最全房產(chǎn)公司置業(yè)顧問培訓(xùn)手冊樣本

項目所在都市簡介（略）項目所在省份資源簡介（略）●●●知識篇●●●房地產(chǎn)專用名詞解析土地名詞1、地產(chǎn)地產(chǎn)指土地財產(chǎn)，是土地經(jīng)濟形態(tài)，即在一定土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)土地。2、毛地毛地重要指都市中需要拆遷而尚未拆遷土地。3、生地生地是指也許為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀\用，但尚未開發(fā)農(nóng)地和荒地。4、飛地又稱插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人土地某些或所有處在她人土地范疇內(nèi)。5、炒地皮對到手土地使用權(quán)轉(zhuǎn)售。以法定最低投入進行開發(fā)為前提。涉外房地產(chǎn)經(jīng)營中外合資、合伙及外商獨資經(jīng)營公司在我中華人民共和國占有、使用或經(jīng)營房地產(chǎn)。曬地皮普通是指：土地投機商對某地段土地預(yù)期地價呈上漲定勢評估無疑前提下，買下地皮（即土使用權(quán)、即土地使用權(quán)）到地價到達預(yù)期價位才出售牟利，以獲得囤集土地高利潤行為。后者為短期倒賣。6、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地總稱。7、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱。8、公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地普通稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相相應(yīng)配建、為居民服務(wù)和使用各類設(shè)施用地，應(yīng)涉及建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。9、道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、社區(qū)路、組團路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場地。10、公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定日照規(guī)定，適合于安排游憩活動設(shè)施、供居民共享游憩綠地，應(yīng)涉及居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其她塊狀、帶狀綠地等。11、其她用地其她用地是指規(guī)劃范疇內(nèi)除居住區(qū)用地以外各種用地，應(yīng)涉及非直接為本區(qū)居民配建道路用地、其她單位用地、保存自然村或不可建設(shè)用地等。房屋名詞1、使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有公司、事業(yè)單位投資興建住宅，政府以規(guī)定租金原則出租給居民公有住房。2、公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有公司、事業(yè)單位投資興建、銷售住宅，在住宅未出售之前，住宅產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。當前居民租用公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。3、不可售公房不可售公房是指依照我市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民公有住房。它重要涉及舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用不成套房屋，也涉及某些公寓、花園住宅等成套房屋。4、已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買公有住房。5、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。6、廉租房廉租房是在新出臺國家房改政策中初次提出一種概念。國內(nèi)廉租房只租不售，出租給城鄉(xiāng)居民中最低收入者。廉租房來源重要是騰退舊公房等。7、私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。8、安居房安居房指實行國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)住房（屬于經(jīng)濟合用房一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)面向廣大中低收入家庭，特別是對4㎡如下特困戶提供銷售價格低于成本、由政府補貼非賺錢性住房。9、經(jīng)濟合用房經(jīng)濟合用房是指具備社會保障性質(zhì)商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建普通住房，具備經(jīng)濟性和合用性特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中，可以適應(yīng)中低收入家庭承受能力；合用性是指在住房設(shè)計及其建筑原則上強調(diào)住房使用效果，而不是減少建筑原則。此類住宅因減免了工程報建中某些費用，其中涉及免除土地出讓金所有，削減了大市政配套等費用50%，并且優(yōu)先享有銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低固定利潤率如國內(nèi)當前規(guī)定為3%，故又稱為經(jīng)濟實用房。10、集資房是指變化住房建設(shè)由國家和單位全包制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)一種辦法。職工個人可按房價全額或某些出資，政府及有關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面予以某些減免。11、全民單位自管公房指全民所有制單位自己直接管理房屋。12、集體單位自管公房指集體所有制單位所有并自行管理房屋。13、二手房二手房即舊房。新建商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。某些無房人，可以買一套別人多余房；而另某些手里有些積蓄又有小房子居住，可以賣掉舊房買新居；而那些住房富余戶，也能賣掉自己多余住房換取收益。14、期房期房是指開發(fā)商從獲得商品房預(yù)售允許證開始至獲得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這期間商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處在建造之中房地產(chǎn)項目。15、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。16、外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，獲得了外銷商品房預(yù)（銷）售允許證房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）公司，其她組織和個人。17、內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，獲得了商品房銷售允許證房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給本地企事業(yè)單位和居民。18、準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂竣工，社區(qū)內(nèi)樓宇及設(shè)施大體輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段房屋。19、平價房平價房是以成本加上3%管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭提供住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅社區(qū)基本建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成。20、尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代產(chǎn)物，是空置房中一種。普通狀況下，當商品住宅銷售量達到80%后來，普通就進入房地產(chǎn)項目清盤銷售階段，此時所銷售房產(chǎn)，普通稱為尾房。開發(fā)商通過正常銷售后剩余了少量沒有競爭力房子，這些房子或朝向不好、采光局限性，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。21、爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金局限性、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供不不大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯積壓樓宇?！盃€尾”狀況普通不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售時候，而是隨著項目不斷推動，一步步顯現(xiàn)。建筑名詞1、建筑小品建筑小品是指既有功能規(guī)定，又具備點綴、裝飾和美化作用、從屬于某一建筑空間環(huán)境小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和批示性標志物等統(tǒng)稱。2、建筑面積住宅建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間水平面積，如果計算多、高層住宅建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包括了房屋居住可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其她公攤面積等。3公用建筑面積公用建筑面積不涉及任何作為獨立使用空間租、售地下室、車棚等面積，作為人防工程地下室也不計入公用建筑面積。普通公用建筑面積按如下辦法計算：整棟建筑物面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑公用建筑面積。4、使用面積住宅使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅使用狀況，但在住宅買賣中普通不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有某些特殊規(guī)定：躍層式住宅中戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)面積總和計入使用面積；不包括在構(gòu)造面積內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。5、公用面積住宅公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入以便、正常交往、保障生活所設(shè)立公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積總和。開發(fā)商在出售商品房時計算建筑面積存在公共面積分攤問題。6、實用面積它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后余額。7、居住面積住宅居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有水平面積（即構(gòu)造面積）。普通作為衡量居住水平面積指標。8、計租面積作為計算房租面積。在住房制度改革中，做出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，涉及居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。9、容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積比。例如，在1萬平方米土地上，有4000平方米建筑總面積，其容積率為0.4。10、得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。11、開間住宅設(shè)計中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間實際距離。由于就一自然間寬度而言，故又稱開間。12、進深在建筑學(xué)上是指一間獨立房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間實際長度。進深大住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成住宅可以有良好自然采光和通風(fēng)條件，住宅進深在設(shè)計上有一定規(guī)定，不適當過大。當前國內(nèi)大量城鄉(xiāng)住宅房間進深普通要限定在5米左右，不能任意擴大。13、套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”。它是在實用面積基本上扣除了柱體、墻體等占用空間建筑物后一種內(nèi)容空間概念。既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。14、公攤面積商品房分攤公用建筑面積重要由兩某些構(gòu)成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間分隔以及外墻（涉及山墻）墻體水平投影面積50%。15、竣工面積竣工面積是指竣工各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑竣工應(yīng)是按照設(shè)計規(guī)定所有竣工，經(jīng)驗收合格建筑。16、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活室內(nèi)凈面積。涉及過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。17、共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。18、共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物共有建筑面積與整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。19、銷售面積銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（如下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤共有建筑面積之和。20、建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地比率（％），它可以反映出一定用地范疇內(nèi)空地率和建筑密集限度。21、綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范疇內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。22、綠地率綠地率描述是居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠地總和與居住區(qū)用地比率。綠地率所指“居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠地”重要涉及公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又涉及居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其她某些塊狀、帶狀化公共綠地。23、層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層高度國家在設(shè)計上有規(guī)定，這個高度就叫層高。它普通涉及下層地板面或樓板面到上層樓板面之間距離。24、凈高凈高是指層高減去樓板厚度凈剩值。25、公用建筑面積分攤系數(shù)將建筑物整棟公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。26、實用率實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，不不大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤共有共用建筑面積。27、原則層原則層是指平面布置相似住宅樓層。28、陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等空間。29、平臺平臺是指供居住者進行室外活動上層屋面或由住宅底層地面伸出室外某些。30、走廊走廊是指住宅套外使用水平交通空間。31、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高1／2者。32、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。33、玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在位置，它是一種緩沖過渡地段。居室是家庭“領(lǐng)地”，講究一定私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無遺。玄關(guān)普通與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡樸會客場合。34、隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間不到頂半截立面。35、過道過道是指住宅套內(nèi)使用水平交通空間。36、配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相相應(yīng)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。37、低層房屋不大于等于10米，1—3層。38、多層房屋介于10米—24米之間，4—8層。39、小高層房屋9—12、13層。40、高層房屋15—24層，不不大于45米。41、超高層25層（100米）以上。42、都市居住區(qū)都市居住區(qū)普通稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模居住生活聚居地和特指被都市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相相應(yīng)，配建有一整套較完善、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。43、居住社區(qū)居住社區(qū)普通稱社區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相相應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。44、居住組團居住組團普通稱組團，指普通被社區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相相應(yīng)，配建有居民所需基層公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。45、酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓概念，始于1994年，意為“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，市場定位很高。酒店式服務(wù)公寓是當前在北京尚不多見物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體，具備“自用”和“投資”兩大功能。與老式酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)公寓。除了提供老式酒店各項服務(wù)外，更重要是向住客提供家庭式居住布局、家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸感覺。其最大特點是要比老式酒店更多了家味道。由于它吸取了老式酒店與老式公寓長處，因而，備受商務(wù)人士青睞。與老式酒店區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，因此從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)酒店。46、復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計一種經(jīng)濟型住宅。此類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高一層樓中增建一種1.2米夾層，兩層共計層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而普通躍層為5.6米），復(fù)式住宅下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。因而復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用特點，特別適合子孫三代、四世同堂人們庭居住，既滿足了隔代人相對獨立，又達到了互相照應(yīng)目。47、躍層式住宅躍層式住宅是近年來推廣一種新穎住宅建筑形式。此類住宅特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間交通不通過公共樓梯而采顧客內(nèi)獨用小樓梯連接。躍層式住宅長處是每戶均有二層或二層合一采光面，雖然朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，互相干擾較小。48、蝶式住宅蝶式住宅精確地講是改良型塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅長處很突出，結(jié)合了板樓和塔樓長處，讓咱們拿寶星園舉例闡明。一、較好地解決了通風(fēng)和采光問題。人們喜歡板樓無非是它具備良好通風(fēng)和日照，寶星園蝶型建筑使朝東、朝西房間向外伸展，不但真正做到了戶戶朝陽，并且處在翅膀位置四戶還可以享有到爽快通風(fēng)效果。二、較高使用率。寶星園為兩梯六戶設(shè)計，有效壓縮了電梯間面積，保證了每戶較高使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一種通病——房間邊角多，而寶星園就對此做了良好改進，把邊角盡量設(shè)計在電梯間從而保證了戶型方正。49、智能化社區(qū)智能化社區(qū)是運用當代化4C（即計算機、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效傳播網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅社區(qū)服務(wù)與管理提供高技術(shù)智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效超值服務(wù)與管理，提供安全舒服家居環(huán)境。智能化是一項跨行業(yè)、多學(xué)科技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商通力協(xié)作。真正意義智能化社區(qū)，的確可為居住者提供諸多以便。50、公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中居住區(qū)中心、社區(qū)中心和組團中心等。銷售名詞1、均價均價是指將各單位銷售價格相加之后和數(shù)除以單位建筑面積和數(shù)，即得出每平方米均價。均價普通不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出“不計樓層、朝向，以2800元/㎡統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目營銷方略。2、基價基價也叫基本價，是指通過核算而擬定每平方米商品房基本價格。商品房銷售價普通以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。3、住房公積金是一種義務(wù)性住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合國內(nèi)城鄉(xiāng)住房制度改革實際狀況而實行一種房改政策，指關(guān)于住房公積金歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成整個運營機制和管理制度。詳細內(nèi)容重要有三個方面：（1）按照“個人存儲，單位資助”原則進行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金，即凡實行公積金制度都市職工個人按月交納占其工資一定比例公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金賬戶。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按"統(tǒng)一管理"原則管理住房公積金。職工住房公積金由各地人民政府設(shè)定住房公積金管理機構(gòu)依照責(zé)、權(quán)、利一致原則進行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定專業(yè)銀行辦理。（3）按“專項使用”原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累公積金（涉及其本戶成員及其親屬積累公積金）局限性以支付購、建、大修住房費用，可申請公積金貸款。實行住房公積金制度，可逐漸形成國家、集體、個人三結(jié)合籌資建設(shè)住房機制，加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。4、五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》、《建筑工程施工允許證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售允許證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工允許證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售允許證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。由于如果開發(fā)商未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》和《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》是拿不到《國有土地使用證》，未獲得上述兩個《規(guī)劃允許證》和《施工允許證》是拿不到《預(yù)售允許證》。開發(fā)商獲得了《預(yù)售允許證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府批準，就具備了將開發(fā)商品房進入市場交易資格。依照商品房交易有關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售允許證》才干與客戶訂立正式《預(yù)售契約》。5、產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書涉及：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋構(gòu)造、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、她項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門分戶房屋平面圖。6、房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所享有權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)占有、使用、收益和處分權(quán)利。7、共有房產(chǎn)指兩個或兩個以上人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。8、共同共有房產(chǎn)指兩個或兩個以上人，對所有共有房產(chǎn)不分份額地享有平等所有權(quán)。其她名詞1、挖頂普通指承租房屋住戶在搬家退租時，將不易拆除裝修及不便帶走家具等作價抵作新承租房使用。2、絕賣指房屋典期屆滿后，由于某種因素浮現(xiàn)以致標物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。普通指典當期滿不贖，逾期10或30年成絕賣。對有絕賣條件典當關(guān)系，雙方批準回贖，容許回贖。3、一級市場房地產(chǎn)一級市場是指新建住房買賣市場，市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房產(chǎn)權(quán)，使住房產(chǎn)權(quán)一方面從法律上達到確認。4、二級市場二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場主體是住房產(chǎn)權(quán)所有者和住房消費者。當前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，普通指房產(chǎn)出租市場。嚴格講，歸于房地產(chǎn)二級市場概念之內(nèi)。5、CBD即CentralBusinessDistrict(中央商務(wù)區(qū))，許多國際大都市都形成了相稱規(guī)模CBD，如紐約曼哈頓、東京新宿、香港中環(huán)。CBD應(yīng)具備如下特性：當代都市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名公司，經(jīng)濟、金融、商業(yè)高度集中，眾多最佳寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利交通，最快捷通訊與昂貴地價。6、道路紅線道路紅線是指都市道路（含居住區(qū)級道路）用地規(guī)劃控制線。7、建筑線建筑線普通稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。8、市場比較法是選取實例與委托評估房地產(chǎn)在交易時間接近，交易狀況無反常，非故意壓低或抬高成交價格，房屋地點相近，房屋構(gòu)造、朝向、戶型、使用功能、新舊限度相似，可將她們差別進行指數(shù)調(diào)節(jié)，讓成交實例與委托評估房地產(chǎn)狀況達到一致，進行房產(chǎn)比較后，測算出該房產(chǎn)評估價。9、物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)就是專業(yè)化機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡量地保值、增值。10、房地產(chǎn)投資泡沫房地產(chǎn)投資泡沫普通規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中華人民共和國家經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略不不大于消費增長率，形成供略不不大于求市場局面，對增進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，導(dǎo)致還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中泰國就是一例。建筑常識建筑簡介建筑是人們用石材，木材等建筑材料搭建一種供人居住和使用物體，如住宅，橋梁，體育館等等。廣義上來講，園林也是建筑一某些。有人說過：上帝一次性給出了木頭、石頭、泥土和茅草，其她一切都是人勞作，這就是建筑。建筑是凝固音樂，建筑是一部石頭史書。建筑風(fēng)格1．世界建筑風(fēng)格演進古埃及建筑古西亞建筑古埃及建筑古西亞建筑古希臘建筑古羅馬建筑羅馬風(fēng)建筑哥特式建筑文藝復(fù)興建筑手法主義建筑巴洛克建筑洛可可建筑2．功能主義建筑功能主義建筑是以為建筑形式應(yīng)當服從它功能建筑流派。建筑形式必要反映功能，體現(xiàn)功能，建筑平面布局和空間組合必要以功能為根據(jù)，并且所有不同功能構(gòu)件也應(yīng)當分別體現(xiàn)出來。作為建筑構(gòu)造柱和梁要做得清晰可見，建筑內(nèi)外都應(yīng)如此，清晰地體現(xiàn)框架支撐樓板和屋頂功能。功能主義產(chǎn)生之初對推動當代建筑發(fā)展起過重要作用。3．當代主義建筑當代主義建筑是指二十世紀中葉，在西方建筑界居主導(dǎo)地位一種建筑思想。這種建筑代表人物主張：建筑師要掙脫老式建筑形式束縛，大膽創(chuàng)造適應(yīng)于工業(yè)化社會條件規(guī)定嶄新建筑。因而具備鮮明理性主義和激進主義色彩，又稱為當代派建筑。它強調(diào)建筑要隨時代而發(fā)展，當代建筑應(yīng)同工業(yè)化社會相適應(yīng)；強調(diào)建筑師要研究和解決建筑實用功能和經(jīng)濟問題；主張積極采用新材料、新構(gòu)造，在建筑設(shè)計中發(fā)揮新材料、新構(gòu)造特性；主張堅決掙脫過時建筑樣式束縛，放手創(chuàng)造新建筑風(fēng)格；主張發(fā)展新建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。其中涉及體現(xiàn)手法和建造手段統(tǒng)一；建筑形體和內(nèi)部功能配合；建筑形象邏輯性；靈活均衡非對稱構(gòu)圖；簡潔解決手法和純凈體型；在建筑藝術(shù)中吸取視覺藝術(shù)新成果。對這些建筑觀點，有人稱為“功能主義”，有人稱為“理性主義”，但是更多人則稱為“當代主義”。4．后當代主義建筑后當代主義建筑對當代主義建筑觀點和風(fēng)格提出懷疑和批評而產(chǎn)生。對于什么是后當代主義，什么是后當代主義建筑重要特性，人們并無一致理解，美國建筑師斯特恩提出后當代主義建筑有三個特性：采用裝飾；具備象征性或隱喻性；與既有環(huán)境融合。文丘里批評當代主義建筑師熱衷于革新而忘了自己應(yīng)是“保持老式專家”。文丘里提出保持老式做法是“運用老式部件和恰當引進新部件構(gòu)成獨特總體”，“通過非老式辦法組合老式部件”。她主張汲取民間建筑手法，特別贊賞美國商業(yè)街道上自發(fā)形成建筑環(huán)境。文丘里概括說：“對藝術(shù)家來說，創(chuàng)新也許就意味著從舊現(xiàn)存東西中挑挑揀揀”。事實上，這就是后當代主義建筑師基本創(chuàng)作辦法。5．折衷主義建筑折衷主義建筑師任意模仿歷史上各種建筑風(fēng)格，或自由組合各種建筑形式，她們不講求固定法式，只講求比例均衡，注重純形式美。折衷主義建筑思潮依然是保守，沒有按照不斷浮現(xiàn)新建筑材料和新建筑技術(shù)去創(chuàng)造與之相適應(yīng)新建筑形式。6．有機建筑有機建筑是當代建筑運動中一種派別，以為每一種生物所具備特殊外貌，是它可以生存于世內(nèi)在因素決定，每個建筑形式、它構(gòu)成，以及與之關(guān)于各種問題解決，都要根據(jù)各自內(nèi)在因素來思考，力求合情合理。這種思想核心是“道法自然”，就是規(guī)定依照大自然所啟示道理行事，而不是模仿自然。自然界是有機，因而取名為“有機建筑”。這個流派對待材料，主張既要從工程角度，又要從藝術(shù)角度理解各種材料不同天性，發(fā)揮每種材料長處，避開它短處。這個流派對待老式建筑形式態(tài)度是，以為應(yīng)當理解在過去時代條件下因此能形成老式因素，從中明白在當前條件下應(yīng)當如何去做，才是對待老式對的態(tài)度，而不是照搬現(xiàn)成形式。建筑構(gòu)造依照住宅承重構(gòu)造，可分為磚混構(gòu)造、框架構(gòu)造、剪力墻框架構(gòu)造。1．磚混構(gòu)造磚混構(gòu)造住宅是指由磚墻支撐和現(xiàn)澆、預(yù)制鋼筋混凝土梯、板、蓋住宅。長處：A隔音、保溫和隔熱優(yōu)于混凝土和其她墻體材料；B空間較大。缺陷：抗震性能差。2．框架構(gòu)造：以鋼筋混凝土澆搗為承重梁、柱、墻、蓋為骨架，再用磚或輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成。長處：A抗震性能好；B內(nèi)墻可以自由分隔；C使用年限長。缺陷：A空間凌角多；B成本較高。3．剪力墻框架構(gòu)造：以鋼筋混凝土澆筑成為承重、抗水平力梁、柱、墻構(gòu)造，再用磚或輕板材隔墻分戶裝配而成。電梯間、超高層房屋多采用這種類型。建筑物分類1．按建筑物使用性質(zhì)分類依照建筑物使用性質(zhì)，可將建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑普通又被稱為民用建筑。A、居住建筑：涉及別墅、高檔公寓、普通住宅和集體宿舍（涉及職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。B、公共建筑：涉及辦公樓、商場、影劇院、醫(yī)院、體育館等。C、工業(yè)建筑：是指各類生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)附屬用房，涉及工業(yè)廠房和倉庫等。D、農(nóng)業(yè)建筑：是指各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用房屋，如種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲口用房等。2．按建筑物層數(shù)或總高度分類依照建筑物層數(shù)或總高度，可將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑四大類。住宅普通是按照建筑層數(shù)來劃分。公共建筑及綜合性建筑普通是按照建筑總高度來劃分：總高度超過24米為高層（但不涉及總高度超過24米單層建筑）。建筑總高度超過100米，無論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。建筑物構(gòu)成1．建筑物構(gòu)成概述各種不同建筑物在使用規(guī)定、空間組合、外形解決、構(gòu)造形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有特點。一幢建筑物普通是由基本、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大某些構(gòu)成。此外，有些建筑物尚有臺階、坡道、散水、雨篷、陽臺、煙囪、垃圾道、通風(fēng)道等。由于生產(chǎn)、生活需要，對建筑物還要安裝給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、采暖和空調(diào)系統(tǒng)，某些建筑物尚有電梯和燃氣管道系統(tǒng)。2．墻體墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基本。墻體按在建筑物中所處位置，分為外墻和內(nèi)墻。外墻位于建筑物四周，是建筑物圍護構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用；內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，重要起分隔內(nèi)部空間作用，也可起到一定隔聲、防火等作用。墻體按受力狀況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛砗奢d墻稱為承重墻；而不承受外來荷載墻稱為非承重墻。在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基本墻稱為自承重墻；僅起分隔空間作用，自身重量由樓板或梁來承擔墻體稱為隔墻。在框架構(gòu)造中，墻不承受外來荷載，其中，填充柱之間墻稱為填充墻，懸掛在外部輕質(zhì)墻稱為幕墻。墻體按使用材料，分為磚墻、石塊墻、鋼筋混凝土墻。墻體按構(gòu)造方式，分為實體墻、空心墻和復(fù)合墻。實體墻是用黏土磚和其她實心砌塊砌筑而成墻；空心墻是墻體內(nèi)部中有空腔墻，這些空腔可以通過砌筑方式形成，也可以用自身帶孔材料組合而成，如空心砌塊等；復(fù)合墻是指用兩種以上材料組合而成墻，如加氣混凝土復(fù)合板材墻。3．柱柱是獨立支撐構(gòu)造豎向構(gòu)件。柱承擔、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來荷載。4．樓板樓板基本構(gòu)造層是面層、構(gòu)造層、頂棚。樓板應(yīng)有足夠強度，可以承受使用荷載和自重；應(yīng)有一定剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^規(guī)定數(shù)值；應(yīng)滿足隔聲規(guī)定，涉及隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應(yīng)有一定防潮、防水和防火能力。樓板依照使用材料不同，可分為木樓板、磚拱樓板、鋼筋混凝土樓板等。鋼筋混凝土樓板結(jié)實、耐久、強度高、剛度大、防火性能好，當前應(yīng)用比較普遍。頂棚又稱天花板，是室內(nèi)飾面之一。頂棚應(yīng)表面光潔、美觀，且能起反射作用，以改進室內(nèi)亮度。頂棚還應(yīng)具備隔聲、保溫、隔熱等方面功能。頂棚可分為直接式頂棚和吊棚兩類。直接式頂棚是直接在樓板構(gòu)造層下噴、刷或粘貼裝修材料一種構(gòu)造方式。吊頂棚簡稱吊頂，普通由龍骨和面層兩某些構(gòu)成。5．首層地面常用地面有如下幾類：A、整體類地面，涉及水泥砂漿地面、細石混凝土地面和水磨石地面等。B、塊材類地面，涉及普通黏土磚、大階磚、水泥花磚、缸磚、陶瓷地磚、陶瓷錦磚、人造石板、天然石板以及木地面等。卷材類地面，常用有塑料地面、橡膠氈地面以及毛紡織氈地面等。6．梁梁是跨過空間橫向構(gòu)件。依照梁與支撐搭接狀況，可分為簡支梁、持續(xù)梁和懸臂梁。依照傳染力方向，可分為主梁和次梁。依照所采用材料不同，可分為鋼梁、木梁。梁作用是承擔其上板傳來荷載，再傳到支承它柱上。7．樓梯兩層以上建筑物都需要有垂直交通設(shè)施。垂直交通設(shè)施重要形式有樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道等。低層和多層住宅普通以樓梯為主。樓梯按構(gòu)造形式不同，可分為板式樓梯、梁式樓梯和懸挑樓梯；按施工辦法不同，可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土和預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓梯；按位置不同，可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯；按使用性質(zhì)不同，可分為室內(nèi)重要樓梯、輔助樓梯、室外梯、木樓梯和鋼樓梯等；使用材料不同，可分為鋼筋混凝土樓梯、木樓梯和鋼樓梯等；樓層間樓梯數(shù)量和上下樓層方式不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯、折角式樓梯、雙分式樓梯、剪刀式樓梯和曲線式樓梯。8．屋頂屋頂是建筑物頂部起覆蓋作用構(gòu)件，重要作用是抵抗自然界風(fēng)、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其她外界不利因素，以使屋頂覆蓋下空間達到冬暖夏涼。因而，屋頂應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱以及隔聲、防火等規(guī)定。屋頂由上屋面、承重構(gòu)造層、保溫隔熱層和頂棚構(gòu)成。常用屋頂類型有平屋頂、坡屋頂、除此之外尚有球面、曲面、折面等形成屋頂。9．門窗門按使用材料，分為木門、鋼門、鋁合金門、塑鋼門；按啟動方式，分為平開門（又可分為內(nèi)開門和外開門）、彈簧門、推拉門、轉(zhuǎn)門、折疊門、卷簾門、上翻門和升降門等；按功能分為防火門、安全門和防盜門等；按所處位置，分為圍墻門、入戶門、內(nèi)門（房間門、廚房門、衛(wèi)生間門）等。窗按使用材料，分為木窗、鋼窗、鋁合金窗、塑鋼窗；按啟動方式，分為平開窗（又可分為內(nèi)開窗和外開窗）、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（又可分為橫式旋轉(zhuǎn)窗和立式旋轉(zhuǎn)窗）。按所處位置，分為側(cè)窗和天窗。10．電梯電梯是高層建筑重要豎向交通工具。電梯類型、數(shù)量及電梯廳位置對高層建筑疏散起著重要作用，特別是在防火安全面。A、電梯類型電梯按使用性質(zhì)，可分為客梯、貨梯、消防電梯。電梯按行駛速度，可分為高速電梯、中速電梯、低速電梯。此外尚有觀光電梯，它是把豎向交通工具和登高流動觀景相結(jié)合電梯。B、電梯構(gòu)成電梯普通由轎廂（電梯廂）、平衡錘和起重設(shè)備三某些構(gòu)成。C、電梯構(gòu)造規(guī)定為滿足電梯正常運營，電梯構(gòu)造由機房、井道和地坑三某些構(gòu)成。D、電梯設(shè)立7層及7層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面高度超過16米以上，必要設(shè)立電梯。12層及12層以上高層住宅，每棟樓設(shè)立電梯不應(yīng)少于兩臺，其中配備一臺可容納擔架電梯。高層住宅電梯宜每層設(shè)站，當住宅電梯非每層設(shè)站時，不設(shè)站層數(shù)不得超過兩層?？傊?，電梯設(shè)立應(yīng)首選考慮安全可靠、以便顧客，另一方面才是經(jīng)濟。E、電梯廳位置電梯應(yīng)恰當集中，位置要適中，以便各層和層間服務(wù)半徑均等。11．設(shè)備層與管道井A、設(shè)備層，是指將建筑物某層所有或大某些作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機房等設(shè)備樓層。它在高層建筑中和保證建筑設(shè)備正常運營方面，是不可缺少。普通在30米如下建筑，設(shè)備層普通設(shè)在地下室或頂層。當建筑物層數(shù)越多時，考慮設(shè)備耐壓大小及風(fēng)道和設(shè)備尺寸所占用空間等因素，需要在建筑物某一層專門設(shè)立設(shè)備層。B、管道井，也稱設(shè)備管道井，是指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水管道、供暖管道、供熱水管道等豎向鋼筋混凝土井。建筑材料（新型和老式）建筑材料分類序號名稱分類型1黑色金屬生鐵鍛造生鐵、鐵合金鋼材型鋼方鋼、扁鋼、槽鋼、角鋼、工字鋼六角鋼鋼筋園鋼、螺紋鋼、線材管材無縫管、焊管鋼板薄鋼板、中厚鋼板鋼絲繩、絞線鋼絲繩、鋼絞線、鍍鋅鋼絞線2有色金屬鋁及鋁合金銅及銅合金3水泥普通水泥普通硅酸鹽水泥，火山灰質(zhì)、礦渣硅酸鹽水泥快硬高強水泥快硬硅酸鹽水泥，礬土水泥耐浸蝕水泥抗流酸鹽水泥，水玻璃型耐酸水泥膨脹水泥硅酸鹽膨脹水泥，石膏礬土膨脹水泥4木材原木方木板材竹材毛竹人造板木工板，硬質(zhì)纖維板，膠合板5焊接材料電焊條構(gòu)造鋼焊條，鑄鐵電焊條，銅鋁合金焊條電渣焊絲碳素鋼焊絲，合金鋼焊絲，不銹鋼焊絲有色金屬焊絲銅、鋁合金焊絲氣焊粉銅、鋁焊粉，鑄鐵焊粉釬焊料銅、鋁釬料，錫鉛焊料，鋁釬焊熔濟6砌塊、磚瓦砌塊蒸養(yǎng)粉煤灰硅酸鹽砌塊磚普通粘土磚，粘土空心磚瓦粘土瓦，石棉瓦，玻璃鋼瓦，琉璃瓦7石、砂、灰石石料花崗巖、大理石、人造大理石、水磨石制品石子礫石、碎石、米石、石粉砂普通砂凈砂、粗砂、中砂、細砂灰生石灰生石灰（塊灰）熟石灰水化石灰、消石灰石灰漿石灰膏8建筑五金門窗配件門鎖、拉手及執(zhí)手、合頁、插銷、自動閉門器釘園釘、扁頭釘、射釘、瓦楞釘、石棉瓦釘木螺釘沉頭木螺釘、半沉頭木螺釘、半圓頭木螺釘螺栓六角頭螺栓、雙頭螺栓、地角螺栓螺母六角螺母、小六角頭螺母墊圈光墊圈、毛墊圈、彈簧墊圈、羊毛氈墊圈花藍螺絲（索具螺旋扣）平開式花藍螺絲、團式花藍螺絲序號名稱分類型8建筑五金建筑小五金羊眼羊眼圈、螺絲鼻窗鉤風(fēng)鉤、防風(fēng)鉤燈鉤掛鉤、螺絲鉤鎖扣箱扣、扣吊、鎖牌、了扣、門搭扣碰珠碰珠、彈弓珠窗簾軌銅、鋁質(zhì)軌道滑輪，窗簾緊線、窗簾環(huán)三角鐵T型鐵角、L型鐵角鏈條鎖鏈、吊燈鏈、瓜子鏈金屬網(wǎng)及板網(wǎng)鋼、銅、鐵絲網(wǎng)，鐵、鋁板網(wǎng)，窗紗、篩子底鋼絲、鐵絲低碳鋼絲、鐵絲、鉛絲、鍍鋅鐵絲、黑鐵絲9陶瓷衛(wèi)生陶瓷浴缸、坐便器、蹲便器、小便器、臉盆、水池、水箱玻璃陶瓷浴缸、坐便器、小便器墻、地磚全瓷墻、地磚、半瓷墻、地磚、陶瓷錦磚、釉面磚、園林磚10玻璃普通玻璃平板玻璃、壓花玻璃、浮法玻璃、磨紗玻璃特種玻璃防暴玻璃、加絲玻璃、中空玻璃、加層玻璃、電熱玻璃玻璃磚玻璃磚、玻璃馬賽克、11油漆涂料油漆普通油漆清漆、瓷漆、聚脂漆、油脂漆、地板漆耐腐蝕油漆防銹漆、生漆、瀝青漆防火油漆無極防火漆、酚醛防火漆、漆片漆片（蟲膠片）涂料普通涂料106涂料、多彩內(nèi)墻涂料防瓷涂料防瓷涂料外墻噴涂合成樹脂乳液砂壁狀建筑涂料耐腐蝕涂料石蠟防腐涂料防火涂料防火涂料防水涂料聚胺脂防水涂料12保溫吸音材料玻璃棉制品玻璃絲布、玻璃纖維類泡沫塑料聚苯、聚氯乙烯泡沫塑料，聚胺脂泡沫塑料軟木制品軟木磚、軟木管、軟木紙蛭石制品蛭石板、蛭石粉珍珠巖制品珍珠巖板、珍珠巖粉礦渣棉制品瀝青礦渣棉氈、酚醛樹脂礦棉板石棉制品石棉紙、板、布、粉、絨，13防水材料瀝青石油瀝青、煤焦油防水卷材油氈、SBS、聚胺脂防水卷材、氯化聚乙烯防水卷材瀝青膠瑪蹄脂、冷底子油防水涂料瀝青防水涂料、氯乙烯防水涂料防水油膏聚氯乙烯膠泥、嵌縫瀝青油膏、建筑防水油膏防水劑防水粉、硅酸鈉防水劑、環(huán)氧樹脂防水補漏材料止水帶塑料止水帶、橡膠止水帶、金屬止水帶序號名稱分類型14耐火耐腐材料耐火磚高鋁質(zhì)耐火磚、硅質(zhì)耐火磚、粘土質(zhì)耐火磚耐火混凝土水硬性、火硬性、氣硬性耐火混凝土耐火泥粘土質(zhì)耐火泥、高鋁質(zhì)耐火泥、硅質(zhì)耐火泥硅藻土材料硅藻土耐火保溫磚、板、管，硅藻土粉耐腐材料水玻璃耐酸材料、琉璜類耐腐材料、耐酸陶瓷質(zhì)品15水暖材料慣用閥門截止閥、閘閥、旋塞、止回閥、安全閥、減壓閥、疏水器采暖設(shè)備散熱器、散熱器配件消防材料滅火機、消防栓、滅水劑、消防配件衛(wèi)生設(shè)備配件水咀、腳踏開關(guān)、面盆下水口、蓮蓬頭、水箱配件、浮球閥地漏、存水灣、水箱進水閥、長頸水咀管材、管件鋼管無縫鋼管、焊接管鑄鐵管鑄鐵直管、鑄鐵管件有色金屬合金管鋁合金管、鋁管、銅管、銅合金管混凝土、石棉管預(yù)應(yīng)力砼管、鋼筋砼管、石棉水泥管陶管普通陶管、耐酸陶管、橡膠管橡膠加布壓力膠管、銅絲編織膠管塑料管聚氯乙烯塑料管、聚乙烯塑料管井管鋼制井管、鑄鐵井管、混凝土井管、石棉水泥管16電器材料電線架空絞線鋼芯鋁絞線、銅芯線、鋁芯線鋁及銅母線硬鋁母線（LMY)、硬銅母線（TMY)絕緣電線橡皮絕緣電線，銅芯、鋁芯線，花線、橡套軟線低壓電瓷瓷絕緣子、瓷夾板、瓷管電線桿混凝土電桿、木制電桿電器、電料電工儀表、閘刀開關(guān)、互感器、熔斷器、馬路彎燈燈罩、熔絲、開關(guān)及吊線盒、插頭及插座、日光燈附件、燈頭、絕緣帶、電線套管、墊木及槽板燈具路燈、壁燈、吸頂燈、吊燈、花飾吊燈、普通吊燈、工廠燈、藝術(shù)吊燈、防爆燈、探照燈、投光燈、熒光燈、鏑燈、燈泡17橡膠制品橡膠板、普通三角帶、門窗密封橡膠條、橡膠墊板及墊片、橡膠圈、水暖橡膠墊、橡膠管、止水橡膠、乳膠海棉板18建筑塑料有機玻璃、聚乙烯、聚四氟乙烯、聚甲醛塑料、聚氯乙烯19油脂及化工潤滑油脂潤滑油、潤滑脂化工材料乙炔（電石氣）、乙醇、電石、石鈉、環(huán)氧樹脂、松焦油、苯、機油、柴油、鹽酸、氯化鐵、碳酸鈉、氧化鎂膠粘劑構(gòu)造膠粘劑環(huán)氧樹脂、聚氨脂、有機硅、聚苯并咪唑、107非構(gòu)造膠粘劑酚醛樹脂、間苯二酚、502膠20其它材料砂紙、砂布、金剛砂、地板蠟、滅火粉、麻繩、棕繩、席、箔、麻刀、草袋紙筋、油灰、玻璃纖維布、金屬制品及小五金、草制品及布制品、毛氈、新型建筑材料“新型建筑材料”，簡稱新型建材，是區(qū)別于老式磚瓦、灰砂石等建材建筑材料新品種，行業(yè)內(nèi)將新型建筑材料范疇作了明確界定，即新型建筑材料重要涉及新型墻體材料、新型防水密封材料、新型保溫隔熱材料和裝飾裝修材料四大類。

中華人民共和國新型建筑材料工業(yè)起步于20世紀70年代，發(fā)展于20世紀80年代中期，并且逐漸走向成熟。改革開放以來，中華人民共和國新型建材工業(yè)迅速崛起，迅速成長，新型建材無論從品種、數(shù)量，還是從質(zhì)量、功能上均有了長足進步。

“十五”以來，中華人民共和國墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑獲得了積極進展，截至底，新型墻材產(chǎn)量占墻體材料總量46%，中華人民共和國合計建成節(jié)能住宅11億平方米，這11億㎡節(jié)能住宅可節(jié)約原則煤9600多萬噸，節(jié)約土地180多萬畝，綜合運用廢棄物11.06億噸。

“十五”時期，中華人民共和國建筑業(yè)大幅度增長直接拉動建筑防水材料行業(yè)迅速發(fā)展，特別是新型建筑防水材料獲得了長足發(fā)展。全國防水材料工業(yè)產(chǎn)值130億元，各類防水材料產(chǎn)量6.2億㎡。建筑密封材料也大幅度增長，從10萬噸增長到35萬噸。

中華人民共和國建筑裝飾材料行業(yè)隨著房地產(chǎn)、建筑裝飾業(yè)發(fā)展也得到了迅速發(fā)展。中華人民共和國已經(jīng)成為世界上裝飾材料生產(chǎn)大國、消費大國和出口大國。材料主導(dǎo)產(chǎn)品不但在總量上持續(xù)近年位居世界第一，并且人均消費指數(shù)已接近和高于世界先進水平。

新型建筑材料作為建筑材料工業(yè)調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式戰(zhàn)略重點，具備遼闊發(fā)展前景。近五年來，新型建筑材料產(chǎn)值以每年20%以上速度發(fā)展。當前雖然國家采用宏觀調(diào)控辦法，抑制房價過快增長，但總體上國民經(jīng)濟仍將保持迅速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。

中華人民共和國投資征詢網(wǎng)發(fā)布《中華人民共和國新型建材行業(yè)分析及投資征詢報告》共十二章。一方面簡介了新型建材概念、分類、特性、功能及行業(yè)特點等，接著分析了國際國內(nèi)新型建材行業(yè)發(fā)展概況，然后詳細簡介了新型墻體材料、保溫隔熱材料、防水密封材料、建筑裝修裝飾材料發(fā)展。隨后，報告對新型建材行業(yè)做了區(qū)域發(fā)展分析、產(chǎn)品產(chǎn)量數(shù)據(jù)分析、進出口數(shù)據(jù)分析、上市公司運營狀況分析和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析，最后分析了新型建材行業(yè)投資動向和將來前景趨勢。工程管理項目管理是一門應(yīng)用科學(xué)，它反映了項目運作和項目管理客觀規(guī)律，是在實踐基本上總結(jié)研究出來，同步又用來指引實踐活動。項目管理目是通過對工程項目施工活動進行全過程、全方位籌劃、組織、控制和協(xié)調(diào)，使工程項目在商定期間和批準預(yù)算內(nèi)，按照規(guī)定質(zhì)量，實現(xiàn)最后建筑產(chǎn)品，使項目獲得成功。因而工程或各分項工程施工順序、開工和竣工時間以及互相銜接關(guān)系籌劃，是咱們在工程項目投標時，已經(jīng)按照招標文獻規(guī)定編制了初步施工組織方案和施工進度籌劃，但中標后，還應(yīng)按現(xiàn)場施工詳細條件和合同中工期及其她規(guī)定編制出更詳細、在工程實行中執(zhí)行施工進度籌劃?；I劃內(nèi)容應(yīng)涉及開工前各項準備工作、施工辦法等。施工項目管理對象是項目，管理（旬）作業(yè)籌劃、施工任務(wù)書，協(xié)調(diào)各個目的就是項目目的。該目的界定了工程項目管理重要內(nèi)容，即三控制、二管理、一協(xié)調(diào)，那就是進度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、安全管理和組織協(xié)調(diào)。這里咱們僅討論工程項目施工管理中“三控制”。1、進度控制咱們進行進度控制目，是要按照承包合同規(guī)定進度和時間規(guī)定完畢工程建設(shè)任務(wù)。在工程項目施工管理工作中，進度控制內(nèi)容和職責(zé)應(yīng)當涉及如下幾種某些：制定進度籌劃。施工項目實行階段進度控制“原則”是施工進度籌劃。施工進度籌劃是表達施工項目中各個單位各個工種在施工中銜接與配合、安排勞動力和各種施工物資材料供應(yīng)時間，擬定各分部、分項工程目的籌劃并按規(guī)定進行。在必要時，為保證在合同工期內(nèi)竣工，必要對進度籌劃進行必要調(diào)節(jié)和補充。施工進度檢查與進度籌劃實行是融匯在一起。施工進度籌劃檢查是籌劃執(zhí)行狀況反饋和信息來源，是調(diào)節(jié)和分析施工進度根據(jù)，是進度控制最重要環(huán)節(jié)。進度籌劃檢查重要是通過把實際進度與進度籌劃進行比較，從中找出項目實際執(zhí)行狀況與進度籌劃偏差，以便及時進行修正和調(diào)節(jié)。普通采用兩種方式實現(xiàn)：一是橫道圖籌劃檢查施工進度籌劃編制形式，重要有橫道籌劃和網(wǎng)絡(luò)籌劃兩種。(進度籌劃實行。將施工進度籌劃報業(yè)主審批后，工程項目實行單位應(yīng)嚴格按照進度籌劃執(zhí)行項目，把進度籌劃細化，編制出月（旬）作業(yè)籌劃和施工任務(wù)書，安排貫徹到班組，布置到位，調(diào)配好人力、物資和資金。同步在施工過程中及時檢查、記錄和發(fā)現(xiàn)影響進度問題，掌握施工現(xiàn)場實際狀況，并采用恰當技術(shù)和組織辦法，做好協(xié)調(diào)工作，排除施工中浮現(xiàn)矛盾，實現(xiàn)動態(tài)平衡，保證工程項目施工工作嚴格按照進度。二是網(wǎng)絡(luò)圖籌劃檢查。(進度籌劃調(diào)節(jié)施工進度籌劃控制和其她管理活動同樣，也是一種周期性循環(huán)，人們稱之為四階段循環(huán)：即編制進度籌劃、執(zhí)行進度籌劃、檢查籌劃執(zhí)行狀況，最后是采用辦法糾正和調(diào)節(jié)偏差，然后再進入下一種循環(huán)。在進度控制中，普通是運用網(wǎng)絡(luò)籌劃辦法對進度籌劃執(zhí)行進行糾偏調(diào)節(jié)，較為有效一種辦法是采用“工期—成本”優(yōu)化原理，也就是當發(fā)現(xiàn)施工進度滯后于籌劃時，要充分考慮趕工成本和工期壓縮也許性后，有籌劃地逐次壓縮工費最低重要工作和工序，最后達到既趕上工期又控制費用目，保證工程順利進行。2、質(zhì)量控制隨著改革開放不斷進一步和發(fā)展，國內(nèi)建筑工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量總體水平不斷加強。在建筑工程領(lǐng)域，人們已經(jīng)蘇醒結(jié)識到，工程質(zhì)量好壞不但關(guān)系到人民生命財產(chǎn)安全，同步還直接影響到工程項目投資和工程施工成本高低，最后將直接影響到咱們社會經(jīng)濟發(fā)展。

當前，質(zhì)量第一重要性已經(jīng)在建筑領(lǐng)域得到了廣泛注重。在工程項目建設(shè)中，工程施工涉及面非常廣，是一種極其復(fù)雜過程，諸如設(shè)計、材料、機械、地形、地質(zhì)、水文、氣象、施工工藝、操作辦法、技術(shù)辦法、管理制度等都直接影響著工程項目質(zhì)量。因而要做到質(zhì)量第一，的確搞好質(zhì)量管理和控制，咱們應(yīng)當充分理解質(zhì)量管理內(nèi)涵以及質(zhì)量管理體系中每一種環(huán)節(jié)。依照人、機、料、法、環(huán)五大要素管理理論和對工程施工全過程進行普通性分析，明確項目質(zhì)量控制內(nèi)容。工作質(zhì)量控制和技術(shù)交底樹立全員質(zhì)量意識，這樣才干在質(zhì)量上形成你追我趕自覺行動，才干形成人人關(guān)懷質(zhì)量，個個注重質(zhì)量風(fēng)氣。同步要實行競爭機制，勉勵機制和獎懲機制，這樣才干提高工作質(zhì)量，以達到保證工程質(zhì)量目。

原材料質(zhì)量控制工程所用建筑材料是形成工程實體原料，也是工程質(zhì)量形成基本要素。保證建筑材料按質(zhì)、按量供應(yīng)和使用是項目質(zhì)量控制重要內(nèi)容。對建筑材料質(zhì)量控制應(yīng)采用“三把關(guān)，四檢查”制度，即材料供應(yīng)人員把關(guān)，技術(shù)質(zhì)量檢查人員把關(guān)，操作使用人員把關(guān)；檢查規(guī)劃方案擬定中，選用先進、可靠、合用、符合技術(shù)規(guī)定設(shè)備，對保證和提高工程質(zhì)量有舉足輕重作用。特別是對帶有計量性設(shè)備，要定期進行檢查和維護，使其達到額定性能，以滿足工程質(zhì)量檢測規(guī)定。施工工序質(zhì)量控制最基本內(nèi)容是工序質(zhì)量控制，工序質(zhì)量控制目就是要發(fā)現(xiàn)偏差和分析影響工序質(zhì)量制約因素，并消除制約因素，使工序質(zhì)量控制在一定范疇內(nèi)，以保證每道工序質(zhì)量。工序質(zhì)量具備不穩(wěn)定性和不擬定性特點，不穩(wěn)定性是由于人工操作難免有失所格。當前，在物資供應(yīng)處在買方市場環(huán)境下，各種銷售名錄繁多，有“回扣銷售”、“有獎銷售”、“送貨上門銷售”等，這些名錄對采購人員構(gòu)成了極大誘惑。因而，要優(yōu)選采購人員，提高她們政治素質(zhì)和質(zhì)量鑒定水平，挑選有一定專業(yè)知識，忠于事業(yè)，職業(yè)道德好并守信于公司人任采購員。同步廣泛掌握質(zhì)量、價格、供貨能力信息，優(yōu)先選取有國家認證允許，有一定技術(shù)和資金保證送貨廠家，同步選購有產(chǎn)品合格證，有社會信譽產(chǎn)品，這樣既可不像工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)那樣，一旦進入流水線就可以等待產(chǎn)品成型。建筑工程施工工程量大，同步操作人員之多以及交叉作業(yè)存在，使建筑施工工序具備持續(xù)互相搭接特性，控制好工序質(zhì)量，就是規(guī)定做到對每道工序，每個工作面都實行監(jiān)督操作、檢查把關(guān)、防止和檢測檢查相結(jié)合管理控制辦法。成品保護養(yǎng)護質(zhì)量控制施工周期長和多工種交叉作業(yè)存在，決定了建筑工程施工成品保護重要性。單位工程來說僅僅是產(chǎn)品完畢過程機、料、法、環(huán)這五大要素，人是決定性因素。管理人員、施工人員及操作人員自身素質(zhì)高低對工程質(zhì)量優(yōu)劣起決定性作用。人員素質(zhì)高低對工程質(zhì)量影響體現(xiàn)形式就是工作質(zhì)量，因而咱們一方面必要對工作質(zhì)量進行嚴格管理和控制。崗位教誨和技術(shù)交底是保證工作質(zhì)量前提。此外，針對建材市場產(chǎn)品質(zhì)量混雜狀況，還要對進場材料進行必要檢測。不合規(guī)定不得使用，的確把好采購三關(guān)和四個檢查。機械設(shè)備質(zhì)量控制施工機械設(shè)備普通不直接用于工程項目實體，因而對工程質(zhì)量不產(chǎn)生直接影響，但咱們不能忽視它所產(chǎn)生間接影響。因此在工程中一種工序，對已完畢分項工程保護、養(yǎng)護，對于整個工程有著決定性作用，因此要嚴格按照規(guī)范及操作規(guī)定保護、養(yǎng)護好已完畢分項工程。3、成本控制施工項目成本是施工公司為完畢施工項目工程任務(wù)所耗費各項生產(chǎn)費用總和，它涉及施工過程中所消耗生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值和以工資補償費形式分派給勞動者個人消費那某些活動消耗所創(chuàng)造價值。工程項目成本控制，就是在工程項目實行過程中，通過恰當技術(shù)和管理手段對施工生產(chǎn)過程中所消耗生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值和勞動消耗創(chuàng)造價值以及其他費用開支和其他管理工作等進行籌劃、實行、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，按照預(yù)先制定目的籌劃，通過對工程實行中已發(fā)生或?qū)⒏鱾€階段持續(xù)進行，既不能疏漏，又不能時緊時松，應(yīng)使施工項目成本自始至終置于有效控制之下。這個工作始于工程項目中標、確認之時，始終到工程項目竣工后保修期結(jié)束。在整個施工過程中，為了做好成本控制，應(yīng)當就每一種工序和每一項經(jīng)濟活動進行嚴格成本核算，保證一切開支都控制在籌劃成本內(nèi)，并盡量減少成本和消耗。

動態(tài)控制原則是指要在工程項目發(fā)生費用支出進行檢查、復(fù)核，目實行過程中進行嚴格成本控制，從而保證工程項目成本目的得以實現(xiàn)一種過程。要使成本控制工作得到有效實行，保證工程項目最大限度產(chǎn)生合理經(jīng)濟效益，咱們應(yīng)當在對項目成本進行全員控制、全過程控制和動態(tài)控制前提下，擬定成本控制詳細辦法，同步嚴格監(jiān)控成本控制辦法在工程項目施工中詳細執(zhí)行狀況，以保證預(yù)期成本目的實現(xiàn)。由于施工項目是一次性工程，施工準備階段成本控制只是依照項目實際狀況設(shè)立成本目的、做出成本籌劃、編制成本控制方案，為此后成本控制作好準備。要真正做好成本管理，咱們特別要加強施工工作開始后過程檢查和過程監(jiān)控，以保證各項成本管理辦法和成本指標籌劃得以詳細貫徹和實現(xiàn)。

成本控制規(guī)定即時協(xié)調(diào)、貫徹成本籌劃，保證成本籌劃在施工過程中得到全面、即時和對的執(zhí)行。一方面，施工方案不同就會使工程項目產(chǎn)生不同工期和使用不同施工機械，而所發(fā)生費用也就不同，因而在制定施工方案時要綜合考慮工程項目規(guī)模、性質(zhì)、難易限度、現(xiàn)場狀況、設(shè)備狀況和人員素質(zhì)，分別制定幾種施工方案，在進行比較、對照后，最后擬定最先進、經(jīng)濟和合理一種施工方案，最大限度地減少工程成本；此外，及時應(yīng)用最新和最先進施工技術(shù)和施工工藝，及時修正施工組織設(shè)計和施工方案，盡量地減少材料消耗和人工消耗。經(jīng)濟辦法履行經(jīng)濟承包責(zé)任制，把成本籌劃目的進行分解，貫徹到項目組各個部門和各個班組，制定出有關(guān)規(guī)章制度，嚴格控制好人工費、材料費和機械費審批和支出，動態(tài)地對工程項目籌劃成本和實際直接成本和間接成本，即人工費、成本進行比較和分析，找出偏差。材料費、機械費、間接費、管理費和要對涉及到工程項目各個部門、財務(wù)費等。因而要提高人員素質(zhì)，對施工中各個單位、各個班組和全體員工進行項目成本管理，這個管理不是抽象管理，而應(yīng)當有一種系統(tǒng)實質(zhì)性內(nèi)容。對于工程項目所涉及到部門、班組和員工，必要制定出相應(yīng)責(zé)任書，要讓全體項目構(gòu)成員量、工期、材料、人工價格和管理水平等諸多因素都會對工程成本構(gòu)成即時進行調(diào)節(jié)，對節(jié)約者予以獎勵，對導(dǎo)致?lián)]霍和直接經(jīng)濟損失者予以懲罰。同步嚴格控制間接費和管理費用支出，把施工實際成本控制好。咱們要減少工程項目成本，在籌劃成本之內(nèi)。最后實現(xiàn)高質(zhì)量、保證成本目的實現(xiàn)，就是要從影響成本因素著手，制定相應(yīng)組織辦法、技術(shù)辦法和經(jīng)濟辦法，保證各崗位切身經(jīng)濟利益與項目成本掛鉤，施工過程中各個部門和各個環(huán)節(jié)防止浮現(xiàn)成本控制人人有責(zé)又人人不論現(xiàn)象。

全過程控制原則，項目成本全過程控制規(guī)定成本控制工作要隨著項目施工進展低成本建筑產(chǎn)品。工程項目三控制是自始至終貫穿于整個工程項目綜合性管理工作，也是難度很高管理工作。因而咱們應(yīng)在項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)立相應(yīng)理論基本上，把握好控制根據(jù)，按照控制環(huán)節(jié)，對工程項目成立成本控制組織保證體系和機構(gòu)。最后通過管理來實現(xiàn)工程項目各部門，如項目組技術(shù)部門、經(jīng)營部門和財務(wù)建設(shè)目。銷售常識房地產(chǎn)廣告特色及廣告媒體選取要素（1）廣告，是公司對目的購買者傳達說服性訊息四種重要活動之一。廣告可以依照不同分類原則予以區(qū)別。普通按廣告媒體分類，可分為：1、報紙廣告；2、雜志廣告；3、電視廣告；4、無線電廣播廣告；5、戶外廣告；6、交通廣告；7、電影院廣告；8、直接函件廣告(郵寄DM)；9、報紙夾頁廣告(DM夾報)；10、POP廣告(購買地點廣告)；11、特殊廣告（如贈品、月歷、手冊等）。此外，廣告還可按媒體性質(zhì)、廣告訴求內(nèi)容、廣告實行地區(qū)、傳播階段等進行分類。房地產(chǎn)廣告是一種動態(tài)傳播活動。要依照其廣告特色制定相應(yīng)廣告方略，才干使用最經(jīng)濟、有效工具及辦法，在最恰當時間和地點，將產(chǎn)品特色及魅力傳播給廣大購房者。由于房地產(chǎn)不可移動性，使得預(yù)售房營銷必要就地設(shè)立接待中心銷售。因而，房地產(chǎn)廣告不同于其她廣告，其特色在于除了正常廣告媒體（NP稿、電視、海報、DM）之外，還要使用大量戶外廣告（POP廣告）。普通說來，房地產(chǎn)使顧客外廣告（POP廣告）涉及：接待中心、樣板房、現(xiàn)場POP（看板、圍墻、現(xiàn)場廣告招牌、模型、批示牌、工地旗幟等）、交通廣告、氣球廣告、廣告函件（DM）等。房地產(chǎn)廣告方略，一方面要設(shè)定廣告目的。廣告目的設(shè)定，是廣告攻勢起點。所謂廣告目的，是要在設(shè)定潛在消費者內(nèi)，于指定期間中達到指定限度明確傳播任務(wù)。房地產(chǎn)廣告目的涉及：開發(fā)客源及公司知名度、增進潛在購房者對產(chǎn)品及公司理解、興趣及信賴、引起購買興趣，增進購買行動。房地產(chǎn)廣告如何選取經(jīng)濟、有效廣告媒體呢？這就必要從市場、媒體、廣告主三方面作基本考慮。市場方面因素1、要考慮購房者屬性。由于消費者會依照個人口味來選取合乎她們需要傳播媒體。因而，不同教誨限度或職業(yè)購房者對媒體接觸習(xí)慣也不同。例如：教誨限度高者較偏重于印刷媒體，教誨限度低者較偏重于電波媒體。因而，房地產(chǎn)營銷人員應(yīng)認清消費者性別、年齡、教誨限度、職業(yè)、地區(qū)特性，再決定選取何種廣告媒體。2、要考慮產(chǎn)品特性。十二樓、七樓、五樓、別墅商品特性并不相似。因而，房地產(chǎn)營銷人員要針對不同產(chǎn)品特性來選取廣告媒體。3、要考慮產(chǎn)品數(shù)量及銷售范疇。建筑個案總銷售金額大，可考慮將市場擴大到全國性銷售。建筑個案總銷售金額小，則只限于地方局部市場。

媒體方面因素1、要考慮媒體發(fā)行量價值。2、要考慮媒體讀者層或視聽價值。

廣告主方面因素1、要考慮廣告主銷售辦法特性。2、要考慮廣告主銷售戰(zhàn)略（促銷戰(zhàn)略）。由于各種廣告媒體均有其特性，購房者接觸媒體也各有不同，因而為了達到相輔相成（這種配合手法稱廣告媒體組合或稱媒體交錯使用），來達到預(yù)期銷售目的。期房與現(xiàn)房區(qū)別

期房長處（1）價格便宜；（2）在不影響主體構(gòu)造下可以改動原設(shè)計方案；（3）可選取余地大；（4）可以檢查建筑質(zhì)量。

期房缺陷（1）交房時間長；（2）產(chǎn)權(quán)不明晰；（3）看不見，摸不著；（4）有風(fēng)險。

現(xiàn)房長處（1）可以立即入??；（2）產(chǎn)權(quán)明晰；（3）看得見，摸得著。

現(xiàn)房缺陷（1）占用資金大；（2）選取余地?。唬?）不可改動；（4）不能檢查質(zhì)量。影響房地產(chǎn)價格因素·區(qū)位，房地產(chǎn)價值就在于位置；·經(jīng)濟發(fā)展水平；·國家宏觀經(jīng)濟政策；·房屋自身因素。房價上漲因素·開發(fā)商向國家交納稅費不斷上漲；·勞務(wù)費不斷上漲；·租房不如買房，買房人增多；·國家利息下降，取消福利分房；·租金不斷上漲；·土地是有限，人口在增長。房價下降因素·定價不合理；·質(zhì)量構(gòu)造存在問題；·銷售了好久還賣不出去房子房產(chǎn)證作用·保障房屋權(quán)利人合法權(quán)益；·維護房地產(chǎn)市場秩序；·為都市建設(shè)管理和司法行為提供基本資料。四種狀況下，商品房買后可以退·套型與設(shè)計圖不一致；·面積誤差比絕對值超過±3%，±3%以內(nèi)可以按實際面積計算，超過±3%可提出退房，開發(fā)商一種月內(nèi)退還定金，并加付利息；·房地產(chǎn)商擅自變更設(shè)計、規(guī)劃；·房屋主體構(gòu)造質(zhì)量有問題。售房必備五證·國有土地使用證（土地局）·建設(shè)工程規(guī)劃證（規(guī)劃局）·建設(shè)用地規(guī)劃允許證（規(guī)劃局）·建筑工程施工允許證（建設(shè)局）·商品房銷（預(yù)）售允許證（房產(chǎn)局）開發(fā)商向客戶提供兩證兩書·《土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》；·《住宅使用闡明書》、《住宅質(zhì)量保證書》。房屋面積

房產(chǎn)面積計算面積計算是指水平面積計算。分為房屋面積和用地面積計算兩類，其中房屋面積計算涉及房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等計算。（1）房屋建筑面積：房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積，涉及陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，構(gòu)造牢固，層高2.2米以上（含2.2米）永久性建筑。（2）房屋使用面積：房屋內(nèi)所有可供使用空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。（3）房屋產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)房屋建筑面積。（4）房屋公攤面積：房屋公攤面積系各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。

計算所有建筑面積范疇（1）、永久性構(gòu)造單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。（2）、屋內(nèi)夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其高度不不大于2.2米以上部位計算建筑面積。（3）、穿過房屋通道，房屋內(nèi)門廳、大廳，均按一層計算面積；大廳、大廳內(nèi)回廊某些，層高在2.2米以上，按其水平投影面積計算。（4）、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。（5）、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面構(gòu)造屋頂高度在2.2米以上部位，按其外圍水平投影面積計算。（6）、全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算。（7）、屬永久性構(gòu)造有蓋室外樓梯，按各層水平投影面積計算。（8）、與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。（9）、房屋間永久性封閉架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（10）、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2米以上，按其（不涉及采光、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。（11）、有柱或圍護構(gòu)造門廊、門斗，按其柱或圍護構(gòu)造外圍水平投影面積計算。（12）、玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其主墻水平投影面積計算。（13）、屬永久性建筑有柱車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。（14）、依坡地建筑房屋，運用吊腳做架空層，有圍護構(gòu)造，按其高度在2.2米以上部位外圍水平投影面積計算。（15）、有伸縮縫房屋，若其與室外相通，伸縮縫計算建筑面積。

計算一半建筑面積范疇（1）、與房屋相連有上蓋無柱走廊、檐廊按其圍護構(gòu)造外圍水平投影面積一半計算。（2）、獨立柱、單排柱門廊、車棚、貨棚等屬于永久性建筑，按其上蓋水平投影面積一半計算。（3）、無封閉陽臺、挑廊，按其圍護構(gòu)造外圍水平投影面積一半計算。（4）、無頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積一半計算。（5）、有頂蓋不封閉永久性架空通廊按外圍水平投影面積一半計算。

不計算面積范疇（1）、層高不大于2.2米如下夾層、技術(shù)層和層高不大于2.2米地下室，半地下室除外。（2）、出房屋墻面構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。（3）、房屋之間無上蓋架空通廊。（4）、房屋天面、挑臺、天面上花園、游泳池。（5）、建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺及運用建筑物空間安頓箱、罐平臺。（6）、騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行某些。（7）、運用引橋、高架路、高架橋、路面做不頂蓋建造房屋。（8）、活動房屋、暫時房屋、簡易房屋。（9）、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干線。（10）、與房屋室內(nèi)不相通房屋伸縮縫。

每套商品房銷售面積計算商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三某些構(gòu)成。（1）、套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間面積，以水平投影面積按如下規(guī)定計算：①套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積總和。②套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)面積總和計入使用面積。③不涉及在構(gòu)造面積內(nèi)套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。（2）、套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周邊維護或承重墻體或其她承重支撐所占面積，其中各套之間分隔墻和套與公共建筑空間分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積所有計入套內(nèi)墻體面積。（3）、套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間水平投影面積計算，其中封閉陽臺按水平投影面積所有計算建筑面積，未封閉陽臺按水平投影面積一半計算建筑面積。（4）、公攤建筑面積公攤建筑面積涉及電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟樓服務(wù)非經(jīng)營性物業(yè)管理用房建筑面積，并且還涉及套與公共建筑之隔墻和外墻（涉及山墻）水平投影面積一半建筑面積。注意：獨立使用地下室、車棚、車位、車庫、為多棟樓服務(wù)警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程地下室都不計入公攤建筑面積。①公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟建筑物公攤總建筑面積整棟建筑物各套套內(nèi)總建筑面積之和②房屋公攤建筑面積=公用建筑面積公攤系數(shù)×各套房屋套內(nèi)建筑面積銷售道具房地產(chǎn)銷售道具重要涉及如下內(nèi)容：

模型涉及規(guī)劃沙盤，立面模型，剖面模型。

效果圖涉及立面透視效果，鳥瞰效果，中庭景觀效果，單體透視效果。

墨線圖涉及社區(qū)規(guī)劃墨線，樓層平面墨線，家具配備墨線等。

燈箱片可以把效果圖，家具配備等翻拍成燈箱片，會形成良好視覺刺激效果。

印刷品涉及樓書、平面圖、小冊子、海報等。

裱板可把樓盤最重要長處用文字、圖表方式制成裱板，掛在銷售中心墻上，便于銷售員解說。對于房屋銷售而言，道具與否齊備、精美將直接影響樓盤銷售效果。

其他……`房地產(chǎn)市場調(diào)研市場調(diào)查目狹義：市場調(diào)查，重要針對顧客所做之調(diào)查，即以購買商品、消費商品個人或團隊為對象，以探討商品之購買、消費等各種事實、意見及動機為目所做調(diào)查。廣義：不但要以“市場”為對象，還要以市場經(jīng)營中每一階段，涉及市場運營所有功能、作用為對象。

房地產(chǎn)商品，它是住所和區(qū)位利潤為一體特殊商品。

房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資者通過犧牲即期擬定性購買力以獲取將來不擬定有風(fēng)險存在預(yù)期經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)市場調(diào)查方式1、去政府查詢關(guān)于部門普通是房管局、記錄局，查詢過往幾年該都市與房地產(chǎn)有關(guān)指標，比較重要是成交總量、空置量、開發(fā)總量等指標。2、買資料一方面要買一本經(jīng)濟年鑒，上面會有你所需要基本數(shù)據(jù)，涉及居民收入、開支，也涉及某些基本房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。也可以向某些專業(yè)公司購買。3、跑市場收集你以為有價值樓盤資料，資料重要是樓書、樓價和戶型，然后進行分類整頓，比較困難要理解這些樓盤詳細成交狀況4、找高手找?guī)追N熟悉本地房地產(chǎn)市場資深人士，詳聊之后，腦海中自然會浮現(xiàn)整個樓市輪廓。5、找消費者在所調(diào)查樓盤售樓處門前，找那些認真看樓人聊一聊，給些小恩小惠，她們會告訴你諸多。總數(shù)量在50名左右基本上已足夠。6、關(guān)注政策提高敏感度，理解都市動向，各種政策出臺、項目所在區(qū)域各種信息都是工作中一某些。7、捕獲都市靈感餐廳、酒吧、街道等，如果有時間，可以處處走走，會讓你與都市貼得更近。8、問卷調(diào)查通過設(shè)立合理、科學(xué)調(diào)查問卷，依托其內(nèi)容判斷房地產(chǎn)項目各項基本指標。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，咱們不也許完全理解供求信息——政策影響力、競爭對手狀況、消費者購買欲望等，但咱們必要盡量去理解，并依照個人實踐經(jīng)驗，對市場規(guī)定作出判斷。

普通來說，房地產(chǎn)市場調(diào)查涉及如下內(nèi)容（房地產(chǎn)資迅調(diào)查分析）1、與投資項目有關(guān)社會經(jīng)濟環(huán)境分析①政策環(huán)境②金融系統(tǒng)③產(chǎn)業(yè)分布特點④所有制構(gòu)造特點⑤集團購房與私人購房比例⑥流通環(huán)境2、該區(qū)域住宅開發(fā)總量分析①各住宅分區(qū)開發(fā)量現(xiàn)狀②各住宅分區(qū)開發(fā)量走勢③各住宅分區(qū)開發(fā)量前景分析3、該區(qū)域商品住宅消費總量分析①歷年商品住宅消化總量重要貢獻率②商品住宅消化總量現(xiàn)狀③商品住宅消化總量前景分析4、該區(qū)域不同房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析①商業(yè)類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析②辦公樓類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析③住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現(xiàn)狀分析④酒店類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析5、該區(qū)域住宅市場不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析①豪宅類市場與現(xiàn)狀分析②普通類市場需求量與現(xiàn)狀分析③經(jīng)濟合用類需求量與現(xiàn)狀分析④福利類市場需求量與現(xiàn)狀分析6、該區(qū)域明星樓盤分析（住宅市場）①歷年明星樓盤界定②明星樓盤分布及構(gòu)造分析③明星樓盤重要營銷特點④明星樓盤參加者與制造者⑤明星樓盤溢價⑥將來明星樓盤必要條件7、該區(qū)域暢銷樓盤分析（住宅市場）①暢銷樓盤界定②暢銷樓盤營銷特點③暢銷樓盤因素分析8、居住圈狀況分析①居住圈密度分析②居住圈強度分析（每平方公里居住人口、流動人口、建筑密度等）9、可運用自然景觀狀況研究①不同天際線景觀構(gòu)造②不同建筑組合景觀構(gòu)造10、周邊人口狀況研究①職業(yè)分布特點研究②購買力狀況研究（購買水平、購買意愿）11、周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究①周邊競爭者開發(fā)地塊用途及開發(fā)者狀況②周邊競爭者開發(fā)地塊規(guī)劃狀況③周邊競爭者開發(fā)地塊銷售狀況④周邊競爭者開發(fā)地塊租賃狀況12、周邊旅游景點景觀構(gòu)造①周邊旅游景點景觀構(gòu)造②周邊旅游景點到訪率及到訪動機③周邊旅游景點消費量及消費構(gòu)造④周邊旅游景點開發(fā)商及經(jīng)營狀況擬定問卷注意事項·問卷開頭，必要以親切口吻詢問一方面幾條問題，要容易回答，不要使對方礙于啟齒，以溫和之口吻，話語簡樸而有趣。必要有助于對方回答?！げ豢捎貌豢衫斫鈫柧渥髂＠鈨煽芍儐?，更應(yīng)避免使用普通人所不懂得句子，以及也許因人而意義不同句子?！げ豢稍儐栯y以回憶事項。當擬訂詢問句時，必要經(jīng)常衡量自己，如自己感到困難問題，不得詢問她人。·所問句子要盡量客觀。盡量用對個人經(jīng)驗或思想關(guān)于之客觀事實來詢問，避免概括籠統(tǒng)?！ぷ⒁鈫柧浯朕o之強度。例如“必要東西”和“必須品”措辭強度不同，所得答案也不盡相似。·使用提示方式時，須注意所提示之序位，應(yīng)作合理變換以免影響回答者之意見?！ぬ摌s心影響回答成果。被調(diào)查內(nèi)容，有表達被詢問人社會地位，因虛榮心關(guān)系，常作不實之回答?！ひ环N詢問當中，只限一種主題?！ぴ儐枴盀槭裁础睍r之注意事項。詢問“為什么”形式，表面問法簡樸實際涉及極復(fù)雜問題，由于購買商品動機諸多?！柧硪院喍虨樽罴?。美國調(diào)查構(gòu)造，大都限制訪問時間為15分鐘，但此項限定并非絕對。·類似下列問題，不得放在問卷開頭。A、關(guān)于被訪問者自身之