蘋果園策劃案樣本

項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素南寧市地理位置概述本項(xiàng)目所在都市——南寧，簡(jiǎn)稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教誨、信息和金融中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充分，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，長(zhǎng)年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具備亞熱帶特色水果，糧食作物以水稻為主。南寧地理位置優(yōu)越，處在國(guó)內(nèi)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起大西南出海通道樞紐都市，具備沿江、沿線、沿邊、沿海“四沿”優(yōu)勢(shì)。南寧市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨品進(jìn)出海大通道重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟(jì)區(qū)域“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流匯流中心。南寧距中越邊境東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧7個(gè)縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長(zhǎng)1020公里，對(duì)發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨(dú)厚區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)廣西沿海都市發(fā)揮著中心都市依托作用，對(duì)華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐都市連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮著中華人民共和國(guó)前沿都市開放作用。南寧市近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動(dòng)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展基本。房地產(chǎn)健康發(fā)展又會(huì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大小重要考察因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、收入與消費(fèi)、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。，南寧市全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)322.63億元，增長(zhǎng)10%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值48.63億元，增長(zhǎng)1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值94.27億元，年增長(zhǎng)7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值179.73億元，年增長(zhǎng)13.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中所占比重分別是15.2%、28.8%、56.0%，第三產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府都市經(jīng)濟(jì)特色。（數(shù)據(jù)來源：《南寧記錄年鑒》），南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展良好態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，比上年增長(zhǎng)11.50%，高于全國(guó)和廣西平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達(dá)50.90億元，增長(zhǎng)10.80%；第二產(chǎn)業(yè)達(dá)101.90億元，增長(zhǎng)12.20%；第三產(chǎn)業(yè)達(dá)203.20億元，增長(zhǎng)11.30%。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量不斷提高,固定資產(chǎn)投資完畢122.94億元。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活基本實(shí)現(xiàn)小康，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為8796元，比上年增長(zhǎng)890元；農(nóng)民人均純收入為2524元，增長(zhǎng)203元。城鄉(xiāng)和農(nóng)村人均居住面積分別達(dá)到9.1平方米和19平方米.（以政府工作報(bào)告為準(zhǔn)）開始，南寧市進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推動(dòng)當(dāng)代化發(fā)展重要核心階段。重要預(yù)期目的：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6%,第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10%,第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)12%;財(cái)政總收入增長(zhǎng)11%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)13%左右;實(shí)際運(yùn)用外資增長(zhǎng)11%,全市外貿(mào)出口增長(zhǎng)5%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)10%;城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長(zhǎng)7%元,農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)200元。（以上數(shù)據(jù)摘自《政府工作報(bào)告》）表1.1.2-1南寧市近十年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算）單位：萬元年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292950000480000910000679580230420154000032478564951739342716957262385451818412356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表白：南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期上升期，經(jīng)濟(jì)指數(shù)反映各行各業(yè)均有持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。單位：萬元人口因素南寧是一種以壯族人口為主多民族聚居都市，也是國(guó)內(nèi)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風(fēng)情和沿海開放特點(diǎn)首府都市。南寧市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等30各種民族，，全市壯族人口有1892245人，漢族人口有1048034人，分別占全市總?cè)丝?3.56%和35.20%。南寧市現(xiàn)轄新城、興寧、城北、永新、江南、南湖開發(fā)區(qū)六個(gè)城區(qū)、一種郊區(qū)和邕寧、武鳴兩個(gè)縣。末，南寧市總?cè)丝?97.70萬人，其中市區(qū)人口140.38萬人，兩個(gè)縣人口為157.31萬人。全市人口自然增長(zhǎng)率為4.99‰，人口增速保持平衡增長(zhǎng)。在召開全區(qū)城鄉(xiāng)化工作會(huì)議上，提出了都市化建設(shè)目的：在把廣西南寧、柳州建設(shè)成為特大都市，都市人口分別達(dá)到150萬和120萬，相稱于南寧市每年人口機(jī)械凈增長(zhǎng)約為10萬人。都市化加速發(fā)展，使南寧市中低價(jià)位商品房需求增大，為南寧樓市健康發(fā)展提供了極大商機(jī)。表1.2-1南寧市人口記錄指標(biāo)名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總?cè)丝跀?shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農(nóng)業(yè)人口人1736244372225824940539079非農(nóng)業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長(zhǎng)率‰4.994.637.462.24表1.2-2南寧市各區(qū)人口記錄指標(biāo)名稱總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┱嫉孛娣e（平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)530091702037.223639新城區(qū)1040403347472413947城北區(qū)1119634256512815201江南區(qū)60582196486248186永新區(qū)802992768105.5549875邕寧縣2339829260374725195武鳴縣1815126471303366192如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總?cè)丝?1.10%和21.73%；重要五個(gè)城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口14%；另一方面是新城區(qū)，占全市總?cè)丝?1%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相稱，分別占全市人口6%、9%和5%。通過考察南寧市各區(qū)面積與人口數(shù)量?jī)身?xiàng)指標(biāo)，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對(duì)較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最社區(qū)域，這與該區(qū)域所處地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著較大關(guān)系。隨著國(guó)家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁發(fā)展，將來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鄉(xiāng)化政策實(shí)行，南寧市人口增長(zhǎng)數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。南寧市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，使市民收入和消費(fèi)得到較大提高。，南寧市都市居民人均可支配收入為8796元，比增長(zhǎng)890元，增長(zhǎng)11.26%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)13%；都市居民人均消費(fèi)性支出6970元，比上年增長(zhǎng)521元，增長(zhǎng)8.98%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)13.64%。都市居民人均收支節(jié)余額為526元，節(jié)余率為7.68%，比上年減少4.04%，意味著都市居民消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)均有所提高。表1.2-4南寧市近十年都市居民人均收支記錄年份都市居民人均可支配收入（元）都市居民人均消費(fèi)性支出（元）199014541360199116591667199221061853199330812624199445434288199555445055199659735425199759315456199865705800199968476321748369537906710787966970今年南寧市整體經(jīng)濟(jì)狀況得到迅速發(fā)展同步，居民收入也相稱豐厚，1-3月南寧市個(gè)人所得稅入庫(kù)為9400萬元，同比增長(zhǎng)112.2%,意味著職工收入有大幅度提高。考察南寧市居民消費(fèi)構(gòu)造，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由1998年42.36%下降為37.5%。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由1998年7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升為12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。都市居民家庭消費(fèi)質(zhì)量明顯提高。隨著福利分房取消，住房消費(fèi)逐漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)，并帶動(dòng)住房裝修支出上升。，南寧市居民人均購(gòu)建房支出1127.83元，比上年增長(zhǎng)7.62%；年人均住房裝修服務(wù)支出66.15元，增長(zhǎng)61.98%；年人均家具材料及室內(nèi)裝飾品支出63.42元，增長(zhǎng)5.3倍。表1.2-4南寧市居民家庭居住狀況指標(biāo)名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計(jì)200619按居住面積分4平方米如下144-6平方米3126-8平方米9368-10平方米166810-12平方米257912-14平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297某些產(chǎn)權(quán)自有房69219其她13南寧市民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，住房消費(fèi)以及對(duì)居住規(guī)定提高，為商品房項(xiàng)目開發(fā)提供了良好契機(jī)與發(fā)展空間。社會(huì)與文化因素南寧市歷史悠久，自古就是國(guó)內(nèi)南方邊陲重鎮(zhèn)和知名商埠，有著特殊戰(zhàn)略地位和厚實(shí)文化歷史底蘊(yùn)。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中華人民共和國(guó)成立后，1950年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會(huì)，1958年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)首府至今。改革開放以來，南寧市不斷提高都市綜合實(shí)力、努力塑造都市新形象，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)獲得了前所未有發(fā)展。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、樂意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動(dòng)進(jìn)一步開展，社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德大力倡導(dǎo)，市民文明素質(zhì)和都市文明限度得以不斷提高。理解南寧民俗風(fēng)情與文化特色，可覺得項(xiàng)目定位及目的客戶描述提供有力根據(jù)，而地方語言及飲食習(xí)慣是一種都市眾多文化因素中兩項(xiàng)最具代表性因子，從它們身上往往可以反映出本地人們某些突出生活習(xí)慣及行為特性。南寧一帶方言，重要有官話、壯話、平話、白話四種。隨著時(shí)代發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語）和普通話（漢語）是南寧人現(xiàn)時(shí)日慣用語。南寧白話是南寧代表性地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入），但由于地區(qū)因素，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。南寧菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具備地方特色風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝食肆，深受食客青睞；南寧老式風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具備南方特色。而南寧人對(duì)“食”追求并不亞于以“食在廣州”著稱廣州人，她們往往會(huì)一家大小或與親朋朋友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。通過重點(diǎn)考察南寧市民語言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，并且南寧人普遍接受廣東生活模式，承認(rèn)廣東與其地區(qū)相比，具備一定先進(jìn)性，以縮小南寧市與國(guó)內(nèi)先進(jìn)都市差距作為都市發(fā)展目的。政策與法律因素1.4.1國(guó)家及南寧市房地產(chǎn)有關(guān)政策法規(guī)－6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)影響2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)行為告知》，目為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，保證工程質(zhì)量，保護(hù)購(gòu)房者利益。2、2月26日建設(shè)部出臺(tái)了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，因素在于“毛坯房”在一家一戶住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟(jì)糾紛增多、消費(fèi)者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國(guó)家稅費(fèi)現(xiàn)象。3、5月23日建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源、監(jiān)察部、國(guó)家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序告知》目規(guī)范房地產(chǎn)管理，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)既活躍又有秩序，切實(shí)保障購(gòu)房者權(quán)益。4、7月1日國(guó)土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，重要明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)法律根據(jù)、原則、范疇、程序和法律責(zé)任等。5、8月1日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審查報(bào)批工作關(guān)于告知》，目為規(guī)范建設(shè)用地審查工作，實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報(bào)批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)必要用地提供保障。6、10月22日由建設(shè)部起草，國(guó)務(wù)院法制辦公室發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，向各界征求意見。條例共分6章72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)以及相應(yīng)罰則等多方面。這是國(guó)家出臺(tái)第一部關(guān)于物業(yè)管理行政法規(guī)。7、11月17日由建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委推出《經(jīng)濟(jì)合用房?jī)r(jià)格管理辦法》，《辦法》從1月1日起施行。（資料來源（《當(dāng)代生活報(bào)》）。8、4月9日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進(jìn)一步改革戶籍管理制度和意見》，實(shí)行新戶籍準(zhǔn)入制度，明確規(guī)定以準(zhǔn)入條件取代進(jìn)城人口控制指標(biāo)，進(jìn)一步放寬外地人落戶南寧條件。9、由南寧市政府印發(fā)了《南寧市都市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》將于7月1日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評(píng)估辦法，并制定了公房、私房、雜物房、某些附屬物、裝修拆遷補(bǔ)償報(bào)導(dǎo)價(jià)，及搬遷補(bǔ)貼和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償指引價(jià)。10、自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文獻(xiàn)《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作告知》，《告知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”新規(guī)定。11、6月8日國(guó)務(wù)院總理溫家寶訂立第379號(hào)國(guó)務(wù)院令，發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例自9月1日施行。條例涉及總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。12、6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理告知》，《告知》中指出，“加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體構(gòu)造已封頂住房個(gè)人發(fā)放個(gè)人貸款。對(duì)借款人申請(qǐng)人具住房貸款購(gòu)買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)恰當(dāng)提高首付比例”。私房拆遷補(bǔ)償指引價(jià)單位：元/平方米構(gòu)造用途、級(jí)別框架磚混磚木簡(jiǎn)易住宅旅社辦公一級(jí)220018001385二級(jí)2060187016831135三級(jí)192517501575930四級(jí)178016201460760五級(jí)165015001350720鋪面一級(jí)5115465041852325二級(jí)4840440039602200三級(jí)4620420037802100四級(jí)4290390035101950五級(jí)3960360032401800闡明：以上價(jià)格僅合用于國(guó)有劃撥土地上房屋拆遷補(bǔ)償公房拆遷補(bǔ)償指引價(jià)單位：元/平方米構(gòu)造用途、級(jí)別框架磚混磚木簡(jiǎn)易住宅126511501035575辦公用房133012101090605旅館173015701410785工業(yè)用房11001000900500鋪面一級(jí)2930266023901330二級(jí)2820256023001280三級(jí)2650241021701205四級(jí)2490226020301130五級(jí)220018001000闡明：以上價(jià)格僅合用于國(guó)有劃撥土地上房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)于補(bǔ)貼費(fèi)和停產(chǎn)業(yè)補(bǔ)償指引價(jià)格類別項(xiàng)目費(fèi)用原則搬遷補(bǔ)助費(fèi)住宅搬遷費(fèi)按房屋建筑面積每平方米每次5元原則非住宅搬遷費(fèi)按房屋建筑面積每平方米每次5元補(bǔ)貼以實(shí)際搬遷貨品和設(shè)備拆裝及運(yùn)送市場(chǎng)價(jià)格費(fèi)用原則搬遷誤工費(fèi)每戶100元/次電話、寬帶網(wǎng)遷移費(fèi)按電信部門規(guī)定安裝費(fèi)原則有線電視安裝費(fèi)按廣播電視部門規(guī)定原安裝收費(fèi)原則三相電源安裝費(fèi)按供電部門規(guī)定收費(fèi)原則空調(diào)遷移費(fèi)窗式50元/臺(tái)，壁掛式100元/臺(tái)，柜式150元/臺(tái)管道燃?xì)獍床鸪龝r(shí)安裝原則太陽能熱水器按拆除時(shí)安裝原則房屋所有權(quán)辦證補(bǔ)貼費(fèi)200元/證住宅房屋暫時(shí)安頓補(bǔ)貼按應(yīng)補(bǔ)償建筑面積計(jì)算，一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米10元，三類地段每月每平方米8元，四類地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)指引價(jià)格鋪面：以實(shí)際營(yíng)業(yè)面積計(jì)算（不含營(yíng)業(yè)配套用房），一類地段每月每平方米40元，二類地段每月每平方米35元，三類地段每月每平方米30元，四類地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。其他用房：一類地段每月每平方米6元，二類地段每月每平方米5元，三類地段每月每平方米4元，四類地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。房屋建筑安裝工程造價(jià)計(jì)價(jià)原則單位：元/平方米構(gòu)造鋼混(高層)鋼混(小高層)鋼混(多層)排架(工業(yè)廠房)磚混磚木簡(jiǎn)易計(jì)價(jià)原則1400100800750700525125以上政策法規(guī)制定與實(shí)行，為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)運(yùn)作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效增進(jìn)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。如《南寧市都市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》實(shí)行后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確拆遷補(bǔ)償辦法，利于加快舊城改造進(jìn)度，戶籍政策放寬及進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來人口到來，《物業(yè)管理?xiàng)l例》訂立，規(guī)范行業(yè)物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主權(quán)利，保障社區(qū)物業(yè)管理良性運(yùn)營(yíng)。同步，為住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供更多客源，刺激居民消費(fèi)欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展提供政策保證。央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理告知》，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房，增進(jìn)中低價(jià)位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強(qiáng)了對(duì)二次置業(yè)購(gòu)買人群控制。南寧市發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目影響南寧是一座正在發(fā)展工商業(yè)都市和交通樞紐都市，隨著市政基本設(shè)施日益完善，大都市輻射作用得以不斷增強(qiáng)。南寧市發(fā)展規(guī)劃重要經(jīng)歷了如下階段：1992年6月，南寧市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放都市政策后來，重新調(diào)節(jié)了都市發(fā)展目的：在1994年提前六年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值翻兩番基本上，到實(shí)現(xiàn)翻三番?？傮w規(guī)劃到都市面積從72平方公里擴(kuò)大到155平方公里，人口達(dá)150萬人，把南寧逐漸建成具備南國(guó)風(fēng)光、民族特色當(dāng)代化都市。在都市發(fā)展規(guī)劃指引下，南寧市近年來不斷增長(zhǎng)都市建設(shè)資金投入，有效地加快了都市建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好改進(jìn)。1995年，南寧市居民人均住房面積達(dá)到5.35平方米，人均居住面積9.1平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積5067公頃，綠化覆蓋率達(dá)38%。與此同步，路橋建設(shè)也日新月異，1992年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。此后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)行藍(lán)天、碧水、寧?kù)o、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中華人民共和國(guó)綠城，向生態(tài)都市邁進(jìn)。重要工作涉及：實(shí)行管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主能源籌劃等藍(lán)天系統(tǒng)工程，使都市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二級(jí)原則，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)原則；實(shí)行邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鄉(xiāng)污水解決工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)重要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，都市生活污水解決率達(dá)50%以上；實(shí)行市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院植樹造林、綠化美化；實(shí)行市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧?kù)o系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70%以上。都市發(fā)展規(guī)劃布局按三級(jí)發(fā)展軸線為中心沿伸分布：一級(jí)發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防都市群。二級(jí)發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵隆安方向。三級(jí)發(fā)展軸線：為一、二級(jí)軸線補(bǔ)充。布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊沿組團(tuán)?！倍际幸?guī)劃對(duì)本項(xiàng)目影響本項(xiàng)目處在都市一級(jí)軸線重要交通樞紐帶上。都市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景大型崇高生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會(huì)展為輔都市蹤合新區(qū)”。本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好社會(huì)效益和環(huán)境效益。政府對(duì)本項(xiàng)目支持政府樹立都市經(jīng)營(yíng)增值觀念。對(duì)都市進(jìn)行科學(xué)、合理定位和規(guī)劃，完善都市良好基本設(shè)施，改進(jìn)投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。都市增值離不開土地資源有效運(yùn)用，依照發(fā)達(dá)都市和國(guó)家發(fā)展過程看，土地資源最能增值是房地產(chǎn)開發(fā)用地，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)和睛雨表，房地產(chǎn)所產(chǎn)生效應(yīng)是1：3，1億元房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造其她有關(guān)產(chǎn)業(yè)3億元產(chǎn)出。政府適度支持辦法政府支持項(xiàng)目規(guī)劃及調(diào)節(jié)，是項(xiàng)目啟動(dòng)基本。本項(xiàng)目作為改進(jìn)都市窗口形象、推動(dòng)城鄉(xiāng)化建設(shè)、增進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范工程。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目啟動(dòng)，協(xié)助開發(fā)商解決某些實(shí)際困難，增進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，提高都市形象：區(qū)域市政配套設(shè)施盡快貫徹實(shí)行；稅收優(yōu)惠；。政府支持得到回報(bào)稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于3億元資金；建成南寧市（廣西區(qū)）最大旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提高了都市整體形象，增進(jìn)了城鄉(xiāng)化建設(shè)步伐，改進(jìn)了5萬人生活居住空間；推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，帶動(dòng)有關(guān)產(chǎn)業(yè)興旺，增進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)、優(yōu)化，哺育新國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1．5項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間1．5．1目的市場(chǎng)擬定南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是：市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)呈上升趨勢(shì)，產(chǎn)品銷售形勢(shì)良好，1-6月投入市場(chǎng)商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬平方米，并且交投兩旺，產(chǎn)品升級(jí)換代速度加快，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出：若按行業(yè)特性把市場(chǎng)提成高、中、低三種市場(chǎng)層次，當(dāng)前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)大量資源堆集在中上偏高區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但占市場(chǎng)容量較大比重中低檔次空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位（在下面詳細(xì)分析）重要是針對(duì)市場(chǎng)空缺，大力開發(fā)中檔價(jià)格優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，涉及園林設(shè)計(jì)及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具領(lǐng)先水平。重要類型為多層住宅。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔價(jià)格，運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高這種軌跡去運(yùn)營(yíng)，用價(jià)格描述是，由元/平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能逐漸完善回歸至2300元/平方米，至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上?？梢灶A(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)當(dāng)打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從起進(jìn)入市場(chǎng)，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。建議：項(xiàng)目正迎來良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動(dòng)。5。2開發(fā)總體時(shí)間市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開發(fā)基本，有效供應(yīng)是項(xiàng)目開發(fā)總體時(shí)間市場(chǎng)基本。以市場(chǎng)為導(dǎo)向來擬定項(xiàng)目開發(fā)總體時(shí)間。廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積16平方米目的，按既有人口增長(zhǎng)數(shù)，南寧市今年需要增長(zhǎng)312萬平方米住宅，才干實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目的。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民收入無法追上，導(dǎo)致大多數(shù)居民需要買房來改進(jìn)居住空間，但是又買不起局面。中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)構(gòu)造失衡。在這樣市場(chǎng)供求現(xiàn)狀大環(huán)境下。本項(xiàng)目啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷”方式去滿足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量1/5計(jì)算，每年可供應(yīng)30-50萬平方米，項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)依照市場(chǎng)冷熱劃分，總開發(fā)時(shí)間控制不超過八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加迅速度，爭(zhēng)取5年內(nèi)完畢。南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)，1995年才開始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積24萬平方米，銷售金額3.45億元。1996年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬平方米，銷售金額6.3億元，1997、1998兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用，98年商品房銷售面積71.33萬平方米，銷售金額12.9億元，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破50萬平方米、銷售金額突破10億元南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”奔騰。1999年，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場(chǎng)成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積53.06萬平方米，銷售金額10.53億元；同比下降18%。下半年，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷售商品房8895套，銷售面積47.66萬平方米，銷售金額8.94億元。同年7月，二級(jí)市場(chǎng)正式啟動(dòng)，有1447套、面積12.2萬平方米二手成交量。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超20億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。市場(chǎng)繼續(xù)保持上升旺勢(shì)，商品房銷售額9585套，銷售面積109.49萬平方米，銷售金額24.40億元，二級(jí)市場(chǎng)商品房成交2830套，成交面積25萬平方米，成交金額3.15億元，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈保唐贩夸N售面積155.38萬平方米，銷售金額超35億元，二級(jí)市場(chǎng)完畢銷售面積39萬平方米，銷售4077套。從而邁上市場(chǎng)發(fā)展第三個(gè)臺(tái)階。詳細(xì)數(shù)據(jù)如下圖表（表1-1，1-2，圖1-1，1-2，1-3，1-4）年份表199719981999預(yù)測(cè)本年完畢投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999201（預(yù)測(cè)）事實(shí)上銷售單價(jià)（元/平方米）1411180819852105222822552319實(shí)際銷售面積（萬平方米）48.19071.33053.060102.660109.490155.380200.500實(shí)際銷售金額（億元）6.8012.9010.538.9424.4035.0446.502.1.1住宅市場(chǎng)總體供需分析市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到、高速發(fā)展。，據(jù)房產(chǎn)局資料登記表白，商品房實(shí)際銷售35.04個(gè)億，比增長(zhǎng)43.61%.（表1-3，圖1-5）近年南寧房地產(chǎn)關(guān)于指標(biāo)年份199719981999施工房屋面積29381083050901206427232037623203626本年新工房屋面積453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場(chǎng)總體供需分析別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，只是秦響別墅產(chǎn)品大比拼前奏。通過市場(chǎng)調(diào)研究，當(dāng)前已開工別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于套。售出別墅不到總供應(yīng)量1/6，這與別墅產(chǎn)品價(jià)格、地段、交通、社區(qū)環(huán)境、安全限度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切聯(lián)系。（表1-4，圖1-6）序號(hào)項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量1榮和山水美地14312橘郡.陽光別墅5793玫瑰園2104寧匯新天地3005龍胤花園2206大自然花園1597麗水灣1148翡翠園502.1.2商業(yè)物業(yè)大幅度增長(zhǎng)依照市場(chǎng)調(diào)查研究表白，南寧市去年批出商業(yè)用房面積不少于40萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)11.6萬多平方米，根德商業(yè)廣場(chǎng)4萬多平方米，外灘新城5萬多平方米，總共已達(dá)20多萬平方米，尚有分布于新民路太陽廣場(chǎng)、民族大道歐景都市廣場(chǎng)，以及瑯東金湖廣場(chǎng)、文德廣場(chǎng)、亞航財(cái)富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國(guó)際中心、南湖國(guó)際廣場(chǎng)、香榭里等商業(yè)物業(yè)，闡明了南寧市商業(yè)格局開始浮現(xiàn)新變化：老城區(qū)依然是商業(yè)繁華首席位置，新和平商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和新朝陽商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)進(jìn)一步增強(qiáng)老城區(qū)商業(yè)龍頭地位，在此基本上，由于都市發(fā)展向東遷移，環(huán)繞金湖廣場(chǎng)一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年終金湖廣場(chǎng)投入使用，會(huì)相應(yīng)帶動(dòng)周邊一帶商業(yè)物業(yè)爭(zhēng)速發(fā)展，同步國(guó)際會(huì)展中心竣工，金湖廣場(chǎng)一帶商業(yè)氛圍將會(huì)更加突顯。在將來1-2年，瑯東—金湖廣場(chǎng)將是一種新商業(yè)副中心。（表1-5，圖1-7）南寧市近年相對(duì)新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場(chǎng)華星時(shí)代廣場(chǎng)外灘新城新和平商場(chǎng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)太陽廣場(chǎng)歐景都市廣場(chǎng)面積(平方米)412375500001280011600026000264902.1.3辦公樓市場(chǎng)總體分析依照房產(chǎn)局記錄資料表白，辦公樓成交面積58283平方米，比上年同期增長(zhǎng)7.3%。當(dāng)前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了某些公司需求，南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園-皓月大廈和金湖大廈，據(jù)某些想購(gòu)買寫字樓單位反饋意見，不是沒有人購(gòu)買寫字樓，而是購(gòu)買寫字樓受到極大資金制約，大某些想購(gòu)買寫字樓單位總結(jié)一條：銀行不能像購(gòu)買商品房那樣提供按揭貸款。這種政策限制，嚴(yán)重制約著寫字樓健康發(fā)展，因而，就像上面所說，南寧寫字樓舉步為艱。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，非寫字樓------商務(wù)公寓開始肩負(fù)著寫字樓角色，分布于瑯東金湖廣場(chǎng)周邊商務(wù)公寓暢銷就是最佳見證。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，市場(chǎng)需要是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場(chǎng)發(fā)展方向，這是經(jīng)濟(jì)繁華與發(fā)展必然。（表1-6，圖1-8）南寧市歷年辦公樓銷售年份199719981999預(yù)測(cè)辦公樓432286866924490745205429658283735002.1.4消費(fèi)者購(gòu)買行為特性隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買行為開始有了新動(dòng)向、特性；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購(gòu)買決定；由緊缺型逐漸向舒服型、享有型購(gòu)買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商實(shí)力、社會(huì)形象。2.1.5公司競(jìng)爭(zhēng)分析近幾年由于政府對(duì)民營(yíng)公司政策放寬，民營(yíng)公司開始得到迅速發(fā)展，而國(guó)有房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)中開始處在弱勢(shì)。此前，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司在市場(chǎng)中占據(jù)重要位置，但由于國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)速變化狀況下，經(jīng)營(yíng)與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而民營(yíng)公司則憑借其資金和經(jīng)營(yíng)機(jī)制優(yōu)勢(shì)，逐漸獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)積極權(quán)。，評(píng)比“十大明星樓盤“中，非國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，某些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有開發(fā)業(yè)績(jī)房地產(chǎn)公司將被裁減出局。2.1.6外地公司紛紛搶灘南寧樓市隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)記錄，-外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于30家。外來客進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，闡明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對(duì)本地公司沖擊，加速本地公司改革，提高工作效率和對(duì)行業(yè)公司洗牌。2.1.7住宅社區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)模化、集中化、品牌化綜觀南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，市中心土地匱乏，房?jī)r(jià)昂貴，噪音大。對(duì)工作壓力大消費(fèi)者來說，無疑是個(gè)非抱負(fù)居住場(chǎng)合，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大便利，市中心住宅依然受到消費(fèi)者青睞。都市發(fā)展，脫離不了都市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐漸成熟和南寧國(guó)際會(huì)展中心建成，原為一片荒蕪鳳嶺突然間浮現(xiàn)幾種大盤，占地512畝翡翠園、280畝香榭里花園、450畝大自然花園，以及占地2100畝榮和山水美地先后入市，北部恒大新城、江南金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其他集中于迅速環(huán)道兩旁。隨著都市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧將來幾年主流導(dǎo)向。2.1.8樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范和成熟在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)行品牌戰(zhàn)略，爭(zhēng)創(chuàng)競(jìng)優(yōu)勢(shì)。在營(yíng)銷理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高樓盤或住宅社區(qū)。隨著政府出臺(tái)一系列政策、法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補(bǔ)償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐漸規(guī)范，逐漸完善成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟標(biāo)志之一是市民購(gòu)房心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場(chǎng)迅速發(fā)展，從7月正式啟動(dòng)后來，當(dāng)年就成交1447套，成交面積12.2萬平方米，到成交量番一番，達(dá)2830套，成交面積25萬平方米，進(jìn)入成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬平方米。二手房交易活躍促使一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)揮更大作用，更有效增進(jìn)商品房市場(chǎng)發(fā)展。（表1-7）年份成交數(shù)量（套）144728304077折合成面積（萬平方米）12.225392.1.9中低檔次住宅成為消費(fèi)者寵兒南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)向高檔次住宅市場(chǎng)方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場(chǎng)浮現(xiàn)供需失衡矛盾。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅開發(fā)應(yīng)為市場(chǎng)主導(dǎo)方向。中低檔住宅依然受到眾多消費(fèi)者青睞，恒大新城初次開盤當(dāng)天成交超300套業(yè)績(jī)、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園浮現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供不不大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽廣場(chǎng)、時(shí)代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。2.1.10舊城改造帶旺樓市南寧“136”工程不斷進(jìn)一步，使南寧都市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大發(fā)展。，是實(shí)現(xiàn)“136”工程中小變核心一年，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)都市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府繼續(xù)推動(dòng)“都市建設(shè)管理年”，為實(shí)現(xiàn)三年中小變奠定了基本。起，南寧開始大溝嶺、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、民族西路延長(zhǎng)線等工程啟動(dòng)，無不體現(xiàn)政府對(duì)舊城改造力度和決心。舊城改造加快，帶動(dòng)有關(guān)物業(yè)價(jià)值升值。2.21998-南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2.2.1經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)基本態(tài)勢(shì)喜人，國(guó)內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景遼闊，據(jù)世界知名美國(guó)科爾尼管理顧問公司近來發(fā)布“FDI信心系數(shù)”，中華人民共和國(guó)初次取代美國(guó)成為全球最有吸引力外國(guó)直接投資目國(guó)，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)進(jìn)一步作用，中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)依然前景光明。國(guó)家支持西部大開發(fā)政策，對(duì)廣西-南寧發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西-南寧經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中華人民共和國(guó)-東盟自由貿(mào)區(qū)”訂立，為廣西-南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢(shì)?？傮w而論，國(guó)際對(duì)中華人民共和國(guó)投資環(huán)境，國(guó)家對(duì)西部開發(fā)，“中華人民共和國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)”簽定，均有助于廣西---南寧發(fā)揮“橋頭堡”作用，增進(jìn)廣西-南寧經(jīng)濟(jì)、都市建設(shè)迅速發(fā)展。南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)全面提速，2月政府工作報(bào)告指出，南寧國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，比上年同期增長(zhǎng)9.61%，達(dá)到預(yù)期目，其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)2.79%，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)9.01%，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)11.75%。全市運(yùn)用外資、投資、消費(fèi)三大需求，體現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力。（表1-7，圖1-9）南寧市歷年GDP總值單位:億元年份19901995199719981999(預(yù)測(cè))第一產(chǎn)業(yè)11.1729.3739.8144.0246.3748.6349.5250.952.32第二產(chǎn)業(yè)19.9966.5576.7681.5384.5689.1193.43101.9111.14第三產(chǎn)業(yè)18.976.61115.02132.03143.62156.55181.84203.2231.72.2.2房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長(zhǎng)南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537萬元，比上年同期增長(zhǎng)34.38%，增幅比上同期加快了19.17個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資完畢39090萬元，同比增長(zhǎng)11.60%；辦公樓投資2178萬元，同比增2.64倍；商業(yè)用房投資3487萬元，同比增長(zhǎng)30.21%。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為57.03%。房地產(chǎn)投資額238765萬元，比上年同期增長(zhǎng)28.64%。商品房投資額28.75萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.87倍，銷售面積增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于商品房竣工面積164.87%增長(zhǎng)速度；商品房實(shí)際銷售額為61714萬元，同比增長(zhǎng)1.93倍。至年末，商品房實(shí)際銷售面積155.38萬平方米，實(shí)際銷售金額350435萬元，實(shí)際銷售單價(jià)2255元/平方米，比上年同期分別增長(zhǎng)41.91%、43.61%和1.21%。2.2.3外來人口急速增長(zhǎng)，住宅租賃市場(chǎng)異?；钴S南寧人口澎脹，解決此某些人口住宿問題，需要大量住房。在11月普查登記人口中，記錄局關(guān)于專家估算，每天在南寧過境流動(dòng)人口20多萬人次；據(jù)南寧市流動(dòng)人口管理辦公室提供數(shù)據(jù)，在底，全市外來流動(dòng)人口為16.5萬人。如此龐大流動(dòng)人口，若按照一套70平方米二房一廳居住4人比例計(jì)算，則需要16.5萬÷4=41250套住房，需求量如此大市場(chǎng)，可以立即在南寧購(gòu)房人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算人占絕大某些，正因如此，南寧住宅租賃市場(chǎng)體現(xiàn)異?；钴S，以及政府對(duì)房改房政策進(jìn)一步放寬，有助于加速二手房市場(chǎng)發(fā)展。2.2.4小戶型市場(chǎng)受到消費(fèi)者青睞南寧小戶型住宅一方面來源于萬昌公司開發(fā)萬昌溪園----居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場(chǎng)即得到眾多消費(fèi)者承認(rèn)并接受，隨后陽光新都、新城國(guó)際推出商務(wù)公寓也得以市場(chǎng)承認(rèn)。緊接著東葛路上迷爾居，開盤當(dāng)天231套小戶型所有售罄，曾上起業(yè)界人士普遍關(guān)注。進(jìn)入1月，友愛路又一居、明秀路碧園青年公寓、濟(jì)南路永泰公寓、緯武路綿光花苑、白少大橋頭金榕湖，一推出市場(chǎng)，幾乎被搶購(gòu)一空。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)真如此暢銷嗎？此類住宅在市場(chǎng)上究竟有多大市場(chǎng)缺口？什么樣小戶型受到消費(fèi)者表睞？2.2.5全裝修房亮相邕城歷史車輪不斷在邁進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此?；仡欉^去，翻翻此先后樓書，每本樓書均有著這樣一份資料：商品房出售裝修原則闡明書，闡明書內(nèi)容就有一條，裝修原則為毛坯房。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真如此好嗎？市場(chǎng)狀況反映，毛壞房雖然適合某些人按照自己規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，但其后果存在諸多問題。正因這親，7月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點(diǎn)。南寧中房人獨(dú)具慧眼，中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一統(tǒng)天下局面。全裝修有幾大好處，體當(dāng)前：裝修質(zhì)量將會(huì)有保證，由于開發(fā)商須全面負(fù)責(zé)，有政府監(jiān)督其實(shí)行，這樣可避免市場(chǎng)上游擊裝修隊(duì)伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生；不會(huì)損害房屋構(gòu)造；住戶入住里只需搬進(jìn)家具即或使用，即避免自己請(qǐng)裝修隊(duì)伍緊張，又可避免對(duì)左鄰右舍裝修施工互相干擾；開發(fā)商統(tǒng)一批量采購(gòu)材料，可使裝修成本減少；可以規(guī)范裝修市場(chǎng)，同步開發(fā)商為保證裝修質(zhì)量，會(huì)嚴(yán)格審查裝修公司資格；當(dāng)代社會(huì)是個(gè)快節(jié)奏社會(huì)，對(duì)于高薪年青人來說依照沒如此多時(shí)間去顧及裝修事，提個(gè)包就能入住是她們是佳選?。粶p少室內(nèi)空氣污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。據(jù)理解，萬通公司開發(fā)半山麗園和歐景都市廣場(chǎng)將以精裝修房入市。2.2.6推盤個(gè)數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，廣告投放量急速上升闡明：本年度媒體監(jiān)測(cè)登記表截止時(shí)間為1-12月；記錄媒體僅指報(bào)紙媒體，詳細(xì)涉及《南國(guó)早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》、《當(dāng)代生活報(bào)》三種報(bào)刊；本報(bào)告中所涉及費(fèi)用一律按照各媒體發(fā)布價(jià)格計(jì)算而定，而未進(jìn)行折扣解決，同步由于各媒體對(duì)報(bào)牌價(jià)格有過調(diào)節(jié)，本報(bào)告廣告價(jià)格記錄均按9月份后來價(jià)格記錄；本報(bào)告中所涉及所有記錄指標(biāo)范疇均為硬性廣告、不含繕稿；1、廣告總體投放狀況投放頻次及推盤數(shù)量，全市投放房地產(chǎn)廣告1554次，平均每天廣告投放次數(shù)4.26次。按月份投放狀況來看，在12月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá)198次，占全年總投放頻次12.7%，分析其因素，與一年三次銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一”黃金周、春節(jié)前，看1-12月份各月投放廣告頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有182次，旨在為“十一”做好前期宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住某些人購(gòu)房過年消費(fèi)心理，繼續(xù)增長(zhǎng)廣告投放頻次，以帶動(dòng)新一輪銷售旺季；另一方面借著一年一度春季房地產(chǎn)博覽會(huì)時(shí)機(jī)，為了做好前期宣傳，4月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)112次。就推盤個(gè)數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”地位，總共投放843次廣告，占到全年廣告總投放頻次54.2%，另一方面，興寧區(qū)和江南區(qū)也體現(xiàn)出強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。廣告投放版面及體現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其他共計(jì)頻次20310812313361554比例（%）13.0669.5914.862.120.4100%城區(qū)廣告投放狀況類型新城區(qū)江南區(qū)城北區(qū)興寧區(qū)永新區(qū)推盤數(shù)(個(gè))571212151占全市(%)58.812.412.415.51發(fā)布次數(shù)8432571792723占全市(%)54.2516.5411.5217.50.2整版1213710311/2版57718112219831/4版1253038381/8版15855其他114普通半版廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對(duì)主力占到約七成比例，闡明房地產(chǎn)廣告半版投放效果及資金承受能力被絕大某些開發(fā)商承認(rèn)；另一方面是1/4版式廣告投放，占到總投放頻次14.8%。投放1/4版房地產(chǎn)廣告大某些為某些低價(jià)格小樓盤，就效果而言并不是很抱負(fù)；整版廣告投放，與1/4版相差不大，全年投放203頻次，半版與整版兩者共計(jì)所占比例高達(dá)80%，反映出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈狀況下，各類盤為吸引“眼球”，紛紛選取以半版與整版相結(jié)合投放形式為主；就體現(xiàn)形式而言，彩版廣告是應(yīng)用最為廣泛形式，高達(dá)99%，這與彩版廣告視覺沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊關(guān)于，同步也闡明彩色廣告效果已得到開發(fā)商認(rèn)同從推盤數(shù)量、廣告投放頻次等指標(biāo)來看，新城區(qū)均處在領(lǐng)先地位，從政府對(duì)東部投放力度來看，東部住宅市場(chǎng)推出新盤數(shù)量和廣告投放頻次難以變化。興寧區(qū)、江南區(qū)上升速度比較快，是南寧五個(gè)區(qū)中僅次于新城區(qū)，其區(qū)域平均個(gè)盤投放廣告次數(shù)分別17.5%和16.54%，這兩個(gè)區(qū)域在也吸引了全市許多目光；而永新區(qū)則體現(xiàn)安靜，因素在于其樓盤非常少。在版面投放上，各區(qū)域均以半版、整版投放形式為主，當(dāng)前市場(chǎng)上有華星時(shí)代廣場(chǎng)、香榭里花園和萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以整版為主廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主南寧市房地產(chǎn)廣告先河。月度廣告投放比較月份123456789101112月推盤數(shù)(個(gè))242728372926412824374141廣告頻次(次)11276971128788146136182134187198廣告金額(萬元)263175210338336221299306441346481518從圖表可以看出，市場(chǎng)推出樓盤數(shù)量三個(gè)高峰分別為4月份、10月份和11、12月份，均在37個(gè)以上。5月份和10月份為一年之中兩個(gè)黃金周，記錄發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其因素，各樓盤為在黃金周搶占市場(chǎng)先機(jī)，擴(kuò)大影響力，引起消費(fèi)者注意，各樓盤廣告分別在4月份和9月份中旬開始發(fā)布廣告，以達(dá)到黃金周銷售目，若在5月份和10月份投放廣告，為時(shí)已晚；另一方面是黃金周過后，消費(fèi)開始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過后人們又開始投入到繁忙工作之中，無時(shí)間購(gòu)房，此時(shí)若再投放廣告，則顯得有點(diǎn)揮霍。11月份、12月份廣告投放頻次增長(zhǎng)，適逢春節(jié)時(shí)節(jié)，樓盤廣告有所增長(zhǎng)亦在情理之中。從上面分析咱們不難看出：大某些樓盤大都把每年兩次黃金周作為樓盤推售重要節(jié)點(diǎn)。媒體廣告投放狀況版面南國(guó)早報(bào)南寧晚報(bào)當(dāng)代生活報(bào)共計(jì)整版198142031/2版1009472510811/4版2111822311/8版330033其他0156總計(jì)145167361554就當(dāng)前南寧市場(chǎng)公認(rèn)三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國(guó)早報(bào)》是當(dāng)前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布主流媒體，在投放頻次上更是其他媒體無法相比，南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次1554次，其中在《南國(guó)早報(bào)》就發(fā)布了1451次，占三大媒體93.3%，由此可以看出當(dāng)前在南寧樓市中，《南國(guó)早報(bào)》已經(jīng)樹立了比較大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，與其他媒體拉開了比較大距離。《南寧晚報(bào)》和《當(dāng)代生活報(bào)》在南寧房地產(chǎn)廣告投放量比較有限，發(fā)布房地產(chǎn)廣告分別為67次和36次，但是各報(bào)有自身特點(diǎn)，針對(duì)目的客戶群亦十分鮮明，廣告量上升趨勢(shì)是非常也許。前十名物業(yè)廣告投放狀況排名物業(yè)名稱發(fā)布次數(shù)廣告費(fèi)用(萬元)區(qū)域1外灘新城70202.54新城區(qū)2太陽廣場(chǎng)50164.7興寧區(qū)3東方明珠花園43157.21興寧區(qū)4陽光新都53149.59新城區(qū)5翠湖新城42104.44江南區(qū)6新和平45102.1興寧區(qū)7南湖碧園4499.92新城區(qū)8玫瑰園3492.51江南區(qū)9華星時(shí)代廣場(chǎng)2289.71新城內(nèi)區(qū)10中鼎溫馨家園3481.45新城內(nèi)區(qū)就發(fā)布頻次而言，單個(gè)樓盤發(fā)布最多是外灘新城，以全年投放70次位居全市各樓盤之首，該盤廣告重要集中于兩個(gè)黃金周及春節(jié)先后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位陽光新都，共投入53次，太陽廣場(chǎng)以投放50次緊接其后。但從其開發(fā)商實(shí)力來說，并不屬于南寧具備開發(fā)實(shí)力開發(fā)商行列。從廣告費(fèi)用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費(fèi)用突破200萬元，市中心高層物業(yè)造勢(shì)力度在不斷加大，付出代價(jià)沉重，而排在第二位太陽廣場(chǎng)折前廣告費(fèi)用雖然超過160萬元，但相對(duì)該盤銷售業(yè)績(jī)并不樂觀。前十位物業(yè)廣告費(fèi)用上百萬有6個(gè)，局限性百萬元廣告費(fèi)用僅有4個(gè)，并且6個(gè)百萬元廣告費(fèi)用有3個(gè)屬于中心商業(yè)物業(yè)。綜合上述廣告分析得出：總體年度廣告投放量上升速度加快。透過廣告背后看，南寧樓市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇?！赌蠂?guó)早報(bào)》是南寧樓市最重要媒體渠道。新城區(qū)樓市競(jìng)爭(zhēng)最為激烈且集中。城北區(qū)樓市體現(xiàn)弱小，江南區(qū)則以白沙大道、江南路、五一路樓盤唱響江南樓市。興寧區(qū)則以舊城改造為主商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在逐漸加劇。2.3南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)特性描述2.3.1，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)據(jù)南寧市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)表白，，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)與相比，預(yù)測(cè)成交增長(zhǎng)近1倍。1-6月，市場(chǎng)供應(yīng)量為120萬平方米，大某些為期樓，已完畢商品房交易面積104.9萬平方米，接近全年銷售量；并且，二級(jí)市場(chǎng)完畢16.8萬平方米成交量，也增長(zhǎng)24.3%。南寧市各城區(qū)熱點(diǎn)頻現(xiàn)、各有發(fā)展從起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)均有不同限度發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速，底新項(xiàng)目屢屢浮現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造項(xiàng)目為主，也是舊城改造最大一年，江南、城北兩區(qū)則以中低檔次大型項(xiàng)目面市。價(jià)格分析新城區(qū)：長(zhǎng)湖路上各項(xiàng)目均價(jià)集中在2550-2650元/平方米之間，似銘湖典型之類項(xiàng)目則憑3000米長(zhǎng)廊南湖優(yōu)勢(shì)，均價(jià)在3500元/平方米與4500元/平方米高價(jià)位上，而鳳嶺一帶項(xiàng)目則憑借政府對(duì)其規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)優(yōu)勢(shì)，大打生態(tài)牌，以別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和高檔商品房為主，其中別墅均價(jià)在4700元/平方米以上，花園洋房和商品房在3000元/平方米以上，且以純住宅為主興寧區(qū)：該區(qū)域以商業(yè)、住宅混合為主單位商住樓，其銷售均價(jià)最低為2100元/平方米，最高為3500元/平方米。市中心住宅均價(jià)整體在2700元/平方米左右，與新城、東、鳳嶺項(xiàng)目比較，處在其均價(jià)之間。江南區(qū)：以中低檔次純住宅項(xiàng)目為主，最低均價(jià)為1550元/平方米，最高價(jià)當(dāng)前為2600元/平方米。從金灣花城1-4期銷售價(jià)可以看出，白沙大道路段物業(yè)升值潛力巨大。城北區(qū)：該區(qū)域以純住宅項(xiàng)目為主，其價(jià)格略比江南區(qū)房?jī)r(jià)偏高，但其依然建造是中低檔次住宅樓，最低均價(jià)為1850元/平方米，最高均價(jià)為2100元/平方米。結(jié)論：從市場(chǎng)角度分析：南寧整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局東部，面向是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會(huì)展業(yè)于一體居住區(qū)；南部，面向是中低收入工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴(yán)重，大型住宅項(xiàng)目走向邊沿，遠(yuǎn)離市中心；西、北部，而向也是一種中低收入工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)，也帶動(dòng)了某些相應(yīng)配套完善，預(yù)測(cè)相思湖片區(qū)將成為南寧將來3-5年房地產(chǎn)開發(fā)另一重點(diǎn)區(qū)域。2.3.2項(xiàng)目規(guī)?；⒔紖^(qū)化從南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來越大，大規(guī)模成本更為完備，更容易營(yíng)造社區(qū)環(huán)境，以便物業(yè)管理，符合住宅市場(chǎng)發(fā)展方向。大盤重要位于江南區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺榮和山水美地規(guī)模已達(dá)2100畝。2.3.3競(jìng)爭(zhēng)加劇，門檻提高由于政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)控制越來越嚴(yán)格，南寧對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由本來合同形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策變化必將帶動(dòng)土地價(jià)格上揚(yáng)，拍賣和招標(biāo)土地所需高額資金使得許多中小型房地產(chǎn)公司失去了拿地機(jī)會(huì)，而資金實(shí)力較雄厚房地產(chǎn)公司將會(huì)步入一種良性循環(huán)發(fā)展局面。預(yù)測(cè)將來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)公司將會(huì)浮現(xiàn)優(yōu)勝劣汰局面。發(fā)展商品牌意識(shí)、持續(xù)發(fā)展意識(shí)更顯得重要。2.3.4外地資金強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商目光。如馬來西亞東方集團(tuán)投資50%股份，開發(fā)占地約20公頃香榭里花園；在連萬達(dá)集團(tuán)投資占地56畝，總建筑面積11.6萬平方米萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，外地資金進(jìn)入將會(huì)加快，力度也會(huì)加大，理念也會(huì)更新。這迫使本地開發(fā)商轉(zhuǎn)變思想、更新理念。2.3.5專業(yè)分工開始凸現(xiàn)南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司在前基本上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤前期開發(fā)建設(shè)到中期銷售、后期物業(yè)管理，但是由于人才儲(chǔ)備和精力所限，事事都管成果卻是事事都沒有做好。這種狀況在開始有主線變化，專業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)和專業(yè)物業(yè)管理公司在南寧開始浮現(xiàn)。這闡明南寧發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到專業(yè)分工必要性和借用外腦重要性，以及營(yíng)銷意識(shí)不斷增強(qiáng)。2.3.6營(yíng)銷推廣手法總體水平提高隨著南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，商品房營(yíng)銷推廣也在不斷提高，比較明顯有：銷售部包裝設(shè)計(jì)，項(xiàng)目形象樹立，新意促銷活動(dòng)，較全面廣告投放，開發(fā)商品牌打造，先做綠化或先建學(xué)校后建房等。其中，大盤打造比較突出，國(guó)凱文華園、翠湖新城、榮和山水美地就是其中代表。2.3.7品牌意識(shí)日趨強(qiáng)烈南寧房地產(chǎn)通過近十幾擁發(fā)展，當(dāng)前已有房地產(chǎn)公司近360家，激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運(yùn)用各種手段和辦法，在長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)程中，某些具備超前意識(shí)和覺悟發(fā)展商逐漸結(jié)識(shí)到了品牌對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司重要性，因而，除了扎夯實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品開發(fā)以外，將來幾年，發(fā)展商將投入大量宣傳推廣和細(xì)致工作以及良好服務(wù)態(tài)度逐漸建立公司品牌和樓盤品牌，從而增進(jìn)了樓盤銷售和公司發(fā)展。2.3.8項(xiàng)目供應(yīng)量巨大且集中，競(jìng)爭(zhēng)加劇與南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比，發(fā)現(xiàn)南寧市項(xiàng)目供應(yīng)量有了較大增長(zhǎng)，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同項(xiàng)目面市，并且面市項(xiàng)目大多數(shù)以大盤浮現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。新城區(qū)新項(xiàng)目與其他城區(qū)相比居首位。重要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀(jì)花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖典型、都市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約2100畝，總建筑面積約100萬平方米，另一方面是翡翠園，占地512畝，總建筑面積478888平方米，由50棟別墅、16棟多層、9棟小高層構(gòu)成，規(guī)劃2166戶，當(dāng)前均價(jià)3100元/平方米，已作為全國(guó)五個(gè)國(guó)家級(jí)康居示范工程之一，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，此外尚有即將上市南湖國(guó)際廣場(chǎng)、地王國(guó)際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、都市花園等。以上這些項(xiàng)目一旦所有進(jìn)入市場(chǎng)，可以斷定：供應(yīng)量是一種驚人數(shù)字。以上這些大大小小項(xiàng)目先后建設(shè)，會(huì)加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)成熟，特別百翡翠園、榮和山水美地兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)順利，則對(duì)帶動(dòng)鳳嶺區(qū)域發(fā)展起到一種不可預(yù)計(jì)作用。綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，競(jìng)爭(zhēng)方式也在不斷轉(zhuǎn)變，到下半年開始，項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)將側(cè)重于產(chǎn)品方面競(jìng)爭(zhēng)，合理、實(shí)用、舒服、超前、物管、環(huán)境等價(jià)值也將一步步體現(xiàn)出來。2.3.9，別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張依照市場(chǎng)調(diào)查及其現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)，除常用多層、小高層、高層住宅迅速發(fā)展外，更為突出另一種特點(diǎn)是別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，寧匯新天地、龍胤花園、橘郡.陽光別墅、麗水灣等純別墅區(qū)先背面市，規(guī)劃中楓林藍(lán)岸，以及仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已拿到土地幾種在型項(xiàng)目，規(guī)劃中也有大量別墅?？梢灶A(yù)見，別墅產(chǎn)品浮現(xiàn)是別墅產(chǎn)品市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)前奏。2.3.10戶型合理、實(shí)用三房仍是市場(chǎng)主力軍通過對(duì)潛地購(gòu)房者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房都比較喜歡并接納戶型合理、實(shí)用三房。合理、實(shí)用、實(shí)惠依然是當(dāng)前購(gòu)房者關(guān)懷因素。通過調(diào)查：嶺南家園初次推出單位，三房當(dāng)天銷售85%以上，中天世紀(jì)花園整體上也比其四房好銷。翡翠園在相對(duì)高價(jià)狀況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實(shí)用性不強(qiáng)，銷售緩慢。事實(shí)證明，合理性、實(shí)用性加上實(shí)惠，是購(gòu)房人士所必要考慮問題。2.3.11中高檔次價(jià)位項(xiàng)目劇增按照南寧市人均收入和購(gòu)房支出比例，劃分為三個(gè)檔次：高檔次住宅均價(jià)：2600元/平方米以上中檔次住宅均價(jià)：-2600元/平方米低檔次住宅均價(jià)：元/平方米如下依照調(diào)查顯示，南寧市當(dāng)前重要在售項(xiàng)目30各種，其中，中高價(jià)位點(diǎn)70%以上，當(dāng)前翡翠園均價(jià)3100元/平方米、天賜良園均價(jià)2550元/平方米、中鼎溫馨家園均價(jià)2650元/平方米、中天世紀(jì)花園均價(jià)2650元/平方米，而低價(jià)位住宅產(chǎn)品很少，僅有江南新興苑、翠湖新城、恒大新城、陽光新城等幾種大型項(xiàng)目，導(dǎo)致低價(jià)位住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，形成市場(chǎng)產(chǎn)品檔交構(gòu)造推衡。值得注重是亟待推出大型項(xiàng)目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相稱可觀，一旦全面上市必將給市場(chǎng)帶來巨大沖擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然加劇。由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在邁同健康、理性和成熟發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強(qiáng)；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域擴(kuò)大，在建項(xiàng)目增多，供應(yīng)量增大，住宅產(chǎn)品構(gòu)造日趨合理；房地產(chǎn)開發(fā)商儲(chǔ)地意識(shí)、品牌意識(shí)、營(yíng)銷意識(shí)、專業(yè)分工意識(shí)逐漸加強(qiáng)；購(gòu)房者對(duì)品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面規(guī)定日益覺醒。根據(jù)對(duì)北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)都市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷程研究經(jīng)驗(yàn)，咱們以為南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范只需要1-3年時(shí)間，因而這幾年是開發(fā)商迅速發(fā)展項(xiàng)目獲得超額利潤(rùn)和樹立品牌、實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展良機(jī)，而一旦整個(gè)房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對(duì)獲取土地成本增長(zhǎng)、資金壓力增大、競(jìng)爭(zhēng)加劇、購(gòu)房者挑剔等方面壓力，對(duì)公司生存和發(fā)展都是巨大挑戰(zhàn)。2.4住宅市場(chǎng)總體綜述2.4.1市場(chǎng)發(fā)展概況南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，商品房成交面積突破150萬平方米，成交金額達(dá)35億，比上年同期增長(zhǎng)45.8%，住宅市場(chǎng)發(fā)展比較明顯，增量大幅度增長(zhǎng)。(1)、樓盤分布東部以東葛路延長(zhǎng)線向東，長(zhǎng)湖一帶，金湖廣場(chǎng)周邊和民族大道延長(zhǎng)線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖國(guó)際廣場(chǎng)、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖典型、佳和大廈、亞航財(cái)富中心、文德大廈、佳德鑫·水晶城、金湖灣、和實(shí)·水榭花都、地王國(guó)際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡·陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀社區(qū)。西部樓盤較少，分布散，有北大路夢(mèng)澤園，衡陽路振寧雅苑，大學(xué)路文華園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國(guó)花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元社區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住社區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部重要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、新朝陽商業(yè)廣場(chǎng)、交易場(chǎng)商業(yè)大廈和WTO世貿(mào)商城、綠城·翠堤灣、金朝陽等樓盤。(2)、樓盤價(jià)格。依照南寧市人均收入水平和購(gòu)房消費(fèi)支出比例來分：高檔次住宅均價(jià)：2600元/㎡以上。中檔次住宅均價(jià)：——2600元/㎡。低檔次住宅均價(jià)：元/㎡如下。高檔住宅集中分布于民族大道延長(zhǎng)線，即迅速環(huán)道外圍，以及南湖邊沿；中檔住宅則集中于東葛路延長(zhǎng)線、長(zhǎng)湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于都市中心。(3)、銷售形勢(shì)低檔次住宅總體市場(chǎng)銷售火爆；中檔次住宅市場(chǎng)占領(lǐng)市場(chǎng)份額為主；高檔次住宅市場(chǎng)占有量?jī)H次于中檔次住宅，但銷售狀況不太樂觀。2.4.2市場(chǎng)基本特性分析從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國(guó)家西部開發(fā)政策，政府加快都市化進(jìn)程，加大都市基本建設(shè)，銀行按揭政策共同支持成果。南寧市對(duì)市政建設(shè)投入達(dá)50億元以上，比增長(zhǎng)1倍，將超過60億元以上。從國(guó)家到地方政府“大投入”，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“快車道”。從產(chǎn)品因素看：市場(chǎng)還沒有進(jìn)入過剩時(shí)代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費(fèi)主流，以期房和毛坯房為主，向消費(fèi)者提供改進(jìn)居住空間基本功能產(chǎn)品，進(jìn)入21世紀(jì)，環(huán)境意識(shí)覺醒，帶有環(huán)境附加值產(chǎn)品旺銷，消費(fèi)者注重追求舒服、享有、健康生活產(chǎn)品，但當(dāng)前市場(chǎng)尚缺少像南國(guó)奧林匹克花園那樣具備人文特性產(chǎn)品浮現(xiàn)。從開發(fā)主體因素看：市場(chǎng)開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識(shí)落后，投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)資本局限性，對(duì)政府投入市政配套依賴性較強(qiáng)，當(dāng)前市場(chǎng)仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺少市場(chǎng)“霸主”。從市場(chǎng)構(gòu)造看：高檔市場(chǎng)供應(yīng)量過剩，中低檔市場(chǎng)需求局限性。結(jié)合南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價(jià)在10——20萬元為低檔消費(fèi)；20——40萬元是中檔消費(fèi)；超過40萬元屬高檔消費(fèi)；100萬元以上為豪華消費(fèi)；當(dāng)前市場(chǎng)供求構(gòu)造不太均衡，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。以瑯東、鳳嶺區(qū)域?yàn)槔?，總價(jià)超過100萬元大戶型開始滯銷。從土地出讓市場(chǎng)看：政府11月份初次招投標(biāo)拍賣出讓土地，位于瑯東兩塊地拍出“天價(jià)”，每畝180萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。雖然天價(jià)土地出讓暫時(shí)能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會(huì)使區(qū)域房?jī)r(jià)上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。2.4.3各類型物業(yè)市場(chǎng)分析1)、多層、小高層住宅市場(chǎng)分析——概況①社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)水平提高，對(duì)生活質(zhì)量規(guī)定也比較講究，追求一種舒服居住環(huán)境。②都市各城區(qū)構(gòu)造不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、人口構(gòu)造、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費(fèi)能力差別化。③都市向東發(fā)展，帶動(dòng)、引導(dǎo)大某些“中產(chǎn)階級(jí)”遷移，新住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來某些人物質(zhì)享有，而尚未富起來人則停留在原有基本上，此時(shí)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)劃分。④江南、城北兩區(qū)當(dāng)前人均收入相對(duì)于新城區(qū)、興寧區(qū)人均收入比較，則略顯偏低，因而決定了某些人消費(fèi)能力，也決定了城區(qū)住宅市場(chǎng)目的客戶群體。⑤市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢(shì)，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比東部低。⑥當(dāng)前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)金灣花城、金康住宅社區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元社區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓——水韻家園、振寧翠峰、萬秀社區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)當(dāng)前僅有金桂花園和華彩美地，再細(xì)分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾種大型樓盤有某些低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅市場(chǎng)分布相對(duì)集中，新城區(qū)則以小高層為主導(dǎo)住宅市場(chǎng)，沿東葛路延長(zhǎng)線長(zhǎng)湖路至迅速環(huán)道、民族大道至金湖廣場(chǎng)至迅速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。銷售價(jià)格多層住宅產(chǎn)品均價(jià)在1350——2600元/㎡，其中均價(jià)1600——元/㎡比較集中并且得到市場(chǎng)承認(rèn)和接受。小高層住宅產(chǎn)品均價(jià)在2450——3100元/㎡，其中均價(jià)2550——2700元/㎡居多，市場(chǎng)比較接受均價(jià)為2450——2600元/㎡。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格有升有降，但市場(chǎng)整體呈上升趨勢(shì)。江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價(jià)□均價(jià)（元/平方米）新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品□均價(jià)（元/平方米）熱點(diǎn)多層住宅價(jià)格在1800元/㎡，且環(huán)境優(yōu)美住宅產(chǎn)品最受歡迎。恒大新城成功就是在于其有絕大某些消費(fèi)者能承受價(jià)格上和環(huán)境優(yōu)良。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型依然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。多層住宅產(chǎn)品三房面積在90——130平方米之間，其中100——120平方米居多；二房面積在70——90平方米，其中75——85平方米居多。小高層產(chǎn)品三房面積在100——165平方米之間，其中100——130平方米居多；二房面積在75——125平方米，其中80——90平方米居多。2)、高層住宅市場(chǎng)分析概況市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅屈指可數(shù)。向東發(fā)展已成為南寧當(dāng)前以及此后幾年發(fā)展趨勢(shì)，繼往開來，隨著金湖廣場(chǎng)一帶日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開始浮現(xiàn)，高24層純住宅時(shí)代麗都打破高層住宅沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場(chǎng)熱“效應(yīng)”，因而，對(duì)市場(chǎng)影響力度不大。南寧明珠——南湖風(fēng)光無限好，和實(shí)公司開發(fā)湖景花園憑借3000米南湖景觀，賣了個(gè)均價(jià)3200元/㎡以上好價(jià)格。東方明珠花園以南湖“橋頭堡”優(yōu)勢(shì)，力求打?qū)е履蠈帢?biāo)志建筑物，首創(chuàng)南寧樓高31層高層住宅市場(chǎng)先河，引領(lǐng)南湖邊沿高層住宅發(fā)展，緊跟其后有銘湖典型、金水南湖、綠城畫卷等項(xiàng)目。景觀優(yōu)，位置佳土地資源供應(yīng)稀缺，同步地價(jià)急速提高，使得此類用地面積縮小，是導(dǎo)至高層住宅浮現(xiàn)因素之一。高層住宅廣告投放量比例偏高，市場(chǎng)銷售總體不太樂觀。市中心地塊相對(duì)缺少，舊城改造及土地價(jià)格高起是高層住宅崛起“導(dǎo)火索”銷售價(jià)格南寧高層住宅銷售均價(jià)為3200－4500元/㎡市場(chǎng)比較認(rèn)同價(jià)格為2700－3000元/㎡銷售進(jìn)度接近南寧市中心（百貨大樓）高層住宅整體銷售緩慢。商住混合且產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚住宅銷售比純住宅或普通性帶商業(yè)氣息住宅易銷。上圖顯示七個(gè)樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為滯銷為交易場(chǎng)商業(yè)大廈。戶型高層住宅戶型以三房為主，占總供應(yīng)量42.83%，另一方面為二房，占總供應(yīng)量19.00%，兩種戶型共計(jì)，占總供應(yīng)量61.84%。各種類型戶型面積幅度比較大，相對(duì)集中一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。三房、二房仍是南寧樓盤主導(dǎo)方向。戶型一房（單間）二房三房四房其她面積（㎡）31－8784－124.19110－181.28158.9－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198高層住宅市場(chǎng)供應(yīng)量□供應(yīng)（套）分布南寧市高層住宅重要分布于市區(qū)、南湖邊沿及金湖廣場(chǎng)一帶，分別有外灘新城、交易場(chǎng)商業(yè)大廈、太陽廣場(chǎng)、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國(guó)際廣場(chǎng)、銘湖典型、新城國(guó)際、時(shí)代麗都、亞航財(cái)富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國(guó)際商務(wù)中心。3)、別墅市場(chǎng)分析◆概述南寧市最初期別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，重要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。開始，南寧別墅產(chǎn)品已進(jìn)入成型別墅階段，其代表項(xiàng)目有寧匯新天地、橘郡·陽光別墅、龍胤花園等。近兩年來，緊跟北京、上海與廣州等地別墅市場(chǎng)重新興起，南寧別墅市場(chǎng)也從初開始露出崢嶸一角。別墅概念在市場(chǎng)興起，重要?dú)w功于政府對(duì)鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃。值得一提是南寧別墅市場(chǎng)啟動(dòng)不久，各種所謂“別墅”項(xiàng)目就一轟而上，從經(jīng)濟(jì)型別墅到渡假型別墅到水岸別墅，從聯(lián)排到雙排到獨(dú)立，各項(xiàng)目良莠不齊，檔次落差大，令人眼花繚亂，導(dǎo)致市場(chǎng)上消費(fèi)者感覺混亂和困惑。但是，其中也不乏佼佼者。這些項(xiàng)目重要針對(duì)客戶是本地市場(chǎng)，基本立足于本土名人雅士、私公司主等客戶層面，但從購(gòu)買別墅產(chǎn)品消費(fèi)者來看，非南寧人士亦有不少。從另一方面分析，開發(fā)商普遍注重了產(chǎn)品質(zhì)量：從規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一方面在容積率減少和綠地率提高；另一方面在戶型設(shè)計(jì)上更向當(dāng)代享有型、豪華型別墅邁進(jìn)。別墅講究清凈、優(yōu)雅，緊臨交通要道，交通便利，上下班都很以便，且周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)優(yōu)美，配套娛樂設(shè)施完善，原則規(guī)范物業(yè)管理等。從當(dāng)前南寧別墅市場(chǎng)及配套等方面來看，要達(dá)到以上所需規(guī)定，為潮流早，如娛樂設(shè)施、交通是別墅區(qū)域最缺少一方面?！裟蠈幨性诮ê蛿M建別墅項(xiàng)目分析南寧市在售別墅項(xiàng)目區(qū)域別墅名稱規(guī)模價(jià)格江南區(qū)玫瑰園占地面積350畝，分三期開發(fā)，400棟左右35—150萬元/棟鳳嶺翡翠園分多層、小高層、別墅，其中別墅共50棟210—283萬元/棟寧匯新天地占地226畝，有112棟獨(dú)立別墅、87套聯(lián)排別墅和14套聯(lián)體別墅獨(dú)立150—210萬元/棟聯(lián)排180—90萬元/棟大自然花園獨(dú)立別墅56套，聯(lián)排別墅103套獨(dú)立別墅均價(jià)5700元/㎡聯(lián)排別墅均價(jià)3700元/㎡榮和山水美地占地約2200畝，總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃獨(dú)立87棟、聯(lián)排1345棟聯(lián)排4200元/㎡仙葫開發(fā)區(qū)龍胤花園占地360畝,建成220棟別墅98—1600萬元/棟,其中250—00萬元/棟較集中橘郡別墅占地1500畝,獨(dú)立87棟,雙拼220棟,聯(lián)排272棟聯(lián)排34—48萬元/棟,雙拼53~64萬元/棟,獨(dú)立101—125萬元/棟當(dāng)前南寧市別墅集中在鳳嶺分區(qū)和仙葫區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)量若集中在此后兩、三年內(nèi)所有推出，供應(yīng)量不低于4000套，其中獨(dú)立別墅不低于1500套，聯(lián)排別墅不低于2500套，市場(chǎng)消化壓力非常大，依照南寧市居民收入與