汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范樣本

汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中華人民共和國(guó)行業(yè)原則汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范DesignCodeforGarageJGJ100-98主編單位：北京建筑工程學(xué)院批準(zhǔn)部門：中華人民共和國(guó)建設(shè)部施行日期：1998年9月1日（目錄）1總則2術(shù)語(yǔ)3庫(kù)址和總平面3.1庫(kù)址3.2總平面4坡道式汽車庫(kù)4.1普通規(guī)定4.2坡道式汽車庫(kù)設(shè)計(jì)5機(jī)械式汽車庫(kù)5.1普通規(guī)定5.2機(jī)械式汽車庫(kù)設(shè)計(jì)6建筑設(shè)備6.1普通規(guī)定6.2給水排水6.3采暖通風(fēng)6.4電氣附錄A本規(guī)范用詞闡明1總則1.0.1為了適應(yīng)都市建設(shè)發(fā)展需要，使汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)符合使用、安全、衛(wèi)生等基本規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范合用于新建、擴(kuò)建和改建汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)。1.0.3汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)使用以便、技術(shù)先進(jìn)、安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理并符合都市交通當(dāng)代化管理和符合都市環(huán)保規(guī)定。1.0.4汽車庫(kù)建筑規(guī)模宜按汽車類型和容量分為四類并應(yīng)符合表1.0.4規(guī)定。汽車庫(kù)建筑分類表１．０．４規(guī)模特大型大型中型小型停車數(shù)（輛）＞500301～50051～300＜50注：此分類合用于中、小型車輛坡道式汽車庫(kù)及升降機(jī)式汽車庫(kù)，并不合用其她機(jī)械式汽車庫(kù)。1.0.5汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行關(guān)于原則規(guī)定。2術(shù)語(yǔ)2.0.1汽車庫(kù)(Garage)停放和儲(chǔ)存汽車建筑物2.0.2汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑(Minimumturnradiusofcar)汽車回轉(zhuǎn)時(shí)汽車前輪外側(cè)循圓曲線行走軌跡半徑。2.0.3地下汽車庫(kù)(Undergroundgarage)停車間室內(nèi)地坪面低于室外地坪面高度超過(guò)該層車庫(kù)凈高一半汽車庫(kù)。2.0.4坡道式汽車庫(kù)(Rampgarage)汽車庫(kù)停車樓層之間，汽車沿坡道上、下行駛者為坡道式汽車庫(kù)。坡道可以是直線型、曲線型或兩者組合。2.0.5敞開(kāi)式汽車庫(kù)(Opengarage)汽車庫(kù)內(nèi)停車樓層每層外墻敞開(kāi)面積超過(guò)該層四周墻體總面積25%汽車庫(kù)。2.0.6緩坡段(Transitionslope)當(dāng)坡道坡度大時(shí)，為了避免汽車在坡道兩端擦地面設(shè)緩和線段。2.0.7彎道超高(Rampturnsupperelcvation)為了平衡汽車在彎道上行駛所產(chǎn)生離心力所設(shè)立彎道橫向坡度而形成高差稱彎道超高。2.0.8機(jī)械式汽車庫(kù)(Mechanicalgarage)使用機(jī)械設(shè)備作為運(yùn)送或運(yùn)送且停放汽車汽車庫(kù)。2.0.9機(jī)械停車設(shè)備(Mechanicalequipmentforparkingauto/mobile)機(jī)械式汽車庫(kù)中運(yùn)送和停放汽車設(shè)備總稱。2.0.10運(yùn)送器(Conveyer)機(jī)械停車設(shè)備中承托和運(yùn)送汽車部件總稱，它涉及托架、托板、臺(tái)車等。2.0.11停車位(Parkingspace)汽車庫(kù)中為停放汽車而劃分停車空間或機(jī)械停車設(shè)備中停放汽車部位，它由車輛自身尺寸加四周必要距離構(gòu)成。2.0.12兩層式機(jī)械汽車庫(kù)(Twostoreymechanicalgarage)停車位按兩層設(shè)立機(jī)械汽車庫(kù)，有兩層升降橫移式，兩層循環(huán)式和兩層坑下式等。2.0.13豎直循環(huán)式機(jī)械汽車庫(kù)(Verticalcirculargarage)停車位垂直布置且兼作運(yùn)送器，作整體垂直循環(huán)運(yùn)動(dòng)機(jī)械式汽車庫(kù)。3庫(kù)址和總平面3.1庫(kù)址3.1.1汽車庫(kù)庫(kù)址選取應(yīng)符合都市總體規(guī)劃、都市道路交通規(guī)劃、都市環(huán)保及防火等規(guī)定。3.1.2特大、大、中型汽車庫(kù)庫(kù)址，應(yīng)臨近都市道路。3.1.3都市公共設(shè)施集中地段，公用汽車庫(kù)庫(kù)址距重要服務(wù)對(duì)象不適當(dāng)超過(guò)500m。3.1.4專用汽車庫(kù)庫(kù)址宜設(shè)在專用單位用地范疇內(nèi)。3.1.5地下汽車庫(kù)庫(kù)址宜結(jié)合都市人防工程設(shè)施選取，并與都市地下空間開(kāi)發(fā)相結(jié)合。3.1.6汽車庫(kù)庫(kù)址，應(yīng)避開(kāi)地質(zhì)斷層及也許產(chǎn)生滑坡等不良地質(zhì)地帶。3.2總平面3.2.1特大、大、中型汽車庫(kù)總平面應(yīng)按功能分區(qū)，由管理區(qū)、車庫(kù)區(qū)、輔助設(shè)施區(qū)及道路、綠化等構(gòu)成，并應(yīng)符合下列規(guī)定：3.2.1.1管理區(qū)應(yīng)有行政管理室、調(diào)度室、門衛(wèi)室及回車場(chǎng)。3.2.1.2車庫(kù)區(qū)應(yīng)有室外停車場(chǎng)及車輪清洗處等設(shè)施。3.2.1.3輔助設(shè)施區(qū)應(yīng)有保養(yǎng)、洗車、配電、水泵等設(shè)施。3.2.1.4庫(kù)址內(nèi)車行道與人行道應(yīng)嚴(yán)格分離，消防車道必要暢通。3.2.1.5庫(kù)址綠化率不應(yīng)低于30%,庫(kù)址內(nèi)噪聲源周邊應(yīng)設(shè)隔聲綠化帶等綠化設(shè)施。3.2.2總平面布局功能分區(qū)應(yīng)合理，交通組織應(yīng)安全短捷，環(huán)境應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行原則《都市容貌原則》CJ16規(guī)定。3.2.3總平面布局、防火間距、消防車道、安全疏散、安全照明、消防給水及電氣等規(guī)劃建設(shè)，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)標(biāo)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067)規(guī)定。3.2.4大中型汽車庫(kù)庫(kù)址，車輛出入口不應(yīng)少于2個(gè)；特大型汽車庫(kù)庫(kù)址，車輛出入口不應(yīng)少于3個(gè)，并應(yīng)設(shè)立人流專用出入口。各汽車出入口之間凈距應(yīng)不不大于15m。出入口寬度，雙向行駛時(shí)不應(yīng)不大于7m，單向行駛時(shí)不應(yīng)不大于5m。3.2.5公用汽車庫(kù)庫(kù)址，當(dāng)需設(shè)立辦理車輛出入手續(xù)出入口時(shí)應(yīng)設(shè)候車道。候車道寬度不應(yīng)不大于3m，長(zhǎng)度可按辦理出入手續(xù)時(shí)需停留車輛數(shù)量擬定。但不應(yīng)不大于2輛，每輛車候車道長(zhǎng)度應(yīng)按5m計(jì)算。3.2.6附設(shè)于專用單位用地范疇內(nèi)專用汽車庫(kù)，其停車位數(shù)不不大于10個(gè)，且車輛出入必要通過(guò)主體建筑人流主出入口時(shí)，該處應(yīng)設(shè)立候車道，候車數(shù)量可按停車車位數(shù)1/10計(jì)算。3.2.7特大、大、中型汽車庫(kù)庫(kù)址出入口應(yīng)設(shè)于都市次干道，不應(yīng)直接與主干道連接。3.2.8汽車庫(kù)庫(kù)址車輛出入口，距離都市道路規(guī)劃紅線不應(yīng)不大于7.5m，并在距出入口邊線內(nèi)2m處作視點(diǎn)120°范疇內(nèi)至邊線外7.5m以上不應(yīng)有遮擋視線障礙物（圖3.2.8）。圖3.2.8汽車庫(kù)庫(kù)址車輛出入口通視規(guī)定ａ—為視點(diǎn)至出口兩側(cè)距離3.2.9庫(kù)址車輛出入口與都市人行過(guò)街天橋、地道、橋梁或隧道等引道口距離應(yīng)不不大于50m；距離道路交叉口應(yīng)不不大于80m。3.2.10汽車庫(kù)周邊道路、廣場(chǎng)地坪應(yīng)采用剛性構(gòu)造，并有良好排水系統(tǒng)，地坪坡度不應(yīng)不大于0.5%。3.2.11地下汽車庫(kù)排風(fēng)口應(yīng)設(shè)于下風(fēng)向，排風(fēng)口不應(yīng)朝向鄰近建筑物和公共活動(dòng)場(chǎng)合，排風(fēng)口離室外地坪高度應(yīng)不不大于2.5m，并應(yīng)作消聲解決。3.2.12依照汽車庫(kù)性質(zhì)及使用規(guī)定，應(yīng)配備相應(yīng)輔助設(shè)施。保養(yǎng)和車輛清洗設(shè)施，可按國(guó)家現(xiàn)行原則《都市公共交通站、場(chǎng)、廠設(shè)計(jì)規(guī)范》(CJJ15)關(guān)于規(guī)定設(shè)立。水、電等設(shè)施應(yīng)依照汽車庫(kù)規(guī)模和使用規(guī)定等配備。3.2.13庫(kù)址宜設(shè)高桿照明，并應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)標(biāo)《都市公共交通標(biāo)志——公共交通總標(biāo)志》(GB5845.1)規(guī)定，標(biāo)明基地內(nèi)通車道、車輛路線走向、停車場(chǎng)、交通安全設(shè)施等標(biāo)志、標(biāo)線。４坡道式汽車庫(kù)4.1普通規(guī)定4.1.1公用汽車庫(kù)中汽車設(shè)計(jì)車型外廓尺寸可按表4.1.1規(guī)定采用。汽車設(shè)計(jì)車型外廓尺寸表４．１．１注：專用汽車庫(kù)可按所停放汽車外廓尺寸進(jìn)行設(shè)計(jì)。括號(hào)內(nèi)尺寸用于中型貨車。4.1.2汽車庫(kù)內(nèi)停車方式應(yīng)排列緊湊、通道短捷、出入迅速、保證安全和與柱網(wǎng)相協(xié)調(diào)，并應(yīng)滿足一次進(jìn)出停車位規(guī)定。4.1.3汽車庫(kù)內(nèi)停車方式可采用平行式、斜列式（有傾角30°、45°、60°）和垂直式（圖4.1.3），或混合采用此三種停車方式。4.1.4汽車庫(kù)內(nèi)汽車與汽車、墻、柱、護(hù)欄之間最小凈距應(yīng)符合表4.1.4規(guī)定。圖4.1.3汽車停車方式注：圖中Ｗｕ——停車帶寬度Ｌｇ——汽車長(zhǎng)度Ｗｅ——垂直于通車道停車位尺寸Ｓｉ——汽車間凈距Ｗｄ——通車道寬度Ｑｔ——汽車傾斜角度Ｌｔ——平行于通車道停車位尺寸汽車與汽車、墻、柱、護(hù)欄之間最小凈距表４．１．４注：縱向指汽車長(zhǎng)度方向、橫向指汽車寬度方向，凈距是指近來(lái)距離，當(dāng)墻、柱外有突出物時(shí)，應(yīng)從其凸出某些外緣算起。4.5.1汽車庫(kù)內(nèi)通車道寬度可按下列公式計(jì)算，但應(yīng)等于或不不大于3.0m。4.1.5.1邁進(jìn)停車、后退開(kāi)出停車方式（圖4.1.5-1）。式中Wd——通車道寬度S——出入口處與鄰車安全距離可取300mmZ——行駛車與車或墻安全距離可取500～1000mmRe——汽車回轉(zhuǎn)中心至汽車后外角水平距離C——車與車間距r——汽車環(huán)行內(nèi)半徑a——汽車長(zhǎng)b——汽車寬度e——汽車后懸尺寸R——汽車環(huán)行外半徑a——汽車停車角圖4.1.5-1邁進(jìn)停車平面注：本公式合用于停車傾角60°～90°，45°及45°如下可用作圖法4.1.5.2后退停車、邁進(jìn)開(kāi)出停車方式（圖4.1.5-2）圖4.1.5-2后退停車平面4.1.5.3各車型建筑設(shè)計(jì)中最小停車帶、停車位、通車道寬度宜按表4.1.5采用。各車型建筑設(shè)計(jì)最小停車帶、停車位、通車道寬度表4.1.54.1.6汽車庫(kù)內(nèi)坡道可采用直線型、曲線型?？梢圆捎脝诬嚨阑螂p車道，其最小凈寬應(yīng)符合表4.1.6規(guī)定。禁止將寬單車道兼作雙車道。坡道最小寬度表４．１．6坡道型式計(jì)算寬度（m）最小寬度（m）微型、小型車中型、大型、絞接車直線單行單車寬＋0.83.03.5直線雙行直線雙行5.57.0曲線單行單車寬＋1.03.85.0曲線雙行雙車寬＋2.27.010.0注：此寬度不涉及道牙及其她分隔帶寬度。4.1.7汽車庫(kù)內(nèi)通車道最大縱向坡度應(yīng)符合表4.1.7規(guī)定。汽車庫(kù)內(nèi)通車道最大坡度表４．１．７注：曲線坡道坡度以車道中心線計(jì)。4.1.8汽車庫(kù)內(nèi)當(dāng)通車道縱向坡度不不大于10%時(shí)，坡道上、下端均應(yīng)設(shè)緩坡。其直線緩坡段水平長(zhǎng)度不應(yīng)不大于3.6m，緩坡坡度應(yīng)為坡道坡度1/2。曲線緩坡段水平長(zhǎng)度不應(yīng)不大于2.4m，曲線半徑不應(yīng)不大于20m，緩坡段中點(diǎn)為坡道原起點(diǎn)或止點(diǎn)（圖4.1.8）。圖4.1.8緩坡4.1.9汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑可采用表4.1.9規(guī)定。汽車庫(kù)內(nèi)汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑表4.1.9最小轉(zhuǎn)彎半徑（ｍ）微型車4.50小型車6.00續(xù)表車型最小轉(zhuǎn)彎半徑（m）輕型車6.50～8.00中型車8.00～10.008.00～10.0010.50～12.00鉸接車10.50～12.504.1.10汽車庫(kù)內(nèi)汽車環(huán)形道最小內(nèi)半徑和外半徑按下列公式進(jìn)行計(jì)算（見(jiàn)圖4.1.10）。圖4.1.10汽車環(huán)道平面R1——汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑；R0——環(huán)道外半徑；R——汽車環(huán)行外半徑；r2——環(huán)道內(nèi)半徑；R——汽車環(huán)行內(nèi)半徑；X——汽車環(huán)行時(shí)最外點(diǎn)至環(huán)道外邊距離，宜等于或不不大于250mm；Y——汽車環(huán)行時(shí)最內(nèi)點(diǎn)至環(huán)道內(nèi)邊距離，宜等于或不不大于250mm。4.1.11汽車環(huán)形坡道除縱向坡度應(yīng)符合表4.1.7規(guī)定外，還應(yīng)于坡道橫向設(shè)立超高，超高可按下列公式計(jì)算。（4.1.11）式中Ｖ——設(shè)計(jì)車速，Km/h；Ｒ——環(huán)道平曲線半徑（取到坡道中心線半徑）；μ——橫向力系數(shù)，宜為0.1～0.15；ic——超高即橫向坡度，宜為2%～6%。4.1.12當(dāng)坡道橫向內(nèi)、外兩側(cè)如無(wú)墻時(shí)，應(yīng)設(shè)護(hù)欄和道牙，單行道道牙寬度不應(yīng)不大于0.3m。雙行道中宜設(shè)寬度不應(yīng)不大于0.6m道牙，道牙高度不應(yīng)不大于0.15m。4.1.13汽車庫(kù)室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合表4.1.13規(guī)定。汽車庫(kù)內(nèi)室內(nèi)最小凈高表4.1.13車型最小凈高（m）微型車、小型車2.20輕型車2.80中、大型、絞接客車3.40中、大型、絞接貨車4.20注：凈高指樓地面表面至頂棚或其她構(gòu)件底面距離，未計(jì)入設(shè)備及管道所需空間。4.1.14汽車庫(kù)汽車出入口寬度，單車行駛時(shí)不適當(dāng)不大于3.50m，雙車行駛時(shí)不適當(dāng)不大于6.00m。汽車庫(kù)出入口處當(dāng)為都市道路時(shí)，其與道路規(guī)劃紅線及通視條件應(yīng)符合本規(guī)范第3.2.8條規(guī)定，并宜于出入口上方設(shè)防墜落物辦法。4.1.15汽車庫(kù)內(nèi)當(dāng)采用天然采光，其停車空間天然采光系數(shù)不適當(dāng)不大于0.5%或其窗地面積比宜不不大于1:15。封閉式汽車庫(kù)坡道墻上不得開(kāi)窗，并應(yīng)采用漫射光照明。4.1.16汽車庫(kù)內(nèi)可按管理方式和停車位數(shù)量設(shè)立相應(yīng)值班室、管理辦公室、控制室、休息室、貯藏室、衛(wèi)生間等輔助房間。4.1.17三層以上多層汽車庫(kù)或二層如下地下汽車庫(kù)應(yīng)設(shè)立供載人電梯。4.1.18汽車庫(kù)停車位樓地面上應(yīng)設(shè)車輪擋，車輪擋宜設(shè)于距停車位端線為汽車前懸或后懸尺寸減200mm處，其高度宜為150～200mm，車輪擋不得阻礙樓地面排水。4.1.19汽車庫(kù)樓地面應(yīng)采用強(qiáng)度高、具備耐磨防滑性能非燃燒體材料，并應(yīng)設(shè)不不大于1%排水坡度和相應(yīng)排水系統(tǒng)。4.1.20汽車庫(kù)內(nèi)坡道面層應(yīng)采用防滑辦法，并宜在柱子、墻陽(yáng)角及凸出構(gòu)件等部位設(shè)防撞辦法。4.1.21汽車庫(kù)內(nèi)應(yīng)在每層出入口明顯部位設(shè)立標(biāo)明樓層和行駛方向標(biāo)志，宜在樓地面上用彩色線條標(biāo)明行駛方向和用10～15cm寬線條標(biāo)明停車位及車位號(hào)。在各層柱間及通車道盡端應(yīng)設(shè)立安全批示燈。４坡道式汽車庫(kù)4.2坡道式汽車庫(kù)設(shè)計(jì)4.2.1坡道式汽車庫(kù)可依照工程詳細(xì)條件選用內(nèi)直坡道式、庫(kù)外和庫(kù)內(nèi)外直坡道式汽車庫(kù)；單行螺旋坡道式、雙行螺旋坡道式和跳層螺旋坡道式汽車庫(kù)；二段式和三段式錯(cuò)層汽車庫(kù)；以及直坡形斜樓板式和螺旋形斜樓板式等汽車庫(kù)。4.2.2坡道式汽車庫(kù)，除螺旋坡道式外，均應(yīng)使其坡道系統(tǒng)在每層樓面上周轉(zhuǎn)通車道暢通，形成上、下行持續(xù)不斷通路，并應(yīng)防止上、下行車交叉。4.2.3寒冷地區(qū)不應(yīng)采用庫(kù)外外直坡道式汽車庫(kù)。4.2.4錯(cuò)層式汽車庫(kù)內(nèi)樓層間直坡道分為兩段，該兩段間水平距離應(yīng)使車輛在停車層作180°轉(zhuǎn)向，兩段坡道中心線之間距離不應(yīng)不大于14m。4.2.5三段錯(cuò)層式汽車庫(kù)必要限定車輛行駛路線。4.2.6錯(cuò)層式汽車庫(kù)內(nèi)可以樓面空間疊交，但疊交尺寸不應(yīng)不不大于1.5m。4.2.7雙行螺旋坡道式汽車庫(kù)上行應(yīng)采用在外環(huán)左轉(zhuǎn)逆時(shí)針行駛，下行應(yīng)采用內(nèi)環(huán)行駛，外環(huán)道半徑和寬度可按本規(guī)范第4.1.10條計(jì)算值恰當(dāng)加大，坡道宜布置在建筑主體一端或不規(guī)則平面凸出部位。4.2.8跳層螺旋坡道式汽車庫(kù)時(shí)，其樓層上進(jìn)口和出口應(yīng)對(duì)直，其坡道宜接近建筑平面中心。4.2.9斜樓板式汽車庫(kù)其樓板坡度不應(yīng)不不大于5%。4.2.10斜樓板式汽車庫(kù)采用斜列式停車時(shí)，其停車位長(zhǎng)向中線與斜樓板縱向中線之間夾角不應(yīng)不大于60°。4.2.11平面為矩形斜板式汽車庫(kù)，必要時(shí)可設(shè)轉(zhuǎn)向中間通車道，為防止行車高峰堵車，可增設(shè)螺旋坡道。4.2.12建式地下汽車庫(kù)其停車位布置、坡道型式、通車道進(jìn)出路線、人員疏散口單獨(dú)設(shè)立等均應(yīng)與上部建筑使用功能和構(gòu)造選型、柱網(wǎng)布置相協(xié)調(diào)。4.2.13地下汽車庫(kù)內(nèi)不應(yīng)設(shè)立修理車位，并不應(yīng)設(shè)有使用易燃、易爆物品房間或存儲(chǔ)庫(kù)房。4.2.14地下汽車庫(kù)在出入地面坡道端應(yīng)設(shè)立與坡道同寬截流水溝和耐輪壓金屬溝蓋及閉合擋水檻。5.1普通規(guī)定5.1.1機(jī)械式汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)依照總體布局需要，結(jié)合機(jī)械停車設(shè)備運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和關(guān)于技術(shù)資料規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，當(dāng)條件不能滿足時(shí)，應(yīng)與供應(yīng)設(shè)備單位進(jìn)行協(xié)調(diào)。5.1.2機(jī)械式汽車庫(kù)中設(shè)計(jì)車型外廓尺寸及重量可按表5.1.2規(guī)定采用。汽車設(shè)計(jì)車型外廓尺寸及重量表５．１．２5.1.3機(jī)械式汽車庫(kù)庫(kù)區(qū)內(nèi)候車車位不應(yīng)少于2個(gè)，當(dāng)出入口分設(shè)時(shí)，應(yīng)至少設(shè)1個(gè)。5.1.4進(jìn)出機(jī)械式汽車庫(kù)汽車需要調(diào)頭而受場(chǎng)地限制時(shí)，可設(shè)立回轉(zhuǎn)盤。5.1.5機(jī)械式汽車庫(kù)庫(kù)門洞口寬度不應(yīng)不大于車寬加500mm，其高度不應(yīng)不大于車高加100mm，兼作人行通道時(shí)其高度不應(yīng)不大于1900mm。5.1.6機(jī)械式汽車庫(kù)出入口應(yīng)設(shè)庫(kù)門或柵欄。5.1.7火災(zāi)時(shí)自動(dòng)封閉庫(kù)門機(jī)械式汽車庫(kù)，應(yīng)另設(shè)人員疏散安全門、安全門應(yīng)向室外開(kāi)，從庫(kù)外只能用鑰匙啟動(dòng)，并設(shè)標(biāo)志。5.1.8機(jī)械式汽車庫(kù)門應(yīng)為閉鎖，并應(yīng)使人、車不受夾損。5.1.9機(jī)械停車設(shè)備操作位置應(yīng)能看到人、車進(jìn)出，當(dāng)不能滿足規(guī)定期，應(yīng)設(shè)立反射鏡、監(jiān)控器等設(shè)施。5.1.10在機(jī)械式汽車庫(kù)中，禁止設(shè)立或穿越與本車庫(kù)無(wú)關(guān)管道、電纜等管線。5.2機(jī)械式汽車庫(kù)設(shè)計(jì)5.2.1機(jī)械式汽車庫(kù)依照工程詳細(xì)條件可選用升降機(jī)式、兩層式、多層式（電梯式）、吊車式、多層循環(huán)式、水平循環(huán)式和豎直循環(huán)式等型式。5.2.2升降機(jī)式汽車庫(kù)除升降機(jī)部位按本章規(guī)定設(shè)計(jì)外，別的均應(yīng)符合本規(guī)范第4章規(guī)定。5.2.3升降機(jī)式汽車庫(kù)其升降機(jī)數(shù)量應(yīng)按每臺(tái)不多于25個(gè)停車位計(jì)算擬定，如無(wú)其她汽車出入口時(shí)，每個(gè)車庫(kù)升降機(jī)數(shù)量不應(yīng)少于2臺(tái)。5.2.4升降機(jī)式汽車庫(kù)，其升降機(jī)位置應(yīng)以便汽車進(jìn)出。5.2.5兩層升降橫移式汽車庫(kù)，宜用于地下汽車庫(kù)和單層汽車庫(kù)，并可與坡道組合使用。5.2.6豎直循環(huán)式汽車庫(kù)或多層式汽車庫(kù)可設(shè)在主體建筑物內(nèi)，其支承構(gòu)造宜與主體建筑構(gòu)造分開(kāi)，否則應(yīng)采用減振、隔聲辦法。5.2.7豎直循環(huán)式汽車庫(kù)或多層式汽車庫(kù)可貼建于主體建筑外，緊貼主體建筑墻面不得開(kāi)設(shè)洞口，并應(yīng)符合防火規(guī)定及采用隔聲辦法。5.2.8豎直循環(huán)汽車庫(kù)或多層式汽車庫(kù)可以多套并聯(lián)設(shè)立，但必要按現(xiàn)行國(guó)標(biāo)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067）進(jìn)行防火分區(qū)，和進(jìn)行防火設(shè)計(jì)。６建筑設(shè)備6.1普通規(guī)定6.1.1汽車庫(kù)內(nèi)設(shè)備管道應(yīng)明設(shè)，各類管道應(yīng)排列整潔，宜用不同顏色和符號(hào)標(biāo)明管理種類和介質(zhì)流向。6.2給水排水6.2.1汽車庫(kù)內(nèi)應(yīng)分設(shè)生產(chǎn)給水、生活給水和消防給水系統(tǒng)，其生產(chǎn)、生活用水量，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)標(biāo)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ15）規(guī)定。6.2.2汽車庫(kù)消防用水及其設(shè)備和設(shè)施應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)標(biāo)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067）規(guī)定。6.2.3敞開(kāi)式汽車庫(kù)在有也許產(chǎn)生冰凍地段，其管道應(yīng)采用防凍辦法。6.2.4汽車庫(kù)應(yīng)按停車層設(shè)立樓地面排水系統(tǒng)，其排水方式不適當(dāng)采用明溝。6.2.5地下汽車庫(kù)宜設(shè)立帶隔油辦法集水坑和排水泵。6.2.6機(jī)械式汽車庫(kù)內(nèi)應(yīng)設(shè)立排除其內(nèi)部積水設(shè)施。6.2.7汽車庫(kù)內(nèi)當(dāng)附設(shè)汽車清洗職能時(shí)，小型汽車每輛日用水量宜為250～400L；大、中型汽車每輛日用水量宜為400～600L，庫(kù)容量50輛及如下，其車輛數(shù)宜按所有汽車計(jì)算，50輛以上，宜按所有汽車70%～80%計(jì)算。當(dāng)設(shè)立汽車清洗機(jī)時(shí)應(yīng)設(shè)在底層。6.3采暖通風(fēng)6.3.1寒冷地區(qū)和寒冷地區(qū)汽車庫(kù)內(nèi)應(yīng)設(shè)集中采暖系統(tǒng)，其室內(nèi)計(jì)算溫度應(yīng)符合表6.3.1規(guī)定。汽車庫(kù)內(nèi)各房間采暖室內(nèi)計(jì)算溫度表６．３．１房間名稱室內(nèi)計(jì)算溫度（℃）停車間５～１０汽車保修間１２～１５管理辦公室、值班室、衛(wèi)生間１８～２０6.3.2寒冷地區(qū)地下汽車庫(kù)應(yīng)在坡道出入口處設(shè)熱風(fēng)幕。6.3.3汽車庫(kù)內(nèi)自然通風(fēng)達(dá)不到稀釋廢氣原則時(shí)應(yīng)設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)；并應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)標(biāo)《工業(yè)公司設(shè)計(jì)衛(wèi)生原則》（TJ36）規(guī)定。6.3.4地下汽車庫(kù)宜設(shè)立獨(dú)立送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)。其風(fēng)量應(yīng)按容許廢氣原則量計(jì)算，且換氣次數(shù)每小時(shí)不應(yīng)不大于6次，其排風(fēng)機(jī)宜選用變速風(fēng)機(jī)。6.3.5地下汽車庫(kù)排風(fēng)宜按室內(nèi)空間上、下兩某些設(shè)立，上部地帶按排出風(fēng)量1/2～1/3計(jì)算，下部地帶按排出風(fēng)量1/2～2/3計(jì)算。送入新鮮空氣進(jìn)風(fēng)口宜設(shè)在重要通道上。6.4電氣6.4.1汽車庫(kù)內(nèi)應(yīng)設(shè)照明供電系統(tǒng)和電力供電系統(tǒng)，機(jī)械式汽車庫(kù)內(nèi)宜設(shè)雙電源供電系統(tǒng)，并應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行行業(yè)原則《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T37）規(guī)定。庫(kù)內(nèi)應(yīng)設(shè)配電室，配電室位置要便于管理和進(jìn)出以便，均應(yīng)符合現(xiàn)行關(guān)于規(guī)范規(guī)定。6.4.2汽車庫(kù)內(nèi)照明應(yīng)亮度分布均勻，避免眩光，其各房間照度原則應(yīng)符合表6.4.2規(guī)定。6.4.3汽車庫(kù)內(nèi)汽車出入通道、人員疏散通道、配電室、值班室均應(yīng)設(shè)立應(yīng)急照明，在彎道處宜增長(zhǎng)照明量。6.4.4汽車庫(kù)內(nèi)應(yīng)依照行車需要設(shè)立標(biāo)志燈、導(dǎo)向燈，汽車庫(kù)出入口宜設(shè)立批示汽車出入信號(hào)燈和停車位批示燈。6.4.5坡道式地下汽車庫(kù)出入口處應(yīng)設(shè)過(guò)渡照明，其設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行原則《地下建筑照明設(shè)計(jì)原則》規(guī)定，白天入口處亮度02變化可按10∶1到15∶1，夜間室內(nèi)外亮度變化可按2∶1到4∶1取值。照度原則值表６．４．２房間名稱規(guī)定照度作業(yè)面照度原則值（ｌｘ）低中高停車間行車道地面202530停車位101520保修間地面305075管理辦公室、值班室距地０．７５ｍ75100150衛(wèi)生間地面1015206.4.6機(jī)械式汽車庫(kù)內(nèi)，無(wú)天然采光部位應(yīng)設(shè)檢修燈或燈插座。6.4.7汽車庫(kù)內(nèi)按保修工藝規(guī)定可設(shè)立36V，220V，380V電源插座。6.4.8汽車庫(kù)內(nèi)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、消防控制室和其她電氣設(shè)備設(shè)立，均應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)標(biāo)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067）規(guī)定。6.4.9汽車庫(kù)應(yīng)依照庫(kù)容量和其使用規(guī)定設(shè)立通訊系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)。6.4.10新建大型及以上汽車庫(kù)在經(jīng)濟(jì)條件容許下，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較可設(shè)立生產(chǎn)管理和建筑物管理智能化系統(tǒng)。6.4.11在智能化汽車庫(kù)內(nèi)可設(shè)立中央控制室，并宜設(shè)于汽車庫(kù)中心或出入口附近。附錄Ａ本規(guī)范用詞闡明A.0.1為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)于規(guī)定不同用詞闡明如下：1．表達(dá)很嚴(yán)格，非這樣做不可：正面詞采用“必要”；反面詞采用“禁止”。2．表達(dá)嚴(yán)格，在正常狀況下均應(yīng)這樣做：正面詞采用“應(yīng)”；反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。3．表達(dá)容許稍有選取，在條件允許時(shí)，一方面應(yīng)這樣做：正面詞采用“宜”或“可”；反面詞采用“不適當(dāng)”。A.0.2條文中指明必要按其她關(guān)于原則執(zhí)行寫法為：“應(yīng)按……執(zhí)行”或應(yīng)“符合……規(guī)定（或規(guī)定）”。非必要按所指定原則執(zhí)行寫法為“可參照……規(guī)定（或規(guī)定）”。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操手冊(cè)1

第一某些市場(chǎng)定位

第二某些產(chǎn)品提高

第三某些整合宣傳方案

第四某些媒體廣告方略

第五某些開(kāi)盤階段媒體廣告籌劃

第六某些開(kāi)盤活動(dòng)方案

第七某些價(jià)格方略

第八某些銷售渠道

第一某些市場(chǎng)定位

準(zhǔn)擬定位是成功基本。

依照對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目分析結(jié)論為項(xiàng)目擬定系列市場(chǎng)目的，即賣給誰(shuí)，賣什么，從而擬定本項(xiàng)目戰(zhàn)略方針，即怎么賣？

一、項(xiàng)目名稱

怡豐—海韻豪園

二、項(xiàng)目推廣定位

——南城大道309號(hào)

三、廣告語(yǔ)：

★法式地中海風(fēng)情高檔花園洋房社區(qū)

★音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)

★尊貴浪漫法蘭西風(fēng)情

★濃郁歡快紅酒、鮮花加薩克斯休閑文化

四、目的客戶定位

1、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（以南岸區(qū)各專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）；

2、中小公司主；

3、周邊單位集團(tuán)購(gòu)買；

4、政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員換房；

5、周邊其他高收入客戶；

6、其他區(qū)域有在南岸置業(yè)客戶。

特性描述：

擁有穩(wěn)定收入，家庭儲(chǔ)蓄在10—30萬(wàn)之間，月入在2500—4500元中檔收入家庭，年齡在35—50歲之間，有子女。多為二次置業(yè)，購(gòu)買大戶型意向較大。

三、檔次定位

立足中高檔，突出品牌；做老百姓精品住宅，建中高層階層抱負(fù)家園。

四、價(jià)格定位

先期低價(jià)入市，以樹(shù)立品牌，匯集人氣為主線目，后期價(jià)格自然提高。（詳細(xì)價(jià)格及價(jià)格方略另附）

五、賣點(diǎn)定位

主題語(yǔ)：

怡豐—海韻豪園

——南城大道309號(hào)

品質(zhì)賣點(diǎn)：

南岸區(qū)唯一別墅內(nèi)高層物業(yè)（“終極置業(yè)”概念）

廣告賣點(diǎn)：

概念賣點(diǎn)——法式地中海風(fēng)情高檔花園洋房社區(qū)

教誨賣點(diǎn)——雙語(yǔ)幼兒園、怡豐實(shí)驗(yàn)學(xué)校

配套賣點(diǎn)——怡豐“一卡通”（與海洋公園互動(dòng)）

會(huì)所賣點(diǎn)——法國(guó)會(huì)所、產(chǎn)權(quán)式酒店

景觀賣點(diǎn)——江景、都市夜景

物管賣點(diǎn)——全封閉人性化“三代服務(wù)”論

價(jià)格賣點(diǎn)——中檔價(jià)格、高貴享有

品牌賣點(diǎn)——香港國(guó)際集團(tuán)、重慶老牌開(kāi)發(fā)商、海洋公園等知名品牌互動(dòng)

第二某些產(chǎn)品提高

擬定了推廣主題，渲染出了主題氛圍，就需要有實(shí)實(shí)在在產(chǎn)品來(lái)支撐來(lái)充實(shí)。就是說(shuō)，要把本項(xiàng)目朝“法蘭西”風(fēng)格方向渲染，把她那浪漫“海韻元素”用藝術(shù)情調(diào)體現(xiàn)出來(lái)，讓慕名而來(lái)客戶切身感受到淌洋在浪漫地中海風(fēng)情文化氛圍之中。

法蘭西歷史悠遠(yuǎn)，藝術(shù)成就突出，其長(zhǎng)期以來(lái)就是一種令人心馳神往浪漫國(guó)度。羅亞爾河谷皇室城堡、艾菲爾鐵塔、盧浮宮及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名勝享譽(yù)世界。

法式浪漫生活情調(diào)及居住環(huán)境是當(dāng)代都市人所追求一種生活，以法蘭西情調(diào)為主題，配以海洋文化，對(duì)怡豐大廈作特色化包裝，充分體現(xiàn)物業(yè)品味和檔次是重新包裝項(xiàng)目核心。

★項(xiàng)目推廣思路：

第一方面：從“虛”方面入手，玩感覺(jué)、玩品味、讓客戶心理上得到滿足！

從名稱上進(jìn)行包裝，名稱是產(chǎn)品名片，是產(chǎn)品性格，體現(xiàn)產(chǎn)品定位，一種精確恰當(dāng)名稱，對(duì)產(chǎn)品形象宣傳及推廣起著不可預(yù)計(jì)作用。

1、在重慶這個(gè)沒(méi)有“?！倍际校觥昂！蔽恼聦?shí)在是沒(méi)有多大空間。據(jù)我所知，重慶是以“海”來(lái)命名樓盤不多，因而咱們提“海”概念一定要做”?！埃椭荒苁莾蓚€(gè)方面可以入手，一是”虛“海，做——海形象，海精神、海文化和海內(nèi)涵；二是”實(shí)“海，做——?dú)W洲地中海、愛(ài)琴海等真正大海;三是“結(jié)合”怡豐-海洋公園項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成品牌互動(dòng)關(guān)系。

例如做”虛“海——咱們生活與”?！叭绱酥质悄敲催b遠(yuǎn)。/這是一座山水都市，咱們呼吸著自由海洋氣息；/這是一種象大海同樣遼闊時(shí)代/這還是一種以販賣大海而倍顯繁華市場(chǎng)。。。。。。/生活中，似乎已擁塞了太多”海“。/但咱們又會(huì)時(shí)常感覺(jué)到生活中是那么缺少海博大、海寬容、海沉靜和海無(wú)垠。這時(shí)才發(fā)現(xiàn)/本來(lái)咱們很少有時(shí)間能與大海安靜地對(duì)視、交流、相處乃至相融。/咱們更不敢奢求能與大海同呼吸，共日夜，四季相伴，時(shí)刻相隨，/在日積月累感悟之中，體味一種內(nèi)在海洋精神境界。直到“海韻豪園”浮現(xiàn)，咱們才懂得海變了，家也變了。海變得象家同樣溫情了，而家也變得象海同樣更美、更自由、更遼闊了……

例如做”實(shí)“海——主題為“國(guó)際濱海文化家”，做文化做品味做足家感覺(jué)！

例如“結(jié)合”?！ㄟ^(guò)與海洋公園不定期舉辦各種大型聯(lián)誼促銷活動(dòng)，把業(yè)主及準(zhǔn)客戶邀請(qǐng)到海洋公園，體驗(yàn)暢游大海感覺(jué)，增進(jìn)發(fā)展商與業(yè)主之間良性溝通與互動(dòng)，凡購(gòu)買怡豐—海韻豪園業(yè)主，可贈(zèng)送會(huì)員卡一名，不但使業(yè)主嘗到“甜頭”，還可為海洋公園增長(zhǎng)收入，可算是一舉兩得。

二、從“實(shí)”方面入手，通過(guò)眾多法蘭西元素來(lái)支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目定位，即如何來(lái)體現(xiàn)是法式地中海風(fēng)情、高檔花園洋房社區(qū)？

1、大廈工地圍墻：以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同步漆上宣傳標(biāo)語(yǔ)以配合樓盤宣傳定位；

2、大廈裙樓外立面：大型羅馬柱造型，用水泥和石膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔潔白小天使等造型；

3、大廈大門：外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅歐式廊柱造型，金黃色外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開(kāi)，給人們一種純正法式地中海風(fēng)情。

4、大門通往花園道路兩側(cè)：設(shè)為“名人街”，分列數(shù)尊法國(guó)歷史名人畫像，如太陽(yáng)王路易十四、拿破侖、圣女貞德、伏爾泰、盧梭、莫里哀、巴爾扎克、戴高樂(lè)將軍等，并附上文字簡(jiǎn)介；

5、售樓處和樣板房（在第三某些中詳細(xì)闡述）；

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操手冊(cè)2

6、別墅：粉刷、每一幢掛上法式“壁燈”，并每一幢開(kāi)一“法式”別名（如：拿破侖居、圣女貞德居、伏爾泰居等）；

7、會(huì)所：改名為“盧浮宮”，門口造一座法式疊泉，屋頂上裝著長(zhǎng)長(zhǎng)、閃爍著紅光大葉輪，一、二樓開(kāi)設(shè)法國(guó)知名“紅磨坊”紅酒吧，內(nèi)設(shè)娛樂(lè)廳、桑拿、高檔餐廳、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。三樓以上為產(chǎn)權(quán)式酒店（高檔客房公寓），實(shí)行酒店式星級(jí)服務(wù)；

8、園林內(nèi)容更新及豐富：

A、泳池改造及增長(zhǎng)設(shè)施——

⑴瓷片翻新（藍(lán)色）；

⑵池底圖案采用不同色彩瓷片構(gòu)成，如海豹或海豚等圖案；

⑶嬉水池增長(zhǎng)按摩功能；

⑷泳池邊進(jìn)行綠化改造，建議采用高度在0.8～1.0米灌木叢把泳池圍住,且周邊綠地改造為沙地質(zhì)感地面；

⑸建議在泳池邊硬地加種若干顆大棕櫚樹(shù)；

⑹草地跟沙地銜接邊沿采用鵝卵石鋪設(shè)而成；

⑺池邊噴水設(shè)施增長(zhǎng)3至5個(gè)小造形噴嘴，如青蛙、鯉魚等造型。

B、網(wǎng)球場(chǎng)翻新：

防球網(wǎng)重新油漆、地毯更換、球網(wǎng)和球具所有更新；

實(shí)際實(shí)行，在場(chǎng)地四周：

⑴掛上近界法國(guó)網(wǎng)球公開(kāi)賽冠軍獲得者照片、個(gè)人歷史簡(jiǎn)介；

⑵掛上法國(guó)網(wǎng)球公開(kāi)賽歷史；

⑶擺放展示名牌網(wǎng)球拍、網(wǎng)球等用品；

C、綠化及小品豐富：

⑴把某些園林設(shè)計(jì)成“法國(guó)迷宮式”園林；

⑵增長(zhǎng)某些高大喬木類樹(shù)種，如大棕櫚樹(shù)，營(yíng)造出豐富立體層次感；

⑶增長(zhǎng)某些有藝術(shù)氣息休閑椅，并在園林中建造微型“法國(guó)之窗”，如艾菲爾鐵塔、盧浮宮、透明金字塔等造型縮影；

9、物業(yè)管理：

物業(yè)管理方面，加強(qiáng)物管人員服務(wù)意識(shí)、在服務(wù)中積極配合怡豐-海韻豪園樓盤整體形象，給業(yè)主享有到尊貴完善社區(qū)服務(wù)。

通過(guò)以上“虛”“實(shí)”結(jié)合，從里到外把項(xiàng)目全力營(yíng)造出純正重慶首席法式地中海風(fēng)情高檔花園洋房社區(qū)。

第三某些整合宣傳方案

房地產(chǎn)營(yíng)銷重要通過(guò)三大媒體（公共媒體、印刷媒體、戶外媒體），現(xiàn)場(chǎng)包裝和一系列活動(dòng)來(lái)宣傳推廣，為了保證將本項(xiàng)目成功地推入市場(chǎng)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，以配合銷售工作順利進(jìn)行，需要一種整合宣傳方案與各銷售階段相配合。

整體構(gòu)架如下：（見(jiàn)下頁(yè)）

一、公共傳播媒體

1、報(bào)紙廣告

A、媒體選取

以《晨報(bào)》為主，《商報(bào)》《晚報(bào)》為輔。

B、宣傳方式

前期以文章及新聞報(bào)道軟廣告為主，向觀眾傳遞樓盤信息，公開(kāi)發(fā)售后以硬廣告為主，以強(qiáng)有力訴求點(diǎn)，促使客戶購(gòu)樓。

2、電視廣告

依照項(xiàng)目詳細(xì)狀況，暫不籌劃投放電視廣告。

3、電臺(tái)

依照項(xiàng)目詳細(xì)狀況，暫不籌劃投放電臺(tái)廣告。

4、雜志廣告

依照項(xiàng)目詳細(xì)狀況，暫不籌劃投放雜志廣告。

二、印刷媒體

1、售樓書、折頁(yè)及戶型圖價(jià)格表等插頁(yè)。建議少印售樓書，以折頁(yè)代替（設(shè)計(jì)思路在隨后）。

2、郵寄、派發(fā)海報(bào)。

做單頁(yè)雙面A4海報(bào)，既可隨報(bào)附送，亦可在促銷點(diǎn)大量派送。

3、業(yè)主通訊

怡豐花園業(yè)主已入伙，可考慮出第一期《業(yè)主通訊》。《業(yè)主通訊》作為社區(qū)自辦文化雜志，即可增進(jìn)業(yè)主社區(qū)認(rèn)同感，提高社區(qū)文化層次，亦可增進(jìn)怡豐大廈銷售。

★本折頁(yè)設(shè)計(jì)思路——

主基調(diào)：

★法式地中海風(fēng)情高檔花園洋房社區(qū)

★音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)

★尊貴浪漫法蘭西風(fēng)情

★濃郁歡快紅酒、鮮花加薩克斯休閑文化

總規(guī)定：

共8P，內(nèi)有插頁(yè)帶。紙張規(guī)格、質(zhì)地、色彩選取如樣本。

設(shè)計(jì)思路指引：

★封面：怡豐—海韻豪園效果圖、LOGO圖案、LOGO下方為“怡豐—海韻豪園—南城大道309號(hào)法蘭西國(guó)際名門社區(qū)（配英文）

★第2P：上端為“重慶江岸夜景圖”，下端為法蘭西國(guó)際名門社區(qū)尊貴“詩(shī)句”；

★第3P：怡豐大廈效果圖（含怡豐-海韻豪園）、怡豐集團(tuán)國(guó)際發(fā)展公司、海韻豪園簡(jiǎn)介；

★第4P：背景圖為“非常精致紅酒與鮮花”、怡豐-海韻豪園“園林”規(guī)劃及配套；

★第5P：背景圖為“會(huì)所配套、呈現(xiàn)濃郁法蘭西風(fēng)情外立面”、上端為“戶型”（窗內(nèi)外風(fēng)景）闡述、下端為戶型內(nèi)外裝飾闡述；

★第6P：羅馬柱、法蘭西某些雕塑元素、上端為怡豐—海韻豪園六大典型戶型，戶型渲染圖、戶型面積（建筑及套內(nèi)面積）、戶型點(diǎn)評(píng)，下端為“物管”闡述，以及有關(guān)有“外佬物管圖片”；（最右下角小字標(biāo)注：本宣傳品一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文獻(xiàn)為準(zhǔn)，發(fā)展商對(duì)所有內(nèi)容保存最后解釋權(quán)。）

★第7P：上端為重慶最繁華夜景圖片（合折起來(lái)時(shí)與第2P南岸步行街夜景相呼應(yīng)），圖片夜色上空洋溢著濃濃法蘭西浪漫情調(diào)，配上一對(duì)法國(guó)情侶含情脈脈對(duì)視圖片；下端為“重慶南岸區(qū)地位及將來(lái)展望”，右下端為“項(xiàng)目區(qū)位圖”（把長(zhǎng)江納入地圖，規(guī)定簡(jiǎn)潔、立體、直觀）；

★第8P：（折合后為封底）為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造典型“裝修原則、合伙單位名單”，下端為“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商名稱、地址、郵編、銷售熱線、傳真、網(wǎng)址、電子郵件”等資料

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操手冊(cè)3

做足法蘭西風(fēng)情，呈現(xiàn)怡豐—海韻豪園賣點(diǎn)，給人第一印象為“品味、精致、高雅、純正”，讓客戶看到宣傳折頁(yè)就，聯(lián)想到“法蘭西國(guó)際名門社區(qū)、尊貴浪漫法蘭西風(fēng)情、濃郁歡快紅酒、鮮花加薩克斯休閑文化、悠揚(yáng)音樂(lè)&高雅歐式建筑”，抓住客戶眼球，固然就能抓住大腦，產(chǎn)生“購(gòu)買欲望”。

三、戶外媒體

1、戶外廣告牌

依照我司對(duì)區(qū)域地段交通流量分析及視覺(jué)效果評(píng)估，如下地方可供本項(xiàng)目作據(jù)點(diǎn)廣告：

⑴南坪轉(zhuǎn)盤路段

⑵長(zhǎng)江大橋橋頭（暫無(wú)地段）

⑶鵝公巖大橋橋頭（暫無(wú)地段）

作為流動(dòng)廣告牌可供選取有：

南坪轉(zhuǎn)盤、南坪西路、南坪南路、南城大道、步行街等路段

戶外廣告牌一律采用電腦噴繪，詳細(xì)規(guī)格依現(xiàn)場(chǎng)廣告位而定。

2、路旗

在公開(kāi)發(fā)售或促銷活動(dòng)時(shí)，使用路旗廣告來(lái)烘托氛圍，用路旗包裝重要地方：

A、工地現(xiàn)場(chǎng)；

B、樓盤通往主干道道路兩邊。

3、批示牌

放在樓盤附近路口和社區(qū)引導(dǎo)客戶參觀路牌。

四、現(xiàn)場(chǎng)包裝

因房地產(chǎn)不動(dòng)性，現(xiàn)場(chǎng)包裝在商品房銷售中有著舉足輕重地位。現(xiàn)場(chǎng)包裝包括細(xì)項(xiàng)諸多，有售樓處內(nèi)外裝飾、樣板房或示范單位、工地圍墻廣告、看板、模型、效果圖等?，F(xiàn)場(chǎng)包裝是與媒體廣告相輔相成。

（一）售樓處

售樓處是期樓“臉面”，將來(lái)項(xiàng)目如何在很大限度上是通過(guò)售樓處第一印象來(lái)鑒別，因而要花大力氣對(duì)售樓處進(jìn)行設(shè)計(jì)與包裝：

A、售樓處分接待、展示區(qū)兩大某些，面積約200平方米；（設(shè)在裙樓東側(cè)）以白色為主調(diào)，采用直線曲線相結(jié)合，營(yíng)造空間感，通過(guò)天花和地面呼應(yīng)，使功能分區(qū)既達(dá)到明顯區(qū)別，又可以有機(jī)結(jié)合，給人敞潔明亮效果。

B、天花以法蘭西國(guó)旗“紅、白、藍(lán)”三色布幔，以波浪造型鋪設(shè)。

C、采用簡(jiǎn)約當(dāng)代造型家私，凸顯潮流韻味。

D、置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果。

E、展板布置：采用5厘平波?2廣告釘固定，不但成本低且效果好。

F、模型重新制作，把別墅與大廈整體制作，制作比例按1：125，突出園林綠化效果。

G、售樓處外立面，以“白”色為基調(diào)，大面積平波落地窗設(shè)計(jì)，增長(zhǎng)室內(nèi)采光，頂端215m2純形象大型噴繪廣告，再配以夜景投光燈，使之達(dá)到全方位展示效果。

（二）樣板房

樣板房是促使消費(fèi)者作用購(gòu)買決定最有力催化劑，是當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷中必不可缺宣傳媒體。

因本項(xiàng)目高層景觀資源豐富，加且項(xiàng)目現(xiàn)狀因素（如外立面施工）決定，建議先在B座24層02、05、06、07房共建四套樣板房。

樣板房風(fēng)格定位：

大氣超凡簡(jiǎn)約潮流

專為成功人士度身打造藝術(shù)精品，創(chuàng)造人性化、親情化、休閑化潮流功能空間，體現(xiàn)簡(jiǎn)約高檔設(shè)計(jì)風(fēng)格，做到高檔而不奢華，雅致而不單調(diào)，達(dá)到高品位居家文化氛圍，以白色為主調(diào)，采用直線、幾何造型與曲線相結(jié)合，營(yíng)造空間感，通過(guò)天花和地面呼應(yīng)，使功能分區(qū)既達(dá)到明顯區(qū)別，又可以有機(jī)結(jié)合，再以主色調(diào)搭配，給人以敞潔明亮效果，又體現(xiàn)了溫馨舒服居家環(huán)境，木門及門套以深色紅棕配比，實(shí)現(xiàn)顏色反差，襯托出特有深邃時(shí)空感，體現(xiàn)出當(dāng)代人審美內(nèi)涵和層次感，強(qiáng)調(diào)以人為本，煥發(fā)前沿居家裝飾概念，呈現(xiàn)高雅、亮麗、干凈、簡(jiǎn)約和富有文化內(nèi)涵潮流空間，使整個(gè)居家溫馨、舒展和閑適。充分呈現(xiàn)本項(xiàng)目戶型構(gòu)造特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采用歐化家私，同步不同樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格也有所不同，以迎合不同年齡層次客戶群口味，如小戶型偏重以色彩明快年輕風(fēng)格，而大戶型則偏重以深沉穩(wěn)重成熟風(fēng)格。

（三）工地圍墻、看板和彩旗

為進(jìn)一步拓展售樓處廣告張力，工地圍墻和看樓也應(yīng)充分運(yùn)用。將售樓處與工地圍墻有機(jī)地組合為一體，繪以大面積色彩圖案和簡(jiǎn)要文字，并配上迎風(fēng)招展各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。

地盤四周邊墻可以羅馬柱、巴洛克柱及雕塑為裝飾，同步漆上宣傳標(biāo)語(yǔ)以配合樓盤宣傳定位。

（四）模型

本項(xiàng)目模型現(xiàn)狀過(guò)于陳舊，給人以敗落之感，建議重新制作。制作時(shí)務(wù)必把花園當(dāng)作一整體來(lái)描繪，重點(diǎn)突出濃郁法蘭西建筑風(fēng)格（涉及有關(guān)小品雕塑）。

模型為售樓處必備工具，特別是預(yù)售房，它給客戶以來(lái)樓盤直觀清晰形象體現(xiàn)，間接引導(dǎo)購(gòu)買行為。

模型制作規(guī)定有三點(diǎn)：

一是要真實(shí)細(xì)膩，完美體現(xiàn)；

二是要夠大有氣勢(shì)；

三是要切合樓盤賣點(diǎn)，創(chuàng)造性表

五、活動(dòng)宣傳

（一）慶典活動(dòng)

如：開(kāi)盤慶典、入伙慶典、公司周年慶典及國(guó)慶、春節(jié)等重大節(jié)目。

（二）展銷會(huì)

如：重慶市春、秋季住交會(huì)、南坪步行街長(zhǎng)期展點(diǎn)等。

（三）促銷活動(dòng)

此類活動(dòng)時(shí)間靈活，依照銷售狀況詳細(xì)制定，既可與前兩方面活動(dòng)搭配開(kāi)展，也可以單獨(dú)在某個(gè)促銷采用。促銷方式重要有：

1、抽獎(jiǎng)旅游

2、價(jià)格優(yōu)惠

3、配送家電、家私。

（四）其他

1、舉辦新年酒會(huì)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)

2、舉辦片區(qū)發(fā)展研討會(huì)及法蘭西生活模式推廣會(huì)

3、組織看樓團(tuán)，或社區(qū)“游園日”。

第四某些媒體廣告方略

廣告階段性及方略

（一）廣告準(zhǔn)備階段（開(kāi)盤前，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段）

時(shí)間：10月至11月

廣告方略：以“樓體條幅”輻射為主，配合“單張”派發(fā)吸引某些受眾關(guān)注。

內(nèi)容：1、超值投資超輕松首付

2、準(zhǔn)現(xiàn)樓強(qiáng)市推出+售樓熱線

目標(biāo)：引起廣泛關(guān)注，懸念高掛，蓄勢(shì)推出，接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。

（二）廣告入市階段（開(kāi)盤階段+強(qiáng)銷階段）

時(shí)間：11月

廣告方略：集中主媒體廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)轟炸

內(nèi)容：1、國(guó)際潮流擋不住?。?！

——法式地中海風(fēng)情高檔花園洋房社區(qū)

將于明登天臺(tái)亮相！

2、開(kāi)盤當(dāng)天熱銷68套！?。?/p>

3、法蘭西情懷精彩不斷——怡豐-海韻假日系列活動(dòng)

目標(biāo)：1、項(xiàng)目登臺(tái)亮相，引爆市場(chǎng)

2、迅速扭轉(zhuǎn)本來(lái)不良形象，樹(shù)立嶄新品牌

3、將銷售引向高潮

（三）廣告推廣階段（持銷階段）

時(shí)間：12月～2月,共3個(gè)月

廣告方略:以定期廣告形式不斷延續(xù),成為市場(chǎng)持續(xù)不斷熱點(diǎn)

內(nèi)容：1、音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)

2、尊貴浪漫法蘭西風(fēng)情

目標(biāo)：以賣點(diǎn)為訴求點(diǎn),將“菜”（賣點(diǎn)）一盤盤端出來(lái)，形成一桌豐盛“宴席”，將項(xiàng)目完整地展示于消費(fèi)者面前。

1、樹(shù)立“法式地中海風(fēng)情高檔花園洋房社區(qū)”

2、擦新怡豐房地產(chǎn)品牌

3、達(dá)至最大限度銷售率，爭(zhēng)取清盤。

（四）廣告鞏固階段（掃尾期）

時(shí)間：3月

廣告方略：硬性廣告，結(jié)合項(xiàng)目入伙配合公關(guān)活動(dòng)

內(nèi)容：1、隆重入伙，承諾是金

2、最后單位，絕版機(jī)會(huì)

3、全城聚焦——引領(lǐng)南岸新生活、見(jiàn)證高品質(zhì)生活

目標(biāo)：將尾盤所有消化掉，實(shí)現(xiàn)100%銷售

媒介方略

1、開(kāi)盤前：以樓體條幅、單張派發(fā)為主

2、開(kāi)盤：硬廣告進(jìn)行集中推廣，使項(xiàng)目一夜脫胎換骨。

3、中期：硬廣告和公關(guān)活動(dòng)結(jié)合，軟性宣傳配合

4、后期：促銷活動(dòng)推動(dòng)、業(yè)主口碑相傳和“傳銷”（業(yè)主向親朋朋友簡(jiǎn)介）

第五某些開(kāi)盤階段媒體廣告籌劃

(籌劃時(shí)間：11月1日～12月31日)

月份日期星期媒體內(nèi)容內(nèi)容主題

十一月

至

十二月8周五晨報(bào)整版準(zhǔn)現(xiàn)樓準(zhǔn)現(xiàn)樓強(qiáng)市推出+售樓熱線

29周五晨報(bào)彩半版登臺(tái)亮相引爆市場(chǎng)，當(dāng)天狂銷68套！?。?/p>

12周五晨報(bào)彩半版感受法蘭西文化法國(guó)名畫與盆景展共3天

27周五晨報(bào)套紅半版現(xiàn)樓竣工1、“拉-洛舍爾情懷”怡豐-海韻豪園軟文炒作

2、音樂(lè)暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)

后期宣傳思路：

11、12月份——廣告強(qiáng)勢(shì)推廣期，集中主媒體廣告對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)投放

把“怡豐—海韻豪園：攬盡五大生活優(yōu)勢(shì)”（賣點(diǎn)）一一呈現(xiàn)，形成豐盛“宴席”，為元旦沖刺儲(chǔ)蓄強(qiáng)大勢(shì)能。

12月底1月初——元旦期間高峰期，以脈沖式規(guī)律性廣告投放為主，配合促銷活動(dòng)，如舉辦法國(guó)紅酒嘉年華等活動(dòng)，爭(zhēng)取在春節(jié)之前實(shí)現(xiàn)最大化銷售目的。

1、2月——廣告消化階段，以脈沖式廣告投放為主；由于春節(jié)期間重慶樓市銷勢(shì)低迷，因而建議此階段恰當(dāng)減少?gòu)V告投放量，以少量軟文鞏固前期廣告效果即可，保持見(jiàn)報(bào)率。

2月底3月、4月初——又一廣告投放高峰期，以“典藏單位，絕版至尊”“源于品質(zhì)、止于至善……”為宣傳主題硬性廣告。結(jié)合項(xiàng)目入伙在即，配合系列主題軟文，“怡豐-構(gòu)筑無(wú)限新生活”；“引領(lǐng)南岸新生活、見(jiàn)證品質(zhì)新生活”等等。爭(zhēng)取最后一次浪潮定格“百分之百”銷售藍(lán)圖！

一句話，從項(xiàng)目整個(gè)銷售周期（暫定6個(gè)月，從11月至4月）來(lái)看，廣告宣傳高峰期（波峰）在三個(gè)結(jié)點(diǎn)：第一，前期（11月1日先后）；第二，元旦（12月27日先后）；第三，入伙（來(lái)年3月中下旬）。在它們之間為“消化前期并儲(chǔ)量后期”過(guò)渡階段。

另備注：由于項(xiàng)目各種不擬定因素干擾，導(dǎo)致咱們坐失了開(kāi)盤銷售黃金時(shí)期，失去了登臺(tái)亮相最佳時(shí)間擋，對(duì)此后項(xiàng)目銷售帶來(lái)諸多負(fù)面影響，當(dāng)前已不適當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)盤活動(dòng)組織和實(shí)行，如下開(kāi)盤活動(dòng)方案僅供參照：

第六某些開(kāi)盤活動(dòng)方案

一、目：通過(guò)公關(guān)活動(dòng)，在十一前期（11月2日）正式開(kāi)售當(dāng)天，達(dá)到吸引眾多人流、營(yíng)造廣泛口頭流傳、區(qū)域范疇內(nèi)人群高度關(guān)注性效果。

二、公關(guān)活動(dòng)考慮因素

1、天氣：重慶天氣復(fù)雜，要充分考慮天氣因素，公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容、場(chǎng)地選取上要照顧到天氣；

2、場(chǎng)地：

舊售樓處門口范疇不夠大、且有一定角度斜坡，因而開(kāi)盤活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)定在舊售樓部門口話，交通問(wèn)題較難解決，也不利于人流秩序，建議進(jìn)一步（花園）里面某些。

開(kāi)盤活動(dòng)內(nèi)容

上午09:00此前，現(xiàn)場(chǎng)物品設(shè)立，參加人員到位，激昂音樂(lè)起

09:00—09:20調(diào)節(jié)，修正，溝通精確到位

09:20—09:40預(yù)備到位，激昂音樂(lè)止，輕音樂(lè)起。

09:40—10:00舞獅表演

10:00—10:07主持人致開(kāi)場(chǎng)白（空投傳單充氣飛機(jī)準(zhǔn)備起飛）

10:07—10:18主持人宣布賓客上臺(tái)，并致詞

10:18—10:20由貴方代表宣布“怡豐—海韻豪園開(kāi)盤”。同步彩花齊放，舞獅、腰鼓表演，全場(chǎng)鼓掌。

10:20—10:25主持人宣布植樹(shù)活動(dòng)開(kāi)始，由禮儀小組帶賓客到植樹(shù)現(xiàn)場(chǎng)（怡豐花園內(nèi)）

10:25—10:30由禮儀小姐帶賓客到樓盤展示處參觀，舞獅跟隨表演

10:30—10:40調(diào)節(jié)時(shí)間

10:40—10:45主持人點(diǎn)評(píng)，宣布文藝表演節(jié)目及抽獎(jiǎng)事項(xiàng)時(shí)間

10:45—10:55歌曲《我想有個(gè)家》六人合唱

10:55—11:05主持人點(diǎn)評(píng)：簡(jiǎn)介“怡豐—海韻豪園”概況及酬賓活動(dòng)

11:05—11:10婚紗秀表演，主持人配音

11:10—11:25小品表演

11:25—11:30歌曲《把愛(ài)奉獻(xiàn)給你》由開(kāi)發(fā)商員工代表組合演唱

11:30—11:40主持人點(diǎn)評(píng)，抽獎(jiǎng)開(kāi)始（獎(jiǎng)品待定）

11:40—11:45小朋友表演

11:45—11:50婚紗秀表演，主持人配音

11:50—11:55小朋友表演

11:55—12:00主持人點(diǎn)評(píng)，簡(jiǎn)介下午文藝表演節(jié)目及時(shí)間

12:00—13:30休息用餐，輕音樂(lè)起（物品清點(diǎn)監(jiān)管）

13:30—13:40激昂音樂(lè)起，人員全體到位

13:40—13:50輕音樂(lè)起，主持人登臺(tái)致辭

13:50—14:00陽(yáng)光組合演唱

14:00—14:10現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問(wèn)答，禮物多多

14:10—14:20歌舞表演，主持人配音

14:20—14:40陽(yáng)光地帶演唱，讓臺(tái)上臺(tái)下人都動(dòng)起來(lái)

14:40—15:00主持人點(diǎn)評(píng)，現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問(wèn)答

15:00—15:15抽取超值大獎(jiǎng)（僅原大廈業(yè)主及當(dāng)天落訂者有此權(quán)利，禮物待定）

15:15—15:20歌舞秀表演

15:20—15:40主持人點(diǎn)評(píng)，家庭游戲比賽開(kāi)始

15:40—15:45陽(yáng)光地帶組合演唱

15:45—15:50歌舞秀表演

15:50—16:00大合唱《?；丶铱纯础罚鞒秩诵冀裉旎顒?dòng)圓滿結(jié)束和祝愿新老業(yè)主。

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操手冊(cè)4

第七某些價(jià)格方略

一、基本準(zhǔn)則

1、低價(jià)位定形象，高素質(zhì)創(chuàng)品牌。

2、以低價(jià)開(kāi)盤，迅速成交，增進(jìn)資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤(rùn)創(chuàng)收。

二、闡明

1、本區(qū)樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，且本項(xiàng)目產(chǎn)品自身存在特殊性，如：戶型偏大、落后；樓盤忠誠(chéng)度為0；停工后二次開(kāi)盤形象受損嚴(yán)重等，故定價(jià)不可太高，以保存一點(diǎn)升值空間。

2、由項(xiàng)目“速戰(zhàn)速捷”營(yíng)銷方略決定其“低開(kāi)高走”價(jià)格方略，前期定位適中，以利后期提價(jià)。

三、各階段價(jià)格方略

1、第一階段：籌辦期9月20日——10月28日

定價(jià)原則：以超低價(jià)面市，試探市場(chǎng)反映。

重要方式：

⑴先以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形式收取小定，為業(yè)主保存房號(hào)至開(kāi)盤。承諾開(kāi)盤前無(wú)條件退定金。

（2）開(kāi)盤前認(rèn)購(gòu)客戶簽合同享有特別優(yōu)惠，如：一次性付款92折，按揭付款94折，送五通費(fèi)、契稅減半、額外99折、參加開(kāi)盤后一周抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

定價(jià)闡明：

⑴收受客戶定金，先期穩(wěn)定購(gòu)買關(guān)系。

⑵試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金客戶心理價(jià)位，為開(kāi)盤定價(jià)提供參照，為隆重開(kāi)盤聚積人氣。

2、第二階段：公開(kāi)期強(qiáng)銷期（10月28日——11月28日）

定價(jià)原價(jià)：行情開(kāi)盤緩慢上升，迅速聚積財(cái)氣和人氣。

重要方式：

A、基本定價(jià)：開(kāi)盤最低面價(jià)為1500元/M2，平均單價(jià)為1800元/M2。

B、付款方式：

⑴一次性付款94折

⑵銀行按揭：首期二成，八成三十年按揭95折。

（3）銀行按揭特惠：首期一成，另一成入伙付（或商定期間），八成三十年按揭96折。

C、促銷優(yōu)惠：

⑴開(kāi)盤一周內(nèi)購(gòu)房享有額外99折

⑵參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)（詳情待定）

定價(jià)闡明：

⑴起價(jià)于該價(jià)位，基本符合本樓盤“商意中價(jià)”定價(jià)。

⑵起價(jià)1352元/M2，有較好價(jià)格性能比，便于能有力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

⑶起價(jià)不高，日后每階段升幅50—100元/M2，便于形成價(jià)升量漲動(dòng)銷態(tài)勢(shì)，并且由于升幅空間大，易于隨時(shí)調(diào)控，不至于導(dǎo)致“有價(jià)無(wú)市”之態(tài)。

⑷最差單位價(jià)格低，其他單元?jiǎng)t可通過(guò)樓宇差價(jià)系數(shù)修正來(lái)保證基本利潤(rùn)空間。

付款方式：視市場(chǎng)反映強(qiáng)弱