安徽淮安徐楊商業(yè)地產(chǎn)策劃報告樣本

淮安恒隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐楊房地產(chǎn)營銷策劃案目錄前言------------------------------------------------3P第一某些市場調(diào)研------------------------------------3P—10P第二某些市場分析-----------------------------------10P—17P第三某些項目分析-----------------------------------17P—24P第四某些項目定位------------------------------------24P第五某些項目形象塑造及媒體選取---------------------24P—29P第六某些戰(zhàn)略推廣-----------------------------------29P—40P第七某些一期媒體方略-------------------------------40P—43P第八某些前期推廣執(zhí)行籌劃--------------------------43P—47P第九某些項目價格體系建立及控盤銷售實行細則---------47P—52P前言

商業(yè)地產(chǎn)市場從短缺價值—競爭價值—到整合價值變化之迅速，是人們始料不及。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營；一方面大型商城硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場相繼開業(yè)人頭攢動……人們無論如何也不能明白：同在一塊藍天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大差別？其實，這是市場規(guī)律使之然。歷史經(jīng)驗告訴咱們：“凡事預則立，不預則廢。”越是規(guī)模大項目，越是非常重要位置，越是要通過周密調(diào)研、準擬定位和精心策劃，才干保證在激烈市場爭奪戰(zhàn)中立于不敗之地。

我司榮幸地接受委托，為徐楊商業(yè)街進行了策劃論證。我司對待每一種案例，都是本著科學、務實態(tài)度，認真研究、重復論證，以盼望能為開發(fā)商提供最有價值服務，在為開發(fā)商牟取最大經(jīng)濟利益同步亦為本司獲取相應回報，實現(xiàn)合伙雙方“雙贏”。

在貴公司配合下，通過詳細市場調(diào)查和專業(yè)分析，咱們對該項目商業(yè)物業(yè)進行了較為精確業(yè)態(tài)定位，提出了一系列建設規(guī)劃建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小將來入市障礙，并依照淮安市場環(huán)境和本項目市場定位、產(chǎn)品定位，謀求最佳營銷推廣方案，以實現(xiàn)迅速銷售和資金回籠營銷目的。

第一某些市場調(diào)研一、淮安都市概況淮安市是一代偉人周恩來故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個縣；面積約10072平方公里，人口505萬。市區(qū)面積337平方公里，人口48萬?；窗彩菄鴥?nèi)歷史文化名城，古稱楚州，曾是漕運鹽運重鎮(zhèn)，南北交通轉(zhuǎn)運中心、軍事要塞，素有“南船北馬，九省通衢”美稱，曾與揚州、蘇州、杭州并稱運河沿線“四大都市”?；窗踩宋乃C萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦人們枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國將領關天培、《老殘游記》作者劉鶚等?；窗彩薪?jīng)濟基本相對薄弱，在整個江蘇省相對排后，屬于欠發(fā)達地區(qū)?；窗矚v史上曾為國內(nèi)重要交通樞紐、商貿(mào)中心，但自近代工業(yè)革命興起和以蒸汽機為動力當代化交通運送工具浮現(xiàn)，淮安就因水運交通衰落和陸上交通基本設施滯后，失去了昔日交通地位，成為中華人民共和國近代都市建設史上典型衰落都市。改革開放以來，淮安市對外交通條件逐漸改進。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達，京滬高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長興鐵路均已在此相會；京杭運河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯，形成了一種以高級別公路為主骨架、水路并舉交通網(wǎng)絡，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。當前，淮安工業(yè)主導地位逐漸確立，形成了以機械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團、華新集團、輝煌太陽能公司、清拖、清棉集團等一批重點骨干公司。由此看出:淮安市交通地位經(jīng)歷了成為區(qū)域中心、到衰落、如今又將興起；因而其商業(yè)匯聚擴散作用也必將經(jīng)歷成為中心、到衰落、到新中心興起歷程?？梢灶A言隨著淮安新區(qū)域交通中心地位逐漸擬定，其在長江經(jīng)濟帶與隴海經(jīng)濟帶之間承南啟北作用也會逐漸體現(xiàn)，淮安商業(yè)、流通業(yè)必將進入一種新階段，得到進一步發(fā)展。

二、年度經(jīng)濟概況

1-5月份淮安市重要經(jīng)濟指標（單位：萬元）

合計同比增長（%）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價)427043636.7規(guī)模以上工業(yè)增長值(現(xiàn)價)1102600（可比價）19.5所有財政收入53069343.2普通預算收入22118053.7財政支出29497239.6規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完畢額165667731.5房地產(chǎn)開發(fā)投資34581232.1商品房屋銷售額26639359.6社會消費品零售總額109743116.1金融機構存款余額5732130比年初+618666儲蓄存款3164178比年初+274551金融機構貸款余額3790701比年初+463086城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（元）508218.7城鄉(xiāng)居民人均消費性支出（元）324112.2市區(qū)居民消費價格總指數(shù)（%）103.0—市區(qū)商品零售價格總指數(shù)（%）101.1—

由上面數(shù)據(jù)和資料咱們可以看出：淮安市當前經(jīng)濟指標不但在總量上還會有較大發(fā)展，并且隨著人民物質(zhì)與文化生活規(guī)定提高，在市場商品供應品種與質(zhì)量上以及購物環(huán)境軟、硬件條件都將有較大提高，這必將對商業(yè)街、商品零售業(yè)經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高規(guī)定,同步也帶來更大機遇。

三、淮安都市發(fā)展規(guī)劃依照“三淮一體”規(guī)劃目的：到，“三淮”城鄉(xiāng)人口將達到115萬，建成區(qū)面積120平方公里。“三淮”將建設成為“江蘇新興交通樞紐和工業(yè)都市、淮河下游商貿(mào)中心”。

1、“三淮”主中心區(qū)實行“城區(qū)東擴，中心東移”戰(zhàn)略，形成由水渡口廣場--健康東路---淮海北路---（淮海廣場）----河北東路-----和平路構成及其周邊4平方公里金三角中心區(qū)，成為“三淮”新具備當代氣息行政、金融、信息、商貿(mào)、休閑娛樂中心。2、六大功能分區(qū)1)淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托歷史文化名城、旅游度假區(qū)，重要發(fā)展旅游業(yè)以及配套餐飲、旅館、休閑娛樂等服務業(yè)。2)城南分區(qū)：總面積271.8平方公里,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮安外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，重要發(fā)展高新技術綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).3)清浦分區(qū)：總面積15平方公里,是老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。4)城東分區(qū)：總面積15平方公里，即淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。以高新技術產(chǎn)業(yè)為主，是集經(jīng)濟技術、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、生活居住以及公共設施相配套為一體綜合性新區(qū)。(開發(fā)區(qū)是本項目所在區(qū)域,本調(diào)研報告將在第八某些進行詳細分析)。5)清河分區(qū)：總面積20平方公里，是以清河區(qū)為依托政治、金融、信息、科教、商貿(mào)中心。6)王營分區(qū)：總面積20平方公里，是以淮陰縣城為依托市域居住、倉儲、貨運中心。從都市將來規(guī)劃可以看出：本案徐楊商業(yè)街位于城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，具備非常好地位優(yōu)勢，在將來都市功能布局中會得到一定鞏固與發(fā)展，但是咱們必要看到這種鞏固與發(fā)展相對性。四、淮安商業(yè)環(huán)境研究1、總體概況淮安在位置上、交通上以及對蘇北輻射面優(yōu)勢與發(fā)展，有力地增進了商貿(mào)流通日趨活躍。當前全市擁有商品交易市場418個,其中各類規(guī)模商品市場200各種，年成交額近110億元，其中成交額超億元市場20各種。2、市場格局當前,整個淮安市市區(qū)(重要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）市場由北向南可以劃分為如下幾種某些：淮陰區(qū)某些：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，涉及小營廣場、汽車北站等；淮海北路某些：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊某些：以匯通市場為中心，涉及布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場某些：重要以商場、商廈為主，涉及新亞商城、清江商場、新亞家電城、通訊市場、家私市場等；東西兩大街某些：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)某些：涉及建材裝飾城、南方批發(fā)市場等?？倎碚f：整個淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。在經(jīng)營商品品種與經(jīng)營者來源上均有較強外來色彩。近幾年以來,由于社會、經(jīng)濟和觀念進一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定發(fā)展和提高。3、針對性商業(yè)環(huán)境分析1）商圈劃分·核心商業(yè)圈

以淮海路為主線，匯通市場、淮海廣場為中心。·次級商業(yè)圈

圍合淮海南北路北京路、承德路、解放路構成?！ね鈬虡I(yè)圈

蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚裝飾城等構成。2）商業(yè)形態(tài)分析主商業(yè)形態(tài)代表達例重要分布區(qū)域評價老式雜貨鋪廣泛分布各商業(yè)區(qū)內(nèi)

商品陳列雜亂，檔次低購物中心新亞商城

清江商場淮海廣場市民購物休閑、流行潮流中心，商品質(zhì)量信任度高，購物環(huán)境好專營店報喜鳥

DOBON，婚紗影樓

大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務意識好，能跟上時代潮流超市時代超市，蘇果超市,華聯(lián)超市，一剪梅超市,易初蓮花淮海路、人民路、清河路數(shù)量不多，缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范，貨品局限性市場類匯通，五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場重要沿淮海南北路分布較集中市場種類齊全，但大都停留在初級經(jīng)營水平，市場環(huán)境、管理水平落后特色專營商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小

淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營管理水平，缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提高，管理水平有待提高。作為一種都市商業(yè)文化專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。五、淮安商業(yè)街研究1、重要商業(yè)街：淮海南、北路（新世紀廣場-解放路），昌盛路，

東、西大街，健康路，淮海東、西路?；春１甭罚鹤罘比A商業(yè)街，重要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機構、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布十多家專業(yè)市場，淮海廣場有我市最大購物中心。

東、西大街：重要經(jīng)營服裝鞋類及少數(shù)小百貨

昌盛路：女裝一條街（200米）;健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米）總結：淮安市場格局已經(jīng)成形，重要商區(qū)和市場各具特色，對周邊區(qū)域乃至整個淮安產(chǎn)生影響力和輻射力，在消費者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定心理積淀。2、商鋪權屬形態(tài)分析

我市商鋪在權屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營和投資出租給她人兩種形式。開發(fā)商投資建設商鋪分為兩種狀況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。3、典型商鋪租售價格狀況1）蘇北市場位置：鹽河與淮海北路交界東北角規(guī)模：經(jīng)營戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結合，典型初級市場格局，共分7個區(qū)；經(jīng)營項目：涉及小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售狀況：由于目邁進行市場改造，市場經(jīng)營使用率在60%左右，除經(jīng)營副食、酒類一區(qū)、五區(qū)外，別的各區(qū)使用率在50%。租售價格（抽樣調(diào)查）：地點面積（平米）月租金年租金/平米場內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪30--401200-1500450-480臨街店面30--40總價15-19萬4500-5000元/平方米2）淮海廣場商圈內(nèi)重要街道店面租金水平（單位：元）地

點經(jīng)營品種面積（平米）年租金/平米其她

淮海東路新亞商城北側百盛服飾501200淮安人

淮海北路，近淮海廣場襪子251600淮安人

淮海北路，近淮海廣場DEBON服飾601500淮安人

淮海北路，近淮海廣場PLAYBOY專賣店701439

淮海北路，近水門橋太平鳥西服120917揚州人淮海西路店面房江西陶器35857

健康西路近淮海北路SHARP專營店70510

3）東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪90家，重要經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等，本案所在地段因項目在建，重要為經(jīng)營服裝暫時攤位，抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)如下：

地點經(jīng)營品種面積/平米年租金/萬年租金/平米其她樂園社區(qū)11#樓西20米服裝252．8萬1120轉(zhuǎn)讓費7000元樂園社區(qū)11#樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園社區(qū)1、2、3、4#樓共有商鋪129家，關門或未營業(yè)26家東大街國貿(mào)家私城一樓臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬1200

申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬642

慶華二期一商鋪售價9300元/平方，房價980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點評：從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；從消費者層次看：工薪階層，普通市民；從經(jīng)營品種看：最多就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街經(jīng)營品種范疇較窄；從租金水平看：每平方米年租金基本上在600—1300元之間，為淮安市中檔水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減；從經(jīng)營狀態(tài)看：當前經(jīng)營狀況普通，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上壓力，因而從這個角度講，商鋪升值潛力也許會因供量增長而沖談，價格提高已經(jīng)陷入困境，故缺少商業(yè)業(yè)績持續(xù)增長支撐。4、結論從以上調(diào)查數(shù)據(jù)咱們基本看出：1）當前淮安市區(qū)商鋪租金價格可以分為如下三個范疇檔次：A)

每平方每年1000元左右及以上，重要是主商業(yè)街道沿街店面B)

每平方每年500元左右者，重要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)及地段位置相對還可以沿街店面；C)

每平方每年300元左右者，重要是普通市場一樓及較中心地段商場2樓及以上；如果以此作為當前淮安投資商鋪租金年收益，以作為可以接受投資回收期，不考慮資金時間價值靜態(tài)計算其理論價格水平，則當前淮安商鋪售價可以分為如下幾種檔次：A)10000---15000元/平方米；B)5000元----6000元左右/平方C)3000元左右/平方2）在租金上，沿街店面與非沿街店面，重要商街與普通住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大租金差別。

特別闡明：從上面價格上咱們可以看出租金范疇從低到高有數(shù)倍差距。而當前在建在售店鋪出售價格從位置地段角度來說商鋪售價沒有相應租金差別大，價格與租金相應關系還不是那么精確，大差別重要體當前店面層次上。3）經(jīng)營品種與經(jīng)營范疇不同，對租金承受水平也不同樣。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對位置規(guī)定較高。4）當前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪角度來看，作為專業(yè)市場基本上以招商、招租形式為主，但其中伴有使用權優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權前提下具備了一定炒做行為，使租商鋪自身具備了一定投資色彩，而不是直接投資概念與行為；而作為沿街商鋪，特別是社區(qū)商鋪基本以出售為主。第二某些市場分析一、宏觀環(huán)境因素分析淮安經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析改革開放以來，特別是“九五”、“十五”以來，依托投入，環(huán)繞創(chuàng)新，淮安公司已具備了一定競爭能力。從機制上看，通過改革、改組，全市國有公司競爭實力明顯增強，特別是隨著國有公司改革進一步進一步，一批國有公司徹底轉(zhuǎn)機建制，股本構造得到優(yōu)化，職工身份和國有股逐漸置換，解決了國有公司長期存在體制性障礙，激活公司發(fā)展動力。從裝備水平看，“九五”以來，全市技改投入始終保持迅速增長，在主導行業(yè)引進了一批具備國際先進水平技術裝備，提高了公司競爭能力。煙草工業(yè)制絲線和卷接包設備，冶金工業(yè)70噸超高功率和電爐—連鑄—連軋生產(chǎn)線，化學工業(yè)年產(chǎn)150萬套子午胎生產(chǎn)線，紡織工業(yè)松式染整線、氣流紡噴氣紡、自動絡筒機、無梭織機等設備，機械工業(yè)加工中心和數(shù)控設備等。從創(chuàng)新能力看，“九五”期間，全市共開發(fā)新產(chǎn)品1200項，省級、市級公司技術中心20家?；搓幘頍煆S計算機集成制造系統(tǒng)（CIMS）、華能淮陰電廠公司資源（ERP）等計算機管理系統(tǒng)都已成為同行業(yè)示范工程；淮鋼集團從國外引進熱風爐技術、清江石化公司催化加氫技術、井神鹽化熱法脫硝技術等一系列新技術運用，為公司帶來了可觀經(jīng)濟效益；東方清棉公司引進新型氣流紡設備、清江電機數(shù)控機床等新設備運用，加快了公司產(chǎn)品升級。淮安市工業(yè)通過幾十年發(fā)展，已基本完畢了工業(yè)化發(fā)展準備階段積累，正進入工業(yè)化發(fā)展起步期，淮安工業(yè)加快發(fā)展比較優(yōu)勢重要有工業(yè)用原料、礦產(chǎn)資源較為豐富?；窗矠槔鲜睫r(nóng)業(yè)大市，豐富農(nóng)產(chǎn)品為食品加工及制造業(yè)發(fā)展提供了豐富原料?；窗驳叵绿N藏豐富巖鹽、芒硝、凹凸棒土及石油、天然氣等非金屬資源，其中可開采巖鹽儲量達到1300億噸，芒硝儲量達到1.7億噸，為淮安化學工業(yè)發(fā)展提供了有力保證?；窗彩且环N經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，同步淮安又是一種具備學習老式地區(qū)，因而淮安具備豐富價廉又具備較高文化素質(zhì)勞動力資源。此外，淮安交通樞紐地位初步確立?；窗驳靥幪K北平原，地勢平坦、水域開闊，京滬、同三高速公路，寧連、寧徐、徐淮一級公路，貫穿境內(nèi)京杭大運河及已開始營運新淮鐵路，構成淮安南北交通交匯中心地位。尚有就是長期力量集聚形成淮安工業(yè)發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢?；窗补I(yè)通過幾十年發(fā)展，已經(jīng)形成了機械、化工、紡織、冶金、煙草等五大具備一定特色和較好基本支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展了一批如淮陰卷煙廠、淮鋼集團、清江石化、安邦電化、韓泰輪胎等具備較大發(fā)展?jié)摿堫^公司，培養(yǎng)了一定數(shù)量具備較高管理水平、較強研發(fā)能力管理技術人才，這些構成加強了淮安工業(yè)發(fā)展基本，亦成為發(fā)揮淮安工業(yè)化進程后發(fā)優(yōu)勢重要力量。三次產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總量和質(zhì)量“雙提高”。工業(yè)經(jīng)濟增勢明顯。預測列統(tǒng)公司實現(xiàn)銷售收入442億元、利稅61億元，分別增長32.5%、28.7%。完畢技改投入101億元，實現(xiàn)投資超千萬元項目數(shù)、超5000萬元項目數(shù)、重點項目投入總量“三個翻番”，淮鋼“十五”技改一期、韓泰子午胎擴能改造、華爾潤30萬噸聯(lián)堿工程、淮陰卷煙廠科技中心等重大項目順利竣工，新增列統(tǒng)公司227戶。工業(yè)園區(qū)成為重要經(jīng)濟增長極，市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和8個縣（區(qū)）工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)工業(yè)銷售收入140億元，入庫稅收4.4億元，新增就業(yè)2.7萬人。農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快。以“一降三補”為重點惠農(nóng)政策全面貫徹。糧食生產(chǎn)獲得豐收，總產(chǎn)達334萬噸，增長40%。綠化造林勢頭強勁，新植楊樹3160萬株。新增無公害農(nóng)產(chǎn)品基地140萬畝。農(nóng)業(yè)綜合機械化水平達到80%。農(nóng)業(yè)招商到位資金10.4億元，新上投資超千萬元農(nóng)產(chǎn)品加工項目35個，新增省級以上龍頭公司4戶。成功舉辦第三屆中華人民共和國優(yōu)質(zhì)稻米博覽交易會，貫徹“淮米”訂單78萬噸。新輸出勞務11萬人，其中培訓后輸出人員占70%以上。服務業(yè)發(fā)展水平進一步提高。第三屆淮揚菜美食文化節(jié)暨紀念吳承恩誕辰500周年系列活動主題鮮明，成效明顯，84個投資超千萬元項目集中簽約，百團萬名游客匯聚我市。服務業(yè)增長值、社會消費品零售總額分別增長14.1%和14%，易初蓮花超市、蘇源汽車商城等107個投資超千萬元重點項目順利建成。旅游業(yè)總收入29億元，增長31.7%，提前實現(xiàn)“十五”倍增籌劃。金融運營態(tài)勢良好，全市金融機構各項存款余額355億元，貸款余額252億元，分別比年初增長58億元和38億元。保險業(yè)務有了新拓展，政府扶持、商業(yè)化運作農(nóng)業(yè)保險試點走在全國前列。當前淮安始終堅持新型工業(yè)化第一方略，全力貫徹“工業(yè)經(jīng)濟突破年”各項任務。加快重點項目建設。強力推動化工、紡織、機械、冶金、煙草五大老式支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快哺育食品、醫(yī)藥、建材三大新興支柱產(chǎn)業(yè)，完畢技改投入120億元以上，組織實行投資超千萬元項目600個，其中投資超5000萬元項目80個、投資超億元項目40個，實現(xiàn)投資超千萬元項目數(shù)、超5000萬元項目數(shù)、超億元項目數(shù)“三個翻番”，進一步壯大工業(yè)經(jīng)濟整體實力。年內(nèi)建成美電機一期工程等200個重點項目，開工建設淮鋼“十五”技改二期工程等200個重點項目，做好安邦電化離子膜燒堿等200個重點項當前期調(diào)研工作，形成滾動推動格局。二、開發(fā)區(qū)概況和規(guī)劃分析淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準設立省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，又被批準為高新技術開發(fā)區(qū)，是淮安市幾何中心。既有管轄面積73平方公里，區(qū)內(nèi)設有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及1.5平方公里韓國投資園區(qū)和8平方公里鹽化學工業(yè)園區(qū)，預測人口將達到60萬人。徐楊商業(yè)街周邊規(guī)劃依照淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃來看，在將來兩至三年內(nèi)，項目500米范疇內(nèi)將建成可容納近20萬人居住富士康公司，擁有近7萬人明基電腦生產(chǎn)基地，以及近萬人江蘇無錫紅豆集團等等。同步，項目附近將建一所實驗中學和一種大公交汽車總站及富士康公司臺干生活區(qū)和幾種大型生活社區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)，徐楊商業(yè)街將迎來近40萬人流商業(yè)氛圍，大人流、物流、車流，不但奠定了徐楊商業(yè)街商業(yè)基本，也為項目發(fā)展升值提供了有力保障。三、淮安商業(yè)環(huán)境分析1、總體概況淮安在位置上、交通上以及對蘇北輻射面優(yōu)勢與發(fā)展，有力地增進了商貿(mào)流通日趨活躍。當前全市擁有商品交易市場418個,其中各類規(guī)模商品市場200各種，年成交額近110億元，其中成交額超億元市場20各種。2、市場格局當前,整個淮安市市區(qū)(重要指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）市場由北向南可以劃分為如下幾種某些：淮陰區(qū)某些：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，涉及小營廣場、汽車北站等；淮海北路某些：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊某些：以匯通市場為中心，涉及布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場某些：重要以商場、商廈為主，涉及新亞商城、清江商場、新亞家電城、通訊市場、家私市場等；東西兩大街某些：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)某些：涉及建材裝飾城、南方批發(fā)市場等?？倎碚f：整個淮安市市場分布布局上相對比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。在經(jīng)營商品品種與經(jīng)營者來源上均有較強外來色彩。近幾年以來,由于社會、經(jīng)濟和觀念進一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定發(fā)展和提高。3、針對性商業(yè)環(huán)境分析1）商圈劃分·核心商業(yè)圈

以淮海路為主線，匯通市場、淮海廣場為中心?！ご渭壣虡I(yè)圈

圍合淮海南北路北京路、承德路、解放路構成?！ね鈬虡I(yè)圈

蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚裝飾城等構成。2）商業(yè)形態(tài)分析主商業(yè)形態(tài)代表達例重要分布區(qū)域評價老式雜貨鋪廣泛分布在各商業(yè)區(qū)內(nèi)

商品陳列雜亂，檔次低購物中心新亞商城

清江商場淮海廣場市民購物休閑、流行潮流中心，商品質(zhì)量信任度高，購物環(huán)境好專營店報喜鳥

DOBON，婚紗影樓

大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務意識好，能跟上時代潮流超市時代超市，蘇果超市,華聯(lián)超市，一剪梅超市,易初蓮花淮海路人民路清河路數(shù)量不多，缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范，貨品局限性市場類匯通，五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場重要沿淮海南北路分布較集中市場種類齊全，但大都停留在初級經(jīng)營水平，市場環(huán)境、管理水平落后特色專營商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小

淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價經(jīng)營管理水平，缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提高，管理水平有待提高。作為一種都市商業(yè)文化專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。四、投資者、經(jīng)營者和消費者分析1、投資者來源分析

依照實地采訪調(diào)查收集資料來看，淮安市投資者來源較散，大體可歸納如下幾種重要群體：

1）淮安市投資者

來源細分：淮安市區(qū)、郊區(qū)市民、企事業(yè)單位管理人員及公務員等

淮安人群消費習慣、投資傾向、投資能力相對來講，淮安人投資理念相對保守，在項目運作過程中，需要加強投資理念引導。準備購買商鋪用途分析準備購買商鋪用途分析投資，為收取租金和日后升值50%先做投資，后來時機成熟了自己經(jīng)營16%自己經(jīng)營做生意34%2）淮安市周邊縣市投資者

群體細分：重要為鹽城、南通、南京、揚州、常州、泰州、連云港等。

特點：距淮安愈近者，經(jīng)營規(guī)模較少，多在專業(yè)市場經(jīng)營，

而南京、常州、蘇州等滬寧沿線投資者普通喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營規(guī)模較大。3）外省市商家

群體細分：重要是浙江溫州、義烏、臺州以及海寧一帶私營業(yè)主，對淮安市市場形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。對于批零銷售各類市場情有獨鐘，此外對專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人規(guī)定中小面積。2、重要商家經(jīng)營者分析通過對各個市場經(jīng)營戶調(diào)查訪問，當前經(jīng)營者存在如下特性：1）在小商鋪零售商品經(jīng)營中，本地經(jīng)營者占有相稱大比重，在批發(fā)市場中，特別是初期市場如匯通市場等，外地經(jīng)營者、外地商品、外地品牌具備相稱大比重，并且這些經(jīng)營戶普遍屬于市場初期收益者，具備一定經(jīng)營年數(shù)；2）對于經(jīng)商較早一批經(jīng)營戶，經(jīng)營額較大，某些行業(yè)可以達到數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于日后者不斷加入，利潤率方面已有很大下降，大多維持現(xiàn)狀，對將來持一定觀望態(tài)度。有進一步調(diào)節(jié)需求與愿望。但愿再提高。3）商鋪投資概念在大某些經(jīng)營者心目中已有一定印象和理解，許多經(jīng)營者有商鋪轉(zhuǎn)讓費用經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收??；但是經(jīng)營戶普遍意義上對投資概念不強，存在著一種投機觀念，但愿在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報，對產(chǎn)權沒有明確概念。當前在許多市場鋪位轉(zhuǎn)讓金費用成本很高，為年租金幾倍，由此可以看出經(jīng)營戶對好商鋪位置需求；4）對商廈、市場整體印象與服務水平比較看重，而對小商鋪軟硬件缺少較為不滿，如果進一步提高經(jīng)營環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多以便與滿意，就能吸引更多目的客戶，使生意更好做。3、淮安市消費者分析

咱們將消費者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費者和郊區(qū)、郊縣消費者及周邊地區(qū)消費者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費者重要消費行為

·尋常生活用品消費，當前在超市消費越來越成為主流潮流

·大件耐用消費品首選新亞商城、清江商場

·服飾消費重要在購物中心及淮海路、東西大街、昌盛路專營店

·購買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時會去匯通市場和各類專業(yè)市場

·消費對象以中低檔為主，國內(nèi)品牌普遍接受，國際品牌消費量不大，多為假冒品牌產(chǎn)品。（2）郊區(qū)、郊縣消費者

·此類消費者購物針對性較強，購買昂貴商品重要在大型商場，購買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場，購買尋常生活品和服飾等，匯通市場有較強吸引力。

·消費季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日普通是她們采購高峰

·消費對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商

·依照經(jīng)營品種定期到各專業(yè)市場進貨

·普通消費量較大，是匯通市場及其她市場發(fā)展重要支撐力量第三某些項目分析項目概況徐楊商業(yè)街位于淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)徐楊鄉(xiāng)，項目一期為6棟商鋪、一棟商務樓、一種大買場和一種菜場，總規(guī)劃用地為32042.57平米（約48.06畝），地上建筑面積為13419.01平米，總建筑面積為40394.31平米，其中商鋪面積為34425.74平米、商務中心為5967.92平米。依照開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，項目周邊將建成臺資公司富士康公司管理層宿舍樓，以及明基電腦生產(chǎn)基地、紅豆集團，同步尚有一所實驗中學和一種占地15畝大型公交總站將在項目附近落戶，這些都為項目商業(yè)氛圍營造和項目發(fā)展，提供了實實在在保障。項目經(jīng)濟指標一期 二期名稱單位數(shù)值名稱單位數(shù)值總用地面積㎡20247.42總用地面積㎡11795.15地上建筑面積㎡7807.02地上建筑面積㎡5611.99總建筑面積㎡27867.35總建筑面積㎡12527.31商鋪面積㎡21898.43商鋪面積㎡12527.31建筑密度－38.56％建筑密度㎡47.58%-容積率－1.376容積率㎡1.062綠地率－—綠地率㎡31.6%1#商鋪㎡4210.01大賣場㎡10372.982#商鋪㎡3240.72菜場㎡2154.333#商鋪㎡1714.766#商鋪㎡3327.134#商鋪㎡3461.86商務中心㎡5967.925#商鋪㎡3461.867#商鋪㎡2483.09項目既有市場空間分析當前，本項目項目周邊幾乎沒有上規(guī)模商業(yè)綜合體；雖說本項目相對當前徐楊鎮(zhèn)這個區(qū)域來說，規(guī)模有一點偏大，但結合開發(fā)區(qū)總體發(fā)展來看，將來區(qū)域環(huán)境變化、流動人口加上固定居住人口增長（達到40萬，人流量是商業(yè)發(fā)展一種最基本保障），前景優(yōu)越；加之，本項目為開發(fā)區(qū)唯一商業(yè)項目，對此，可以預測，將來幾年里，本項目發(fā)展將會看好。因此本項目此時切入，是一種機會點，把握時機，就是抓住商機。通過政府兩之三年規(guī)劃變遷，這里商業(yè)發(fā)展將成直線垂直上升趨勢。項目可拓展市場空間分析1、通過與開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)體在規(guī)模上差距比較，可以大打規(guī)模效應、市場向心力牌，而與市區(qū)商業(yè)體則形成錯位競爭；2、通過對項目將來發(fā)展前景分析，堅定客戶信心，制造市場凝聚力，爭取更多客戶；3、通過對開發(fā)區(qū)將來規(guī)劃、發(fā)展和將來人流量分析（特別是富士康效應），勾勒出將來人氣和商機及增值潛力，以吸引、打動更多客戶；4、通過商務中心精準劃分和定位，形成產(chǎn)品上錯位競爭，吸引商家到項目上投資經(jīng)營。項目整體去化分派在沒有得到工程部工程進度安排和工程藍圖前提下，以為在淮安這樣三線都市開發(fā)區(qū)下面一種小鎮(zhèn)，總體量達8萬多平米純商業(yè)項目，其操作風險還是有；為避免不必要風險，需要在項目運作之前，做好詳盡推盤籌劃和應急防范辦法，同步各個部門之間要做好無縫對接工作，保持工作步伐整潔一致，保證項目有條不紊良性發(fā)展。個人建議如下：項目整體開發(fā)周期和銷售周期按照先沿街商鋪、后綜合樓、再菜場、最后大賣場開發(fā)銷售順序來操作。由于沿街商鋪在銷售上來說相對容易，一旦沿街商鋪在銷售上獲得了佳績，在銷售上匯集了人氣，對后期項目銷售將會有很大協(xié)助，這樣可以實現(xiàn)迅速銷售和短期資金回籠目?？梢砸勒諏嶋H狀況進行調(diào)節(jié)。開發(fā)周期可分為2個階段，第一種階段為沿街商鋪（21898.43㎡），這個一階段能實現(xiàn)迅速銷售和資金短期回籠，和人氣匯集，為第二階段銷售打下基本，另一方面，形成旺銷氛圍，在市場上形成“千金易得，一鋪難求”市場效應；再一方面，有助于背面價格提高。將第一階段回籠資金用于第二階段開發(fā)，保證一階段和二階段完美銜接，運用第一階段匯集人氣，增進第二階段銷售。分階段劃分上，要充分考慮各個分期、各個階段在項目中地理位置，建議每期每個標段都是臨街門面與內(nèi)鋪結合，一期開盤以客戶蓄水保證銷售為基本六、項目銷售周期預測銷售周期設計與工程進度分不開，待工程進度和工程藍圖擬定后與銷售經(jīng)理共同協(xié)商設計。項目市場認知度預測項目（一期）蓄水期通過推廣方略整合，使項目區(qū)域市場認知度達到80％；項目（一期）開盤期通過推廣方略整合，使項目區(qū)域市場認知度達到100％；項目（一期）旺銷期通過推廣方略整合，使項目輻射區(qū)域市場認知度達到60％；項目（一期）持銷期通過推廣方略整合，使項目輻射區(qū)域市場認知度達到80％；項目（一期）尾盤期（與二期蓄水期重疊）通過推廣方略整合，使項目輻射區(qū)域市場認知度達到100％；項目市場認同度預測項目（一期）蓄水期通過終端發(fā)力，使項目區(qū)域市場認同度達到30％；項目（一期）開盤期通過終端發(fā)力，使項目區(qū)域市場認同度達到50％；項目（一期）旺銷期通過終端發(fā)力，使項目輻射區(qū)域市場認同度達到20％；項目（一期）持銷期通過終端發(fā)力，使項目輻射區(qū)域市場認同度達到40％；項目（一期）尾盤期（與二期蓄水期重疊）通過終端發(fā)力，使項目輻射區(qū)域市場認同度達到60％；項目成交比例預測在工程、推廣、銷售等各種部門協(xié)同合伙前提下，各項工作順利開展，銷售終端落單能力可以保證狀況下，來電、來訪與成交正常比例為15：10：1；抱負比例為13：10：3。其中任何一種環(huán)節(jié)浮現(xiàn)錯誤或者銜接脫鉤話，將會導致項目整體滯后。本案SWOT分析（S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅）1、項目優(yōu)勢分析：1）徐楊商業(yè)老街具備一定商業(yè)氛圍，原有集市形成固定消費人群和消費習慣將為本案奠定一定消費基本；2）徐楊商業(yè)老街具備一定商業(yè)基本配套。鄉(xiāng)政府、醫(yī)院、移動、電信、學校和正在建設得社區(qū)等配套設施，可以積聚大量人氣；3）開發(fā)區(qū)建設是淮安經(jīng)濟發(fā)展主方向，政府支持力度大，為本案提供了一種良好發(fā)展平臺；4）開發(fā)商信心和綜合實力為項目順利運營奠定了良好基本；5）科學、專業(yè)開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略保障了項目整體穩(wěn)定發(fā)展；6）把握住都市發(fā)展積極脈和市場需求空白，為本案打開市場創(chuàng)造了良好天時和地利優(yōu)勢；7）在貴我雙方共同努力下,可進一步營造項目更多優(yōu)勢,重要體當前如下方面:商業(yè)規(guī)劃,商業(yè)環(huán)境與配套設施;商業(yè)前景,項目包裝;營銷推廣,經(jīng)營管理;物業(yè)管理,服務體系;項目投資價值,項目升值潛力。2項目劣勢分析：1）本項目處在開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)結合部,離開發(fā)區(qū)地理中心有一定得距離,相對滯后生活環(huán)境將會影響到目的客戶對項目投資信心；2）房地產(chǎn)營銷策劃操作時間短，要在極短時間內(nèi)進行有效前期宣傳與招商鋪墊、提高項目形象、引起投資者和商家注意和購買意向、避免認知模糊，具備一定困難。3）淮安市場既有商業(yè)街、商鋪價格相對不高,市場對本案銷售價格心理盼望也許和實際售價有一定差距,在觀念上對價值判斷缺少理性。4）本案當前周邊配套不健全，商業(yè)氛圍不濃，市場哺育需要一定期間，影響投資者和經(jīng)營者消費信心3項目機會點分析：1）商業(yè)老街改造是市政府舊城改造重點形象工程，本案又是開發(fā)區(qū)當前唯一規(guī)劃中商業(yè)街。由于新社區(qū)興建，這使得本商圈內(nèi)人流量會有一種大增長與提高。2）以臺灣特大型公司富士康為代表大型公司進駐也將使本案價值有較大提高。3）隨著經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，居民收入穩(wěn)步提高，在市場商品供應品種與質(zhì)量上和購物環(huán)境軟、硬件條件均有較大提高，這必將對商品零售業(yè)經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高規(guī)定,同步也帶來更大機遇。

4）隨著淮安交通進一步發(fā)展，淮安蘇北中心作用會更一步突現(xiàn)。商流、物流、人流交往會更加以便，其輻射力與影響力將會進一步加強，這對于本案會起到一種大增進作用。5）項目附近正在建設臺灣富士康等公司將為本區(qū)域帶來近40萬消費群體,急需完善商業(yè)配套來滿足其尋常生活,而當前區(qū)域內(nèi)沒有統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營商業(yè)配套,工宿舍在項目附隨著富士康公司員近落戶，它不但僅為項目帶來了一某些固定消費群體，同步也為項目升值提供了巨大發(fā)展空間。前例可見，昆山富士康在進駐之前，它周邊商業(yè)幾乎是過客廖廖，門庭清淡，但在富士康進駐之后，它周邊商業(yè)氛圍開始變得濃厚，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)價格，呈直線垂直飆升勢態(tài)。由此可見，富士康加入，將最大限度推動項目發(fā)展。4項目威脅點分析：1）市場對商業(yè)地產(chǎn)投資觀念不強,而投機心態(tài)較重,在市場哺育期將嚴重制約本案銷售及其價格。2）淮安商業(yè)發(fā)展整體不平衡，諸多區(qū)域商場、商鋪經(jīng)營慘淡，空置率高，對投資者和經(jīng)營者信心打擊較大。3）開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園區(qū)周邊項目底商對本案直接競爭和市場沖擊不容忽視。4）市場對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權、使用權,銷售與租賃概念混淆,利弊得失判斷不清,觀念上滯后會成為本案招商巨大抗性。5）本案臨街門面產(chǎn)品設計上單元面積過大，導致總價過高，相對制約某些投資者和經(jīng)營者投資。6）淮安市內(nèi)其她大中型商業(yè)設施、商業(yè)建筑開發(fā)以及重要街道、好地段住宅社區(qū)沿街鋪面市場供應對本案形成競爭壓力,導致了目的客戶市場分流，加劇了市場競爭殘酷性。5、建議1）、淮安商業(yè)項目較多，且規(guī)模不大，多為同質(zhì)化競爭，本案應當在結合社區(qū)域市場，在開發(fā)規(guī)劃和項目周邊規(guī)劃上做足文章，以提高本案核心競爭力；2）、本案位于開發(fā)區(qū)一小鎮(zhèn)，體量相對來說比較大，區(qū)域消化能力有限，建議加大在市區(qū)廣告宣傳尤為重要；3）、項目區(qū)域環(huán)境特殊，規(guī)模相對較大，推盤節(jié)奏一定要把控好，戒驕戒躁，要有條不紊步步為營；4）、各有關部門和外聯(lián)單位工作一定要協(xié)調(diào)好，保持整體步調(diào)一致；5）、通過政府關系，為將來業(yè)主爭取更多優(yōu)惠政策，將優(yōu)惠政策融入銷售，增進銷售。最后以銷售聚人氣，以人氣帶銷售，以政策促銷售，讓市場持續(xù)發(fā)熱；第四某些項目定位A產(chǎn)品定位B客群定位C形象（傳播）定位產(chǎn)品定位淮安開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)原始股客群定位尋找資本滾動良機智者形象（傳播）定位淮安開發(fā)區(qū)唯一集購物、娛樂、休閑于一體大型商業(yè)步行街項目定位以酒店、餐飲、洗浴、休閑、娛樂、購物等于一體綜合性商業(yè)步行街。第五某些項目形象塑造及媒體選取一、項目VI系統(tǒng)1、基本某些設計LOGO設計、主色調(diào)選取等2、應用某些設計胸牌、便簽、名片、水杯等二、項目傳播周期設計及廣告費月度核算四位一體整合形象出街活動信息傳達開盤典禮信息升級項目認知各種物料設計制作完畢蓄水定購（認購）形象出街活動信息傳達開盤典禮信息升級項目認知各種物料設計制作完畢蓄水定購（認購）媒介組合活動營銷團購談判形象保溫賣點進一步挖掘定購（認購）媒介組合形象提高定購（認購）推廣戰(zhàn)術戶外廣告宣傳動工典禮活動戶外廣告宣傳動工典禮活動VI設計SLOGAN確立形象出街培訓價格測試價格體系擬定招商優(yōu)惠政策擬定蓄水客戶破土動工媒介組合，活動營銷小眾傳播，團購談判形象再造定購（認購）蓄水客戶主體工作不在這邊推廣方略推廣方略2、可選取媒體信息分析3、可用媒體電視字幕、電視專項短篇、報紙硬廣、報紙軟文、報花、雜志、大牌、高炮、橫幅、海報、燈箱、道旗、工地圍墻廣告、吊旗、車身、站臺廣告、樓體彩虹、單頁、樓書、郵政DM、短信有效媒體電視字幕、電視專項短篇、報紙硬廣、雜志、大牌、高炮、橫幅、道旗、工地圍墻廣告、吊旗、車身、站臺廣告、樓體彩虹、單頁、樓書合用媒體電視專項短篇、報紙硬廣、淮安樓市專業(yè)地產(chǎn)雜志、大牌、高炮、道旗、工地圍墻廣告、吊旗、車身、站臺廣告、樓體彩虹、樓書6、建議媒體

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報紙媒體

推薦《淮安晚報》

長處：傳播范疇廣，

廣告駐留時間長，圖文并茂，信息清晰，影響力強。

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電視媒體

推薦淮安電視臺地產(chǎn)節(jié)目。

長處：傳播范疇廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強；

缺陷：制作費用高，駐留時間短，受播出時間局限，且需要一定期間持續(xù)性，才干出效果，但電視媒體感染力最強，能迅速建立樓盤形象。

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雜志廣告

推薦《淮安樓市》。雜志可配合報紙廣告發(fā)布，進行商鋪新聞炒作，是一種駐留時間長和針對性強媒體。

長處：駐留時間長，針對性強，圖文并茂，印刷精美，信息量大，具備獨特可傳閱性，發(fā)布費用合理；

缺陷：發(fā)行量不如報刊。

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公交車站廣告

公交車站每日人流量及車流量龐大，受眾面遼闊，到達率高。建議本項目在淮海路沿線接近中心區(qū)路段發(fā)布公交車站廣告。

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戶外廣告牌

戶外廣告牌發(fā)布成本不高，對本項目來說，是一種較為適當媒體。在項目北面和西面可設立大型戶外廣告牌，此后應爭取獲得該戶外廣告牌廣告發(fā)布權。

項目形象建立形象塑造方略公司實力呈現(xiàn)，項目形象宣導形象塑造媒介選取通過電視專項短篇、報紙硬廣對區(qū)位發(fā)展進行炒作通過大牌、道旗、工地圍墻廣告、吊旗、車身，顯示公司實力，樹立項目形象項目開盤開盤前期工作詳見開盤前工作籌劃表開盤時機選取1）、五證齊全2）、客戶蓄水達到一定量3）、有關道具所有到位4）、銷展中心建設裝修完畢開盤目的效果形成項目旺銷氛圍，達到震撼登場效果開盤活動及煤體選取詳見開盤方案項目強銷期傳播（詳見后期階段性方案）項目焦點運動期傳播（詳見后期階段性方案）尾盤促銷宣傳（詳見后期階段性方案）第六某些戰(zhàn)略推廣整合營銷溝通要點，是從整體著眼，綜合運用媒體廣告、活動行銷、新聞報導、海報、DM等營銷推廣工具，建立統(tǒng)一、高品位品牌形象，同目的顧客進行最全面、最密切信息溝通，最后獲得客戶廣泛認同。每一次面對不同項目推廣，就猶如整裝待發(fā)地要與客戶展開一場時間與空間“拉鋸戰(zhàn)”，一方面應將所擁有資源進行完整地梳理，并進行優(yōu)化組合，以便形成最佳投入效益比和最大化、強有力信息傳播體系，在此基本上，才干對目的市場實行最有效沖擊，有放矢地對客戶實行“信息包圍”。如果將全程營銷推廣活動進行一次全面清點和鋪排，咱們可以用營銷工具和推廣階段時間所構成坐標象限，清晰地界定每次營銷活動或事件指向、營銷主題、營銷對象、推廣方式、推廣效果等要素，有關作業(yè)流程與任務分派便一目了然。一、項目整體推盤方略（1）本案位于江蘇省淮安市開發(fā)區(qū),29路公交車底站旁.項目地塊位于徐楊路西側，煙臺路難側,為徐楊鎮(zhèn)老街改造工程。項目地塊地勢平坦，與開發(fā)區(qū)規(guī)劃中汽車總站、大型超市、以及有著近30萬人大型公司相鄰。建議項目和一期工程為沿街商鋪（21898.43㎡），由南向北推動，這樣便于后期銷售，盡量實現(xiàn)迅速回款目。二、宣傳推廣方略推廣目依照項目當前實際狀況，緊扣項目市場定位，以自身具備唯一性和產(chǎn)品排它性獨特營銷思路，貫穿于整個項目全程宣傳推廣中，不但要達到咱們最后銷售目，還要借助本項目成功提高淮安開發(fā)控股市場結識度和知名度。宣傳推廣方略制定考慮到項目體量較大，目的銷售期長等因素，綜合衡量當前所擁有各方面資源，因而在宣傳推廣應采用——重型媒體、強形造勢、點面結合高品位運作：本項目運作方略、思路、定位要高位、新穎、前瞻，充分體現(xiàn)本項目大氣、霸氣和領導地位重型媒體：通過淮安晚報、電視、戶外、公交等為項目品牌形象重要展示方式，提高項目認知度和接受度。強形造勢：以高姿態(tài)角色進行強勢引導，在最短時間內(nèi)向受眾進行全方位信息灌輸從而形成有效市場。點面結合：宣傳渠道不適當過于分散，只選用重要媒體進行投放（“面”式覆蓋宣傳），并采用具針對性且行之有效渠道作為補充（“點”式針對宣傳）。將宣傳力度重要集中在開盤前鋪墊期和開售初期，厚積薄發(fā)，追求首發(fā)火爆熱銷，后期重要靠客戶活動串聯(lián)營銷。項目營銷方略分析方略一：借助徐楊老街原有商業(yè)基本，和開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃，來提高項目。方略二：強化客戶關系營銷。方略三：以創(chuàng)新產(chǎn)品設計，將項目塑導致一種專業(yè)、規(guī)范、綜合型大型商業(yè)步行街方略四：通過昆山和本地客戶，做好銷控，制造項目熱銷場景。方略五：本地及異地銷售并舉各方略點分述：方略一：借助開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃環(huán)境，既有某些不成熟小商業(yè)成分，通過對比，突出本項目優(yōu)勢所在。在前期推廣當中，以軟文宣傳為切入手段，將徐楊商業(yè)街包裝成為集購物、娛樂、休閑于一體大型商業(yè)步行街，以較少廣告投入達到較為抱負推廣效果，事半功倍。方略二：強化客戶營銷，建立泛銷售隊伍鑒于項目銷售期短，資金回籠要快等詳細特點，建議在銷售方面采用強勢宣傳推廣，通過積累客戶進行推廣，并以她們?yōu)橹行南蚱渲苓呌H朋朋友傳播。結合營銷各個階段工作重點，組織某些客戶活動，加強與客戶之間聯(lián)系，獲得客戶認同。方略三：以創(chuàng)新產(chǎn)品設計，將項目塑導致一種購物、娛樂、休閑大型商業(yè)街，以一種較高姿態(tài)進入市場，通過媒體炒作，讓人們從一定高度結識徐楊商業(yè)街，提高板塊價值。方略四：項目諸多大客戶都是來自昆山，無論這某些客戶需求量有多大，咱們可以運用這某些客戶，通過銷控，來制造項目熱銷氛圍，來增進項目在本地銷售，運用本地客戶在昆山銷售點，做好銷售控制，增進項目銷售。方略五：在昆山設立一種銷售中心，作為項目在昆山展示窗口，并運用這一窗口，做好項目本異地銷控，實現(xiàn)兩地銷售并舉和銷售增進。三、大眾傳播方略形象推廣方略【建立并完善戶外導視系統(tǒng)，前期強化視覺形象，中期依托產(chǎn)品豐富營銷主張，后期運用口碑升華品牌主題】在此方略中，重要選取對目的受眾最能產(chǎn)生強烈視覺刺激宣傳道具——戶外導視系統(tǒng)，建立項目清晰辨認并具備鮮明個性特性視覺形象，將項目所要傳達視覺標記、廣告主題等要素烙印在目的客戶群心中，為后期推廣打下“伏筆”。將項目整體形象以最鮮明方式告之于眾，吸引目的市場關注，建立客戶認同溝通橋梁?！緺I銷工具】：大型戶外廣告牌、候車亭廣告、街道路牌批示、公交車體廣告。【實行建議】：☆大型戶外廣告牌：戶外廣告具備可操作性強、到達面廣、暴露頻次高等特點，容易樹立產(chǎn)品品牌形象。無論是從體量還是時效而言，此種廣告發(fā)布都是最具視覺沖擊力，在市中心、汽車站選取等人流量較大地方進行投放?！詈蜍囃づc街道路牌批示：此兩種發(fā)布方式除形象宣傳外，兼具路標導視功能，因而須考慮其聯(lián)貫性，一致性與指向性，建議在通達現(xiàn)場重要交通要道，可做為路導標示延伸至項目地，形象要統(tǒng)一，批示須明確；候車亭廣告建議浮現(xiàn)醒目大字，給大眾以直觀視覺沖擊。☆公交車體廣告：此種發(fā)布方式是對固定廣告形式有效補充，由于車體面積有限，因而，廣告畫面須“搶眼”，且風格一致，盡量避免與其他車體廣告色彩雷同。媒體推廣方略【集中火力于重要宣傳主題，即項目重要核心亮點，按不同銷售階段不同狀況而有所側重】針對目的客戶群喜好，將項目主賣點、分賣點及項目業(yè)態(tài)劃分等信息點分環(huán)節(jié)、有籌劃傳遞給目的受眾，保證較高“亮相率”及“到達率”，運用平面媒體、電子媒體、網(wǎng)絡媒體及無線通訊媒體等資源優(yōu)勢，對營銷推廣預熱期、升溫期、恒溫期進行有環(huán)節(jié)、階段性、分層次宣傳，促使消費者從不同層面理解產(chǎn)品，認知項目，引起其興趣，進而撩撥其購買欲望，力求在短期內(nèi)讓徐楊商業(yè)街成為市民以及目的客戶群關注、談論焦點。奠定徐楊商業(yè)街項目品牌市場地位和強勁提高整體形象推廣攻勢，持續(xù)品牌市場號召力以及深化產(chǎn)品優(yōu)勢分賣點重要手段?！緺I銷工具】：報紙等、電臺廣播、廣告宣傳片?！緦嵭薪ㄗh】：☆報紙：因考慮報紙彩版廣告費用較高且時效性較短，故此階段紙媒作為與有關重要信息發(fā)布結合形象宣示，不作為重要推廣工具來考慮。其發(fā)布形式不但局限于老式硬廣告，還要采用報中刊形式對項目進行軟炒作，其中報中刊除對本周發(fā)布硬廣作軟文闡述之外，其他某些建議以系列專欄形式浮現(xiàn)為最佳?！铍娕_廣播：作為平面媒體立體補充。15秒鐘廣告片段在電臺黃金收聽段作滾動式播放；☆廣告宣傳片：將項目整體概況，錄制成30秒廣告短片，在電視臺播放?！救轿话b，展示為主】各種銷售道具須完備，各種宣傳道具發(fā)布有沖擊力、刺激力和感染力，讓徐楊商業(yè)街VI充斥客戶眼球，讓來到現(xiàn)場客戶感受精品建筑品質(zhì)感。其重要目是但愿在開盤之際，通過前期大量市場推廣投放和客戶積累工作，讓項目主賣場以最炫麗姿態(tài)呈當前客戶眼前，運用主賣場良好售賣環(huán)境氛圍，展開情景營銷攻勢，加強綜合感官刺激，形成實質(zhì)性成交熱賣勢頭。準備完善現(xiàn)場包裝，可為現(xiàn)場烘托熱銷氛圍，匯集人氣打下良好基本。后期銷售要盡量加大主賣場環(huán)境情景感和商業(yè)營造，為客戶提供可預期商業(yè)前景，通過現(xiàn)場人氣與客流量保持，讓客戶感受熱銷勢頭，從而制造一定銷售恐慌和購買急迫感，加快簽單進度。【營銷工具】：☆道旗、燈箱、海報、導示牌、批示牌、掛旗、條幅、DM單張（夾報）派發(fā)、短信平臺；模型展示展示?！緫?zhàn)術建議】：☆工地圍墻：沿項目工地豎起圍合墻面，并噴繪主題廣告語及LOGO標示。特別是臨街面，明確批示項目地所在同步，可帶來極佳廣告展示效果。銷售中心：售樓處自身就是一種較好廣告宣傳道具項目新售樓處要呈現(xiàn)出與眾不同，煥然一新風格：立面上做到色調(diào)明快，造型出挑，寬敞大面積展廳，對比強烈大色塊運用，室內(nèi)某些綠化植被覆蓋，有助于先聲奪人樹立良好市場口碑，加上精心裝飾內(nèi)裝修：從座椅、X展架、沙盤模型、到精心設計銷售資料，處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商精品意識和品牌形象，帶給客戶直觀不同尋常體驗式營銷感受，讓客戶感受到濃厚商業(yè)氛圍，進而印象深刻；賣場銷售組織方略【充分物料準備，流暢購買流程設立，呈現(xiàn)專業(yè)服務水準】銷售人員到位，銷售組織建立，銷售資料完整清晰，各項售買流程需清晰、完善、暢通、便捷。令來到現(xiàn)場參觀客戶或意向客戶有可取閱項目資料，并提供最佳職業(yè)顧問服務?！竟ぞ吲鋫洹浚簶菚?、X展架、易拉寶、手提袋各類銷售工具及須知等【實行建議】：編制項目《統(tǒng)一說辭》文獻，并發(fā)放至有關銷售人員學習，參加銷售迷你展示區(qū)銷售人員集中進行上崗前培訓，有必要請項目主設人員對產(chǎn)品設計理念、創(chuàng)新設計、戶型特點進行一次全面簡介會，培訓內(nèi)容涉及項目規(guī)劃設計理念，項目營銷主題設定內(nèi)涵，項目產(chǎn)品層面有關內(nèi)容等，進行上崗考核，以保證產(chǎn)品推薦統(tǒng)一性。樓書：完整樓書資料、戶型插頁、項目簡介等，重要強調(diào)畫面與設計感，對項目規(guī)劃設計進行建筑理念闡述、對項目案名詮釋，加強客戶對項目結識。☆考慮有某些客戶是來自昆山，為了滿足這某些客戶需求，以便這某些客戶理解項目和登記。咱們可以考慮在昆山設立一種銷售中心，這樣在蓄水期間有助于積累更多大客戶，這樣對項目迅速銷售和資金回籠，有很大協(xié)助。在昆山銷售期間，咱們運用單頁作為重要宣傳手段，對來訪客戶，咱們做好登記工作，并定期回訪，等客戶蓄水達到一定量之后，咱們在昆山找一種酒店，做一次項目解析會，電話告知客戶參加，對意向好客戶，咱們可以組織客戶統(tǒng)一來現(xiàn)場參觀。有必要話，咱們可以先在昆山做一次小型開盤典禮，制造昆山銷售點氛圍，增進昆山地區(qū)銷售。四、階段營銷推廣方略戶外廣告戶外廣告入市準備期第一次發(fā)售第二次發(fā)售形象導入期媒體宣傳戶外廣告現(xiàn)場銷售展示現(xiàn)場銷售展示媒體+報道銷售鋪墊期開盤期6月引起市場關注，樹立項目形象讓客戶逐漸理解項目，并保持好感引爆市場，制造開盤熱銷10月11月12月9月平面媒體現(xiàn)場銷售展示持銷期（一）形象導入期【階段性目的任務】：項目形象訴求廣告及LOGO以大型戶外廣告、候車亭廣告、公交車體等形式陸續(xù)出街，通過戶外廣告，引起市場廣泛關注，傳遞并樹立項目形象?！倦A段性推廣方式】：戶外廣告【形象導入建議】：重要以硬廣形式導入（二）入市準備期【階段性目的任務】：由于此階段展會排期頻密，就項目自身而言，就是借勢開發(fā)區(qū)將來規(guī)劃，將徐楊商業(yè)街以全新視覺形象推向市場，同步開始為公開發(fā)售積累意向客戶。一方面要培養(yǎng)精品銷售人員，結合全方位樓盤包裝（圍墻、折頁、海報、銷售中心），使客戶產(chǎn)生高質(zhì)素商業(yè)樓盤聯(lián)想，為銷售奠定基本。階段性任務側重于項目形象宣傳，以及項目產(chǎn)品重要信息，如常規(guī)性經(jīng)濟指標、戶型、位置、交樓原則、預測認購時間等傳達給市場，旗幟鮮明將項目主題釋放，引起市場足夠關注與認知興趣，故意識提高市場預期。此階段無需涉及太多售價問題，但可給出一種大體價格范疇，讓市場對產(chǎn)品保持一定懸念，同步也可以通過市場對產(chǎn)品反饋為后期價格制定提供有利判斷根據(jù)?！倦A段性推廣方式】：現(xiàn)場銷售宣傳為主，平面媒體營銷為輔?！竟ぷ髋浜稀浚?.項目工地圍墻廣告展示；2.各銷售展示區(qū)背板宣傳，模型制作，樓書編輯、印制；3.做好登記、追蹤客戶，以細節(jié)增進銷售4.配合活動，以活動融洽客戶，進行情感銷售5.擬定、完善價格體系，以專業(yè)增進銷售6.分析上門客戶狀況，面臨難點要素、提供修正參照，管理增進銷售7.統(tǒng)一戶外導視圖標：固定或可移動燈箱、條幅、彩旗、刀旗等；（三）開盤熱銷期【階段性目的任務】：隨著前期各項工作逐漸到位，市場進入了最后“引爆期”，推廣方式也將以最直白方式?jīng)_擊市場。通過營銷中心現(xiàn)場環(huán)境與氛圍營造，以吸引意向客戶來銷售現(xiàn)場感受項目品質(zhì)，全方位開展體驗式營銷?！倦A段性推廣方式】：活動營銷、現(xiàn)場營銷中心展示、開盤系列廣告、活動預告式廣告、熱賣新聞報道。（四）持銷期【階段性目的任務】：12月和1月，將會是本項目持續(xù)銷售期，在此期間，平面硬廣告與銷售花絮報道穿插進行，保持開盤后持續(xù)曝光率，同步活動營銷也需進一步跟進，以培植徐楊商業(yè)街“口碑效應”?！倦A段性推廣方式】：一期開盤后，籌辦二期推廣工作，并通過舉辦一系列有關客戶活動，加強與客戶互動聯(lián)系，銷售上充分挖掘已成交客戶以及配合各種體驗式營銷活動，維系客戶情感，借老客戶人氣烘托銷售氛圍或直接增進以老帶新。（五）階段小結因項目當前報批開工等某些因素尚不能明確，以上時間階段僅為大體預計。一期銷售完結后期，也就是恒溫期后某些工作，除消化一期剩余單位，也應承辦一期銷售狀況，開始二期推盤工作展開。注旨在工作中定期關注反饋信息，進行合理安排與調(diào)節(jié)宣傳推廣籌劃。因銷售不可預測因素，密切關注市場反映，及時進行總結檢討，客戶反饋信息記錄分析相稱重要，在總體思路延續(xù)條件之下，及時調(diào)節(jié)、更新宣傳推廣操作。第七某些一期媒體方略一、形象引導期（-09-15～10-15）目的讓淮安人知曉，徐楊商業(yè)街是淮安開發(fā)區(qū)唯一集購物、娛樂休閑于一體大型商業(yè)步行街讓潛在客戶知曉開發(fā)區(qū)徐楊商業(yè)街——集購物、娛樂休閑于一體大型商業(yè)步行街讓潛在客戶懂得徐楊商業(yè)街核心價值—彌補淮安開發(fā)區(qū)大型商業(yè)街空白。媒體方略戶外：大型廣告牌2-3個、一年。公交車：2輛、一年。報紙：淮安晚報道旗候車亭廣告電視廣告二、內(nèi)部認購期（-10-15～11-10）※目的1、在前期形象宣傳攻勢下，繼續(xù)強化客戶認知度。2、挖掘潛在客戶群體，形成投資熱潮。3、制定低開高走價格方略，底價入市，營造強烈需求態(tài)勢，并導致市場稀缺感。※媒體方略1、報紙：淮安晚報2、DM：2萬份3、橫幅：60條4、樓書：0份三、開盤強銷期目的完畢內(nèi)部認購簽約和收款。運用開盤選房活動強勢營銷，再次導致本項目稀缺感。繼續(xù)強化形象宣傳，增長本項目在市民中好感度。媒體方略電視：淮安電視臺報紙：淮安晚報3、DM：3萬份4、橫幅：100條在淮安各社區(qū)及能掛街道（涉及各縣鎮(zhèn)）發(fā)布，吸引普通百姓眼球，導致投資熱潮。總結：通過以上徐楊商業(yè)街一期開盤媒體運作，本項目在淮安地區(qū)有了較好知名度和公眾好感度，同步也積聚了很強人氣，為二期銷售階段繼續(xù)熱銷奠定了堅實基本。第八某些前期推廣執(zhí)行籌劃形象推廣：媒介媒體主題內(nèi)容平面體現(xiàn)建議備注戶外廣告工地圍墻廣告項目形象宣傳淮安徐楊商業(yè)街——開發(fā)區(qū)唯一集購物、娛樂、休閑于一體大型商業(yè)步行街背景圖：項目效果圖富士康打造新城區(qū)，徐楊街引領新生活背景圖：項目效果圖3、新城老街黃金鋪，商業(yè)地產(chǎn)原始股背景圖：項目效果圖商業(yè)投資絕佳地財富源泉聚寶盆背景圖：項目效果圖老城舊貌換新顏，財富神話述新篇公司形象宣傳1、恒隆地產(chǎn)——商業(yè)旗艦海納百川背景圖：布有戰(zhàn)斗機航母2、恒隆地產(chǎn)——傾力打造鼎力鉅獻背景圖：繁華商業(yè)街夜景3、恒隆地產(chǎn)——巨資鍛造實力呈獻背景圖：繁華都市上標志公交站臺廣告項目形象宣傳淮安徐楊商業(yè)街——開發(fā)區(qū)唯一集購物、娛樂、休閑于一體大型商業(yè)步行街背景圖：項目效果圖新聞媒體電視專項廣告項目形象宣傳＆公司形象宣傳項目賣點做片段聯(lián)播同三維動畫一起由專業(yè)設計制作公司操作報紙硬廣項目形象宣傳淮安徐楊商業(yè)街——首席集購物、娛樂、休閑于一體大型商業(yè)步行街背景圖：項目效果圖報紙軟文項目炒作地段發(fā)展炒作商業(yè)地產(chǎn)投資理念炒作項當前景炒作銷展中心包裝門頭項目形象展示公司實力展示、項目特色展示形象墻項目形象展示項目特色展示展板項目賣點闡述項目賣點展示精神堡壘項目形象展示公司及項目形象展示易拉寶項目簡介項目簡介三維動畫片項目形象宣傳＆公司形象宣傳整體展示專業(yè)公司操作二、項目市場推廣主題依照上述本案市場傳播要點,本案市場推廣主題為——縱橫商業(yè)財智，譜寫財富人生徐楊商業(yè)街，撬動一坐財富金山魅力商圈，財富領地商業(yè)新坐標，引領財富新主張主題推廣建議采用硬廣形式項目賣點提煉開發(fā)區(qū)唯一商業(yè)步行街——集購物、娛樂、休閑、美食于一體大型商業(yè)街項目周邊500米內(nèi)規(guī)劃富士康公司以及臺干樓建成，為項目帶來近30萬人流明基電腦生產(chǎn)基地建成，為項目帶來近7萬人消費群體，紅豆集團就在項目附近，它進駐，會為項目帶來近萬人消費主體，項目旁邊還將建一所實驗中學，加上本來中小學校，這些學生消費體，也會為項目發(fā)展，帶來很大機遇，項目對面徐楊社區(qū)居民，也將會是本項目長期消費群體，開發(fā)區(qū)將在項目對面投資1000萬建成一種占地15畝公交總站，這加大項目附近車流量，帶動項目2公里以內(nèi)消費群體，這也是項目發(fā)展機遇。第九某些項目價格體系建立及控盤銷售實行細則項目周邊商業(yè)價格體系分析1、蘇北市場位置：鹽河與淮海北路交界東北角規(guī)模：經(jīng)營戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結合，典型初級市場格局，共分7個區(qū)；經(jīng)營項目：涉及小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售狀況：由于目邁進行市場改造，市場經(jīng)營使用率在60%左右，除經(jīng)營副食、酒類一區(qū)、五區(qū)外，別的各區(qū)使用率在50%。租售價格（抽樣調(diào)查）：地點面積（平米）月租金年租金/平米場內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪30--401200-1500450-480臨街店面30--40總價15-19萬4500-5000元/平方米2、淮海廣場商圈內(nèi)重要街道店面租金水平（單位：元）地

點經(jīng)營品種面積（平米）年租金/平米其她

淮海東路新亞商城北側百盛服飾501200淮安人

淮海北路，近淮海廣場襪子251600淮安人

淮海北路，近淮海廣場DEBON服飾601500淮安人

淮海北路，近淮海廣場PLAYBOY專賣店701439

淮海北路，近水門橋太平鳥西服120917揚州人淮海西路店面房江西陶器35857

健康西路近淮海北路SHARP專營店70510

3、東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪90家，重要經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等，本案所在地段因項目在建，重要為經(jīng)營服裝暫時攤位，抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)如下：地點經(jīng)營品種面積/平米年租金/萬年租金/平米其她樂園社區(qū)11#樓西20米服裝252．8萬1120轉(zhuǎn)讓費7000元樂園社區(qū)11#樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園社區(qū)1、2、3、4#樓共有商鋪129家，關門或未營業(yè)26家東大街國貿(mào)家私城一樓臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬1200

申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬642

慶華二期一商鋪售價9300元/平方，房價980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點評：從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；從消費者層次看：工薪階層，普通市民；從經(jīng)營品種看：最多就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街經(jīng)營品種范疇較窄；從租金水平看：每平方米年租金基本上在600—1300元之間，為淮安市中檔水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減；從經(jīng)營狀態(tài)看：當前經(jīng)營狀況普通，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上壓力，因而從這個角度講，商鋪升值潛力也許會因供量增長而沖談，價格提高已經(jīng)陷入