小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告樣本

社區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告關(guān)于我區(qū)三和社區(qū)和金兆園社區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告民進(jìn)河北區(qū)委會(huì)物業(yè)管理是都市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)領(lǐng)域，規(guī)范物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中重要內(nèi)容。我會(huì)于1月至7月對(duì)河北區(qū)居民社區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對(duì)三和社區(qū)和金兆園社區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研狀況報(bào)告如下：一、社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀三和社區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，社區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì)，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于9月接手三和社區(qū)物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元，當(dāng)前只能收上來4萬余元，收繳費(fèi)用局限性以維持尋常開銷，水電費(fèi)均有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園社區(qū)，入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出。當(dāng)前，電梯維修費(fèi)無從解決。二、社區(qū)物業(yè)存在問題盡管兩個(gè)社區(qū)狀況有異，但存在有許多共性問題，并在很大限度上反映了我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀和病疾。（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因而開發(fā)建設(shè)不合理成了日后物業(yè)管理眾多矛盾根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題重要體當(dāng)前：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和社區(qū)環(huán)境與售房時(shí)承諾有差別。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積劃分?jǐn)M定和附屬用房經(jīng)營收益分派等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和社區(qū)開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。（二）物業(yè)管理公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理公司員工缺少客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主合法規(guī)定不能及時(shí)滿足，同步存在侵害業(yè)主利益行為。二是某些物業(yè)管理公司缺少專業(yè)人員。例如尋常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至浮現(xiàn)矛盾。（三）社區(qū)業(yè)主缺少四種意識(shí)。一是缺少整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使某些公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有功能；二是缺少安全意識(shí)。少數(shù)業(yè)主以為房子是自己，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無所顧及在自己小天地里，私拆亂改。三是缺少法制意識(shí)。某些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不但破壞了社區(qū)整體規(guī)劃，更侵害了其他業(yè)主合法權(quán)益。四是缺少環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在社區(qū)寵物糞便隨處可見。（四）物業(yè)公司對(duì)業(yè)主違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。例如，對(duì)有些業(yè)主私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞社區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整治單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，而無她法。成果經(jīng)常是業(yè)主我行我素，導(dǎo)致惡性循環(huán)，以至社區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。（五）物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)公司收上來物業(yè)費(fèi)越來越少，從公司追求利潤經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入不大于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì)減少成本，而減少成本直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一種惡性循環(huán)怪圈。社區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)公司，尚有園區(qū)內(nèi)所有業(yè)主。例如三和社區(qū)狀況就是一種較好例子。相反，現(xiàn)每家每戶煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠，由于這是政府行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量，當(dāng)前只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，由于它是公司行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會(huì)把我怎么樣，這是物業(yè)公司當(dāng)前最撓頭事。（六）使用上缺少健全機(jī)制和有效監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上業(yè)主批準(zhǔn)后，方可申請(qǐng)使用。但事實(shí)上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主利益，那么就很難獲得社區(qū)2/3業(yè)主通過，給實(shí)際使用導(dǎo)致了困難。此外物業(yè)公司預(yù)算維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金導(dǎo)致無法運(yùn)用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取微薄大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲狀況下，將有限大修基金保值、增值，缺少有效手段。三、幾條建議（一）依照10月1日實(shí)行《物權(quán)法》關(guān)于章節(jié)規(guī)定和9月1日正式實(shí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。（二）建立政府有關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效處置社區(qū)內(nèi)各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制行動(dòng)軸心。（三）為增進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展，哺育物業(yè)管理核心品牌，勉勵(lì)有實(shí)力社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)行優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。（四）保證房屋大修基金安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)社區(qū)（大廈）開一種總帳戶，按每戶業(yè)主繳納房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必要由大修房屋牽涉到業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同步對(duì)大修基金使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們對(duì)的物業(yè)消費(fèi)觀念。準(zhǔn)時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此有關(guān)費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主（住戶）必要履行義務(wù)，人們應(yīng)當(dāng)積極積極履行，任何人無論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法。調(diào)研報(bào)告：關(guān)于推動(dòng)南關(guān)嶺街道物業(yè)管理調(diào)查與思考黨十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾共同心愿，是改革發(fā)展重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參加社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增長(zhǎng)和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作，全面貫徹各項(xiàng)工作辦法，營造安居樂業(yè)社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是都市管理和社會(huì)建設(shè)基本工程，為此，加強(qiáng)居住社區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改進(jìn)居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注熱點(diǎn)問題。前不久，按照區(qū)委工作布置，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專項(xiàng)調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專項(xiàng)調(diào)研小組，就如何推動(dòng)地區(qū)物業(yè)管理，增進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。本次調(diào)研，實(shí)地走訪了某些居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個(gè)群體意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研狀況報(bào)告如下：一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作基本狀況據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上居住社區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代此前建成入住社區(qū)4個(gè)，占總面積25%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成社區(qū)12個(gè)，占總面積75%。已實(shí)行物業(yè)管理社區(qū)8個(gè)，占居住社區(qū)50%；成立業(yè)主大會(huì)社區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理社區(qū)62.5%。全街共有物業(yè)管理公司七家，從業(yè)人員300余人。當(dāng)前，實(shí)行物業(yè)管理社區(qū)內(nèi)各種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，尚有單位直管樓等?？傮w看，物業(yè)管理工作具備如下幾種特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處在發(fā)育初級(jí)階段。當(dāng)前依然沒有實(shí)行物業(yè)管理居住社區(qū)占50%；未收取物業(yè)費(fèi)社區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)社區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。重要是物業(yè)管理公司數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)級(jí)別偏低等；物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理公司監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺少制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺少科學(xué)性摸索。二、物業(yè)管理工作存在重要問題近年來，各新建社區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理公司，著力搭建社區(qū)自治新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作獲得了一定成績(jī)，也總結(jié)了某些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素影響，物業(yè)管理工作仍存在如下四個(gè)方面問題：1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在問題，本地區(qū)也不例外。問題重要涉及變更規(guī)劃、配套設(shè)施不貫徹、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司社區(qū)，57%受訪者以為居住社區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%受訪者以為居住社區(qū)技防辦法不健全。2、物業(yè)管理公司定位不合理。當(dāng)前，據(jù)調(diào)查，既有物業(yè)管理公司規(guī)模小、資質(zhì)級(jí)別低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理公司中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，別的6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，別的是市內(nèi)物業(yè)分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差；有些公司低水平服務(wù)、高原則收費(fèi)；有些公司錯(cuò)誤以為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范制度管理，導(dǎo)致人員素質(zhì)普遍偏低；有些公司不經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主合法權(quán)益。3、某些業(yè)主觀念陳舊且缺少合伙性。大某些居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)理解尚未到位，不樂意按照當(dāng)前價(jià)格享有較為全面物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常浮現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%受訪者對(duì)《大連市都市住宅社區(qū)物業(yè)管理辦法》很理解，不理解多達(dá)87%；71%受訪者表達(dá)不理解《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利方面規(guī)定。業(yè)主互相不熟悉，往往浮現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰都無法真正成立業(yè)主大會(huì)”無序局面，業(yè)主委員會(huì)權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%受訪者所居住社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選取通過居委會(huì)維權(quán)；87%受訪者以為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。4、政府有關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和互相配合問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合伙關(guān)系。當(dāng)前，政府有關(guān)職能部門之間關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等有關(guān)部門關(guān)系尚未理順，責(zé)權(quán)利劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主以及政府有關(guān)職能部門之間銜接也存在某些問題。如本應(yīng)由政府提供公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一種公司責(zé)任，又承擔(dān)著某些政府公共服務(wù)職能等等。三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作建議和意見南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具備一定特殊性，需要摸索適合街道實(shí)際物業(yè)管理模式。通過本次調(diào)研，提出如下幾條建議：1、推廣物業(yè)管理公司前期介入法。物業(yè)管理公司前期介入是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)之前就參加物業(yè)管理社區(qū)“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有助于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面浮現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對(duì)物業(yè)管理隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司及業(yè)主和諧相處，三方共贏良好局面。建議政府有關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手進(jìn)一步研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理公司前期介入工作。2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道有關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理公司提供交流平臺(tái)，增進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)公司合法權(quán)益等方面作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展如下幾方面工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范公司經(jīng)營行為；反映公司合理訴求，維護(hù)公司合法權(quán)益；開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)凝聚力；對(duì)的引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教誨機(jī)制。3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開發(fā)商誠信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開發(fā)社區(qū)物業(yè)管理好壞考核，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要變化姿態(tài)，充分運(yùn)用全方位媒體手段積極宣傳物業(yè)管理必要性；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理方式，加大對(duì)業(yè)主情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好服務(wù)獲得業(yè)主理解和配合，政府關(guān)于部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司四方自治組織聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。4、摸索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)依照當(dāng)前物業(yè)管理特殊性，有針對(duì)性對(duì)居住社區(qū)特點(diǎn)摸索不同物業(yè)管理模式。對(duì)于某些老舊社區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)此類長(zhǎng)期以來欠賬較多老舊社區(qū)，政府關(guān)于部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金合理投入，摸索規(guī)范物業(yè)管理以外新形式，如充分延伸居民委員會(huì)作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理自治組織，力求用比較低成本解決物業(yè)管理基本需要問題。對(duì)于新建商品房社區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化管理模式，為公司創(chuàng)造更好公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐漸打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)管理公司品牌。5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處在發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不也許事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)節(jié)，就有也許陷入無法緩和對(duì)立困境。因而，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在對(duì)的行使民主權(quán)利基本上，承擔(dān)民主管理責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合進(jìn)一步開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺少公德體現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，哺育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自擅自利現(xiàn)象，大力提高社區(qū)社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好效果。6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極摸索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識(shí)技能培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)管理手段，在公司內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效績(jī)效考核體系，減少公司管理成本。要從尋常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、有關(guān)信息反饋等方面理解物業(yè)服務(wù)與否滿足業(yè)主需求，從而制定相應(yīng)辦法。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，增進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。市政協(xié)發(fā)布調(diào)研報(bào)告:物業(yè)管理存在六大弊病市政協(xié)昨發(fā)布社區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報(bào)告：物業(yè)管理存在六大弊病，社區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)系千千萬萬北京市民尋常生活。昨天，市政協(xié)召開專項(xiàng)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布了市政協(xié)常委會(huì)《關(guān)于北京市居住社區(qū)物業(yè)管理問題建議案及調(diào)研報(bào)告》，針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理六大弊病提出了詳細(xì)診治藥方，建議市政府在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。參加調(diào)研課題曾廣宇委員向記者表達(dá)，當(dāng)前我市社區(qū)物業(yè)管理存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費(fèi)難、業(yè)主委員會(huì)難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員簡(jiǎn)介說，我市新建3077個(gè)社區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主委員會(huì)，仍有近90%社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)。焦點(diǎn)發(fā)布社區(qū)物業(yè)管理有六大問題弊病一開發(fā)建設(shè)遺留問題成物業(yè)糾紛主因市政協(xié)調(diào)研報(bào)告以為，既有商品房社區(qū)發(fā)生物業(yè)糾紛中，相稱數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)遺留問題重要體當(dāng)前：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和社區(qū)環(huán)境與售房時(shí)承諾有差別。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積劃分?jǐn)M定和附屬用房經(jīng)營收益分派等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議核心問題。我市多起較大物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會(huì)所、配套用房等設(shè)施歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。弊病二物業(yè)管理公司普遍收費(fèi)難曾廣宇委員表達(dá)，導(dǎo)致收費(fèi)率低因素也是多方面。一是物業(yè)收費(fèi)制定不公開透明，在前期，業(yè)主主線沒有“討價(jià)還價(jià)”余地。二是物業(yè)管理公司服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。四是問題不能得到及時(shí)解決，居民不滿情緒影響交費(fèi)。五是業(yè)主消費(fèi)意識(shí)尚未形成。某些業(yè)主商品意識(shí)、物業(yè)消費(fèi)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)沒有確立。弊病三物業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范李少華委員以為，我市物業(yè)管理公司管理和培訓(xùn)沒有及時(shí)跟上。此外，我市物業(yè)管理收費(fèi)大多采用包干制形式，物業(yè)公司在物業(yè)尋常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)缺少客觀評(píng)價(jià)根據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個(gè)別物業(yè)公司甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費(fèi)、亂收費(fèi)，侵占業(yè)主利益，引起沖突。弊病四業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難導(dǎo)致這一問題客觀因素：一是某些社區(qū)開發(fā)期較長(zhǎng)，社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以擬定，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織成立缺少可操作性指引；三是某些社區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、互相之間不熟悉業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)，自身復(fù)雜限度超過了想象；四是業(yè)主參加意識(shí)不強(qiáng)，缺少“有能力、有權(quán)威”組織者。弊病五政府職能缺位監(jiān)管體制不順當(dāng)前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)是市建委物業(yè)處和社區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一管理模式。居委會(huì)和街道辦事處，由于沒有明確法定職責(zé)，也不能插手解決。因而，凡是居住社區(qū)物業(yè)管理大事、小事，都去找政府，導(dǎo)致物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。弊病六法律法規(guī)不完善不配套社區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)法律體系，缺少有效法規(guī)加以規(guī)范，導(dǎo)致行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。我市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)行細(xì)則至今仍未出臺(tái)，諸多詳細(xì)問題解決無法可依。對(duì)癥下藥調(diào)研報(bào)告開出七劑良方一是高度注重居住社區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中作用，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行政監(jiān)管。二是整頓居住社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)，積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。三是規(guī)范物業(yè)管理，嚴(yán)格市場(chǎng)管理，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。四是完善物業(yè)管理法規(guī)配套。五是健全管理體制，實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民主自治有機(jī)結(jié)合。六是積極摸索建立老舊社區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，依照低收入群體物業(yè)管理需要，建立以社區(qū)居委會(huì)為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理新機(jī)制。七是加大宣傳力度，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，明晰各方權(quán)利和義務(wù)，對(duì)的引導(dǎo)人們物業(yè)消費(fèi)觀念。權(quán)威訪談物業(yè)投訴已大幅下降市建委新聞發(fā)言人表達(dá)，本次對(duì)全市物業(yè)管理中存在問題進(jìn)行摸底調(diào)查就是為此后逐漸解決這些問題進(jìn)行前期準(zhǔn)備。從去年終開始，市建委就已開始積極研究制定《物業(yè)管理規(guī)定實(shí)行細(xì)則》，當(dāng)前該細(xì)則已經(jīng)所有制定完畢，并交由人大部門進(jìn)行立法程序，預(yù)測(cè)不久便可出臺(tái)。據(jù)記錄，市建委接到物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢(shì)，由本來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。該發(fā)言人表達(dá)，成熟國家物業(yè)管理歷史超過1，而中華人民共和國最早開始物業(yè)管理都市深圳，經(jīng)驗(yàn)但是20近年，北京開始物業(yè)管理工作還不到。因而，經(jīng)驗(yàn)局限性使得咱們?cè)诠ぷ髦械拇_遇到了許許多多問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)原則受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會(huì)繼續(xù)對(duì)當(dāng)前北京物業(yè)管理中存在問題，如究竟物業(yè)服務(wù)達(dá)到如何原則才算規(guī)范等展開有關(guān)對(duì)策研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐漸進(jìn)行研究和解決，不是一蹴而就事情。誤區(qū)之一：物業(yè)公司只要與業(yè)主形成“事實(shí)服務(wù)”，物業(yè)公司服務(wù)好壞都對(duì)業(yè)主個(gè)人沒關(guān)系，只要有人交費(fèi)，全體業(yè)主就必要交費(fèi)。誤區(qū)之二：物業(yè)公司是新生事物，與既有公司有本質(zhì)區(qū)別，可以不受既有公司法、合同法等等國家大法規(guī)范，必要從新單獨(dú)立法，諸如：“事實(shí)服務(wù)”（當(dāng)前國家大法沒有）、物業(yè)費(fèi)必要無條件交，業(yè)主維權(quán)不得回絕交物業(yè)管理費(fèi)。誤區(qū)之三：法院判決物業(yè)糾紛案件不是由于物業(yè)公司服務(wù)不好，而是由于業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司沒法服務(wù)好導(dǎo)致，因此只能判業(yè)主敗訴。法院不是你業(yè)主講理地方。誤區(qū)之四：法院如果判物業(yè)公司敗訴，老百姓生活就沒有人管理了，就會(huì)天下大亂，物業(yè)公司盡管服務(wù)不好，你也忍了吧！總比沒人管強(qiáng)！否則，天下大亂責(zé)任就該算在咱們法院頭上了！咱們可不能承擔(dān)！誤區(qū)之五：法院受理物業(yè)糾紛案件巨增，不是由于我法院只判物業(yè)公司勝訴導(dǎo)致，法院也有判一種兩個(gè)業(yè)主勝訴呢！只要我法院用國家機(jī)器強(qiáng)制力協(xié)助物業(yè)公司把你們業(yè)主全體物業(yè)費(fèi)都收上來，你看她物業(yè)公司還告不告你！誤區(qū)之六：物業(yè)管理主管部門社區(qū)辦不論物業(yè)公司服務(wù)問題，以為這歸工商部門管，我社區(qū)辦只管物業(yè)公司準(zhǔn)入，哪個(gè)物業(yè)公司不通過我社區(qū)辦批準(zhǔn)就別想進(jìn)入你想進(jìn)入市場(chǎng)，這個(gè)可不能歸工商部門管，社區(qū)辦嘛，物業(yè)管理主管部門嘛??！她工商部門管不著物業(yè)公司！至于業(yè)主呀、服務(wù)呀別找我社區(qū)辦，我社區(qū)辦一無權(quán)二無錢，找我也不論，當(dāng)前我社區(qū)辦批準(zhǔn)哪個(gè)物業(yè)公司在哪管理就在哪！你業(yè)主告到法院也解決不了吧？！你業(yè)主就給我乖乖交費(fèi)，否則，有法院判決關(guān)你拘留所，看你交不交！只要物業(yè)公司有錢，就不愁我社區(qū)辦——物業(yè)公司主管部門缺錢！我社區(qū)辦有了錢才干管理你們這些業(yè)主問題，否則我沒法管！誤區(qū)之七：物業(yè)公司服務(wù)是對(duì)全體社區(qū)居民，不也許只對(duì)你幾戶服務(wù)不好，你有證據(jù)也沒用，政府社區(qū)辦和法院只為大多數(shù)人服務(wù)，三個(gè)代表嘛！不是為你個(gè)人服務(wù)。誤區(qū)之八：你業(yè)主維權(quán)只能先成立居委會(huì)，再成立業(yè)委會(huì)才干維權(quán)，要么還要等物權(quán)法出臺(tái)，物業(yè)公司特殊！雖然她也是經(jīng)營性公司，但抓她服務(wù)質(zhì)量解決不了問題。別公司有質(zhì)量問題老百姓不滿意不給錢她就會(huì)被裁減，可不能監(jiān)管物業(yè)公司質(zhì)量問題，那樣會(huì)天下大亂！誤區(qū)之九：業(yè)主成分太復(fù)雜，是烏合之眾，聯(lián)合起來不滿意物業(yè)公司服務(wù)，就是不滿意政府，反對(duì)物業(yè)公司就是反政府，就是不安定因素！政府主管部門不作為和法院枉法裁判是不會(huì)構(gòu)成不安定！誤區(qū)之十：不交物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主就是侵犯了交費(fèi)業(yè)主利益！由于物業(yè)公司是神，她象上帝同樣會(huì)對(duì)所有業(yè)主一視同仁！我交了，你就必要交！否則我心態(tài)就不平衡，這樣就不是和諧社會(huì)！北京有一家外地裝修公司，為了在北京立足提出“先裝修后付款”，這個(gè)公司做法是規(guī)定她職工不論客戶如何挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數(shù)客戶就是由于該公司真誠服務(wù)態(tài)度，其實(shí)不也許完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被“賴帳人”拖垮，生意越做越大。中華人民共和國老百姓以幾千年老式“上善若水，厚德載物”為精神支柱，是世界上很容易知足老百姓。真正惡意欠費(fèi)人是不敢公開更不敢上法庭！物業(yè)公司在選取告哪些業(yè)主時(shí)是不敢告那些不講理業(yè)主！她們普通選取是一小某些維權(quán)意識(shí)最強(qiáng)、真正講理業(yè)主告上法庭，這樣法院必定會(huì)制裁這些業(yè)主，其她業(yè)主必然乖乖交費(fèi)——達(dá)到既減少公司訴訟成本，又到達(dá)全面收費(fèi)目！這個(gè)事實(shí)最闡明當(dāng)前，由于政府主管部門有明顯官商勾結(jié)主觀也許性并“有所為有所不為”和法院判決一邊倒，才會(huì)使如此多物業(yè)公司惡人先告狀而有恃無恐將講理業(yè)主告上法庭！當(dāng)前物業(yè)管理形勢(shì)是物業(yè)公司服務(wù)無人監(jiān)管，政府主管部門社區(qū)辦和法院眼睛所有盯住物業(yè)管理費(fèi)！在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常存在房地產(chǎn)開發(fā)商逼迫業(yè)主接受其指定物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司服務(wù)中究竟設(shè)立了什么陷阱？其中涉及了哪些法律問題？消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)采用什么對(duì)策？陷阱一拒繳物管費(fèi)業(yè)主遭停水?dāng)嚯婓w現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)捆綁收取，對(duì)回絕繳納物業(yè)管理費(fèi)住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。法律問題：水、電、氣提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對(duì)業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違背了法律規(guī)定。陷阱二裝修建筑垃圾物管不運(yùn)也收費(fèi)體現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時(shí)，不論運(yùn)不運(yùn)建筑垃圾，都必要繳建筑垃圾運(yùn)送費(fèi)4元/平方米。法律問題：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有自主選取商品或者服務(wù)權(quán)利”。據(jù)此，若業(yè)主自行運(yùn)送垃圾，未接受物業(yè)公司運(yùn)送垃圾服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運(yùn)送費(fèi)。該條款實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)，明顯違背了法律規(guī)定。陷阱三泊車要收費(fèi)丟失損壞物管卻不賠？體現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場(chǎng)停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。法律問題：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費(fèi)，兩者之間形成保管合同?！逗贤ā返?74條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善導(dǎo)致保管物毀損、滅失，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害補(bǔ)償責(zé)任。”物業(yè)公司以告示形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看守義務(wù)車輛所發(fā)生一切損失都推由業(yè)主承擔(dān)，違背了合同公平原則。陷阱四業(yè)主居屋不得用于辦公體現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準(zhǔn)業(yè)主將居屋用于辦公。法律問題：業(yè)主享有房屋所有權(quán)，因而，業(yè)主依法享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利。只要業(yè)主對(duì)房屋處分不違背法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，她人就無權(quán)干涉。在訂立物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中與否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。當(dāng)前，在訂立物業(yè)合同中，業(yè)重要注意如下幾點(diǎn)：1．入住新居住地，第一次訂立物業(yè)管理合同期限最長(zhǎng)應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)構(gòu)成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)挑選新物業(yè)管理公司，委托其對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。2．訂立物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級(jí)住宅、乙級(jí)住宅、普通住宅等），不同類型物業(yè)，有不同管理原則、收費(fèi)原則。3．有些收費(fèi)項(xiàng)目是超前征收，違背關(guān)于規(guī)定。如有社區(qū)有線電視尚未接通，卻收取費(fèi)用；有物業(yè)承諾安裝可視對(duì)講門鈴，尚未安裝就提前收費(fèi)等。4．有費(fèi)用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司某些費(fèi)用需要通過有關(guān)部門審批，才可收取。有物業(yè)公司在審批尚未通過時(shí)，提前收取，也是不對(duì)。5．巧立名錄各種費(fèi)用。有物業(yè)公司為了多收費(fèi)，巧立各種名錄，如裝修配合費(fèi)等。這些都是物價(jià)部門和有關(guān)部門所禁止。消費(fèi)者在訂立物業(yè)合同步，應(yīng)對(duì)照物業(yè)收費(fèi)原則仔細(xì)核對(duì)。原則中沒有收費(fèi)項(xiàng)目，可規(guī)定對(duì)方出示關(guān)于部門文獻(xiàn)，否則有權(quán)拒交。（本刊法律顧問上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師）UID（UbiquitousIDentifications）全稱是計(jì)算無處不在。將電子標(biāo)簽嵌入各物體中，使之互相通信，進(jìn)行信息解決，讓咱們時(shí)刻掌握咱們所要信息提高咱們更高水平信息服務(wù)和環(huán)境控制，這種環(huán)境稱其為“計(jì)算無處不在”。RFID(RadioFrequencyIDdentification)全稱是無線射頻辨認(rèn)技術(shù)，最簡(jiǎn)樸RFID系統(tǒng)是由電子標(biāo)簽（Tag）、閱讀器（Reader）和天線（Antenna）、數(shù)據(jù)庫三某些構(gòu)成：當(dāng)電子標(biāo)簽進(jìn)入磁場(chǎng)區(qū)域接受閱讀器發(fā)出電磁信號(hào)，電子標(biāo)簽產(chǎn)生感應(yīng)電流從而獲得能量，發(fā)出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是運(yùn)用無線電波對(duì)信息載體進(jìn)行讀寫。與其他辨認(rèn)技術(shù)相比，RFID技術(shù)具備防水、耐高溫、使用壽命長(zhǎng)、讀取距離大、讀取速度快、標(biāo)簽上信息可以加密、存儲(chǔ)數(shù)據(jù)容量更大、存儲(chǔ)信息更改等長(zhǎng)處。RFID技術(shù)已應(yīng)用到眾多行業(yè)：門禁保安、生產(chǎn)制造、倉儲(chǔ)管理、零售業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、票據(jù)證件管理、RFID卡收費(fèi)、電子門票、防偽打假、物流貨運(yùn)追蹤、火車和貨運(yùn)集裝箱辨認(rèn)運(yùn)動(dòng)計(jì)時(shí)等。物流與供應(yīng)管理物流管理是公司行為，是客戶服務(wù)手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定物流總成本約束下使客戶服務(wù)水平更高。物流管理最基本要素活動(dòng)是什么呢？答是貨運(yùn)管理和倉儲(chǔ)管理。那么不難得出物流管理內(nèi)涵是對(duì)運(yùn)送和倉儲(chǔ)綜合管理結(jié)論。那么如何提高運(yùn)送和倉儲(chǔ)綜合管理呢？這就是咱們提出用RFID管理物流理念。物流與供應(yīng)鏈管理被以為是智能電子標(biāo)簽應(yīng)用最大舞臺(tái)。雖然既有IT和自動(dòng)化技術(shù)大大提高了該領(lǐng)域效率，但有諸多工作仍重要依托人工來完畢，例如貨品清點(diǎn)、盤庫和數(shù)據(jù)錄入等，而手持式條形碼辨認(rèn)器等輔助工具，效率低下、差錯(cuò)率高等問題依然無法得到有效解決一、物品配送管理配送中心揀貨作業(yè)是最繁重、最易出差錯(cuò)工作。信息精確性和及時(shí)性是供應(yīng)鏈與物流管理核心，這恰恰是RFID技術(shù)最突出長(zhǎng)處之一。如果每件商品都貼上了智能標(biāo)簽，無需打開產(chǎn)品外包裝，系統(tǒng)就可以對(duì)其成箱成包地進(jìn)行辨認(rèn)，從而精確地隨時(shí)獲得產(chǎn)品有關(guān)信息，例如種類、生產(chǎn)商、生產(chǎn)時(shí)間、生產(chǎn)地點(diǎn)、顏色、尺寸等等。智能電子標(biāo)簽系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)商品從原料、半成品、成品、運(yùn)送、倉儲(chǔ)、配送、上架、最后銷售，甚至退貨解決等所有環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，不但能極大地提高自動(dòng)化限度，并且可以大幅減少差錯(cuò)率，從而明顯提高供應(yīng)鏈透明度和管理效率。二、倉儲(chǔ)管理智能電子電子標(biāo)簽系統(tǒng)，可用于智能倉庫貨品管理，有效解決同倉庫及貨品流動(dòng)關(guān)于信息管理，不但可增長(zhǎng)一天內(nèi)解決貨品件數(shù)，還監(jiān)看著這些貨品一切流動(dòng)信息。普通而言，讀寫器貼在貨品要通過倉庫大門邊上，，每個(gè)貨品都貼電子標(biāo)簽，所有電子標(biāo)簽信息都被存儲(chǔ)在倉庫中心計(jì)算機(jī)里，該貨品關(guān)于信息都能在計(jì)算機(jī)里查到。當(dāng)貨品被裝走運(yùn)往別地時(shí)，讀寫器辨認(rèn)并告知計(jì)算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實(shí)時(shí)地理解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動(dòng)辨認(rèn)貨品，擬定貨品位置。智能電子標(biāo)簽?zāi)芡耆行У亟鉀Q倉庫里與貨品流動(dòng)關(guān)于信息管理，它不但監(jiān)看著這些貨品一切信息，可以實(shí)時(shí)地理解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動(dòng)辨認(rèn)貨品，擬定貨品位置。三、物品追蹤辨認(rèn)可以跟蹤包裹在遞送過程中所處位置，是UID中心核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在。智能標(biāo)簽浮現(xiàn)，有望變化這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)格局——如果在行李、快件或者包裹標(biāo)簽中貼上智能標(biāo)簽，不但可以實(shí)現(xiàn)分撿過程全自動(dòng)化，并且當(dāng)這些物品到達(dá)某個(gè)地方，標(biāo)簽信息就會(huì)被自動(dòng)讀入系統(tǒng)，并融入“UID中心”供顧客和公司查詢。這樣，各個(gè)公司不但可以像UID中心那樣提供包裹位置，并且位置更加精確、成本也也許要低得多。如在航空領(lǐng)域，全球航空業(yè)每年以6％速度迅速增長(zhǎng)，旅客數(shù)量不斷增長(zhǎng)，老式航空包裹解決流程正面臨著巨大壓力。能提供迅速精確航空行李服務(wù)，已成為航空公司和機(jī)場(chǎng)提供良好服務(wù)、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力重要手段。要增長(zhǎng)行李解決容量，解決每一件行李時(shí)間必要減少，同步要保證每件行李安全，防止出錯(cuò)，如此將使航空公司運(yùn)用RFID上之重量數(shù)據(jù)加重而很容易偵測(cè)到旅客運(yùn)用轉(zhuǎn)機(jī)夾帶非法物品也許性.此外,旅客報(bào)屆時(shí)不再需要使用掃瞄條形碼器,亦可達(dá)到簡(jiǎn)化手續(xù)流程好處。智能標(biāo)簽浮現(xiàn)滿足了這一需求。英國航空、日本航空和新加坡航空在成功電子標(biāo)簽跟蹤行李后，德爾塔航空（DeltaAirLines）也宣布將在某些航班上進(jìn)行類似實(shí)驗(yàn)。此外還可以用智能標(biāo)簽保護(hù)和跟蹤財(cái)產(chǎn)。將智能標(biāo)簽貼在重要物資如計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)、文獻(xiàn)、復(fù)印機(jī)或其他實(shí)驗(yàn)室用品上，公司可以自動(dòng)跟蹤管理這些有價(jià)值財(cái)產(chǎn)，可以跟蹤一種物品從某一建筑物離開，或是用報(bào)警方式限制物品離開某地。RFID對(duì)物流管理特別在需要對(duì)物品進(jìn)行跟蹤或分類管理上，因而眾多商家對(duì)RFID技術(shù)前景非?？春?，以為其最后將取代老式條形碼。當(dāng)前，零售商品辨認(rèn)大多是采用條形碼來實(shí)現(xiàn)，在商品被出售時(shí)，通過條碼辨認(rèn)器進(jìn)行辨認(rèn)，條碼數(shù)據(jù)在整個(gè)流通過程中只辨認(rèn)一次。而另一方面，RFID不需要人工去辨認(rèn)標(biāo)簽，讀寫器只需250毫秒就可以從射頻標(biāo)簽中讀出與商品有關(guān)數(shù)據(jù)，有某些讀寫器甚至可以每秒讀取200個(gè)標(biāo)簽數(shù)據(jù)，這比老式掃描方式要快1000倍。但即便是在零售業(yè)，RFID技術(shù)也只是剛開始發(fā)揮其潛力。由于沃爾瑪公司規(guī)定供應(yīng)商在前必要采用射頻辨認(rèn)技術(shù)，眾多應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)商紛紛升級(jí)程序，Sun、SAP、甲骨文、IBM等公司都開始在其主流產(chǎn)品中集成射頻鑒別技術(shù)。隨著社會(huì)信息化限度提高，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，特別是在眾多商家大力推動(dòng)下，RFID技術(shù)應(yīng)用將會(huì)逐漸滲入到社會(huì)生活方方面面，它將具備遼闊發(fā)展前景。關(guān)于舊住宅社區(qū)物業(yè)管理問題與建議物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，特別是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展而逐漸發(fā)展起來。當(dāng)人們生活水平逐漸提高后，人們就更關(guān)注生活質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境尋常保養(yǎng)和維護(hù)，盡量使住宅社區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。依照政府關(guān)于物業(yè)管理關(guān)于規(guī)定，新建社區(qū)必要實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊社區(qū)卻在履行物業(yè)管理過程中，遇到了諸多困難和問題。重要有如下幾種方面。一、居民觀念需轉(zhuǎn)變近年來籌劃經(jīng)濟(jì)體制下形成居民住房福利制度，使諸多居民還存在免費(fèi)享有服務(wù)老式觀念，習(xí)慣了由單位房產(chǎn)管理部門或房管所管房模式，以為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)行物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。二、硬件條件相對(duì)落后舊社區(qū)在建設(shè)之初重要是為理解決居民住房困難問題，社區(qū)規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)樸。隨著都市人民生活水平提高，硬件設(shè)施重要有如下某些局限性：涉及綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。三、產(chǎn)權(quán)形式多樣舊社區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居承租房，居民承租房。住房產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（涉及中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。四、存在多頭物業(yè)管理現(xiàn)象產(chǎn)權(quán)形式多樣化，使社區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同步對(duì)社區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理局面。重要有：?jiǎn)挝蛔怨芊课飿I(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。五、對(duì)舊社區(qū)基本設(shè)施進(jìn)行改造資金缺口較大舊社區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，改進(jìn)居民生活環(huán)境，必要對(duì)社區(qū)基本設(shè)施進(jìn)行不同限度改造，如社區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。依照改造項(xiàng)目多少和改造級(jí)別不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)行物業(yè)管理一種重要問題。六、物業(yè)管理收費(fèi)困難已經(jīng)實(shí)行了物業(yè)管理社區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好社區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難問題。舊社區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，當(dāng)前最低收費(fèi)原則為每平方米0.15元，普通社區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉費(fèi)用，諸多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮實(shí)行了物業(yè)管理社區(qū)普通都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有作用。如，依照關(guān)于規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必要是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕規(guī)定出資整治社區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其她經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不樂意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)個(gè)人，甚至規(guī)定退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行有關(guān)職責(zé)。八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)社區(qū)物業(yè)實(shí)行管理問題上存在矛盾。有社區(qū)委員會(huì)以獲利為目，與物業(yè)管理公司爭(zhēng)奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)管理。有社區(qū)委員會(huì)出租社區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)社區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安導(dǎo)致某些影響。針對(duì)當(dāng)前舊住宅社區(qū)物業(yè)管理工作中存在重要問題，提出如下建議：其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作當(dāng)前物業(yè)管理中浮現(xiàn)糾