫向附加值，多重贈(zèng)送面積。江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT180度外飄窗，景觀主臥環(huán)球翡翠灣2房2廳1衛(wèi)96平米270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值。65平兩房?jī)蓮d一衛(wèi)倒凸窗贈(zèng)送180度/270度凸窗增加可使用空間，提高舒適度 戶型創(chuàng)新參考江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT贈(zèng)送內(nèi)陽(yáng)臺(tái)與大露臺(tái)增加可使用空間，提高舒適度 江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT中海塞納麗舍136平2房2廳2衛(wèi)：空中花園：拉近家與自然的距離，贈(zèng)送面積提高附加值入戶花園作為居室內(nèi)外過(guò)渡性空間，可以賦予多樣性的功能：會(huì)客、小憩、綠化等，對(duì)生活空間進(jìn)行了創(chuàng)新。陽(yáng)光房間：享受陽(yáng)光的沐浴，享受舒適人生運(yùn)用入戶花園、空中花園和陽(yáng)光房，使高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT——花架贈(zèng)送戶型創(chuàng)新參考江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT說(shuō)明：提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。戶型空間建議——強(qiáng)調(diào)空間劃分商業(yè)區(qū)的住宅可考慮，小復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型；商業(yè)部分后還可以整體以小TOWNHOUSE的產(chǎn)品形態(tài)出售。戶型創(chuàng)新參考江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT南北通透入戶花園錯(cuò)位陽(yáng)臺(tái)工人房落地飄窗空中花園編號(hào)套型套型建筑面積其中套內(nèi)建筑面積公攤面積花園面積備注A-a四室兩廳三衛(wèi)153.1125.413.514.2陽(yáng)臺(tái)花園面積按照50%計(jì)入套型建筑面積江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT現(xiàn)代歐式板式小高層高實(shí)用率、高附加值、無(wú)遮景觀、高得房率；江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT奇偶錯(cuò)層小高層參考江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT園林建議1、規(guī)劃建議2、項(xiàng)目定位3、戶型優(yōu)化4、園林綠化

5、物業(yè)管理及配套如何達(dá)到我們目標(biāo)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT一心一帶二主題十院落景觀布局示意一心：中庭花園（音樂(lè)綠洲）一帶：地中海水主題綠化帶二主題：地中海水主題綠化帶音樂(lè)綠洲中庭花園s十院落：每一棟前面設(shè)置一個(gè)院落，并送給一樓部分院落。景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT規(guī)劃示意：主入口18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶在主出口入口外延靠二環(huán)路設(shè)置區(qū)域中心廣場(chǎng)，以廣場(chǎng)作為出入口與景觀焦點(diǎn)，一舉兩得。景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶本小區(qū)將以水景以為主軸景觀，因此在入口景觀處將以水池道路延伸，起到屏風(fēng)和過(guò)度的作用規(guī)劃示意：入口景觀軸景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶中庭花園:音樂(lè)綠洲，在社區(qū)中心，建立一個(gè)集運(yùn)動(dòng)鍛煉（分老人小孩，中青年)，休閑，親水、親地，交往溝通于一體的中心廣場(chǎng)作為整個(gè)社區(qū)的太極點(diǎn)，凝聚社區(qū)向心力；規(guī)劃示意：一心一主題——音樂(lè)綠洲中庭花園景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶水景觀帶:利用排水渠打造一條集意式藝術(shù)小品、水景、雕塑、主題文化于一體的地中海水主題景觀帶；并與中庭花園一并相連規(guī)劃。規(guī)劃示意：一帶一主題——地中海水景觀帶景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT規(guī)劃示意：八院落18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶院落：每棟房子前面就是一個(gè)主題院落，以景觀節(jié)點(diǎn)將以休閑設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施為主，更注重兒童的歡樂(lè)場(chǎng)所。景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT以生動(dòng)的雕塑來(lái)使整個(gè)社區(qū)景觀充滿活力、靈動(dòng)與樂(lè)趣。18F18F11F11F6F6F6F6F3F3F3F3F3F2F水系綠化帶規(guī)劃示意：雕塑點(diǎn)綴景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT規(guī)劃示意：配套小區(qū)內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃幼兒園診所戶外健身設(shè)施兒童游樂(lè)設(shè)施閱覽室健身室景觀布局江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT要訣：赴沿海購(gòu)買即將淘汰的雙層巴士將其改裝成開放式移動(dòng)售樓處，內(nèi)置小模型及相關(guān)資料，具備移動(dòng)廣告與售樓處功能，可去周邊郊縣進(jìn)行營(yíng)銷推廣，此乃全國(guó)營(yíng)銷首例，必將引起轟動(dòng)。移動(dòng)看樓專車啟示：倫敦奧組委在北京奧運(yùn)會(huì)上利用雙層巴士所做的8分鐘展示江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)園區(qū)特色且最大程度發(fā)揮外部自然景觀特色體現(xiàn)人文化、立體感重視人的參與性考慮維護(hù)成本園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT避免使用大面積水景，因其建造及維護(hù)成本高開闊簡(jiǎn)明，體現(xiàn)空間感、流動(dòng)性注意點(diǎn)與面的結(jié)合與綠色景觀協(xié)調(diào)合一多采用北方常綠植物避免使用熱帶植物、大片綠地等不易維護(hù)園林要素園林空間設(shè)計(jì)

——體現(xiàn)活性、立體綠化園林設(shè)計(jì)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT少量底層外廊道或部分架空低層屋頂綠化每層電梯大堂綠化立體綠化和空中共享空間園林空間設(shè)計(jì)

——體現(xiàn)活性、立體綠化園林設(shè)計(jì)架空層綠化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT園林對(duì)內(nèi)是鼓勵(lì)積極參與的、親切的、融洽的。水景示意：突出變化和參與性；強(qiáng)調(diào)造價(jià)及維護(hù)費(fèi)用：掬水即可，無(wú)需引入大規(guī)模水體低成本水景園林、街道家具園林空間設(shè)計(jì)

——體現(xiàn)活性、立體綠化園林設(shè)計(jì)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT意大利風(fēng)景藝術(shù)園林園林風(fēng)格意大利風(fēng)景藝術(shù)園林，營(yíng)造如畫的風(fēng)景，使人置身于畫，生活在風(fēng)景中。園林設(shè)計(jì)吸納威尼斯水城的自由流漫、佛羅倫薩的文化藝術(shù)、米蘭的時(shí)尚經(jīng)典、羅馬的古樸返真等眾多格調(diào)，在對(duì)自然的贊美中，加入了豐富的想像辦和富于變化的生動(dòng)造型，展露出亞平寧風(fēng)情的醇美。江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT智能化物業(yè)管理1、規(guī)劃建議2、項(xiàng)目定位3、戶型優(yōu)化4、園林綠化5、物業(yè)管理及配套如何達(dá)到我們目標(biāo)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT智能化系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)化LAN寬帶信息網(wǎng)入戶，每戶10兆帶寬每戶2個(gè)有線電視插座；高速雙向多功能有線電視網(wǎng)，VOD視頻點(diǎn)播安全防范系統(tǒng)電子巡邏系統(tǒng)可視電子對(duì)講訪客系統(tǒng)中央電子監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外線探測(cè)警報(bào)和緊急廣播系統(tǒng)車輛管理電子數(shù)據(jù)化設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)水、電、熱、照明設(shè)備監(jiān)視電梯工作狀態(tài)監(jiān)視物業(yè)管理系統(tǒng)電子公告牌系統(tǒng)三表出戶或提供遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)關(guān)鍵詞：安全、科技物業(yè)管理-----智能化管理物業(yè)管理江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT小區(qū)智能化運(yùn)用優(yōu)秀物業(yè)管理公司物業(yè)管理-----智能化管理物業(yè)管理江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬(wàn)能IC卡周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)管理-----智能化管理物業(yè)管理江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT價(jià)格定位1、價(jià)格定位2、銷售目標(biāo)節(jié)奏3、賣點(diǎn)提煉4、推廣策略5、促銷活動(dòng)建議6、包裝策略怎么銷售達(dá)到利潤(rùn)最大化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT導(dǎo)入期推廣期成熟期價(jià)格提價(jià)的支撐：開盤熱銷樣板房展示到位新房源的推出景觀展示到位客戶積累量的支持市場(chǎng)需求的支撐樹立價(jià)格標(biāo)桿；入市價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期小步快跑，快速滾動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速資金回籠創(chuàng)造開盤熱銷效應(yīng)，聚集人氣產(chǎn)品盡量拉開差距，不產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市期價(jià)格預(yù)測(cè)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT價(jià)格建立及調(diào)整策略價(jià)格策略：平開高走、小步快跑，建立自有價(jià)格體系商業(yè)：3600元/㎡左右，住宅：1800元/㎡左右，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要，配合銷售進(jìn)度安排，進(jìn)行價(jià)格隱性調(diào)整。幅度：每次上調(diào)幅度為3～5％左右建議項(xiàng)目銷售價(jià)格確定價(jià)格預(yù)測(cè)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT一、蓄勢(shì)階段：入市價(jià)格低開，低于市場(chǎng)預(yù)期，保障基本利潤(rùn)，快速回籠資金，形成熱銷效應(yīng)，尋找適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)提升價(jià)格。二、開盤強(qiáng)銷階段：樹立價(jià)格標(biāo)竿，標(biāo)準(zhǔn)為景觀、位置、戶型較佳的單元。不斷拉升價(jià)格試探市場(chǎng)，走向高潮。三、尾盤期：

如果銷售面臨較為嚴(yán)重的壓力時(shí)，采取階段式促銷價(jià)格策略詳敘江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT銷售目標(biāo)節(jié)奏1、價(jià)格定位2、銷售目標(biāo)節(jié)奏3、賣點(diǎn)提煉4、推廣策略5、促銷活動(dòng)建議6、包裝策略怎么銷售達(dá)到利潤(rùn)最大化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT區(qū)域建筑類型體量（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）住宅區(qū)小高層35400180063,720,000花園洋300,000商業(yè)區(qū)純商業(yè)8750360031,500,000住950,000合計(jì)

76150

151,470,000項(xiàng)目銷售總銷：1.5億

銷售目標(biāo)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT營(yíng)銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想漸進(jìn)式、持續(xù)的樹立區(qū)域形象，形成項(xiàng)目品牌傳播；配合開盤期爆發(fā)式營(yíng)銷；開盤配合充分的客戶積淀、局部現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)展示、大規(guī)模及未來(lái)藍(lán)圖展示，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心；此后，通過(guò)分階段現(xiàn)場(chǎng)亮點(diǎn)展示，爭(zhēng)取價(jià)值最大化的價(jià)格策略；宣傳節(jié)奏：宣傳主題：至始至終貫穿一條主線——產(chǎn)品創(chuàng)新+江景+異域文化；展示：“未來(lái)前景——江北新區(qū)+社區(qū)實(shí)景+樣板房”；賣點(diǎn)宣傳：“形象宣傳——實(shí)質(zhì)賣點(diǎn)”；渠道營(yíng)銷節(jié)奏：開盤前：多種渠道立體組合；開盤后：主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷+活動(dòng)營(yíng)銷挖掘客戶；江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT2期洋房+小高1期商業(yè)區(qū)3小高層開發(fā)銷售順序：1→2→3

1號(hào)商業(yè)區(qū)啟動(dòng)，商業(yè)+住宅聯(lián)動(dòng)銷售，并提高的住宅的價(jià)值，并做好一期形象。2洋房區(qū)域，建筑速度較快，且市場(chǎng)對(duì)多層受眾較多。有利于低開高走，避開小高層、高層的現(xiàn)行的低價(jià)的局限。逐步過(guò)渡，牽引過(guò)渡到高層開發(fā)。3小高層區(qū)域，滿足價(jià)值的最大需要。工程要有示范性質(zhì)，建議“建筑未動(dòng)、景觀先行”，沿105國(guó)道用圍墻圈起來(lái)，作為廣告墻并做好水景觀綠化帶。采取滾動(dòng)式銷售開發(fā)，便于加快資本周轉(zhuǎn)和資金回籠，盡可能規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。分三期銷售（預(yù)計(jì)2.5年）江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT營(yíng)銷工作節(jié)奏安排（銷售周期2.5年）10年1月-11年1月09年11月-12月09年8-10月時(shí)間階段目標(biāo)銷售節(jié)奏展示、工程符合銷售條件實(shí)景園林展示營(yíng)銷中心到位、展示區(qū)包裝圍墻、導(dǎo)示、銷售物料完成工程進(jìn)度派籌期醞釀期持銷期營(yíng)銷強(qiáng)度營(yíng)銷費(fèi)用比40%30%11年2月-12年-2月強(qiáng)銷期20%商業(yè)區(qū)銷售，建立項(xiàng)目形象，引起市場(chǎng)關(guān)注客戶充分感知認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值，完成蓄客目標(biāo)有效銷售小高層有效銷售洋房部分小高房源12年3-8月整體現(xiàn)房展示清盤期10%售罄江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT報(bào)紙廣告銷售檢討項(xiàng)目結(jié)案項(xiàng)目總結(jié)未成交客戶分析及追蹤清盤期報(bào)紙廣告銷售員及客戶隊(duì)伍宣傳有希望客戶再過(guò)濾對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采順勢(shì)而為的機(jī)動(dòng)作法阻力產(chǎn)品促銷困難產(chǎn)品突破強(qiáng)銷未成交客戶分析及追蹤持續(xù)期報(bào)紙廣告短信廣告戶外廣告DM廣告來(lái)人來(lái)電最后過(guò)濾實(shí)施銷售控制舉辦宣傳活動(dòng)，配合報(bào)紙等媒體媒體廣告發(fā)布充分掌握案情發(fā)展擴(kuò)大宣傳面，開發(fā)潛在客源延續(xù)公開期熱潮進(jìn)入第二階段強(qiáng)銷集中掌握來(lái)人來(lái)電之成交強(qiáng)銷期定點(diǎn)廣告牌DM派發(fā);報(bào)紙、短信、電視、網(wǎng)絡(luò)廣告等媒體發(fā)布全面啟動(dòng)說(shuō)明書、平面圖冊(cè)完成樣板房裝飾電話拜訪客戶公告進(jìn)度做先期銷售定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)及追蹤報(bào)紙廣告、現(xiàn)場(chǎng)指示牌、旗幟等完成到位入駐接待中心派籌期工地圍墻看板重點(diǎn)據(jù)點(diǎn),戶外形象廣告,VI體系設(shè)計(jì)完成售樓部裝修現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)及施工申請(qǐng)水電及售樓電話廣告宣傳作業(yè)程序確定區(qū)域性布置定點(diǎn)廣告牌銷售看板制作完成銷售準(zhǔn)備：完成各項(xiàng)銷售工具之發(fā)包施工耳語(yǔ)傳播醞釀確立企劃方案細(xì)部?jī)?nèi)容醞釀期具體推廣手段執(zhí)行目的階段實(shí)施派籌：掌握既有客戶資料先期成交完成現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作傳達(dá)本案進(jìn)場(chǎng)前銷售信息各階段銷售的工作安排江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT一期推廣節(jié)點(diǎn)控制09年9月10年1月09年10月10年10月10年6月2010年1月開盤臨時(shí)咨詢處開放售樓處開放營(yíng)銷籌備階段造勢(shì)、炒作階段形象導(dǎo)入客戶體驗(yàn)階段形象強(qiáng)化開盤熱銷賣點(diǎn)訴求10年12月2期咨詢二期銷售開盤09年11月一期回籠資金目標(biāo)：5000萬(wàn)

江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT賣點(diǎn)提煉1、價(jià)格定位2、銷售目標(biāo)節(jié)奏3、賣點(diǎn)提煉4、推廣策略5、促銷活動(dòng)建議6、包裝策略怎么銷售達(dá)到利潤(rùn)最大化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT八大產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升點(diǎn)預(yù)計(jì)開盤均價(jià)：1600元/平米全盤實(shí)收均價(jià)：1800元/平米二：原生態(tài)水岸名居四：產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新+低總價(jià)五：精致意式風(fēng)情園林七：科技節(jié)能品質(zhì)建筑三：高質(zhì)感的異域建筑八：優(yōu)秀的物業(yè)管理一：江北新區(qū)原始股六：完善而其具有檔次的配套江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT戶型優(yōu)化為核心賣點(diǎn)每戶送露臺(tái)，戶戶有花園戶型的創(chuàng)新N+1房115%實(shí)用率每戶送15%的面積江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT有人靜觀事物發(fā)展，有人選擇發(fā)展事物追逐價(jià)值還是創(chuàng)造價(jià)值，這是個(gè)問(wèn)題！長(zhǎng)江一號(hào)，據(jù)守江北潛力板塊，一江兩岸開發(fā)的核心區(qū)域，不斷提高區(qū)域居住品位，靠近原生態(tài)萬(wàn)里長(zhǎng)江，健康價(jià)值渾然天成，沿江物業(yè)情景升級(jí)……完全契合資訊時(shí)代菁英生活的發(fā)展觀。菁英貴族·發(fā)展觀菁英時(shí)代，后都市生活一江兩岸——江北新區(qū)，后都市，大價(jià)值。江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT長(zhǎng)江邊的意大利風(fēng)情水岸小鎮(zhèn)江北新區(qū)，北岸公館——上風(fēng)尚水，水尚生活江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT推廣策略1、價(jià)格定位2、銷售目標(biāo)節(jié)奏3、賣點(diǎn)提煉4、推廣策略5、促銷活動(dòng)建議6、包裝策略怎么銷售達(dá)到利潤(rùn)最大化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT我們?nèi)绾螌ふ铱蛻粑覀內(nèi)绾我I(lǐng)客戶我們?nèi)绾未俪山灰渍故静呗詫I(yè)服務(wù)價(jià)格策略現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)看房專車客戶甄別廣告策略品牌策略活動(dòng)策略項(xiàng)目主要市場(chǎng)推廣策略：尋找、引領(lǐng)、促成等三個(gè)步驟，實(shí)現(xiàn)客戶吸引、到位及成交江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT告知造勢(shì)推廣的目的或任務(wù)：活動(dòng)造勢(shì)媒體造勢(shì)

我們的推廣策略的創(chuàng)新將著力體現(xiàn)在造勢(shì)策略的突破上，顛覆整個(gè)城市的聽覺(jué)和視覺(jué)。推廣策略形成知名度和美譽(yù)度媒體推廣什么內(nèi)容各種媒體如何運(yùn)用江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT建立區(qū)域形象標(biāo)桿首先樹立強(qiáng)勢(shì)高端物業(yè)形象以價(jià)格界定形象強(qiáng)勢(shì)建立形象與客戶重度溝通高展示標(biāo)準(zhǔn)沖擊目標(biāo)客戶群大事件營(yíng)銷聚集人氣，擴(kuò)大影響力實(shí)景展示、配套先行區(qū)域準(zhǔn)壟斷秀出看得見的未來(lái)生活建立區(qū)域強(qiáng)勢(shì)影響力取勢(shì)展示根據(jù)核心賣點(diǎn)，營(yíng)銷戰(zhàn)略采取：高端取勢(shì)+壟斷式包裝江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT戶外廣告報(bào)紙廣告雜志廣告軟文廣告報(bào)媒以當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)為主,前期可適當(dāng)輔以形象宣傳,主要以項(xiàng)目投資價(jià)值為主,用軟硬結(jié)合的形式,引爆市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)以房地產(chǎn)信息網(wǎng)為主,并輔以搜房,進(jìn)行項(xiàng)目宣傳及投資價(jià)值炒作、建立項(xiàng)目網(wǎng)站進(jìn)行有效引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)展示通過(guò)鋪面、銷售中心、建筑材料以及項(xiàng)目硬件配套設(shè)施等實(shí)景展示增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心片區(qū)戶外周邊主要道路或高速路主要路段設(shè)置路旗、導(dǎo)視牌、條幅和廣告牌吸引客戶?；顒?dòng)推廣通過(guò)業(yè)主論壇、美食節(jié)、抽獎(jiǎng)、游戲互動(dòng)等一系列推廣活動(dòng)促銷并擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度。現(xiàn)場(chǎng)展示其他：短信、夾報(bào)、電信待機(jī)廣告……立體媒體廣告廣告推廣策略，集中轟炸江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT營(yíng)銷費(fèi)用（總銷售額的1.5%－2.5%）常規(guī)媒體廣告:40%（短信、報(bào)紙、雜志、電視、電臺(tái)、戶外廣告牌……）工地包裝:20%（工地圍墻、廣告牌、路標(biāo)、燈箱、旗幟、掛布、橫幅……)推廣活動(dòng):15%（新聞、記者、項(xiàng)目工程發(fā)布會(huì)、研討會(huì)、聯(lián)誼活動(dòng)、展銷會(huì)、大型造勢(shì)活動(dòng)……）銷售工具：10%（樓書、DM、模型、三維動(dòng)畫）直銷:15%(直郵、直銷、展會(huì)……)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算=1.5億X1.5%=225萬(wàn)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT促銷活動(dòng)1、價(jià)格定位2、銷售目標(biāo)節(jié)奏3、賣點(diǎn)提煉4、推廣策略5、促銷活動(dòng)建議6、包裝策略怎么銷售達(dá)到利潤(rùn)最大化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略講究短平快，充分調(diào)動(dòng)一切營(yíng)銷資源，集中在一個(gè)階段向市場(chǎng)進(jìn)行轟炸；制造一種集中策略，采取密集市場(chǎng)攻略，就是在短平快的原則中所講的集中所有營(yíng)銷資源，劃定客戶層次與地理居住區(qū)域，將所有營(yíng)銷資源通過(guò)最短、最有效的方式達(dá)到目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)銷售。銷售策略江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT銷售策略——SP活動(dòng)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT活動(dòng)原則：保持每月一大活動(dòng)，每周一小活動(dòng)活動(dòng)思路：針對(duì)不同客戶舉行不同活動(dòng)，有效的形成老帶新，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)成交率的提高，社會(huì)影響力的建立活動(dòng)要求：活動(dòng)需要現(xiàn)場(chǎng)展場(chǎng)（模型、物料）重新調(diào)整，形成可舉行大活動(dòng)的場(chǎng)地開盤活動(dòng)節(jié)假日優(yōu)惠促銷……交響樂(lè)演出活動(dòng)模特表?yè)P(yáng)、皮草秀……節(jié)假日優(yōu)惠促銷通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)促銷能吸引更多客戶到現(xiàn)場(chǎng)，刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT活動(dòng)二：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)以產(chǎn)品發(fā)布會(huì)制造項(xiàng)目的稀缺，可遇不可求活動(dòng)一：VIP客戶產(chǎn)品品鑒會(huì)通過(guò)舉辦VIP客戶產(chǎn)品品鑒會(huì)，營(yíng)造項(xiàng)目高端形象，提升高端客戶凝聚力，形成口碑傳播活動(dòng)三：業(yè)主答謝宴會(huì)助借成交業(yè)主口碑，深度挖掘羊群效應(yīng)的最大功效項(xiàng)目營(yíng)銷策略——活動(dòng)營(yíng)銷/情感營(yíng)銷，建立口碑效應(yīng)，形成“圈子”江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT形式：論壇/發(fā)布會(huì)/講座主題：“產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)”人員：政府要員、媒體、準(zhǔn)客戶、物業(yè)公司、規(guī)劃院和工程公司等參加目的：1、啟發(fā)全社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的重新想象挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，增進(jìn)項(xiàng)目的美譽(yù)和引導(dǎo)市民居住選擇方向。2、通過(guò)解說(shuō)規(guī)劃、戶型、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等，把發(fā)布會(huì)辦成一個(gè)小型派籌會(huì)，達(dá)到銷售目的。推廣策略——活動(dòng)造勢(shì)充分展示領(lǐng)先的戶型創(chuàng)新—N+1房，百變空間，115%使用率時(shí)間節(jié)點(diǎn)：（開盤前）產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT推廣策略——活動(dòng)造勢(shì)活動(dòng)地點(diǎn)：案場(chǎng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：進(jìn)場(chǎng)后操作流程：1、全市范圍內(nèi)招募設(shè)計(jì)單位參與裝修設(shè)計(jì)；2、以裝修實(shí)物為評(píng)選對(duì)象；3、邀請(qǐng)客戶及社會(huì)各界人事前來(lái)參觀評(píng)分；4、評(píng)出1、2、3名予以發(fā)放證書和獎(jiǎng)勵(lì)。5、開發(fā)商給每家公司提供5萬(wàn)塊裝修金，其他裝修費(fèi)用裝修公司自行解決，呆樣板房售出后結(jié)清剩余裝修費(fèi)用?；ハ鄮?dòng)，大眾參與評(píng)審，起到提高項(xiàng)目人氣，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力；以最低的成本獲得最好的宣傳效果；活動(dòng)目的：裝修設(shè)計(jì)大賽江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT互相帶動(dòng)，起到提高項(xiàng)目人氣，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力；推行各項(xiàng)促銷活動(dòng)，老客戶帶動(dòng)新客戶；達(dá)到間接促進(jìn)銷售的目的；睦鄰活動(dòng)，提高社區(qū)“家”氛圍?；顒?dòng)目的：活動(dòng)地點(diǎn)：案場(chǎng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：開盤后根據(jù)實(shí)際情況定奪活動(dòng)內(nèi)容：1、自助酒會(huì)；2、抽獎(jiǎng)活動(dòng)；3、才藝表演。邀請(qǐng)對(duì)象：客戶、設(shè)計(jì)院、媒體等推廣策略——活動(dòng)造勢(shì)答謝酒會(huì)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT客戶通訊——情感營(yíng)銷關(guān)鍵詞：項(xiàng)目進(jìn)度、生活、情感、養(yǎng)生、文化、升值

客戶通訊是所有可以使用的推廣工具中，唯一完全掌握在開發(fā)商手中的媒體，是開發(fā)商的喉舌，內(nèi)容編輯方面具備極強(qiáng)的靈活性和可控性；客戶通訊作為客戶體驗(yàn)方式之一，具有不受時(shí)間限制、空間限制的特點(diǎn)，是開發(fā)商與客戶保持良好溝通互動(dòng)的橋梁。作為客戶體驗(yàn)之旅的延伸，客戶通訊具備兩個(gè)不可替代的優(yōu)點(diǎn)：銷售策略江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT銷售策略大派籌是最有效的集中銷售方式派籌解籌銷售模式是目前最成熟的營(yíng)銷手段派籌營(yíng)銷適用于鄱陽(yáng)一號(hào)項(xiàng)目的營(yíng)銷集中體現(xiàn)開發(fā)商和項(xiàng)目的品牌實(shí)力與形象。利用高度集中的人氣一次性最大限度地銷售房源。造成轟動(dòng)效應(yīng)，為后續(xù)銷售、清盤打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。尤其適用于滾動(dòng)銷售的產(chǎn)品。大派籌時(shí)間節(jié)點(diǎn)：進(jìn)場(chǎng)開始（開盤前3個(gè)月）江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPTVIP客戶（限時(shí)優(yōu)惠）的組織經(jīng)驗(yàn)獲得通過(guò)VIP能更好的篩選客戶，提升消費(fèi)檔次客戶甄別推出這種類似誠(chéng)意金的形式，是對(duì)項(xiàng)目銷售“投石問(wèn)路”的一種方式。根據(jù)開盤前訂金的數(shù)量，推斷出項(xiàng)目在市場(chǎng)上反映與客戶對(duì)樓盤的歡迎程度，發(fā)展商可及時(shí)對(duì)銷售價(jià)格作出適度調(diào)整，有效地避免因銷售價(jià)格定位不準(zhǔn)而令準(zhǔn)買家望而卻步所可能造成的損失同時(shí)，VIP卡的發(fā)售有利于開盤當(dāng)天集中快速成交，控制把握現(xiàn)場(chǎng)氣氛。在開盤前三個(gè)月進(jìn)行VIP客戶的組織，向有意向購(gòu)買本項(xiàng)目的消費(fèi)者發(fā)放VIP卡，VIP辦的越早優(yōu)惠就越多，此即為誠(chéng)意金，持有VIP卡的準(zhǔn)客戶可享受在開盤前一周提前看樓及拿到樓書等相關(guān)資料，并優(yōu)先獲得合意單元選擇權(quán)。江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT包裝展示1、價(jià)格定位2、銷售目標(biāo)節(jié)奏3、賣點(diǎn)提煉4、推廣策略5、促銷活動(dòng)建議6、包裝策略怎么銷售達(dá)到利潤(rùn)最大化江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT自身景觀展示:以項(xiàng)目外部豐富的自然景觀和內(nèi)部園林景觀展示，凸現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)越品質(zhì)。項(xiàng)目建筑展示：通過(guò)項(xiàng)目建筑外立面，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)。建筑立面展示樓體展示外墻展示生活氛圍展示:以會(huì)所的生活配套為展示要點(diǎn)。包裝展示:突出營(yíng)銷中心樣板房的展示.主要通過(guò)包裝物料的材質(zhì)/設(shè)計(jì)的品質(zhì)感.配套展示園林展示售樓處展示樣板房展示裝修標(biāo)準(zhǔn)展示物管展示綜合展示系統(tǒng)舍得為客戶看得見的地方投入，就會(huì)博取信任，收獲大回報(bào)“未來(lái)的生活看得見”！江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目地塊包裝圍墻尺寸3米以上，提升形象，彰顯氣勢(shì)城界清晰，領(lǐng)地感突出圍擋關(guān)鍵詞：大氣、現(xiàn)代、品味、視覺(jué)張力大尺度的圍擋彰顯開發(fā)商實(shí)力，穩(wěn)固客戶信心，將項(xiàng)目信息最大限度的展示給客戶，實(shí)現(xiàn)信息的實(shí)時(shí)傳遞?？蛻舻捏w驗(yàn)之旅是從道旗、圍擋開始的。。。。江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT圍墻圍板大型條幅樓體、商業(yè)廣場(chǎng)包裝示意主要道路的路旗等識(shí)別系統(tǒng)樓體外包裝，導(dǎo)視系統(tǒng)舍得為客戶看得見的地方投入，就會(huì)博取信任，收獲大回報(bào)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT高速公路條幅立柱廣告牌道路廣告牌車體廣告牌戶外廣告媒介舍得為客戶看得見的地方投入，就會(huì)博取信任，收獲大回報(bào)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT商鋪平面圖商業(yè)的logo及案名宣傳手冊(cè)海報(bào)、宣傳單張宣傳資料江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT售樓處建議方案如下：主體色調(diào)為：簡(jiǎn)潔、通透、暢快；以室內(nèi)綠化+室外綠化為輔助核心以玻璃幕墻+白色調(diào)地磚+燈光為主要形象售樓部包裝建議總體建設(shè)核心：花少錢，做出大形象關(guān)鍵詞：水岸生活、都市、品味、親切、超前、遠(yuǎn)見、投資價(jià)值江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT體現(xiàn)現(xiàn)代、科技、時(shí)尚、品味感。售樓中心：外部大氣尊貴；內(nèi)部精致、典雅舍得為客戶看得見的地方投入，就會(huì)博取信任，收獲大回報(bào)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目經(jīng)理辦公區(qū)域模型展示區(qū)展示、演示資料洽談區(qū)入口空間室外休息洽談茶座咨詢臺(tái)、接待臺(tái)休息更衣財(cái)務(wù)、貴賓室付款WC辦公室吧臺(tái)體驗(yàn)區(qū)深度洽談簽約區(qū)售樓處功能分區(qū)示意圖江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT1.售樓處懸掛商家小彩旗2.售樓處導(dǎo)視牌3.樓體條幅4.圍板包裝5.商業(yè)街小品布置售樓處展板形象背景項(xiàng)目模型室內(nèi)包裝包裝上需要熱烈，烘托商業(yè)氣氛。項(xiàng)目賣場(chǎng)內(nèi)部包裝舍得為客戶看得見的地方投入，就會(huì)博取信任，收獲大回報(bào)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT洽談區(qū)—咖啡廳的感覺(jué)，是靜謐，格調(diào)的體驗(yàn)◆是靜謐格調(diào)的體驗(yàn)

讓客戶愿意坐下來(lái)

◆同項(xiàng)目類型及檔次相呼應(yīng)展現(xiàn)出本項(xiàng)目的唯一性江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT展板及掛牌說(shuō)明結(jié)構(gòu)剖示實(shí)物展示實(shí)驗(yàn)體驗(yàn)產(chǎn)品指標(biāo)——安心房產(chǎn)品指標(biāo)系列——工程及材料展示江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT樣板區(qū)展示=園林景觀+樣板房實(shí)景讓購(gòu)房者眼見為實(shí)樣板區(qū)展示江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT主題構(gòu)想：色調(diào)樣板房打破常規(guī)樣板間老套的展示方式，通過(guò)鮮明的、差異化的色彩搭配，將業(yè)主的格調(diào)生活視覺(jué)化；以“咖啡格調(diào)樣板”、“自由藍(lán)調(diào)樣板”、“活力橙調(diào)樣板”等主題，在各個(gè)樣板房里展示有個(gè)性、有特色、有品位的色彩藝術(shù)。讓所有參觀者在踏進(jìn)樣板房的瞬間，就能非常明確地了解這里與眾不同的生活氣息與藝術(shù)品位，同時(shí)造成廣泛的話題性。走進(jìn)樣板房，也就走進(jìn)了一個(gè)可以觸及的未來(lái)生活里……江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT風(fēng)格：體現(xiàn)夢(mèng)幻、自由的生活情調(diào)“自由藍(lán)調(diào)”樣板生活展示江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT廣場(chǎng)路面處理都市生活場(chǎng)景展示系列——路面處理的藝術(shù)元素，富有情趣而親切江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT銷售人員、保安、保潔等工作人員的精神狀態(tài)、穿著、言談舉止都直接代表著項(xiàng)目形象，客戶體驗(yàn)過(guò)程不可避免的與這些相聯(lián)系，因此，人員也是體驗(yàn)營(yíng)銷中的重要組成部分，需要下大氣力培訓(xùn)，這樣才能與項(xiàng)目形象匹配。現(xiàn)場(chǎng)人員江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT讓我們攜手使它光芒四射！THEENDTHANKS江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT附件參考江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT意大利風(fēng)情小區(qū)定位支持投其所好——迎合項(xiàng)目主導(dǎo)消費(fèi)群的審美情趣相得益彰——體現(xiàn)現(xiàn)代都市人熱情、向上的精神風(fēng)貌順勢(shì)應(yīng)市——體現(xiàn)多層與小高層建筑的形式美獨(dú)一無(wú)二——填補(bǔ)九江市場(chǎng)的樓盤定位空白意大利建筑的精華，地中海園林景觀，純粹亞平寧半島風(fēng)情，注重意式建筑的品質(zhì)感。項(xiàng)目風(fēng)格定位建議江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT意大利建筑情迷全球意大利的設(shè)計(jì)美學(xué)不僅僅是一種設(shè)計(jì)理念，更是一套設(shè)計(jì)哲學(xué)和設(shè)計(jì)的思想體系，是基于意大利文化的歷史淵源和文明發(fā)源地之堅(jiān)實(shí)理由。意大利的建筑設(shè)計(jì)是將藝術(shù)性和建筑的實(shí)用性、功能性結(jié)合得最完美的，尤其是現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)更為注重標(biāo)準(zhǔn)性、系統(tǒng)性和使用的方便性。項(xiàng)目風(fēng)格江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT如果藝術(shù)有故鄉(xiāng)，那它一定是意大利。公園14—15世紀(jì)，意大利文藝空前繁榮，成為歐洲“文藝復(fù)興”運(yùn)動(dòng)的發(fā)源地，留下了但丁、米開朗基羅、達(dá)芬奇、拉斐爾等藝術(shù)巨匠的不朽之作。整座城市保留著文藝復(fù)興時(shí)期的風(fēng)貌，每個(gè)角落都散發(fā)著唯美的藝術(shù)氣息。如今，在街上漫步，到建筑，到雕塑，一切都記載著文藝復(fù)興時(shí)期繁盛的光輝。意大利——文藝復(fù)興的天堂項(xiàng)目風(fēng)格崇尚藝術(shù)追求的國(guó)度世界上擁有最多傳奇最多美麗的地方米蘭大教堂江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT緣于打造區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)與形象的理念，以居住的尊貴與品質(zhì)為開發(fā)的追求，打造純粹的意大利風(fēng)情生活區(qū)。項(xiàng)目風(fēng)格純粹亞平寧半島風(fēng)情江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT一切緣于對(duì)品質(zhì)與尊貴的追求項(xiàng)目風(fēng)格超然佇立于波光粼粼、風(fēng)光旖旎的萬(wàn)里長(zhǎng)江，開闊觀景視線，占據(jù)長(zhǎng)江水岸，以優(yōu)雅、藝術(shù)的態(tài)度，全景演繹世界水城威尼斯的絕世風(fēng)貌，為所有渴望自然、熱愛(ài)生活格調(diào)的成功人士營(yíng)造一座親水的居家樂(lè)園。

江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT生活主張：我的威尼斯水岸生活項(xiàng)目風(fēng)格江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目風(fēng)格江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT中空庭HOUSE人的最高境界就是天人合一，有天有地。意大利藝術(shù)價(jià)值內(nèi)蘊(yùn)，賦予產(chǎn)品本身超越居住的空間革命；中空庭院HOUSE，以花草樹木等營(yíng)造一種互動(dòng)的交流空間，開創(chuàng)一種全新的生活方式的實(shí)現(xiàn)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)成為這個(gè)城市上空的仰望；注：可在商業(yè)區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)換。項(xiàng)目風(fēng)格江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT以意大利生活氛圍的營(yíng)造為核心，打造純粹的意大利生活場(chǎng)景。商業(yè)街實(shí)景項(xiàng)目風(fēng)格江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目風(fēng)格江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目風(fēng)格江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力城市價(jià)值——強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的城市地段價(jià)值，昭顯出投資價(jià)值，以面向城市的商業(yè)提升區(qū)域形象。

創(chuàng)新產(chǎn)品——注重產(chǎn)品創(chuàng)新以及產(chǎn)品品質(zhì)打造，走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線。差異定位——獨(dú)樹一幟的定位主題，拔高檔次，引導(dǎo)市場(chǎng)，從而形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。景觀價(jià)值——充分利用長(zhǎng)江和內(nèi)部營(yíng)造的景觀價(jià)值成為情境式購(gòu)物休閑、居住的高檔社區(qū)。項(xiàng)目思考建立充分的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目定位思考自然資源型人文資源型產(chǎn)品價(jià)值型核心地段型項(xiàng)目現(xiàn)狀：未來(lái)城市中心區(qū)可為之事：引進(jìn)中央商務(wù)區(qū)，打造區(qū)域核心操作評(píng)估：對(duì)地段依賴性大對(duì)周邊交通依賴性大客戶對(duì)區(qū)域未來(lái)預(yù)期高可行性評(píng)估：★★★★★項(xiàng)目現(xiàn)狀：南鄰長(zhǎng)江，東靠長(zhǎng)江大橋可為之事：打造江北水岸異域風(fēng)情社區(qū)操作評(píng)估：非營(yíng)銷成本投入過(guò)高可行性評(píng)估：★★★項(xiàng)目現(xiàn)狀：規(guī)劃起點(diǎn)高，商業(yè)中心周邊居住人口集中可為之事：因勢(shì)利導(dǎo)，打造強(qiáng)勢(shì)人文品質(zhì)鎮(zhèn)的概念，借建筑展現(xiàn)人文價(jià)值操作評(píng)估：對(duì)廣告強(qiáng)度要求高打造典型文化事件可行性評(píng)估：★項(xiàng)目現(xiàn)狀：周邊圍合，僅一面臨街面現(xiàn)象雜亂，爛尾，形象差僅靠排水渠可為之事：通過(guò)細(xì)節(jié)景觀營(yíng)造，商業(yè)與住宅分區(qū)，規(guī)模展示絕對(duì)精品引進(jìn)新的住宅理念操作評(píng)估：產(chǎn)品對(duì)施工精細(xì)度要求高住宅理念創(chuàng)新市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高可行性評(píng)估：★★★★★√√√從地塊資源出發(fā)尋找本項(xiàng)目的定位江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目條件價(jià)值體現(xiàn)位于城區(qū)105國(guó)道旁，小池中心區(qū)，交通便利城市項(xiàng)目有大規(guī)模商業(yè)配套有改變區(qū)域價(jià)值的能力，但也面臨周邊商業(yè)市場(chǎng)滯銷的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低有較大的商業(yè)發(fā)展空間毗鄰長(zhǎng)江景觀資源豐富周邊商業(yè)及居住形象差，人氣不足無(wú)外部資源可利用項(xiàng)目思考—項(xiàng)目資源提煉項(xiàng)目具備中高檔物業(yè)的定位條件江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT小池地產(chǎn)里程碑式的項(xiàng)目1.緊臨105國(guó)道，同類資源地塊稀缺，為高檔樓盤定位奠定基礎(chǔ)。2.商業(yè)區(qū)與居住區(qū)分開，更好的營(yíng)造好各自的環(huán)境；商業(yè)區(qū)，一樓商業(yè)，二三樓住宅，增加住宅量體，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。3.高品質(zhì)樓盤需要產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新與先進(jìn)營(yíng)銷手法來(lái)顛覆房地產(chǎn)市場(chǎng)。4.本項(xiàng)目將成為小池地產(chǎn)里程碑式的項(xiàng)目。被重新想象的商業(yè)地產(chǎn)我們承載了小池商業(yè)地產(chǎn)的傳承、創(chuàng)新、升級(jí)的所有想象空間。我們是小池地產(chǎn)的里程碑！項(xiàng)目總結(jié)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT改變小池的居住品質(zhì)，提升江北新區(qū)的城市生活檔次，給小池、黃梅和九江等消費(fèi)者帶來(lái)更富品質(zhì)的生活，成為具有珍藏價(jià)值的稀缺資源產(chǎn)品。項(xiàng)目定位江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT以全面創(chuàng)新引領(lǐng)江畔新生活態(tài)度發(fā)展戰(zhàn)略：水岸生活康居示范工程76000平方米意大利風(fēng)情水岸金牌小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位物業(yè)類型=多層+小高層+配套商業(yè)規(guī)劃總精神：江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT項(xiàng)目立地分析江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT目標(biāo)設(shè)定快速銷售，利潤(rùn)最大化發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值開發(fā)商品牌建設(shè)江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT西邊排水渠可以利用做景觀北面105大道東面被新河村路的民宅包圍南面被二環(huán)路民宅包圍地塊現(xiàn)狀——梯形地塊，僅有48米105國(guó)道臨街面江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPTW-劣勢(shì)地段：跨省隔江帶來(lái)的心理距離；配套：公交缺乏，生活機(jī)能薄弱；環(huán)境：周邊環(huán)境雜亂，影響居住品質(zhì)；形象：初期定位不符使項(xiàng)目形象受損；地塊：3面被圍，僅48米臨街。O-機(jī)會(huì)T-風(fēng)險(xiǎn)S-優(yōu)勢(shì)區(qū)域：處鄂、贛、皖三省交界，項(xiàng)目幅射力廣；景觀：毗鄰長(zhǎng)江，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部有水系可以利用；交通：鄰城市主干道105國(guó)道，出行方便；市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市政：市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，未來(lái)增值潛力巨大。項(xiàng)目SWOT分析價(jià)格：九江高房?jī)r(jià)給本項(xiàng)目帶來(lái)價(jià)格優(yōu)勢(shì)；需求：九江外來(lái)人口的住房剛性需求；趨勢(shì)：生活郊區(qū)化是未來(lái)主要居住模式；戶型革命：尚無(wú)創(chuàng)新戶型市場(chǎng)產(chǎn)品：缺乏真正意義高檔樓盤訴求主題：極具可塑性，訴求賣點(diǎn)突出客源：區(qū)域客源潰乏，外地客源引導(dǎo)難度較高；競(jìng)爭(zhēng)：上市商業(yè)量體巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。心理：九江人的面子問(wèn)題使住宅物業(yè)存在抗性；成本：過(guò)路費(fèi)及手機(jī)漫游帶來(lái)的高生活成本；戶口：涉及戶口及學(xué)生就讀問(wèn)題。江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT常規(guī)策劃營(yíng)銷的六大要點(diǎn)1、定位：基于市場(chǎng)研究的準(zhǔn)確定位,提供有效市場(chǎng)供給2、賣點(diǎn)：形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力3、產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新才有營(yíng)銷創(chuàng)新4、包裝：性價(jià)比是以包裝來(lái)體現(xiàn)的

5、銷售方式：大派籌的營(yíng)銷方式成為主流

6、價(jià)格:低開高走的價(jià)格走勢(shì),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的價(jià)值江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT產(chǎn)品賣點(diǎn)形成的方向：(客戶關(guān)心的前十個(gè)方面)位置——同質(zhì)化嚴(yán)重，難以形成唯一性2.價(jià)格——價(jià)格低開高走3.戶型——最容易做文章4.景觀——景觀難以真正形成賣點(diǎn)5.綜合配套(復(fù)合)——可遇不可求6.開發(fā)商品牌和實(shí)力——品牌打造需要積累7.物業(yè)管理——難以拉開差距8.生活方式或社區(qū)文化——接受過(guò)程緩慢9.建筑質(zhì)量——推廣接受過(guò)程慢10.項(xiàng)目風(fēng)格——孤芳自賞，公性大于個(gè)性“一點(diǎn)突破論”提升產(chǎn)品附加值江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT產(chǎn)品創(chuàng)新的必要性：市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場(chǎng)，形成差異性，創(chuàng)造唯一性支撐高單價(jià)，提高投資回報(bào)形成市場(chǎng)焦點(diǎn)，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)產(chǎn)品思考江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT物業(yè)價(jià)值塑造基礎(chǔ)價(jià)值塑造建筑風(fēng)格：大美外延價(jià)值塑造拓展價(jià)值塑造社區(qū)商業(yè)：攻略配套設(shè)施：完善售樓處：展示樣板房：展示園林風(fēng)格：小美戶型設(shè)計(jì)：創(chuàng)新物管服務(wù)：周到產(chǎn)品創(chuàng)新必要性

1、市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)隔市場(chǎng)，形成差異性，創(chuàng)造唯一

2、支撐高單價(jià)，提高投資回報(bào)

3、形成市場(chǎng)焦點(diǎn)，創(chuàng)造新余居住新理念，創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品塑造列項(xiàng)：江西九江小池項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告165PPT消費(fèi)者喜歡追求居住的舒適度及居住品質(zhì)的價(jià)值取向恰恰是可以通過(guò)戶型面積的大尺度給予最直觀的表達(dá)消費(fèi)者對(duì)性價(jià)比的看重，則對(duì)室內(nèi)空間的功能分布上提出嚴(yán)格要求，戶型面積必須滿足居住的基本功能布局。對(duì)總價(jià)相對(duì)敏感，決定了大戶型區(qū)間不能占到戶型主流目標(biāo)客戶特點(diǎn)追求生活質(zhì)量和性價(jià)比，對(duì)房屋總價(jià)比較敏感性價(jià)比的滿足建立在房屋功能分區(qū)的滿足上室