蚌埠市天澤創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目整體策劃方案樣本

密級(jí)：AA密級(jí)：AA[此報(bào)告只對(duì)天澤·創(chuàng)世紀(jì)單位提供]文檔編號(hào)：Jl/fxbg-001修改記錄編號(hào)：001第1冊(cè)/共1冊(cè)“天澤·創(chuàng)世紀(jì)”前期策劃案總頁(yè)數(shù)83正文79附錄0生效日期：9月23日編制：審核：批準(zhǔn)：合肥天賜房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司二零零七年九月二十三日

目錄第一章市場(chǎng)分析 5一、宏觀環(huán)境因素分析 51.1蚌埠市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析: 61.2蚌山區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 7二、蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 92.1蚌埠市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 92.2蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 92.3蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 142.4蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析 142.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì) 15三、蚌埠市市民消費(fèi)行為分析 173.1居民收入水平和消費(fèi)構(gòu)造分析 173.2蚌埠市民消費(fèi)心理分析 18四、客戶群分析 194.1目的客戶群 194.2目的客戶群需求分析 20第二章項(xiàng)目分析 23一、地理位置 23二、項(xiàng)目規(guī)模 25三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 26四、項(xiàng)目資源整合 264.1與都市規(guī)劃前景整合 264.2與區(qū)域發(fā)展最高住宅業(yè)態(tài)整合 274.3與龍子湖旅游資源整合 28五、項(xiàng)目SWOT分析 285.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 285.2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 305.3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 305.4、項(xiàng)目威脅分析 31第三章蚌埠重點(diǎn)在售樓盤分析 33一、概述： 33二、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查分析： 331、寶龍都市廣場(chǎng) 332、阿爾卡迪亞 353、紫荊名流 374、財(cái)富廣場(chǎng) 38三、重點(diǎn)項(xiàng)目記錄比較 39四、重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售狀況比較分析 40第四章、項(xiàng)目定位 43一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 431.1市場(chǎng)定位理念 431.2市場(chǎng)定位 43二、項(xiàng)目形象定位 442.1形象主題定位 442.2支持點(diǎn) 442.3項(xiàng)目案名建議 45第五章整體規(guī)劃建議 49一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 491.1、公園概念 491.2、建立具備蚌埠特色公園旅游文化地產(chǎn) 50二、建筑風(fēng)格建議 502.1、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)詳細(xì)建議 51三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議 573.1花海洋 573.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū) 583.3音樂(lè)無(wú)限 583.4藝術(shù)之都 58四、設(shè)施配套建議 594.1住宅項(xiàng)目重要配套 594.2規(guī)劃配套設(shè)施原則建議 594.3詳細(xì)配套建議 60五、物業(yè)管理建議 605．1物業(yè)管理提前介入工作 60六．住宅其她規(guī)劃建議 616．1人流引導(dǎo) 616．2交通組織 616．3輔助性服務(wù)設(shè)施 61七、回遷住宅某些規(guī)劃建議 627.1建議原則 62第六章總體營(yíng)銷推廣方案 63一、總體推廣戰(zhàn)略思路 63二、項(xiàng)目形象定位 671、項(xiàng)目定位 672、客戶定位 68三、高層推廣思路——實(shí)景營(yíng)銷，情景營(yíng)銷 683.1、售樓處 693.2、設(shè)立泛景觀樣板房及人性化看樓服務(wù) 693.3銷售手法 70四、整合推廣方略 724.1、高層推廣階段與主題安排 724.2、主賣點(diǎn)訴求 744.3、項(xiàng)目包裝手法 754.4、廣告主賣點(diǎn)訴求 764.5、媒體宣傳方略 794.6、主題活動(dòng)方略 804.7、單位推售方略 814.8、價(jià)格方略 814.9、促銷辦法方略 814.10、宣傳推廣方略 82結(jié)語(yǔ) 87

第一章市場(chǎng)分析一、宏觀環(huán)境因素分析蚌埠市位于北緯33°01′至32°49′，東經(jīng)117°31′至117°11′，北部與固鎮(zhèn)縣、五河縣交界，東部與鳳陽(yáng)縣毗鄰，南部與鳳陽(yáng)縣接壤，西部與懷遠(yuǎn)縣相連。據(jù)末記錄成果，蚌埠市一市三縣總面積5952平方公里。東端至五河縣浮山峽山口，西端到懷遠(yuǎn)縣萬(wàn)福鎮(zhèn)關(guān)圩村顏李莊，東西長(zhǎng)135公里；北端至固鎮(zhèn)縣大韓家西北沱河中心線，南端到懷遠(yuǎn)縣常墳鎮(zhèn)新橋村新莊，南北寬86.5公里。市區(qū)總面積601.5平方公里，其中，淮河以北面積240.66平方公里，淮河以南面積360.84平方公里，建成區(qū)面積70平方公里。全年人口出生率12.31‰，比上年上升1.79‰,人口死亡率4.20‰,人口自然增長(zhǎng)率8.11‰。年末戶籍總戶數(shù)96.18萬(wàn)戶，其中市轄區(qū)27.05萬(wàn)戶。年末總?cè)丝?52.47萬(wàn)人,比年初增長(zhǎng)3.14萬(wàn)人。分年齡段看，18歲如下84.66萬(wàn)人，占總?cè)丝?4.1%；18-35歲103.26萬(wàn)人，占總?cè)丝?9.29%；35-60歲118.40萬(wàn)人，占總?cè)丝?3.59%；60歲以上46.15萬(wàn)人,占總?cè)丝?3.02%?？?cè)丝谥?，非農(nóng)人口93.97萬(wàn)人。年末記錄市轄區(qū)總?cè)丝谶_(dá)91.43萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口63.58萬(wàn)人。從性別來(lái)看，男性人口182.7萬(wàn)人，占51.8%,女性人口169.8萬(wàn)人，占48.2%。1.1蚌埠市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析:全年全市完畢生產(chǎn)總值359.01億元，比上年增長(zhǎng)13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值75.34億元，增長(zhǎng)10.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值141.16億元，增長(zhǎng)15.4%，其中工業(yè)增長(zhǎng)值115.56億元，增長(zhǎng)17.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值142.52億元，增長(zhǎng)12.3%。三大產(chǎn)業(yè)比例為21.0:39.3:39.7。按戶籍人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)10231元,增長(zhǎng)12.2%。年末全市從業(yè)人員187.3萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)0.8萬(wàn)人。其中，第一產(chǎn)業(yè)98.2萬(wàn)人，減少2.3萬(wàn)人；第二產(chǎn)業(yè)35.6萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.2萬(wàn)人；第三產(chǎn)業(yè)53.5萬(wàn)人，減少0.1萬(wàn)人。

從業(yè)人員中，全市鄉(xiāng)村從業(yè)人員157.06萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)0.5%。其中，工業(yè)從業(yè)人員16.31萬(wàn)人，增長(zhǎng)19.3%。東海大道改造完畢。建成龍子湖橋頭公園一期，啟動(dòng)了錐子山景區(qū)建設(shè)。全年完畢興華街、國(guó)慶街北段、華大街等43條三、四類道路整修和改造；改建邁進(jìn)二里等55條街巷路燈，并新建路燈210套。火車站廣場(chǎng)改造工程竣工，10月1日對(duì)外開(kāi)放。完畢南山公園開(kāi)放式建設(shè)，6月1日對(duì)外免費(fèi)開(kāi)放。加大都市綠化美化面積，增長(zhǎng)都市綠地畝。都市污水管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展迅速，全年污水管網(wǎng)鋪設(shè)18.4公里。

1.2蚌山區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析天澤·創(chuàng)世紀(jì)天澤·創(chuàng)世紀(jì)經(jīng)濟(jì)概況：

蚌山區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心，也是蚌埠市改革開(kāi)放和對(duì)外交流“窗口”。改革開(kāi)放特別是黨十六大以來(lái)，全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)入全面振興和迅速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，都市建設(shè)和管理提高到了一種新水平，改革開(kāi)放獲得豐碩成果，政治和社會(huì)形式保持穩(wěn)定，社區(qū)建設(shè)躍上了一種新臺(tái)階，民主法制和精神文明建設(shè)成效明顯，全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)浮現(xiàn)了新局面。，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完畢76532.8萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.7%；財(cái)政總收入12485萬(wàn)元，比年初預(yù)測(cè)增長(zhǎng)20.5%；作為老工業(yè)城區(qū)，工業(yè)完畢總產(chǎn)值63000萬(wàn)元；城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)水平為9000元/人，全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)迅速發(fā)展良好勢(shì)頭。全區(qū)上下解放思想，與時(shí)俱進(jìn)，搶抓機(jī)遇，奮力趕超，，蚌山區(qū)成功引進(jìn)了各類招商項(xiàng)目110各種，其中1000萬(wàn)元以上項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，全年實(shí)際引進(jìn)市外資金30468萬(wàn)元，境外資金520萬(wàn)美元。交通狀況：

蚌山區(qū)作為蚌埠市核心區(qū)域，蚌埠火車站和長(zhǎng)途汽車站坐落在本轄區(qū)，合徐、蚌寧高速公路經(jīng)轄區(qū)周邊而過(guò)。轄區(qū)內(nèi)有華東地區(qū)最大鐵海聯(lián)運(yùn)集裝箱貨運(yùn)站，可直接辦理貨品出口運(yùn)送，汽運(yùn)貨柜當(dāng)天可到達(dá)北京、上海、天津、南京、連云港、濟(jì)南、西安、武漢、南昌等都市；轄區(qū)距千里淮河第一大港——蚌埠港僅6公里，可借助港口通達(dá)海外。隨著轄區(qū)內(nèi)京滬高速鐵路車站（沿途五大站點(diǎn)之一）動(dòng)工建設(shè)，京滬線電氣化改造工程開(kāi)展，蚌埠市將進(jìn)一步融入長(zhǎng)三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。隨著4C級(jí)蚌埠新機(jī)場(chǎng)等一系列基本設(shè)施建設(shè)和投入使用，龍子湖區(qū)乃至蚌埠市交通優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。產(chǎn)業(yè)布局：蚌山區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、當(dāng)代商貿(mào)和新興服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展文化教誨和旅游娛樂(lè)業(yè)，有選取地發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)送業(yè)和加工業(yè)，帶動(dòng)全區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)已初步形成中心商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)三大功能區(qū)。二、蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1蚌埠市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)自正式起步以來(lái)，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿局面，據(jù)不完全記錄，底在蚌埠市注冊(cè)房地產(chǎn)公司約達(dá)100家，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近100各種。2.2蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析近年來(lái)蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，淮河文化廣場(chǎng)、會(huì)展中心、大劇院、科技圖書館、休閑中心一批政府項(xiàng)目相繼落成，有效帶動(dòng)了蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，幾年來(lái)該區(qū)域發(fā)展了近35個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是蚌埠房地產(chǎn)主力軍。項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目地址土地面積建設(shè)規(guī)模時(shí)代廣場(chǎng)蚌埠基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南山路、西首北側(cè)8467.4平方米70241平方米陽(yáng)光水岸蚌埠市長(zhǎng)隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司公棧路、升平街路30661.6平方米50200平方米南北·米亞花園蚌埠南北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工農(nóng)路459號(hào)5285111萬(wàn)平方米中心花園蚌埠市耀元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司勝利中路21號(hào)19138平方米65000平方米阿爾卡迪亞·藍(lán)天城榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司蚌紅旗四路與航苑路交匯處102261平方米10.29萬(wàn)平方米蚌埠光彩大市場(chǎng)蚌埠光彩投資有限責(zé)任公司朝陽(yáng)路以東、東海大道以南613畝40.87萬(wàn)平方米金山花園蚌埠萬(wàn)隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司蚌埠市涂山路北側(cè)航華路西側(cè)98517.7平方米14.8萬(wàn)平方米沁雅·凱旋城蚌埠市康恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工農(nóng)路以東、紅旗四路以南、航振路以西、紅旗五路以北103546.7平方米約17萬(wàn)平方米阿爾卡迪亞·陽(yáng)光苑榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司蚌涂山東路2222號(hào)84608平方米16.9萬(wàn)平方米紫荊名流花苑益興實(shí)業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交叉口98088.5平方米17萬(wàn)平方米華夏第一街區(qū)安徽銘基金諾置業(yè)有限公司新城區(qū)商務(wù)中心79552.920平方米待定四季陽(yáng)光花園蚌埠市汕潮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司工農(nóng)路1#區(qū)27653.6平方米27980平方米華美嘉園蚌埠燈芯絨集團(tuán)九通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司蚌埠市蚌山區(qū)勝利中路200號(hào)56000平方米15幢康城·沁雅花園浙江康恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司蚌埠分公司工農(nóng)路沁雅花園99015.3平方米158080平方米新新家苑蚌埠新區(qū)發(fā)展股份有限公司老機(jī)場(chǎng)D4-1地塊73115.13平方米118791平方米沁雅佳苑浙江康恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司蚌埠分公司紅旗二路1號(hào)沁雅佳苑8069.1平方米1.8萬(wàn)平方米新世紀(jì)廣場(chǎng)安徽天洋房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司淮河路青年街7069平方米85865平方米書香門邸蚌埠市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工農(nóng)路東側(cè)、體育路南側(cè)25476.2平方米5.5萬(wàn)平方米工農(nóng)路5號(hào)區(qū)蚌埠市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司工農(nóng)路5號(hào)區(qū)69300平方米100000平方米蚌埠寶龍都市廣場(chǎng)蚌埠寶龍置業(yè)有限公司淮河文化廣場(chǎng)南處192121.02平方米498908.5平方米紫荊名流南苑益興實(shí)業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交匯處92843平方米16平方米財(cái)富廣場(chǎng)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司體育路與延安路交匯處14044.1平方米48020平方米清大德人生物科技研發(fā)中心安徽清大德人生物科技研發(fā)有限公司東海大道與工農(nóng)路交匯處23867.1平方米64101平方米金山花園·北區(qū)蚌埠萬(wàn)隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司航華路與紅旗三路交匯處34827.8平方米53304平方米紫荊名流商鋪益興實(shí)業(yè)（蚌埠）置業(yè)有限公司蚌埠市涂山路與興業(yè)街交匯處98088.5平方米17萬(wàn)平方米2.3蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析國(guó)家發(fā)改委等部門發(fā)布五月份全國(guó)都市房?jī)r(jià)中，安徽蚌埠初次進(jìn)入了人們視線，它以房?jī)r(jià)漲幅10.2%排在了全國(guó)第五位，而這個(gè)都市綜合實(shí)力去年還只排在全國(guó)第182名。本地記錄顯示，在成交均價(jià)最高新城區(qū)，商品房成交均價(jià)在每平米2800元左右，單價(jià)最貴甚至超過(guò)了每平米4000元。8月17日蚌埠商品房銷售狀況區(qū)域類型成交均價(jià)蚌山區(qū)住宅：3258.52元/平米商業(yè)：11214.84元/平米龍子湖區(qū)商業(yè)：2406.17元/平米商業(yè)：4003.51元/平米禹會(huì)區(qū)住宅：2165.85元/平米商業(yè)：元/平米淮上區(qū)住宅：元/平米商業(yè)：3126.05元/平米2.4蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析隨著蚌埠房地產(chǎn)迅速發(fā)展，投資勢(shì)頭興旺，舊城改造勢(shì)如破竹，拆遷周轉(zhuǎn)房、安頓房商機(jī)便應(yīng)運(yùn)而生，同步也拉動(dòng)了商品房銷售勢(shì)頭，使蚌埠房地產(chǎn)商品房一經(jīng)推出即搶購(gòu)一空局面。2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)禹會(huì)區(qū)：禹會(huì)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，這與該區(qū)域環(huán)境有直接關(guān)系，西區(qū)屬于蚌埠工業(yè)區(qū)，轄區(qū)內(nèi)有眾多工廠、公司，每天有大量污染排出，空氣污染嚴(yán)重。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展緩慢重要因素。蚌山區(qū)：蚌山區(qū)，近幾年發(fā)展迅速，淮河文化廣場(chǎng)、會(huì)展中心、大劇院、科技圖書館、休閑中心、龍子湖大橋、污水截流、消防站、大學(xué)園區(qū)、市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)新校、新城實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一批都市公共建設(shè)重點(diǎn)工程已經(jīng)竣工交付使用，龍子湖及周邊環(huán)境治理、東海大道環(huán)境整治等重點(diǎn)工程建設(shè)正在迅速推動(dòng)；老機(jī)場(chǎng)地區(qū)和龍子湖地區(qū)都市道路框架基本建成，區(qū)內(nèi)綠化、供電、供水、排水、燃?xì)?、電訊等配套設(shè)施逐漸完善；沁雅花園、龍湖香都、新新家苑、阿爾卡迪亞、金山花園等一批中高檔住宅社區(qū)已初步呈現(xiàn)風(fēng)采；華夏第一街區(qū)、家樂(lè)福超市、寶龍都市廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)等一批重大商業(yè)項(xiàng)目正在抓緊建設(shè)，是蚌埠房地產(chǎn)主力軍。龍子湖區(qū)：龍子湖區(qū)是全市旅游、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是蚌埠市改革開(kāi)放和對(duì)外交流“東窗口”。近年來(lái)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)入全面振興和迅速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，都市建設(shè)和管理提高到了一種新水平，相應(yīng)建成社區(qū)有光明大廈、龍湖春天、東方明珠都市花園、世紀(jì)家園等。但沿湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，據(jù)理解沿湖近兩年沒(méi)有新樓盤問(wèn)世。

三、蚌埠市市民消費(fèi)行為分析如下數(shù)據(jù)來(lái)自市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷3.1居民收入水平和消費(fèi)構(gòu)造分析被訪者家庭月收入：依照市場(chǎng)調(diào)研，被訪者多數(shù)都是蚌埠市工薪階層，大某些月平均收入都在1000-元之間，年收入在1.5-4萬(wàn)左右。3.2蚌埠市民消費(fèi)心理分析被訪者對(duì)單價(jià)接受限度：從上表中可以看出，在所調(diào)研264位被訪者中，針對(duì)大板樓生活圈以內(nèi)地理位置及面積，被訪者抱負(fù)大板樓生活圈以內(nèi)多層單價(jià)在1500-元占到26.90%，-2500元占到39.40%、2500-3000元占到22.35%，3000元以上占到11.36%

四、客戶群分析4.1目的客戶群被訪者對(duì)本項(xiàng)目接受率在所有訪問(wèn)消費(fèi)者中，有70.3%客戶可以接受在大板樓生活圈以內(nèi)項(xiàng)目，但29.7%客戶還是不會(huì)去購(gòu)買大板樓生活圈邊上房子，重要因素是由于離市區(qū)較為不以便，并且周邊配套不夠完善。消費(fèi)者年齡構(gòu)造在被調(diào)查264個(gè)有效樣本中，年齡在30-35歲之間消費(fèi)者最多，占29.17%，25-30歲之間為27.27%，35歲以上為26.14%；而最有消費(fèi)能力也集中在30-35歲之間。4.2目的客戶群需求分析被訪者購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮因素被訪者購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮因素提及次數(shù)提及率排名交通條件15458.33%1綠化14554.92%2保安14454.55%3地段6123.11%4配套4517.05%5從表中可以理解，對(duì)于交通、空氣綠化及保安是最多被提及，也是當(dāng)前購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)考慮最多因素；另一方面是周邊人文、購(gòu)物等生活配套及地段也是較為關(guān)注重點(diǎn)。被訪者對(duì)戶型選取從對(duì)264位被訪者調(diào)研中可以理解到有56.44%客戶選取三室戶型構(gòu)造，有43.18%客戶選取二室戶型；因此可以看出，大多數(shù)客戶還是偏向三室一廳或兩廳房型。依照市場(chǎng)調(diào)查咱們得出如下結(jié)論：購(gòu)買人群分布特點(diǎn)：當(dāng)前最迫切購(gòu)房?jī)蓚€(gè)層面第一、年齡在21-35歲學(xué)歷較高，家庭構(gòu)造為兩口或三口之家普通職工。第二、35-50歲四口之家，孩子長(zhǎng)大，原有房子面積較小，需改進(jìn)居住條件中層職工及個(gè)體戶。此兩類人群是項(xiàng)目重要客戶群。心理層面：購(gòu)房者越來(lái)越理性，已不但僅是滿足基本居住需求，影響人們購(gòu)房最重要因素依次排序?yàn)閮r(jià)格、交通、環(huán)境、保安、建筑質(zhì)量，闡明當(dāng)前蚌埠市社區(qū)住房問(wèn)題點(diǎn)重要集中在交通、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理上，咱們應(yīng)從這些地方提高項(xiàng)目形象，制造品質(zhì)賣點(diǎn)。

第二章項(xiàng)目分析一、地理位置天澤創(chuàng)世紀(jì)天澤創(chuàng)世紀(jì)本項(xiàng)目位于蚌埠市蚌山區(qū)緊鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，勝利路與永業(yè)路交匯處，交通便利，有108路，207路公交直接到達(dá)，距離美麗龍子湖風(fēng)景區(qū)步行只需五分鐘，區(qū)域內(nèi)配套齊全，有大型超市，學(xué)校，醫(yī)院等。項(xiàng)目周邊配套如下：龍湖幼兒園宏業(yè)路派出所蚌埠市公安局鐵路三小蚌埠財(cái)貿(mào)干部中專學(xué)校上海鐵路局蚌埠學(xué)院蚌埠廣播電視中心蚌埠環(huán)保局蚌埠市第二附屬醫(yī)院淮河風(fēng)情園二、項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃用地面積為：65840平米總建筑面積為：195060平米建筑密度為30%容積率為2.95其中：觀湖園：住宅：103900平米商業(yè)：4880平米雙喜園：住宅：25220平米商業(yè)：3820平米迎上園：住宅：53800平米現(xiàn)狀住宅：710平米商業(yè)辦公：730平米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：平米三、項(xiàng)目現(xiàn)狀當(dāng)前項(xiàng)目正處在拆遷階段，其政策科學(xué)合理，保證拆遷戶利益，得到群眾和政府大力支持與合伙，由于拆遷體量較大，整個(gè)拆遷工作預(yù)測(cè)將在一種月內(nèi)完畢。拆遷現(xiàn)場(chǎng)四、項(xiàng)目資源整合4.1與都市規(guī)劃前景整合東海大道改造完畢，建成龍子湖橋頭公園一期，啟動(dòng)了錐子山風(fēng)景區(qū)建設(shè)；全年完畢興華街、國(guó)慶街北段、華大街等43條三、四類道路整修和改造；改建邁進(jìn)二里等55條街巷路燈，并新建路燈210套；火車站廣場(chǎng)改造工程竣工，10月1日對(duì)外開(kāi)放；完畢南山公園開(kāi)放式建設(shè)，6月1日對(duì)外免費(fèi)開(kāi)放；加大都市綠化美化面積，增長(zhǎng)都市綠地畝；都市污水管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展迅速，全年污水管網(wǎng)鋪設(shè)18.4公里。

全年竣工驗(yàn)收新建社區(qū)實(shí)行物業(yè)管理12個(gè)，沁雅花園二期、四季陽(yáng)光花園、阿爾卡迪亞A2塊二期、華夏第一街區(qū)一期、益興名流花園、晨光花園、金山花園一期項(xiàng)目竣工，為蚌埠房地產(chǎn)行業(yè)打下堅(jiān)實(shí)基本。4.2與區(qū)域發(fā)展最高住宅業(yè)態(tài)整合該區(qū)域是蚌山區(qū)與龍子湖區(qū)交匯處，近年來(lái)依托龍子湖發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也隨之升溫，在該區(qū)域發(fā)展成功樓盤有：湖景花園。房花園，龍湖迎濱山莊等大型住宅項(xiàng)目，由于這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)年限早，且均以多層住宅為主，整體檔次較低，而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將有利提高該區(qū)域居住品質(zhì)。4.3與龍子湖旅游資源整合項(xiàng)目地處蚌埠市東郊，且龍子湖風(fēng)景區(qū)座落于此，轄區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，重要由龍湖、曹山、雪華山、西蘆山及錐子山構(gòu)成，大體呈三山夾一湖獨(dú)特地貌。作為國(guó)家3A級(jí)旅游景區(qū)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，龍子湖風(fēng)景區(qū)青山碧水相連，湖岸曲折多變，水面縱深開(kāi)闊，絕壁怪巖裸露，既有風(fēng)景怡人自然風(fēng)光，又有韻味無(wú)窮人文景觀；既有都市交通干道環(huán)繞，又以當(dāng)代化都市為依托，景區(qū)內(nèi)有省、市級(jí)文物保護(hù)單位以及古銀杏（唐代）、石屋（唐代）、棲巖寺遺跡（明代）、玲瓏塔遺跡（東漢）等古跡或遺跡。近幾年，景區(qū)建設(shè)跨步發(fā)展，已獨(dú)具特色。五、項(xiàng)目SWOT分析綜合市場(chǎng)整體狀況，通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目調(diào)查和研究結(jié)合對(duì)于本項(xiàng)目分析，我司以為本項(xiàng)目存在如下優(yōu)劣勢(shì)。5.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（一）自然環(huán)境好本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榘霾菏邪錾絽^(qū)，近鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，該區(qū)域自然環(huán)境好，占地面積161.68平方公里，青山碧水、湖光山色，是居住最佳選取。（二）生活配套齊全周邊生活配套齊全，周遍有幼兒園、小學(xué)、中專、大學(xué)、醫(yī)院、大型超市、環(huán)保局、蚌埠廣播電臺(tái)等配套設(shè)施。（三）

人文環(huán)境好龍子湖區(qū)轄區(qū)內(nèi)有安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)、蚌埠醫(yī)學(xué)院等4所高等院校，有中央研究機(jī)構(gòu)2所，有各類專業(yè)技術(shù)人員萬(wàn)余人，且占地近6000畝綜合性蚌埠大學(xué)園區(qū)正在建設(shè)之中。（四）交通便利蚌山區(qū)作為蚌埠市核心區(qū)域，蚌埠火車站和長(zhǎng)途汽車站坐落在本轄區(qū)，合徐、蚌寧高速公路經(jīng)轄區(qū)周邊而過(guò)。轄區(qū)內(nèi)有華東地區(qū)最大鐵海聯(lián)運(yùn)集裝箱貨運(yùn)站，可直接辦理貨品出口運(yùn)送，汽運(yùn)貨柜當(dāng)天可到達(dá)北京、上海、天津、南京、連云港、濟(jì)南、西安、武漢、南昌等都市。（五）品牌形象好，具備良好市場(chǎng)美譽(yù)度蚌埠天澤置業(yè)有限有限公司在蚌埠成功開(kāi)發(fā)過(guò)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)樹立了良好市場(chǎng)美譽(yù)度。5.2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（一）區(qū)域居民高齡化項(xiàng)目位于蚌山區(qū)大板樓，依照調(diào)查該地區(qū)居民大多為退休職工。年齡均在50周歲以上，不具備購(gòu)買力。（二）項(xiàng)目周邊環(huán)境差該項(xiàng)目位于蚌埠大板樓，是蚌埠老城區(qū)，由于缺少物業(yè)管理，導(dǎo)致街道垃圾無(wú)人管理，對(duì)項(xiàng)目具備一定負(fù)面影響。（三）回遷戶對(duì)項(xiàng)目影響由于回遷戶生活水平較低，與商品房客戶容易產(chǎn)生矛盾，對(duì)項(xiàng)目銷售有一定負(fù)面影響。5.3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（一）發(fā)展?jié)摿薮螅休^強(qiáng)增值空間東部是蚌埠發(fā)展始終想推動(dòng)方向，末，市政府又明確提出加快建設(shè)龍子湖建設(shè)步伐。因而東部城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)呈現(xiàn)更好發(fā)展趨勢(shì)，特別是建設(shè)以龍子湖為中心旅游休閑度假區(qū)，促使區(qū)域交通發(fā)展及商業(yè)繁華，將對(duì)本案有良好增進(jìn)作用。（二）走差別化路線通過(guò)項(xiàng)目合理化調(diào)節(jié)，走特色路線，可以最大限度擴(kuò)大項(xiàng)目賺錢空間，以達(dá)到項(xiàng)目利益最大化。（三）市場(chǎng)空間大蚌埠市正處在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，人們收入水平也迅速提高，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)空間比較大，對(duì)于某些外來(lái)年輕居住者，中小戶型最符合市場(chǎng)需求，因此，此類戶型在蚌埠市場(chǎng)上仍有較大空間。（四）入市時(shí)機(jī)選取把握買房者心態(tài)，選取最佳入市時(shí)期尤為重要。針對(duì)市場(chǎng)需要，咱們建議12月份開(kāi)始預(yù)熱，中旬正式開(kāi)盤銷售。5.4、項(xiàng)目威脅分析（一）區(qū)域發(fā)展威脅本項(xiàng)目位于蚌山區(qū)，依照調(diào)查，當(dāng)前沒(méi)有與其相比拼樓盤。由于近年來(lái)都市南區(qū)發(fā)展較為迅速，新建了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)咱們有一定威脅。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)形勢(shì)影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策在許多地方并沒(méi)有得到較好貫徹執(zhí)行。全國(guó)住房構(gòu)造不合理現(xiàn)象，并沒(méi)有從主線上得到解決，某些房地產(chǎn)熱點(diǎn)都市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房不良貸款開(kāi)始浮出水面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。本項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）1、自然環(huán)境好2、生活配套齊全3、人文環(huán)境好4、交通便利5、品牌形象好，具備良好市場(chǎng)美譽(yù)度（劣勢(shì)）W1、區(qū)域居民高齡化2、項(xiàng)目周邊環(huán)境差3、回遷戶對(duì)項(xiàng)目影響O（機(jī)會(huì)）1、發(fā)展?jié)摿薮?、走差別化路線3、市場(chǎng)空間大4、入市時(shí)機(jī)選?。ㄍ{）T1、區(qū)域發(fā)展威脅2、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)形勢(shì)影響從對(duì)本項(xiàng)目SWOT分析中可以看出，本案項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所導(dǎo)致負(fù)面影響也不容忽視，至于機(jī)會(huì)選取，將詳細(xì)體現(xiàn)為項(xiàng)目在客戶定位和入市時(shí)機(jī)等細(xì)節(jié)上把握。

第三章蚌埠重點(diǎn)在售樓盤分析一、概述：近期蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，據(jù)記錄，蚌埠房地產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。其中代表性項(xiàng)目涉及：寶龍都市廣場(chǎng)、阿爾卡迪亞、紫荊名流、財(cái)富廣場(chǎng)、金山花園、華夏第一街等諸多樓盤。二、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查分析：1、寶龍都市廣場(chǎng)蚌埠寶龍置業(yè)有限公司成立于2月，是蚌埠“寶龍都市廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)商。蚌埠“寶龍都市廣場(chǎng)”位于蚌埠市新區(qū)核心位置（原華夏第一街區(qū)東半某些），西北與新區(qū)淮河文化廣場(chǎng)相鄰，總面積288余畝，總投資超過(guò)13億元人民幣，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)49萬(wàn)平方米，是集商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、居住為一體大型項(xiàng)目，內(nèi)容涉及：大型Shoppingmall中心、大型百貨、商業(yè)街、大型生活超市、櫥衛(wèi)廣場(chǎng)、家電連鎖、五星級(jí)影院、美食城、大型娛樂(lè)城、書城、真冰溜冰場(chǎng)、休閑活動(dòng)中心、服裝小商品城、家居大世界、數(shù)碼廣場(chǎng)、酒店式公寓和高檔住宅生活區(qū)等。同步還配套建設(shè)有地下式長(zhǎng)達(dá)700米地下商業(yè)街和“威尼斯”水景步行街和休閑廣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)首創(chuàng)高原則30層空中別墅近可俯瞰淮河文化廣場(chǎng)人世繁華，遠(yuǎn)可眺望龍子湖萬(wàn)頃碧波和蚌埠市都市全景。蚌埠“寶龍都市廣場(chǎng)”是蚌埠都市中心區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目。寶龍都市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：主力業(yè)態(tài)：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名大型百貨

總建筑面積2.5—3.3萬(wàn)平米國(guó)際國(guó)內(nèi)大型連鎖生活超市總建筑面積1.6—2.5萬(wàn)平米

國(guó)際國(guó)內(nèi)大型連鎖影院

總建筑面積5000平米

大型連鎖家電數(shù)碼廣場(chǎng)

總建筑面積6000平米

大型室內(nèi)水上活動(dòng)中心

總建筑面積7200平米

大型家具家居廣場(chǎng)

總建筑面積16000－0平米大型室內(nèi)游樂(lè)中心

總建筑面積5000平米國(guó)內(nèi)國(guó)際大型量販KTV

總建筑面積7200平米大型連鎖餐飲店

總建筑面積6500平米中小業(yè)態(tài)：

國(guó)際國(guó)內(nèi)知名連鎖皮具、服飾、珠寶、手表、飾品、家紡、化妝品、婚莎照相、男女性用品品牌

國(guó)際國(guó)內(nèi)特色餐飲、娛樂(lè)、休閑等連鎖品牌2、阿爾卡迪亞“阿爾卡迪亞”位于安徽省蚌埠市新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中心，東靠政府投資百億建設(shè)淮河文化廣場(chǎng)。有榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)，阿爾卡迪亞——極具可持續(xù)性發(fā)展?jié)摿S金地塊，占地約600畝，總投資達(dá)13億元人民幣，總建筑面積50多萬(wàn)平方米，容積率1.4，綠化率65%以上，社區(qū)將為熱愛(ài)生活并善于享有生活人們提供一種極佳居住環(huán)境。該項(xiàng)目由澳大利亞巴U&A設(shè)計(jì)集團(tuán)、馬丹拿公司、新加坡創(chuàng)意國(guó)際有限公司進(jìn)行建筑規(guī)劃、會(huì)所、景觀設(shè)計(jì)，為阿爾卡迪亞打上了國(guó)際化烙印。開(kāi)發(fā)周期三年。從規(guī)劃開(kāi)始，阿爾卡迪亞就已經(jīng)倍受省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同仁密切關(guān)注，當(dāng)前已被省、市政府列為新世紀(jì)人居生態(tài)、文化、當(dāng)代及高質(zhì)量居住樣板社區(qū)?？蚣軜?gòu)造平層、錯(cuò)層、復(fù)式、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層，戶型面積由85平米到280平米，滿足任何一種想要生活空間。多元色彩外立面，流暢簡(jiǎn)潔外型納入更多、更美、更好光線。澳式格調(diào)讓您全心體味異國(guó)風(fēng)情，讓您打開(kāi)舒服生活空間，品味生活愜意，流暢。3、紫荊名流紫荊名流花苑，位于安徽省蚌埠市新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中心，西靠政府投資百億建設(shè)淮河文化廣場(chǎng)，東鄰都市綠地，地理位置得天獨(dú)厚。周邊良好自然環(huán)境和完善配套設(shè)施為打造健康、閑適、人文、生態(tài)、安全、便捷當(dāng)代都市純生活社區(qū)提供了有力支撐平臺(tái)。紫荊名流花苑，由香港益興實(shí)業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)、益興實(shí)業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司建設(shè)，規(guī)劃用地面積為19.7公頃，總建筑面積為33萬(wàn)平米，建筑密度為25%，綠地率為35%，分二期開(kāi)發(fā)，至底全面建成。本項(xiàng)目以人·建筑·環(huán)境完美融合伙為設(shè)計(jì)理念，以人生活及生活感受為設(shè)計(jì)主線，以簡(jiǎn)約形式、細(xì)膩細(xì)節(jié)、靈活豐富空間，給人以強(qiáng)大沖擊力，環(huán)境設(shè)計(jì)上更是親近自然，以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷，為客戶描繪了一種獨(dú)具魅力生活方式，通過(guò)營(yíng)造高品質(zhì)生活社區(qū)，帶給準(zhǔn)業(yè)主將是一種全新生活品質(zhì)。作為將來(lái)都市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活享有，對(duì)成功自我呈現(xiàn)。4、財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位于延安路與涂山路交匯處西北側(cè)，項(xiàng)目建筑面積約18萬(wàn)平方米，籌劃投資2.6億元，重要建設(shè)住宅、公寓、商鋪等。該項(xiàng)目由日本岡藤商事株式會(huì)社子公司香港金億實(shí)業(yè)公司與上海漢旭置業(yè)有限公司共同出資，在蚌埠設(shè)立中外合資公司漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。總建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)由中華人民共和國(guó)知名同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院承擔(dān)，將建導(dǎo)致一座近一百米高匯聚商業(yè)、金融、住宅公寓等多功能標(biāo)志性商務(wù)大樓。三、重點(diǎn)項(xiàng)目記錄比較項(xiàng)目概況表：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總建面積建筑形式綠化率寶龍都市廣場(chǎng)蚌埠寶龍置業(yè)有限公司49萬(wàn)平米空中別墅、Shoppingmall、高層35%阿爾卡迪亞榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司50萬(wàn)平米高層60%紫荊名流益興實(shí)業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司33萬(wàn)平米多層、小高層高層40%財(cái)富廣場(chǎng)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司18萬(wàn)平米高層45%周邊幾種重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查可以很明顯看出，該區(qū)域住宅普遍覺(jué)得高層為主，多層為輔，少量小高層、SOLO公寓空中別墅等。因此各樓盤容積率都較高，且綠化率較高。高層住宅社區(qū)規(guī)模較大，如阿爾卡迪亞總建筑面積達(dá)到50萬(wàn)平米全高層建筑；多層較少，如紫荊名流一期有多層建筑，但后期也以小高層為主。在綠化率方面，阿爾卡迪亞最高，達(dá)到了60%綠化。四、重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售狀況比較分析蚌埠市多層商品住宅銷售均價(jià)為3500元/平方米，小高層銷售均價(jià)為3800元/平方米，高層銷售均價(jià)為4200元/平米。整體比上漲了約20%，重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查狀況：項(xiàng)目名稱均價(jià)樓層差價(jià)位置條件銷售狀況物業(yè)費(fèi)寶龍都市廣場(chǎng)410080-150好80％未定阿爾卡迪亞360080-150普通75％約0.7紫荊名流340080-150普通85％約0.8財(cái)富廣場(chǎng)430080-150好70％未定各類建筑形態(tài)銷售狀況：戶型比例：從以上對(duì)該區(qū)別析來(lái)看，區(qū)域內(nèi)多層、小高層住宅普遍熱銷，其中60平米到120平米間三室兩廳銷售最為火爆。這跟本區(qū)域發(fā)展關(guān)于，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，多層社區(qū)以基本飽和，后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將屬于小高層與高層，這符合都市發(fā)展規(guī)律。因此此后幾年內(nèi)，該區(qū)域小高層和高層將成為區(qū)域主角。

第四章、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.1市場(chǎng)定位理念依照對(duì)蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行分析，結(jié)合蚌埠市大板樓住宅生活圈居住特性，可以看出，當(dāng)前大板樓住宅生活圈中重要以老式多層住宅為主，缺少小高層、高層住宅物業(yè)類型。同步，消費(fèi)者消費(fèi)觀念向區(qū)內(nèi)環(huán)境、物管服務(wù)等精神消費(fèi)方面轉(zhuǎn)移，對(duì)住宅環(huán)境、配套設(shè)施、高層次功能規(guī)定越來(lái)越高。大板樓生活圈已開(kāi)始不再適合當(dāng)前多樣化、個(gè)性化、追求住宅品味以及潮流消費(fèi)趨向。本項(xiàng)目以小高層、高層物業(yè)形態(tài)為主，正好可以彌補(bǔ)本區(qū)域內(nèi)這方面空白，為繁華與振興大板樓住宅生活圈檔次將有較大推動(dòng)作用。1.2市場(chǎng)定位：蚌埠市首席公園旅游文化地產(chǎn)將本項(xiàng)目規(guī)劃成集公園、旅游、文化、潮流、園林等功能于一身當(dāng)代化大型和諧人居社區(qū)，并賦予其鮮明特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)量建材和當(dāng)代物業(yè)管理模式，定將使本項(xiàng)目成為大板樓生活圈甚至蚌埠市標(biāo)志性建筑。二、項(xiàng)目形象定位公園式住宅概念、當(dāng)代化功能配備、豐富戶型組合、生態(tài)居住環(huán)境、優(yōu)越配套設(shè)施、鮮明旅游特色，一系列景觀規(guī)劃將使本項(xiàng)目成為蚌埠市最具核心價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目?？v觀住宅發(fā)展，從最初零星散落居住形態(tài)，到講究圍合封閉社區(qū)，到倡導(dǎo)鄰里關(guān)系人文社區(qū)，再到倡導(dǎo)人與外部空間互動(dòng)BLOCK街區(qū)，種種形態(tài)都展示著每個(gè)階段地產(chǎn)文化與社會(huì)人文演變。今天，在安徽省蚌埠市這些都將被此外一種建筑形態(tài)所顛覆。在具備龍湖自然山水景觀，同步擁有完善配套功能和超高性價(jià)比居住價(jià)值，那就是位于煙波浩淼蚌埠市龍湖岸邊置業(yè)項(xiàng)目——公園旅游文化地產(chǎn)。2.1形象主題定位：天澤置業(yè)·會(huì)呼吸房子2.2支持點(diǎn)：⑴天澤置業(yè)在蚌埠市地產(chǎn)界擁有至高地位，前期開(kāi)發(fā)豐澤園項(xiàng)目，正在開(kāi)發(fā)師范府邸項(xiàng)目都得到市場(chǎng)承認(rèn)，具備極強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力。⑵龍湖項(xiàng)目是一種集公園、旅游、文化、潮流于一體大規(guī)模住宅生活和諧社區(qū)，是當(dāng)前蚌埠市最先進(jìn)住宅形態(tài)。真正是依山傍水而居。（煙波浩淼龍湖，郁郁蔥蔥曹山），從此，徹底變化蚌埠人居形態(tài)。⑶龍湖項(xiàng)目體現(xiàn)了都市功能完善配套和提供當(dāng)代都市生活方式能力，本項(xiàng)目借山水天然優(yōu)勢(shì)來(lái)表述“在這里，生活從此與眾不同”住宅新概念。⑷龍湖項(xiàng)目依賴都市環(huán)境，在都市成熟生活圈成長(zhǎng)，業(yè)主在這里得到是生活品質(zhì)滿足，它定位能體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性。在龍湖岸邊房子，不但僅是有公園房子，她還是會(huì)呼吸房子，會(huì)省錢房子，會(huì)省心房子。2.3項(xiàng)目案名建議、1.命名原則a.體現(xiàn)項(xiàng)目建筑風(fēng)格、園林主題、規(guī)模和檔次；

b.強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意、氣派、響亮和具備特色；

c.有助于項(xiàng)目VI辨認(rèn)系統(tǒng)實(shí)行；

d.體現(xiàn)獨(dú)特、易記、好聽(tīng)、朗朗上口、布滿想象力特點(diǎn)。主力推薦案名：基于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是實(shí)力雄厚“天澤置業(yè)”，為使本項(xiàng)目以較為大器感覺(jué)立足于蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)，同步結(jié)合相應(yīng)形象及主題，我司建議本項(xiàng)目命名為“天澤·創(chuàng)世紀(jì)”?！久忈尅浚簞?chuàng)是指開(kāi)創(chuàng)之意，是第一標(biāo)志，一種世紀(jì)是一百年，意味著百年建筑品質(zhì)，百年公園生活。一種世紀(jì)溫馨，用品質(zhì)去營(yíng)造一種世紀(jì)浪漫，專心情去營(yíng)造一種世紀(jì)建筑，咱們?yōu)槟鸂I(yíng)造創(chuàng)世紀(jì)開(kāi)創(chuàng)不但是百年建筑品質(zhì)不但是百年成就基業(yè)也還是百年公園生活創(chuàng)世紀(jì)成就是生活新紀(jì)元是都市新起點(diǎn)是潮流新代言2.命名備選方案天澤·賽納河畔【命名詮釋】：塞納河是法蘭西共和國(guó)首都巴黎媽媽河，此命名重要突出社區(qū)建筑景觀風(fēng)格特點(diǎn)，同步本案緊鄰風(fēng)景秀麗龍湖，因而取名塞納河畔。而巴黎作為世界名城，是每一種都十分向往都市。塞納河畔命名既體現(xiàn)建筑沉穩(wěn)不失輕盈，讀起來(lái)朗朗上口，易于記憶。二、天澤·巴黎春天【命名詮釋】：由于建筑突出當(dāng)代歐式建筑景觀風(fēng)格，故建議引用法國(guó)首都“巴黎”之名來(lái)作為本案命名前綴，這樣可以引起業(yè)主對(duì)項(xiàng)目整體風(fēng)格聯(lián)想，也能加深其對(duì)產(chǎn)品印象。法國(guó)首都巴黎，位于塞納河與馬恩河匯流處，有近年悠久歷史，巴黎也素以“美麗”著稱，有“世界花都”之美譽(yù)。巴黎行行色色建筑、美不勝收公園森林、雍容華貴大街、琳瑯滿目雕塑無(wú)一不彰顯神奇魅力?！按禾臁眲t喻示著生機(jī)和活力，闡明樓盤布滿但愿，具備強(qiáng)勁市場(chǎng)沖擊力和號(hào)召力?！窘M團(tuán)命名備選】：嘎納座

尼斯座

里昂座

馬賽座

南錫座

第戎座

梅斯座

卡昂座

雷恩座

【景觀命名備選】：

a、湖心島；

b、美泉玉池；

c、百勝潭；

d、凡爾賽會(huì)所；

e、愛(ài)麗舍商業(yè)街；

f、蓬皮杜藝苑；

g、塞納鐘樓；

h、嘎納之音；

I、法蘭西大觀園；

j、天賜涼園；

k、第戎天橋；

l、凱旋門；

m、圣母觀月；

n、萊茵飛瀑；

o、風(fēng)臨左岸。

【其他命名推薦】：金色巴黎

左岸春天

凱旋名都

林海峰景緹香溪谷

碧樹云天

都市嶺秀

塞納之光以上項(xiàng)目案名建議是我司初步建議，待雙方通過(guò)進(jìn)一步溝通后再制定項(xiàng)目名稱，或通過(guò)以社會(huì)征集等事件營(yíng)銷形式來(lái)制定，加大項(xiàng)目炒作，從而達(dá)到項(xiàng)目名稱突顯項(xiàng)目市場(chǎng)定位目。

第五章整體規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路本項(xiàng)目整體定位是以“公園旅游文化地產(chǎn)”為主題，打造將來(lái)居住模式：公園地產(chǎn)文化概念將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃主線。在規(guī)劃理念中必將龍湖山水風(fēng)景引入本項(xiàng)目中來(lái)。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)提高，購(gòu)買住宅不但僅為滿足居住生活需要，而是將住宅定位為集景觀、休閑、旅游、文化、品質(zhì)為一體一種精神享有過(guò)程，于是集各種功能于一身規(guī)模龐大住宅物業(yè)項(xiàng)目——天澤·創(chuàng)世紀(jì)應(yīng)運(yùn)而生，成為蚌埠都市人生活精神樂(lè)園。1.1、公園概念公園作為一種都市稀缺旅游資源，如果其價(jià)值沒(méi)有被充分運(yùn)用和挖掘運(yùn)用，隨著時(shí)間流逝和歲月洗鉛，會(huì)變得陳舊，被人遺忘，退出都市舞臺(tái)，這不但是對(duì)游人，對(duì)都市規(guī)劃來(lái)說(shuō)也是一種損失，天澤置業(yè)本著對(duì)社會(huì)強(qiáng)烈高度責(zé)任感，在蚌埠市大板樓拆遷過(guò)程中，參加蚌埠市形象改造，提高蚌埠市居住品質(zhì)，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地段考察，賦予龍湖公園，曹山景觀新生命力，將為都市規(guī)劃貢獻(xiàn)自己力量。龍湖風(fēng)景區(qū)位于蚌埠市東郊曹山和雪華山之間，呈兩山夾一湖獨(dú)特風(fēng)景月貌。風(fēng)景區(qū)以自然山水為依托，兼有人文景觀，是具備綜合游憩功能省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。規(guī)劃總面積51.4平方公里。淮河支流龍子河流經(jīng)此地，水面寬闊，傳闡明太祖朱元璋少時(shí)在此撐船，船篙落水化為龍，故稱龍湖。湖東曹山又名雙龍山，相傳曹操曾在此屯兵。曹山南麓尚有明朝大將湯和墓。該風(fēng)景區(qū)水色俱佳，水面面積353公頃。讓游人在此“盡閱龍湖勝景，一覽珠城風(fēng)情”。1.2、建立具備蚌埠特色公園旅游文化地產(chǎn)蚌埠居民人均收入及消費(fèi)支出持續(xù)增長(zhǎng)，平均購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著向更高層次發(fā)展市場(chǎng)呼喚和歷史契機(jī)。本年度兩次進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)漲幅前四名就是最佳證明。按照蚌埠市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、將來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人們對(duì)生活質(zhì)量水平提高，在蚌埠市新城區(qū)已經(jīng)形成一批具備建筑風(fēng)格地產(chǎn)項(xiàng)目。提供大型休閑公園地產(chǎn)，集公園、休閑、娛樂(lè)、文化及服務(wù)等各功能于一體當(dāng)代住宅和諧社區(qū)條件已逐漸成熟，建立具備蚌埠特色公園旅游文化地產(chǎn)浮現(xiàn)，也是蚌埠房地產(chǎn)住宅業(yè)態(tài)優(yōu)化組合必然趨勢(shì)。二、建筑風(fēng)格建議以歐式當(dāng)代建筑風(fēng)格，提高小高層及高層建筑高貴氣質(zhì)，體驗(yàn)高瞻遠(yuǎn)矚胸懷，將潮流歐式簡(jiǎn)約環(huán)藝與歐式當(dāng)代建筑相融合，形成與區(qū)域建筑差別化，當(dāng)代建筑風(fēng)格，彰顯品質(zhì)生活領(lǐng)地。注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)解決和設(shè)計(jì)，用足南向大跨度優(yōu)勢(shì)，全力滿足室內(nèi)通透需求，展示大視野，與區(qū)域產(chǎn)品形成差別化對(duì)比，強(qiáng)勢(shì)入市，塑造蚌埠市標(biāo)志性項(xiàng)目。將項(xiàng)目整體形象打?qū)е伦兓霾菏蟹康禺a(chǎn)格局標(biāo)桿。建筑風(fēng)格建議效果圖2.1、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)詳細(xì)建議戶型設(shè)計(jì)建議一、戶型建議基本：1、戶型豐富以精選當(dāng)前蚌埠市市場(chǎng)熱銷戶型住宅大、中、小戶型齊全外，尚有針對(duì)項(xiàng)目某些商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)量建議2、親景性即注重運(yùn)用好人造景觀資源作為賣點(diǎn)，注重引入龍湖景觀視野與建筑均好性設(shè)計(jì)。3、在選用針對(duì)項(xiàng)目熱銷戶型均都是戶型方正，實(shí)用性強(qiáng)，功能區(qū)間設(shè)計(jì)齊全，主、次臥分區(qū)明顯，私密性強(qiáng)，充分迎合社會(huì)高層人士對(duì)尊貴居家生活追求。4、樓盤在戶型設(shè)計(jì)上，無(wú)論是大戶型，還是小戶型，都十分注重通過(guò)空間布局及凸窗、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)，最大限度地引入景觀視野。二、有關(guān)前提1、保障項(xiàng)目整盤開(kāi)發(fā)、推廣、銷售成功2、助推天澤地產(chǎn)公司品牌形成和壯大三、項(xiàng)目定位：1、產(chǎn)品定位水苑大宅，景致生活從當(dāng)前蚌埠市購(gòu)房需求關(guān)注角度逐漸從關(guān)注宣傳價(jià)格和開(kāi)發(fā)地段到現(xiàn)房實(shí)景這些實(shí)處，眼見(jiàn)為實(shí)，結(jié)合當(dāng)前蚌埠市在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目客戶分析得到如下結(jié)論：客戶群體范疇雖然在逐漸擴(kuò)大，購(gòu)房需求也在不但限于單一居住層次，但是她們都在產(chǎn)品需求上具備一致比例分派，在蚌埠市這個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部沒(méi)有明顯差別性需求群體區(qū)域，80——120平米兩室和小三室多層、小高層住宅是大眾熱捧產(chǎn)品，對(duì)居住環(huán)境需求也列在必要需求之內(nèi)。因而，從市場(chǎng)地位鞏固和目的客群需求出發(fā)，保持順暢開(kāi)發(fā)、推廣、銷售進(jìn)度，在市場(chǎng)上迅速地占據(jù)領(lǐng)袖地位；從求穩(wěn)出發(fā)，以小高層，高層小戶型為主力，借助前期公司品牌宣傳形成和產(chǎn)品概念深化，在產(chǎn)品建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)以優(yōu)化景觀，擴(kuò)大景觀這一強(qiáng)有力差別化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為主力建設(shè)工期，迅速在市場(chǎng)上形成景觀、體驗(yàn)生活等效響，加深市場(chǎng)熱度，占領(lǐng)領(lǐng)袖地位。2、客戶群定位：蚌埠市房地產(chǎn)以中高層次客戶群為主，包括各行各業(yè)中層以上領(lǐng)導(dǎo)，因住房面積或居住區(qū)域產(chǎn)生購(gòu)買需要客戶；周邊郊縣私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員，因自身工作生活或子女學(xué)習(xí)生活產(chǎn)生購(gòu)買需要客戶;產(chǎn)品定位需要對(duì)客戶數(shù)量和客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度變化趨勢(shì)推廣在范疇和方式上做必要?jiǎng)討B(tài)跟進(jìn)。四、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則——以本區(qū)域性市場(chǎng)需求為基本水苑大宅，景致生活，采用“穩(wěn)中求新”方略。建筑形態(tài)、立面體現(xiàn)綜合延續(xù)前面一期風(fēng)格，強(qiáng)化細(xì)化環(huán)境和配套，是提高品質(zhì)核心。2、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：1）產(chǎn)品形式：一期產(chǎn)品主體主力做18層親情小高層小戶型為主。2）建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面當(dāng)代風(fēng)格和簡(jiǎn)約式品質(zhì)3、戶型設(shè)計(jì)：A：面積與配比結(jié)合前期對(duì)蚌埠市有針對(duì)性樓盤調(diào)研過(guò)程中市場(chǎng)對(duì)一室一廳戶型需求已經(jīng)不但僅是年輕客戶群，并且老年客戶群需求也逐漸攀升，在迎合市場(chǎng)需求同步也是考慮到推廣過(guò)程概念賣點(diǎn)運(yùn)用，（結(jié)合老年客戶對(duì)小戶型需求，以產(chǎn)品面積大小搭配形式推廣親情概念）建議一期產(chǎn)品考慮一室一廳；此外結(jié)合市場(chǎng)選取小高層某些大面積戶型，以滿足不同客戶需求，一期產(chǎn)品戶型配例如下建議：?jiǎn)螌犹讛?shù)房型面積（平米）所占比例一梯兩戶一室一廳一室二廳5015％一梯兩戶兩室兩廳一衛(wèi)80-10036%一梯兩戶三室兩廳一衛(wèi)101-12032%一梯兩戶三室兩廳兩衛(wèi)121-14010%一梯兩戶四室兩廳兩衛(wèi)140-1607%B：設(shè)計(jì)要點(diǎn)：一室設(shè)計(jì)要點(diǎn)：明衛(wèi)、明臥、明廳主臥、主廳朝南臥室均設(shè)大飄窗客廳開(kāi)間不能不大于3.6米兩室設(shè)計(jì)要點(diǎn)：◆四明設(shè)計(jì)：明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳?！綦p陽(yáng)臺(tái)(含工作陽(yáng)臺(tái)）?！糁鲝d、主臥均南向朝陽(yáng)?！羧霊籼幵O(shè)玄關(guān)及衣帽柜?！羲信P室均設(shè)大飄窗?！艨蛷d開(kāi)間不能不大于3.6米?！糁髋P開(kāi)間不能不大于3.3米?！舸闻P開(kāi)間不能不大于3.15米。三室設(shè)計(jì)要點(diǎn)：◆四明設(shè)計(jì)：明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳。◆頂層閣樓、中空挑高◆雙陽(yáng)臺(tái)(含生活陽(yáng)臺(tái)）?！糁鲝d、主臥均南向朝陽(yáng)?！羧霊籼帒?yīng)設(shè)玄關(guān)及衣帽柜。◆所有臥室均設(shè)大飄窗?！艨蛷d開(kāi)間不能不大于3.9米。◆主臥開(kāi)間不能不大于3.6米?！舸闻P開(kāi)間不能不大于3.3平方米。C：戶型建議：大面積戶型頂層做退臺(tái)形成花園房間內(nèi)不做儲(chǔ)藏室頂層閣樓、中空挑高對(duì)于三室、四室套型可嘗入戶花園兩室面積控制在90平米左右所有樓棟均采用外墻保溫解決戶型設(shè)計(jì)入口玄關(guān)避免長(zhǎng)走道式室內(nèi)空間減少室內(nèi)交通面積戶型功能動(dòng)靜、干濕、潔污分區(qū)明確，私密性強(qiáng)某些單元盡端結(jié)合景觀設(shè)計(jì)景觀戶型、客廳，落地飄窗實(shí)現(xiàn)好朝向或好景觀均好性。寬面廚房和雙排布局設(shè)計(jì)D：儲(chǔ)藏間建議：建議一期做半地下儲(chǔ)藏間。E：車庫(kù)：適量配備車庫(kù)，解決地面車位局限性。景觀綠化系統(tǒng)建議一期產(chǎn)品景觀用自然風(fēng)格，做到建筑與自然景觀結(jié)合，同步提高環(huán)境細(xì)致規(guī)定，提高項(xiàng)目品質(zhì)同步也做到銜接性差別化。三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議主題廣場(chǎng)：注重人文藝術(shù)；體現(xiàn)當(dāng)代簡(jiǎn)約居住環(huán)境；援引歐式環(huán)藝風(fēng)格；不同景觀主題。植被選種：以灌木為主；結(jié)合名貴喬木樹種如廣玉蘭、桂花、香樟樹等；地面48—52％種植天鵝絨草坪。水系某些：實(shí)行局部水系小景觀，結(jié)合人文水生財(cái)之風(fēng)俗。生活運(yùn)用設(shè)施：設(shè)立區(qū)域配套健身活動(dòng)器材。詳細(xì)環(huán)藝布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議：3.1花海洋運(yùn)用多變鮮花作為區(qū)內(nèi)點(diǎn)綴，營(yíng)造浪漫居住氛圍，一來(lái)可以形成使區(qū)內(nèi)更有氣憤（如合肥綠城桂花園）；二來(lái)容易以不同類型鮮花配合不同季節(jié)，配合不同功能區(qū)（如合肥國(guó)際花都），整個(gè)社區(qū)達(dá)到四季長(zhǎng)青，四季開(kāi)花。將人情緒融入每個(gè)季節(jié)來(lái)臨無(wú)限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購(gòu)房沖動(dòng)，充分將浪漫主題發(fā)揮出來(lái)，使之與休閑、文化地產(chǎn)相結(jié)合，使消費(fèi)者能充分感受到本項(xiàng)目獨(dú)有生活樂(lè)趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定客戶群體。3.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)同步，建議在住宅中央廣場(chǎng)、小廣場(chǎng)及走道等位置，設(shè)立小型假山瀑布和1-2棵棕櫚樹加以點(diǎn)綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。除了可增強(qiáng)居住動(dòng)感和生機(jī)外，還可創(chuàng)造一種更悠閑、舒服居住環(huán)境。3.3音樂(lè)無(wú)限音樂(lè)是人類永恒主題，依照不同區(qū)域播放不同背景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)物情緒有極大作用，還可調(diào)節(jié)區(qū)內(nèi)居住氛圍。既可成為社區(qū)可變活動(dòng)特色，又可增強(qiáng)社區(qū)居住氛圍和檔次，使業(yè)主更加樂(lè)而忘返（如合肥元一時(shí)代花園，合肥國(guó)建香榭水都）。在蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)這是個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。3.4藝術(shù)之都此外，建議在社區(qū)恰當(dāng)部位，安放油畫和小型藝術(shù)雕塑，以增強(qiáng)社區(qū)藝術(shù)氛圍和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂(lè)相融相襯，構(gòu)筑一種典雅、舒服當(dāng)代和諧居住社區(qū)（如合肥元一名城），建立許多西班牙精神堡壘。四、設(shè)施配套建議項(xiàng)目配套涉及設(shè)備設(shè)施硬件配套和社區(qū)軟件配套，硬件配套是本項(xiàng)目重要支持點(diǎn)，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品可感性方面能直接讓目的客戶感知內(nèi)容。4.1住宅項(xiàng)目重要配套項(xiàng)目高檔住宅硬件配套載客電梯、停車場(chǎng)、空調(diào)機(jī)位、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子一卡通系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等軟件配套物業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等4.2規(guī)劃配套設(shè)施原則建議：配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升、營(yíng)銷成本上升，導(dǎo)致售價(jià)上升、價(jià)格上升；配套局限性顯然局限性以支持住宅銷售。建議發(fā)展商在規(guī)劃配套設(shè)施時(shí)，認(rèn)真考慮如下規(guī)定：⑴適度性原則各種類型住宅物業(yè)對(duì)于配套設(shè)施規(guī)定也不同，設(shè)施配套應(yīng)符合住宅檔次水平，每一種類型項(xiàng)目要配套與之相適合設(shè)備設(shè)施。⑵實(shí)用性原則設(shè)施配套要遵循合用、適量原則，避免無(wú)謂揮霍。⑶超前性原則要使?fàn)I銷可以持續(xù)興旺，并在一段時(shí)期內(nèi)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力水平，設(shè)施配套必要具備超前意識(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)將來(lái)幾年住宅物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作出精確預(yù)測(cè)，制定恰當(dāng)超前方略。4.3詳細(xì)配套建議⑴增設(shè)電子一卡通系統(tǒng)電子一卡通系統(tǒng)是將來(lái)住宅重要形式之一，將電子一卡通系統(tǒng)建設(shè)作為住宅配套重要某些，可把它作為項(xiàng)目重要賣點(diǎn)，非常有助于住宅銷售。五、物業(yè)管理建議物業(yè)不但僅是管理，更重要是為業(yè)主提供一種優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主提供管家式服務(wù)，讓業(yè)主體會(huì)到在這個(gè)社區(qū)能有一種尊崇感覺(jué)，讓家感覺(jué)更好美妙。5．1物業(yè)管理提前介入工作⑴就項(xiàng)目樓宇構(gòu)造設(shè)計(jì)設(shè)備配備和功能分布提出建議⑵擬定管理項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容⑶參加工程監(jiān)理⑷參加設(shè)備購(gòu)買⑸參加工程驗(yàn)收⑹擬定管理文本⑺擬定管理公司財(cái)務(wù)預(yù)算⑻擬定管理費(fèi)用原則六．住宅其她規(guī)劃建議6．1人流引導(dǎo)⑴地下車庫(kù)人流：車庫(kù)管理處設(shè)在垂直電梯旁，以便駕車人士停車后順利進(jìn)入社區(qū)，這樣分開(kāi)管理有助于管理安全。⑵地面人流引入：主入口設(shè)在顯眼位置，并且寬敞大門是住宅入口必要條件，以以便從人流最旺路段直接引導(dǎo)人流進(jìn)入社區(qū)，以達(dá)到人車分流效果。6．2交通組織（1）平面交通組織：以社區(qū)主干景觀大道為重要人流區(qū)域，花徑?jīng)鐾榇稳肆鞣值?，以達(dá)到真正人在叢中走，人在畫中游藝術(shù)境界。同步建議社區(qū)形成主路網(wǎng)，建議形成環(huán)形主路網(wǎng)，景觀組團(tuán)形成系統(tǒng)。6．3輔助性服務(wù)設(shè)施⑴休閑區(qū)休閑區(qū)設(shè)立目是緩和業(yè)主一天上班工作勞累感，回到社區(qū)有一種放松感，并延長(zhǎng)其在社區(qū)逗留時(shí)間，增長(zhǎng)鄰里互相交流意愿，以做到和諧社區(qū)人文典范，普通設(shè)在中庭旁寬闊通道。七、回遷住宅某些規(guī)劃建議7.1建議原則以打造和諧社區(qū)為己任，充分考慮回遷住宅居民確切需求，她們但愿居住環(huán)境是只要規(guī)劃布局合理、社區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越、間隔實(shí)用、采光通風(fēng)良好、建造質(zhì)量符合規(guī)定，價(jià)格在可以承受幅度即可。況且基本上都是還原面積，在建筑設(shè)施詳細(xì)規(guī)定上沒(méi)有太多苛求地方。（1）注重回遷因素導(dǎo)致商品房銷售狀況存在一定矛盾是可調(diào)和矛盾，建議可以用綠化帶、水景帶將回遷住戶和商品房住戶隔開(kāi)，形成一種形而上合，從而達(dá)到一種互不干擾和諧共處社區(qū)文化環(huán)境。

第六章總體營(yíng)銷推廣方案一、總體推廣戰(zhàn)略思路依照天賜公司市場(chǎng)研究部對(duì)大板樓生活圈市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)于現(xiàn)時(shí)蚌埠市房地產(chǎn)及都市中心區(qū)住宅樓市狀況與變化，我司建議天澤?創(chuàng)世紀(jì)（暫定名）項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣時(shí)制定如下總體營(yíng)銷推廣方案：總體策劃思路：1、在項(xiàng)目原始積累階段，成立策劃銷售公司，采用“策劃公司提邁進(jìn)入”方略，為本項(xiàng)目順利銷售做好鋪墊工作，并在此時(shí)包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)提高項(xiàng)目認(rèn)知度。2、在項(xiàng)目引導(dǎo)銷售階段，舉辦居住論壇暨“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”項(xiàng)目媒體推介會(huì)，并進(jìn)行內(nèi)部登記，進(jìn)入儲(chǔ)客蓄水期，蓄勢(shì)待發(fā)。3、在項(xiàng)當(dāng)前期，運(yùn)用政府部門對(duì)項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃前景發(fā)布進(jìn)行炒作，提高項(xiàng)目區(qū)域形象，迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，此期間開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象鋪墊宣傳。4、在項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)推廣階段，加強(qiáng)項(xiàng)目各方面及銷售信息宣傳攻勢(shì)，進(jìn)行（排隊(duì)輪號(hào)）初次公開(kāi)發(fā)售，采用“迅速銷售回籠資金”方略，將銷售熱烈氛圍推向高潮。5、在銷售持續(xù)階段，提出“文化住宅”籌劃，制造新新聞炒作熱點(diǎn)，迅速擴(kuò)大住宅銷售。6、在銷售末期，提出“倒計(jì)時(shí)”籌劃，迅速掃清尾貨，協(xié)助開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金。天澤·創(chuàng)世紀(jì)營(yíng)銷推廣方案一、推廣主題——天澤?創(chuàng)世紀(jì)，蚌埠首席公園旅游文化地產(chǎn)1、定義天澤?創(chuàng)世紀(jì)代表了美麗、安然、閑逸、悠遠(yuǎn)、寧?kù)o、知足、和諧等，是一切美好抱負(fù)歸宿，布滿了詩(shī)意和夢(mèng)幻。在本案中，“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”定位解釋如下：是一種美好社區(qū)，社區(qū)內(nèi)外景觀優(yōu)美，野趣橫生，富具情趣，給人以各種不同美享有（季節(jié)、時(shí)點(diǎn)、材質(zhì)、園林、規(guī)劃構(gòu)思之美），能令人享有“詩(shī)意棲居上層生活”；社區(qū)鄰里關(guān)系和睦，生活模式健康，社區(qū)文化高雅，注重可持續(xù)發(fā)展，能給人身心方面雙重享有，是一種生活繽紛、布滿生機(jī)、夢(mèng)想與追求好地方；居住在本社區(qū)，能實(shí)現(xiàn)人生各種夢(mèng)想（居住、生活、健康、休閑、增值、教誨等）。2、“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”住宅定位如下：1)山水（選址——規(guī)劃）；“山為庫(kù)，水為財(cái)”，山是大地胸膛，水是大地眼睛，有山有水才是居住好地方,天澤?創(chuàng)世紀(jì)選址在風(fēng)景秀麗龍湖湖畔與曹山腳下,深得中華人民共和國(guó)風(fēng)水學(xué)說(shuō)依山傍水老式居住精髓。2）生態(tài)、和諧（環(huán)境）生命在于回歸自然，天澤?創(chuàng)世紀(jì)注重社區(qū)內(nèi)、外園林營(yíng)造，尊重自然，在保存社區(qū)原有景觀基本上，因地制宜配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛自然色彩，全力體現(xiàn)自然生態(tài)之美，景觀與建筑交融式設(shè)計(jì)，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然居住環(huán)境，亦為珠城增添一道美麗風(fēng)景線；3）繽紛（設(shè)施）社會(huì)越往前發(fā)展，人需求也就越有個(gè)性化，每個(gè)人每個(gè)時(shí)段都會(huì)有不同需求，天澤?創(chuàng)世紀(jì)充分尊重客戶需要，在社區(qū)設(shè)立各類配套設(shè)施，涉及尊貴會(huì)所、商業(yè)街等，配套設(shè)施完善，滿足各種生活需求，享有繽紛生活樂(lè)趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求，純粹休閑居所，真正公園旅游文化地產(chǎn)。4）休閑（生活模式）生命是一首贊美詩(shī)，生活是一首歡樂(lè)歌。天澤?創(chuàng)世紀(jì)倡導(dǎo)是生活舒態(tài)與寫意，早上您可以到龍湖岸邊健身跑跑步，或者去曹山爬爬山；傍晚時(shí)分，您可以陽(yáng)臺(tái)上與心愛(ài)之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日之美，生活是多么休閑與愜意。5）親情（情感）天澤?創(chuàng)世紀(jì)把社區(qū)當(dāng)作是一種人們庭，以與業(yè)主成朋友為榮，以您為圓心，以業(yè)主為尊，提供個(gè)性化服務(wù)，充分考慮業(yè)主各種需求，成為您成功路上“賢內(nèi)助”。6）情趣、人文（文化品味）天澤?創(chuàng)世紀(jì)倡導(dǎo)是高品質(zhì)、高品味，巧妙將中華人民共和國(guó)老式人文文化融入社區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機(jī)實(shí)現(xiàn)人景互動(dòng)，漫步其中，仿如畫中，萬(wàn)千美感，只可意會(huì)，如詩(shī)如畫，如夢(mèng)入境，妙不可言。7）簡(jiǎn)約，尊貴（建筑設(shè)計(jì)）天澤?創(chuàng)世紀(jì)應(yīng)當(dāng)是簡(jiǎn)約，因此天澤?創(chuàng)世紀(jì)建筑構(gòu)造輕盈，采用簡(jiǎn)潔外觀設(shè)計(jì)，線條簡(jiǎn)潔，體態(tài)優(yōu)美，用材節(jié)約，天澤?創(chuàng)世紀(jì)以您為尊，素雅端莊外觀用色，一梯二戶，超大采光面，窗含萬(wàn)里景，戶盈清堂風(fēng)。8）立體（景觀）天澤?創(chuàng)世紀(jì)景觀應(yīng)當(dāng)是立體，第一層山水景觀，第二層社區(qū)主軸景觀，第三層組團(tuán)景觀，第四層庭前屋后景，處處有景，方方有勝。3、“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”生活定位訴求：“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”社區(qū)是全新、高起點(diǎn)；“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”住宅講究崇高品質(zhì)；“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”是將來(lái)，是屬于蚌埠市市民生活新社區(qū)；“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”滿足購(gòu)房者五大需求：生活情調(diào)需求；高質(zhì)量居住需求；交際與發(fā)展需求；孩子教誨需求；龍湖邊上安個(gè)家，“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”文化藝術(shù)氛圍之需求；4、訴求目的：龍湖邊上家“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”屬于珠城人民龍湖邊上家“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”倡導(dǎo)住宅新革命龍湖邊上家“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”是高品質(zhì)生活代言詞龍湖邊上家“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”滿足更多元生活居住需求龍湖邊上家“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”是為社會(huì)精英人士度身訂造龍湖邊上家“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”是不可多得，限量供應(yīng)龍湖邊上家“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”帶給人們無(wú)限期待與遐想……二、項(xiàng)目形象定位1、項(xiàng)目定位：依照前述，項(xiàng)目總定位為“蚌埠市首席公園旅游文化地產(chǎn)”，建議高層定位為：——天澤?創(chuàng)世紀(jì)美景住宅貼身式泛會(huì)所服務(wù)即項(xiàng)目擁有優(yōu)美自然景觀和園林景觀，提供安詳寧?kù)o生活空間、文化氛圍和貼身式多樣化康體服務(wù)。2、客戶定位以40-45歲私營(yíng)業(yè)主、高層管理人員（社會(huì)精英人士）為主，30-35歲普通白領(lǐng)階層為輔。她們事業(yè)有成，追求生活享有。因素：項(xiàng)目?jī)?yōu)美外環(huán)境——山水景觀，不可代替自然資源（龍湖風(fēng)景、曹山美景）。超大規(guī)模，20萬(wàn)平方建筑規(guī)模，完善生活配套，極聚人氣，生活氛圍濃郁，成熟居住社區(qū)。人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，氣宇軒昂樓宇外觀，戶戶朝南，窗窗有景。獨(dú)具匠心、渾然天成主題園林景觀，蚌埠市第一種主題公園旅游文化地產(chǎn)社區(qū)，文化氛圍濃郁，人景互動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)以人為本建筑空間。倡導(dǎo)健康休閑生活模式，無(wú)所不在運(yùn)動(dòng)設(shè)施，文化小品，布滿生機(jī)高雅文化社區(qū)。三、高層推廣思路——實(shí)景營(yíng)銷，情景營(yíng)銷據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研，蚌埠市客戶理解是高層住宅表面狀況，但對(duì)其優(yōu)勢(shì)則不甚了了，“眼見(jiàn)為實(shí)”是這某些客戶最基本心理特性。因此本項(xiàng)目在推廣高層時(shí)，應(yīng)盡量減少甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分向客戶展示其正面形象，建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣采用實(shí)景營(yíng)銷、情景營(yíng)銷手法，在整個(gè)高層社區(qū)環(huán)境布置完畢后再對(duì)外開(kāi)售或項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)通過(guò)銷售物料將項(xiàng)目入住后情景再當(dāng)前市場(chǎng)面前，讓客戶提前直接理解本項(xiàng)目。3.1、售樓處將售樓部布置成天澤?創(chuàng)世紀(jì)文化展示區(qū)，重要設(shè)立天澤?創(chuàng)世紀(jì)實(shí)體模型、天澤?創(chuàng)世紀(jì)飾物、天澤?創(chuàng)世紀(jì)精神堡壘、天澤?創(chuàng)世紀(jì)生活場(chǎng)景（圖片、概念）及天澤?創(chuàng)世紀(jì)設(shè)計(jì)師手繪圖展示，演繹公園旅游地產(chǎn)文化全面貌；設(shè)立專門高層業(yè)主天澤?創(chuàng)世紀(jì)洽談區(qū)(可以是會(huì)所某一功能間,但須有一定藝術(shù)格調(diào)與檔次)，與小高層分開(kāi)對(duì)外銷售，向客戶提供獨(dú)立、尊貴銷售服務(wù)，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調(diào)為主。建議位置設(shè)在會(huì)所大堂，現(xiàn)場(chǎng)配備專業(yè)服務(wù)人員（如酒保、會(huì)所服務(wù)人員等），運(yùn)用高雅裝修、舒服格調(diào)與以客戶為尊、全員為您（五星級(jí)服務(wù)）服務(wù)方式打動(dòng)客戶。3.2、設(shè)立泛景觀樣板房及人性化看樓服務(wù)1）在高層第18層做天澤·創(chuàng)世紀(jì)示范單位，建議以尊貴豪華型、潮流簡(jiǎn)約型、當(dāng)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、讓買家感覺(jué)是我在住這房子，而不是用它來(lái)被人觀賞和展示給人看功能，固然要滿足引導(dǎo)、刺激成交功能。當(dāng)買家走進(jìn)屋子時(shí)，要有一股直逼心靈震撼撲面而來(lái)；2）在第五層做交樓原則（掛荔枝白），以便買家對(duì)將來(lái)住房時(shí)作裝修設(shè)計(jì)參照；3）設(shè)計(jì)、開(kāi)辟看樓路線，力求做到看樓路線景觀優(yōu)美、安全以便以便來(lái)規(guī)避項(xiàng)目景觀死角；4）設(shè)立導(dǎo)示看板，標(biāo)明示范單位街號(hào)、幢號(hào)、樓層、房型、建筑面積、實(shí)用率、套內(nèi)面積、售價(jià)、裝修風(fēng)格建議、天澤?創(chuàng)世紀(jì)生活場(chǎng)景展示等銷售必備要素；3.3銷售手法由于咱們面對(duì)目的客戶是蚌埠市上流人士，她們不缺住房，追求是一種能顯現(xiàn)她們身份與獲取社會(huì)地位認(rèn)同載體，更注重是精神交流、平等溝通，因此咱們將摒棄老式銷售方式，而采用創(chuàng)新銷售理念、銷售手法，來(lái)創(chuàng)造蚌埠市“名人俱樂(lè)部”全城效應(yīng)：1）、限制式銷售方式所有欲參觀或購(gòu)買高層客戶事前須與天澤?創(chuàng)世紀(jì)售樓處預(yù)約，銷售部將依照客戶職業(yè)、喜好、特性篩選出符合天澤?創(chuàng)世紀(jì)文化特色（如客戶從事職業(yè)須是文雅、職位是部門經(jīng)理級(jí)別以上、業(yè)余興趣是健康崇高等）客戶（即準(zhǔn)業(yè)主）進(jìn)行看房放號(hào)，每天只安排6個(gè)準(zhǔn)客戶前來(lái)看房，并且每個(gè)客戶分為固定期段，該客戶只容許在該時(shí)間參觀選購(gòu)，過(guò)時(shí)不侯。2）、封閉式銷售方式會(huì)所大堂作為高層專用洽談區(qū)，平時(shí)是封閉，只對(duì)合乎條件準(zhǔn)客戶開(kāi)放（特殊活動(dòng)期間除外），并且在銷售開(kāi)放期間，一種時(shí)段只對(duì)經(jīng)承認(rèn)某一預(yù)約看房客戶開(kāi)放，未到預(yù)約時(shí)間，預(yù)約看房客戶只能在售樓處參觀或休息，屆時(shí)間后方可入內(nèi)。3）、全員為您五星級(jí)尊貴銷售服務(wù)方式會(huì)所各某些均配有專業(yè)使用統(tǒng)一標(biāo)記服務(wù)人員，如門童、吧臺(tái)酒保，保潔人員等，在會(huì)所咱們將備有準(zhǔn)客戶愛(ài)慕食物與情景布置（之前將通過(guò)調(diào)查表方式進(jìn)行摸底），并在原則洽談區(qū)環(huán)境布置下依照不同參觀客戶進(jìn)行組合調(diào)節(jié)，讓客戶從心里感受到天澤?創(chuàng)世紀(jì)對(duì)人尊重、真誠(chéng)與關(guān)懷。藝術(shù)化朋友式銷售方式（反方向銷售）銷售時(shí)，咱們不急于正面簡(jiǎn)介物業(yè)狀況，而重在和她們溝通對(duì)休閑生活看法與體會(huì)，一方面咱們會(huì)帶客戶參觀咱們會(huì)所，分享咱們對(duì)各藝術(shù)品、對(duì)周邊環(huán)境體會(huì)，待客戶承認(rèn)后咱們?cè)傧蛩齻兺坪?jiǎn)介咱們產(chǎn)品闡明書，從承認(rèn)高層生活模式、藝術(shù)氛圍再達(dá)致承認(rèn)咱們高層、購(gòu)買高層。為達(dá)到上述目，咱們會(huì)選取幾種穩(wěn)重歷練而又有親和力置業(yè)顧問(wèn)，針對(duì)她們進(jìn)行藝術(shù)素養(yǎng)及目的客戶溝通技巧培訓(xùn)。為加強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同度，每個(gè)看完高層客戶不論與否購(gòu)買咱們都將贈(zèng)送一份天澤?創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)念品，運(yùn)用她們?cè)傧蛏鐣?huì)宣揚(yáng)與提高天澤?創(chuàng)世紀(jì)文化概念，給咱們帶來(lái)更多客戶。四、整合推廣方略4.1、高層推廣階段與主題安排：銷售時(shí)段推廣內(nèi)容推廣主題啟動(dòng)期準(zhǔn)備銷售物料、征名告知、文化藝術(shù)節(jié)發(fā)現(xiàn)“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”強(qiáng)銷期升溫期1）環(huán)境之尊——推廣項(xiàng)目天澤?創(chuàng)世紀(jì)外部居住環(huán)境（龍湖湖畔揚(yáng)帆啟航）及泛會(huì)所功能；2）“走進(jìn)天澤?創(chuàng)世紀(jì)，領(lǐng)略一種視野，預(yù)約將來(lái)”產(chǎn)品推介會(huì)；3）“走進(jìn)天澤?創(chuàng)世紀(jì)，成就一種喝采，淡定天下”產(chǎn)品媒體推介會(huì)；走進(jìn)“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”加溫期1）居住之尊與生活旅游之尊——推廣項(xiàng)目天澤?創(chuàng)世紀(jì)居住品質(zhì)（住房居住質(zhì)量、先進(jìn)用材等）及泛會(huì)所教誨、文化沙龍功能（會(huì)所功能某些啟用），感受“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”沸騰期一1）自然環(huán)境與居?。ǜ邔訕影宸浚?、文化之尊——推廣項(xiàng)目天澤?創(chuàng)世紀(jì)內(nèi)部居住環(huán)境（高層園林環(huán)境開(kāi)放）及生活文化，體驗(yàn)“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”沸騰期二1）居住之尊與文化服務(wù)之尊——推廣項(xiàng)目天澤?創(chuàng)世紀(jì)內(nèi)部居住環(huán)境、泛會(huì)所文化沙龍活動(dòng)及服務(wù)；享有“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”沸騰期三1）推廣項(xiàng)目天澤?創(chuàng)世紀(jì)綜合素質(zhì)與品牌（項(xiàng)目提前竣工、清水綠帶工程、入伙）、泛會(huì)所文化沙龍活動(dòng)及服務(wù)持銷期掃尾盤清盤依照項(xiàng)目定位，建議環(huán)繞“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”這一主題分階段進(jìn)行全面推廣，4.2、主賣點(diǎn)訴求：(1)都市標(biāo)志和住宅標(biāo)志支持天澤?創(chuàng)世紀(jì)有五大標(biāo)志性特色近353公頃文化主題園林環(huán)境無(wú)阻擋360度自然湖山美景布滿時(shí)代特色建筑外觀（自然柔和色彩）尊貴獨(dú)享物業(yè)服務(wù)理念（沿海先進(jìn)貼心物管服務(wù)和放心管家保證）（2） 咱們賣是藝術(shù)品是文化，不但僅是房子。（以另一種手法體現(xiàn)品質(zhì)）支 持：以項(xiàng)目細(xì)部設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)其品質(zhì)。文化主題園林環(huán)境細(xì)部典型設(shè)計(jì)：噴水池、倒影池、、藝術(shù)雕塑、文化小品，地面圖案、路燈、花草綠色植物等。建筑樓體：全開(kāi)放式通道設(shè)計(jì)，電梯大堂、中庭、弓形陽(yáng)臺(tái)、錯(cuò)層圍欄、造形、建筑局部外立面等，無(wú)處不洋溢著當(dāng)代、優(yōu)越藝術(shù)氛圍。建筑材料：彩塑窗、隔音玻璃、石材、燈光整體規(guī)劃：整個(gè)項(xiàng)目以人景互動(dòng)、人景交流與參加為主中心，有機(jī)組織社區(qū)園林，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行休閑、交際和溝通。并將景觀引入室內(nèi)，組團(tuán)式布局正好構(gòu)成互相支持、互相增進(jìn)完美居住典型。（3）咱們賣是貼心服務(wù)支持： 以與居住息息有關(guān)元素體現(xiàn)業(yè)主將可享有高品質(zhì)居住服務(wù)；提供最體貼物管服務(wù)，安全性最強(qiáng)保安系統(tǒng)；不定期組織業(yè)主舉辦文化沙龍活動(dòng)，豐富業(yè)主業(yè)余生活，提高業(yè)主生活情趣與文化素養(yǎng)。（4）盡顯品牌實(shí)力和誠(chéng)信“先有公園后建房”、“先見(jiàn)服務(wù)后見(jiàn)房”，打消業(yè)主對(duì)高層住宅疑惑和不放心，為本項(xiàng)目塑造與眾不同全新賣點(diǎn)。綜合上述,本項(xiàng)目賣點(diǎn)為:國(guó)際級(jí)泛景觀美景住宅殿堂級(jí)泛會(huì)所藝術(shù)住宅五星級(jí)天澤?創(chuàng)世紀(jì)尊服務(wù)住宅4.3、項(xiàng)目包裝手法：項(xiàng)目形象定位為“珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì)，蚌埠名流俱樂(lè)部”，那么在項(xiàng)目包裝上應(yīng)以此形象作為核心主題，項(xiàng)目名稱、售樓處、樓書、會(huì)所、看樓通道以及戶外宣傳物料等一系列包裝都必要營(yíng)造一種與形象定位相輝應(yīng)意境，使業(yè)主從感觀上直接領(lǐng)悟“天澤?創(chuàng)世紀(jì)美景住宅”、“都市標(biāo)志”內(nèi)涵，從而易于理解和接受項(xiàng)目理念?！爸槌翘鞚?創(chuàng)世紀(jì)，蚌埠名流俱樂(lè)部”形象定位與其她樓盤形象相比具備鮮明差別特性，因此在包裝手法應(yīng)用上也應(yīng)具備鮮明特性。（1）案名包裝以演繹繽紛生活，享有人生，襯托“珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì)家景甲天下”主題形象。（2）售樓處包裝為增長(zhǎng)項(xiàng)目真實(shí)性，建議：制作高比例項(xiàng)目實(shí)景沙盤（園林及建筑外觀模型），呈現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境；制作整體與各重要局部細(xì)節(jié)（建筑外觀、景點(diǎn)）項(xiàng)目效果圖片，加快內(nèi)庭院布置工程，爭(zhēng)取開(kāi)設(shè)小高層樣板園林區(qū)并盡早開(kāi)放；增長(zhǎng)樣板房數(shù)量，其位置在高層第18層做天澤·創(chuàng)世紀(jì)示范單位，建議以尊貴豪華型、潮流簡(jiǎn)約型、當(dāng)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、結(jié)合施工進(jìn)度不斷體現(xiàn)強(qiáng)化項(xiàng)目觀湖、觀山、觀城全景觀住宅素質(zhì)，通過(guò)實(shí)景營(yíng)銷來(lái)樹立客戶購(gòu)買信心。4.4、廣告主賣點(diǎn)訴求：在宣傳推廣上，咱們將規(guī)避高層如下劣勢(shì)：a)高層建筑成本高，樓價(jià)高；由于高層有電梯，電梯等待間，需分?jǐn)偣妹娣e多，實(shí)用率低；高層整體建筑面積小，活動(dòng)面積小；高層使用電梯，分?jǐn)傎M(fèi)用及物業(yè)管理費(fèi)高；高層供水、消防、防雷缺陷；容易形成風(fēng)口、遮陽(yáng)；宣揚(yáng)高層如下優(yōu)勢(shì)：位于社區(qū)最佳位置，觀山觀水觀城；采用剪力墻設(shè)計(jì)，抗震、抗風(fēng)、抗壓能力強(qiáng)；房型十分合理，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，滿足個(gè)性化裝修需要，實(shí)用性強(qiáng)；居住環(huán)境好，蚊蟲少，視野開(kāi)闊；因此，在推廣本項(xiàng)目時(shí)咱們將依次推廣如下重點(diǎn)：自然環(huán)境之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)自然b)生態(tài)c)和諧e)罕有f)舒服g)優(yōu)雅；居?。ㄆ焚|(zhì)）之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)創(chuàng)新b)環(huán)保c)人文d)互動(dòng)性f)藝術(shù)；生活休閑之尊――天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)健康b)休閑c)唯美e)繽紛f)潮流g)完全h)崇高I)高貴j)享有(4)社區(qū)文化之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)和睦b)超前c)世界e)豐富f)深厚；（5）社區(qū)服務(wù)之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)貼心b)放心c)省心c)誠(chéng)心d)一站式(6)交通之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)便捷b)迅速；(7)住宅科技之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)高效b)實(shí)用c)多功能d)以便e)經(jīng)濟(jì)f)安全（8）社區(qū)多樣之尊——天澤?創(chuàng)世紀(jì)是：a)可安居b)可觀景c)可商務(wù)d)可娛樂(lè)e)可發(fā)展f)可增值重點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目成就、優(yōu)越、享有、尊貴、繽紛、潮流與文化感。附：廣告標(biāo)語(yǔ)（備選）：主題淺白明了，抑揚(yáng)頓挫間具節(jié)奏感；重點(diǎn)突出了項(xiàng)目給客戶最大利益。主廣告語(yǔ)——發(fā)現(xiàn)、感受、享有天澤?創(chuàng)世紀(jì)副廣告語(yǔ)——天澤?創(chuàng)世紀(jì)至尊生活珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì)，創(chuàng)蚌埠首個(gè)公園宮寓；珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì)，首選龍湖岸邊安個(gè)家；家園綠色而易居；在生態(tài)陽(yáng)臺(tái)上擁抱生態(tài)山水；珠城天澤?創(chuàng)世紀(jì)家景甲天下；我家，也是我公園；觀山觀水觀天下；窗外，是風(fēng)景更是成就；一種看得見(jiàn)風(fēng)景房間；智者，自會(huì)高瞻遠(yuǎn)矚；價(jià)值，在于發(fā)現(xiàn)；盡現(xiàn)高品質(zhì)生活；居住品質(zhì)空中革命；高人自有高見(jiàn)，高人就要住高地方；君臨天下，獨(dú)享壯麗湖景；4.5、媒體宣傳方略：針對(duì)蚌埠市當(dāng)前媒體及客戶瀏覽狀況分析得知，本地?zé)o一家或兩家媒體成為主流媒體，消費(fèi)者對(duì)媒體關(guān)注限度較低。由于項(xiàng)目已有相稱高知名度，媒體運(yùn)用將采用立體交叉發(fā)布法，以戶外媒體報(bào)廣化為先鋒，以主題活動(dòng)為核心，以客戶聯(lián)誼為突破口，注重口碑傳播，人際傳播，平面媒體和電視媒體只為輔助。在以主題活動(dòng)為核心前提下，可重點(diǎn)借助電視片和系列新聞稿形式向社會(huì)推廣本項(xiàng)目所獨(dú)有外環(huán)境、內(nèi)庭園林、主題園林、泛會(huì)所、文化沙龍講座等方面優(yōu)勢(shì)。電視廣告要著重宣傳簡(jiǎn)介本項(xiàng)目先有公園后建房特點(diǎn)，新聞稿重要以“天澤?創(chuàng)世紀(jì)”三大系列內(nèi)容為主，輔助以有關(guān)新聞跟蹤報(bào)道，如工程進(jìn)度,活動(dòng)花絮、活動(dòng)評(píng)價(jià)等。（1）平面媒體以蚌埠日?qǐng)?bào)、淮河晨刊為主，輔以金陵晚報(bào)。蚌埠日?qǐng)?bào)：以品牌和項(xiàng)目賣點(diǎn)主訴為主。淮河晨刊：以活動(dòng)