前期物業(yè)管理問題及建議

前期物業(yè)管理問題及建議摘要：隨著我國城市化建設進程不斷深入，房地產業(yè)取得了顯著發(fā)展，這也在一定程度上促進了物業(yè)管理的發(fā)展。而作為物業(yè)管理活動的一項關鍵環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理同時也是整個物業(yè)管理活動的基礎，存在一定的特殊性。本文從前期物業(yè)管理的主要內容出發(fā)，就其當前存在的問題及對策展開全面探討，以期為今后的房地產物業(yè)管理工作提供可靠參考。關鍵詞：前期物業(yè)管理；問題；建議在我國住建部頒布并實施的有關前期物業(yè)管理招投標管理辦法中，明確界定了前期物業(yè)管理的概念及其責任，指出前期物業(yè)管理是在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。近些年來，我國大部分地區(qū)實施了物業(yè)管理，但在一些新建成的小區(qū)中，其前期物業(yè)管理工作還存在不少的問題與糾紛，引起了社會的關注。在此種形勢下，對前期物業(yè)管理中存在的問題展開深入分析，并采取行之有效的解決措施，對促進后期物業(yè)管理工作的規(guī)范化，為業(yè)主的合法權益提供保障，有效減少業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾具有重要意義。1前期物業(yè)管理的主要內容前期物業(yè)管理的內容主要包括以下幾個方面：（1）物業(yè)管理企業(yè)應積極參與前期物業(yè)管理招投標,并在中標后及時與建設單位簽訂《前期物業(yè)服務合同》。（2）前期物業(yè)管理機構的設立，人員的培訓，各項規(guī)章制度的制訂：各類管理人員的崗位職責，物業(yè)各區(qū)域的管理規(guī)定，住戶手冊等。（3）物業(yè)交接與驗收，前期物業(yè)管理企業(yè)向建設單位獲取以下資料：物業(yè)總平面圖以及配套設施、地下管網等工程竣工驗收資料，物業(yè)質量保修文件，物業(yè)使用說明，設備設施的安裝、使用和修護保修等技術資料。（4）物業(yè)的日常管理，按照前期物業(yè)服務合同的要求進行，包括業(yè)主的進戶登記管理和裝修管理等。2前期物業(yè)管理當前存在的問題2.1未能認識到前期物業(yè)管理的含義建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)為前期物業(yè)管理的起算點，倘若在建設過程中就選定了物業(yè)管理企業(yè)，那么就將前期介入包含在了前期物業(yè)管理當中。這種做法實際上會模糊前期物業(yè)與前期介入這二者之間的區(qū)別。首先，此概念無法將前期物業(yè)的開始時間進行準確界定，容易混淆前期物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中的顧問者與前期物業(yè)中的管理者這兩種身份，進而對前期物業(yè)管理工作的開展造成不利影響。其次，這種概念也容易讓業(yè)主將物業(yè)管理企業(yè)等同于建設單位，將建設質量的責任與服務質量的責任等同，進而對建立良好的前期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系產生不利的影響，同時也對前期物業(yè)管理企業(yè)的長期經營產生阻礙作用。2.2管理合同對業(yè)主的合法權益造成了侵犯目前絕大多數開發(fā)商都有自己的物業(yè)管理企業(yè)，有的通過操縱招投標活動，將開發(fā)項目交給自己的企業(yè)進行管理。此時物業(yè)管理企業(yè)認為自己受開發(fā)商委派，不能真正為業(yè)主的利益著想。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)合謀，犧牲業(yè)主利益。比如在服務合同中約定很長的管理期限，約定較高的物業(yè)管理費用，私自擴大物業(yè)公司的管理權限，為以后業(yè)主選聘自己的物業(yè)管理企業(yè)制造障礙等等。由于監(jiān)管不分，依附于開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)無法按照規(guī)定進行嚴格的物業(yè)驗收移交工作，無法及時發(fā)現建設過程中存在的一些問題，為以后開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方之間的糾紛埋下隱患。2.3沒有詳細規(guī)定前期物業(yè)管理的終止時間《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定：“前期物業(yè)管理合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！睆闹锌梢钥闯?，前期物業(yè)管理終止的實質，就是物業(yè)的控制權從開發(fā)商轉移到業(yè)主。換句話說，服務合同終止，并不一定導致前期物業(yè)管理終止，此時需要訂立新的服務合同。只要業(yè)主委員會沒有成立并聘選物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理就沒有終止。而在《物業(yè)管理條例》等相關條文中，只對業(yè)主大會需在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立做出規(guī)定，并沒有明確發(fā)起人、建立方法以及行政部門如何指導等。在此情形下，建立業(yè)主大會便存在不小難度，倘若再不限制前期物業(yè)管理的期限，那么將給業(yè)主大會的成立制造更為嚴重的障礙。2.4前期物業(yè)管理企業(yè)侵占小區(qū)公用部分時有發(fā)生開發(fā)商在與前期物業(yè)管理企業(yè)交接驗收時，通常會將開發(fā)項目的共有部分、共有配套設施一并交付。在不少地方前期物業(yè)管理企業(yè)霸占屬于業(yè)主的公用部分情況較為普遍：有的將小區(qū)公用的停車場地出租[1]，有的占用小區(qū)配套建設的業(yè)主活動用房作為員工宿舍或辦公場所，有的在外墻、電梯間等小區(qū)公用部分做廣告等。3解決前期物業(yè)管理問題的建議3.1準確認識到前期物業(yè)管理的含義現階段，我國未能統(tǒng)一界定前期物業(yè)，并且存在一些錯誤的認識，進而給前期物業(yè)管理工作的順利進行、前期物業(yè)過渡為日常物業(yè)，以及各方當事人履行義務及行使權力等造成了不利影響，因此，準確認識到前期物業(yè)管理的含義就具有重要意義?？傮w來說，我們可將前期物業(yè)定義為物業(yè)服務企業(yè)從接管驗收當天開始，直到業(yè)主與選聘好的物業(yè)服務企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同，且合同生效時為止的一項物業(yè)管理活動。通過對前期物業(yè)的起止時間進行強調，從而對前期物業(yè)企業(yè)的權利及業(yè)務范圍有一個明確的了解[2]。3.2加大監(jiān)督建設單位主導地位的力度在前期物業(yè)中，建設單位占據了明顯優(yōu)勢。為順利開展前期物業(yè)管理提供保障，為將各方當事人的法律地位進行平衡，就需要限制建設單位的地位，以免對業(yè)主的合法權益造成侵犯。具體來說，可從以下幾方面展開考慮：其一，由行政部門嚴格審查建設單位制定的臨時管理規(guī)定，或是由行政部門直接制定出臨時的物業(yè)規(guī)定，再讓建設單位進行選用；其二，讓行政部門直接參與到選聘前期物業(yè)企業(yè)的過程中來，或對選聘活動進行監(jiān)督。3.3促進前期物業(yè)管理企業(yè)選聘制度的規(guī)范化能否嚴格按照市場規(guī)律對前期物業(yè)企業(yè)進行選聘，會影響到前期物業(yè)的順利開展及其服務質量，同時，具備完全獨立身份的前期物業(yè)企業(yè)也會對建設單位產生制約作用。因此，為了向前期物業(yè)企業(yè)的獨立提供充分保障，可從以下幾個方面對選聘制度進行規(guī)范：其一，將物業(yè)管理與房產開發(fā)分離開來，房地產開發(fā)企業(yè)、施工單位與物業(yè)企業(yè)不可存在實質上的任何聯系，尤其在特定物業(yè)區(qū)域內；其二，對前期物業(yè)企業(yè)選聘的招標及投標制度進行規(guī)范化，對于前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘，應當采取招投標的方式，只有當無人投標時才可在行政機關的監(jiān)督下，采取相互協議的方法，同時還需進行公示，接受來自業(yè)主（的全程監(jiān)督。3.4對前期物業(yè)存在的時間及費用進行明確規(guī)定出于自身利益考慮，當沒有對時間進行強制性限制時，前期物業(yè)企業(yè)便會無限期地將管理工作延續(xù)下去，同時還會想方設法對業(yè)主大會的召開進行破壞；當沒有限制前期物業(yè)的費用時，此種現象還會加劇。此時，為有效避免發(fā)生上述情況，便可采取以下解決方法：其一，對前期物業(yè)的期限做出明確規(guī)定，例如兩年等，當情況比較特殊時，可申請行政部門的批準，適當延長前期物業(yè)期限；其二，由物業(yè)所在地的物價部門結合當地的實際條件，制定出科學合理的前期物業(yè)費的收費幅度，并公示出來，同時接受社會的監(jiān)督。并且，在確定該地具體的前期物業(yè)費時，則應當確保在此幅度范圍以內。3.5加強業(yè)主在前期物業(yè)管理中的參與在前期物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會尚未成立，開發(fā)商往往處于有利地位，如果把業(yè)主完全排除在外，就無法保障業(yè)主的合法權益。因此政府職能部門應該充分保證業(yè)主在前期物業(yè)管理活動中的知情權，要求物業(yè)管理企業(yè)將前期物業(yè)的交接驗收情況及時告知業(yè)主，以便對開發(fā)商的違法違規(guī)行為進行監(jiān)督。居民委員會來源于社區(qū)居民的選舉，承擔了很多公共事務的管理職責，在目前國情下具有準政府機構的性質[3]。而小區(qū)物業(yè)管理一旦出了問題，許多居民也習慣找居民委員會進行調解處理。因此，政府主管部門應該吸收居民委員會參與以下活動：前期物業(yè)管理招投標，服務合同的制訂，業(yè)主臨時公約的制訂，指導和監(jiān)督業(yè)主大會的